2-08-22475/28 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-08-22475

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

01.10.2009, Tallinn

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi

Loonurm

Tsiviilasi

Juhan Karlise hagi Meelis Kooviti ja Gertu Kooviti vastu

31 447 krooni põhivõla ja viivise väljamõistmiseks ning

dokumentide üleandmise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.03.2009 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

46 447 krooni

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Juhan Karlise apellatsioonkaebus ja Meelis Kooviti ja Gertu

Kooviti vastuapellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Juhan Karlis (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-xx,

xxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx), esindaja adv.

Peeter Viirsalu

Kostja I Meelis Koovit (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx

xxx-xx, xxxx xxxxxx, xxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx)

Kostja II Gertu Koovit (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx

xxx-xx, xxxx xxxxxx, xxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx)

Kostjate esindaja adv. Rando Antsmäe

Kohtuistungi toimumise aeg

15.09.2009

RESOLUTSIOON

1. Harju

Maakohtu

26.03.2009

otsus

jätta

muutmata

ja

Juhan

Karlise

apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Meelis Kooviti ja Gertu Kooviti vastuapellatsioonkaebus jätta läbivaatamata.

3. Kõik menetluskulud jätta Juhan Karlise kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul

otsuse kättetoimetamisest.

TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi

saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

2(8)

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. Hageja ja kostja sõlmisid 26.07.2007 müügilepingu, millega kostjad võõrandasid

hagejale korteriomandi asukohaga Xxxxx xx-xx xxxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx.

Lepingu p-s 2.1.5 avaldasid kostjad, et korteril ei ole neile teadaolevaid eritunnuseid

või puudusi. Korteri valdus anti üle augusti keskel 2007 ning hageja asus korterisse

elama alates augusti lõpust 2007. Sügisel 2007 märkas hageja, et elektrisüsteemi

kaitsmed lülitusid välja ja hõõglambid purunesid. Hageja tellis novembris 2007

elektrikontrolli. 12.11.2007 kontrollaktist nähtus, et elektripaigaldis ei vasta

ohutusnõuetele, mitmes kohas puudusid maandused. OÜ F. G. hinnapakkumise

kohaselt kuluks puuduste kõrvaldamiseks 31 447 krooni. Hageja teavitas kostjaid

elektrisüsteemi puudustest ja dokumentide puudumisest 20.11.2007 kirjaga. Hageja

saatis kostjatele 20.02.2008 kirja, milles palus elektrisüsteemi vead parandada

hiljemalt 10.03.2008 ning märkis, et kui nimetatud kuupäevaks kostjad vigu ei

paranda või vajalikke kulutusi ei hüvita, loeb hageja müügihinna alandatuks 31 447

krooni võrra. Hageja on võtnud ühendust mitmete kinnisvarafirmadega, et selgitada

välja lepingu mittekohase täitmise väärtust, kuid kinnisvaraeksperdid on keeldunud

hinnangu andmisest. Seega lähtus hageja hinna alandamisel OÜ F. G.

hinnapakkumisest.

2. Elektrisüsteem ei vastanud ka ehitamise ajal kehtinud nõuetele. Elektrisüsteemi

ehitamise aeg on teadmata. Puudused on avastatavad tavapärase kasutamise käigus ja

seega pidid kostjad puudustest teadlikud olema. Tulenevalt puuduste varjamisest ei

kehti hagejale piirangud puudustest teavitamise aja suhtes (VÕS § 221 lg 1 p 2 ).

Kostjad

pidid

olema

teadlikud

ka

enne

müügilepingu

sõlmimist

projektdokumentatsiooni puudumisest, maanduse probleemidest, elektrisüsteemi

üldisest olukorrast ning sellest, et pirnid ja kaitsmed löövad läbi.

3. Lepingu p 4.2 kohaselt tasus hageja kostjatele korteri eest 1 220 000 krooni. Hageja

alandas hinda 31 447 krooni võrra. Nmetatud summat ei ole kostjad hagejale

tagastanud. Hageja tasus korteri eest 31.07.2007. Hageja palub välja mõista kostjatelt

intressi raha kasutamise eest alates 31.07.2007 kuni 10.02.2007 ning alates 11.03.2007

viivise.

4. Lepingu p 5.1 kohaselt kohustusid kostjad korteri päraldiseks olevad dokumendid

hagejale üle andma korteri valduse üle andmisel, kuid siiani on üle andmata

dokumendid, mis puudutavad korteri ümberehitust (wc ja vannitoa kokku ehitamine)

ja tehnosüsteemide (küttesüsteemi) muutmist ning küttesüsteemi kasutusjuhendit.

Hageja palus kostjatelt välja mõista nimetatud dokumendid.

Kostjate vastuväited

5. Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad ostsid korteri 12.02.2003 kasutatud korterina.

Kostjad ei ole ise teinud korteris elektrisüsteemi renoveerimistöid. Korteri

elektrisüsteem ehitati ümber 1990.-te aastate alguses. Puudus kohustus omada

elektrisüsteemi kohta projektdokumentatsiooni vms. Elektrisüsteemi puudused on

tõendamata. Renoveeritud korteriomand ei pea vastama tänapäevastele või uutele

korteritele esitatavatele nõuetele.

3(8)

Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused

6. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

7. Müügilepingu p 2.1.5 sätestab, et müügiesemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid

eritunnuseid või puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus peaks müüja

vajalikuks. Müügilepingu p. 2.2.1 kohaselt ostja/omanik avaldab ja kinnitab, et ta on

müügieseme põhjalikult üle vaadanud, tutvunud müüja poolt talle müügieseme kohta

esitatud dokumentatsiooniga ja teadlik eelnimetatud andmete alusel müügieseme

seisukorrast. Seega on hageja ja kostja sisuliselt kokku leppinud, et hageja ostab asja

koos kõikide puudustega, mida on võimalik tuvastada asja tavapärasel põhjalikul

ülevaatamisel ning et asjal puuduvad tavapärasel kasutamisel avastatavad või muul

viisil müüja poolt avastatud puudused.

8. Kostjad on korteri müügil kasutanud müügikuulutust, milles on ehitise seisukorraks

märgitud „renoveeritud“. Samas ei tulene sellest hageja õigus nõuda, et korteris oleks

kõik detailid renoveeritud seisukorras, sest hageja pidi korteri täpsema seisukorra

tuvastama korteri ülevaatusel. Hageja ei ole tõendanud, et korteri kasutamine on

takistatud seetõttu, et elektrisüsteemi kaitsmed lülituvad välja ja hõõglambid põlevad

läbi. Nimetatud puuduste esinemine või mitteesinemine ei nähtu ka kuidagi

elektrikontrolli käigus koostatud materjalidest. Seega on müüdud korter sobiv

otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse VÕS § 217 lg 2 p 2

tähenduses.

9. Elektripaigaldise tehnilise kontrolli aruandest 12.11.2007 nähtuvalt on elektripaigaldis

ehitatud enne 1990, kütte ja vannitoa elektripaigaldis pärast 1995. Elektripaigaldise

tehnilise kontrolli aruande ja selle kirjaliku selgituse alusel on tõendatud, et vannitoa

elektripaigaldis ei vasta ehitusaegsetele nõuetele järgmiste puuduste osas: kolla-

rohelise juhtme kasutamine muul otstabel kui kaitsejuht, lisapotentsiaali ühtlustuse

puudumine vannitoas ja rikkevoolukaitselüliti puudumine.

10. Kohus ei nõustunud elektrikontrolli teostaja järeldusega, et 0 ja I kaitseklassi

pistikupesade

kasutamine

köögis

kujutab

endast

ehitusaegsetele

nõuetele

mittevastavust, sest korteriomanikul puudus kohustus elektripaigaldis selles osas

ümber ehitada. Puuduseks ei ole pistikupesade ja lülitite paiknemine vannitoas, sest

see ei vastanud üksnes hoone ehitusaegsetele nõuetele ning kirjalikust selgitusest ei

nähtu, et see oleks kujutanud probleemi vannitoa renoveerimiseaegsete nõuete

kohaselt.

Aruande

kohaselt

on

kontrollija

tuvastanud

olulisi

puudusi

kontrollmõõtmisel

isolatsioonitakistuse,

kaitsejuhtide

terviklikkuse

jms

osas,

aruandest ei nähtu, kus on nimetatud mõõtmisi tehtud ning millistele nõuetele millise

aja seisuga mõõtmised kontrollija arvates ei vasta, samuti puudub selle kohta selgitus

31.03.2008 koostatud kirjalikus selgituses. Aruande kohaselt on kontrollmõõtmise

protokollide, skeemide ja jooniste puudumine vastuolus elektriohutuse seadusest

tulenevate nõuetega ja Eesti standardiga EVS-EN 50110-1 p 4.7. Elektriohutusseadus

jõustus esmakordselt 01.05.1999 ning standard EVS-EN 50110-1 on koostatud alles

2003 aastal, seega ei saa kontrollaruanne tõendada selles osas ehitusaegsetele nõuetele

mittevastavust.

11. Vaidlus puudus selles, et kostjad ei ole nimetatud dokumente enda valdusse kunagi

saanud. Seega ei ole nad rikkunud kohustust üle anda koos korteriga eelnimetatud

dokumendid. Tulenevalt Riigikohtu otsusest 3-2-1-84-06 võib dokumentide esitamata

jätmine olla rikkumiseks vaid korteri esmamüügi korral.

12. Kuna mittevastavused on ilmselt sellised, et neid on võimalik avastada üksnes

eriteadmistega isiku poolt, ei pidanud hageja enne elektrikontrolli aruandega tutvumist

puudustest teada saama. Vaidlust ei olnud selles, et hageja tutvus elektrikontrolli

aruandega 12.11.2007. Hageja teavitas kostjaid elektrisüsteemi puudustest ja

4(8)

dokumentide puudumisest 20.11.2007 kirjaga, millele lisas ka elektrikontrolli aruande.

Seega on hageja kostjaid mittevastavusest teavitanud mõistliku aja jooksul.

Mittevastavusest teatamisel ei ole nõutav, et isik avaldaks ka seda, millist

õiguskaitsevahendit ta kasutab või kavatseb kasutada.

13. Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud

tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Selleks tuleb hinna alandamisel arvestada

kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet, mis väljendub valemina:

alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise

väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase

täitmise väärtus). Mittekohase täitmise väärtust peab tõendama avalduse tegija

(Riigikohus 3-2-1-111-07). Käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud mittekohase

täitmise väärtust. Tõendina mittekohase täitmise väärtuse kohta on hageja esitanud OÜ

F. G. hinnapakkumise summale 31 447 krooni. Nimetatud tõendist lähtumiseks oleks

hageja pidanud esitama lepingu rikkumisega tekitatud kahjunõude VÕS § 115 lg 1

alusel tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamiseks või kõrvaldama puudused ja esitama

seejärel kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 222 lg 5 alusel. OÜ F. G. hinnapakkumine

võimaldab teha järeldusi puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta, kuid ei

võimalda hinnata mittekohase soorituse väärtust. Hageja on tuginenud VÕS § 112 lg 2

lausele 3 ning on tõendinda väärtuse kindlaks tegemise võimatuse kohta esitanud

Ober-Haus Kinnisvara AS hindaja J. P. kirja, mille kohaselt väärtuse muutumine,

arvestades uusi asjaolusid, on pigem spekulatiivne. Kohtu hinnangul ei ole võimalik

nimetatud tõendist järeldada, et ei ole võimalik mittekohase soorituse väärtust

kindlaks teha. Laialdases käibes olevate levinud esemete, milleks on ka korterid,

turuhinda on üldjuhul alati võimalik kindlaks teha. Väites, et mittekohase soorituse

väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, väidab hageja sisuliselt, et elektrisüsteemi

pisivigadega korteri turuväärtust ei ole võimalik hinnata ning selline väide kindlasti

tõele ei vasta. Asjaolu, et üks kinnisvarahindaja on keeldunud soorituse väärtust

hindamast, viitab pigem sellele, et vaidlusaluse elektrisüsteemi puuduste mõju korteri

turuhinnale on marginaalne või puudub, kui mittekohase soorituse väärtuse kindlaks

tegemise võimatusele.

14. Eeltoodud põhjustel ei ole hageja suutnud tõendada VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud hinna

alandamise eeldust, mittekohase soorituse väärtust, mistõttu jäi hagi rahuldamata.

15. Kostjate väitel on nad hagejale üle andnud kõik dokumendid, mis nad korteri kohta

said korteri ostmisel 12.02.2003 ja nende kätte ühtegi dokumenti ei jäänud.

Dokumentide mittesäilimise eest kostjad vastutavad ei ole. Hageja ei ole tõendanud, et

kostjad oleksid jätnud osa dokumente üle andmata ja rikkunud sellega müügilepingu p

5.1. Seetõttu jäi rahuldamata hagi ka selles osas.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

16. Hageja esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse täies ulatuses ja teha esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus

otsus, millega mõista hageja kasuks kostjatelt välja ülemäära makstud summa 31 447

krooni, intress summas 775,41 krooni alates 31.07.2007 kuni 11.03.2008 ja viivis

protsendina põhinõudest alates 11.03.2008 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1

sätestatud määras. Samuti kohustada kostjaid üle andma korteri päraldiseks olevaid

dokumente, mis kajastavad korteriomandi ümberehitamist, tehnosüsteemide muutmist

ja korteri küttesüsteemi kasutusjuhend. Menetluskulud jätta kostjate kanda.

17. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud korteri lepingutingimustele mittevastavuse

ulatuse. Õige on kohtu poolt tuvastatud korteri kirjeldatud puudused. Samas tuleneb

elektripaigaldise korralise tehnilise kontrolli aruandest, et korteril on ka mitmeid teisi

5(8)

puuduseid, mida kohus ei ole korteri mittevastavusteks lugenud. Kohus on seeläbi

rikkunud ka kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.

18. Väär on ka kohtu järeldus nagu ei oleks 0 ja I kaitseklassi pistikupesade kasutamine

korteri lepingutingimustele mittevastavus. Elektriinsener K. J. on asunud ühesele

seisukohale, et O ja I kaitseklassi pistikupesade kasutamine köögis on potentsiaalselt

ohtlik. Seega on tegemist korteri puudusega, mis kujutab endast mittevastavust

lepingutingimustele.

19. Kohus on ebaõigesti jätnud korteri lepingutingimustele mittevastavuseks lugemata

pistikupesade ja lülitite paiknemise vannitoas. Kohus on ebaõigesti jätnud

tähelepanuta aruande punktis 2 välja toodud kontrollmõõtmiste tulemuste

mittevastavused. Alusetud on kohtu väited, nagu ei oleks selge, kus on mõõtmisi

tehtud ja mis aja seisule nende tulemused vastama peavad. Kohus on asunud ebaõigele

seisukohale, nagu ei oleks kontrollmõõtmise protokollide puudumine ja skeemide ja

jooniste puudumine korteri puuduseks. Elektriinsener on üheselt vastava korteri

puuduse tuvastanud ning sedastanud ka alused, millel tema järeldus põhineb. Seega

tuleb viidatud puudus lugeda korteri mittevastavuseks.

20. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 112. Hagejal ei õnnestunud leida

asjatundjat, kes oleks suutnud hinnata kohase ja mittekohase täitmise väärtuseid.

Reeglina keeldusid kinnisvarahindajad hinnangu andmisest juba telefonitsi, kuid Ober

Haus Kinnisvara AS hindaja oli valmis oma keeldumist ka kirjalikult põhjendama.

Nimetatud tõendi sisu analüüsides on selge, et Ober Haus Kinnisvara AS hindaja ei

ole valmis mittekohase soorituse väärtust hindama seetõttu, et tal puuduvad selleks

vastav võrdlusmaterjal ning samuti metoodika. Sellest tulenevalt on hindaja asunud

seisukohale, et tema meelest on korteri mittevastavuse kindlakstegemine võimatu.

Iseenesest on õigele järeldusele jõudnud ka kohus oma otsuse punktis 47, kuid otsuse

punktis 48 on kohus põhjendamatult väitnud, et tegelikkuses oleks ülaltoodud

elektripaigaldise vigadega korteri mittekohase soorituse väärtust siiski võimalik

määrata. Siinkohal on kohtuotsus vastuoluline, millega kohus on rikkunud TsMS §

436 lg 1. Kuivõrd mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab

väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus VÕS § 112 lg 1 lause 3 kohaselt.

21. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et korter ei vasta müügilepingu tingimustele.

Samuti on kostjaid mittevastavusest nõuetekohaselt teavitatud ning hagejal on õigus

kasutada õiguskaitsevahendinda hinnaalandamist. Kuna hageja on puudusega korteri

eest rohkem tasunud 31 447 krooni, saab ta nõuda vastavalt VÕS § 112 lg-le 3

ülemakstud summa tagastamist. Kui kohus hagejaga eeltoodu osas ei nõustu, lasub

kohtul kohustus rakendada VÕS § 112 lg-t 1 ning otsustada väärtuste suurus

asjaolusid arvestades ise. Maakohus on rikkunud materiaalõigust, kuna on jätnud

kohaldamata VÕS § 112 lg 1. Samuti on maakohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1, kuna

kohus on jätnud täielikult analüüsimata ja põhjendamata, miks ta ei nõustu apellandi

poolt määratud korteri alandatud hinnaga.

22. VÕS § 112 lg 1 ls-s 3 sätestatu ei ole mitte üksnes kohtu diskretsiooniõigus vaid ka

kohustus. Riigikohus on lahendis 3-2-1-81-02 asunud seisukohale, et kahju hüvitamise

nõue ei pea muude kahju hüvitamise eelduste tuvastamisel jääma rahuldamata

ainuüksi põhjusel, et kahju täpset suurust ei ole kahju kandnud isikul võimalik

tõendada. Seega puudus maakohutul õiguslik alus hagi rahuldamata jätmiseks pelgalt

seetõttu, et hageja ei suutnud tõendatult kindlaks teha mittekohase soorituse väärtust.

23. Hagejal on tekkinud kostjate vastu ka viivise ning intressi nõue VÕS § 112 lg 3 alusel.

Hageja saab VÕS § 189 lg 1 järgi nõuda ülemäära makstu tagastamist ning alates

hinna maksmisest nõuda tagastamisele kuuluvalt summalt intressi. Seega on kostjatelt

võimalik intressi nõuda alates 31.07.2007 kuni tagastamiskohustuse sissenõutavaks

muutumiseni, s.o. 11.03.2008 summas 775,41 krooni. (33 447 kroonilt 225 päeva eest

6(8)

intressimääraga 4%). Alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest, on

hagejal õigus nõuda viivist VÕS § 113 järgi.

24. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt korteri päraldiseks olevaid dokumente.

Dokumentideks VÕS § 211 lg 1 ja § 217 lg 1 mõttes tuleb lugeda dokumente, mis

kajastavad korteriomandi ümber ehitamist (wc ja vannitoa kokkuehitamine) ning

tehnosüsteemide

muutmist

(küttesüsteemi

muutmine),

samuti

ka

asja

eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalikud kasutusjuhendid (korteri küttesüsteemi

kasutusjuhend). TsÜS § 58 kohaselt on sellised dokumendid korteriomandi

päraldisteks, mis TsÜS § 57 lg 3 kohaselt jagavad korteriomandi müümise korral

korteriomandi saatust, st korteriomandi ja omandi üleandmise kohustus laieneb ka

nimetatud dokumentidele. Seega olid kostjad vastutavad nimetatud dokumentide

säilimise ja hagejale üleandmise eest. Ebaõige on maakohtu seisukoht nagu ei

vastutaks kostjad viidatud dokumentide säilimise eest. Maakohus on ebaõigesti

kohaldanud menetlusõigust, nõudes hagejalt, et viimane tõendaks negatiivset asjaolu.

Vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

25. Kostjad esitasid otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad muuta

maakohtu otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata.

26. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, hinnanud tõendeid ebaõigesti

ning leidnud, et korteril esines lepingutingimustele mittevastavus. Hageja ostis

kasutatud korteri, mis ei pea vastama tänapäevastele nõuetele. Ebaõige on

hagiavalduse väide, et kostjad on müügikuulutuses korterit reklaaminud kui

renoveeritud korterit. Kostjad ei ole kõnealuse müügikuulutuse avaldamist tellinud

ning kostjatel on puudunud igasugune võimalus kõnealuse müügikuulutuse sisu suhtes

korraldusi või selgitusi anda. Ka hageja ja kostjate vahel sõlmitud lepingust ei nähtu,

et kostjad oleksid hagejale kinnitanud, et tegemist on renoveeritud korteriga.

27. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et hageja teatas kostjatele korteri lepingutingimustele

mittevastavusest mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 mõttes.

28. Kohus on ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostjate vastuväited, et hageja ei ole

õiguskaitsevahendit kohaldanud mõistliku aja jooksul ja on seetõttu minetanud õiguse

alandada ostuhinda.

29. Maakohus ei hinnanud kostja vastuväiteid vastuolu kohta hea usu põhimõttega ja selle

kohta, et hageja on õigustamatult keeldunud vastu võtmast kostjate ettepanekut asja

parandamise kohta. Hageja on käitunud vastuoluliselt, kuivõrd hageja on oma nõudeid

ning nõuete põhistusi pidevalt muutnud selle asemel, et oma nõuded õigusalaseid

teadmisi omavate esindajate vahendusel kohe selgelt ja kostjatele vähem kahju

tekitavalt selgelt formuleerida, põhistada ja tõendada. Kuivõrd hageja on ilmselgelt

teostanud oma õigusi vastuolus hea usu põhimõttega, on hageja oma õigused

minetanud.

30. Ebaõige on hageja väide, et mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks

teha. Ei ole ühtegi põhjendust, miks hageja ei ole taotlenud mittekohase täitmise

väärtuse kindlakstegemiseks ekspertiisi määramist.

Ringkonnakohtu seisukoht

31. Kostjad esitasid vastuapellatsioonkaebuse maakohtu otsuse motiivide muutmiseks,

mille

Tallinna

Ringkonnakohus

võttis

13.05.2009

määrusega

menetlusse.

Apellatsioonkaebuse võib TsMS § 630 lg 1 kohaselt esitada üksnes otsuse peale, see

on otsuse resolutsiooni, mitte motiivide peale. Seetõttu on vastuapellatsioonkaebus

ebaõigesti menetlusse võetud ja see tuleb TsMS § 643 lg 1 alusel jätta läbivaatamata.

Kolleegium käsitleb kostjate vastuapellatsioonkaebuses toodud väiteid vastusena

apellatsioonkaebusele.

7(8)

32. Tsiviilkolleegium kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku

materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657

lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

33. Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja nõuet dokumentide esitamise kohustamiseks.

Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hageja ei ole tõendanud, et kostjad

oleksid jätnud osa dokumente üle andmata ja rikkunud sellega müügilepingu p 5.1.

Hageja ostis kasutatud korteri niisugusel kujul nagu see oli ja selliste dokumentidega,

mis müüjal korteri kohta olemas olid. Ka kostjad ise ostsid kasutatud korteri ilma

renoveerimist puudutavate dokumentideta ja müüsid korteri mõni aasta hiljem

sellisena ka hagejale edasi. Kostjad ei ole korteris renoveerimistöid teinud, mida

oleksid saanud ja pidanud dokumenteerima. Vaidlust ei ole selles, et kostjad on

andnud hagejale üle kõik müüdud korteri päraldiseks olevad dokumendid, millised

olid kostjate valduses korteri hagejale üleandmise hetkel. Hageja ei ole vastupidist

tõendanud.

34. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja hinna alandamise nõuet. Hageja on

õiguskaitsevahendiks valinud VÕS §-s 112 sätestatud hinna alandamise, mille lg 1

kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada

tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

35. Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu seisukohaga selles, et hageja ei ole

tõendanud mittekohase täitmise väärtust ja sel põhjusel tuleb hagi jätta rahuldamata.

Hagejal lasub seadusest tulenevalt sellekohane tõendamiskohustus. Tulenevalt TsMS

§ 230 lg-st 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

36. Paljasõnaline ja põhjendamatu on hageja väide, et tal ei ole võimalik mittekohase

soorituse väärtust kindlaks teha. Mittekohase täitmise väärtus on puudusega asja

turuväärtus, mida on üldjuhul alati võimalik mingites piirides kindlaks määrata.

Hageja ei ole selle määramiseks ühtegi menetluslikku toimingut teinud, ei ole

esitanud müügilepingu mittekohase täitmise väärtust tõendavaid dokumentaalseid

tõendeid ega taotlenud ekspertiisi määramist. Ober-Haus Kinnisvara AS hindaja J. P.

vastus (tl 46) ei viita mittekohase soorituse väärtuse kindlaks tegemise võimatusele

üldse, vaid pigem sellele, et käesoleval juhul on vaidlusaluse elektrisüsteemi puuduste

mõju korteri turuhinnale väheoluline.

37. Mittekohase soorituse väärtus ei võrdu automaatselt kohase soorituse väärtus miinus

puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hind. Maakohus on õigesti leidnud, et

hageja esitatud OÜ Firstel Grupp hinnapakkumine (tl 30) võimaldaks teha järeldusi

puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta, kuid ei võimalda hinnata

mittekohase soorituse väärtust. Nimetatud tõend võiks olla asjakohane kahju

hüvitamise nõude puhul, mitte aga käesoleval juhul.

38. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS

§ 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades

kohus. Kolleegium leiab, et tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, pidi hageja

tõendama, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Kui

lepingus kokkulepitud hind võrdus lepingu kohase täitmise väärtusega, sai hageja

alandada hinda võrdselt mittekohase täitmise väärtusega. Kuna hageja ei ole esitanud

tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta, ei ole praegusel juhul tegemist

olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS § 112 lg 1

kolmanda lause järgi. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-

2-1-111-07, p-s 12.

8(8)

39. Sellest tulenevalt ei olnud maakohtul võimalik hagi rahuldada, isegi kui kostja oli

lepingut rikkunud. Sel põhjusel ei oma apellatsioonimenetluses enam tähtsust, kas ja

millised puudused olid korteril üleandmise momendil, kas hageja tõi nad üheselt

mõistetavalt välja ja teatas neist õigeaegselt kostjatele ning kas ta andis kostjatele

võimaluse nende parandamiseks, mistõttu ringkonnakohus neile väidetele hinnangut ei

anna.

40. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata

jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta ka apellatsiooniastme menetluskulud

hageja kanda.

Gaida Kivinurm Margo Klaar Ulvi Loonurm