3-08-2282/36 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht

29. september 2009, Tallinn Haldusasja number 3-09-2282 Haldusasi E.H ja M.O.M-i kaebused Rae Vallavalitsuse 08. juuli 2008 korralduse nr 880 tühistamiseks ning Rae Vallavalitsuse kohustamiseks viia 3 kuu jooksul lõpule kaebuse esitajatele ha suuruse maa ostueesõigusega erastamise toimingud. Asja läbivaatamise viis Kohtuistungil 16. septembril 2009

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: E.H Kaebuse esitaja: M.O.M Esindaja: E.H Vastustaja: Rae Vallavalitsus Esindaja: Teet Kukk RESOLUTSIOON

1. Rahuldada E.H ja M.O.M-i kaebused osaliselt.

2. Tühistada Rae Vallavalitsuse 08. juuli 2008 korraldus nr 880 ja kohustada Rae Vallavalitsust E.H ja M.O.M-i maa ostueesõigusega erastamise avalduste osas uue otsuse tegemiseks 3 kuu jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates.

3. Muus osas jätta kaebus rahuldamata.

4. Jätta iga menetlusosalise menetluskulud tema enda kanda.

5. Saata kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 28; § 31 lg 4).

ASJAOLUD

1. 30. aprillil 1998 sõlmitud lepinguga loovutas F.M talle kuuluva ½ suuruse mõttelise osa Rae vallas asuva endise Sillaotsa A-34 talumaa (kinnistu nr 6389 pindalaga 24,43 ha) tagastamise nõudeõiguse U.M-ile. Õigusvastaselt võõrandatud endise Sillaotsa A-34 talumaale jäävad ka ehitised (elamu, laut ja kaev), mille kaasomanikeks võrdsetes osades on E.H ja M.O.M. Esimene neist omandas ehitiste ½ suuruse mõttelise 15. septembril 1999 sõlmitud kinkelepinguga F.M-ilt, teine aga ülejäänud ½ suuruse mõttelise osas osa samal päeval sõlmitud ostu-müügilepinguga S.M-ilt.

2. 04. oktoobril 1999 esitas E.H Rae Vallavalitsusele Sillaotsa talu maa ostueesõigusega erastamise avalduse, märkides taotletava maa suuruseks 12+12 ha. Rae Vallavalitsuse 28. detsembri 2004 korraldusega nr 1779 määrati Sillaotsa maaüksusel asuvate ehitiste ja rajatiste juurde ostueesõigusega erastatava maa suuruseks 2 ha. Nimetatud korralduse tunnistas Rae Vallavalitsus Maa-ameti ettekirjutusele tuginedes 10. mail 2005 kehtetuks.

3. 18. aprillil 2005 esitas M.O.M avalduse 26 ha maa ostueesõigusega erastamiseks. 06. septembril 2005 otsustas Rae Vallavalitsus jätta selle taotluse läbi vaatamata, leides et M.O.M- il on ehitiste kaasomanikuna õigus osaleda maa ostueesõigusega erastamisel selle maa ulatuses, mille ostueesõigusega erastamist taotles E.H 04. oktoobril 1999, ent M.O.M ei saa taotleda täiendava maa erastamist. Nimetatud otsuse peale esitas M.O.M halduskohtule kaebuse. Tallinna Halduskohtu 30. märtsi 2007 otsusega haldusasjas nr 3-05-1324 tühistati Rae Vallavalitsuse viimatinimetatud otsus. Samas asjas 3. detsembril 2007 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega kohustati lisaks Rae Vallavalitsust võtma 3 kuu jooksul vastu otsus M.O.M maa ostueesõigusega erastamise avalduse suhtes. Ringkonnakohus leidis, et 18. aprillil 2005 esitas M.O.M esmakordse avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks, mille esitamise õigus tulenes talle Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MRSmsms) § 14 lõikest 21 ning seetõttu tuleb vallavalitsusel avaldus läbi vaadata ja lahendada.

4. 08. juulil 2008 korraldusega nr 880 määras Rae Vallavalitsus Sillaotsa maaüksusel asuvate ehitiste ja rajatiste ostueesõigusega erastatava maa suuruseks 24 ha, millest 6,5 ha jääb tagastamisele kuuluva endise Sillaotsa A34 talumaale, ülejäänud 17,5 ha erastatakse vabade maade arvelt. Vallavalitsus asus nimetatud korralduses seisukohale, et M.O.M-i 18. aprilli 2005 avaldust tuleb käsitleda tema nõusolekuna erastada 24 ha maad kaasomandis oleva ehitise juurde. KAEBUSE ESITAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

5. E.H ja M.O.M esitasid halduskohtule kaebused, milles esitatud taotlused halduskohus 17. novembri 2008 määruses ümber formuleeris, võttes menetlusse kaebused nõuetes tühistada Rae Vallavalitsuse 08. juulil 2008 korraldus nr 880 ning kohustada Rae Vallavalitsust 3 kuu jooksul viima lõpule kaebuse esitajatele 50 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamise toimingud. Kaebuse esitajad ei ole taotluste ümberformuleerimisele vastu vaielnud.

6. Kaebuse esitajad leiavad, et Rae Vallavalitsus ei ole senini täitnud Tallinna Ringkonnakohtu otsust haldusasjas 3-05-1324 ega ole M.O.M-i erastamisavaldust läbi vaadanud. Kaebuse esitajad on seisukohal, et maareformi seaduse (MRS) kohaselt on lubatud erastada elamu juurde 50 ha maad, sõltumata sellest, mitu kaasomanikku elamul on. Samuti leiavad kaebuse esitajad, et M.O.M esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse tähtaegselt. Esiteks heidavad kaebuse esitajad vallavalitsusele ette, et viimane ei teavitanud M.O.M-i maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise vajadusest. Kaebuse esitajad viitavad Riigikohtu seisukohale haldusasjas 3-4-1-17-07 ning MRS §-le 40 ning leiavad, et avaldusi maa erastamiseks ehitise juurde sai esitada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Kaebuse esitajad märgivad sedagi, et Rae Vallavalitsuse vaidlusaluses korralduses ning vaideotsuses esitatud seisukohad M.O.M-i avalduse tähtaegsuse kohta on vastukäivad. Kaebuse esitajate hinnangul on Rae Vallavalitsus korraldust nr 880 andes lähtunud neist õiguslikest seisukohtadest, mis on haldusasjas 3-05-1324 tehtud kohtuotsustes juba vääraks tunnistatud. Kaebuse esitajad leiavad niisiis, et Rae Vallavalitsusele on ehitise kumbki kaasomanik esitanud tähtaegselt maa erastamise avalduse, kusjuures E.H soovib erastada 24 ha ja M.O.M 26 ha maad. Kaebuse esitajate väitel ei ole Rae Vallavalitsus aga M.O.M-i avaldusi sisuliselt üldse arvesse võtnud.

7. Kaebuse esitajad märgivad samuti, MRSmsms § 14 lg 23 mõte ei saa olla ühe elamu kaasomaniku avalduse alusel liita kõik teised kaasomanikud, kes ei ole avaldusi tähtaegselt esitanud, kuna vastasel korral ei saaks tähtaegselt esitanud kaasomanik erastada mitte taotletud suuruses maad, vaid taotletud maast üksnes enda kaasomandiosale vastava osa. Seetõttu leiavad kaebuse esitajad, et MRSmsms § 14 lg 23 kohaselt tuleb avalduse esitamisega hiljaks jäänud isik kaasata menetlusse iseseisva avalduse alusel, mitte käsitleda teda varem esitatud avaldusega liitununa. Viidates MRS § 221 lõikele 41 leiavad kaebuse esitajad, et seaduse mõte ongi selles, et isegi kui üks kaasomanikest eeltoimingute tegemise käigus loobuks oma erastamisõigusest, siis oleks teisel kaasomanikul ikkagi õigus erastada Sillaotsa talu juurde maad kuni 50 ha ka oma avalduse alusel.

8. Teiseks leiavad kaebuse esitajad, et juba 22. juulist 2004 on olemas korrektselt sõlmitud kokkulepe Sillaotsa A34 talumaade tagastamise õigustatud subjekti U.M ning kaebuse esitajate vahel. Kaebuse esitajad märgivad vastav kokkulepe ei pea olema sõlmitud notariaalses vormis ega ka olema allkirjastatud poolte poolt samal ajal. Viimaks märgivad kaebuse esitajad, et kui Rae Vallavalitsus leiab, et E.H poolt 02. mail 2008 allkirja andmine U.M-i poolt juba 22. juulil 2004 allkirjastatud plaanile ei ole nõuetekohale kokkulepe maa tagastamise ja maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektide vahel, oleks vallavalitsus pidanud isikuid juhendama kokkuleppe sõlmimisel, mida vallavalitsus aga ei teinud. VASTUSTAJA SEISUKOHT

9. Rae Vallavalitsus ei pea kaebust põhjendatuks ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja selgitab esmalt, et U.M ning E.H ja M.O.M vahel ei ole sõlmitud kokkulepet ostueesõigusega erastatava ja tagastamisele kuuluva maa piiride osas, kuna E.H poolt 02. mail 2008 Rae Vallavalitsusele esitatud ettepanekus toodud maaüksuse piirid ei kattu U.M-i poolt

22. juulil 2004 allkirjastatud piiriettepanekuga. Samuti märgib vastustaja, et esitades seepeale E.H poolt tehtud ettepaneku U.M-ile, esitas viimane omapoolse ettepaneku, mis samuti ei kattunud E.H poolt esitatuga.

10. Vastustaja on seisukohal, et MRS §-st 221 tulenevalt on ehitise kaasomanikel õigus elamu juurde erastada maksimaalselt 50 ha või endiste kinnistu piires, sõltumata ehitiste kaasomanike arvust, kusjuures erastatava maa suuruse määramisel tähtaegselt esitatud avaldustes märgitud maa pindalast. Vastustaja selgitab, et MRSmsms-i täiendamisega andis seadusandja ehitise kaasomanikule täiendava võimaluse avalduse esitamiseks maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid hilinenud erastamise avalduse esitajal saab õiguspärane ootus olla üksnes saada kaasatud erastamise menetlusse ning osaleda sama maa erastamisel, mida taotles tähtaegselt maa ostueesõigusega avalduse esitanud ehitise kaasomanik. Seejuures viitab vastustaja ka Riigi Maa-ameti 21. juuli 2005 kirjas nr 6.2-2/3374 esitatud vastavasisulisele seisukohale. Vastustaja leiab, et ehitise kaasomanikuna oleks M.O.M-il tulnud maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates ehk hiljemalt 16. detsembril 1999. Vastustaja leiab, et MRSmsms § 14 lõige 23 tulenevalt ei ole vallvalitsusel võimalik erastada maad ehitiste omanike avalduses märgitud erastamiseks taotletava maa suuruse summana, vaid erastamismenetluse läbiviimisel tuleb ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramisel lähtuda tähtaegselt esitatud avaldusest, arvestades maa tagastamise õigustatud subjekti põhjendatud huvidega ning maakorralduse nõuetega. Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, et M.O.M 18. aprillil 2005 esitatud avaldust tuleb käsitleda nõusolekuna E.H poolt 04. novembril 1999 esitatud avalduses märgitud ulatuses maa erastamiseks. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

11. Kohus, kaalunud poolte seisukohti ning hinnanud nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et E.H ja M.O.M-i kaebused on põhjendatud ja tulevad rahuldada osaliselt. Rae Vallavalitsus on vääriti tõlgendanud maareformiga seonduvate õigusaktide sätteid, mis reguleerivad ehitise omanikule maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamise tähtaegu ning seeläbi asunud ekslikule seisukohale, et M.O.M ei ole vastavat avaldust tähtaegselt esitanud. Seetõttu tühistab kohus Rae Vallavalitsuse 08. juuli 2008 korralduse nr 880 ning kohustab vallavalitsust kolme kuu jooksul võtma vastu uue otsuse E.H ja M.O.M-i maa ostueesõigusega erastamise avalduste suhtes. Kohus ei saa kohustada vallavalitsust määrama erastatava maa konkreetset suurust, kuna see tuleb vallavalitsusel lähtudes tegelikest võimalusest lähtudes menetluse käigus ise välja selgitada.

12. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et E.H ja M.O.M on Sillaotsa maaüksusel paiknevate ehitiste (elamu, laut ja kaev) kaasomanikud võrdsetes osades ega selles, et E.H esitas 04. oktoobril 1999 avalduse, kus taotles 24 ha suuruse maa erastamist ning M.O.M esitas 18. aprillil 2005 avalduse, kus taotles 26 ha suuruse maa erastamist. Poolte vahel on aga vaidlus esiteks selles, kui suure maa erastamiseks on E.H ja M.O.M tähtaegselt avaldusi esitanud ning teiseks selles, kas kaebuse esitajate ning U.M-i vahel on sõlmitud nõuetekohane kokkulepe erastatava ja tagastamisele kuuluva maa piiride kulgemise osas.

13. MRS § 221 lg 2 kohaselt on väljaspool linna või tiheasustusega ala piire asuva elamu Eesti kodanikust omanikul õigus ostueesõigusega erastada tagastamise käigus vabaks jäävat maad kuni 50 ha ulatuses või endise kinnistu piires, kui see oli suurem 50 ha-st, tingimusel, et kinnistu moodustatakse elamu juurde ning sellega ei rikuta teise ostueesõigust omava isiku õigusi. Sama paragrahvi lõikest 4 tulenevalt on samamoodi õigus ostueesõigusega maad erastada ka kaasomandis oleva ehitise kaasomanikel, kusjuures igal kaasomanikul on õigus erastada ehitise kaasomandi osale vastav mõtteline osa maast ning väljaspool linna piire asuva elamu kaasomanikud võivad ostueesõigusega erastada kokku maad kuni 50 ha ulatuses või endise kinnistu piirides, kui see oli suurem 50 ha-st. Samuti sätestatakse eelviidatud lõikes, et erastatava maa suurus, mis ületab 2 ha, määratakse kaasomanike kokkuleppel ning kokkuleppe mittesaavutamisel erastatakse maa MRS § 9 lõikes 1 sätestatud ulatuses. MRS §

221 lõikes 41 sätestatakse aga, et kui mõni väljaspool linna piire asuva elamu kaasomanikest ei soovi ostueesõigusega erastada maad 2 ha ületavas osas, on teistel kaasomanikel õigus, arvestades samas paragrahvis sätestatud ostueesõigusega erastatava maa ulatust ning muid tingimusi, erastada maad eraldi katastriüksusena vastavalt rohkem. MRS § 9 lg 1 p 1 kohaselt ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad teise füüsilise isiku omandis oleva elamu juures kuni 2 ha ulatuses, kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga kokku teisiti. MRS § 9 lõikes 2 on aga sätestatud, et kui õigusvastaselt võõrandatud maal asuva elamu omanik soovib maad osta rohkem kui 2 ha ja õigustatud subjekt soovib maa tagastamist ning nad ei jõua omavahel kokkuleppele kohaliku omavalitsuse määratud tähtajaks, erastatakse elamu omanikule vabade piirnevate maade arvel kuni 50 ha. Kui elamu omanik saab piirnevate maade arvel erastada vähem kui 20 ha maad, on tal õigus tagastatava kinnistu arvelt erastada täiendavalt maad 20 ha-st puudujäävas osas, kuid mitte rohkem, kui jääb maad õigustatud subjektile. Vabade piirnevate maade puudumisel jagatakse maa õigustatud subjekti ja elamu omaniku vahel võimalikult võrdsetes osades, kusjuures elamu omanikul ei ole õigust nõuda rohkem kui 20 ha maad.

14. Eeltoodud sätetest tuleneb seega, et väljaspool linna või tiheasustusega ala paikneva ehitise kaasomanikel on õigus erastada kokku kuni 50 ha maad. Kui tegemist on elamuga, oleks neil õigus erastada 2 ha maad tagastamisele kuuluva kinnistu arvelt (MRS § 221 lg 1 ja § 9 lg 1 p 1) ning ülejäänud kuni 50 ha vabade piirnevate maade arvelt. Kui aga isikud saaks vabade piirnevate maade arvelt erastada vähem kui 20 ha, oleks neil õigus tagastatava kinnistu arvelt erastada täiendavalt maad 20 hektarist puudujäävas osas, kuid mitte rohkem, kui jääb maad õigustatud subjektile (MRS § 221 lg 2 ja § 9 lg 2). Seejuures tuleneb MRS § 221 lõike 4 viimasest lausest, et kui ehitise kaasomanikud ei saa omavahel kokkuleppele 2 hektarit ületava maa erastamise osas, erastatakse neile maad vastavalt MRS § 9 lõikele 2 (ehk elamu juurde 2 ha). MRS § 221 lg 41 tuleneb aga, et kui üks kaasomanik ei soov erastada maad 2 ha ületavas osas, siis on teistel kaasomanikel õigus erastada täiendavalt maad eraldi katastriüksusena ehk teisisõnu mitte enam konkreetse elamu juurde, vaid elamust sõltumatult. Selle regulatsiooni eesmärk on kindlustada, et maa erastamise tulemusena tekkivas kinnisasjas oleksid kaasomanike osad jagunenud samamoodi nagu need olid ehitises kui vallasasjas. Niisiis ei ole võimalik kahele kaasomanikule võrdsetes osades kuuluvate ehitiste juurde erastada maad selliselt, et üks kaasomanik erastab rohkem maad kui teine.

15. Õigus maad ostueesõigusega erastada pole siiski ajaliselt piiramatu. Maareformi pika ja hüpliku ajaloo jooksul on vastavate avalduste esitamise tähtaegu reguleeritud erinevates seadustes. 16. juulil 2000 jõustus teine maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus (edaspidi 2MRSms), mille §-s 26 on sätestatud: „Pärast 1998. aasta 1. jaanuari, kuid enne käesoleva seaduse jõustumist vallasasjana ehitise omandanud isik saab maa ostueesõigusega erastamiseks avalduse esitada kolme kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest arvates.“ Käesoleval juhul on E.H ja M.O.M omandanud Sillaotsa maaüksusel asuvad ehitised 15. septembril 1999, seega kuulub 2MRSms § 26 kohaldamisele ning selle sätte järgi oleks M.O.M pidanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitama hiljemalt 16. novembril 2000. Selle tähtaja jooksul ta avaldust ei esitanud, küll aga esitas selle 18. aprillil 2005, mil 2MRSms § 26 lg 1 oli samuti kehtiv ja kuulus kohaldamisele. Samas tuleb tähele panna, et alates 27. novembrist 2005 jõustus MRS §

40 lg 1 uus redaktsioon ning selle teises lauses on sest ajast peale sätestatud: “Avaldusi maa erastamiseks ehitise juurde, mis omandatakse vallasasjana ning mille võõrandaja pole maa erastamise avaldust esitanud, võetakse vastu kuni 2006. aasta 1. märtsini, avaldusi ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks kuni 2006. aasta 1. juunini.“ Kõnealune MRS § 40 lg 1 muudatus tehti 26. oktoobril 2005 vastu võetud maareformi seaduse muutmise seadusega (selle seaduse § 18). Põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-17-07 leidis Riigikohus, et [25. novembril 2005 jõustunud muudatusega] asendati ehitise omandamise päevast arvates maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamiseks kolmekuulise tähtaja andnud MRS § 40 lg 1 teine lause ehitiste juurde maa erastamiseks avalduste esitamise võimalusega kuni 01. märtsini 2006 […]. Seega asus Riigikohus seisukohale, et alates 27. novembrist 2005 on vallasasjana omandatud ehitise, mille võõrandaja pole maa erastamiseks avaldust esitanud, juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldust esitada kuni 01. märtsini 2006.

16. 27. novembril 2007 jõustunud maareformi seaduse muutmise seadus, millega MRS § 40 lg

1 sõnastust muudeti, ei sisalda paraku rakendussätteid, mis reguleeriksid seda, kuidas toimida nende avaldustega, mis on esitatud enne MRS § 40 lg 1 uue sõnastuse jõustumist, ent pärast varem kehtinud õigusaktides (näiteks 2MRSms §-s 26) sätestatud tähtaja möödumist ning mille suhtes kohalik omavalitsus ei olnud MRS § 40 lg 1 uue redaktsiooni jõustumise ajaks veel otsust teinud. Selline ongi olukord M.O.M avaldusega – selle esitamise ajal, st. 2005. aasta aprillis, tulnuks see lugeda mittetähtaegseks, kuivõrd oli esitatud pärast 2MRSms §-s 26 sätestatud tähtaja möödumist. Rae Vallavalitsus oli küll 06. septembri 2005 protokollilise otsusega jätnud M.O.M avalduse läbi vaatamata, ent M.O.M oli sellekohase otsuse kohtumenetluses vaidlustanud ning hiljem vallavalitsuse otsus tühistati. Seega tuleb asuda seisukohale, et 27. novembril 2005, mis jõustus MRS § 40 lg 1 uus sõnastus, ei olnud M.O.M poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldust veel läbi lõplikult lahendatud.

17. Kohus leiab, et vastava rakendussätte puudumisel tuleb MRS § 40 lõiget 1 tõlgendada selliselt, et nimetatud sättes näidatud tähtaja jooksul esitatuks tuleb lugeda ka need maa ostueesõigusega erastamise avaldused, mis on esitatud enne selle sätte jõustumist, ent mille suhtes selle sätte jõustumise ajaks ei olnud kohalik omavalitsus teinud lõplikku otsust erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramise või avalduse läbi vaatamata jätmise kohta. Nimelt on maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamise tähtaja eesmärgiks tagada maareformi kui loomult ajutise üleminekumeetme sujuv ja tõrgeteta lõpuleviimine. Selle eesmärgiga ei oleks mistahes moel kooskõlas tõlgendus, mille kohaselt tuleks vastu võtta ning tähtaegselt esitatuks lugeda need vallasasjana omandatud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldused, mis on esitatud ajavahemikul 27. novembrist 2005 kuni 01. märtsini 2006, ent mittetähtaegseteks tunnistada sellised avaldused, mis esitati enne 27. novembrit 2005 ja mille kohta ei olnud kohalik omavalitsus 27. novembriks 2005 ehk potentsiaalse avalduse esitaja jaoks soodsama sätte jõustumise ajaks veel otsust teinud. Juhul kui selleks ajaks oleks olemas olnud Rae Vallavalitsuse lõplik ning vaidlustamist mittevõimaldav otsus, et

18. aprillil 2005 esitatud avaldus on mittetähtaegne ega anna seega alust maa ostueesõigusega erastamist taotleda, oleks M.O.M võinud ajavahemikul 27. novembrist 2005 kuni 01. märtsini 2006 esitada sama avalduse uuesti ning see oleks tulnud tähtaegseks lugeda. Kohtu hinnangul ei saa M.O.M-ile ette heita seda, et olles vaidlustanud tema avalduse läbi vaatamata jätmise kohta tehtud Rae Vallavalitsuse otsuse, ei esitanud ta pärast 27. novembrit 2005 uut avaldust, vaid jäi ootama kohtulahendit.

18. Tõlgendus, mille kohaselt tuleks avalduse tähtaegsuse hindamisel lähtuda üksnes avalduse esitamise ajal kehtinud õigusnormidest, jättes hilisema avalduse esitajale soodsama normi tähelepanuta, tekitaks kohtu hinnangul tõsise küsimuse regulatsiooni põhiseadusele vastavuse osas. Iseenesest piirab maa ostueesõigusega erastamise avalduste esitamise tähtaja kehtestamine isiku omandiõigust ehk talle seadusega antud objektiivset õigustust saada maa omanikuks. Selle õiguse piiramine omandireformi kui ajutise meetme lõpuleviimise tagamiseks on iseenesest õiguspärane ja mõistlik. Samas ei oleks selline piirang proportsionaalne, kui see vastavat eesmärki ei täidaks. Olukorras, kus isikutel on õigus esitada maa ostueesõigusega erastamise avaldusi ajavahemikul 27. novembrist 2005 kuni 01. märtsini 2006, ei oleks kuidagi õigustatud keelata samade avalduste esitamist mistahes ajal enne 27.

novembrit 2005. Seetõttu leiab kohus, et kuigi maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtaeg on loomult menetluslikku laadi ning üldjuhul tuleks sarnase menetlustoimingu tegemise tähtaega arvestada avalduse esitamise ajal kehtinud normidest lähtudes, ei saa siiski mööda vaadata konkreetse tähtaja kehtestamise eesmärgist.

19. Oma 22. augusti 2008 kirjas (tl. 99 pöördel) on Keskkonnaministeerium analüüsinud Riigikohtu otsust 3-4-1-17-07 ja asunud seisukohale, et pärast 01. jaanuari 1998 ehitise vallasasjana omandanud isikul on õigus maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada kolme kuu jooksul ehitise omandamisest, aga mitte hiljem kui 2006. aasta 1. märtsiks. Kohus möönab, et selline tõlgendus on võimalik, ent samas on Riigikohus eelviidatud lahendis selgelt väljendanud seisukohta, et MRS § 40 lg 1 sätestatud tähtaeg ei ole MRSmsms §-s 14 sätestatutega võrreldes mitte täiendav, vaid tegemist on varasemaid avalduste esitamise tähtaegu reguleerivaid norme asendava normiga. Seetõttu ei saa Keskkonnaministeeriumi kirjas esitatud seisukohaga nõustuda.

20. Eeltoodu tõttu tuleb asuda seisukohale, et M.O.M, olles Sillaotsa maaüksusel paiknevate ehitiste kaasomanik, on esitanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks.

21. Samas leiab kohus, et isegi kui asuda seisukohale, et M.O.M ei esitanud maa ostueesõigusega erastamise avaldust seaduses sätestatud tähtaja jooksul, ei saaks siiski MRSmsms § 14 lõikest 31 teha järeldust, nagu oleks tal õigus osaleda oma ehitise kaasomandiosale vastavas osas selle maa erastamises, mille ostueesõigusega erastamist on taotlenud teine kaasomanik, st. E.H. On oluline, et MRS § 221 lg 4 kohaselt määratakse ehitise kaasomanikele erastatava maa suurus, mis ületab 2 ha, kaasomanike kokkuleppel. Selline kokkulepe tuleb VV määruse nr 1669/267 p 11 alapunkti 3 kohaselt esitada avalduse lisana. Seega ei saa nõustuda vastustaja seisukohaga, nagu oleks M.O.M-il õigus erastada ½ E.H poolt 04. oktoobril 1999 esitatud avalduses näidatud 24 ha maast. Kuigi sarnast seisukohta on väljendanud ka Riigi Maa-amet oma 26.06.2008 kirjas nr 4.1-4/3719 (tl. 95) ei pea kohus seda põhjendatuks. Selline seisukoht ei tulene normi sõnastusest ega ka regulatsiooni üldisest eesmärgist. Sisuliselt annab MRSmsms § 14 lg 23 ehitise kaasomanikule, kes varem maa erastamist taotlenud ei ole, õiguse vastav taotlus esitada, märkides seal ka ära erastatava maa suuruse. Kuna 2 ha ületavas osas on ehitise kaasomanikel õigus maad erastada endivahelise kokkuleppe olemasolul, on sellel kokkuleppel erastatava maa suuruse kindlaksmääramisel keskne tähtsus. Juhul kui näiteks üks kaasomanik taotleb 24 ha maa erastamist, ent tal puudub sellise maa ostueesõigusega erastamise osas teise kaasomanikuga kokkulepe, erastatakse maa ehitise juurde kaasomanikele MRS § 9 lõikes 1 sätestatud ulatuses (elamu juurde 2 ha) ning 24 ha erastamist taotlenud kaasomanikul oleks MRS § 221 lg 41 tulenevalt õigus erastada maad eraldi katastriüksusena vastavalt rohkem.

22. Kohtu hinnangul ei tulene ei MRSmsms § 14 lg 23 sõnastusest ega ka Vabariigi Valitsuse

21. mai 2004. a määruse nr 198 „Ehitise kaasomanike kasuks hoonestusõiguse seadmise kord ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamisel“ § 3 lõikest 2, et neis sätetes viidatud „avaldus“ oleks olemuslikult erinev avaldusest maa ostueesõigusega erastamiseks VV määruse nr 1996/267 punkti 10 mõttes. Seega ka MRSmsms § 14 lg 23 alusel esitatud avalduses tuleb ära näidata erastatava maa suurus. Käesoleval juhul on E.H taotlenud 24 ha maa erastamist, M.O.M aga 26 ha maa erastamist. M.O.M-i taotlust ei saa käsitada kaasomanike vahelise kokkuleppena erastada maad 24 ha ulatuses, kuna ühelt poolt ei ole M.O.M nõustunud suurusega 24 ha ning teiselt poolt ei ole E.H nõustunud sellega, et tema poolt soovitud 24 ha erastatakse kaasomandisse. Käesolevas kohtumenetluses, tegelikult aga juba haldusasjas 3-05-1324 on kaebuse esitajad väljendanud seisukohta, et neil on omavaheline kokkulepe 50 ha suuruse maa erastamiseks. Seaduses ei ole kaasomanike vahelisele kokkuleppele kehtestatud kindlat vormi, ent kuivõrd vastav kokkulepe tuleb esitada maa ostueesõigusega erastamise avalduse lisana, peab see olema kirjalikus vormis. Käesoleval juhul ei nähtu, et vastustaja oleks tegelikult kontrollinud, kas selline kokkulepe kaasomanike vahel on või mitte või millise maa erastamises on kaasomanikud kokku leppinud. Maa ostueesõigusega erastamise toimikust, mille vald kohtule esitas, sellise kokkuleppe olemasolu ei nähtu. Sellises olukorras tuleb kohalikul omavalitsusel nõuda vastava kokkuleppe esitamist. Kohtu hinnangul ei ole MRS § 221 lg 4 viimase lause kohaldamiseks alust, kui kohalik omavalitsus ei ole kaasomanike vahelise kokkuleppe mitteesitamisele kaasomanike tähelepanu juhtinud ja neilt kokkuleppe esitamist nõudnud. Vastava kokkuleppe esitamata jätmise näol on tegemist taotluses esineva puudusega, mille kõrvaldamiseks tuleb ka haldusmenetluse üldpõhimõtete kohaselt anda tähtaeg ning alles tähtajaks puuduse kõrvaldamata jätmisel saab rakendada vastavaid järelmeid (st. jätkata maa ostueesõigusega erastamise menetlust vastavalt MRS § 221 lg 4 viimasele lausele ja sama paragrahvi lõikele 41).

23. Kohus kordab, et olukorras, kus E.H ja M.O.M on ehitiste kaasomanikud kumbki ½ ulatuses, ei ole võimaik maa erastamine selliselt, et ühele neist erastatakse 26 ha maad ning teisele 24 ha maad. MRS loogika kohaselt erastatakse kaasomandisse oleva ehitise juurde ka maa kaasomandisse, mille tagajärjel tekib uus asi – isikute kaasomandis olev kinnisasi, milles on kaasomandiosad samasugused nagu need olid ehitise kui vallasasja puhul. Seega tuleb Rae Vallavalitsusel E.H ja M.O.M-i avalduste uuel läbivaatamisel välja selgitada, millises ulatuses maa erastamises on kaasomanikud kokku leppinud, arvestades, et kokku on nad tähtaegselt esitanud avaldusi 50 ha suuruse maa erastamiseks. Kui kaasomanikud jäävad seisukohale, et E.H-le tuleks erastada 24 ha ja M.O.M-ile 26 ha maad, siis tuleb asuda seisukohale, et kaasomanike vahel kokkulepet saavutatud ei ole. Kui kaasomanikud aga kinnitavad, et kokkuleppe sisuks on kokku 50 ha suuruse maa erastamine, tuleb avalduste läbivaatamisel ja maa erastamise eeltoimingute tegemisel sellest lähtuda. See ei tähenda, et kaebuse esitajatele erastatava maa suuruseks peaks määramata tingimata 50 ha, kuna erastatava maa suurus sõltub paljudest asjaoludest, nagu näiteks ehitiste kaasomanike ja maa tagastamise õigustatud subjekti vahelise kokkuleppe olemasolu, piirnevate vabade maade olemasolu jne. Need asjaolud peab kohalik omavalitsus avalduste uuel läbivaatamisel välja selgitama.

24. Teiseks on poolte vahel vaidlus selles, kas kaebuse esitajate ning U.M-i vahel on sõlmitud nõuetekohane kokkulepe erastatava ja tagastamisele kuuluva maa piiride kulgemise osas. Käesolevas haldusasjas 19. juunil 2009 tehtud kohtumääruses piiritles kohus kõnealuse vaidlusküsimuse selliselt, et kas vastava kokkuleppena saab käsitleda haldusasja toimikus lk 19 asuvat plaani, millele on 22. juulil 2004 allkirja andnud U.M ning 02. mail 2008 E.H. Kohus leiab, et kõnealust dokumenti ei saa käsitelda pooltevahelise kokkuleppena, kuna sellest ei selgu poolte tahe sellist kokkulepet sõlmida, samuti ei ole selge ega üheselt mõistetav E.H väidetava tahteavalduse sisu. Nimelt on E.H eelnimetatud kuupäeval teinud plaanile märkuse „olen nõus, et tagastaja saab maatüki tagasi viisil, mis tagab erastajale ühenduse vabade maade ja vanast talukrundist erastatava 12 ha vahael. M.O.M ja E.H“. Sellist deklaratsiooni saab vaadelda äärmisel juhul tingimusliku nõustumisena U.M-i poolt allkirjastatud plaanil pakutud lahendusega. Samas tuleb tähele panna, et ehitiste kaasomanike ja U.M-i vahelise kokkuleppe puudumist on U.M kinnitanud 30/04/08 saadetud faksis, mis paikneb haldusasja toimikule lisatud maa ostueesõigusega erastamise toimiku lk. 72. On põhimõtteliselt õige, et kokkulepe ei eelda tingimata seda, et mõlemad pooled allkirjastaksid selle ühel ajal, ent kokkulepe eeldab siiski mõlema poole tahteavaldust sellise kokkuleppe sõlmimiseks. U.M on aga kinnitanud sellise kokkuleppe puudumist. Samuti nähtub asja materjalidest, et E.H ei ole 02. mail 2008 antud allkirjaga nõustunud U.M-i poolt 22. juulil 2004 allkirjastatud plaanil pakutud lahendusega. Maa ostueesõigusega erastamise toimik lk 73 asuval plaanil (sama haldusasja tl. 19) on arusaadavalt siniste joonekestega märgitud ala, mille erastamist soovib E.H, ent sinised joonekesed ulatuvad ka osaliselt mille tagastamiseks on 22. juulil 2004 antud allkirjaga soovi avaldanud U.M. Seega on õige vastustaja seisukoht, et E.H ja M.O.M-i ning U.M-i seisukohad erastatava ja tagastatava maa piiride kulgemise osas ei ole kokkulangevad. Mistahes muid tõendeid maa tagastamise ja maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektide vahelise kokkuleppe kohta aga ei ole.

25. Eeltoodust tulenevalt tuleb E.H ja M.O.M-i kaebused rahuldada osaliselt, tühistada Rae Vallavalitsuse korraldus nr 880 ning kohustada valda maa ostueesõigusega erastamise avalduste uueks läbivaatamiseks. Avalduste uuel läbivaatamisel peab vallavalitsus võtma seisukoha, kas ja millises ulatuses maa ostueesõigusega erastamiseks on E.H ja M.O.M omavahel kokku leppinud (MRS § 221 lg 4 eelviimane lause), kusjuures käesolevas otsuses toodud põhjendustel ei saa selleks kokkulepitud suuruseks olla 24 ha. Samuti peab vallavalitsus välja selgitama, millises ulatuses ja millistes piirides on võimalik ehitise kaasomanikele maad erastada.

26. HkMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisega on kohus teinud otsuse vastustaja kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda. HkMS § 93 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kaebuse esitajad ei ole esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks ega menetluskulude nimekirja. Seetõttu menetluskulude väljamõistmise küsimust ei tõusetu ning kõigi menetlusosaliste kulude jäävad nende endi kanda.

Kristjan Siigur kohtunik