2-07-13541/18 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Tiit Kollom, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.12.2009, Tallinn

Tsiviilasja number

2-07-13541

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Alar Liivamägi hagi Raid Reisini ja Imre Reisini

vastu tekitatud kahju hüvitamiseks ja leppetrahvi

välja mõistmiseks

39 563 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20.03.2009 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Raid Reisini ja Imre Reisini apellatsioonkaebus

Alar Liivamägi vastuapellatsioonkaebus

Hageja Alar Liivamägi (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht

xxxxxxxxx xxx xx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx), esindaja

adv Mariann Tusti

Kostja Raid Reisin (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht

xxxxxx xxx xx-xx xxxxxxx)

Kostja Imre Reisin (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht

xxxxxxx x xxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx)

Kostjate lepinguline esindaja adv Veikko Puolakainen

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 20.03.2009 otsus muuta osaliselt.

2. Mõista Raid Reisinilt ja Imre Reisinilt solidaarselt välja Alar Liivamägi kasuks

leppetrahv suuruses 23 812.50 (kakskümmend kolm tuhat kaheksasada kaksteist

krooni 50 senti) krooni.

3. Maakohtus kantud menetluskulud jätta 85% ulatuses hageja ja 15% ulatuses

solidaarselt kostjate kanda.

4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Apellatsioonkaebuse

ja

vastuapellatsioonkaebuse

esitamisega

seotud

menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.

7. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d :

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline

taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei

peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 09.04.2007 esitas Alar Liivamägi (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju Maakohtusse

Raid Reisini ja Imre Reisini (edaspidi kostjad, vastuapellandid) vastu ehitusloaga

ehitusprojekti üleandmise, kahju hüvitamise ja leppetrahvi 75 000 krooni saamiseks.

Menetluse käigus hageja täpsustas nõuet, paludes kostjatelt välja mõista 75 000 krooni

hüvitist ja 79 125 krooni leppetrahvi. Ehitusprojekti üleandmise nõudest hageja loobus.

2. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kostjatelt Xxxxxxx Xxxxxxxxx xxx xx asuva

kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx). Lepingu p 2.5 kohaselt pidid kostjad koos lepingu

eseme otsese valdusega hagejale üle andma ehitusloaga projekti, et hagejal oleks

võimalik

aiamaja

asemel

kinnistule

ehitada

elamu.

Vaatamata

korduvatele

meeldetuletustele jätsid kostjad nimetatud kohustuse täitmata. Üleantud joonised ei

vasta projekti nõuetele ning puudub ehitusluba. Seega on kostjad kohustatud tasuma

hagejale leppetrahvi.

3. Kahju hüvise nõude suuruse aluseks on kulutused, mida hagejal tuleks projekti

soetamiseks endal kanda. Hageja huvi projekti vastu on lakanud, sest laenu saamine on

raskenenud ja ehitusega seotud hinnad on tõusnud. Lisaks eeltoodule on elamu

projekteeritud ehituskeelualale, kus ehitamine on võimatu.

Kostjate vastuväited

4. Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei ole hagejale kahju tekkinud,

samuti on tõendamata selle suurus. Projekt anti hagejale üle, kuid ilma ehitusloata, sest

ehitusloa saamiseks oli eelnevalt vaja kinnistul asuva aiamaja lammutusluba.

Lammutusloa saamine sõltus hagejast endast, sest lammutusloa taotluse saab esitada

üksnes kinnistu omanik. Vaidlusaluse taotluse allkirjastas hageja vaatamata

sellekohastele meeldetuletustele alles 12.12.2008 kohtuistungi järgselt. Ehitusluba ning

lammutusluba väljastati Maardu Linnavalitsuse (LV) poolt 15.01.2009 ning

ehitusdokumentatsioon anti 28.01.2009 aktiga täies mahus hagejale üle. Seega ei ole

hagejale kahju tekkinud, sest kostjad on oma kohustuse täitnud.

5. Hageja ei ole projektist huvitatud, kuna tal on juba Xxxxxxxx xxx xx asuvale kinnistule

elamu välja ehitatud. Ehitusseaduse (EhS) § 29 lg 1 järgi lasub ehitusloa taotlemise

kohustus hagejal kui ehitise omanikul. Viidatud kohustus oli kostjate jaoks

ebamõistlikult koormav, kuna kostja elab Raplamaal ning hageja võis ehitusloa saamise

muul mõistlikul viisil saavutada. Samuti tuleb arvestada, et kinnistu ostuhind oli

keskmisest turuhinnast soodsam. Hageja väide, et elamu on projekteeritud

ehituskeelualasse, on asjakohatu. Sellise hinnangu andmine ei ole hageja pädevuses.

Maardu LV on ehitusloa väljastanud. See on avalik-õiguslik menetlus ja vastav vaidlus

(kui see tekib) kuuluks lahendamisele halduskohtus, mitte tsiviilkohtus.

6. Samuti puudub alus leppetrahvi nõudeks. Lepingu lisa 1 p 1.1 nägi ette leppetrahvi

ainult lepingu eseme otsese valduse üleandmisega viivitamise korral. Leppetrahvi

maksmise kohustust projekti üleandmisega viivitamise eest leping ei sisalda. Lepingu p

2.5 teine lause eristab lepingu eseme otsese valduse üleandmist ning ehitusprojekti

hilisemat üleandmist. Lepingu p 1.1 ei viita tulevasele ehitusprojektile ning päraldiseks

saab lugeda üksnes olemasoleva aiamaja projekti, mille üleandmise-vastuvõtmise suhtes

vaidlust ei ole.

7. Ka on hageja kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, sest vastav nõue ei ole mõistliku aja

jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist esitatud. Samuti on nõutav leppetrahv

ülemäära suur, mistõttu seda tuleks vähendada mõistliku määrani. Hagejale ei ole

mingit reaalset kahju tekkinud ning ta ei ole vajalikku koostööd kostjatega teinud.

Pooled on kokkuleppeliselt pikendanud kohustuse täitmise tähtaega, mistõttu ei oleks

hagejal selle aja eest üldse õigust leppetrahvi nõuda. Viimane tähtaeg vastavalt

12.12.2008 kohtuistungil fikseeritule oli 30.01.2009 ning nimetatud tähtajaks oli

kohustus täidetud.

Esimese astme kohtu otsus

8. 20.03.2009 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistes kostjatelt

solidaarselt välja leppetrahvi 39 563 krooni.

9. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) 76 lg-le 1

kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 järgi loetakse kohustus

kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel

ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lg 1 järgi, kui kohustuse täitmise tähtpäev on

kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel

tähtpäeval. VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib

võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja

tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt

õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või

temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. VÕS § 115 lg 1

kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või

selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja

arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu

seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama sätte lg 2 järgi võib kohustuse

täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast sama seaduse §-s 114 sätestatud

täiendava tähtaja möödumist.

10. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 esimese lause

kohaldamiseks peab esmalt olema tõendatud kahju olemasolu ja põhjuslik seos kahju

ning kostja poolt hageja õiguste rikkumise vahel. Kahju hüvitamise esmaseks eelduseks

on seega kohustuse rikkumine, kahju olemasolu ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju

vahel. Täitmise asemel saab kahju hüvitamist nõuda (nn suur kahju hüvitamise nõue),

kui võlausaldaja on huvi primaarse soorituse suhtes kaotanud.

11. Nähtuvalt kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu p-st 2.5 leppisid hageja, tema abikaasa L.

L. ning kostjad kokku, et koos lepingu eseme otsese valduse üleandmisega annab müüja

ostjatele 30.04.2005 üle ehitusloaga projekti lepingu esemele elamu ehitamiseks.

Lähtuvalt hageja kirjast kostjatele ning elamu tehnilisest projektist, tööjoonistest jms

puudus ehitusluba ning selle taotlemiseks vajalikud kooskõlastused, nõutavad

tehnovõrkude tehnolahendused jms. Ehitusloa ning nõuetekohase projekti andsid

kostjad hagejale üle alles 28.01.2009, see on kohtumenetluse käigus. Ehitusloa ja

projekti üleandmise-vastuvõtmise aktile on hageja märkinud, et projekteeritud elamu

paikneb ehituskeelualas.

12. Lepingu täitmise nõudest loobus hageja kahju hüvitamise nõude (alternatiivnõude)

kasuks 13.10.2008, seega ajal, kui kostjad olid nõuetekohase projekti juba koostanud

ning puudus üksnes ehitusluba. Oluline on, et ehitusloa saamist takistas kinnistul asuva

aiamaja lammutusloa puudumine, mille saamiseks oli EhS § 23 lg 4 alusel vaja hageja

kui kinnistu omaniku taotlust. Nimetatud taotluse allkirjastas hageja vaatamata kostja

meeldetuletustele alles pärast viimast kohtuistungit 12.12.2008. Hagejal oleks olnud

mistahes ajal võimalik lammutusloa taotlus kostjatele või nende esindajale ära saata

ning takistus ehitusloa taotlemiseks kõrvaldada. Samuti viivitas hageja olemasoleva

projekti kostjatele üleandmisega, sest 10.09.2007 kohtuistungil lepiti kokku, et hageja

esitab need otse kostjatele. Eeltooduga on hageja VÕS § 23 lg-s 2 sätestatud

koostöökohustust rikkunud, mis on käsitletav vastuvõtuviivitusena ning seega kahju

hüvitamist välistava asjaoluna.

13. Kahju olemasolu eelduseks on reaalselt vajaminevad kulutused. Seoses ehitusloa ja

projekti üleandmisega ei ole hagejal enam vaja kanda kulutusi ehitusloaga projekti

saamiseks ning kahju ei ole sellisel juhul tekkinud. Väide, et Maardu LV andis ehitusloa

ehituskeelualale, on paljasõnaline ning selle tuvastamine kuulub halduskohtu pädevusse.

Hagiavalduse kohaselt näitasid kostjad lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejale

eskiisprojekti ning tööjooniseid. Seega oli projekteeritava elamu asukoha seotus

aiamajaga hagejale enne lepingu sõlmimist teada ning vastab kokkulepitule. Kahju

hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks ning selle eesmärgiks ei ole

kohustust rikkunud poolt karistada. Eeltoodu põhjal on kahju tekkimine kui kahju

hüvitamise põhieeldus tuvastamata. Seega puudub kahju hüvitamiseks alus ning

analüüsitav nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna kahju olemasolu ei ole tõendatud, siis ei

ole alust hinnata põhjuslikku seost ega tuvastada kahjuhüvitise suurust. Kostjate väide,

et kinnistu müüdi hagejale alla turuhinna, jäi paljasõnaliseks. Kostjate väited, et

kohustus oli ebamõistlikult koormav, hageja võinuks ise ehitusluba taotleda jms, on

täiesti alusetud ning tuleb jätta tähelepanuta.

14. Kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Hagiavalduses on

hageja nõudnud leppetrahvi, mille suurus ületab kahju hüvitamise nõuet.

15. Poolte vahel sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu lisa nr 1 p 1.1 kohaselt oli müüja

kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu

võimaldavad võtmed ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu

võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus

nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025 % ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Ehitusprojekti

üleandmisega viivitamist lepingu lisa nr 1 p-s 1.1 ei eraldi märgita.

16. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud

lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud

rahasumma. Leppetrahvi eesmärgiks on kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud

kahju kokkulepitud suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest või selle

tõendamisest, lihtsustada kahju hüvitamise nõude realiseerimist ja sundida võlgnikku

kohustuse täitmisele. Oma olemuselt on leppetrahv lepingus kokkulepitud kohustus,

võimaldades kompenseerida võimalikku ehitushindade kallinemist või laenutingimuste

halvenemist. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on

ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole

nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise

ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku

seisundit.

17. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 58 järgi on asja omandamise ja valdamise,

samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja

päraldised. VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle

olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema

võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja

ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab üleantav asi vastama

lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.

Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Lähtuvalt

projekti üleandmise tähtajast pidi nõutav projekt juba peaasja valduse üleandmise ajal

olemas olema. Vaidlusalune projekt oli seega kinnistu päraldis.

18. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest,

on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu

tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled

kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. VÕS § 29 lg 3 järgi,

kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool

lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse

lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. VÕS § 29 lg 4 kohaselt, kui

lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Viidatud

sätte lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise

asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; tõlgendust, mille lepingupooled on

samale lepingutingimusele varem andnud; lepingupoolte käitumist enne ja pärast

lepingu sõlmimist; lepingu olemust ja eesmärki; vastaval tegevus- või kutsealal

mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; tavasid ja pooltevahelist praktikat.

VÕS § 29 lg 6 alusel tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega,

andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. VÕS §

29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt

lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu

tõlgendamisel tuleb juhul, kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, arvesse

võtta VÕS § 29 lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega

sarnane mõistlik isik, see tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest, mitte aga lepingupooltega

sarnaste mõistlike isikute positsioonilt.

19. Lepingu p 2.5 kohaselt pidid kostjad koos peaasja valduse üleandmisega üle andma ka

ehitusloaga projekti kinnistule elamu ehitamiseks. Seega on nii peaasja kui ka päraldise

valduse üleandmine lepingus omavahel seotud ning hageja oluliseks huviks oli

kinnistule elamu ehitada. TsÜS § 57 lg 3 kohaselt laienevad peaasjaga seotud õigused

ja kohustused ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Seega

on mõistlikult järeldatav, et leppetrahvi nõue laienes ka projektile kui päraldisele, olles

poolte vahel selliselt kokku lepitud.

20. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta

mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumiste avastamist teisele lepingupoolele ei

teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingupooled on ehitusprojekti üleandmise tähtaega

korduvalt pikendanud. Eeltoodu järeldub nii hageja tunnistajate ütlustest kui ka hageja

04.04.2006 kirjast kostjatele. Kaks tunnistajat, kes asja kohta ütlusi andsid, olid küll

hageja perekonnaliikmed, olles hagi rahuldamisest huvitatud, kuid nende ütlusi saab

hinnata kogumis kostjate esialgse vastulause ning käitumisega ning võib järeldada, et

kostjatel puudus menetluse algetapis tahe kohustus vabatahtlikult täita. Järelikult ei oma

lepingus kokkulepitud ehitusprojekti üleandmise tähtaeg leppetrahvi väljamõistmise

seisukohalt erilist tähendust. Hageja usaldas kostjate korduvaid lubadusi nõuetekohane

ehitusloaga projekt temale üle anda ning see on tõlgendatav lepingus ettenähtud tähtaja

pikendamisena. Millise tähtaja osas täpselt kokku lepiti, esitatud tõenditest sõnaselgelt

ei järeldu. Järelduvalt juba viidatud kirjast avastas hageja kohustuse rikkumise

13.03.2006 arhitekti poole pöördudes, kuna täpsemat kuupäeva ei järeldu, tuleb lähtuda

nimetatud kuupäevast. Aja eest, mille osas on kokkuleppeliselt kohustuse täitmist

pikendatud, puudub õigus leppetrahvi nõuda.

21. 04.04.2006 kirjas esitas hageja kostjatele leppetrahvi nõude ning nõue on seega

mõistliku aja jooksul esitatud. Leppetrahvi tuleb arvestada alates 13.03.2006 ning hagi

esitamise seisuga (hagiavalduses näidatud võlaperioodiga) olid kostjad kohustuse

täitmisega 381 päeva viivitanud. Leppetrahvi suurus ühe päeva eest on 125 krooni ning

leppetrahvi arvutuslik suurus on seega 47 625 krooni (125 x 381 = 47 625). Arvestades,

et kostjad on nõuetekohase projekti menetluse kestel vaatamata hagejast sõltuvale

takistusele üle andnud, tuleb vähendada leppetrahvi suurust 39 563 kroonini, mis on

pool nõutava leppetrahvi suurusest. Seega kuulub hagi osaliselt rahuldamisele.

Apellatsioonkaebus

22. Raid Reisin ja Imre Reisin paluvad tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda.

23. Kaebuse väidete kohaselt ei ole vaidlust selles, et müügilepingu esemeks oli selle

sõlmimise momendil Xxxxxxx Xxxxxxxxx xxx xx asuv kinnistu koos selle oluliste

osade ja päraldistega ning et lepingu p 1.5.3 kohaselt paikneb kinnistul selle oluliseks

osaks olev ehitis, mille koosseisus on aiamaja. Täiendavalt sisaldus lepingu p-s 2.5

poolte kokkulepe, et müüja annab ostjale koos otsese valduse üleandmisega üle ka

ehitusloaga projekti elamu ehitamiseks. Vaidlus puudub, et nimetatud projekti all on

mõeldud uue elamu ehitamise projekti tulevikus (olemasolev aiamaja kuulub projekti

kohaselt lammutamisele).

24. Maakohus asus viitega TsÜS-i §-le 58 seisukohale, et nimetatud projekt, mis käsitleb

kunagi tulevikus ehitatavat elamut, on käsitletav kinnisasja päraldisena ning sellest

järeldusest on kantud ka kohtu edasised järeldused leppetrahvi maksmise osas. Kohtu

selline järeldus on põhimõtteliselt ebaõige. TsÜS § 58 kohaselt on asja omandamise,

valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid

asja päraldised. Selle sätte mõtte kohaselt on asja päraldisteks eelkõige olemasoleva

ehitisega seonduvad ehitise dokumendid, kaardid ja plaanid. Lepingu esemeks oli siiski

konkreetne kinnistu koos olemasoleva aiamajaga, mitte tulevikus ehitatava elamuga.

Seega päraldiseks saab lugeda üksnes olemasoleva objekti dokumentatsiooni, mille

suhtes asjas vaidlust ei ole. Päraldiseks on vallasasi, mis olemata peaasja oluline osa,

teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi kaudu. Tulevikus

ehitatava elamu projekt ei teeni peaasja ning ei ole sellega ühise majandusliku eesmärgi

kaudu seotud, kuivõrd sellist ühist majanduslikku eesmärki ei eksisteeri. Kui ühe asja

funktsioon teise suhtes ei ole abistav, siis ei ole tegemist päraldise ja peaasja suhtega.

Käesoleval juhul olemasolev kinnistu eksisteerib ning on kasutatav iseseisvalt ning

sõltumatult tulevikus kavandatava elamu ehitusprojekti olemasolust. Kinnistu omanikul

on võimalik omaniku õigusi täiel määral teostada ka ilma tulevikus kavandatava ehitise

projektita. Tema tegevus ei ole seetõttu takistatud. Pealegi ei pruugi projektiga

kavandatud tegevus kunagi realiseeruda või muutuvad omaniku soovid. Seega ei ole

tulevikus kavandatava ehituse projekt kinnisasja päraldiseks TsÜS § 58 mõttes.

25. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingu

poole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele kindlaksmääratud rahasumma. Seega

tuleb sätte kohaldamiseks kindlaks teha, kas pool on lepingulist kohustust rikkunud.

Maakohus on sätte kohaldamisel lähtunud ebaõigest eeldusest, et tegu on asja

päraldisega, mistõttu on kostjad lepingut rikkunud, kui nad ei andnud hagejale ümber-

ehitusprojekti üle koos otsese valduse üleandmisega. Kuna tegemist ei ole päraldisega,

vaid lepingulise kohustusega, siis kohaldub leppetrahvi institutsioon VÕS § 158 lg-st 1

tulenevalt üksnes juhul, kui leppetrahvi tasumise kohustus tuleneb lepingust. Leping

nägi aga ette leppetrahvi üksnes otsese valduse üleandmisega viivitamise eest, aga mitte

ümberehitusprojekti üleandmisega viivitamise eest. Pooled on 23.04.2005 koostanud

lepingus viidatud kirjalikule üleandmise-vastuvõtmise aktile, milles on fikseeritud

üleandmise kuupäev, võtmete olemasolu ning mõõdikute näidud. Hageja ei ole aktist

nähtuvalt sellesse märkinud ainsatki vastuväidet või pretensiooni, mida aga tavapäraselt

tehakse, kui otsese valduse üleandmisel tuvastataks mingeid puudusi. Tõlgendades

lepingu sätteid kogumis, on ilmne, et lepingu eseme otsese valduse üleandmise all on

mõeldud siiski olemasolevat kinnistut, mille oluliseks osaks oli sellel lepingu sõlmimise

ajal olev ehitis - aiamaja. Lepingu lisa 1 p 1.1 nägi ette leppetrahvi üksnes lepingu

eseme otsese valduse ning võtmete üleandmisega viivitamise eest. Lepingu eseme

otsene valdus anti üle 30.04.2005 aktiga, so lepingus kokku lepitud tähtajaks. Leping ei

sätesta leppetrahvi maksmise kohustust projektiga üleandmisega viivitamise eest. Seega

puudub leppetrahvi nõudmise faktiline alus – valduse üleandmisega viivitamine ning

kohus on kohaldanud VÕS § 158 lg 1 ebaõigesti.

26. Kohus oleks pidanuks VÕS § 23 lg 2 arvestama ka leppetrahvi kontekstis. Hageja

vastuvõtuviivitus välistab leppetrahvi maksmise kohustuse täielikult, hageja ei saa

leppetrahvi nõuda koostöökohustuse eiramise tõttu. VÕS § 23 lg 2 järgi on hageja

kohustatud tegema kostjaga koostööd, mis on vajalik tema kohustuste täitmiseks.

Maakohus on ka üheselt tuvastanud, milles seisnes hagejapoolne koostöö kohustuse

rikkumine.

27. Hageja on leppetrahvi nõudeõiguse täielikult minetanud ka seetõttu, et ei ole leppetrahvi

nõuet esitanud mõistliku aja jooksul. Kohus ei ole piisaval määral arvestanud tuvastatud

asjaoluga, et kohustuse täitmise tähtaega on kokkuleppeliselt pikendatud, mis välistab

üldse leppetrahvi nõude. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kui kahjustatud pool kaotab õiguse

leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist

teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu eseme otsene valdus

anti üle 30.04.2005. Seega pidi hageja hiljemalt samal kuupäeval teada saama kohustuse

rikkumisest ning sellest hetkest hakkab kulgema ka mõistlik tähtaeg leppetrahvi nõude

esitamiseks. Hageja esitas leppetrahvi nõude esmakordselt alles 04.04.2006 kirjaga, mis

on ligi aasta aega hiljem, ning ei mahu enam mõistliku aja raamidesse. Ükski tunnistaja

ei tunnistanud, et kostjaid oleks teavitatud leppetrahvi nõudmisest. Seega on hageja oma

leppetrahvi nõudeõiguse kaotanud.

28. Nõutav leppetrahv on ka ülemäära suur. Kostjad on taotlenud leppetrahvi vähendamist

mõistliku määrani, arvestades, et hagejale ei ole mingit reaalset kahju tekkinud ning et

ta ei ole teinud vajalikku koostööd, aga ka seda, et kostja on hageja soovitud

ehitusprojekti ning ehitusloa, vaatamata hageja koostöövalmiduse puudumisele siiski

esitanud.

29. Maakohtu otsus on mõnevõrra vastuoluline. Kohus on kahju hüvitamise nõude

rahuldamata jätmisel täiesti õigesti tuvastanud, et hageja ei ole teinud kostjaga vajalikku

koostööd, samuti on kohus tuvastanud, et pooled on menetluse kestel korduvalt

pikendanud kohustuse täitmise tähtaega ning kohustus on täidetud viimase tähtaja

jooksul. Neid argumente arvestades on kohus täiesti põhjendatult jätnud kahju

hüvitamise nõude rahuldamata, kuid ometi rahuldanud osaliselt leppetrahvi nõude.

Samade asjaolude tuvastamine peaks antud juhul kaasa tooma ka sarnased õiguslikud

järeldused nii kahjunõude kui leppetrahvi nõude suhtes.

Vastuapellatsioonkaebus

30. Alar Liivamägi palub Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi

rahuldamata ja palub uue otsusega vastustajatelt välja mõista leppetrahvi 79 125 krooni

ning menetluskulud jätta vastustajate kanda.

31. Kohus ei ole valesti kohaldanud TsÜS §-i 58. Kinnisasjale ehitamise kohta käivad

dokumendid on kinnisasja päraldised, sõltumata sellest, kas dokumendid puudutavad

kinnistul juba asuvat või tulevikus ehitatavat ehitist. Nimetatud sätte grammatiline

tõlgendamine võimaldab mahutada mõlemad juhtumid selle sätte piiresse. Ükski teine

tõlgendusviis seda ei välista. Kostjate väitel oli neil nõuetekohane ehitusprojekt olemas

juba enne lepingu sõlmimist.

32. Kohus ei ole valesti kohaldanud VÕS § 158 lg-t 1. Kuna kostjad jätsid tähtaegselt

kokkulepitud ehitusloaga projekti hagejale üle andmata, sattusid nad viivitusse valduse

üleandmisega. Valdus loetakse üle antuks siis, kui valdus on üle antud täielikult - nii

põhiasi, kui ka selle päraldised. Samuti peavad olema kõrvaldatud kõik takistused, mis

takistavad või häirivad uuel valdajal asja üle tegeliku võimu teostamist. Kuni mõni

päraldis on tähtaja möödudes üle andmata, kestab valduse üleandmisega viivitamine.

Valduse üleandmisega viivitamise puhuks oli lepingus ette nähtud leppetrahv ja kohus

leidis õigesti, et kostjad peavad leppetrahvi tasuma. Müügilepingu p 1.1 kohaselt oli

müügiobjektiks kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Koos muude

päraldistega oleks tulnud üle anda ka kokkulepitud ehitusloaga projekt. Asjaolu, et

projekti on lepingu p-s 2.5 ka selgesõnaliselt nimetatud, tuleneb sellest, et mitte igal

kinnistul ei ole müügi ajal olemas ehitusprojekti uue elamu ehitamiseks. Selline

nimetamine ei välista ega kitsenda kostjate kohustust valduse, sealhulgas projekti,

üleandmise osas kuidagi. Ümberehitusprojekti olemusest tulenevalt on sellel side

olemas isegi kinnistul olemasoleva aiamajaga, kuna vana ja uus ehitis on omavahel

kokku sobitatud. Seetõttu on ebaõige kostjate väide, et vaidlusalusel projektil puudus

side kinnistuga müügi või valduse üleandmise ajal.

33. Ebaõige on kostjate väide, et hageja ei ole teinud kostjatega vajalikku koostööd.

10.09.2007 toimunud kohtuistungil leppisid hageja ja kostja kokku, et lahendavad

vaidluse projekti küsimustes kokkuleppega, kui kostja Imre Reisin annab hagejale üle

nõuetekohase ehitusloaga projekti 6 kuu jooksul. Hageja oli algselt valmis ootama 2

kuud, kuid kostja soovil nõustus kuuekuulise tähtajaga. Jooniste puudumine kostjal ei

saanud olla takistuseks kostja kohustuste täitmisel. Arhitektil ei ole mingit probleemi

oma arvutist uue eksemplari väljatrükkimisega, hagejal olnud joonised kandsid

selgesõnalist märkust, et need olid mõeldud vaid ehituspakkumise tegemiseks (seega

mitte ehitamiseks, ehitusloa hankimiseks ega muudeks ehitamiseks vajalikeks

toiminguteks), samuti märget selle kohta, et joonised vajavad veel täiendusi

(konstruktsioonide kontroll ja dimensioneerimine konstruktori poolt). Seetõttu ei

sobinud olemasolevad puudulikud joonised ka sisuliselt ehitusloa taotlemiseks. Pärast

esialgse kuuekuulise tähtaja möödumist kostjad hagejat oma edasistest plaanidest ei

teavitanud ja tegutsesid omapäi, mis viis selleni, et hageja kaotas soovi projekti edasi

oodata ja muutis oma nõuet. Hiljem tulid kostjad välja järgmise süüdistusega seoses

lammutusloa taotluse allkirjastamata jätmisega. Projekti ja sealhulgas lammutusloaga

tegelemine ei olnud menetluse selles staadiumis enam asjakohane. Peale selle,

Xxxxxxxxx xxx xx kinnistu on hageja ja L. L. ühisomandis, mis on kostjatele teada,

kuid L. L. poole ei ole kostjad lammutusloa asjus kordagi pöördunud. Sellises olukorras

ei ole õige väita, et hageja keeldus koostööst ja takistas kostjate kohustuse täitmist.

Muudetud hagis hageja enam projekti ei nõudnudki, vaid nõudis kahjuhüvitist projekti

üleandmata jätmise eest, mida oli põhinõude alternatiivina nõudnud juba algses hagis.

Kostjad jätkasid sellegipoolest projektiga tegelemist ja nõudsid hagejalt allkirja

lammutusloa taotlemiseks, ehkki see ei olnud enam kooskõlas hagis nõutuga.

34. Vastavalt müügilepingule oli ehitusloaga ehitusprojekti üleandmise tähtpäevaks

30.04.2005. Hageja nõudis hagis leppetrahvi ajavahemiku eest valduse üleandmise

tähtpäevast kuni hagi koostamiseni 05.04.2007. Oma vastuses hagile ega kohtuistungil

ei esitanud kostjad ühtegi väidet selle kohta, et hageja ei tee koostööd ja on

vastuvõtuviivituses. Esmakordselt väitsid kostjad, et hageja on vastuvõtuviivituses, alles

22.10.2008 seisukohtades hagi muutmise avaldusele. Sündmused, mis moodustavad

väidetava vastuvõtuviivituse, ei oma seost kostjate rikkumisega ajavahemikul, mille eest

leppetrahvi nõuti. Väidetav koostöökohustuse rikkumine ei põhjustanud kostjate

rikkumist. Kostja I.Reisin on oma kohustust rikkunud tahtlikult, R.Reisin raske

hooletuse tõttu.

35. Leppetrahvinõue ei ole esitatud hilinenult. Ajavahemik müügilepingu sõlmimisest kuni

16.03.2006 möödus kostja I.Reisini eksitava tegevuse tõttu talle üha uusi puuduste

kõrvaldamise võimalusi andes. Selle kohta andsid ütlusi ka kõik tunnistajad. See on

käsitletav võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1

mõttes. Selle ajavahemiku sees ei saa lugeda nõude esitamise mõistlikku aega alanuks.

VÕS § 114 lg 2 aga välistab võlgniku vabanemise vastutusest talle täiendava tähtaja

andmise korral. VÕS § 159 lg 2 peab kaitsma võlgnikku võlausaldaja pahatahtliku

nõude esitamisega viivitamise vastu. Nimetatud säte peab kaitsma võlgnikku olukorras,

kus võlgnik on täitnud oma kohustuse puudusega, millest ta teadlik ei olnud, kuid

võlausaldaja esitab leppetrahvinõude ebamõistlikult pika aja pärast, kasvatades

niimoodi nõutavat leppetrahvisummat. Nimetatud sätet ei või kohaldada olukorras, kus

võlgnik ise käitub pahauskselt ja kuritarvitab võlausaldaja usaldust. Isegi, kui kohus

kõigest hoolimata leiab, et hageja on ebamõistlikult viivitanud nõude esitamisega, peaks

kestvalt täitmata kohustuse olukorras säilima hagejal õigus nõuda leppetrahvi mõistliku

ajavahemiku eest enne leppetrahvinõude esitamist ja täies ulatuses aja eest, mis järgneb

nõude esitamisele. Nimetatud ajavahemike suhtes ei ole ebamõistlikku viivitamist aset

leidnud. Kohus kohaldaks sel juhul VÕS § 159 lg-t 2 vaid selle ajavahemiku suhtes, mis

jääb nõude esitamise hetkest varasemasse aega ebamõistlikku kaugusesse ning jätaks

eelmises lõigus toodud põhjendustel sätte kohaldamata järgnenud aja suhtes.

36. Kohus on õigesti leidnud, et hageja ei ole minetanud õigust leppetrahvi nõuda, kuid on

eksinud leppetrahvi summa suuruse kindlaksmääramisel. Hageja nõudis kostjatelt

leppetrahvi kohustuse rikkumise algusest kuni hagi koostamiseni, so ajavahemiku eest

01.05.2005 kuni 05.04.2007. See ajavahemik jaotub kaheks osaks: 01.05.2005 kuni

16.03.2006 ja 16.03.2006 kuni 05.04.2007. Viimati mainitud ajavahemiku on kohus

õigesti ja põhjendatult leppetrahvi arvestamisel arvesse võtnud, ajavahemiku

01.05.2005 kuni 16.03.2006 aga ebaõigesti leppetrahvi arvestusest välja jätnud. Hagejal

on õigus nõuda leppetrahvi ka aja eest, mil ta heauskselt uskus kostja I.Reisini

korduvaid lubadusi kohustus ehitusprojekti osas kohaselt täita, andes talle selleks üha

uusi võimalusi. Sellega ei muutnud pooled nende vahel sõlmitud lepingut ega

kehtestanud kohustuse täitmiseks uusi tähtpäevi. Lepingu muutmiseks oleks pidanud ka

teised lepingupooled kokkuleppes osalema. Asjaolu, et hageja nõustus üha uuesti

kostjate kohustuse täitmist ootama, kujutab endast kohustuse täitmiseks täiendava

tähtaja andmist. Võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmine ei vabasta

võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest (VÕS § 114 lg 1 ja 2). Seetõttu oleks

kohus pidanud leppetrahvi arvestamisel ka selle ajavahemiku arvesse võtma. Kokku oli

hagejal õigus nõuda leppetrahvi ajavahemiku 01.05.2005 kuni 05.04.2007, so 705 päeva

eest summas 705 X 125 = 88 125 krooni. Hagiavalduses nõudis hageja 79 125 krooni ja

see oleks tulnud ka välja mõista. Kostjate rikkumisest tulenevalt sai hageja kokkulepitud

ehitusloaga projekti kätte kohtumenetluse käigus 28.01.2009, so 3 aastat ja 9 kuud

pärast kohustuse täitmise tähtaega. Tegemist on erakordselt pikaajalise rikkumisega,

mida kohus oleks pidanud otsuse tegemisel arvesse võtma hageja kasuks.

37. VÕS § 162 lg 1 võimaldab kohtul vähendada leppetrahvi, mis on ebamõistlikult suur.

Hageja väidetav vastuvõtuviivitus ei saa olla leppetrahvi vähendamise aluseks.

Leppetrahvi vähendamisel peab kohus arvestama kohustuse täitmise ulatust võlgniku

poolt ja teise poole põhjendatud huvi. Kohus on jätnud täiesti arvestamata, et kostjad

viivitasid oma kohustuse täitmisega erakordselt pika aja. Leppetrahvi summat, mis ei

ületa põhinõude suurust, võib vähendada mõjuval põhjusel. Neid mõjuvaid põhjusi peab

vähendamist taotlev pool põhistama ja tõendama. Antud juhul ei esine põhjusi, mis

õigustaks leppetrahvi vähendamist. Põhinõudeks oli ehitusprojekt väärtusega 75 000

krooni, nõutud trahvisumma ületab seda vaid suhteliselt väikeses osas.

38. Kohus tuvastas, et kostjad on oma kohustust ehitusprojekti üleandmise osas rikkunud,

millele oli kogu hagi rajatud, et see kohustus täideti alles kohtumenetluse ajal, et

kostjatel algselt puudus soov oma kohustus täita ja nõustus hagejaga ka leppetrahvi

nõudes, muutes oma diskretsiooni alusel vaid summat. Menetluskuludest jättis kohus ¼

kostjate kanda ja ¾ hageja kanda, mis on kõiki asjaolusid kogumina hinnates ebaõiglane

ja ebamõistlik ning seetõttu õigusvastane. Kohus menetles nii ajaliselt kui hagi sisu

hinnates ¾ ulatuses põhjendatud hagi. TsMS § 163 lg ja § 162 lg 4 võimaldab kohtul

menetluskulusid jaotades teha õiglasem otsus ja kohus oleks pidanud seda ka tegema.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

39. Kolleegium,

tutvunud

tsiviilasja

materjalidega,

leiab,

et

apellatsioon-

ega

vastuapellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid otsus kuulub

osaliselt muutmisele nii põhjenduste kui väljamõistetava leppetrahvi suuruse osas.

Kolleegium võtab kaebuste läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus

tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse

või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. TsMS § 651 lg 1 kohaselt

kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, so käesolevas

asjas leppetrahvi puudutavas osas.

40. Kolleegium nõustub maakohtu poolt vaidlusalusele lepingule antud tõlgendusega ega

pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata. Kolleegium ei nõustu apellantide

seisukohaga, et maakohtu järeldus selle kohta, et kinnisasjale tulevikus ehitatava elamu

projekt on käsitletav selle kinnisasja päraldisena TsÜS § 58 mõttes oleks põhimõtteliselt

ebaõige. TsÜS § 58 reguleerib päraldistena dokumente ja selle kohaselt on asja

omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid,

kaardid ja plaanid asja päraldisteks. Nimetatud säte ei piiritle dokumente kinnistul

võõrandamise ajahetkel juba olemasolevate ehitistega. Sama tuleneb ka TsÜS § 57 lg-st

1, mille kohaselt on päraldis vallasasi, mis olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on

sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu.

Puudub vaidlus, et poolte tahe 16.03.2005 tehingu sõlmimisel oli suunatud koos

kinnistu võõrandamisega ka sellele kinnistule, mille sihtotstarbeks on elamumaa, elamu

ehitamist võimaldava projektdokumentatsiooni võõrandamisega. Lepingu p-s 1.1 olid

pooled leppinud kokku, et lepingu esemeks on kinnistu koos selle oluliste osade ja

päraldistega. Lepingu esemes ei ole eraldi välja toodud ehitusloaga projekti kui lepingu

eseme iseseisvat osa. Õige on apellantide seisukoht, et vaidlusalune kinnistu eksisteerib

ja on kasutatav sõltumatult tulevikus kavandatava elamu ehitusprojekti olemasolust,

kuid seda juhul, kui sellise dokumendi päraldisena olemasolus pooled ei ole kokku

leppinud. Konkreetsele elamumaale planeeritud elamu projektdokumentatsioon teenib

seda kinnistut ja on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ning sellele vastava

ruumilise seose kaudu.

41. TsÜS § 57 lg 3 kohaselt laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka

päraldistele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Käesolevas vaidluses

olid pooled lepingu p-s 2.5 kokku leppinud muu hulgas, et koos lepingu eseme otsese

valduse üleandmisega antakse üle ka ehitusloaga projekt. Seega ei olnud pooled

tehingus teisiti ette näinud. Ka ei ole apellandid toonud esile ühtki seadust, kust tuleneks

teisiti. Järelikult laienesid pooltevahelistes suhetes peaasjaga seotud õigused ja

kohustused, seal hulgas siis ka valduse üleandmise kohustus, ka päraldistele, seal hulgas

siis ka vaidlusalusele projektile. Lepingu lisa p-s 1.1 leppisid pooled kokku, et otsese

valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt

leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Seega juhul, kui leidis

tõendamist müüjate poolt projekti üleandmisega viivitamine, oli ostjal õigus nõuda neilt

leppetrahvi maksmist lisa p-s 1.1 kokkulepitud määras.

42. Poolte vahel puudub vaidlus, et lepingu p-s 2.5 kokkulepitud kuupäeval 30.04.2005

projekti koos ehitusloaga müüjad ostjale üle ei andnud, vaid seda tehti juba

kohtumenetluse ajal. Seega eeldatavalt on ostjal õigus nõuda leppetrahvi tasumist, välja

arvatud, kui esinevad VÕS § 159 lg-s 2 (nõudest mõistliku aja jooksul mitte teatamine)

või §-s 160 (lepingu rikkumise vabandatavus) sätestatud alused või kui ostja ei teinud

müüjatega vajalikku koostööd VÕS § 23 lg 2 mõttes ja see asjaolu põhjustas

müüjatepoolse rikkumise ning ostja oli seetõttu vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 1

mõttes. Rikkumise vabandatavusele ei ole kostjad käesolevas asjas tuginenud, küll aga

asjaolule, et ostja ei teatanud mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudest ega teinud

nendega vajalikku koostööd.

43. Apellatsioonkaebuses on kostjad seisukohal, et esmakordselt teatas hageja nõudest alles

04.04.2006 kirjaga, seega ligi aasta aega hiljem, kui sai teada rikkumisest 30.04.2005.

Vastuapellant on selgitanud, et kogu vahepealne aeg kulus I.Reisini eksitava tegevuse

tõttu talle üha uusi projekti esitamise tähtaegu andes ning et seda tõendavad tunnistajate

ütlused. Kolleegium on seisukohal, et tunnistajate L. L., I. E. ja A. E. ütlustega on

tõepoolest tõendatud, et pooled pidasid kuude jooksul korduvaid telefonivestlusi

projekti ja ehitusjooniste teemal. Sama nähtub ka hageja poolt 04.04.2006 koostatud

kirjalikust leppetrahvi nõudekirjast. Küll aga ei saa kolleegium nõustuda maakohtu

seisukohaga, et nimetatud tõenditega on tõendatud lepingu täitmise tähtaja

kokkuleppeline pikendamine. See oleks tähendanud lepingu p 2.5 muutmist, kuid

vastavalt TsÜS § 77 lg-le 3 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 pidi selline

muudatus olema sõlmitud notariaalselt tõestatuna. Kumbki pooltest ei ole vaidluse

käigus väitnud, et lepingut oleks notari juures muudetud. Küll aga saab seda tõlgendada

ostja poolt müüjatele lepingu täitmiseks täiendava tähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1

mõttes. Vastavalt sama sätte lg-le 2 ei vabasta täiendava tähtaja andmine võlgnikku

vastutusest kohustuse rikkumise eest. Seega ei saa nõustuda apellantide seisukohaga, et

selline tähtaja pikendamine/andmine välistab täielikult leppetrahvi nõude. Võlgnik oleks

vabanenud vastutusest, kui pooled oleksid valduse tähtaja üleandmise osas lepingut

muutnud ja projekt koos ehitusloaga päraldisena oleks kokkulepitud uue tähtaja jooksul

üle antud. Midagi sellist aga poolte poolt väidetud ega tõendatud ei ole. Küll aga on

asjakohane maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-69-08 15.10.2008, milles asus

Riigikohus seisukohale, et täitmiseks antud täiendava tähtaja eest ei ole õigustatud isikul

õigus leppetrahvi nõuda.

44. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et esitatud tõendite ja nende alusel

tõendamist leidnud asjaoludega on kooskõlas maakohtu järeldus, et mõistlikku aega

leppetrahvi nõude esitamiseks tuleb arvestada alates ajast, mil hageja sai teada, et

kostjad vaatamata täiendavale ajale projekti koos ehitusloaga üle anda ei saa, sest nad ei

ole tellinud arhitektilt ehitusprojekti lõpuleviimisele suunatud tööd. Hageja väitel sai ta

sellest teada 13.03.2006 telefoni teel arhitektilt, kostjad seda väidet ümberlükkavaid

tõendeid ei esitanud. Seega oli 04.04.2006 leppetrahvi nõue esitatud vähem kui ühe kuu

jooksul, mis ilmselgelt on mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 mõttes. Asjaolu, et kostjad

kohtumenetluse

käigus

oma

kohustuse

täitsid

ja

30.01.2009

(nähtub

menetlusdokumendist t lk 282-284 ja selle lisadest) hagejale projekti koos ehitusloaga

üle andsid, seejuures tähtsust ei oma. Leppetrahvi nõue oli esitatud juba enne

kohtumenetluse algust.

45. Maakohus on käsitlenud hageja poolset koostöökohustuse rikkumist seonduvalt kahju

hüvitamise nõudega ja leidnud, et hageja rikkus koostöökohustust, kui ei allkirjastanud

ehitusloa saamiseks vajalikku lammutusloa taotlust koheselt peale vastava taotluse

saamist kostjate esindajalt, samuti ei andnud kostjatele üle tema valduses olnud

esialgseid jooniseid. Maakohus on seejuures lähtunud juba kohtumenetluse ajal

toimunud sündmustest --- 10.09.2007 kohtuistungil lepiti kokku, et hageja saadab tema

valduses oleva esialgse projektdokumentatsiooni kostjale samal päeval (protokoll t lk

69-70), kuid dokumendid saadeti hageja esindaja poolt kohtule ja alles 07.03.2008

(kaaskiri t lk 72-73, dokumendid t lk 86-196); 10.10.2008 ja 14.11.2008 saatis kostjate

esindaja hagejale teated lammutusloa saamiseks taotluse esitamise vajadusest kohalikule

omavalitsusele (t lk 223, 263), kuid hageja allkirjastas selle alles peale viimast

kohtuistungit, milline toimus 12.12.2008 (maakohtu otsuses märgitud ekslikult 2009;

protokoll t lk 275-276).

46. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei analüüsinud kostjate vastuväidet

hagejal koostöövalmiduse puudumise kohta seostatult leppetrahvi nõudega. Kolleegium

on seisukohal, et nimetatud mööndus on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses.

VÕS § 23 lg 2 kohaselt peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on

teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Tegemist on üldisest hea usu

põhimõttest tuletatud lepingupoole üldise kohustusega. Koostöökohustuse eesmärgiks

lepingulises suhtes on lepingu sõlmimisel soovitud eesmärgi saavutamine. Käesolevas

asjas oli poolte eesmärgiks 16.03.2005 lepingu sõlmimisel muu hulgas elamu projekti

koos ehitusloaga kostjatelt hagejale üleandmine ja nagu kohtumenetluse kestel ilmnes,

oli kohalikult omavalitsuselt ehitusloa saamiseks tõepoolest vajalik hageja ja tema

abikaasa (kinnistu omanike) koostöö, mis seisnes lammutusloa taotluse esitamises

(allkirjastamises). Leppetrahvi nõude esitas hageja perioodi eest 01.05.2005 kuni

hagiavalduse esitamiseni (09.04.2007), millest kohus leidis põhjendatud olema perioodi

13.03.2006 kuni hagiavalduse esitamiseni. Seega ei saa käesolevas asjas seonduvalt

leppetrahviga omada tähtsust hilisemalt toimunud koostöökohustuse rikkumine.

Tähtsust omava perioodi kohta aga ei ole kostjate poolt esitatud tõendeid, et sel ajal

oleks hageja keeldunud koostööst (lammutusloa taotluse allkirjastamisest) või hoidunud

kõrvale vastavasisulistest läbirääkimistest. Vastupidi --- tunnistajate ütlustega ja

04.04.2006 kirjaliku nõudekirjaga on tõendatud, et just hageja suhtles aktiivselt

vastaspoole ja arhitektiga. Esmases kirjalikus vastuses kohtule (t lk 32-37) selgitasid

kostjad, et neil ei ole võimalik ehitusluba hankida, sest seda saab teha vaid ehitise

omanik ega väitnud midagi lammutusloa vajalikkusest ega hageja ja tema abikaasa

poolt selle allkirjastamisest keeldumisest. Seega ei ole tõendatud, et hageja oleks kuni

10.09.2007 rikkunud koostöökohustust ja seetõttu ei saa lugeda teda ka

vastuvõtuviivituses olnuks VÕS § 119 lg 1 mõttes.

47. VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust

kahjust sõltumata. Seega ei ole asjakohane apellantide seisukoht, et kui ei olnud

põhjendatud hageja kahju hüvitamise nõue, ei saanud olla põhjendatud ka leppetrahvi

nõue.

48. Kolleegium nõustub osaliselt apellantide seisukohaga, et maakohtu otsus on mõnevõrra

vastuoluline, kuid seda vaid väljamõistetud leppetrahvi lõpliku suuruse arvestuse osas.

Maakohus on vähendanud väljamõistmisele kuuluvat leppetrahvi poole võrra

põhjendusel, et kostjad andsid nõuetekohase projekti koos ehitusloaga vaatamata

hagejast tulenenud takistusele üle kohtumenetluse käigus. Selline vähendamine vastab

VÕS § 162 lg-s 1 sätestatule, mille kohaselt võib kohus leppetrahvi maksmiseks

kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige

kohustuse täitmise ulatust tema poolt. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et isegi enne

tähtaega (23.04.2005, akt t lk 38) andsid kostjad üle värava ja aiamaja võtmed ning

leping jäi täitmata vaid projekti ja ehitusloa osas. Selles osas täitsid kostjad oma

kohustuse kohtu kaasabil kohtumenetluse kestel. Eeltoodust tulenevalt nõustub

kolleegium maakohtuga, et käesolevas asjas on leppetrahvi vähendamine mõistlik ja

põhjendatud.

49. Eelnevalt aga leidis maakohus, et hagejal on õigus saada leppetrahvi 381 päeva eest ehk

perioodi 13.03.2006 kuni 09.04.2007 eest, mitte aga 705 päeva eest ehk alates

01.05.2005, nagu nõudis hageja. Samas vähendas maakohus poole võrra nimelt hageja

poolt nõutud leppetrahvi suurust (seega seda, mida hagejal niikuinii ei olnud õigust täies

ulatuses saada), mitte aga õigustatud perioodi eest arvestatud suurust. Selline

vähendamine ei vasta VÕS § 162 mõttele. Vähendada tuleb leppetrahvi seda suurust,

milline kuuluks kostjate poolt tasumisele, mitte aga seda, mida hageja osaliselt

ebaõigesti nõudis. Seega tuleb kostjatel tasuda hagejale solidaarselt leppetrahv suuruses

125 krooni x 381 päeva = 47 625 : 2 = 23 812.50 krooni.

50. Vastuapellant on vaidlustanud maakohtu otsuse ka menetluskulude jagamise osas.

Kolleegium on seisukohal, et maakohus on kulude jaotamisel asjakohaselt lähtunud

TsMS § 163 lg-st 1, millest tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota neid võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega või ei jäta täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Maakohus arvestas hagi

rahuldamise ulatust ja jättis kulud ¼ osas kostjate ja ¾ osas hageja kanda. Hageja

arvates ei ole see õiglane, kuid vastuapellatsioonkaebusest ei nähtu, milline oleks tema

arvates õiglane jaotus. Ka ei ole kaebuses toodud välja asjaolusid, millised annaksid

aluse rakendada vastuapellandi poolt viidatud TsMS § 162 lg-t 4. Nimetatud sätte

kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole

kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt

ebaõiglane või ebamõistlik.

51. Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust väljamõistetava rahasumma osas, siis

tuleb ümber jaotada ka menetluskulud. Kuna hagi kuulub ikkagi rahuldamisele osaliselt,

siis tuleb lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 ja jaotada kulud võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega. Vastavalt muudetud nõuetele (avaldus t lk 217-219) nõudis hageja kostjatelt

kokku 154 125 krooni tasumist, millest kuulub rahuldamisele 23 812.50 krooni, seega

15%. Seega jäävad maakohtu menetluses kantud kuludest 15% solidaarselt kostjate

(TsMS § 165 lg 3) ja 85% hageja kanda.

52. Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebuste menetlemisega seotud kulud jäävad TsMS §

163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kummagi kaebaja enda kanda, kuna apellatsioonkaebus

kuulub rahuldamisele osaliselt, vastuapellatsioonkaebus aga jääb rahuldamata.

Ande Tänav Tiit Kollom Imbi Sidok