3-06-1463/63 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise, Virgo Saarmets ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht

24. september 2009. a, Tallinn Haldusasja number 3-06-1463 Haldusasi AS Amerest Hotels (pankrotis) kaebus Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006. a otsuse nr 234 „Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas“ tühistamiseks ja ehitusloa väljastamise keelamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 14. novembri 2008. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus AS Amerest Hotels (pankrotis) apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebuse esitaja AS Amerest Hotels (pankrotis), esindaja advokaat Hannes Olli Vastustaja Tallinna Linnavolikogu, esindaja Jaan Lindsaar Kolmas isik OÜ Maranello Vara, esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn

RESOLUTSIOON

Jätta Tallinna Halduskohtu 14. novembri 2008. a otsus muutmata ja AS Amerest Hotels (pankrotis) apellatsioonkaebus rahuldamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates ringkonnakohtu otsuse kättesaamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 54 lg 2 ja § 59 lg 2 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.

3-06-1463

2(11) ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linna RSN Täitevkomitee 16. juuni 1989. a otsusega nr 130 lubati Ameerika-Eesti ühisettevõttel Amerest Hotels tellida hotelli ehitamiseks variantlahendusena projektdokumentatsioon 1,3 ha suurusele krundile Paldiski mnt 6. Tallinna Linna RSN TK 13. novembri 1989. a otsusega nr 330 nõustuti ühisettevõtte Amerest Hotels poolt hotelli ehitamisega 1,3 ha suurusele krundile Paldiski mnt 6. Ühisettevõttel tuli kooskõlastada hotelli projekt Arhitektuuri ja Linnaehituse peavalitsuses ning sõlmida rendileping. 10. märtsi 1992. a maa looduses eraldamise akti nr 14 kohaselt eraldati ühisettevõttele Amerest Hotels Tallinna Linna RSN TK 13. novembri 1989. a otsuse nr 330 alusel 1,3 ha suurune maatükk Paldiski mnt 6. Aktis märgiti, et eraldatud maatükk antakse kuni 31. detsembrini 2025. a rendile hotelli ehitamise otstarbeks. Akti pealdisesse on märgitud, et Tallinna Linnavalitsusega sõlmiti rendileping 10. juulil 1990. a. Vabariigi Valitsuse 8. oktoobri 1992. a korraldusega nr 388-k lubati erandina välja anda ehitusluba ühisettevõttele Amerest Hotels hotelli püstitamiseks Paldiski mnt 6 ehituskrundile. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 15. detsembril 1997. a õiendi, millega tõendati, et Paldiski mnt 6 asuvale ehituskrundile on 28. detsembril 1992. a väljastatud ehitusluba nr 18225 hotelli ehitamiseks. Tallinna Linnakohtu 20. augusti 1996. a otsusega tsiviilasjas nr 2/3/55-1981/96 kuulutati välja AS Amerest Hotels pankrot.

18. detsembril 1997. a esitas AS Amerest Hotels (pankrotis) pankrotihaldur Tallinna Linnavalitsusele avalduse senikasutatava maa asukohaga Paldiski mnt 6, sihtotstarve ärimaa, suurusega 1,3 ha, ostueesõigusega erastamiseks. Avalduse kohaselt on olemas 28. detsembril 1992. a välja antud ehitusluba nr 12558 ning pooleliolevad ehitised – soojatrass ja elektrikommunikatsioonid. 28. detsembril 2001. a esitas AS Amerest Hotels (pankrotis) maa ostueesõigusega erastamise uue avalduse äriühingu omandis olevate ehitiste ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa asukohaga Paldiski mnt 6 – 14 erastamiseks.

Paldiski mnt 6 ehituskrundi piires on maad tagastatud Tallinna Linnavalitsuse 26. veebruari 1999. a korraldusega nr 1285-k, 3. mai 2000. a korraldusega nr 1853-k ning 9. septembri 2002. a korraldusega nr 2240-k, kokku 4999,6 m2. Keskkonnaministri 16. mai 2005. a käskkirjaga nr 644 jäeti Paldiski mnt 8 maa pindalaga 454 m2 riigi omandisse maareservina.

Keskkonnaministri 2. mai 2005. a käskkirjaga nr 510 jäeti Paldiski mnt 14 maaüksus pindalaga 2433 m2 ja Paldiski mnt 14A maaüksus pindalaga 1587 m2 riigi omandisse maareservina. Tallinna Halduskohtu 15. juuni 2006. a otsusega haldusasjas nr 3-05-616 jäeti AS Amerest Hotels (pankrotis) kaebus selle käskkirja tühistamiseks rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2007. a otsusega jäeti AS Amerest Hotels (pankrotis) apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Riigikohtu 11. aprilli 2007. a määrusega nr 7-1-3-102-07 jäeti AS Amerest Hotels (pankrotis) kassatsioonkaebus menetlusse võtmata.

Tallinna Linnavalitsuse 22. novembri 2006. a korraldusega nr 2334-k lõpetati Paldiski mnt 6 ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja otsustati mitte määrata ehitiste teenindamiseks vajalikku maad põhjendusega, et AS Amerest Hotels (pankrotis) ei ole maa ostueesõigusega erastamise subjekt. Tallinna Halduskohtu 11. mai 2007. a otsusega haldusasjas nr 3-06-2512 jäeti AS Amerest Hotels (pankrotis) kaebus selle korralduse tühistamiseks rahuldamata.

3-06-1463

3(11)

2. Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006. a otsusega nr 234 kehtestati Põhja-Tallinnas Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneering, Inseneribüroo KPME OÜ töö nr 480803, millega on kavandatud 3,7 ha suurusele maa-alale 11 krunti (4 elamumaa-, 2 ärimaa-, 3 elamuja ärimaaning 2 transpordimaakrunti), Toompuiestee tn 27 kinnistul asuva hotelli Grand Hotel Tallinn hoonetekompleksi laiendamine ja veepargi rajamine, Paldiski mnt 10/12 krundile ühe kuni 7-korruselise korterelamu püstitamine, Paldiski mnt 14/Suve tn 1 krundile ühe kuni 7-korruselise korterelamu püstitamine, Saani tn 2 kinnistule ühe 5-korruselise korterelamu ja ühe kuni 6- korruselise korterelamu püstitamine, Sügise tn 11 kinnistule ühe 4-korruselise korterelamu püstitamine ja Sügise tänava äärde nelja olemasoleva 3-korruselise korterelamu jäämine.

3. AS Amerest Hotels (pankrotis) esitas 24. septembril 2006. a Tallinna Halduskohtule kaebuse. Kaebaja taotles Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006. a otsuse nr 234 tühistamist ja selle otsusega kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusloa väljastamise keelamist. Kaebuse põhjendused:

1) detailplaneeringu otsuse seletuskirjas sisalduv faktiline eksimus on toonud kaasa ebaõige (motiveerimata) otsuse. Seletuskirjas on eksitavalt märgitud, et kuni pankroti väljakuulutamiseni ehitustegevust ei alustatud ega ole alustatud tänini. OÜ Destro 4. novembri 2004. a eksperthinnangu kohaselt on ehituskrundil Paldiski mnt 8 - 14 AS Amerest Hotels poolt talle 28. detsembril 1992. a antud ehitusloa nr 18225 alusel rajatud pooleliolev ehitis, mille koosseisu kuuluvad vundamendisüvend hinnangulise suurusega 5000 m3, vundamendi elemendid mahus 25 m3, trasside betoonalused, ehituskrunti ümbritsev piire ning soojakamber.

Eksperdi hinnangu järgi on ehitise maksumuseks kuni miljon krooni. Uurimisprintsiibi rakendamisel oleks vastustaja tuvastanud, et planeeringualasse jäävad kaebajale kuuluvad pooleliolevad ehitised. Seletuskirjas on sedastatud, et planeeringualale jääb 1980-ndate aastate teisel poolel Hotelli Sheraton rajamiseks kaevatud süvend, mis laiub pea kogu planeeringuala uushoonestuse territooriumil. Vastustaja pidanuks võtma seisukoha, kas tegemist on ehitusloa alusel rajatud süvendiga (ehitusloa realiseerimist alustati), kellele kuuluvad süvendist tulenevad õigused ja kas süvendisse on rajatud ehitisi.

Dokumentatsioonist ei nähtu, miks ei kaalutud kaebaja huve olla kaasatud planeerimismenetlusse kui maa ostueesõigusega erastamise õigust omav isik. Väide, et ehitamist ei ole alustatud, on vastuolus seletuskirjas fikseerituga, et vaidlusaluse maa erastamise taotluses kirjeldatud ehitised on tehnorajatised. Milliseid konkreetseid tehnorajatisi seletuskirjas käsitletakse, jääb selgusetuks. Vastuoluliste järelduste vältimiseks ei ole uurimisprintsiipi rakendatud. Kaebajal on maa ostueesõigusega erastamise õigus. Maa erastamisest ei ole haldusaktiga selgelt keeldutud.

Vaatamata kirjas väljendatud erastamisest keeldumise halduskohtus vaidlustamisele otsustati kaebaja õigusi arvestamata kehtestada detailplaneering. Enne maa erastamise küsimuses seisukoha võtmist ei ole detailplaneeringu kehtestamine sellisel kujul põhjendatud. Kaebaja ehitised, mille juurde on seadusega tagatud maa erastamise võimalikkus, jäävad detailplaneeringu alasse. Selguse loomise asemel on planeeringu kehtestamise tulemusel maa erastamine raskendatud. Vastavalt MaaRS § 6 lõikele 3 on hooneks või rajatiseks lisaks lõpetamata ehitisele ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.

Kaebajale on seaduslikus korras ehitusluba antud. Väited ehitusloa kehtivuse lõppemisest on asjakohatud, sest ainukeseks tingimuseks ehitusloa osas on, et see oleks seaduslikus korras väljastatud. Järeldust, et ehitusluba ei ole välja antud seaduslikus korras, detailplaneeringu seletuskiri ei sisalda. Vastavalt AÕS RakS § 13 lg 1 ja lg 3 ning MaaRS § 22 lg 1 on kaebajal õigus maa erastamisele, mis oleks pidanud toimuma enne või samaaegselt detailplaneeringu kehtestamisega;

3-06-1463

4(11) 2) haldusakti põhjendused on vastuolulised ja üksteist välistavad. Seletuskirjast tuleneb, nagu poleks planeeringualal mingeid ehitisi, teisalt on seal siiski tehnorajatised (mis on ehitised). Vastuolu saanuks kõrvaldada kohane uurimismenetlus, vajadusel kohaliku omavalitsuse ja kaebaja poolt objekti kohapealne ülevaatus või ekspertiis või muu analoogne haldusmenetluses lubatav moodus tegeliku olukorra väljaselgitamiseks. Ebaõige on seletuskirjas märgitud Harju maavanema seisukoht, et kaebaja õiguseellasele ühisettevõttele Amerest Hotels hotelli ehitamiseks väljastatud ehitusluba ei ole võimalik realiseerida ainuüksi Paldiski mnt 14 ja 14a maaüksuste arvelt, ning et väidetavat ehitusluba tuleb käsitada õigustühisena, mis tähendab, et sellist ehitusluba ei saa vaadelda erastamise õiguslikku alust loova dokumendina. Maavanemal puudub pädevus lahendada planeeringu käigus maa erastamise küsimust, kui kohalik omavalitsus ei ole teinud vajalikke eeltoiminguid. Maavanem pole analüüsinud küsimust, kas ehitusloa alusel on ehitustegevust alustatud või mitte. Seletuskirjas sisaldub ka maavanema motiveerimata konstateering, et Paldiski mnt 8 -

14 maaüksustele kaebaja poolt ehitusloa alusel rajatud vundamendisüvendit, vundamendi elemente, trasside betoonaluseid, ehituskrunti ümbritsevat piiret ja soojakambrit ei saa lugeda MaaRS tähenduses ehitisteks ega ka lõpetamata ehitiseks, mis annaks õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks. Seega on planeeringuotsus täielikult HMS § 56 lg 1, 2 ja 3 mõttes motiveerimata. Maavanem märkis, et MaaRS § 21 lg 4 kohaselt võib eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Kas ja miks see välistab pankrotis oleva juriidilise isiku poolt maa erastamise, ei ole maavanem selgitanud;

3) kaalutlusõigust on vääralt kohaldatud ja rikutud on uurimisprintsiipi. Selgusetu on, miks ei kaasatud kaebajat detailplaneeringu menetlusse planeeringu algatamise järgselt ja mis välistas kaebaja osalemise planeerimismenetluses viisil, mis taganuks ka tema maa erastamise küsimuse samaaegse lahendamise. Planeeringu avaliku arutelu käigus esitatud ettepanekut - leida planeerimismenetluse faasis lahendus maa erastamise küsimusele - sisuliselt ei kaalutud. Seletuskirja kohaselt ei ole kaebaja esitanud tõendeid, mis tõestaksid Paldiski mnt 8 - 14 maaüksustele rajatud objektide vallasomandisse kuuluvust, kuid vastustaja pole kordagi näidanud, kas ja milliseid tõendeid pidanuks kaebaja esitama. Seletuskirjas on kontrollimatult viidatud asjaolule, nagu jääks kaebaja ehitised osaliselt juba kinnistatud maaüksustele ja kuuluvad seetõttu kinnisasja oluliste osadena vastavate kinnisomandite koosseisu. Samas järeldub sellest, et vastustaja siiski tunnistab ehitiste olemasolu ja kaebajale kuuluvust;

4) rikutud on kaasamiskohustust ja hea halduse põhimõtteid. Vastavalt PlanS § 20 lõikele 1 on igal isikul õigus avaliku väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta. Kaebaja esitas 30. jaanuaril 2006. a omapoolsed seisukohad ja vastuväited. Kaebaja kaasamiskohustuse rikkumist kinnitab seletuskirjas märgitu, et kuna kaebaja vara olemasolu Paldiski mnt 6 on tõendamata, ei peetud vajalikuks pankrotihaldurit detailplaneeringu avalikust väljapanekust teavitada. PlanS § 18 lg 5 sätestab, et kui planeeringuga kavandatu toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab kohalik omavalitsus tähtsaadetisena edastatud kirjaga kinnisasja omanikule planeeringu avaliku väljapaneku aja ja koha hiljemalt kaks nädalat enne avaliku väljapaneku algust. Esimene tähitud kiri, mille kaebaja sai, oli Harju maavanema 18. mai 2006. a kiri.

20. juunil 2006. a edastas kaebaja volikogule palve lükata otsuse tegemine edasi, kuid sellele vaatamata planeering kehtestati. Kaebaja tegi avalikule arutelule esitatud vastuväidete raames ettepaneku lahendada erastamine koos detailplaneeringuga. MaaRS § 7 lg 5 kohaselt võib kohalik omavalitsus otsustada määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse MaaRS-s sätestatud maa erastamise ulatusega. Vastustaja ei ole diskretsioonireegleid rikkudes esitanud kaalutlusi, miks ei saa kohaldada antud juhul MaaRS §

7 lõiget 5. Tegemist on HMS § 54 mõttes kaalutlusveaga.

3-06-1463

5(11)

4. Tallinna Halduskohtu 14. novembri 2008. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: 1) kaebuse põhiväiteks on, et talle kuuluvad hooned Paldiski mnt 6 ja sellest tulenevalt on tal nende juurde maa erastamise õigus. Väite tõendamiseks on kohtule esitatud 8. mail 2005. a sõlmitud Paldiski mnt 6, 8, 10, 12 ja 14 asuva poolelioleva ehitise võõrandamise leping OÜ-ga Megasoftware ja selle üheks aluseks olev OÜ Destro 2. novembri 2004. a eksperthinnang. Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsustega haldusasjades 3-05-

616 ja 3-06-2512 on tuvastatud, et kaebajal puudub õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. Tallinna Halduskohtu 15. mai 2006. a otsuses on kohus juba tuvastanud, et kaebajale on 28. detsembril 1992. a väljastatud ehitusluba nr 18225, kuid see ei ole kehtiv tulenevalt EhS § 25 lõikest 2, ning riikliku ehitisregistri andmebaasis puudub vastava numbriga ehitusluba. Samas kohtuotsuses on leitud, et projektikohase hotellihoone ehitamise alustamine pole tõendatud. Kuna kohus on leidnud, et puuduvad ehitised, langeb ära ka hoonestusõiguse seadmine. Tallinna Linnavalitsuse 22. novembri 2006. a korraldusega nr 2334-k lõpetati Paldiski mnt 6 maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja otsustati kaebajale maad mitte määrata. Nimetatud otsuses leiti, et kaebaja omandis ei ole riiklikusse ehitisregistrisse kantud ehitist. Tallinna Halduskohtu 11. mai 2007. a otsusega jäeti kaebaja kaebus rahuldamata. Seega on käesolevaks ajaks selgunud, et kaebajal ei ole õigust vaidlustatud planeeringualas maad erastada.

8. veebruaril 2005. a sõlmitud lepingu järgi ei ole toimunud omandiõiguse üleminek ega tõendatud ehitiste olemasolu ja kuuluvus kaebajale. Nimetatud lepingut saab käsitleda pigem eelkokkuleppena, mille realiseerimise võimalused pooltele tulenevalt lepingueseme omandiküsimuse ebaselgusest teada ei olnud. Nimetatud leping ega selle aluseks olev OÜ Destro eksperthinnang ei tõesta omandiõiguse ega ka maa erastamisõiguse olemasolu. Ka ei anna leping alust väita, et kaebaja oleks oma vara võõrandanud, sest vara olemasolu ja kuuluvust leping ei tõesta;

2) kaebaja põhilised väited detailplaneeringu õigusvastasuse väljatoomiseks ja selle tühistamiseks seisnevad tema kaasamata jätmises menetlusse asjast huvitatud isikuna ja vastava informeerimiskohustuse rikkumises. Kaebaja ei ole kohtumenetluse ega planeerimismenetluse käigus esitanud ühtegi tõendit, mis näitaks tema sellist seost planeeritava kinnisasjaga ja mis oleks aluseks tema kohustuslikule kaasamisele planeerimisprotsessi. Kaebaja oli planeeringust teadlik ja esitas detailplaneeringu avalikul väljapanekul ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta.

Neid vastuväiteid on seaduses ettenähtud korras arutatud. Harju Maavalitsuses korraldati 5. mail 2006. a vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine, millel osales kaebaja pankrotihaldur. Maavanema 24. aprilli 2006. a kirjas on pankrotihalduri vastuväidete suhtes võetud seisukohad. Seega ei ole planeeringu menetlemisel PlanS-s ettenähtud korda rikutud. Asjaolu, et menetluse käigus kaebaja vastuväidete suhtes võetud seisukohad kaebajat ei rahulda, ei näita kaasamiskohustuse rikkumist;

3) väide PlanS § 18 lõikes 5 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumisest on asjakohatu, sest kaebaja ei ole ühegi planeeritava kinnisasja omanik ja tal puudub kohtuotsustega tuvastatult ka võimalus saada mõne planeeritava ala kinnistu omanikuks erastamise teel tulenevalt erastamisõiguse puudumisest;

4) kaebaja 20. juuni 2006. a kirja volikogule otsuse edasilükkamiseks ei saa pidada planeerimisseaduses detailplaneeringu menetlemiseks ettenähtud korras ja ajal esitatud vastuväiteks ning seetõttu ei kuulu see käsitlemisele PlanS-s sätestatud korras;

3-06-1463

6(11) 5) kaebaja ettepanekut lahendada erastamisega seotud küsimused detailplaneeringu menetlemise käigus MaaRS § 7 lõikest 5 lähtudes on käsitletud. Sellele ettepanekule on vastatud, viidates erastamisõiguse puudumisele. Tegemist ei ole kaalutlusveaga; 6) kaebaja väitel on vastustaja tuginenud uurimisprintsiibi rakendamata jätmisest tulenevale faktilisele eksimusele ja see on kaasa toonud ebaõige (motiveerimata) otsuse. Väidetavalt pole vastustaja piisava hoolikusega välja selgitanud planeeringualal asuva süvendi, selles võimalikult asuvate ehitiste ja nende omandiõigusega seotud asjaolusid. Kohus kaebajaga ei nõustu. Vastustaja ja Harju Maavalitsus on detailplaneeringu menetluse käigus analüüsinud nii süvendi kui võimalike ehitistega seotud küsimusi ja jõudnud ehitusning erastamisõiguste osas samadele järeldustele, mis on jõustunud kohtuotsustes. Kohus nõustub nendes toodud seisukohtade ja õigusaktide tõlgendustega. Kuna kaebaja ei ole esitanud ühtegi uut tõendit nende asjaolude kohta, pole kohtuotsustes ja detailplaneeringu seletuskirjas toodud seisukohtade kordamine omandija erastamisküsimustes otstarbekas; 7) kaebaja ei ole ümber lükanud Skanska EMV AS 10. oktoobri 2007. a kirjas toodud asjaolusid. Kirjas teatab Skanska EMV AS projektijuht Wextron Vara OÜ-le, et Toompuiestee 27, Paldiski mnt 6 ja 6a, Sügise 5, Sügise 7a ja Sügise 9a piirneval ehitusplatsil ehitustöid tehes ei leitud varem kaevatud vundamendisüvendist vundamendi elemente ega trasside betoonaluseid; 8) ehitusloa andmise keelamise taotlust ei saa rahuldada kõigepealt põhjusel, et kohus ei tuvastanud detailplaneeringu kehtestamise otsuse õigusvastasust. Samuti on taotlus muutunud asjakohatuks, sest ehitusluba on 12. detsembril 2006. a juba antud. Kaebaja ei ole menetluse käigus esile toonud ka asjaolusid, mis võimaldaksid taotleda ehitusloa tühistamist. Olles teadlik ehitusloa andmisest, ei ole kaebaja taotlust muutnud. Puuduvad andmed, et kaebaja oleks ehitusloa tähtaegselt vaidlustanud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

5. AS Amerest Hotels (pankrotis) apellatsioonkaebuses paluti halduskohtu 14. novembri 2008. a otsus tühistada; teha uus otsus, millega tühistada Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006. a otsus nr 234; mõista kaebaja kasuks välja menetluskulud. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) kohtuotsus rajaneb tõendite ebaõigele hindamisele, tegelike asjaolude tuvastamata jätmisele ja materiaalõiguse normide ebaõigele kohaldamisele. Kohus leidis ebaõigesti, et AS-le Amerest Hotels (pankrotis) väljastatud ehitusluba pole kehtiv; et tõendamata on ehitiste omandiõigus, millega kaasnevad õigused, mille kaitseks on kaebused esitatud; et ei esine asjaolusid, mis näitaks kaebaja seost planeeritava kinnisasjaga ning võiksid olla planeerimisprotsessi kaasamise aluseks ja tuua kaasa haldusorgani teavitamiskohustuse; 2) nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et ehitusluba ei ole realiseerima asutud ja seetõttu on ehitusluba kehtivuse kaotanud. Ehitustegevusega oli alustatud. Pealegi on õiguste tekkimise aluseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba iseenesest. Halduskohus jättis tähelepanuta Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-14-02 väljendatud seisukoha, et õiguspärane ehitusluba saab olla tulevase ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise aluseks. MaaRS § 6 lg 3 järgi on hoone või rajatis MaaRS tähenduses ka lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Säte ei käsitle küsimust, kas ehitusluba on kehtiv või mitte, oluline on, et ehitusluba on seaduslikus korras välja antud. OÜ Destro eksperthinnangus loetletud ehitustööd kvalifitseeruvad MaaRS-s silmas peetud ehitusloa alusel alustatud, kuid erastamisavalduse esitamise ajaks lõpetamata ehitisteks ja muudavad kaebaja maa

3-06-1463

7(11) ostueesõigusega erastamise subjektiks. OÜ Destro eksperthinnangus hinnatud ehitustöö ja objektid said tekkida üksnes Vabariigi Valitsuse 8. oktoobri 1992. a korralduse nr 388-k alusel antud ehitusloa realiseerimisel; 3) põhistamata on kohtu seisukoht, et ehitusloa alusel püstitatud ehitiste kuuluvus kaebajale ei ole tõendatud. Kohus pidanuks viitama, kellele kohtu arvates ehitised kuuluvad ja kuidas saanuks muu isik kaebajale väljastatud ehitusloa alusel asuda endale ehitisi rajama. Ühtegi tõendit kaebaja omandiõigust tõendavate tõendite ja selgituste ümberlükkamiseks pole esitatud. Kohtu väitel on vastustaja ja Harju Maavalitsus detailplaneeringu menetluse käigus analüüsinud süvendi ja võimalike selles asuvate ehitistega seotud küsimusi ja jõudnud kohtutega samale järeldusele, kuid keegi isegi ei väida, et vastavat asjaolu oleks tuvastatud kas vaatluse või eksperthinnangu abil. Skanska EMV AS poolt Wextron Vara OÜ-le saadetud kirjal puudub tõendi väärtus ja usaldusväärsus – omavahelise kirjavahetuse teel võiks vastasel juhul tekitada mistahes tõendeid; 4) hea halduse põhimõtete ja Riigikohtu praktikaga vastuolus on kohtu seisukoht asjaolude puudumise kohta, mis näitaksid kaebaja seost planeeritava kinnisasjaga ja oleks aluseks tema kohustuslikule kaasamisele planeerimisprotsessi. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-102-06 sedastanud, et isik tuleb teda puudutava asja menetlusse kaasata, kuulata ära tema arvamus, tal peab olema võimalus esitada vastuväiteid, anda asjakohaseid selgitusi, asjaolusid tuleb uurida, koguda tõendeid, kaaluda erinevaid variante jne. Halduskohus on jätnud kohaldamata HMS §

11 lg 1 p 3, mille kohaselt on menetlusosaliseks ka isikud, kelle õigusi või kohustusi haldusakt, haldusleping või toiming võib puudutada. Olukorras, kus planeeringuala suhtes on käimas kaebaja avalduste menetlused, on kaebaja igal juhul menetlusosaliseks ja tema kaasamine planeeringuprotsessi on kohustuslik. Riigikohtu seisukoha järgi haldusasjas nr 3-3- 1-54-03 ei pea avaliku väljapaneku käigus tehtavad ettepanekud olema kantud detailplaneeringuga samadest eesmärkidest. Ettepanekute tegemise õiguse mõte seisnebki selles, et isikutel oleks võimalik kaitsta oma või avalikke huve, mis võivad olla vastuolus planeeringu algatajate eesmärkidega. Antud juhul vastustaja eiras kaebaja õigusi ja rikkus HMS ja PlanS sätteid, asudes detailplaneeringut menetlema kaebajat kaasamata.

6. Vastustaja Tallinna Linnavolikogu vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) asjaolu, et ehitusluba nr 18225 ei ole kehtiv, on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-05-616. Lisaks leidis kohus, et pole tõendatud projektikohase hotellihoone ehitamise alustamine. Seega on apellandi väiteid ehitusloa kehtivuse küsimuses juba menetletud ja nende osas seisukohad võetud; 2) Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas kohtumenetluses 3. oktoobri 2006. a kohtumääruses märkinud, et käimasolev planeeringuvaidlus taandub lõppkokkuvõttes küsimusele, kas kaebajal on õigus planeeringualas maad erastada või mitte. Viidetega 1. septembril 2006. a haldusasjas nr 3-05-616 tehtud määrusele leidis ringkonnakohus, et kaebajal puudub maa ostueesõigusega erastamise õigus; 3) Tallinna Linnavalitsuse 22. novembri 2006. a korralduse nr 2334-k „Paldiski mnt 6 maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute lõpetamine ja maa mitte määramine“ punktiga 1 otsustati lõpetada eeltoimingud ja mitte määrata ehitiste teenindamiseks vajalikku maad, kuna maa ostueesõigusega erastamist taotlev kaebaja ei ole maa ostueesõigusega erastamise subjekt. Kaebaja omandis ei ole riiklikusse ehitisregistrisse kantud ehitist aadressil Paldiski mnt 6. Soojustrass ja elektrikommunikatsioonid on tehnorajatised. MaaRS § 6 lg 31 kohaselt tehnorajatised ei ole ehitised MaaRS mõttes ehk ehitised, mille juurde saaks maad ostueesõigusega erastada. Riiklikusse ehitisregistrisse ei ole kantud 28. detsembril 1992. a

3-06-1463

8(11) väljastatud ehitusluba nr 12558. EhS § 25 kohaselt on ehitusluba tähtajatu, välja arvatud juhul, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Seega enne EhS jõustumist väljastatud ehitusluba muutub kehtetuks, kui ehitamist ei ole alustatud hiljemalt 1. jaanuaril 2005. a. Samale järeldusele jõudis halduskohus 15. mai 2006. a otsuses haldusasjas nr 3-05-616 ning Harju maavanem detailplaneeringu järelevalvemenetluses (Harju Maavalitsuse 18. mai 2006. a kiri); 4) apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt edastas kaebaja 5. septembril 2005. a märgukirja, juhtides tähelepanu vajadusele kaasata ta planeerimismenetlusse. Kuna detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 4. jaanuari 2006. a korraldusega, saab väita, et kaebaja oli teadlik detailplaneeringu menetlusest ja tal oli võimalik soovi korral planeeringu koostamisel osaleda. Detailplaneeringu seletuskirjast nähtub, et kaebaja on oma ettepanekud ja vastuväited esitanud detailplaneeringu avalikul väljapanekul ja neid on nõuetekohaselt menetletud. Kaebaja on osalenud avalikul arutelul, kus kaebaja pankrotihaldur jäi oma seisukohtade juurde, kuid märkis, et tal puuduvad pretensioonid kavandatava hoonestusõiguse ulatuse, liikluskorralduse jms suhtes.

7. Kolmanda isiku Maranello Vara OÜ vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puuduvad alused. Kohus on õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, õigesti hinnanud tõendeid ja ei ole kohtumenetluse norme rikkunud; 2) Tallinna Halduskohtu 15. mai 2006. a jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-05-616 on juba tuvastatud, et apellandile väljastatud ehitusluba ei ole kehtiv. Apelleeritavas kohtuotsuses on viidatud jõustunud kohtuotsuses tuvastatud faktile. Kehtiv menetlusõigus ei näe ette võimalust vaidlustada uue haldusasja raames varasemas haldusasjas tehtud kohtuotsuses sisalduvat kohtu poolt tuvastatud faktilist asjaolu; 3) arusaamatuks jääb ja põhjendamatu on apellandi väide, et Skanska EMV AS kirjal Wextron Vara OÜ-le puudub tõendamisväärtus ja usaldusväärsus. TsMS § 229 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla dokumentaalne tõend, mida kohus hindab TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Apelleeritavas otsuses viidatakse jõustunud kohtuotsustele haldusasjades nr 3-05-616 ja 3-06- 2512. Kohtu järeldused ei põhine ainult ega isegi mitte valdavas osas nimetatud tõendil.

8. Kirjalikus menetluses avalduste ja seisukohtade esitamiseks määratud tähtajaks menetlusosalised täiendavaid avaldusi ega seisukohti ei esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Apellatsioonkaebuse väited ei anna kohtuotsuse tühistamiseks ja uue otsusega detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamiseks alust. Ka ringkonnakohtu hinnangul puuduvad kaebajal subjektiivsed õigused, mida saaks ja tuleks vaidlustatud haldusakti tühistamisega kaitsta.

10. Nii halduskohtule detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamiseks esitatud kaebus kui ka apellatsioonkaebus tuginevad kokkuvõtlikult kaebaja väidetele, et teda tulnuks planeerimismenetlusse puudutatud isikuna kohasel viisil kaasata, ta ära kuulata ning uurimisprintsiipi rakendades selgitada välja olulised asjaolud - kaebajal ehitusloa ja

3-06-1463

9(11) pooleliolevate ehitiste olemasolu planeeringualal. Need menetlusnõuete väidetavad rikkumised on kaebusest järelduvalt toonud kaasa õigusvastase ja kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuva otsuse – detailplaneeringuga ei ole ette nähtud kaebajale kuuluvate ehitiste (ehitusluba või pooleliolevad ehitised) teenindamiseks vajalikku maad, mida kaebaja saaks maareformi käigus ostueesõigusega erastada või millele saaks maa ostueesõigusega erastamise õiguse puudumise korral seada tema kasuks hoonestusõiguse.

Kuna antud juhul ei ole tegemist detailplaneeringu kehtestamise otsusele avalikes huvides esitatud nn populaarkaebusega, vaid kaebus on esitatud kaebaja maareformi seadusest tulenevate subjektiivsete õiguste rikkumise motiivil, peab kohus hindama, kas vaidlustatud akt saab eelnimetatud õigusi rikkuda ja kas selline rikkumine on faktiliselt aset leidnud. Kaebaja väidetud menetlusse kaasamata jätmine saab viia ebaõige tulemuseni, kui pole välistatud, et tema kaasamise korral ei oleks kohalik omavalitsus jõudnud sellise planeerimislahenduseni või oleks planeeringust loobunud. Reeglina ei ole planeerimisotsuste ulatusliku kaalutlusruumi tõttu menetlusvigade tuvastamise korral võimalik väita, et need rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist, kuid käesolevas asjas on võimalik kaebaja poolt väidetud subjektiivsete õiguste rikkumist kontrollida. Seega pole kaebaja väidetel tema planeerimismenetlusse kohasel viisil kaasamata jätmisest, uurimisprintsiibi eiramisest ning vaidlustatud haldusakti vastuolulisest, ebaõigest ja puudulikust motiveerimisest määravat tähtsust. Asja lahendamisel on määrava tähtsusega see, kas kaebajal on maa ostueesõigusega erastamise õigus või riigimaale hoonestusõiguse seadmise õigus, mille kaebaja väidab endal MaaRS § 22 lõikest 1 ja §-st 351 tulenevalt olevat.

Ehkki kaebaja kaasamise ja ärakuulamisega seotud väited pole asjas kaalukad, tuleb märkida, et kaebaja poolt kohtus esitatud argumendid ja tõendid maa eraldamise, ehitusloa väljastamise ning ehitamise kohta on planeerimismenetluses ja Harju maavanema poolt teostatud detailplaneeringu järelevalve käigus esitatud ning nende suhtes on võetud seisukoht. Nii nähtub Harju maavanema 18. mai 2006. aasta kirjast nr 2.1-13/2529 (I kd lk 36-44), millega anti detailplaneeringule järelevalve tulemusena heakskiit käesolevat vaidlust mittepuudutava kõrvaltingimusega, et AS Amerest Hotels (pankrotis) pankrotihaldur esitas detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal planeeringulahenduse kohta vastuväited 30. jaanuari 2006. a kirjaga, Tallinna Linnavalitsuse 31. märtsi 2006. a kirjaga esitati detailplaneering maavanemale heakskiidu saamiseks ja muuhulgas kaebaja arvestamata vastuväidete lahendamiseks, Harju Maavalitsuses korraldati 5. mail 2006. a kaebaja pankrotihalduri osalemisel seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine, kus kaebaja vastuväidete arvestamise osas kokkuleppele ei jõutud, ning maavanem on andnud kaebaja vastuväidete suhtes enne detailplaneeringu kehtestamist oma seisukoha, lähtudes kaebaja poolt nõupidamisel ja hiljem esitatud dokumentidest. Samad dokumendid on kaebaja esitanud kohtule. Muuhulgas on maavanem oma seisukoha kujundamisel arvestanud ka OÜ Destro 4. novembri 2004. a eksperthinnangus nr 3-5/78 sisalduvate andmetega (vt maavanema kirja lk 7, p 2.2.2). Haldusmenetluses esitatuga võrreldes uut informatsiooni, mida haldusorgan poleks saanud arvestada, ei ole kaebaja kohtumenetluses esitanud.

11. Kaebaja jätkuvad väited selle kohta, et tal on õigus detailplaneeringu alal asuvat maad ostueesõigusega erastada, ei saa olla detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamise aluseks, sest erastamisõiguse puudumine on käesolevaks ajaks siduvalt kindlaks tehtud kehtiva haldusaktiga. HMS § 60 lg 2 kohaselt on kehtiva haldusakti resolutiivosa kohustuslik igaühele, sealhulgas haldusja riigiorganitele. Tallinna Linnavalitsuse 22. novembri 2006. a

3-06-1463

10(11) korraldusega nr 2334-k lõpetati kaebajale maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Nimetatud korraldus on läbinud kohtuliku kontrolli. Tallinna Halduskohtu 11. mai 2007. a otsusega haldusasjas nr 3-06-2512 jäeti kaebaja kaebus korralduse tühistamiseks rahuldamata. Halduskohtu otsuse põhjendavas osas tugines kohus seisukohale, et äriregistrisse mittekantud äriühing (kaebaja on kantud ettevõtteregistrisse) ei kuulu MaaRS §-s 21 nimetatud maa erastamise õigustatud subjektide hulka ja seetõttu ei laiene sellisele äriühingule MaaRS-s nimetatud ehitise omaniku õigus erastada ostueesõigusega maad. Ringkonnakohus osutab, et samale seisukohale tugines Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2007. a otsus haldusasjas nr 3-05-616, kus kaebuse esemeks oli keskkonnaministri 2. mai 2005. a käskkiri nr 510 Paldiski mnt 14 ja 14A maaüksuste riigi omandisse jätmise kohta. Muuhulgas sellele seisukohale on tuginenud ka maavanem käesolevas planeerimismenetluses järelevalve teostamisel (vt maavanema kirja lk 8, p 2.2.3).

12. Kaebaja on menetluse käigus väitnud (kaebaja 2. mai ja 28. septembri 2007. a seisukohad, II kd lk 6 ja 19), et kui tal ka maa ostueesõigusega erastamise õigus puudub, on tal õigus hoonestusõigusele.

MaaRS § 351 näeb ette, et ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, võib riigimaale seada hoonestusõiguse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 8. novembri 1996. a määrusega nr 276 kinnitati riigimaale hoonestusõiguse seadmise kord. MaaRS § 6 lõikest 3 ja nimetatud korra punkti 2 alapunktidest 2 ja 3 tuleneb, et riigimaale saab hoonestusõiguse seada ehitise omaniku kasuks, ehitusloa alusel alustatud ehitise omaniku kasuks või ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusloa omaniku kasuks. Seega eeldab hoonestusõiguse seadmine, nii nagu ka maa ostueesõigusega erastamine ehitise, lõpetamata ehitise või ehitise püstitamiseks seaduslikus korras antud ehitusloa olemasolu.

Kaebaja väidab seaduslikus korras antud ehitusloa ja lõpetamata ehitise olemasolu detailplaneeringu alal. Nende väidete suhtes on detailplaneeringu järelevalve käigus esitanud põhjaliku seisukoha Harju maavanem (vt maavanema kirja lk 6-7, p 2.2.2) ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise võimatusest maa ostueesõigusega erastamise aspektist, kuid samad seisukohad põhjendavad ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise võimatust hoonestusõiguse seadmiseks. Maavanem on märkinud, et pankrotihalduri poolt esitatud Paldiski mnt 6 asuva 1,3 ha suuruse maatüki paiknemise skeemist ilmneb, et sellele jäävad täielikult või osaliselt mitmed maareformi läbinud maaüksused (Paldiski mnt 8, Paldiski mnt 6, Paldiski mnt 10, Paldiski mnt 12, Sügise tn 7A, Sügise tn 9A, Sügise tn 11, Suve tn 4), mille omandikuuluvuse ümberkorraldamist ei ole vaidlustatud ja seetõttu ei ole võimalik neid maaüksusi/maaüksuste osi enam erastada. Kuna valdav osa rendile antud ehituskrundist on läinud teiste isikute omandisse, pole võimalik enam hotelli ehitamist ettenägevat ehitusprojekti realiseerida. Kuigi hotelli ehitamist ettenägevat ehitusluba või ehitusprojekti, millest selguks hotelli ehitusõiguse ulatus, pole pankrotihaldur esitanud, saab esitatud dokumentide põhjal järeldada, et hotelli projekteerimise eelduseks oli 1,3 ha suuruse maakasutuse, mitte sellest tunduvalt väiksema (riigi omandisse reservmaana taotletava 4020 m2) olemasolu, mistõttu ei ole võimalik väidetavat ehitusluba realiseerida ainuüksi Paldiski mnt 14 ja 14A maaüksuste arvelt. Kuna riigi reservi taotletava maa-ala ulatuses pole võimalik realiseerida 1,3 ha suurusest maakasutusest lähtuva hotelli ehitusloa esemeks olevat ehitusõiguse ulatust ning on ebatõenäoline, et hotelli ehitamiseks oleks väljastatud ehitusluba 0,4 ha suuruse maakasutuse puhul, ei saa sellist väidetavat ehitusluba

3-06-1463

11(11) käsitleda MaaRS tähenduses maa ostueesõigusega erastamise õiguslikku alust loova dokumendina. Samuti leidis maavanem, et hotelli väidetava ehitusloa alusel ei ole hotelli püstitamisega sisuliselt alustatud ning kui ka lähtuda hüpoteesist, et OÜ Destro 4. novembri 2004. a eksperthinnangus loetletud objektide näol on tegemist lõpetamata ehitistega MaaRS tähenduses, ei ole neid objekte võimalik lõpetada ehk välja ehitada hotelliks ainuüksi põhjusel, et nad jäävad osaliselt mitmetele juba kinnistatud maaüksustele.

Ringkonnakohus nõustub nende seisukohtadega ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise võimatusest. Isegi kui kaebajale väljastati 1992. a ehitusluba 1,3 ha suurusele ehituskrundile hotelli püstitamiseks ja selle ehitusloa alusel asutigi tegema hotelli ehitamiseks ettevalmistusi, ei tähenda see veel, et kaebajal on õigus nõuda maa ostueesõigusega erastamist või hoonestusõiguse seadmist. Need õigused on MaaRS-s sätestatud seniste maakasutajate huvide kaitseks, tagamaks võimalust ehitusloaga juba antud ehitusõigus realiseerida ja alustatud ehitustööd lõpetada. Kui ehitusloa realiseerimine pole objektiivselt kellelgi võimalik, pole ka reformi käigus maa soodsatel tingimustel omandamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks alust. Ehitusluba annab isikule õiguse püstitada maaüksusele ehitusprojektis ettenähtud ehitis. Ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei määrata abstraktselt ehitusloa juurde. MaaRS § 6 lg 33 sätestab, et ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Maavanem on põhjendatult asunud seisukohale, et kaebajale väidetavalt väljastatud ehitusluba pole realiseeritav ja väidetavalt olemasolevat lõpetamata ehitist ei ole võimalik hotelliks ehitada. Ka ringkonnakohtu hinnangul on ilmne, et olukorras, kus valdav osa kaebajale 1992. a aktiga looduses hotelli püstitamiseks eraldatud krundist oli enne detailplaneeringu kehtestamist omandireformi läbinud ilma, et kaebaja oleks seda vaidlustanud, ei olnud ehitusloa realiseerimine objektiivselt võimalik. Ehkki ehitusprojekti ei esitatud haldusega ka kohtumenetluses, kinnitab maavanema järeldust vaidlustatud haldusakti seletuskirjas sisalduv konstateering, et hotelli rajamiseks kaevatud süvend laiub pea kogu planeeringuala uushoonestuse territooriumil (I kd lk 76).

Lauri Madise

Virgo Saarmets

Ruth Virkus