2-06-23618/40 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

01.10.2009, Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-23618

Tsiviilasi

Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu hagi Haapsalu Linna

ja Eesti Vabariigi vastu ostueesõiguse teostamise

tuvastamiseks,

müügilepingute

sõlmimiseks

ja

omandiõiguse

üleandmiseks

tahteavalduste

asendamiseks

kohtuotsusega,

vara

käsutamise

tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande

muutmiseks

tahteavalduste

asendamiseks

kohtuotsusega

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 31.12.2008 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu apellatsioonkaebus

Apellant Elfrida Zimmer (isikukood xxxxxxxxxxx,

elukoht xxxxx xx x-x xxxxxxxxx xxxxxxxxx)

Apellant Silvi Ojasalu (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht

xxxxx xx x-x xxxxxxxxx xxxxxxxxx)

Vastustaja

Haapsalu

Linn

(Linnavalitsuse

kaudu,

registrikood 75012802, asukoht Posti t 34 Haapsalu

linnas Läänemaal), volitatud esindaja Erko Kalev

Vastustaja Eesti Vabariik (Lääne maavanema kaudu,

registrikood 70004301, asukoht Lahe t 8 Haapsalu linnas

Läänemaal), volitatud esindaja Kristel Jupits

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Pärnu Maakohtu 31.12.2008 otsus Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu hagis

Haapsalu Linna ja Eesti Vabariigi vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks,

kostjate tahteavalduste kohtuotsusega asendamiseks ja Eesti Vabariigi poolt

toimunud käsutamise tühisuse tuvastamiseks jätta muutmata, täpsustades otsuse

resolutsiooni.

2. Lugeda kehtivaks otsuse resolutsioon järgmises sõnastuses:

1) Jätta rahuldamata Elfrida Zimmeri hagi Haapsalu Linna vastu ostueesõiguse

teostamise tuvastamiseks eluruumi asukohaga Xxxxx x x-x Haapsalu linnas osas

ja kostja tahteavalduse asendamiseks sama eluruumi müügilepingu sõlmimiseks

ning omandiõiguse üle andmiseks.

2) Jätta rahuldamata Silvi Ojasalu hagi Haapsalu Linna vastu ostueesõiguse

teostamise tuvastamiseks eluruumi asukohaga Xxxxx x x-x Haapsalu linnas osas

ja kostja tahteavalduse asendamiseks sama eluruumi müügilepingu sõlmimiseks

ning omandiõiguse üle andmiseks.

3) Jätta rahuldamata Elfrida Zimmeri hagi Eesti Vabariigi vastu 623/3976 suuruse

mõttelise osa ehitisest asukohaga Xxxxx x x Haapsalu linnas käsutamise tühisuse

tuvastamiseks ja selles osas kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja

tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.

4) Jätta rahuldamata Silvi Ojasalu hagi Eesti Vabariigi vastu 512/3976 suuruse

mõttelise osa ehitisest asukohaga Xxxxx x x Haapsalu linnas käsutamise tühisuse

tuvastamiseks ja selles osas kinnistusraamatu kande muutmiseks kostja

tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.

5) Menetluskulud jätta hagejate kanda.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Tühistada 25.03.2008 hagi tagamise abinõuna kinnistu asukohaga Xxxxx x x

Haapsalus (reg/osa nr 2526632) suhtes rakendatud käsutamise keelumärge

Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu kasuks.

5. Kõik menetluskulud jätta apellantide Elfrida Zimmeri ja Silvi Ojasalu kanda.

6. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d :

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid

teha,

sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses

sätestatud

alustel

võib

menetlusosaline

taotleda

riigipoolset

menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 01.09.2006 esitasid Elfrida Zimmer ja Silvi Ojasalu (edaspidi hagejad, apellandid)

hagi Pärnu Maakohtusse Haapsalu linna (edaspidi ka kostja I) vastu. Hagejad palusid

asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega korteri nr x asukohaga Xxxxx x x

Haapsalus suhtes ostueesõiguse alusel müügilepingu sõlmimisel ja anda omandiõigus

üle Elfrida Zimmerile ning asendada kostja tahteavalduse kohtuotsusega samas korteri

nr x suhtes ostueesõiguse alusel müügilepingu sõlmimisel ja anda selle omandiõigus

üle Silvi Ojasalule. Menetluse käigus hagejad täpsustasid/täiendasid nõudeid, paludes

tuvastada, et Elfrida Zimmer on teostanud ostueesõiguse korteri nr x suhtes ja Silvi

Ojasalu korteri nr x suhtes.

2. 05.05.2008 määrusega kaasas maakohus hagejate taotlusel menetlusse kaaskostjana

Eesti Vabariigi (Lääne Maavalitsuse kaudu, edaspidi ka kostja II). Hagejad palusid

tuvastada, et kaaskostja poolt teostatud ehitise asukohaga Xxxxx x x käsutamine

mõttelises osa suuruses 512/3976, milles hageja S.Ojasalu on teostanud 24.07.2006

ostueesõiguse, on tühine ning et sama käsutamine on tühine ka mõttelises osas

623/3976, milles hageja E.Zimmer on teostanud samal kuupäeval ostueesõiguse.

Lisaks paluti asendada kaaskostja tahteavaldused kohtuotsusega kinnistusraamatu

kande muutmiseks selliselt, et vaidlusaluse ehitise alune kinnistu oleks kaasomandis,

kus kaasomanikule Eesti Vabariigile kuulub 23284/32600 mõttelist osa, S.Ojasalule

4198/32600 mõttelist osa ja E.Zimmerile 5108/32600 mõttelist osa.

3. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt soovisid hagejad eluruume vastavalt nr x ja nr x

elamus asukohaga Xxxxx x x, mida nad üürilepingute alusel kasutasid, erastada ja

esitasid õigeaegselt vastavad avaldused. Avaldusi menetleti tavakorras, hiljem aga

otsustas

Haapsalu

Linnavolikogu

arvata

antud

elamus

asuvad

eluruumid

mitteerastavate eluruumide hulka. Hagejad maksid linnale üüri kuni aastani 2004,

millal linnavalitsuse ametnik tegi neile ettepaneku sõlmida üürileping AS-ga

Läänemaa Apteek. Hageja nõustusid, kuna nimetatud äriühing kuulus nende arvates

linnale ja asja ajasid edasi linnavalitsuse ametnikud.

4. Kostja I esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingu 30.06.2006,

notariaalsed ostueesõiguse avaldused tegid hagejad 21.07.2006, hagi esitati

30.08.2006. Hagejad said võõrandamislepingust teada, et kostja on võõrandanud

hoone, kus hagejad kostja üürnikena senini kasutavad eluruume, rikkudes eluruumide

erastamise seaduse (EES) § 5 lg-st 1 tulenevat hagejate ostueesõigust. Hagejad

realiseerisid ostueesõiguse, esitades notarile avaldused ostueesõiguse teostamiseks ja

määrasid kindlaks müügilepingu sõlmimise aja, samuti deponeerisid kohtu deposiiti

arvatava ostuhinna. Kostja I poolt mitterahalise sissemakse tegemine äriühingu AS

Läänemaa Apteek aktsiakapitali ehitise Xxxxx x x näol on võõrandamistehing.

5. Kinnistusraamatu kanne registriosas nr x526632, kust nähtub, et kogu kinnistu kuulub

kostjale II, on ebaõige. Hagejad on ostueesõiguse sellel kinnistul asuvas hoones

olevatele korteritele nr x ja nr x teostanud.

6. Kostja I võõrandanud 14.08.1997 hoone, kus hagejad üürnikena kasutavad eluruume

ja võõrandamisele kohaldatakse ostu-müügitehingu sätted. Hagejate korterite

üleandmise tehing kolmandale isikule kostja I poolt on tühine, kuna see kahjustab

hagejate ostueesõigust. Hagejad saavad oma õigusi realiseerida ainult kostja

tahteavalduse kaudu. Kuna kostja I seda teinud ei ole, siis soovivad hagejad asendada

kostja tahteavaldused kohtuotsusega.

7. Hagejad said võõrendamislepingu oma kasutusse 03.07.2006. Haapsalu linn toimis

võlaõigusseaduse (VÕS) § 249 lg 1 sätteid rikkudes, jättes viivitamatult hagejatele

teatamata elamu võõrandamistehingust. Tõendatud ei ole, et hagejad said

võõrandamistehingust teada varem.

Kostjate vastuväited

8. Kostja Haapsalu linn palus jätta hagi rahuldamata. Esmases vastuses 23.11.2006

selgitati, et vaidlusalused eluruumid asuvad ehitises Xxxxx x x ning nimetatud ehitis

on käesoleva ajani vallasasi. Alates 01.03.2006 ei või ehitist või selle osa vallasasjana

võõrandada, seega ei ole võimalik reaalselt rakendada hagejate ostueesõigust

nimetatud ruumide suhtes ja hagejatel saada nimetatud eluruumide omanikuks.

Hagejad ei ole kujunenud õiguslikku situatsiooni käsitlenud.

9. Kostja ei vaidle vastu hagejate järeldustele, et ostueesõiguse teostamise tagajärjeks on

kaks sama sisuga müügilepingut. Oluline on järgida ostueesõiguse sisu ehk uus leping

saab olla sama sisuga – see tähendab kostja on õigustatud saama sarnaselt esimese

vahetuslepinguga samaväärse ning samade liigitunnuste järgi hinnatava asja,

käesoleval juhul AS-i Läänemaa Apteek aktsiaid. Jääb arusaamatuks, mil viisil

kavatsevad hagejad täita vastastikuse ostu-müügilepingu tingimusi ehk nõuda lepingu

täitmist müüjalt, jättes ostja kohustused täitmata. Kostja, tehes mitterahalise

sissemakse AS-i Läänemaa Apteek aktsiakapitali, ei mõelnud ega soovinud saada

ehitise eest raha, eesmärk ning mitterahalise sissemakse sisu ehk sellest tulenevalt ka

nn vahetuslepingu sisu ja tingimused olid suunatud ainult sellele, et mitterahalise

sissemakse eest saada AS-i Läänemaa Apteek aktsiaid.

10. Hagejate poolt on ostueesõiguse teostamise tähtaeg minetatud. VÕS § 250 sätestab, et

ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul VÕS § 249 toodud vastava teate

saamisest ning kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul teate saamisest. Nimetatud sätteid

on täiendatud erisättega – võlaõigusseaduse jne rakendamise seaduse (VÕSRS) § 16

alusel laiendatakse vallasasjast ehitisele samuti kahekuulist tähtaega. VÕS § 249 lg 1

järgi peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatama ostjaga sõlmitud

müügilepingust ja selle sisust. Hagejad olid teadlikud tekkinud õiguslikust

situatsioonist varem, kui hagejatele ettenähtud 2 kuud kuni notariaalse avalduse

esitamiseni. Sellist seisukohta kinnitavad asjaolud, et juba 17.03.2004 on sõlmitud

eluruumi üürileping AS-i Läänemaa Apteek ja E.Zimmeri vahel ning samuti AS-i

Läänemaa Apteek ja V. M.i vahel, kes on S.Ojasalu elukaaslane. Asjakohatud on

hagejate väited, et nad arvasid, nagu lepingud oleks sõlmitud linna nimel. Samuti on

arusaamatud hagejate väited, et nad jätsid tähelepanuta AS-i Läänemaa Apteek

esindaja P. Y. tegemised ning suhtlesid edasi linnaga. Hagejate väited, et nad said

aktsiate mitterahalise sissemakse lepingu 30.06.2006 ning sellest hetkest tekkis neil

ostueesõiguse teostamise võimalus, on alusetud. VÕS § 249 lg 2 alusel peab müüja

esitama lepingu alles ostueesõiguslase nõudmisel. Oluline on hetk, millal hagejatel

tekkis kasvõi kujutletav teadmine, et hoone omanik ei ole kostja. Sellest hetkest alates

oleks hagejad pidanud võtma tarvitusele meetmeid oma õiguste kaitseks.

11. E.Zimmeril võib teoreetiliselt olla ostueesõiguse teostamise õigus. S.Ojasalu väidetav

ostueesõiguse teostamise õiguse subjektsus on hagis toodud tõenditega tõendamata,

kuna tema ei ole eluruumi üürnik.

12. Hagejad ei ole vaidlustanud Haapsalu Linnavalitsuse ja -volikogu õigusakte, mis

puudutavad ehitist asukohaga Xxxxx x x. Seetõttu on alusetu hagejate väide, et nende

ostueesõigus oli enne hoone munitsipaalomandisse jätmist samasugune, kui peale

nimetatud toimingut. Kohtupraktika on erastamise õigust sarnastel juhtudel

tõlgendanud erastamise õigust soovivate isikute kasuks, kuid olulised on ka kõik

konkreetsed asjaolud, see tähendab isikute aktiivsus. Eeltoodust järeldub, et täna ei ole

üheselt hinnatav hoone võõrandamiseelne hagejate erastamisõigus. Antud asjaolule

saab hinnangu anda halduskohus, hinnates volikogu õigusaktide õiguspärasust.

13. VÕS § 244 lg 1 sisu on hagejad tõlgendanud selliselt, et ostueesõiguse teostamisel

tekib kaks eraldiseisvat müügilepingut ning tänase ostueesõiguse regulatsiooni korral

ei saa tekkida ostueesõiguslasel ega ka müüjal nõudeid esialgse ostja vastu. Nimetatud

hüpoteetiline õiguslik situatsioon võib tekkida VÕS § 216 lg 6 kohaldamisel, kuid

võttes arvesse hagis toodut, kus peamise alusena on nimetatud seadusest tekkinud

ostueesõigust, VÕS ei kohaldu.

14. Hagejad ei saa ostueesõigust teostada, kui nad ei ole võimelised täitma lepingust

tulenevat kõrvalkohustust. Aktsiate mitterahalise sissemaksega omandas kostja I

aktsiatega lahutamatult seotud aktsionäri õigused. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel

tekkiva lepingu täitmine eeldab vastastikuste kohustuste täitmist ning sellest tulenevalt

peaks ostueesõiguslasel olema võimalik täita ka müüja ja ostja vahelise lepingu

kõrvaltingimused, milleks tuleb lugeda ka aktsiatega kaasnevate õiguste üleminek.

15. Hagejad on ekslikult omistanud asutamisel olevale aktsiaseltsile aktsiate eest

mitterahalise sissemakse tegemise lepingule tõlgenduse, mille järgi ei ole vahet, kas

mitterahalise sissemakse eesmärgiks on lihtsalt laenu andmine või eesmärgiks on

saada mitterahalise sissemakse eest vastusooritusena aktsionäriks. Vaidlust ei ole, et

aktsia on üldjuhul vabalt võõrandatav ning omab nimi- ja turuväärtust. Vaidluse

sisuks, arvestamata ostueesõiguse teostamise tähtaegade minetamist, on asjaolu, et

ostueesõiguse teostamisega tekib kaks samadel tingimustel lepingut, mida hagejad ei

ole suutelised täitma (VÕS § 246). Asjakohatud on hagejate arutlused mitterahalise

sissemakse nn jagamise üle.

16. Kohus peab enne hagi lahendamist võtma seisukoha, kas EES-i alusel erastamise

õigustatud

subjektidel

rakendub

eluruumide

erastamisel

VÕS-s

sätestatud

ostueesõiguse regulatsioon. EES § 5 sätestab teatud tingimustel eesõiguse eluruumide

erastamiseks. Erastamise õigustatud subjektidel on subjektiivne õigus eluruumi

erastamiseks ning kohalik omavalitsus on üheks kohustatud subjektiks (EES § 6).

Üheks eelisõigusega ostjaks on tulenevalt EES § 5 lg 1 p-st 1 eluruumi üürnik, kui ta

on täitnud vastavad tingimused. EES sätestab kohustatud isikutele konkreetsed

tegevused, millede mittetegemisel rikutakse õigustatud isikute subjektiivseid õigusi

ning õigustatud isikutel tekib kaebeõigus oma õiguste kaitseks. Lisaks on kohalikul

omavalitsusel EES § 3 lg 8 alusel õigus määrata eluruumid, milliseid ei erastata.

Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995 otsusega nr

x02 munitsipaalomandisse ning sellest tulenevalt ei olnud nimetatud eluruumid enam

erastamise objektiks. Hagejad kostja otsust ei vaidlustanud. Kostja ei saa neid

eluruume enam hagejate valdusesse anda, kuna kostja ei ole nimetatud eluruumide

omanik, omanikuks on AS Läänemaa Apteek. Kostja ei ole küsinud eelpool nimetatud

juriidiliselt isikult vaidlusaluseid eluruume tagasi.

17. Kostja Eesti Vabariik palub jätta hagi rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja

II vaidlustatud õigussuhtes osaline ega peaks olema pooleks selles tsiviilasjas.

Hagejate tegelik soov on suunatud EES-i alusel eluruumi mitteerastamise

vaidlustamisele. EES § 3 lg 8 alusel otsustas Haapsalu Linnavolikogu hagejate

kasutuses olevaid eluruume mitte erastada ja lahendas sellega nimetatud eluruumide

erastamise küsimuse. Asjaolu, et Xxxxx x x Haapsalu maatükk on kinnistatud riigi

omandisse, ei anna riigile veel alust kaasa rääkida poolte vaidluses vallasasjaga

seonduvate õiguste üle, kuna riigile ei läinud üle omandiõigus kinnistul asuvale

ehitisele.

18. Hagejatel puudub ostueesõiguse teostamiseks seaduslik alus. Kostja I otsused on

tehtud õigetel alustel, need ei ole õigusvastased. EES § 5 lg 1 annab üürnikule õiguse

osta eluruum, see ei ole üürniku ostueesõigus.

Esimese astme kohtu otsus

19. 31.12.2008 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud

hagejate kanda.

20. Otsuse põhjenduste kohaselt asjaolu, et üks Haapsalu linna neljast apteegist asub

hagejate eluruumidega samas majas, ei peaks põhjustama hagejatele kannatusi ja

ebaõiglust. Kas aga kostja I täitis EES § 3 lg-t 8, ei ole kohtule teada, nimetatud

asjaolusid tuleks kontrollida halduskohtumenetluses.

21. Hagejad on sattunud veelgi ebavõrdsemasse olukorda, kui õigusjärgsetele omanikele

tagastatud hoonete üürnikud, kelle ostueesõigus on sätestatud ja kaitstud seadusega

(ORAS § 121), AÕS-i ja VÕS-i vastavate sätete kohaldamiseks puuduvad igasugused

takistused. Kostja I peab üldistest humaansetest kaalutlustest tagama oma linna

kodanike võrdse kohtlemise seaduse ees. Kui kostjad ei saa endist olukorda taastada,

peaks hagejad saama kostjatelt neile sobivad eluruumid nende hilisemaks

omandamiseks teiste kodanikega võrdsetel alustel. Siin tuleb arvestada ka

kohtupraktikat, kus Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-90-00 on väljendatud seisukoht, et

kooskõlas on põhimõte, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik ei tohi esialgse

ostjana sattuda halvemasse õiguslikku seisundisse, mis tal oleks siis, kui elamu, vastav

kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist

ostueesõigust.

22. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkab suulise teavitamise korral VÕS §-de 250 ja

249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast

teavitati

müügilepingu

kõikidest

tema

jaoks

olulistest

tingimustest.

Kui

ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel

või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik

tähtaeg kulgema teadasaamisest. Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei

hakka kulgema VÕS §-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende

kulgemise algus on seotud VÕS §-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade ei ole

aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse

teostamise tähtaeg lepingu saamisest.

23. Kostja I esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingu 30.06.2006.

Hagejad said sellest teada, et kostja on võõrandanud hoone, kus hagejad üürnikena

kasutavad eluruume. Sellest saab järeldada, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas

kulgema, kui kostja esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingu. Võib

eeldada, et notar edastas hagejate avalduse ostueesõiguse teostamiseks kostjale I.

Igatahes kostja ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Sellele osundab ainult paljasõnaliselt

kostja II.

24. Kostja I vastuväited, et hagejad teadsid juba enne lepingu saamist hoone

võõrandamisest, ei ole aegumise kohaldamise aluseks. Kostja soodustas hagejatel

väära arvamuse kujunemist, võõrandades hoone aastal 1997, aga asus üürilepinguid

ümber vormistama AS-i Läänemaa Apteek nimele alles 2004 ehk 7 aastat hiljem.

Nagu nähtub äriühingu registrikaardist, oli kostja I läbi äriühingu hoone omanikuks

kuni 2005-nda aastani ja ka kommunaalmakseid maksid hagejad kostjale I. Seega

kostja I taotlus aegumise kohaldamiseks ei kuulu rahuldamisele.

25. VÕS-s ostueesõiguse kohta sätestatut kohaldatakse juhul, kui ostueesõiguse

teostamise avaldus esitatakse pärast 1.07.2002. Seega kuulub asja lahendamisel

kohaldamisele VÕS.

26. Hagejate väitel omavad nad ostueesõigust seaduse alusel, tulenevalt EES § 5 lg-st 1.

Kostjad vaidlevad sellele vastu. Puudub ka kohtupraktika, et seaduse analoogia alusel

võiks kohus kohaldada ostueesõiguse alusena EES § 5 lg-t 1. Kostja I on enne

võõrandamislepingu tegemist arvanud hagejate eluruumid seaduslikult erastatavate

eluruumide hulgast välja. Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu

17.03.1995 otsusega nr x02 munitsipaalomandisse ning sellest tulenevalt ei olnud

nimetatud eluruumid enam erastamise objektiks. Seetõttu ei olnud eluruume enam

võimalik hagejate poolt erastada EES § 5 lg 1 järgi. Seega hagejate ostueesõigus ei

saanud jätkuda hoone võõrandamisel 14.08.1997 võõrandamislepinguga. Hagejad ei

ole ka hoone kaasomanikud, mis on veel üheks ostueesõiguse tekkimise seaduslikuks

aluseks. Puudub ka muu seaduslik alus, millest hagejatel oleks tekkinud ostueesõigus.

Menetlusosalised ei ole tõendanud, et ostueesõigus võiks tulla mõnest tehingust või

kinnistusraamatu kandest. Eeltoodust juhindudes ja lähtudes VÕS § 244 lg-test 1 ja 2

järeldub, et hagejatel ei tekkinud ostueesõigust ja antud alusel hagi rahuldada ei saa.

Lisaks on kohtupraktika vallasasja omandiõiguse tekkimise küsimuste lahendamisel

toonud esile asjaolu, mis on hagi rahuldamata jätmise täiendavaks aluseks.

27. Kinnistusraamatusse on maa omanikuna kantud Eesti Vabariik. Sellist olukorda on

reguleeritud AÕSRS § 11 lg 5. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 72 lg-st 2 tuleneb,

et Eesti Vabariik peaks sellisel juhul esitama avalduse registriosa sulgemiseks. Alles

seejärel

taastub

nö

endine

olukord,

st on olemas vallasasjast ehitis, mille juurde saaks ostueesõigusega erastada maad.

Seda kinnitab muuhulgas AÕSRS § 13 lg 1, mille esimese lause kohaselt loetakse

õiguslikul alusel püstitatud ehitist vallasasjaks üksnes kuni maa kandmiseni

kinnistusraamatusse. Seega saab hagi esitatud kujul (st omandiõiguse tunnustamiseks

ehitisele kui vallasasjale) rahuldada üksnes juhul, kui vaidlusalune vallasasi oli

kinnistusregistri osa sulgemise tõttu taas "muutunud" vallasasjaks. Lisaks tuli hagi

rahuldamiseks tuvastada, et hagejatel on olemas tuvastushuvi, milleks saaks olla

esmajoones õigus erastada vaidlusaluse õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde

maad (AÕSRS § 13 lg 3) või nõuda maale hoonestusõiguse seadmist (AÕSRS § 13

lg 5). Maa erastamisõiguse eelduseks olnuks aga lisaks nt ostueesõigusega erastamise

avalduse tähtaegne esitamine (maareformi seaduse (MRS) § 40).

28. Kostja I väitel on hagejate poolt ostueesõiguse teostamine võimatu VÕS § 246 lg 2

alusel, kuna hagejad ei saa kõrvalkohustuste täitmise võimatuse tõttu ostjaga sarnast

lepingut sõlmida. Nimelt ei saa hagejad oma osa suuruses anda vastu AS-i Läänemaa

Apteek

aktsiaid,

mis

olid

kostja

I

ja

kolmanda

isiku

vahelise

hoone

võõrandamislepingu sisuks ja eesmärgiks. Kohtu arvates ei ole see ostueesõiguse

teostamisel probleemiks. Teada on maja suurus ja maja maksumus tehingu

teostamisel. Hagejad tasuvad oma osa rahas, mis vastab nende osa harilikule

väärtusele. Kostja hüvitab saadud raha arvel AS-i Läänemaa Apteek aktsiakapitali

vähenemise.

29. VÕS § 244 lg 6 puudutab käsutamistehinguid, mis on teostatud peale ostueesõiguse

tekkimist. Kuna hagejad on võtnud seisukoha, et kolmandalt isikult nad midagi ei

nõua, siis kohus järeldab, et ostueesõiguse teostamisel oleks hagejad ja kolmas isik

kulgenud rahulikult edasi kaasomanikena. Kuna kohus ei tuvastanud hagejatel

ostueesõiguse tekkimist VÕS § 244 lg 2 järgi, siis puudub vajadus VÕS § 244 lg 6

kohaldamiseks. Vastasel juhul tulnuks AS Läänemaa Apteek kaasata kaaskostjana asja

arutamisele.

30. Kuna kohus ei tuvastanud hagejate ostueesõiguse tekkimist VÕS § 244 lg 2 järgi, ei

saa rahuldada hagejate nõudeid kostja Eesti Vabariigi vastu. Ka sisuliselt ei oleks

saanud hagejate nimetatud nõudeid rahuldada. Maa erastamiseks riigilt ja

kinnistusraamatusse kandmiseks on eraldi kord, seda ei saa teha kuskilt keskelt,

asendades vajalikud toimingud kohtuotsusega.

Apellatsioonkaebus

31. Hagejad paluvad tühistada Pärnu Maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada.

32. Kaebuse põhjenduste kohaselt asusid apellandid üürilepingu alusel Haapsalus Xxxxx x

x asuvas elamus kortereid eluruumidena kasutama vastavalt S.Ojasalu korterit nr x

alates veebruarist 1979 ja E.Zimmer korterit nr x alates 24.08.1984. Elamu omanikuks

sai 1992. aastal kostja I. 29.05.1990 kehtima hakanud EV rendiseaduse (RS) kohaselt

sõlmiti vastustaja ja apellantide vahel üürileping, mis ei ole säilinud, kuna need rebis

puruks vastustaja töötaja V. M. aastal 2004, nimetades neid kehtetuteks ja sõlmides

apellantide arvates vastustaja nimel uue üürilepingu. Seetõttu ei saa tõendada, kas

märgitud lepingutes oli sees RS § 13 lg 1 alusel kehtestatud rentnike ostueesõigus või

mitte. RS § 13 lg 2 ei välistanud üürnikele vastustajale kuuluva vara ostueesõigust

seaduse alusel.

33. 20.06.1991 hakkas kehtima omandireformi aluste seadus (ORAS), mille § 40 lg 1

määras kohustuse vastustajale vara võõrandamiseks kas ORAS-i sätete alusel või muu

kehtestatud seaduse alusel. 29.05.1993 jõustus EES, mis nägi ette vastustaja kohustuse

müüa apellantidele nende poolt üüritud korterid ostueesõigusega soodustatud

tingimusel. Vastavalt EES-ile esitasid apellandid avaldused nende kasutada olevate

korterite erastamiseks (ostueesõigusega ostmiseks) vastavalt 16.11.1994 ja 08.02.1995.

Vastustaja luges apellantide esitatud avaldused põhjendatuks ja asus neid menetlema.

Avalduste menetlemist ei ole vastustaja lõpetanud nõuetekohaselt käesoleva ajani.

34. EES § 3 lg 8 alusel vastustaja jättis elamu Xxxxx x x, seahulgas korterid nr x ja nr x

ning apteegiruumid, volikogu otsusega nr x02 17.03.1995 munitsipaalomandisse.

Apellandid olid seisukohal, et vastustaja toimis seaduslikult, kuna eeldasid, et

volikogu on kavandanud EES § 3 lg 8 alusel korterite munitsipaalomandisse võtmise

ja nende mitteerastamise lammutamise, rekonstrueerimise, edasise kasutamisega

üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides. Apellandid jäid edasi

vastustaja üürnikeks.

35. 09.05.2005 sai apellant E.Zimmer teada, tutvunud volikogu otsusega nr 47 27.06.1997, et

vastustaja, kujundades ümber ME Läänemaa Apteek AS-ks, tasus ümberkujundamisel

mitterahalise sissemaksega. Mis on mitterahalise sissemakse ese, volikogu otsusest ei

selgunud. Nimetatud otsuses ei sisaldunud elamu või korterite võõrandamist.

36. Vastustaja

esitas

19.05.2006

apellandile

otsused

nr

17.03.1995,

nr

27.06.1997

ja

ka

apellantidel

seninägemata

otsuse nr 77 27.02.I998. Viimasest said apellandid teada, et vastustaja otsustas muuta

otsust nr 47 ja anda mitterahaliseks sissemakseks hoone asukohaga Xxxxx x x hinnaga

480 000 krooni. Apellandid eeldasid, et elamu võib olla võõrandatud nii tervikuna kui

osaliselt. Kui on võõrandatud ka apellantide korterid, võib vastustaja olla apellantide

õigusi korterite võõrandamisest nõuetekohase mitteteatamise ja seeläbi ostueesõiguse

kasutamise mittevõimaldamisega rikkunud. Apellandid esitasid 22.06.2006, juhindudes

VÕS § 249 lg-st 2, vastustajale nõude väljastada elamu võõrandamise leping.

30.06.2006 esitas vastustaja elamu võõrandamise lepingu, millest apellandid said teada,

et vastustaja on ehitise võõrandanud tervikuna. Apellandid pöördusid notari poole ja

esitasid ostueesõiguse teostamise avaldused, määrates müügilepingu vormistamise ajaks

21.08.2006. Vastustaja teatas notarile, et ei sõlmi hagejatega müügilepinguid.

37. Kohus

ei

ole

seotud

kvalifikatsiooniga,

mille

pool

õigussuhtele

annab.

Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende hagi aluseks olevate asjaoludega, millele pool

on viidanud. Maakohus on otsuse õiguslikes põhjendustes sidunud otsuse

kvalifikatsiooni vastustajate vastuväidetega EES § 5 lg 1 suhtes ja apellantide poolt

viidatud sama materiaalõigusnormiga. Seega on kohus rikkunud menetlusnormi,

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 363 lg 7. Kohus on sisuliselt nõustunud

vastustajate vastuväidetega selle kohta, et kohus ei saa kohaldada kohtupraktika

puudumise tõttu ostueesõiguse teostamisel seadusliku alusena EES § 5 lg-t 1 ja

puudub muu seaduslik alus apellantide poolt ostueesõiguse teostamiseks seaduse

alusel, mistõttu ei ole rakendatavad VÕS § 244 lg-d 1 ja 2. Märgitu oli ka oluliseks

põhjenduseks, mille alusel kohus apellantide hagi rahuldamata jättis.

38. Kohus on märkinud, et apellantide poolt antud alusest tulenev ostueesõigus ei saanud

jätkuda hoone võõrandamisel 14.08.1997. Märgitud kohtu seisukoht annab aluse arvata,

et kohtu arvates oli apellantidel EES § 5 lg 1 alusel millalgi ostueesõigus olemas, millal

siis, kohtuotsusest ei selgu.

39. EES § 5 lg 1 ei ole apellantide poolt kohtule esitatud hagi alus. Kohus ei pea kinni

pidama apellantide ega ka vastustajate õiguslikest väidetest. Apellandid esitasid

tõendatuna kohtule hagiavalduses TsMS § 363 lg 1 p 2 kohaselt hagi alusena faktilised

asjaolud. Kohus rikkunud TsMS § 363 lg 1 p 2, käsitledes hagi alusena õigusnormi.

40. Kohus oleks pidanud hindama kõiki faktilisi asjaolusid ja põhjendama otsuse

seaduslikkust, tehes viited materiaalõiguslikele normidele, millistel põhjendustel ei olnud

apellantide poolt ostueesõiguse teostamine võimalik. Kohus ei andnud hinnangut,

millistel põhjustel ei olnud apellantide erastamisavaldused jõus ajavahemikul 27.06.1997

kuni 14.08.1997. 27.06.1997 otsustas vastustaja I sisuliselt (Haapsalu Linnavolikogu

otsuse nr 47 27.06.1997 p 1.3), et ta apellantidele kuuluvaid kortereid

munitsipaalomandina lammutamiseks, rekonstrueerimiseks, edasiseks kasutamiseks

üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides ei vaja ja annab need üle

AS-le Läänemaa Apteek. Vastustaja poolt 14.08.1997 sõlmitud lepingust eluruumide

võõrandamiseks kolmandale isikule ja selles sisalduvatest tingimustest said apellandid

teada alles 30.06.2006 ja said asuda VÕS § 244 alusel ostueesõigust teostama. Kohtu

põhjendused märgitud asjaoludele puuduvad.

41. EES § 5 lg 1 sätestab, et eluruumi ostmise eesõigus on üürilepingu alusel kasutatava

eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui

avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1995. aasta 1. märtsiks. Apellandid olid

märgitud tingimustele vastavad isikud taas seisuga alates 27.06.1997. Vastustaja ei ole

tõendanud vastupidist. Kas rakendub EES § 5 lg 1 puhul õiguse analoogia, oli kohtu

otsustada ja hinnata. Kohus jättis sisuliselt EES § 5 lg 1 hindamisel kasutamata

ostueesõiguse analoogia ja seda põhjusel, et puudub eelnev kohtupraktika viidatud sättes

nimetatud ostmise eesõiguse ja VÕS-s sätestatud ostueesõiguse analoogiana hindamises.

Kui puudub selline kohtupraktika, oli kohtul võimalus juhindudes tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) §-st 4 lähtuda seaduse või õiguse üldisest mõttest. Seega

kohaldada sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui

õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile.

42. Vastustajad

avaldasid

poolte

vaidluses

viimasel

kohtuistungil

uue

asjaoluna seisukoha, et EES § 5 lg-s 1 sisalduv mõiste "ostmise eesõigus" ei ole samane

VÕS § 244 lg-s 1 sõnastatud mõistega "ostueesõigus". Märgitud seisukoha kohta puudus

apellantidel ettevalmistatult võimalus oma arvamust avaldada ja vastuväiteid esitada.

43. Kohus on pidanud vajalikuks esitada vastustajate seisukoha, et ORAS § 12 l alusel

kohaldatav üürniku ostueesõigus omab asjaõiguslikku tähendust ainult kinnistusraamatus

tehtud märke korral. Vastustaja avaldas uue asjaoluna märgitud seisukoha poolte

vaidluses

viimasel

kohtuistungil,

millele

puudus

apellantidel

ettevalmistatult võimalus arvamust avaldada.

44. VÕS § 244 lg 6 sätestab, et eseme, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud

ostueesõigus, käsutamine on tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse

teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist.

Selles lõikes sätestatut ei kohaldata seaduse alusel tekkinud kinnisasja või selle osa

ostueesõigusele. Kohtu seisukohad, et VÕS 244 lg 6 kuulunuks kohaldamisele ainult

juhul, kui menetlusse olnuks kaasatud kolmanda isikuna AS Läänemaa Apteek, on

vastuolus VÕS § 244 lg 6 sätte ja mõttega ning apellantide põhjendustega. Apellandid

esitasid märgitud sätte, pidades silmas asjaolu, et 11.02.2008 kanti maatüki omanikuna

kinnistusraamatusse vastustaja II ja elamu koos korteritega muutus kinnisasjaks - mis on

sisuliselt asja käsutamisõiguse tekkimine - hoonestusõigus jne.

45. Asjaolu, et apellandid tegid kohtule avalduse kolmanda isiku AS-i Läänemaa Apteek

menetlusse kaasamiseks, ei oma kohtuotsuse järeldustes kaalu. 27.03.2007 määras

kohus, et ei kaasa menetlusse kolmandat isikut. Apellantide nõuete puudumine

kolmanda isiku vastu ei tulene ainult asjaolust, et kolmas isik ei olnud menetlusse

kaasatud.

Apellandid

põhjendasid

kohtule

viimati

29.10.2008,

et

vastustaja poolt korterite omandi üleandmine esialgsele ostjale Läänemaa Apteek

AS-le oli AÕS § 257 lg-le 3 ja 4 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kuna see kahjustab

apellantide ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et korterite nr x ja nr x

omanikuks

on

praegusel

hetkel

müüja

Haapsalu

Linn

ning mille tõttu ostueesõiguslased võisid nõuda vastustajalt omandi üleandmist

müügilepingu alusel.

46. Kohus on alusetult jätnud VÕS § 244 lg 6 kohaldamata kostja II suhtes. Apellandid

eeldasid kohtu poolt märgitud materiaalõigusnormi rakendamist, kuna Eesti Vabariik on

kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 11.02.2008 (avaldus selleks esitatud

02.01.2008). VÕS § 244 lg 6 kohaselt on vastustaja II tehing kinnistuskandeks tühine,

kuna see on tehtud pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning kahjustab või

piirab ostueesõiguse teostamist apellantide poolt.

47. Apellandid rajasid oma nõude vastustaja II suhtes VÕS § 244 lg-le 6. Vastustajad

rikkusid, et vältida apellantidel korterite omandamist ja üleandmist ostueesõiguse

teostamise puhul ning kinnistusraamatusse kandmist omanikena, VV määruse nr x26

03.09.1996 "Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine" § 7 p 2 ja 3, mille

kohaselt

oli

vajalik

kostjal

II

toimikusse

koguda

dokumendid

ehitise

omanike ja maakasutuse kohta. Sama määruse § 8 kohaselt pidi toimik olema esitatud

vastustajale tutvumiseks ja § 9 kohaselt pidi vastustaja ühe kuu jooksul maa riigi

omandisse jätmise toimiku saamisest andma vastustajale II arvamuse. Märgitu eeldas

ka vastustaja I poolt vastustaja II teavitamist apellantide poolt ostueesõiguse

teostamisest 24.07.2006. Seega vastustajad ei arvestanud teadlikult, et apellandid

olid teostanud ostueesõiguse ja see võimaldas kanda kinnistu ainuomanikuna

kinnistusraamatusse Eesti Vabariigi. Ostueesõiguslaste kinnisasja omanikeks saamiseks

on AÕS § 64 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja kokkulepe (asjaõigusleping) ja

kande tegemine kande muutmisena kinnistusraamatusse. Kuna ostueesõiguslastel on

ostjatena VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 järgi nõue müüja Haapsalu Linna, kes on

jätkuvalt Xxxxx x x korterite nr x ja nr x tegelik omanik, vastu omandi üleandmiseks,

nõudsid apellandid lisaks Eesti Vabariigilt selleks vajalike tahteavalduste tegemist -

kinnistusraamatu kannete muutmist ning kui kostja II märgituga ei nõustu, siis lähtudes

TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 ka nende asendamist

kohtuotsusega.

48. Apellandid taotlesid kohtult hagiavalduse esitamisel neljanda nõudena seada

keelumärge kinnisomandi seadmiseks elamule XXXXX X Haapsalus. Kohus jättis

apellantide nõude läbivaatamata. Kui kohus märgitud nõude rahuldanuks, puudunuks

võimalus Eesti Vabariigil jätta maatükk riigi omandisse ja puudunuks vajadus hagi

lahendamisega venitamiseks ja vastustaja II kaasamiseks menetlusse.

49. Kohus on otsuse motiveerivas osas loetlenud apellantide nõuded ainult osaliselt.

Apellandid esitasid hagiavalduses viis nõuet. 29.02.2008 apellandid täiendasid

hagiavalduses esitatud nõudeid kahe uue nõudega. Märgitust ei nähtu, et apellandid

oleksid hagiavalduses esitatud nõuetest loobunud. Seega oli kohtul lahendada seitse

nõuet. Kohus lahendas ainult kolm nõuet, sealhulgas kaks nõuet, millised olid esitatud

vastustaja suhtes täiendavate nõuetena. Kohus jättis tegemata otsuse ja läbivaatamata

hagiavalduses esitatud apellantide kolmanda ja neljanda nõude. Kohus on avaldanud, et

hagejad kohtuistungil 29.02.2008 formuleerisid ümber oma nõuded. Tegelikkuses

apellandid lisasid kaks uut nõuet.

50. Kohus ei määranud, millises mahus jäävad kummagi apellandi kanda menetluskulud.

Apellantide poolt kohtule esitatud hagide hinnad olid erinevad, märgitu alusel tulnuks

jaotada ka apellantide vahel menetluskulud - apellant S.Ojasalule 45 % ja apellant

E.Zimmerile 55 %.

51. Kohtu põhjendus otsuses ei ole haakuv apellantide taotlustega vastustajale II esitatud

nõuetes. Samuti ei ole kohtu põhjendus kooskõlas apellantide taotlustega, et

apellandid saaksid teostada ostueesõiguse üksnes vallasasjale. Apellantidel puudus

õiguslik alus esitada maa erastamise avaldus vastustajale pärast ostueesõiguse teostamist

2006.aasta suvel, kuna vastustaja I vaidles vastu ostueesõiguse teostamisele ja

omandiõiguse dokumendi - ostu-müügilepingu - vormistamisele, mille tõttu apellandid

esitasid kohtule avalduse tuvastada ostueesõiguse teostamine ja asendada vastustajate

tahteavaldused kohtuotsusega. Kohtu poolt viidatud KRS § 72 lg 2 kohaselt avalik-

õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa suletakse omaniku

lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja kinnistusraamatusse kandmine ei ole sama

seaduse § 8 lg 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei ole koormatud piiratud asjaõigustega

ega antud teise isiku valdusesse. Kostjal II avalik-õigusliku isikuna oli võimalik

apellantide nõudeid rahuldada, kui kohus langetanuks otsuse apellantide kasuks, mis

võimaldanuks kohtul asendada vastustaja II tahteavaldus kohtuotsusega.

Vastustajate seisukoht

52. Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

53. Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja muude materjalidega, leiab,

et kaebuse väited ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks, kuid täpsustada tuleb

maakohtu otsuse resolutsiooni sõnastust.

54. Hagejate nõuete rahuldamise eelduseks on nendel üürilepingute alusel kasutatavate

eluruumide osas ostueesõiguse (kas seaduse või tehingu järgi) tekkimise tuvastamine.

Puudub vaidlus, et hagejad esitasid ostueesõiguse teostamise avaldused 21.07.2006 (t

lk 30, 31). Avalduste sisust ja hagejate poolt maakohtus esitatud seisukohtadest

nähtub, et hagejate arvates on neil ostueesõigus tulenevalt seadusest, see on EES § 5

lg-st 1. Seega esmalt on mõistlik ja vajalik kontrollida vaidlusaluse õiguse tekkimise

alusena nimelt seda seadusesätet.

55. Poolte vahel puudub vaidlus lisaks järgmiste faktiliste asjaolude üle: 1) S.Ojasalu

kasutab üürnikuna eluruumi nr x asukohaga Xxxxx x x Haapsalu linnas alates

veebruarist 1979; 2) E.Zimmer kasutab samas eluruumi nr x üürnikuna alates augustist

1982; 3) vastavalt 16.11.1994 ja 08.02.1995 esitasid mõlemad avaldused kasutatava

eluruumi erastamiseks (t lk 13, 14); 4) 17.03.1995 võttis Haapsalu Linnavolikogu

vastu otsuse nr x02 (t lk 15), millega muuhulgas jättis EES § 3 lg 8 alusel Xxxxx x x

hoone Haapsalu linna munitsipaalomandisse; 5) kohalik omavalitsus teatas otsusest

hagejatele ja hagejad seda ei vaidlustanud; 6) ehitise mittevaralise sissemaksena

võõrandamise lepinguga 14.08.1997 (t lk 29) andis Haapsalu linn hoone koos

eluruumidega loodavale AS-le Läänemaa Apteek. Puudub ka vaidlus, et mõlemad

hagejad kuulusid eluruumide erastamise õigustatud subjektide hulka EES § 4 p 1

kohaselt ning et kuni volikogu 17.03.1995 otsuse jõustumiseni kuulusid mõlemad

vaidlusalused eluruumid erastatavate eluruumide hulka EES § 3 lg 4 p 1 mõttes

(üürilepingu alusel kasutatavad kohaliku omavalitsuse omandisse kuuluvad

eluruumid).

56. Samas oli kohalikul omavalitsusel tulenevalt EES § 3 lg-st 8 pädevus otsustada, et

teatud eluruume siiski samas sättes nimetatud mõjuvate põhjuste esinemise tõttu ei

erastata ehk need eluruumid ei kuulunud alates otsuse nr 202 jõustumisest enam

erastatavate objektide koosseisu ega üürnikud õigustatud subjektide hulka. Riigikohus

on lahendis nr 3-3-1-9-98 13.03.1998 selgitanud, et eluruumi mitteerastamise põhjuse

seaduslikkuse kontrolli õigus lasub halduskohtul ning et mitteerastamise mõjuva

põhjuse äralangemisel tekib üürnikul subjektiivne õigus erastada. Hagejad on

möönnud, et nad rahuldusid volikogu otsusega ega vaidlustanud seda. Seega saab

üldkohus käesolevat tsiviilasja lahendades lähtuda vaid eeldusest, et Haapsalu

Linnavolikogu otsus nr 202 oli seaduslik ja sellega lõppes hagejate õigus erastada

nende kasutuses olevad eluruumid. Ka puuduvad andmed, et oleks hilisemalt

kontrollitud halduskohtu poolt mitteerastamise mõjuva põhjuse äralangemist. Seega

tuleb lisaks ka eeldada, et mõjuv põhjus ära langenud ei ole ja eluruumid olid

seaduslikult kohaliku omavalitsuse omandis, kel täieliku omanikuna oli õigus oma

vara võõrandada.

57. Otsuse eelnevates punktides analüüsis kolleegium hagejate ja nende kasutuses olevate

eluruumide õiguslike suhete reguleeritust läbi EES-i sätete. Järgnevalt võtab

kolleegium seisukoha, kas EES § 5 lg-s 1 kasutatud sõnadepaar „ostmise eesõigus“ on

oma õiguslikult sisult samaväärne kehtivas õiguses sätestatud „ostueesõigusega“

(ORAS § 121 lg-s 10, ÄS § 149 lg-s 2 ja § 229 lg-s 2, AÕS §-s 256 ja § 73 lg-s 2,

muinsuskaitseseaduse (MuKS) §-s 27, looduskaitseseaduse (LKS) §-s 16, kohaliku

omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 34 lg-s 4).

58. Ostueesõiguse mõiste ja sisu on reguleeritud VÕS § 244 lg-s 1. Selle kohaselt on

ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja

müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku

leppis; ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut

ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ostueesõigus annab õigustatud isikule

võimaluse omandada ese, mille suhtes ostueesõigus kehtib, kui eseme omanik selle

müüb ning ostuõiguse teostamise tagajärjel tekib ostueesõigust omava isiku ja müüja

vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja ja ostja vahel.

59. Vastavalt EES § 2 lg-le 1 oli selle seaduse eesmärgiks anda füüsilistele ja juriidilistele

isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ja

tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Seaduses olid kindlaks

määratud nii erastamise objekt kui õigustatud ja kohustatud subjektid (ehk nii

müümisele kuuluv vara kui ostja ja müüja), kusjuures erastamise läbiviimine oli

kohustatud subjektile seadusega pandud kohustus, mitte valikuvõimalus erastamise

läbiviimise ja mitteläbiviimise vahel või isikute vahel, kellele erastada. EES määras §

5 lg-s 1 kindlaks isikud, kel oli erastamisele kuuluvate eluruumi ostmise eesõigus ehk

kellele oli kohustatud subjekt esmaselt kohustatud erastama - näiteks p 1 - üürilepingu

alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikule või ühel temaga koos elavale

täisealisele perekonnaliikmele, kui avaldus eluruumi erastamiseks oli esitatud 1995.

aasta 1.märtsiks. EES § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt tuli eluruumi erastamine vormistada

õigustatud subjekti ostjana ja kohustatud subjekti müüjana vahelise notariaalselt

tõestatud ostu-müügilepinguga.

60. Seega erinevalt ostueesõigusest, mille olemasolu korral tekib õigustatud isikul vara

omandamise õigus (ostueesõiguse kasutamise õigus) alles siis, kui omanik on

sõlminud kolmanda isikuga müügilepingu (nn esmase lepingu) ning ostueesõigust

omava isiku ja müüja vahel tekib eesõiguse teostamise tagajärjel samadel tingimustel,

kui oli sõlmitud müüja ja kolmanda isiku vahel, müügileping (nn teisene leping), ei

saanud EES-i kohaselt kohustatud subjekt sõlmida nn esmast müügilepingut

erastamisele kuuluva eluruumi suhtes kellegi teisega, kui õigustatud subjektiga. Seega

ei saanud tekkida olukorda, kus õigustatud subjekti esitatud avalduse alusel tekkis nn

teisene leping. Ka puudus müüjal nn valikuvabadus (kas müüa või mitte) - kui oli

olemas kohustatud subjekt, õigustatud subjekt ja erastamise objekt, oli kohustatud

subjekti kohustuseks notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimine õigustatud

subjektiga. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium veendumusel, et EES §-s 5 kasutatud

väljend „ostmise eesõigus“ ei ole oma sisult ei samane ega analoogne kehtivas õiguses

kasutatava mõistega „ostueesõigus“ ning hagejad eluruumide erastamise õigustatud

subjektidena ei oma EES-l põhinevat ostueesõigust nende kasutuses olevate

eluruumide suhtes.

61. Eeltoodust nähtub ka, et tegemist ei ole reguleerimata lähedaste õigussuhetega, mis

annaks aluse rakendada TsÜS § 4 kohaselt seaduse või õiguse üldist mõtet.

Eluruumide erastamisega seonduvad õigussuhted on reguleeritud EES-s, mille sätted

pakuvad õigustatud subjektidele vajalikul määral õiguskaitset (vt ka otsuse p-d 56 ja

57).

62. Kolleegium on seisukohal, et hagejate poolt esile toodud faktiliste asjaolude alusel ei

tekkinud neil ostueesõigust vaidlusalustele eluruumidele ka muude seaduste alusel.

Apellatsioonkaebuses viidatud RS (kehtis kuni 01.07.2002) § 13 renditud vara suhtes

ostueesõigust ei kehtestanud. Ka ei reguleerinud see seadus eluruumide kasutamist.

Üürisuhteid reguleeris Eestis kuni 01.07.1992 Eesti NSV elamukoodeks ja sealt edasi

kuni VÕS-i kehtima hakkamiseni Eesti Vabariigi elamuseadus. Ükski nimetatud

õigusaktidest ei sätestanud üürnikule ostueesõigust tema kasutuses oleva eluruumi

suhtes. Tehingulisel alusel ostueesõiguse tekkimist hagejad väitnud ei ole. Ka ei ole

kohtule teada ühtki tehingut, millest selline õigus tekkida sai.

63. Kuna kohus ei tuvastanud, et hagejatel oleks tekkinud kas seaduse või tehingu alusel

ostueesõigus üürilepingu alusel nende kasutuses olevate eluruumide suhtes, siis

puudub esmane eeldus, et kohus saaks rahuldada hagejate järgnevaid nõudeid. Seega

puudub menetlusökonoomika põhimõttest tulenevalt ka vajadus hagejate teiste nõuete

analüüsimiseks. Kui hagejatel ei tekkinud ostueesõigust, ei saanud nad seda ka

avalduse esitamisega teostada ega rikkuda selleks VÕS-s sätestatud tähtaega ega saa

sel alusel nõuda müügilepingu sõlmimist, omandi üleandmist ega käsutamise tühisuse

tuvastamist. Ka ei ole vajalik kohtul analüüsida poolte seisukohti selle kohta, kas vara

mitterahalise sissemaksena üleandmise tehingu suhtes on võimalik ostueesõigust

kasutada või mitte või kas tulenevalt AÕSRS § 13 lg-st 6 on peale 01.03.2006

võimalik hagejatel realiseerida ostueesõigust eluruumidele kui vallasasjadele.

Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud apellantide etteheited maakohtule, nagu oleks

kohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1, kui ei analüüsinud otsuses VÕS § 244 lg 6

kohaldumist, vara AS-le Läänemaa Apteek üleandmise kehtivust ja nõudeid

kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning vajalike nõusolekute asendamiseks

kohtuotsusega.

64. Vastuseks apellatsioonkaebusele on kolleegium seisukohal, et õige on hagejate väide,

et kohus ei ole seotud poole poolt õigussuhtele antud kvalifikatsiooniga. Vastavalt

TsMS § 438 lg-le 1 otsustab kohus otsust tehes muuhulgas, millist õigusakti tuleb

kohaldada. Küll aga nähtub vaidlustatud otsuse p-dest III jj, et maakohus analüüsis

võimalikke rakendatavaid õigusnorme ja jõudis asjakohasele järeldusele, et hagejatel

ostueesõiguse tekkimine vaidlusalustele eluruumidele tõendatud ei ole. Seega ei

rikkunud maakohus oma otsustuse tegemisel õigusliku põhistamise kohustust. TsMS §

436 lg 7, mille kohaselt ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, ei

tähenda, nagu oleks kohtul keelatud poolte esitatud vastavasisuliste väidetega üldse

arvestada. Vaidluse korral õigusnormide tõlgendamise üle selgitab kohus otsuse

põhjendavas osas, miks ta ei nõustu poole esitatud tõlgendusega.

65. Ka ei tuvastanud kolleegium, et maakohus oleks rajanud otsuse sellistele tõenditele,

milliseid istungil ei uuritud ja mille kohta pooled ei saanud oma arvamust avaldada

ega käsitlenud hagi faktilise alusena õigusnormi. Kohus analüüsis EES § 5 lg-t 1 kui

hagejate endi poolt nii 21.07.2006 avaldustes kui hagiavalduses esile toodud

ostueesõiguse materiaalõiguslikku alust. Kaebuse p-des 1.4.4 ja 1.4.5 esile toodud

kostjate seisukohade näol „ostmise eesõiguse“ ja ORAS-i alusel kohaldatava üürniku

ostueesõiguse sisu/mõju kohta ei ole tegemist tõenditega ega asjaoludega TsMS § 436

lg 3 mõttes, vaid poolte arvamusega õigusnormide tõlgendamise kohta. EES § 5 lg 1

oli esitatud ostueesõiguse materiaalõigusliku alusena hagejate poolt juba esmases

hagiavalduses (t lk 4) ja hagejad olid kogu menetluse kestel lähtunud arusaamast, et

„ostmise eesõigus“ = „ostueesõigus“. Seetõttu jääb arusaamatuks kaebuse p-s 1.4.4

esitatud väide, et apellantidel puudus võimalus valmistada ette oma arvamus ja

vastuväited kostjate poolt kohtuistungil esitatud arvamusele, et „ostmise eesõigus“ ei

ole samane „ostueesõigusega“.

66. Kaebuses „märkusena“ (lk-l 6) esitatu jätab kolleegium tähelepanuta, sest käesoleva

tsiviilasja lahendamisel esitatud väited tähtsust ei oma. Need oleksid võinud

tõendatuse korral omada tähtsust mitteerastamise põhjuste äralangemist käsitlevas

haldusvaidluses hagejate ja kohaliku omavalitsuse vahel, kuid sellist vaidlust

algatanud ei ole. Ka jätab kohus tähelepanuta väited vaidlusaluse maatüki

kinnistamisel toimunud väidetavatest VV määruse nr 226 rikkumistest, kuna ka see

osa kaebusest väljub menetletava tsiviilasja raamidest.

67. Esmases hagiavalduses esitatud neljas nõue (seada keelumärge kinnisomandi

seadmiseks elamule XXXXX X Haapsalus) on oma sisult taotlus hagi tagamise abinõu

rakendamiseks, mitte iseseisev tsiviilõiguslik nõue hagejate seadusega kaitstud õiguste

ja huvide kaitseks. Seega ei pea selle lahendamine nähtuma kohtuotsusest. Maakohtu

poolt on hagi tagamise abinõu rakendatud määrusega 25.03.2008 (t lk 139).

68. Kolleegium nõustub apellantide etteheitega maakohtule selle kohta, et kohus loetles

nende nõudeid otsuse erinevates osades ebajärjekindlalt. Tõepoolest ei nähtu

maakohtu otsuse resolutsioonist üheselt arusaadavalt kõik hagejate poolt esitatud ja

kohtu poolt rahuldamata jäetud nõuded. Samas nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist

selgelt, et kohus on jätnud hagejate nõuded täielikult rahuldamata. Arvestades ka

otsuse põhjendava osa sisu, on kolleegium seisukohal, et tegemist ei ole sellise

menetlusõiguse normi rikkumisega, milline tooks kaasa otsuse tühistamise. Hagejate

nõuded, milliste osas võib otsust lugedes segadus tekkida, olid esitatud eeldusel, et

hagejatel oli tekkinud ostueesõigus ja nad olid seda teostanud. Kuna nimetatud eeldus

tuvastamist ei leidnud ja selles osas on resolutsioon selge, siis peab kolleegium

võimalikuks ja vajalikuks sõnastada otsuse kehtiv resolutsioon täpsustatult käesolevas

otsuses.

69. Kolleegium ei nõustu apellantide vastuväidetega maakohtu otsuses tehtud

menetluskulude jaotusele. Vastavalt TsMS § 165 lg-le 1, kui otsus on tehtud

kaashagejate kahjuks, vastutavad nad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus

ei määra teisiti. Sama sätte teise lause kohaselt võib kohus kulude jaotamisel võtta

aluseks menetluses osalemise ulatuse, kui isikud osalevad menetluses oluliselt

erinevas ulatuses. Hagejad vastavasisulist taotlust maakohtule ei teinud ja maakohus

ise samuti teisiti ei määranud. Ka ei nähtu tsiviilasja materjalidest, et kaashagejad

oleksid menetluses osalenud erinevas ulatuses (kõik samad menetlusdokumendid,

seisukohad, taotlused, esindaja, nõustaja, kaebus). Seega on põhjendatud ja kooskõlas

TsMS § 165 lg-ga 1 maakohtu otsustus jätta menetluskulud solidaarselt hagejate

kanda. Omavahelises suhtes on hagejatel õigus menetluskulud jagada mõlemale

vastuvõetava proportsiooni alusel, kuid kostjate ees vastutatavad nad solidaarselt.

70. Hagi rahuldamata jäämisel kuulub TsMS § 386 lg 4 alusel menetluses rakendatud hagi

tagamise abinõu tühistamisele.

71. Apellatsioonkaebuse esitamisega seotud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja §

165 lg 1 alusel hagejate kanda võrdses ulatuses.

Tiit Kollom Imbi Sidok Ande Tänav