3-08-1810/95 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. november 2009, Tallinn

Haldusasja number

3-08-1810

Haldusasi

V.

P. kaebus

Harku

Vallavalitsuse

viivituse

õigusvastasuse

tuvastamise,

Harku

Vallavalitsuse

04.09.2007 korralduse nr 1404 täieliku ja Harku

Vallavalitsuse 12.08.2008 korralduse nr 1097 osalise

tühistamise

ning

Harku

Vallavalitsuse

maa

ostueesõigusega

erastamise

avalduse

uueks

läbivaatamiseks kohustamise nõuetes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 22. oktoobril 2009

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: V. P.

Esindaja: v.adv.Karl Haavasalu

Vastustaja: Harku Vallavalitsus

Esindaja: adv. Taimar Ehrlich

Kaasatud isik: Harju maavanem

Esindaja: Priit Kiigemägi

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada V. P. kaebus.

2. Tunnistada õigusvastaseks Harku Vallavalitsuse viivitus V. P. poolt 30. detsembril

1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel perioodil 31.

märtsist 1998 kuni 04. septembrini 2007.

3. Tühistada Harku Vallavalitsuse 04. septembri 2007 korralduse nr 1404, mida on

muudetud 12. augusti 2008 korraldusega nr 1097, punkt 1.

4. Tühistada Harku Vallavalitusse 12. augusti 2008 korralduse nr 1097 resolutsiooni

punkt 2.

5. Teha Harku Vallavalitsusele ettekirjutus vaadata V. P. 30. detsembril 1997 esitatud

maa ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti läbi kolme kuu jooksul käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest arvates, pidades silmas, et jätkuvalt kehtiva

haldusaktiga on Harku Vallavalitsus pidanud teatud tingimustel võimalikuks

umbes 1100 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamist garaaži juurde.

6. Mõista Harku Vallavalitsuselt V. P. kasuks välja menetluskulu 40 000

(nelikümmend tuhat) krooni.

7. Saata kohtuotsus menetlusosaliste esindajatele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HkMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD MAKSUOTSUSE SISU

1. 20. septembril 1995 sõlmitud ostu-müügilepinguga müüs AS Silvest V. P.le Rannamõisa

kämpingukompleksi, mille juurde oli Harju Vallavalitsus 28. veebruari 1995 otsusega nr 42

määranud teenindamiseks vajaliku maa suurusega 2,27 hektarit.

2. 1996. aasta alguses osa Rannamõisa kämpingu hoonetest rüüstati ning sama aasta

veebruaris antud eksperthinnangus asus ehitusekspert A. K. seisukohale, et enamus hoonete

lammutuskahjustused ulatuvad 15-35%-ni, üks hoone on täielikult demonteeritud ning

mõned hooned ei ole kannatada saanud. Ekspertarvamuses hinnati rüüstatud hoonete

taastamise maksumuseks 582 800 krooni, mis moodustas 26% kogu Rannamõisa

kämpingukompleksi taastamise kogumaksumusest.

3. 17. novembril 1997 esitas kaebuse esitaja Harku Vallavalitsusele avalduse Rannamõisa

kämpingukompleksi juurde teenindusmaa määramiseks ning 30. detsembril 1997 esitas ta

Harku Vallavalitsusele avalduse samasse maa ostueesõigusega erastamiseks.

4. 30. detsembri 1997 kaebuse esitajale saadetud kirjas nr 5-5/651-2 väljendas vallavalitsus

põhimõtteliselt nõusolekut kämpingukompleksi teenindamiseks vajaliku maa määramisega

tingimusel, et kaebuse esitaja asub koheselt kämpingukompleksi taastama. Vastuseks sellele

kirjale palus V. P. 03. novembri 1998 kirjas vallavalitsuselt projekteerimistingimuste

väljastamist Rannamõisa kämpingu esialgse eskiisprojekti koostamiseks. Harku Vallavalitsus

on koostanud seepeale 11. novembri 1998 kuupäeva kandva vastuskirja, milles selgitatakse, et

uute ehitiste püstitamiseks on vajalik detailplaneeringu kehtestamine ning vallavalitsus on päri

detailplaneeringu algatamisega, kui V. P. kannab sellega seotud kulud.

5. 19. augustil 2004 koostasid Harku Vallavalitsuse ametnikud akti Rannamõisa

kämpingukompleksi ehitiste seisukorra kohta.

6. 04. septembril 2007 võttis Harku Vallavalitsus vastu korralduse nr 1404, millega jäeti

rahuldamata kaebuse esitaja taotlus Rannamõisa kämpingukompleksi hoonete juurde maa

ostueesõigusega erastamiseks 2,27 hektari ulatuses, kuna kämpingukompleksi hooned on

sellisel määral lagunenud, et ei vasta ehitusseaduses sätestatud hoone põhilistele tunnustele

ning erandina peeti võimalikuks umbes 1100 m2 suuruse maa erastamist garaaži juurde, samas

pannes kaebuse esitajale maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 31 alusel kohustuse lõpetada

garaaži korrastustööd hiljemalt 20. septembril 2008. Eelnimetatud korraldust muutis

vastustaja 12. augusti 2008 korraldusega nr 1097.

KAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. V. P. on esitanud Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb, et kohus tunnistaks

õigusvastaseks Harku Vallavalitsuse viivituse maa ostueesõigusega erastamise avalduse

menetlemisel; tühistaks Harku Vallavalitsuse 04. septembri 2997 korralduse nr 1404 ning 12.

augusti 2008 korralduse, välja arvatud osas, millega lubatakse maa erastamist garaaži juurde

ning kohustaks Harku Vallavalitsust kolme kuu jooksul Rannamõisa käimpingukompleksi

juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse uueks läbivaatamiseks. Samuti taotleb

kaebuse esitaja, et kohus jätaks kohaldamata vastuolu tõttu põhiseaduse § 3 lõikega 1 ning §

87 punktiga 6 Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määrusega nr 144 kinnitatud ehitise

teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punkti 3 (9.juulist 1998 kuni 21.märtsini 1999

kehtinud redaktsioonis) ning vastuolu tõttu põhiseaduse §-ga 10 ja § 12 lõikega 1 maareformi

seaduse (edaspidi MRS)) § 6 lõike 31, kui kohus peaks leidma, et tegemist on kohtuasja

lahendamisel asjassepuutuvate õigusnormidega.

8. Esiteks leiab kaebuse esitaja, et Harku Vallavalitsus on õigusvastaselt viivitanud maa

ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisega. Siinkohal leiab kaebuse esitaja, et

Vabariigi Valitsuse 06. novembri 1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega

erastamise korra (edaspidi VV määrus 1996/267) punktist 19 tulenevalt pidanuks kohalik

omavalitsus kolme kuu jooksul avalduse esitamisest erastamise eeltoimingud lõpule viima või

andma haldusakti, millega eeltoimingute tegemisest keeldutakse, ent käesoleval juhul andis

vastustaja avalduse kohta haldusakti esmakordselt 04. septembril 2007 ehk 9 aastat ja 8 kuud

pärast avalduse esitamist, kusjuures viivituseks pole olnud mistahes mõjuvaid põhjusi. Kaebuse

esitaja viitab ka sellele, et on järjekindlalt soovinud maa erastamise lõpuleviimist ega ole

nõustunud vastustaja seisukohaga, nagu oleks maa erastamise läbiviimise eeltingimuseks

ehitiste täielik taastamine. Selle väite kinnitamiseks viitab kaebuse esitaja vastustaja poolt 03.

oktoobril 2003 Maa-ametile saadetud selgitustaotlusele. Kaebuse esitaja väitel jääb talle ka

arusaamatuks, miks pöördus vallavalitsus Maa-ameti poole selgituse saamiseks niivõrd hilja,

arvestades, et MRS § 38 lg 2 p 4, mis andis Maa-ametile selgituste andmise pädevuse, kehtis

alates 30. novembrist 1997.

9. Teiseks leiab kaebuse esitaja, et vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamise avalduse

lahendamisel ei saa kuuluda kohaldamisele MRS § 6 lg 31, mis jõustus alles 22. märtsil 1999,

kusjuures varem ei sisaldanud MRS piirangut, mis takistanuks lagunenud ehitise juurde maa

ostueesõigusega erastamist. Kaebuse esitaja viitab avalduse esitamise ajal kehtinud MRS § 6

lõikele 3 ning planeerimis- ja ehitusseaduse (edaspidi PES) §-le 38 ning leiab, et kummaski ei

defineerita ehitist selle seisukorra kaudu. Kaebuse esitaja märgib, et liiatigi võrdsustati

ehitisega ka lõpetamata ehitis ning ehitusluba ning leiab, et kui maa erastamine oli võimalik

lõpetamata ehitise või lausa üksnes ehitusloa juurde, siis pole põhjust, miks ei pidanuks

saama maad erastada ka rüüstatud või lagunenud ehitise juurde ning vastupidine seisukoht

oleks kaebuse esitaja hinnangul vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega. Seisukoha, et kuni

MRS § 6 lg 31 jõustumiseni oli võimalik maa ostueesõigusega erastamine ka lagunenud või

kasutusest välja langenud ehitise juurde, kinnitab kaebuse esitaja viitega maareformi seaduse

muutmise seaduse eelnõu (922 SE) teise lugemise stenogrammi väljavõttele ning maareformi

seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjale.

10. Kaebuse esitaja leiab samuti, et MRS § 6 lg 3l ei avalda mingisugust mõju kaebuse esitaja

maa erastamise avalduse menetlemisele, kuna haldusmenetluse üldpõhimõtte kohaselt

kohaldatakse juhul, kui menetlust reguleerivad normid menetluse ajal muutuvad, menetluse

alguses kehtinud õigusnorme. Selle seisukoha kinnituseks viitab kaebuse esitaja Riigikohtu

otsustele kohtuasjades nr 3-3-1-15-06, nr 3-3-1-30-00 ja 3-4-1-2-99 kus leiti, et isikul on õigus

menetluse lõpuleviimisele avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Kaebuse esitaja

hinnangul oleks MRS § 6 lg 31 kohaldamine antud juhul vastuolus õiguspärase ootuse

põhimõttega, mida kaebuse esitaja soovib sisustada viidetega Riigikohtu lahenditele

kohtuasjades nr 3-4-1-2-99; 3-3-1-30-00; 3-2-1-96-03 ja 3-2-1-79-05. Samas peab kaebuse

esitaja asjakohatuks vastustaja viidet Riigikohtu lahendile kohtuasjas 3-3-1-2-08, kuna seal

käsitletakse ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodikaga

seonduvat, kusjuures nimetatud korras on konkreetne suunis selle kohta, millistel juhtudel

kuulub antud kord kohaldamisele, ent MRS § 6 lõikes 31 ega maareformi seaduse muutmise

seaduses ei ole aga reegleid selle kohta, kas ja kuidas peaks MRS § 6 lg 31 kuuluma

kohaldamisele ajaliselt enne viimatinimetatud õigusnormi jõustumist esitatud maa

ostueesõigusega erastamise avalduste suhtes.

11. Ka ei nõustu kaebuse esitaja maavanema viitega Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr

3-3-1-79-05, kuna selles lahendis käsitleti kolmanda maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise seaduse § 26 lõiget 1, ent selle sättega ei omistatud tagasiulatuvat jõudu MRS § 6

lõikele 31 suhtes.

12. Eeltooduga samadel põhjendustel leiab kaebuse esitaja, et tema avalduse lahendamisel ei

saa kohaldamisel kuuluda ka Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 (edaspidi VV

määrus nr 1998/144) kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord.

13. Samuti on kaebuse esitaja seisukohal, et VV määruse 1998/144 punkt 3 kuni MRS § 6 lg

31 jõustumiseni kehtinud redaktsioon on vastuolus põhiseaduse § 3 lõikega 1 ja § 87 p-ga 6.

Seejuures viitab kaebuse esitaja Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-4-1-2-07, kus leiti, et

Vabariigi Valitsuse volitused on piiratud ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride

määramise korra kehtestamisega ning alused ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks

peavad tulenema maareformi seadusest.

14. Kaebuse esitaja leiab samas, et kui MRS § 6 lg 31 kuulub siiski kohaldamisele, tuleks

kaebuse esitaja arvates käesoleva kaasuse erandlikke tehiolusid arvestades erastada kaebuse

esitajale Rannamõisa kämpingukompleksi ehitiste juurde maa ehitiste taastamiseks tähtaega

määramata

või

kolmanda

alternatiivina

anda

täiendav

tähtaeg

Rannamõisa

kämpingukompleksi ehitiste kordategemiseks. Nimelt leiab kaebuse esitaja, et haldusakti

andmisel tuleb arvestada seda, et haldusorgan on põhjendamatult haldusakti andmisega

viivitanud ja see on toonud kaasa õigustatud isiku huvide kahjustamise. Kaebuse esitaja

leiab, et vastustaja on viivitanud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute teostamise

otsustamisega terve majandustõusu tsükli, kus oli võimalik hõlpsalt ja eesmärgipäraselt

vajalikku ehitustegevust teostada, ent majandussurutises ehitustegevuseks laenu saamine

ilma hüpoteegita on ebatoenäone, mis omakorda teeb võimatuks või vähemalt

märkimisväärselt keeruliseks hoonele ehitamise ja seega ka maa ostueesõigusega erastamise.

15. Samas palub kaebuse esitaja MRS § 6 lõiget 31 kohaldatavuse korral kontrollida selle

vastavust põhiseaduse §-dele 10 ja 12, kuna ühelt poolt oleks normi kohaldamine enne selle

jõustumist esitatud avalduste menetlemisele üllatuslik ja seaks lagunenud või kasutusest

väljalangenud ehitise juurde maa erastamise võimaluse sõltuvusse sellest, kas kohalik

omavalitsus ja maavanem on juba jõudnud maa erastamise menetluse lõpuni või veel mille

ning see oleks vastuolus ka võrdse kohtlemise põhimõttega, kuna seaduslikult ehitusloa saanud

isikutel ning lõpetamata ehitise omanikel oleks võimalik ehitusloa alusel maad erastada, kuid

lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitiste omanikel selline võimalus puuduks. Ka

märgib kaebuse esitaja, et seadusandja ei ole nimetatud õigusnormis omistanud mitte

mingisugust tähendust sellele, millistel põhjustel konkreetne ehitis kasutusest välja langes, ent

kaebuse esitaja arvates on oluline erinevus sellel, kas ehitisel lastakse lihtsalt ära laguneda või

on ehitise kasutusest väljalangemine tingitud näiteks rüüstamisest.

16. Kaebuse esitaja on ka seisukohal, et tal on õigus nõuda maa ostueesõigusega erastamist

muuhulgas ka pumbamaja ja estakaadide juurde, viidates nende omandiõiguse küsimuse osas

Riigikohtu lahenditele kohtuasjades nr 3-3-1-94-06 (p 14), 3-3-1-39-08 (p 12),

3-3-1-19-05 (p 9). Kaebuse esitaja leiab, et kui vastustaja andis maakasutuse AS-le Silvest, siis

vastustaja tunnistas nimetatud isiku valdust kõikidele territooriumil asuvatele ehitistele ning

ka pumbamaja, kaks tuletõrje veereservuaari, parkimisplatsid ja tee ehitati kämpingu osana

ning nad kuulusid kämpingu omanikule.

17. Kaebuse esitaja hinnangul on absurdne talle ette heita tegevusetust ehitiste taastamisel, kui

väidetavalt ehitiste rüüstamine olevat kaasa toonud kaebuse esitaja jäädava ilma jäämise maa

ostueesõigusega erastamise võimalusest. Mõistetamatuks peab kaebuse esitaja ka vastustaja

väidet, et A. K.i eksperthinnang pole asjakohane, kuna see kajastab olukorda enne maa

ostueesõigusega erastamise avalduse esitamist. Siinkohal selgitab kaebuse esitaja, et avalduse

esitamisel uue akti koostamiseks puudus vajadus, samas on A. K.i koostatud akt maa

erastamise avalduse esitamisele ajaliselt lähim tõenduslik dokument ehitiste seisukorra kohta.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

18. Harku Vallavalitsus ei pea kaebust põhjendatuks ning taotleb selle rahuldamata jätmist.

Esiteks ei nõustu vastustaja sellega, et maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute

tegemisega on õigusvastaselt viivitatud, viidates asjaolule, et 30. detsembril 1997 kaebuse

esitajale saadetud vastuskirjale reageeris kaebuse esitaja alles 03. novembril 1998 ning sellele

kirjale vastas vallavalitsus omakorda 10. novembril 1998, mispeale ei ole üldse teada, kas või

kuidas reageeris kaebuse esitaja. Seega leiab vastustaja, et viivitus on tingitud kaebuse esitajast,

mitte vastustajast. Vastustaja märgib, et alles 2007. aasta aprillis pöördus kaebuse esitaja uuesti

vallavalitsuse poole ja taotles erastamise eeltoimingute tegemist. Vastustaja ei nõustu kaebuse

esitaja väitega, et vallavalitsuse 10. novembri 1998 kiri on koostatud hiljem ning selgitab, et

juba sel ajal olid vallavalitsuses kasutusel uue postiindeksiga blanketid.

19. Vastustaja on seisukohal, et puuduvad takistused MRS § 6 lõike 31 kohaldamiseks ning

selle normi kohaldamine ei ole vastuolus õiguskindluse põhimõttega. Asjakohatuks peab

vastustaja viidet Riigikohtu otsusele haldusasjas nr 3-3-1-15-06, kuna lahend ei puuduta maa

ostueesõigusega erastamist ning lisaks erineb viidatud lahendis käsitletud olukord ka seetõttu,

et muutunud ei ole õiguslik regulatsioon sellise menetluse seisukohast esmase ja kogu

menetluse läbiviimise seisukohalt otsustava küsimuse osas nagu seda on erastamiseks

õigustatud isikute ringi määratlemine, vaid erastatava maa määratlemise tingimuste osas ning

liiatigi ei olnud kaebuse esitaja suhtes enne MRS § 6 lg 31 jõustumist antud mistahes

haldusakti, mis lubaks väita, et oleks asutud realiseerima isiku õigust maa ostueesõigusega

erastamiseks hoonete juurde vaatamata nende hävimisele. Vastustaja hinnangul omavad

tähtsust hoopis Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-2-08 punktides 16 ja 17 väljendatud seisukohad,

millele tuginedes leiab vastustaja, et määrav ei ole mitte avalduse esitamise aeg vaid see, kas

õiguslik regulatsioon on muutunud pärast avalduse esitamist olukorras, kus avaldaja suhtes on

juba mingisugune soodustava sisuga haldusakt antud.

20. Vastustaja leiab ka, et MRS § 6 lg 31 kohaldamine ei toimu tagasiulatuvalt, kuna korralduse

nr 1404 andmise ajal oli regulatsiooni muutumisest möödunud peaaegu kaheksa ja pool aastat

ning enne õigusliku regulatsiooni muutumist ei olnud antud kaebuse esitaja suhtes

soodustavaid haldusakte.

21. Vastustaja on veendumusel, et lagunenud ehitisi ei saa samastada lõpetamata ehitistega

ning 30. detsembril 1997 kehtinud MRS redaktsioon võimaldas maa ostueesõigusega

erastamist nii juba valmis hoonete ja rajatiste ning veel pooleliolevate hoonete ja rajatiste

juurde, kuid hävimiseni lagunenud hooned ei ole käsitletavad ühegi nimetatud kategooria

objektidena. Väites, et kämpingukompleksi hooned on täielikult hävinud, viitab vastustaja

kaebuse esitaja enda poolt 09. aprilli 2007 ja 03. novembri 1998 koostatud kirjadele.

Vastustaja leiab, et maa ostueesõigusega erastamine hävinenud hoonete juurde oleks

vastuolus maareformi eesmärgi ja MRS mõttega ning leiab, et ei kaebuse esitaja viidatud

stenogrammis ega seaduseelnõu seletuskirjas ei olnud peetud silmas, et võimalik on maa

ostueesõigusega erastamine hävinenud hoonete juurde.

22. Vastustaja leiab samuti, et kaebuse esitaja väited hoonete seisukorra kohta on

vastuolulised, kuna ühelt poole olevat need soetamise ajal olnud kasutamiskõlblikud, samas

kui ei olnud mõistlik korraldada nende valvet, sest hooned olid amortiseerunud. Samuti toob

vastustaja välja, et kaebuse esitaja on ühelt poolt leidnud, et ehitusjärelevalve ametniku

seisukoha puudumisel ei saa vallavalitsus haldusakti andmisel teiste isikute väidetele tugineda,

ent samas on kaebuse esitaja ise viidanud A. K.i ja R. S. arvamustele.

23. Vastustaja ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et ehitised lõhuti ja kaebuse esitaja poolt

kavandatav turismiäri jäi käivitamata kaebuse esitajast sõltumatutel asjaoludel, kuna suuresti

on see tingitud ehitiste valveta jätmisest, mis omakorda oli kaebuse esitaja teadlik majanduslik

otsustus.

24. Järgnevalt selgitab vastustaja, et maa ostueesõigusega erastamist lagunenud hoonete

juurde ei toimunud ka enne MRS § 6 lg 31 jõustumist. Vastustaja toob välja, et vallavalitsusele

1997. ja 1998. aastal saadetud kirjades on V. P. kinnitanud, et tema poolt soetatud

Rannamõisa kämpingu hooned on hävinud ning sellistena ei vastanud need ka MRS § 6 lg 3 ja

PES § 38 nõuetele, samuti ei saanud hävinud ehitisi lugeda lõpetamata ehitisteks või väita, et

need on seadusliku korras väljastatud ehitusload ehitisepüstitamiseks ning hooned ei saanud

hävimisel muunduda ka rajatisteks. Vastustaja viitab seejuures VV määruse 1998/144 punktile

3 (09. juulil 1998 jõustunud redaktsioonis).

25. Vastustaja leiab, et hävinenud hoonete korrastamine või kõrvaldamine ei ole võimalik

ning viitab seejuures ka Maa-ameti ja keskkonnaministri poolt kaebuse esitajale saadetud

vastuskirjades väljendatud samale seisukohale. Vastustaja ei vaidle põhimõtteliselt vastu

sellele, et tuleb eristada hoone lagunemise ja kasutusest väljalangemise põhjusi, ent märgib, et

antud juhul on põhjuseks kaebuse esitaja enda otsus hoonete valvet mitte korraldada ning

teisalt oskamatuse ette näha, et pikemat aega kasutuseta ja valveta seisnud hooned võivad

saada rüüstatud.

26. Vastustaja ei nõustu kaebuse esitaja viitega Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-57-04 punktile 14,

kuna seal käsitletakse MRS § 6 lg 31 esimest lauset, mis puudutab õigusvastaselt võõrandatud

maa tagastamise suhtes teisele isikule kuuluvatest teedest, tehnovõrkudest ja rajatistest

tulenevaid piiranguid ning kohtulahendi seisukohad puudutavad õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise õigustatud subjekti ja ehitise omaniku omavaheliste õiguste kaalumist,

millega käesoleval juhul aga tegemist ei ole.

27. Vastustaja leiab, et MRS § 6 lg 31 regulatsioon on teenindusmaa määratlemisel käesoleval

juhul asjakohane ja kohaldatav. Seejuures märgib vastustaja, et kaebuse esitaja seisukoht, et

ehitiste seisukord ega ka säilimine tähtsust ei oma, on olemuslikult vastuolus ehitiste juurde

teenindusmaa määramisega – kui puuduvad ehitised ning neid pole seetõttu ei vajalik ega ka

võimalik teenindada, siis pole nende juurde ka teenindusmaa määramine võimalik.

28. Vastustaja on seisukohal, et kaebuse esitajal ei ole õigust nõuda teenindusmaa määramist

pumbamaja ja estakaadide juurde, kuna nimetatud objektide kuulumine kaebuse esitajale ei ole

tõendatud, kuivõrd neid objekte ei ole 20. septembri 1995. a. ostu-müügilepingus nimetatud,

samuti pole neid registreeritud hooneregistris või praeguses ehitisregistris ning ühelgi juhul ei

ole pumbamaja ega estakaadid garaaži kõrvalehitisteks.

29. Vastustaja on ka seisukohal, et kuna vaidlustatud korraldused on õiguspärased, tuleb

rahuldamata jätta kohustamistaotlus, ent isegi kui kohus asub seisukohale, et haldusaktid olid

õigusvastased, tuleb maa ostueesõigusega erastamise küsimus uuesti lahendada tervikuna,

sealhulgas ka garaaži aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas. See on vastustaja väitel

tingitud esiteks asjaolust, et maa ostueesõigusega erastamine tuleb lahendada ühekorraga ning

teiseks sellest, et kaebuse esitaja on taotlenud korralduse 1404 tervikuna tühistamist.

MAAVANEMA ARVAMUS

30. Kohtumenetlusse arvamuse avaldamiseks kaasatud Harju maavanem on avaldanud

arvamust, et MRS § 6 lõige 31 ei näe ette mingeid erandeid sõltuvalt sellest, milliste asjaolude

tõttu ehitised kasutusest välja langesid ja lagunesid. Maavanem selgitab MRS § 6 lõike 31

mõistes saab korrastada vaid sellist ehitist, mis vastab ehitise põhilistele tunnustele

ehitusseaduse tähenduses ning sellekohase otsustuse tegemine kuulub kohaliku omavalitsuse

pädevusse. Maavanemale teadaolevalt kogu Rannamõisa puhkekompleks lammutati ja kanti

laiali juba 1995-1996 aastatel ning valdavalt on hoonetest säilinud vaid vundamentide

jäänused, seega puuduvad ehitised, mida korda teha saaks. Maavanem ei nõustu kaebuse

esitaja seisukohaga, et teenindusmaa uuel määramisel tuleks lähtuda nende õigusaktide

nõuetest, mis kehtisid kaebuse esitaja poolt teenindamiseks vajaliku maa määramise taotluse

esitamise ajal. Maavanem selgitab, et kuna valdavalt hoonetest säilinud vaid vundamentide

jäänused, puuduvad ehitised, mida korda teha saaks. Seega tuleb lähtuda avalduse lahendamise

ajal kehtivatest õigusaktide nõuetest ja reaalsest olukorrast. Maavanem viitab siinkohal

Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele haldusasjas nr 3-3-1-79-05.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

31. Kaalunud menetlusosaliste väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja

vastastikkuses seoses ning hinnanud menetlusdokumentides viidatud mõneti vastuolulist

varasemat kohtupraktikat, leiab kohus, et V. P. kaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada.

Kohus nõustub kaebuse esitaja seiskohaga, et Harku Vallavalitsus on õigustamatult viivitanud

maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamise ja erastamise eeltoimingute tegemisega

ning vaidlusaluse avalduse menetlemisel tulnuks lähtuda selle esitamise ajal kehtinud

õigusnormidest.

32. Kaebuse esitaja on kaebuses formuleerinud taotlused tühistada Harku Vallavalitsuse 04.

septembri 2007 korraldus täielikult ning 12. augusti 2008 korraldus nr 1097 osaliselt.

Seejuures ei saa jätta tähelepanuta, et korralduse nr 1097 sisuks on korralduse nr 1404

muutmine, mis sisuliselt tähendab seda, et pärast korralduse nr 1097 andmist tuleb korraldust

nr 1404 põhjenduste ja resolutiivosa 2. punkti osas lugeda sellises sõnastuses, nagu

korraldusega nr 1097 seda muudeti. Seega ei oma korraldus nr 1097 eraldiseisvat väärtust ning

iseenesest ei oleks kaebuse esitajal kaebuse eesmärgi saavutamiseks ja oma õiguste kaitseks

korralduse nr 1097 vaidlustamine sootuks vajalik, sest piisaks kui vaidlustada korraldus nr

1404 selle muudetud sõnastuses. Eeltoodut arvestades tuleb kaebuses formuleeritud taotlusi

tõlgendada selliselt, et kaebuse esitaja soovib korralduse nr 1404, mida on muudetud

korraldusega nr 1097, tühistamist punkti 1 osas (millega otsustati maa ostueesõigusega

erastamise taotlus rahuldamata jätta) ning korralduse nr 1097 tühistamist resolutsiooni punkti

2 osas (millega muudeti korralduse nr 1404 preambulit). On ilmne, et kaebuse esitaja ei ole

soovinud vaidlustada vallavalitsuse otsustust võimaldada tal erastada umbes 1100 m2 maad

garaaži juurde, hoolimata sellest, et formuleeritud on taotlus tühistada korraldus nr 1404

täielikult.

33. Esmalt on kaebuse esitaja vallavalitsusele ette heitnud viivitust maa ostueesõigusega

erastamise avalduse lahendamisel. Vaidlusaluse avalduse esitas V. P. Harku Vallavalitsusele

30. detsembril 1997, mil sarnase avalduse menetlemist reguleeris VV määrus 1996/267, mille

punktis 13 olid loetletud kohaliku omavalitsuse pädevusse antud maa ostueesõigusega

erastamise eeltoimingud ning mille punktis 19 sätestati, et oli kohalik omavalitsus kohustatud

teostama kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud 3 kuu jooksul maa

ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise päevast arvates. Viimatinimetatud punkti

kolmandas lauses sätestati siiski, et kui eeltoimingute lõpuleviimine viibib kohalikust

omavalitsusest mitteolenevatel põhjustel, pikeneb vastavalt eeltoimingute teostamise tähtaeg.

Seejuures ei olnud eelnimetatud määruses reguleeritud, kuidas peaks kohalik omavalitsus

mingisuguste eeltoimingute teostamist või lõpuleviimist takistavate asjaolude ilmnemisel

tegutsema. Kohus leiab, et konkreetsete menetlusnormide ja ka haldusmenetlust reguleerivate

üldnormide puudumisel pidi vallavalitsus maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel

eeltoimingute tegemisel juhinduma siiski haldusmenetluse üldistest põhimõtetest ja hea

halduse tavast. Antud juhul tähendab see eelkõige seda, et mingisuguse eeltoimingute

teostamise takistuse ilmnemisel oleks vallavalitsus pidanud esmalt ise astuma samme selleks,

et takistus saaks kõrvaldatud. Kui takistuseks olid mingisugused avalduse esitanud isiku

tegematajätmised või puudused avalduses või sellele VV määruse nr 1996/267 kohaselt lisada

tulnud dokumentides, oleks haldusorgan pidanud hea halduse põhimõttest lähtudes isikut

nendest puudustest sõnaselgelt teavitama ning andma nende puuduste kõrvaldamiseks

mõistliku tähtaja. Käesoleval juhul on vallavalitsus maa ostueesõigusega erastamise avalduse

esitamise päeval, so. 30. detsembril 1997 saatnud kaebuse esitajale kirja, milles on andnud

põhimõttelise nõusoleku kämpingukompleksi juurde teenindusmaa määramiseks ning palutud

teenindamiseks vajaliku maa esmaseks määramiseks pöörduda maakorraldaja poole. Kohus

leiab, et isegi juhul kui VV määruse nr 1996/267 punkti 13 alapunktis 2 nimetatud

eeltoimingu (erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramine) või mõne muu eeltoimingu

teostamine eeldanuks avalduse esitaja täiendavat pöördumist maanõuniku poole, ei

vabanenud vallavalitsus maa erastamise eeltoimingute tähtaegse lõpuleviimise kohustusest

eelnimetatud kirjas tehtud üleskutsega. Siinkohal märgib kohus, et sel ajal kehtinud

õigusaktide kohaselt sai kohalik omavalitsus erastatava maa suuruse ja piirid kindlaks määrata

iseseisvalt ning pelgalt asjaolul, et V. P. vallavalitsuse 30. detsembri 1997 kirja peale ei

reageerinud,

ei

ole

vallavalitsuse

tegevuse

õiguspärasuse

hindamise

seisukohast

märkimisväärset

tähtsust.

Mis

puudutab

aga

selles

kirjas

nimetatud

ehitiste

ümberehitusprojekti, siis jääb üldse arusaamatuks, mil moel sellise projekti olemasolu või

vallavalitsusele

esitamine

seondus

maa

ostueesõigusega

erastamise

eeltoimingute

teostamisega. Andmed, mis tuli esitada maa ostueesõigusega erastamise avalduses ning

dokumendid, mis oli vaja avaldusele lisada, olid loetletud VV määruse nr 1996/267 punktides

10 ja 11 ning ehitiste ehitus- või ümberehitusprojekte ei ole seal nimetatud. Samas ei nähtu, et

vallavalitsus oleks tuvastanud mistahes eelnimetatud punktides loetletud andmete või

dokumentide puudulikkuse ja oleks nõudnud mingisuguste maa ostueesõigusega erastamise

eeltoimingute teostamist tegelikult taksitanud puuduste kõrvaldamist. Samuti on vastustaja

heitnud kaebuse esitajale ette, et viimane ei reageerinud sootuks vallavalitsusest 10. novembril

1998 saadetud kirjale, milles nõustuti põhimõtteliselt detailplaneeringu algatamisega. Maa

ostueesõigusega erastamise seisukohast ei olnud detailplaneeringu algatamine vajalik ning

seda, kas ja kui palju oleks V. P.l olnud õigus talle kuulunud Rannamõisa kämpingukompleksi

ehitiste juurde maad erastada, oleks saanud otsustada sõltumata detailplaneeringu olemasolust

või V. P. tulevikusoovidest seoses ehitiste rekonstrueerimisega. Kohtu hinnangul ei oma 10.

novembri 1998 kirja saatmine maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisega

viivitamise seisukohast tegelikult mingisugust tähtsust ning seetõttu ei ole vajalik asuda

hindama ka kaebuse esitaja seisukohta, et kõnealune kiri võib olla koostatud ajaliselt hoopis

hiljem. Liiatigi ei ole vastustaja esitanud mistahes tõendeid selle kohta, et kaebuse esitaja oleks

selle kirjaga tutvunud varem kui ta väidab (st. 2008. aastal). Kõike eeltoodut arvestades ei

nõustu kohus vastustaja seisukohaga, et erastamise eeltoimingute teostamine oli takistatud

kaebuse esitajast tingitud põhjustel. Vastustaja ei ole välja toonud ühtegi kaebuse esitajast

tingitud või vallavalitsusest mittetingitud põhjust, mis takistanud eeltoimingute teostamist VV

määruse nr 1996/267 punktis 19 sätestatud 3-kuulise tähtaja jooksul. Kohtu hinnangul ei ole

põhjendatud vastustaja seisukoht, et pärast 1998. aasta novembrikuud puudusid asjaolud, mis

oleks kinnitanud V. P. soovi maa erastamise läbiviimiseks. Sellise soovi kinnituseks oli

vallavalitsusele 30. detsembril 1997 esitatud avaldus, mida V. P. ei olnud muutnud ega tagasi

võtnud, seega ei olnud vallavalitsusel põhjust eeldada, et kaebuse esitaja maa erastamisest

enam huvitatud ei ole. Isegi juhul kui vallavalitsusel oleks tekkinud sellekohane põhjendatud

kahtlus, oleks tulnud selle kontrollimiseks pöörduda kaebuse esitaja poole ning nõuda temalt

kindlaksmääratud tähtaja jooksul mingisuguste erastamise eeltoimingute teostamist takistavate

asjaolude kõrvaldamist. Kohus nõustub põhimõtteliselt kaebuse esitaja seisukohaga, et

olukorras, kus ei esinenud vallavalitsusest sõltumatuid takistusi, tulnuks kolme kuu jooksul

maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisest arvates kas kõik eeltoimingud teostada ja

vajalikud eelhaldusaktid anda või siis teha otsus eeltoimingute tegemisest keeldumise kohta,

mis oleks omakorda käsitatav lõpliku otsusena vallavalitsusele 30. detsembril 1997 esitatud

avalduse kohta ning mida kaebuse esitajal oleks seepeale õigus seaduses sätestatud korras

vaidlustada. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul oluline ka see, et kaebuse esitaja ei

pöördunud oma õiguste kaitseks (näiteks vallavalitsuse kohustamise nõudega) kohtusse

varem. See, kas kaebuse esitaja jättis kasutamata mingisugused tõhusad viisid oma õiguste

kaitseks, võiks kõne alla tulla näiteks õigusvastase viivitusega tekitatud kahju ja selle

hüvitamiskohustuse

kindlaksmääramisel,

ent

vallavalitsuse

viivituse

objektiivse

õigusvastasusele hinnangu andmisel ei ole see oluline. Vallavalitsus ei saa õigustada õigusaktis

sätestatud tähtaja rikkumisest tingitud viivitust sellega, et isik seda viivitust varem ei

vaidlustanud. Kohus nõustub eeltoodut arvestades kaebuse esitaja seisukohaga, et Harku

Vallavalitsus on õigusvastaselt viivitanud kaebuse esitajapoolt 30. detsembril 1997 esitatud

maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisega 31. märtsist 1998 kuni 04.

septembrini 2007.

34. Keskseks vaidlusküsimuseks on poolte vahel aga see, millistest õigusnormidest tuleb

kaebuse esitaja poolt 30. detsembril 1997 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse

lahendamisel ning maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisel juhinduda.

Halduskohus nõustub selles küsimuses kaebuse esitaja seisukohaga ning leiab, et avalduse

lahendamisel tulnuks lähtuda selle esitamise ajal kehtinud õiguslikust raamistikust, mitte aga

neist normidest, mis kehtisid haldusotsustuse tegemise ajal, kuivõrd maa ostueesõigusega

erastamise avalduse esitamisega asus kaebuse esitaja realiseerima oma subjektiivset õigust

saada ehitiste omanikuna maa omanikuks maa ostueesõigusega erastamise teel ning

põhiseaduse §-st 10 tulenevate õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtetest tulenevalt

tekkis kaebuse esitajal sellest põhjendatud ootus, et tal on võimalik maad erastada neil

tingimustel, mis kehtisid avalduse esitamise ajal ehk ajal, mil kaebuse esitaja oma õigust

realiseerima asus. Sarnasele seisukohale asus kohtuasjas nr 3-4-1-2-99 ka Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium. Viidatud lahendis käsitleti küll maa tagastamise

õigustatud subjektide ringiga seotud küsimusi, ent seal välja toodud põhimõtteline seisukoht

on kohtu hinnangul asjakohane ka käesolevas asjas, kuna kummalgi juhul on küsimus

sisuliselt selles, millisel ajal kehtinud regulatsiooni tuleb kohaldada olukorras, kus

õigusnormid, mis reguleerivad teatud õiguse tekkimise eeldusi (õiguse tekkimiseks nõutavaid

faktilisi asjaolusid), on muutunud. Lisaks tuleb märkida, et kuivõrd maa ostueesõigusega

erastamise kui subjektiivse õiguse tekke üheks oluliseks aluseks on ka vastava avalduse

esitamine, siis tähendaks avalduse esitamisega võrreldes hiljem kehtestatud õigusliku

regulatsiooni kohaldamine selle kohaldamist tagasiulatuvalt ehk asjaolude suhtes, mis leidsid

aset enne normide kehtestamist. Selline õigusnormi tagasiulatuv mõju ei ole iseenesest küll

välistatud, ent kohus nõustub siinkohal kaebuse esitaja seisukohaga, et esmaseks eelduseks sel

juhul on, et selline tagasiulatuv mõju on õigusaktides sõnaselgelt ette nähtud. Eeltoodu tõttu

erinevad käesolevast asjast märkimisväärselt haldusasjades nr 3-3-1-30-00 ja 3-3-1-2-08 tehtud

Riigikohtu otsustes käsitletud olukorrad. Nimetatud lahendites käsitleti ehitise endisel

individualiseeritaval kujul säilimise hindamise regulatsiooni, mis erineb käesolevas asjas

vaidluse all olevast ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise faktiliste tingimuste

regulatsioonist eelkõige selle tõttu, et see sisaldas ka konkreetset rakendussätet, milles nähti

ette uue regulatsiooni kohaldamine ka sellistele olukordadele, kus isikud olid asunud oma

õigusi realiseerima varasema regulatsiooni kehtivuse ajal. Kaebuse esitaja on aga õigesti

leidnud, et MRS § 6 lg 31 kehtestamisel ei ole õigusaktides sätestatud mistahes

üleminekunorme, mis reguleeriksid maa ostueesõigusega erastamist juhtudel, kui avaldus on

esitatud enne MRS § 6 lg 31 jõustumist. Niisamuti ei ole käesoleval juhul kohaldatavad

haldusasjas 3-3-1-79-05 tehtud otsuses välja toodud Riigikohtu seisukohad, kuna ka viidatud

vaidlus puudutas rakendussätte (Kolmanda maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise

seaduse § 26 lõike 1) tõlgendamist ja kohaldamist, ent MRS 6 lõikega 31 seonduvalt ei ole

ühtegi eelviidatud sättega sarnast rakendusnormi kunagi kehtestatud.

35. Kohtu hinnangul oleks ilmselgelt ebaõiglane kohaldada kaebuse esitajale maa erastamise

tingimuste kindlaksmääramisel normi, mis jõustus 22. märtsi 1999 ehk ligi aasta ja kolm kuud

pärast maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamist, samas kui avalduse esitamise ajal

kehtinud VV määruse nr 1996/267 punkti 19 kohaselt tulnuks kohalikul omavalitsusel

avaldus läbi vaadata ja kõik maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud lõpule viia kolme

kuu jooksul avalduse esitamisest arvates. Kohtu hinnangul ületähtsustab vastustaja seda, et

õigusliku regulatsiooni muutumise ajaks ei olnud kaebuse esitaja suhtes välja antud ühtki

soodustavat haldusakti, millele viimane usaldus justkui tugineda oleks saanud. Ühelt poolt

leiab kohus, et oma subjektiivset õigust saada maa omanikuks ostueesõigusega erastamise teel,

asus kaebuse esitaja realiseerima avalduse esitamisega ning juba eelviidatud Riigikohtu

põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsuses leiti see olevat piisav alus õiguspärase

ootuse tekkimisele. Teiselt poolt tuleb aga tähele panna, et võimalik kaebuse esitajat

soodustav haldusakt jäi käesoleval juhul andmata Harku Vallavalitsuse õigusvastase viivituse

tõttu – oleks vallavalitsus kinni pidanud VV määruse nr 1996/267 punktis 19 sätestatud 3-

kuulisest tähtajast (eeldusel, et avalduse esitamise ajal kehtinud õigusnormidest tulenevalt

oleks kaebuse esitajal maa ostueesõigusega erastamise õigus), poleks käesoleval ajal MRS § 6

lg 31 kohaldamisest sootuks põhjust kõnelda.

36. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas 30. detsembril 1997 kehtinud maa ostueesõigusega

erastamist reguleerivate õigusnormide alusel on kaebuse esitajal õigus Rannamõisa kämpingu

juurde maad ostueesõigusega erastada või mitte. Sel ajal kehtinud MRS 22 lg 1 kohaselt said

ostueesõigusega maad erastada muuhulgas isikud, kellel on õigus maad osta ehitise

omanikuna. MRS 221 lõikest 1 ning § 9 lg 1 punktist 3 tulenevalt oli väljaspool linna asuva

muu ehitise (st. mitte elamu, suvila ega aiamaja) juurde võimalik ostueesõigusega erastada

maad ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. MRS 6 lõike 3 esimese lauses sätestati, et

hoone või rajatis MRS tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis PES paragrahv

38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud

ehitusluba. PES § 38 lõikes 1 sätestati, et ehitis on hoone või rajatis, sama paragrahvi 2. lõike

kohaselt oli hoone maapinnaga püsivalt ühendatud, katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis

ning 3. lõikes sätestati, et rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena

valminud ehitis, mis ei ole hoone. MRS-is ega PES-is ei defineeritud hooneid ja rajatisi nende

kasutusotstarbe või kasutuskõlblikkuse kaudu ning õige on kaebuse esitaja tähelepanek, et

tema poolt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal kehtinud MRS

redaktsiooni kohaselt ei sõltunud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine ehitise

seisukorrast ega funktsionaalsest kasutuskõlblikkusest. Harku Vallavalitsuse 04. septembri

2007 korralduse nr 1404 kohaselt kontrollisid vallavalitsuse ametnikud Rannamõisa

kämpingukompleksi kõigi ehitisregistrisse kantud ehitiste seisukorda 19. augustil 2004.

Kõnealune toiming on protokollitud (tl. 34) ning sellelt nähtub, et enamuse ehitiste puhul on

osaliselt säilinud vundament , mõnel ka seinad, mõned ehitised ei ole aga üldse säilinud.

Kohus leiab, et kuivõrd 30. detsembril 1997 kehtinud MRS-is ega PES-is ei kasutanud eraldi

lagunenud ehitise/rajatise mõistet, siis tulnuks maa ostueesõigusega erastamise õiguse

kindlaksmääramisel iga konkreetse objekti puhul kontrollida, kas see vastab kas hoone või

rajatise tunnustele. Vundamendid, olgu nad algsega võrreldes täielikult või osaliselt säilinud,

vastavad kohtu hinnangul üldjuhul PES §-s 38 sätestatud rajatise definitsioonile – need on

maapinnaga püsivalt ühendatud ning valminud inimtegevuse tulemusena. Asjaolu, et kunagi

varem võisid need olla osaks hoonena käsitatavast ehitisest, ei välista kohtu hinnangul seda, et

mingil hilisemal ajal, mil hoonena käsitatav (katuse, välispiirete ja siseruumiga) ehitis on

näiteks lagunemise tõttu lakanud olemast, tuleks neid ehitise allesjäänud osasid siiski käsitada

rajatistena.

37. Kohus leiab, et konkreetse objekti kvalifitseerimine hooneks või rajatiseks saab toimuda

konkreetsel ajal konkreetsete füüsiliste tunnuste, mitte aga (kunagise) kasutusotstarbe kaudu.

Käesoleval juhul on vallavalitsus küll tuvastanud, et admin-baarihoone, valve- ja laohoone, 3-

toaline magala, iseteenindusköök, saun, pesemishoone, kaks 6-toalist magalat, 8-toaline

magala, 10-toaline magala, kuus 4-toalist magalat ja kolm käimlat ei vasta hoone tunnustele,

ent kontrollitud ei ole nende vastavust PES-is sätestatud rajatise tunnustele. Kui leiab

tuvastamist, et tegemist on rajatistega PES § 38 mõistes, oleks V. P.l õigus nende juurde

ostueesõigusega maad erastada. Eeltoodust tulenevalt ei ole vallavalitsus vaidlusaluse

korralduse nr 1404 vastuvõtmisel selgitanud välja kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ning

korraldus on seega faktiliselt põhjendamata, lisaks on korralduse andmisel lähtutud valedest

õigusnormidest. Need asjaolud annavad aluse korraldus vaidlustatud osas tühistada.

38. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste

juurde maa ostueesõigusega erastamine ei ole kooskõlas maareformi seaduse eesmärgiga. Seda

kinnitab ilmekalt ka seadusandja poolt MRS §-i 6 täiendamine lõikega 31. Samas leiab kohus,

et seadusandja-poolseks reguleerimisvahendiks on siiski õigusnormid, mitte aga eesmärgid ja

head kavatsused. Normides mitte nii selgelt väljendatud seadusandja tahtest ja normi

eesmärgist tuleb loomulikult lähtuda normide tõlgendamisel, ent normi tõlgendamise nime all

ei saa normi kohaldaja uusi ja olemasolevatega võrreldes elulist olukorda kitsendavalt

reguleerivaid norme juurde luua. Olukorras, kus MRS §-s 6 viidatakse otsesõnu üksnes PES-is

kasutatud ehitise mõistele ning kus ka PES-is ei defineerita hooneid ja rajatisi nende

seisukorra, kasutusotstarbe ega funktsionaalse kasutuskõlblikkuse järgi, ei saa haldus- ega ka

kohtuvõim MRS-st tuleneva maa ostueesõigusega erastamise eeldusena nõuda ehitiste teatud

seisukorras olemist. Antud juhul ei ole kohtu hinnangul tegemist mitte õiguse lüngaga, vaid

seadusandja poolt kehtestatud halva regulatsiooniga. Sellise halva regulatsiooni saab

parandada seadusandja ise ja antud juhul on ta seda teinud, kehtestades MRS § 6 lõike 31,

sätestamata sealjuures mistahes täiendavat normi, mis annaks aluse kohaldada MRS § 6 lg 31

maa ostueesõigusega erastamise juhtudel, kui vastav avaldus on esitatud enne

viimatinimetatud normi jõustumist. Demokraatliku õigusriigi põhimõtetega, eelkõige

põhiseaduse §-des 3 ja 4 sätestatud seaduslikkuse ja võimude lahususe põhimõtetega oleks

vastuolus see, kui normi kohaldaja saaks asuda normi looja asemele ja sisuliselt kehtestada

normi kohaldamisel täiendavaid piiranguid, viidates omaenda paremale äranägemisele või ka

normi looja eelduslikule soovile, mis normi luues millegipärast tähelepanuta on jäänud.

Haldus- ega kohtuvõim ei saa pelgalt mõistlikkuse või väidetava eesmärgipärasuse

argumendile tuginedes asuda ise seadusandja asemele ning sisuliselt täiendada tõlgenduste

kaudu seadust normidega, mida seadusandja kehtestanud ei ole.

39. Poolte vahel on vaidlus ka selles, kas kaebuse esitajal oleks õigus maad ostueesõigusega

erastada pumbamaja ja estakaadide kohta, kusjuures oma 12. augusti 2008 korralduses nr

1097, millega muudeti 04. septembri 2007 korraldust nr 1404 on Harku Vallavalitsus asunud

seisukohale, et on tõendamata, et pumbamaja ja estakaadid oleksid kaebuse esitaja omandis.

Kohus selle seisukohaga ei nõustu. 20. septembril 1995 AS Silvest ja V. P. vahel sõlmitud

ostu-müügilepingus kirjeldatakse lepingu eset järgnevalt: „kämpingu kompleks, mis paikneb 2,27

ha suurusel maatükil ja asub Harjumaal Harku vallas Rannamõisa külas Rannamõisa kämping“.

Üksikuid ehitisi/rajatisi/asju lepingus nimetatud ei ole, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et

lepingu objektiks kämpingukompleksi tervikvara. Selline tervikvara hõlmab eelduslikult kõiki

kompleksi kuuluvaid ehitisi ja rajatisi. Pumbamaja kuulumine AS-ile Silvest on lisaks

tõendatud ka kaebuse esitaja poolt esitatud AS Silvest bilansiõiendiga (II kd, tl. 6 pöördel)

ning asjaolule, et pumbamaja kuulus Rannamõisa kämpingukompleksi hulka, viitab ka

Tallinna Rohelise Vööndi Metsamajandi Rannamõisa kämpingu remonditööde eelarve, milles

on pumbamaja remontehitustööd eraldi ära nimetatud (II kd, tl. 7). Asjaolu, et pumbamaja ja

estakaadid ei olnud kantud hooneregistrisse ega ole kantud ehitisregistrisse, ei ole kohtu

hinnangul omandiõiguse tuvastamise seisukohast määrav, kuivõrd tegemist ei ole

õigustloovate registritega. Väites, et pumbamaja ja/või estakaadid ei ole V. P. omandis, tuleb

vastustaja põhjendada, miks ta leiab, et kõnealused ehitised ei kuulunud 1995. aastal AS

Silvest ja V. P. vahelise ostu-müügilepingu sõlmise ajal Rannamõisa kämpingukompleksi

hulka. Liiatigi ei näi vaidlust olevat selles, et kõnealused ehitised on käesoleval ajal kaebuse

esitaja vaidluses, mis annab omakorda aluse eeldada tema omandiõigust neile. Vastustaja ei

ole aga toonud välja mistahes põhjendatud argumente, mis annaks alust kahelda selles, et

pumbamaja ja estakaadid on kaebuse esitaja omandis või millest järelduks, et need võivad olla

mõne teise isiku omandis.

40. Eeltoodut arvestades, on Harku Vallavalitsuse otsustus jätta maa ostueesõigusega

erastamise avaldus rahuldamata, õigusvastane. Vaidlusalused haldusaktid tuleb tühistada

osaliselt, jättes kehtima osas, millega on otsustatud garaaži juurde maa ostueesõigusega

erastamisega, kuna selles osas ei ole kaebuse esitaja vallavalitsuse korraldusi tegelikult

vaidlustanud. Õigusvastaste haldusaktide tühistamine toob kaasa ka kohustuse maa

ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti läbi vaadata. Kokkuvõttes tuleb Harku

Vallavalitsusel V. P. 30. detsembri 1997 avalduse uuel läbivaatamisel kontrollida, kas ja

milliseid ehitised (hooned või rajatised) PES § 38 mõistes V. P. omandis on ning ehitiste

olemasolu tuvastamisel teha muud vajalikud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud.

41. Kaebuse esitaja on taotlenud Harku Vallavalitsuse kohustamist maa ostueesõigusega

erastamise avalduse uueks läbivaatamiseks 3 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.

Vastustaja on seejuures märkinud, et kaebuse rahuldamise korral tuleb avaldus tervikuna

uuesti läbi vaadata, sealhulgas garaaži juurde maa erastamise võimalikkuse osas. Vastustaja

selline seisukoht on õige vaid osaliselt. Selle, kas vastustaja määrab ostueesõigusega

erastamisele kuuluva maa iga konkreetse ehitise juurde eraldi või kogu kompleksi silmas

pidades, otsustab vastustaja asja uuel läbivaatamisel. Kuna kohus ei tühista Harku

Vallavalitusse korraldust nr 1404, mida muudeti korraldusega nr 1097 osas, millega nõustuti

maa erastamisega garaaži juurde, siis tuleb asuda seisukohale, et see küsimus on kehtiva

haldusaktiga lahendatud. Niisiis tuleb kaebuse esitaja kohustamiskaebus rahuldada selliselt, et

kohustada

Harku

Vallavalitsust

maa

ostueesõigusega

erastamise

avalduse

uueks

läbivaatamiseks, pidades silmas, et kehtiva haldusaktiga, s.o Harku Vallavalitusse 04.

septembri 2007 korralduse, mida on muudetud Harku Vallavalitsuse 12. augusti 2008

korraldusega nr 1097 punktiga 2, on Harku Vallavalitsus pidanud võimalikuks garaaži juurde

maa erastamist.

42. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamisega on kohtuotsus tehtud vastustaja kahjuks. HkMS § 93 lg 1 kohaselt tuleb

menetluskulude

väljamõistmiseks

esitada

kohtule

menetluskulude

nimekiri

ja

kuludokumendid. Kaebuse esitaja on esitanud menetluskulude nimekirja, milles kajastub 80

krooni suuruse riigilõivu ning 91 755 krooni suuruse õigusabikulu kandmine, viimase kohta

on esitatud ka Advokaadibüroo Paul Varul arved ning maksekorraldused, millelt nähtub

menetluskulude nimekirjas märgitust suuremagi summa tasumine. Arvete kohaselt on

õigusabile osutamisele kulunud umbes 39,5 tundi. HkMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus

välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kohus peab põhjendamatuks kulutusi,

mis seonduvad menetlusse kolmanda isiku kaasamist ja kompromisslepingut puudutava

õigusabi ja menetlusdokumentide koostamisega, kuna kaebuse esitaja taotlus kolmanda isiku

kaasamiseks jäi rahuldamata ning kompromissleping, mille sõlmimisega kaebuse esitaja ise

nõus oli, ei jõustunud kaebuse esitajast tingitud põhjustel. Ebaõiglane oleks sellises olukorras

panna vastustaja kanda kompromissi saavutamisega seotud kaebuse esitaja kulusid. Kaebuse

ja muude menetlusdokumentide koostamisega seotud kulude osas peab kohus silmas ka seda,

et kaebuse esitaja esitas kaebuses kolm alternatiivset argumentatsiooni, millest kaebuse

rahuldamiseks piisas esimesena esitatust. Kohtu hinnangul oleks sellises olukorras samuti

ebaõiglane panna vastustaja kanda teiste alternatiivsete argumentide väljatöötamisega seotud

kulusid. Eeltoodut arvestades peab kohus mõistlikuks ja põhjendatud menetluskuluks kokku

40 000 krooni.

Kristjan Siigur

Kohtunik

TALLINNA RINGKONNAKOHTU RESOLUTSIOON

Rahuldada Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsuse nr 3-08-1810 resolutsiooni p-d 1 ja 2

osaliselt ning teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada V. P. kaebus Harku

Vallavalitsuse viivituse õigusvastasuse tuvastamiseks 30.12.1997 esitatud maa

ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisel ja tunnistada õigusvastaseks Harku

Vallavalitsuse viivitus V. P. maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisel perioodil

alates 12.09.2005 kuni 04.09.2007.

Jätta Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsuse nr 3-08-1810 resolutsiooni punktid 3, 4 ja 5

muutmata, asendades halduskohtu otsuse põhjendused Harku Vallavalitsuse 04.09.2007

korralduse nr 1404 ja 12.08.2008 korralduse nr 1097 p 2 õigusvastasust puudutavas osas

käesoleva otsuse põhjendustega.

Tühistada Tallinna Halduskohtu 23.11.2009 otsuse resolutsiooni p 6 ja teha tühistatud osas

uus otsus. Mõista Harku Vallavalitsuselt V. P. kasuks välja esimese astme kohtus kantud

menetluskulu katteks 30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni.

Poolte apellatsioonimenetluse kulud jätta nende endi kanda.