3-09-791/22 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. november 2009, Tallinn

Haldusasja number

3-09-791

Haldusasi

OÜ Livrello kaebus Maksu- ja Tolliameti Põhja

maksu- ja tollikeskuse 02.01.2009 maksuotsuse nr

12.2-3/427-1 osaliseks tühistamiseks vaideotsusega

rahuldamata jäetud osas

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 09. novembril 2009

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: OÜ Livrello;

Esindaja: juh. liige Gennadi Mihelson;

Vastustaja: Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja

tollikeskus;

Esindaja: Merike Peterson.

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata;

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

3. Saata kohtuotsuse elektrooniline ärakiri kaebuse esitajale ja vastustajale. Kohtuotsuse

kinnitatud paberärakiri on võimalik soovi korral saada Tallinna Halduskohtu kantseleist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioon-

kaebus

vahetult

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HKMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD

1. 07.12.2005 sõlmis OÜ Livrello N. M.ga tasaarvelduskokkuleppe, millega OÜ Livrello võttis

endale kohustuse müüa temale kuuluv korteriomand Tallinnas aadressil xxxxxxxx M. M.’ile

(Gennadi Mihelsoni tütar) hinnaga 100 000 krooni. Kokkuleppega loeti OÜ Livrello

võlgnevus N. M.’i ees summas 100 000 krooni tasaarveldatuks.

2. 13.12.2005 müüski OÜ Livrello asjaõiguslepinguga M. M.’ile OÜ-le Livrello kuulunud

korteriomandi aadressil xxxxxxxxx Tallinn, hinnaga 100 000 krooni.

3. Maksu- ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskus (edaspidi maksuhaldur) kontrollis OÜ

Livrello käibe- ja tulumaksu (va kinnipeetud tulumaksu) ning erisoodustuselt tulu- ja

sotsiaalmaksu arvestamise, deklareerimise ja tasumise õigsust maksustamisperioodidel jaanuar

kuni detsember 2005. 28.11.2008 andis maksuhaldur välja revisjoniakti nr 12 – 3/878,

määrates OÜ-le Livrello tähtaja eriarvamuse esitamiseks. 19.12.2008 esitas OÜ Livrello

maksuhaldurile eriarvamuse.

4. 02.01.2009 andis maksuhaldur välja maksuotsuse nr 12.2-3/427-1, millega määras OÜ-le

Livrello tasumiseks tulumaksu 268 504 krooni ja sotsiaalmaksu 348 671 krooni.

5. 04.02.2009 esitas OÜ Livrello maksuhaldurile vaide maksuotsuse tühistamiseks. Maksu- ja

Tolliameti 16.03.2009 vaideotsusega nr 6-1/112-3 tühistati maksuotsus osaliselt OÜ-le

Livrello täiendavalt tasumisele määratud tulumaksu osas summas 10 737 krooni ning muudeti

OÜ Livrello poolt antud erisoodustuse hinnaks 703 000 krooni. Vaideotsuse tulemusena jäi

OÜ-l Livrello maksuotsuse alusel tasuda tulumaksu summas 226 188 krooni ja sotsiaalmaksu

305 250 krooni.

KAEBUSE SISU JA TAOTLUS

6. Kaebaja leiab, et 02.01.2009 maksuotsus nr 12.2-3/427-1 on õigusvastane ja palub selle

tühistada vaideotsusega tühistamata jäetud osas. Kaebaja peab vajalikuks esiteks pöörata

tähelepanu põhiseaduse (edaspidi PS) §-dest 10 ja 14 tulenevale puudutatud isiku arvamuse

ärakuulamise kohustusele. Ärakuulamise põhimõte on osa heast haldustavast, selle eiramise

tulemusena oli haldusmenetlus vaidlustatud maksuotsuse tegemisel ebaõiglane ja hoolimatu.

Vaidlustatud maksuotsuse tegemisel jäeti arvestamata eriarvamuse punktidega 1 kuni 60,

mistõttu jõuti maksuotsusega valele järeldusele. Kaebaja leiab, et revisjoniakti ja maksuotsuse

koostanud ametnikele jäi menetluse käigus arusaamatuks, et OÜ-l Livrello oli lühiajaline laen

summas 100 000 krooni. Ainus võimalus võlgnevuse likvideerimiseks oli põhivarana arvel

oleva korteriomandi müük. Kaebaja selgitab, et ostja on korterit elukohana kasutanud alates

septembrist 2002 ja leiab, et kahepoolne tasaarvestus oli mõistlik lahendus pikaajalise

võlgnevuse kustutamiseks.

7. OÜ Livrello müüs põhivarana arvel oleva korteriomandi aadressil xxxxxxxxx hinnaga 100

000 krooni ning tasaarveldas sellega oma võlgnevused summas 100 000 krooni. Põhivara

müüdi juhatuse liikmega seotud isikule arvestades vara väärtust. Arvestades turu

tulevikuarenguid ei soovinud tehingu osapooled müügilt vaheltkasu. Kaebaja selgitab, et

müügiga oli kiire ja seetõttu tuli teha ka allahindlust. Reaalse pakkumise tegemise järel sai OÜ-

le Livrello selgeks, et see on tehingu tegemise ajal vara turuhind, mida põhivara eest on

võimalik saada, arvestades, et korteri esmane kasutuselevõtu aasta on 1957. Kui kaebaja ei

oleks tasaarvestusega nõustunud ja põhivara müügitehingut sooritanud, oleks võlgnevusega

hakanud tegelema kohtutäitur, mille tulemusel oleks OÜ Livrello veelgi ebasoodsamas seisus.

Maksuotsusest ja revisjoniaktist ei selgu, kuidas muutus vara väärtus 155 000 kroonist

(soetusmaksumus) 803 000 krooniseks, ning miks oleks kaebaja pidanud oma põhivara

müüma maksuhalduri poolt määratud hinnaga. Ostu-müügihinna määravad tehingu pooled,

mitte kolmandad isikud ning PS § 32 kohaselt on OÜ-l Livrello õigus enda omandit vabalt

vallata, kasutada ja käsutada.

8. Lisaks puudub nii maksuotsuses kui ka revisjoniaktis ülevaade maksukohustuslase

maksudistsipliinist. Samuti oleks aktides pidanud sisalduma õiguskindluse ja õiguspärase

ootuse põhimõttest tulenevalt selgitused selle kohta, mida maksukohustuslaselt enne revisjoni

algust ja selle käigus oodati. Hea halduse tava kohaselt peaks maksuhaldur põhjendama ka

kasutatavate revisjonimeetodite valikut, mida käesoleval juhul aga ei ole tehtud.

10. Kaebaja märgib järgmisena, et revisjoni alustamisel ei esitatud maksukohustuslasele

esmaküsimustikku. Lisaks hõlmas revisjon revisjoniakti kohaselt käibemaksu ja tulumaksu

arvestamise, deklareerimise ja tasumise õigsuse kontrolli perioodil jaanuar-detsember 2005,

kuid revisjoniaktist nähtuvalt teostati tegelikult varjatult kontrolli ka 2006. aasta jaanuari osas.

05.09.2008 esitati OÜ Livrello juhatuse liikmele küsimusi, mis ei puudutanud revisjoni,

laiendades omavoliliselt revisjoni mahtu. Kaebajaga ei peetud ka maksukorralduse seaduse

(edaspidi MKS) § 80 kohast revisjoni lõppvestlust. Revisjoniakti kättesaamisel ei

informeeritud kontrolli tulemustest ega arutatud vaieldavaid ajaolusid. Samuti ei selgitatud,

kuidas kontrolli käigus tuvastatud asjaolud võivad mõjutada maksukohustust ja edasist

majanduslikku käitumist. Kaebaja märgib, et on võimalik, et revisjoni käigus koguti ka

tõendeid, kuid maksukohustuslasele neid ei tutvustatud. Jääb arusaamatuks, millisel alusel

järeldati, et tehingud on teeseldud, kui kõik olemasolevad tõendid laenu andmise ja saamise

kohta esitati maksumenetluse käigus. Kaebaja leiab eeltoodust tulenevalt, et uurimismenetlus

viidi läbi ebakorrektselt, kuna tõendeid kaaludes ja neid hinnates on tehtud ebaõigeid

järeldusi.

11. Lisaks on maksuotsuses ja revisjoniaktis tõendamata 6-aastase maksusumma määramise

aegumise tähtaegade kohaldamine ning maksuhalduri vastavasisulised väited on põhistamata

ja tõendamata.

12. Kaebaja selgitab, et revisjoniaktis ja maksuotsuses on märkimata jäetud asjaolu, kas

täiendav maksusumma tekitab maksukohustuslase maksevõimetust ja kas summa

sissenõudmine on maksukohustuslase maksevõimetuks muutmisel lootusetu. Maksuotsus

peab olema täidetav. Käesoleval juhul ei ole see võimalik, kuna OÜ-l Livrello puuduvad

vahendid määratud maksude tasumiseks. Seega ei olnud maksuotsuse tegemine otstarbekas.

13. Kaebaja leiab, et maksuhaldur on käitunud ka pahatahtlikult, jättes maksukohustuslase

09.09.2008 avaldusele vastamata. Pahatahtlusele viitab ka ebatäpsete terminite kasutamine.

Maksuotsuses ja revisjoniaktis kasutatakse näiteks terminit “märgukiri“, järgmisel lehel

nimetatakse seda juba “kirjaga tehtud ettepanekuks”. Maksuotsuse ja revisjoniakti järgnevast

tekstist ei selgu nimetatud dokumendi kajastamise vajadus revisjoniaktis ja maksuotsuses.

Samuti on maksuhaldur kasutanud väljendit „kinnistu“, kuid OÜ Livrello ei ole kinnistut

müünud. 13.12.2005 ostu-müügilepingus ei ole lepingu eset nimetatud kinnistuks. Olukorras,

kus maksuotsuses ja revisjoniaktis on nimetatud xxxxxxxxxx korteriomandit erinevate

terminitega, on võimatu aru saada sõnastuse eesmärgist ja tehtud järeldustest.

14. Revisjoniaktis ja maksuotsuses on ära märgitud maksukohustuslase 18.07.2008 vastus,

leides, et see sisaldab vastuolulist ja puudulikku teavet. Samas on jäetud selgitamata, miks

maksuhaldur ei nõustunud konkreetsete põhistustega, eelistades kinnisvarafirma seisukohta.

Arvestatud ei ole müüja õigust määrata ja soovi korral langetada vara reaalset hinda.

Maksuotsusest ja revisjoniaktist ei selgu, millisest õigusaktist lähtuvalt tuleb võtta aluseks just

maksuhalduri poolt käsitletav turuhinna määramise metoodika, st Eesti Statistikaameti

andmebaas, kinnisvarafirma Arco Vara poolt koostatud „Eesti kinnisvaraturu ülevaade“ ja

kinnisvaraportaal www.kv.ee. Ostu ja müügihinna määravad tehingu pooled, mitte

maksuhaldur, ning maksuhalduril puudub pädevus ettenähtud müügihinna tasumise

kontrollimiseks.

15. OÜ Livrello seaduslik esindaja Gennadi Mihelson selgitas 05.09.2008 suulisi ütlusi andes,

et oli 2005. aasta IV kvartalis teadlik lepingu eseme tegelikust hinnast. 24.11.2005 oli

kokkukutsutud Korteriühistu xxxxxxxx erakorraline üldkoosolek, mille üheks päevakorra

punktiks oli uue juhatuse valimine. Seoses kvoorumi puudumisega loeti koosolek

otsustusvõimetuks ja kutsuti 14.12.2005 kokku uus koosolek. Teades, et maksukohustuslase

seaduslik esindaja valitakse Korteriühistu xxxxxxxx juhatuse liikmeks, selgitas G. Mihelson

eelnevalt välja kõik selle ühistuga seonduva, sh määratles korteriomandi tegeliku hinna.

Korteriomandi hinna määramisel lähtus maksukohustuslase seaduslik esindaja esiteks

lähteandmetest ning teiseks müüdava eseme kirjeldusest. Lisaks võttis G. Mihelson arvesse

krundi, hoone ja konstruktsioonide omadusi ning eripärasid. Korteriomandi hind 100 000

krooni oli hinnangul põhinev summa, mille eest vara pidi 13.12.2005 üle minema sõltumatu ja

võrdse tehingu alusel pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Seejuures tuli arvestada,

et pakkumine ületab nõudlust oluliselt, seega oli prognoositav oli hindade langus ja nõudluse

oluline vähenemine.

16. Kaebaja leiab ka, et maksuotsuses ja revisjoniaktis märgitud terminid keskmine turuhind,

kõige madalam turuhind ja turuhind ei ole usaldusväärselt määratletud. Tulumaksuseadus

(edaspidi TuMS) ja rahandusministri 29.12.1999 määrusega nr 120 (edaspidi määrus nr 120)

kinnitatud erisoodustuste hinna määramise kord ei ava mõiste turuhind sisu. Seaduskeele ja

õigusterminoloogia seisukohast avab turuhinna mõiste sisu majandusleksikon, mille kohaselt

on turuhind tegelik hind, mida millegi eest saadakse. Lisaks on majandusleksikonis märgitud,

et nõudmise ettenägematul vähenemisel langeb turuhind loomulikust hinnast madalamale ja

turul võivad kliendid maksta sama kauba ühesuguse koguse eest erinevat hinda. Kaebaja

selgitab, et maksuotsusest ei selgu ka, millisel alusel kasutatakse terminit keskmised ostu-müügi

hinnad ja kuidas see mõjutab madalamat turuhinda.

17. Kaebaja märgib, et seadused ei nimeta ega osunda kuidagi, et turuhinna määramisel tuleb

arvestada Eesti Statistikaameti andmebaasi andmetega, kinnisvarafirma Arco Vara poolt

koostatud „Eesti kinnisvaraturu ülevaatega“ ja Eesti kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetega.

Nende andmete rakendamine ja kasutamine ei vasta seetõttu seaduse nõuetele. Kaebaja

selgitab, et Eesti Statistikaameti andmebaasis (majandus-kinnisvara) puuduvad andmed

tehingute kohta, mis tehti kinnisvarabüroode vahendamiseta. Maksuotsuses märgitud

korterite keskmine ostu-müügihind 25 200 kr/m2 puudutab ainult kinnisvarabüroode poolt

vahendatud tehinguid. Kaebaja viitab, et kvartali andmed lisatakse andmebaasi 12 nädalat

pärast aruandekvartali lõppu, seega seisuga 13.12.2005 ei olnud neid andmeid avaldatud.

Kasutades tagantjärgi avaldatud ja kinnisvarabüroode poolt vahendatud tehingute hinda,

kahjustab maksuhaldur maksukohustuslase õigust määrata võõrandatava eseme hind.

Maksuhalduri aktidest ei nähtu, millisel kuupäeval on ülevaade koostatud, milliseid andmeid

on selle koostamisel kasutatud ning millest tulenevalt on kaebaja osas leitud, et tegemist oli

tüüpkorteriga. Lisaks antakse maksuotsuses 2006. aasta jaanuari müügihind, kuid tehing tehti

detsembris 2005.

18. 13.12.2005 ei olnud füüsiliselt olemas maksuotsuses ja revisjoniaktis märgitud Eesti

kinnisvaraportaali www.kv.ee. Sarnaselt teistele allikatele ei ole seal võimalik määrata hinda

tehingu tegemise päeval. Maksuhaldur kasutas isikustamata portaali andmeid, jättes

teavitamata, kellele see kuulub, milliseid andmeid kasutatakse ja millised on allikad. PS § 12

kohaselt tuleb isikuid kohelda võrdselt. OÜ Livrello ebavõrdne kohtlemine piirab oluliselt

maksuhalduri tegevusvabadust kaalutlusõiguse teostamisel. Kaebaja esitas kinnisvara

asjatundjate artiklid, mis on kindlasti usaldusväärsemad, kui kinnisvarafirmade turuhinnad,

mistõttu palub kaebaja nende arvamustega arvestada.

19. Maksuotsuses ja revisjoniaktis kasutatakse näiteks ka termineid: 2-toaliste korterite keskmised

ostu-müügihinnad, tüüpkorterite keskmised hinnad ning 2-toaliste renoveerimata korterite keskmised

hinnad ja korterite keskmised ostu-müügi hinnad. Kaebaja leiab, et on üheselt selge, et need ei ühti

13.12.2005 müüdud xxxxxxxxx korteriomandiga. Kaebaja selgitab et, maksuhalduri poolt

kasutatav termin keskmine ei vasta nõuetele, kuna keskmine peab olema arvutuste teel leitav

ega tohi sõltuda mingitest subjektiivsetest kaalutustest ja keskmise arvväärtus peab sõltuma

kogumi kõigi elementide väärtusest. Lisaks peab keskmise tähenduslik seos tema abil

lahendatava materiaalse probleemiga peab olema hõlpsasti arusaadav, keskmise omadused

olema võimalikult lihtsad, keskmise arvväärtuse leidmiseks tehtavad arvutused olema lihtsad

ja keskmisega peab olema hõlpus sooritada algebralisi tehteid.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

20. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Maksuotsusega määrati

OÜ-le Livrello tulumaksu kokku summas 226 188 krooni, millest 4189 krooni moodustab

ettevõtlusega mitteseotud tulumaks (puuduvate algdokumentide tõttu väljamaksetelt summas

13 262 krooni) ning 222 000 krooni tulumaks erisoodustuselt (arvestatud erisoodustuselt

hinnaga 703 000 krooni). Maksuotsus jäi vaidemenetluses selles osas jõusse.

21. Korteri võõrandamise tehing toimus 2005. aasta detsembris. Korter aadressil xxxxxxxxx

asub Tallinna kesklinnas. Kaevatud maksuotsuses on maksuhaldur asja keskmise turuhinna

määramisel lähtunud Eesti Statistikaameti andmebaasi andmetest 2005. aasta IV kvartalis

Tallinna Kesklinna piirkonna 2- toaliste korterite keskmiste ostu-müügi hindade kohta, mis

olid 25 200 kr/m2; AS Arco Vara koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate andmetest 2005.

aasta kohta Tallinna Kesklinna piirkonnas 2-toaliste renoveerimata korterite keskmiste ostu-

müügi hindade kohta, mis olid 22 000 kr/m2 ja Eesti kinnisvaraportaali www.kv.ee

andmetest, mille kohaselt müüdi 2005. aasta detsembris Tallinnas Kesklinna piirkonnas

kortereid keskmise hinnaga 30 093 kr/m2. Vastustaja ei nõustu kaebajaga Eesti Statistikaameti

poolt avaldatud andemete kaheldavuse osas, kuna nende andmete aluseks ei ole mitte

pakkumiste, vaid faktiliselt toimunud tehingute hinnad.

22. Vastustaja märgib asja turuhinna osas, et see on asja harilik väärtus ehk kohalik keskmine

müügihind. Tegemist on määratlemata õigusmõistega, mille sisustamisel tuleb lähtuda

konkreetse vara omadustest. Turuhind on selline hind, millega oleks vara või teenust võimalik

müüa isikule, kes ei ole selle tööandja töötaja või muul viisil temaga seotud isik. Võimalik, et

asja turuhind on asja eriliste omaduste tõttu madalam teiste samasuguste kaupade harilikust

väärtusest, kuid sellisel juhul peab maksumaksja tõendama põhjused, miks konkreetsel

põhjusel on asja hind olnud turuhinnast madalam. Vastustaja leiab, et maksuotsus vastab

nendele kriteeriumitele keskmise hinna arvutamise metoodika osas. Kaebusele lisatud Eesti

Statistikaameti andmebaasi väljatrükk kajastab 2-toaliste korterite ruutmeetri hindade

kõikumist vahemikus 19 900 – 25 200 krooni, kuid seda kogu Tallinna linna 2- toaliste

korterite keskmiste ruutmeetrite hindadena. Käesolevas maksuasjas omab tähendust 2-toalise

korteri ruutmeetri turuhind kesklinna piirkonnas, mis on ka kõige kõrgemate hindadega

piirkond. Maksuotsuses on maksuhaldur korteri turuhinna määramisel lähtunud eeskätt

kesklinna piirkonna 2-toaliste korterite keskmise ruutmeetri hinnast, seega arvutanud korteri

keskmise turuhinna kooskõlas põhimõttega võrrelda võimalikult lähedastel tingimustel

sõlmitud tehinguid. Maksuhaldur on keskmise hinna määramisel lähtunud tehingu toimumise

ajast, korteri asukohast ning lähtunud konkreetse asja madalama hinnaklassi - renoveerimata

korterite – keskmistest müügihindadest. Kaebaja tõlgendab kitsendavalt majandusleksikonis

turuhinna “kui tegeliku hinna, mida millegi eest saadakse” tähendust, kuna turuhinna

tuvastamisel peab eeskätt olema täidetud kriteerium, et võrreldakse tehinguid isikute vahel,

kes ei ole omavahel tööalastes suhetes ning tehing peab olema reaalsest toimunud.

23. Maksuhalduril puudub õigus sekkuda eraisikute tehingutesse ning isikutel on õigus vabalt

valida, millise hinnaga nad vara müüvad, kuid maksukohustuslasena laienevad nendele

isikutele sellegipoolest maksuseadused ning kohustus maksta kõik seadusega ette nähtud

maksud. Käesoleval juhul on kaebaja võõrandanud temale kuuluva vara oma lähikondsele

turuhinnast madalama hinnaga ning seega on realiseerunud TuMS § 48 lõikes 1 ettenähtud

teokoosseis, millega kaasneb täiendava tulumaksu maksmise kohustus.

24. Kaebaja on eksimuses ka maksevõimelisuse mõiste sisustamisel. Maksevõimelisus on

maksukoormuse sõltuvus maksumaksja potentsiaalsest maksevõimest ehk majanduslikust

edukusest. Maksevõimelisuse avaldumise vormid on tulu, omand ja tarbimine. Kaebaja poolt

on kõrge turuväärtusega asja võõrandamisel kohatu väita, et ei olnud maksevõimeline.

Eeltoodust tulenevalt puudub ka alus väiteks, et maksuhaldur ei ole järginud maksuotsuse

tegemisel maksevõimelisuse printsiipi. Kuivõrd maksukohustus tekkis tehingute tegemise ajal,

siis olenemata kaevatud maksuotsuse tegemise ajast, on maksukohustus tekkinud ajal, mil

kaebaja oli maksevõimeline.

25. Kaebajale on kontrollimenetluses esitatud revisjoniakt, millele kaebaja esitas eriarvamuse.

Eriarvamuses toodud vastuväidetele on maksuotsuses antud selgitused ja seisukohad.

Vastustajale jääb arusaamatuks, milles seisneb kaebaja väide maksuasjas ära kuulamata

jätmisest. Eriarvamuses esitatud seisukohtadega mittenõustumine ei muuda fakti, et

maksukohustuslasele võimaldati enne tema õigusi puudutava haldusakti tegemist vastuväidete

esitamist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

26. Kohus, hinnanud poolte seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid

nende kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebus on põhjendamatu, tõendamata ja

tuleb jätta rahuldamata. Menetlusosaliste menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Kohtu

põhjendused on järgmised.

27. Kaebuse esitaja on vaidlustanud maksuotsuse vaideotsusega tühistamata jäetud osas, seega

ei ole käesolevas haldusasjas vaidlust selles, et OÜ-l Livrello oli N. M. ees 13.12.2005 seisuga

100 000 krooni suurune võlg. Kaebuses on aga keskendutud üksnes 13.12.2005 korteri müügi

tehingule ega ole sisuliselt vaieldud vastu 4189 krooni ulatuses tulumaksu määramisele

(ettevõtlusega mitteseotud tulumaks puuduvate algdokumentide tõttu väljamaksetelt summas

13 262 krooni). Selle maksusumma tasumise kohustuse kummutamiseks kaebuse esitaja

argumente ega tõendeid esitanud ei ole. Ka kohus ei pea omal algatusel nimetatud

tulumaksuosa kontrollimist vajalikuks, kuivõrd asjas ei nähtu maksuhalduri poolseid

ilmselgeid rikkumisi nimetatud maksu määramisel. Seega analüüsib kohus vaid asjaolu, kas

12.13.2005 korteri müük kujutas endast erisoodustust OÜ Livrello juhatuse liikmele Gennadi

Mihelsonile. Poolte vahel ei ole vaidlust faktiliste asjaolude üle, mis puudutavad kaebajale

kuulunud korteriomandi võõrandamist ning küsimus on üksnes selles, kas 100 000 krooni,

millega vaidlusalune korteriomand võõrandati, vastab võõrandamise hetke turuhinnale ning

kas maksuhalduri poolt kasutatud metoodika turuhinna leidmiseks on põhjendatud või mitte

ning kas maksuhaldur on lõppjäreldustes leidnud põhjendatult, et korteriomandi müük M.

M.ile on erisoodustuse andmine Gennadi Mihelsonile, mis toob kaasa kaebuse esitaja

täiendava maksustamise.

28. Erisoodustuseks loetakse kõikvõimalikke rahaliselt hinnatavaid hüvesid, mida töötaja saab

tööandjalt seoses töösuhtega. Seejuures hõlmab töötaja mõiste siin ka juriidiliste isikute juht-

ja kontrollorganite liikmeid ning Gennadi Mihelson kuulub OÜ Livrello juhatuse liikmena

subjektide hulka, kellele OÜ Livrello erisoodustust teha sai. Kuna erisoodustus on palgatulu

erivorm, siis loetakse erisoodustuse saajateks kõiki selliseid isikuid, kellele rahas väljamakstud

palka maksustatakse tulumaksu ja sotsiaalmaksuga nagu palgatulu (TuMS § 13). Erisoodustus

on lisaks töötaja palgale antav täiendav hüve. Hüve tähendab seda, et töötaja vara suureneb

või töötaja kulud vähenevad. Erisoodustuseks võib olla ka kauba müük soodushinnaga. Ka

sellistel juhtudel rikastub töötaja tööandja arvel – kui tööandja oleks kaupa müünud töösuhtes

mitteomavale isikule, oleks tööandja teeninud tulu. TuMS § 48 lg 4 punkt 7 kohaselt on

erisoodustuseks asja, väärtpaberi, varalise õiguse või teenuse tasuta üleandmine, müük või

vahetus turuhinnast madalama hinnaga.

29. Erisoodustus peab olema rahaliselt hinnatav. Rahandusministri 29.12.1999 ning määrus nr

120 „Tulumaksuseadusest tulenevate õigusaktide kinnitamine“ kehtestab erisoodustuse hinna

määramise korra. Määruse nr 120 punkti 9 kohaselt kui erisoodustuseks on tööandja asja

tasuta üleandmine, siis loetakse erisoodustuse hinnaks asja turuhind või bilansiline maksumus

(põhivara puhul jääkmaksumus) juhul, kui see on turuhinnast kõrgem või turuhinda ei ole

võimalik usaldusväärselt määrata. Vaidlusalusele korterile sai arvestada välja turuväärtuse ja

sellele korterile oleks lihtne olnud leida ostjat, seega kuulub korteri müük alla oma turuhinna

ka siinkohal erisoodustuse mõiste alla. Käesoleval juhul ongi erisoodustuseks korteri

müügihinna ja selle võõrandamise hetkel kehtinud turuhinna vahe.

30. Kohus leiab, et maksuhaldur on määranud võõrandatud korteri turuhinna õieti.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 kohaselt on eseme väärtus selle harilik väärtus, kui

seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik

keskmine müügihind (turuhind). Just nii on turuhinna mõistet sisustanud maksuotsuses ja

kohtumenetluses ka vastustaja: see on asja harilik väärtus ehk kohalik keskmine müügihind.

Kohus ei saa kuidagi nõustuda kaebuse esitajaga selles, et turuhind ongi konkreetne tehingus

märgitud hind. Kaebaja ei ole kohtule isegi väitnud, et ta oleks pakkunud korterit müüa

kellelegi teisele peale M. M., seega ei olnud ostjale isegi konkureerivaid pakkumisi, mis oleksid

võinud olla oluliselt kõrgemad. Turuhind on selline hind, millega oleks vara või teenust

võimalik müüa isikule, kes ei ole selle tööandja töötaja või muul viisil seotud isik. Oluline on,

et võrreldaks hindu, mis vastavad samale kaubale või teenusele, samale kogusele ja ajale ning

samadele müügitingimustele. Kesklinna piirkonnas konkreetsel ajavahemikul müüdud

võrreldavate parameetritega (2-toaline, mitte uus) korterite turuhinna saab hõlpsasti arvutada

välja keskmise ruutmeetrihinna järgi: esmalt arvutatakse välja konkreetse korteri ruutmeetri

hind (müügihind jagatuna ruutmeetrite arvuga), siis liidetakse kõik saadud ruutmeetrite hinnad

ja jagatakse müüdud korterite arvuga. Kohus leiab, et kinnisvara turuväärtuse ja keskmise

ruutmeetri hinna määramine on nii lihtne arvutustehe, et selle olemusest peaks saama aru iga

vähemalt põhikooli läbinud inimene. On tõsi, et maksuotsuses ei ole konkreetseid

arvutustehteid välja toodud, kuid kuna on selge, millised olid algandmed (korteri müügi

kuupäev, korteri ruutmeetrite arv, korteri müügihing, kolme andmebaasi alusel leitud kohalik

keskmine müügihind (millest vastustaja valis madalaima)) ja mida välja arvutada sooviti

(korteri turuhind lähtudes tema tubade ja ruutmeetrite arvust), siis on igati selge ka see, kuidas

see tulemus saadi ja seda on ka ise võimalik vastavate tehetega järele kontrollida.

31. Maksuhaldur on keskmise hinna määramisel lähtunud tehingu toimumise ajast, korteri

asukohast ning lähtunud konkreetse asja madalama hinnaklassi - renoveerimata korterite –

keskmistest müügihindadest. Maksuotsuses on maksuhaldur asja keskmise turuhinna

määramisel lähtunud Eesti Statistikaameti andmebaasi andmetest 2005. aasta IV kvartalis

Tallinna Kesklinna piirkonna 2- toaliste korterite keskmiste ostu-müügi hindade kohta (mis

olid 25 200 kr/m2); AS Arco Vara koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate andmetest 2005.

aasta kohta Tallinna Kesklinna piirkonnas 2-toaliste renoveerimata korterite keskmiste ostu-

müügi hindade kohta (mis olid 22 000 kr/m2) ja Eesti kinnisvaraportaali www.kv.ee

andmetest (mille kohaselt müüdi 2005. aasta detsembris Tallinnas Kesklinna piirkonnas

kortereid keskmise hinnaga 30 093 kr/m2). Seega on vastustaja kasutanud kolmest erinevast

allikast pärinevaid korterite turuhinna andmeid. Seejuures ei ole vaidlust selles, et vastustaja

on kohaldanud kaebuse esitaja jaoks kõige soodsamat turuhinda: 22 000 kr/m2, mis on Arco

Vara andmetel 2-toaliste renoveerimata korterite keskmiste ostu-müügi hindade tulemusena

saadud ruutmeetrihind. Maksuhaldur hindas korteri turuväärtuseks selle võõrandamise hetkel

803 000 krooni.

32. Kaebuse esitaja väited selles osas, et Arco Vara poolt esitatud keskmisi ruutmeetrihindu ei

saa arvestada seetõttu, et selles kajastub ka vahendustasu, on käesoleval hetkel ebaoluline.

Esiteks on statistikaameti andmetel keskmine ruutmeetrihind isegi 3200 krooni mõrra kallim,

ometi kajastuvad seal nendes andmetes kõik kinnisvaratehingud. Olulisem on aga see, et

kaebuse esitaja ise ei ole esitanud kohtule ühtegi arvestust selle kohta, milline siis tema

hinnangul oli vaidlusalusel ajal kohalik keskmine müügihind. Samadel põhjustel ei arvesta

kohus ka kaebuse esitaja vastuväiteid selles osas, et korter oli eriti halvas seisukorras. Kuna

kaebuse esitaja sellised väited ei ole tõendatud, oli maksuhalduril igati alust lähtuda

madalaimatest kesklinna piirkonna 2-toaliste korterite ruutmeetrihindadest. On võimalik, et

asja turuhind on asja eriliste omaduste tõttu madalam teiste samasuguste kaupade harilikust

väärtusest, kuid sellisel juhul peab maksumaksja tõendama, mis põhjusel on asja hind olnud

turuhinnast madalam. Asjaolu aga, et ostja elas vaidlusaluses korteris juba kolm aastat enne selle

ostmist, suurendab pigem ostja huvi antud korteri vastu ja võiks seetõttu ostja erihuvi alusel isegi

müügihinda kergitada. Asjaolu, et Gennadi Mihelson kuulus müüdud korteri korteriühistu

juhatusse, ei oma käesoleval juhul korteri turuhinnaga seoses mingit pistmist

33. Kohtu hinnangul saab seda, et 2005 aastal ei saanud mistahes seisukorras olev korter

Tallinna kesklinna piirkonnas maksta 100 000 krooni, lugeda suisa üldteada asjaoluks.

Kaebuse esitaja ostis korteri 03.11.1997 aastal 155 000 krooni eest. Ka asjaolu, et võrreldes

1997 aastaga olid 2005 aastal kinnisvara hinnad mitmekordistunud, peab kohus üldteada

asjaoluks. Kaebuse esitaja viited alates 2007 lõpust toimunud kinnisvara hindade langusele ei

ole asjakohased, kuna vaidlusalune tehing toimud kaks aastat enne hindade languse algust ja

praegune madalseis kinnisvaraturul ei saanud 13.12.2005 korteri müüki mõjutada. Seetõttu on

asjakohatud ka kaebusele lisatud 2008 kirjutatud artiklid kinnisvara hindade languse kohta.

2005-2006 aastal olid kinnisvara hinnad praegusega võrreldes tipud ja ei näidanud veel

mingeid langustendentse.

34. Kaebuse esitaja on väitnud ka seda, et tehingu tegemise ajal ei olnud kuskil kinnisvara

turuhindu avaldatud ja seetõttu ta ei saanud lähtuda maksuhalduri kasutatud kohalikust

keskmisest

müügihinnast.

Sarnaselt

maksuhaldurile

leiab

kohus,

et

konkreetsest

müügikuupäevast lähtumine ei ole käesoleval juhul vajalik. Juhul, kui kaebuse esitaja oleks

tõendanud, et müügihind vastas nt 2005 aasta oktoobrikuu või vähemalt suve kohalikule

keskmisele müügihinnale, ei oleks mingit probleemi selles, et korter müüdi sellise hinnaga

tegelikkuses mitte oktoobris, vaid detsembris. Maksuhalduril tekkis põhjendatud kahtlus

maksupettuses selletõttu, et kaebuse esitaja oli nõus müüma oma korteri ilmselgelt alla

turuhinna: kaheksa korda odavamalt kohalikust keskmisest müügihinnast. Kohus leiab, et siin

ei ole küsimus krooni pealt turuhinna järgimises (vaevalt oleks maksuhaldur lugenud

erisoodustuseks korteri nt 750 000 krooniga müümist), kuid kui juba anomaalia korteri

müügihinnas on tuvastatud, siis tuligi lähtuda korteri väärtuse määramiseks kohalikust

keskmisest müügihinnast, mida maksuhaldur ka teinud on.

35. MKS § 94 lg 1 kohaselt võib maksuhaldur tuvastada tasumisele kuuluva maksusumma

määramise aluseks olevad asjaolud hindamise teel. Hindamine on lubatud, kui maksu

määramiseks vajalikud kirjalikud tõendid on puudulikud, ebapiisavad, mitteusaldusväärsed,

hävinud või kadunud ja muude tõenditega ei ole võimalik maksukohustuse aluseks olevaid

asjaolusid tuvastada. Viidatud sätte kohaselt on hindamine lubatud, kui maksu määramiseks

vajalikud kirjalikud tõendid on mitteusaldusväärsed ja muude tõenditega ei ole võimalik

maksukohustuse aluseks olevaid asjaolusid tuvastada. Maksuhaldur ongi määranud müüdud

korterile väärtuse hindamise teel, mida MKS § 94 lg 1 võimaldas. Kokkuvõtlikult leiab kohus,

et maksuhaldur on leidnud kohaliku keskmise müügihinna igati usaldusväärselt, tuginedes

kolmele erinevale andmebaasile ja kohaldades lõppastmes nendest kaebuse esitaja jaoks

soodsaimat.

36. Erisoodustuse andmine peab olema seotud töösuhtega, mida ta käesoleval juhul

kahtlemata ka on: juhul, kui Gennadi Mihelson ei oleks olnud korteri võõrandamise ajal OÜ

Livrello juhatuse liige, on ilmselge, et korterit sellise hinnaga M. M.le müüdud ei oleks. Kohus

peab välistatuks seda, et OÜ Livrello oleks vaidlusaluse korteri müünud 13.12.2005 100 000

krooniga suvalisele ostjale. Kuna ostjaks oli juhatuse liikme tütar, on siin näha selge seos

sugulussideme ja korteri turuväärtusest kaheksa korda madalama hinna vahel. Ilmselgelt sai

Gennadi Mihelson korteri müügitehingust tulu ja OÜ Livrello kahju. Seega ei olnud korteri

müük OÜ Livrello huvides. Kui Gennadi Mihelson oleks tegutsenud OÜ Livrello huvides,

oleks ta müünud korteri suvalisele isikule turuhinnaga, tasunud saadud summast N. M.le

100 000 krooni ja ülejäänud summa (arvestades turuhinda orienteeruvalt 703 000 krooni)

oleks olnud OÜ Livrello tulu.

37. Erisoodustuse maksustamise eesmärk on tagada erinevas vormis tulu saavate isikute

võrdne kohtlemine ning vältida maksudest kõrvalehiilimist. Riigikohus on leidnud 19.06.2002

otsuses nr 3-3-1-26-02 järgmist: TuMS §-s 33 käsitletud erisoodustusena tuleb vaadelda sellist

hüve, mis antakse töötaja isiklikes huvides ja mida saaks põhimõtteliselt käsitleda ka

loonuspalgana. Kui antud kaasuses oleks OÜ Livrello juhatuse liige Gennadi Mihelson ostnud

äriühingu korteri oma tütrele turuhinnaga, oleks pidanud OÜ Livrello tegema talle selleks

703 000 krooni suuruse väljamakse (palgatulu), millelt omakorda oleks OÜ Livrello pidanud

tasuma nii tulu- kui sotsiaalmaksu. Kaebuse esitaja väited, et kahjustati tema

omandipõhiõigust, ei vasta tõele. Kaebuse esitajal oli tõepoolest õigus müüa talle kuuluv

korter vabalt valitud isikule vabalt valitud hinnaga, kuid PS § 32 ei anna omandi käsutamisel

õigust hoiduda kõrvale riigi poolt määratud maksudest.

38. Kohtul ega maksuhalduril ei ole pädevust kontrollida majandustehingu otstarbekust, kuid

majanduslikult ilmselgelt ebamõistliku tehingu tegemise puhul tõusetub kahtlus, et tegemist

on maksupettusega ja sel juhul on maksumaksja seda suurem tõendamiskoormis näitamaks,

miks sellist tehingut vaja oli ja miks seda tema maksuarvestuses just sellisel kujul kajastama

peaks. Maksude tasumisest kõrvalehiilimise kahtlusi suurendab asjaolu, kui tehing tehti

lähikondsega. Käesoleval juhul kaebuse esitaja seda teinud ei ole. Kuna korteri võõrandamine

oma lähikondsele ilmselgelt alla turuhinna ei saanud käesoleval juhul olla tingitud

teadmatusest, vaid pidi igal juhul olema kaebuse esitaja tahtlik tegevus, lähtus maksuhaldur

õieti 6-aastasest aegumistähtajast (MKS § 98 lg 1).

39. Kaebaja leiab, et maksumenetluses rikuti ärakuulamispõhimõtet. Kaebaja väidete kohaselt

jäeti maksuotsuse tegemisel arvestamata eriarvamuse punktidega 1 kuni 60, mistõttu jõuti

maksuotsusega valele järeldusele. Kohus leiab, et maksuhaldur ärakuulamispõhimõtte vastu

eksinud ei ole. Asjaolu, et OÜ Livrello esitas mahuka eriarvamuse, väljendabki tema

ärakuulamisõiguse teostamist. See, et maksuhaldur kaebuse esitaja seisukohtadega ei

arvestanud, ei tähenda, et kaebaja ei oleks saanud oma arvamust avaldada. Maksumenetluses

on kaebuse esitaja olnud pidevalt maksuhalduriga kontaktis ja ei nähtu ühtegi asjaolu, mille

kohta kaebuse esitaja oleks veel pidanud saama oma arvamust avaldada ja mida talle ei

võimaldatud. Seega on maksuhaldur juhindunud ärakuulamispõhimõttest ja kaebuse esitaja

vastupidised argumendid on alusetud.

40. Kaebuse esitaja väited, et maksuotsuses ei ole analüüsitud tema maksudistsipliini,

maksevõimet ja põhjendatud revisjonimeetmete valikut, ei ole asjakohased, kuna selliseid

kohustusi maksuseadused maksuhaldurile ei pane. Revisjonitoiminguid on teostatud

kooskõlas

maksukorralduse

seadusega,

need

on

olnud

kaebaja

maksukohustuse

väljaselgitamiseks vajalikud ning need ei ole olnud kaebuse esitajale ebamõistlikult

koormavad. Kohus ei nõustu kaebuse esitajaga ka selles, et maksuhaldur oleks laiendanud

revisjoni mahtu, kuna tulu- ja sotsiaalmaksu määramise aluseks olevad asjaolud leidsid aset

kontrolliperioodi jooksul. Asjas ei nähtu tõepoolest, et maksukohuslasega oleks peetud

revisjoni lõpus lõppvestlust, kuid kuna juhatuse liige Gennadi Mihelson oli saanud revisjoni

jooksul oma seisukohta väljendada nii suuliselt kui kirjalikult (esitades revisjoniaktile põhjaliku

eriarvamuse), ei muuda lõppvestluse ärajäämine maksumenetlust õigusvastaseks. Kaebuse

esitaja ohtrad viited terminoloogilistele erisustele (kinnistu vs korteriomand; turuhinna ja 2-

toalise korteri erinevad määratlused jne) ei muuda maksuotsust samuti õigusvastaseks ja

peaksid ka minimaalseid juriidilisi teadmisi omavale isikule olema igati arusaadavad. Kuna

kaebuse esitaja tegevusalaks on ka juriidiline nõustamine, siis seda enam ei saanud selliste

mõistete kasutamine maksuotsuses talle eksitav olla. Kaebuse esitaja ohtrad etteheited

maksumenetluse osas ei anna ükski alust maksuotsuse õigusvastasuseks. Kokkuvõtlikult on

vaidlustatud maksuotsus õiguspärane ja selle tühistamiseks puudub alus.

41. Kohus märgib, et kaebaja on kaebuses esitanud vastuväited ka vaideotsusele, kuid

vaideotsust kaebusega vaidlustatud ei ole. Seetõttu jätab kohus kaebuse esitaja väited selles

osas tähelepanuta.

42. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustaja ei ole kaebuse esitajalt menetluskulude sissenõudmist taotlenud, seega jäävad

menetluskulud poolte endi kanda.

Kadriann Ikkonen

kohtunik