3-08-630/38 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Viive Ligi, Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 11.09.2009, Tallinn Haldusasja number 3-08-630 Haldusasi OÜ VRHL kaebus Saare maavanema 30.10.2007 korralduse nr 822 p 7 tühistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 30.01.2009 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ VRHL apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 03.09.2009 Menetlusosalised Kaebaja – OÜ VRHL, esindaja Mihkel Tuus Vastustaja – Saare Maavalitsus, esindaja Jaan Leivategija Kaasatud isik – Maa-amet, esindaja Toomas Kutti

RESOLUTSIOON

Jätta OÜ VRHL apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 30.01.2009 kohtuotsus muutmata. Menetluskulud jätta OÜ VRHL kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, so hiljemalt 12.10.2009. Kui kassatsioonkaebuses ja sellele esitatud vastuses ei taotleta kassatsioonkaebuse lahendamist istungil, võib Riigikohus selle lahendada kirjalikus menetluses (HKMS § 61 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaarma Vallavalitsuse 15.08.2002 korraldusega nr 376 kinnitati VRHL maaüksuse maksustamishind summas 136 472 krooni. Kaarma Vallavalitsuse 21.10.2005 korraldusega nr

551 muudeti VRHL maaüksuse nimetus ümber Jõeääre maaüksuseks.

Saare maavanema 30.10.2007 korralduse nr 822 p-ga 7 kinnitati Jõeääre maaüksuse müügihind 136 472 krooni. OÜ VRHL esitas 21.11.2007 vaide korralduse nr 822 osaliselt

3-08-630

2(6) kehtetuks tunnistamiseks. Saare Maavalitsuse 03.03.2008 vaideotsusega jäeti esitatud vaie rahuldamata.

2. OÜ VRHL esitas 02.04.2008 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus Saare maavanema 30.10.2007 korralduse nr 822 p 7 tühistada. Nii vastustaja kui ka kaasatud isik tõlgendavad maareformi seadust (MaaRS) ebaõigesti. Maa müügihinnaks on erastamise ajal kehtiv maa maksustamishind. Maa osas, mille erastamiseks on esitatud avaldus enne 01.01.2002, tuleb müügihinna arvestamisel võtta aluseks 1993. a või 1996. a maksustamishind juhul, kui see on madalam 1993. a maksustamishinnast. Kaebaja hinnangul on seadusandja lähtunud eeldusest, et maa maksustamishind aja jooksul tõuseb. Kaarma vallas on tootmismaa maksustamishind langenud, mistõttu ei ole kaebaja väidetel põhjendatud MaaRS § 223 lg 1 teises lauses toodud erinormi kohaldamine, sest alates 2002. a kehtiv maksustamishind on kaebajale soodsam. Seetõttu tuleb kohaldada maa müügihinna määramise üldnormi. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 23 alapunktis 1 on sätestatud, et kui kehtiv maa maksustamishind on väiksem kui 1993. aasta maa maksustamishind, siis on maa müügihinnaks kehtiv maa maksustamishind. Kaebaja tasub maamaksu, mis on arvestatud kehtiva maa maksustamishinna alusel, kuid sama maa erastamisel sellest maksustamishinnast lähtuda ei saa. Seadusandja eesmärgiks ei saa olla luua soodsam olukord erastajatele, kes esitasid avalduse maa erastamiseks peale 01.01.2002, kuna see oleks vastuolus eesmärgiga kiirendada maareformi läbiviimist.

MaaRS § 223 lg 1 teine lause tuleb jätta kohaldamata, kuna see on vastuolus põhiseadusega (PS). Viidatud säte eristab ostueesõigusega erastajaid, mistõttu isikud, kes soovivad erastada maad enne 01.01.2002 esitatud avalduse alusel, on ebasoodsamas olukorras, kui need, kes soovivad erastada maad peale 01.01.2002 esitatud avalduse alusel. Selline diskrimineerimine on vastuolus PS § 12 lõikega 1. Isiku põhiõiguste tagamine on seadusandliku võimu kohustus.

3. Saare Maavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Ostueesõigusega erastatava maa müügihinna määramine on sätestatud MaaRS § 223 lõikes 1. Kui isik on esitanud avalduse maa erastamiseks enne 01.01.2002, võetakse vastavalt soodsamale hinnale aluseks 1993. a või 1996. a kehtinud maamaksustamishind. Kuna seaduses on sätestatud maa müügihinna määramise alused, ei saa erastamise korraldaja rakendada kaalutlusõigust.

Vaidlusaluse maa osas on esitatud esmane erastamisavaldus 10.12.1997. Hooned läksid hiljem üle AS-le Hansa Liising ning uus maa erastamisavaldus esitati 26.07.2001. Lähtudes MaaRS ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 22 sätetest, pidi maa erastamine kaebajale toimuma 10.12.1997 esitatud avalduse alusel, mistõttu moodustati 15.08.2002 korraldusega nr 376 Jõeääre katastriüksus ja kinnitati maa erastamise hind 136 472 krooni. Seega oli maa maksustamishind kinnitatud 15.08.2002. Vastuväiteid korraldusele ei esitatud ning see jõustus. Korralduse alusel andis maavanem välja vaidlusaluse korralduse. MaaRS § 223 lg 1 alusel ei ole võimalik antud juhul maa müügihinnana kohaldada 2002. a maa maksustamishinda. Teistsuguse hinna rakendamine seaks ebavõrdsesse olukorda teised erastajad, kes esitasid avalduse maa erastamiseks enne 01.01.2002.

MRS § 223 lõike 1 eesmärk ei ole isikute ebavõrdsesse olukorda asetamine, vaid selle eesmärgiks on kohelda ühtemoodi kõiki maa erastamise õigustatud subjekte. Erastamisel on müügihinna määramisel aluseks avalduse esitamise ajal kehtinud maa maksustamishind.

4. Arvamuse andmiseks kaasatud Maa-amet asus seisukohale, et Saare maavanema 30.10.2007 korralduse nr 822 p 7 on õiguspärane ning selle tühistamiseks puudub alus.

3-08-630

3(6)

Kui maa müügihinna määramisel võetakse aluseks avalduse esitamise ajal kehtinud maa maksustamishind, on sellega tagatud nii isikute võrdne kohtlemine kui ka isikul tekkinud õiguspärase ootuse põhimõte. Maa erastamise menetluse käigus ei muutu maa erastamise olulised tingimused ning kõikide isikute suhtes kohaldatakse samal ajavahemikul ühesugust menetluskorda. Maa ostueesõigusega erastamine ei ole kohustuslik ning isik peab avalduse esitamisel arvestama, kui suured on tema kulutused maa erastamisel. Kui hind on isiku jaoks liiga kõrge ja ta ei soovi seetõttu maad erastada, on võimalik erastamise asemel taotleda hoonestusõiguse seadmist. Seaduse kohaselt ei ole võimalik enne 01.01.2002 esitatud avalduse alusel maa erastamisel kohaldada 2001. aasta maamaksustamishinda, sest see hind kehtetestati alates 01.01.2002.

Maa ostueesõigusega erastamise korra p 15 sätete kohaselt fikseerib kohalik omavalitsus maa maksustamishinna ning erastamise korraldaja kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust ja korraldab maa müügihinna, erastatava maa eest tasumise korra ja tähtaegade määramise, võttes arvesse, et enne 01.01.2002 esitatud avalduse alusel on maa müügihinnaks 1993. aasta maa maksustamishind. Kui kehtiv maksustamishind on väiksem kui 1993. aasta maksustamishind, on aluseks kehtiv maa maksustamishind. Antud lause kehtib alates 14.05.1998, mil kehtivaks maksustamishinnaks oli 1996. aasta maksustamishind. Kuid alates 01.01.2002 on kehtivaks 2001. aasta maksustamishind ning seetõttu ei ole antud lause praegu kooskõlas MaaRS § 223 lg 1 sätetega.

Maa maksustamishinna arvutab korralise hindamise tulemuste alusel kohalik omavalitsus ja fikseerib selle oma otsuses. Seega kuulub maa maksustamishinna määramine kohaliku omavalitsuse ainupädevusse. Kaarma Vallavalitsuse 15.08.2002 korraldus nr 376 on kehtiv haldusakt. Kaarma Vallavalitsus on õiguslikult siduvalt teinud kindlaks asja lõplikul lahendamisel olulist tähtsust omava asjaolu ning erastamise korraldaja peab maa erastamise otsustamisel lähtuma kehtivast eelhaldusaktist.

5. Tallinna Halduskohtu 30.01.2009 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Halduskohus leidis, et MaaRS § 223 lg 1 kujutab endast üldnormi, mille eesmärgiks on kohelda ühtemoodi kõiki maa erastamise õigustatud subjekte ja maa erastamisel müügihinna määramisel tuleb aluseks võtta erastamise avalduse esitamise ajal kehtinud maa maksustamishind. Kui kaebaja suhtes tuleks maa müügihinna määramisel lähtuda maa erastamise otsuse vastuvõtmise ajal kehtivast maa maksustamishinnast, mitte avalduse esitamise ajal kehtinud maksustamishinnast, koheldaks kaebajat erinevalt teistest enne 01.01.2002 avalduse esitanud ja maad erastada soovinud/erastanud isikutest, mis tooks kujunenud olukorras endaga kaasa samas ajavahemikus avalduse esitanud isikute erineva kohtlemise. Seega ei ole MaaRS § 223 lg 1 teise lause regulatsioon vastuolus PS-i § 12 lg 1 esimese lausega.

Avaldused maa ostueesõigusega erastamiseks tuli esitada enne 01.01.1998. MaaRS § 223 lg 1 teine lause ei erista isikuid maa müügihinna määramisel, kes esitasid avalduse enne 01.01.2002. Seetõttu ei ole õiged ka kaebaja väited, nagu oleks MaaRS § 223 lg 1 teise lause regulatsioon vastuolus PS § 12 lg 1 teise lausega.

Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ muudatuse tegemise ajal oli toimunud maa hindamine 1993. ja 1996. a. Alates 24.12.2001 jõustus keskkonnaministri 30.11.2001 määrus nr 50 „Maa korralise hindamise tulemuste kehtestamine“, millega kehtestati 2001. a maa korralise hindamise tulemused.

3-08-630

4(6) MaaRS § 223 lõikes 1 on antud ette kindlad piirid seaduse kohaldamiseks. Seega ei saa valitsuse eelpool viidatud määrus reguleerida seadusega sätestatud olukorda erinevalt seaduse sätetest. Järelikult tuleb viidatud määruse punkti kohaldamisel arvestada õiguslikku olukorda, mis oli määruse vastuvõtmise ajal.

Tulenevalt maamaksuseaduse §-dest 1 ja 2 tehakse maa maksustamishinna arvutamisel õiguslikult siduvalt kindlaks maamaksu summa leidmiseks tähtsust omav asjaolu. Järelikult ei oma asjaolu, millisel alusel on arvutatud maamaks vaidlusaluse maa osas, tähtsust käesoleva vaidluse lahendamisel ning seetõttu ei anna kohus õiguslikku hinnangut kaebaja väidetele ja tõenditele vaidlusaluselt maalt maamaksu arvestamise ja tasumise osas.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. OÜ VRHL apellatsioonkaebuses palutakse Tallinna Halduskohtu 30.01.2009 otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldataks. Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et MaaRS § 22³ lg 1 kujutab endast üldnormi, mis näeb ette, et kõikide maa erastamise viiside puhul tuleb maa müügihinna määramisel võtta aluseks erastamise avalduse esitamise ajal kehtinud maa maksustamishind. Halduskohus on kujundanud oma seisukoha maareformi seaduse § 22³ muutmise seaduse eelnõu (945 SE) arutamisel tehtud ettekande põhjal. Halduskohus ei ole arvestanud, et 24.01.2002 vastu võetud maareformi seaduse § 22³ muutmise seadus erineb oluliselt maaelu komisjoni poolt esitatud eelnõust. Seaduses ei ole ostueesõigusega erastatava maa müügihinna määramisel rakendatud põhimõtet, mille kohaselt määratakse maa müügihind erastamise avalduse esitamise ajal kehtinud maa maksustamishinna alusel.

Alusetu on halduskohtu seisukoht, mille kohaselt MaaRS § 22³ lg 1 teine lause ei erista maa müügihinna määramisel enne 01.01.2002 avalduse esitanud isikuid. Kohus ei ole arvestanud, et kehtiva MaaRS § 22³ lõike 1 kohaselt on ostueesõigusega erastatava maa müügihinna määramise üldnorm kehtestatud nimetatud sätte esimeses lauses ning selle kohaselt on ostueesõigusega erastatava maa müügihinnaks kehtiv maa maksustamishind. Nimetatud sätte teises lauses on kehtestatud erinorm sellise maa ostueesõigusega erastamisel müügihinna määramiseks, mille erastamiseks on avaldus esitatud enne 01.01.2002.

MaaRS § 22³ lg 1 teises lauses sisalduv regulatsioon ei täida erinormi kehtestamise eesmärki neil juhtudel, mil kehtiv maa maksustamishind on madalam kui 1993. või 1996. a maa maksustamishind. MaaRS § 22³ lg 1 teises lauses kehtestatud regulatsiooni eesmärgiks oli võimaldada nende maade ostueesõigusega erastamisel, mille erastamiseks on avaldus esitatud enne 01.01.2002, määrata maa müügihind erastajale soodsama maa maksustamishinna alusel. Kuid kehtiv regulatsioon ei võimalda selliste maade ostueesõigusega erastamisel, mille kehtiv maksustamishind on madalam kui varemkehtinud maa maksustamishinnad, kasutada maa müügihinna määramisel kehtivat maa maksustamishinda, samal ajal kui kehtivat maa maksustamishinda kohaldatakse sellise maa müügihinna määramisel, mille erastamiseks on avaldus esitatud 01.01.2002 või pärast seda. Seetõttu tekib olukord, kus üldnormis ettenähtu on isikule soodsam, kuid erinorm, mille kehtestamise eesmärgiks oli enne 01.01.2002 maa erastamise avalduse esitanud isikute soodustamine, on isikule ebasoodsam. Selline regulatsioon ei ole proportsionaalne, sest ei ole püstitatud eesmärgi saavutamiseks sobiv.

Põhjendamatu on halduskohtu seisukoht, et kaebaja ei ole näidanud, millistel asjaoludel loeb kaebaja ennast diskrimineerituks. Kaebaja 12.01.2009 taotluses oli näidatud, et isikud, kes on esitanud sellise maa, mille kehtiv maksustamishind on madalam kui 1993. a või 1996. a

3-08-630

5(6) maksustamishind, erastamiseks avalduse enne 01.01.2002, on halvemas olukorras kui isikud, kes on esitanud samasuguse maa erastamiseks avalduse 01.01.2002 või hiljem. Taotluses oli märgitud, et selliseks maa ostueesõigusega erastajate eristamiseks puudub põhjus.

Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et kui rahuldada kaebaja taotlus tunnistada MaaRS § 22³ lg

1 teine lause osaliselt põhiseadusega vastuolus olevaks, oleks see käsitatav kaebaja erineva kohtlemisena võrreldes teiste samas ajavahemikus avalduse esitanud isikutega. Seadusest tuleneva kohtu kohustuse jätta põhiseadusega vastuolus olev õigusnorm kohaldamata täitmine ei ole käsitatav isiku erineva kohtlemisena.

MaaRS § 22³ lg 1 teise lause regulatsioon on tundunud ebaõiglasena paljudel maa ostueesõigusega erastamise juhtudel, mil kehtiv maa maksustamishind on madalam kui 1993 või 1996 maa maksustamishind ning mitmetel juhtudel on kohalik omavalitsus selle ebaõigluse vältimiseks lasknud maa erastajal kirjutada uue avalduse, mille esitamise kuupäev on hilisem kui 01.01.2002 ning seejärel varemesitatud maa erastamise avalduse hävitanud.

7. Saare Maavalitsus ja Maa-amet paluvad jätta OÜ VRHL apellatsioonkaebuse rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsusega ning jäädes halduskohtule esitatud arvamuste juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Ringkonnakohus juhib esmalt tähelepanu asjaolule, et ainuüksi Saare maavanema 30.10.2007 korralduse nr 822 p 7 tühistamine ei saa olla tulemuslik. Maa maksustamishind on maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 15 kohaselt kindlaks määratud Kaarma Vallavalitsuse 15.08.2002 korraldusega nr 376. Vastava korralduse punkti 1 kohaselt on maa maksustamishinnaks 136 472 krooni.

Kaebaja ega maa endine omanik pole Kaarma Vallavalitsuse korraldust nr 376 vaidlustanud. Kaebaja omandas ehitise, mille juurde maad erastatakse, 2004. aastal. Müügilepingu kohaselt tutvus kaebaja eelnevalt kõigi maakasutusdokumentidega. Vaatamata eeltoodule ei esitanud kaebaja korralduse nr 376 osas mingeid vastuväiteid.

Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja käsitlusega, mille kohaselt ei ole Kaarma Vallavalitsuse 15.08.2002 korraldus nr 376 maavanemale siduv. Tegemist on siduva eelhaldusaktiga, milles reguleeritud küsimusi (maa suurus ja piirid, maa maksustamishind) tuleb mittenõustumisel vaidlustada kohe, mitte alles koos maavanema haldusaktiga. Vastavalt maa ostueesõigusega erastamise korra p-le 23 on maavanema pädevuses maa müügihinna määramine. MaaRS § 223 lg 1 kohaselt on maa maksustamishind ja maa müügihind erinevad mõisted. Asjaolu, et ostueesõigusega erastatava maa puhul on maa müügihinnaks maa maksustamishind, ei tähenda, et maavanem saaks uuesti otsustada maa maksustamishinna üle.

10. Kui ka lähtuda eeldusest, et maavanem võis maa müügihinna määrata Kaarma Vallavalitsuse 15.08.2002 korraldust nr 376 eirates, ei kuulu apellatsioonkaebus ikkagi rahuldamisele. Vaidlust ei ole selles, et avaldus Jõeääre maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks esitati enne 01.01.2002. Seega kuulub kaebaja suhtes kohaldamisele MaaRS §

3-08-630

6(6)

223 lg 1 teine lause, mis kohustab maa maksustamishinna määramisel aluseks võtma kas 1993. a või 1996. a maa maksustamishinda, sõltuvalt sellest, milline on isiku jaoks soodsam. Vastava sätte kohaselt on kaebaja maa maksustamishind ka arvestatud.

Kaebaja on leidnud, et selline ei saa olla seadusandja tahe, kuna alates 01.01.2002 kehtiv maa maksustamishind on kaebaja jaoks oluliselt soodsam. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja on alusetult lähtunud eeldusest, et seadusandja tahe on olnud suunatud sellele, et soodsaima maa maksustamishinna leidmisel tuleks arvestada kõigi kolme, sh alates 2002. a kehtiva maa korralise hindamise tulemustega. Ajal, mil MaaRS § 223 lg 1 vaidlusalusel kujul vastu võeti (24.01.2002), oli uus maa korraline hindamine juba lõpuni jõudnud. Keskkonnaministri 30.11.2001 määrusega nr 50 on kehtestatud uued maa maksustamishinnad, mis pidid hakkama kehtima alates 01.01.2002. Pole põhjust eeldada, et Riigikogu seda ei teadnud. Samuti pole alust arvata, et Riigikogu ei teadnud, et osade maade osas on maa maksustamishinnad varasemast madalamad. Kui seadusandja sooviks oleks olnud kõige soodsama maa maksustamishinna leidmine, oleks MaaRS § 223 lg 1 muutmisel saanud kehtima jätta varasema ülesehituse, kus oli selgelt kirjas, et kui kehtiv hind on väiksem varasemast, on maa müügihinnaks kehtiv maa maksustamishind.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et MaaRS § 223 lg 1 muutmine 24.01.2002 tagasiulatuvalt 01.01.2002 oli kantud eesmärgist, et alates 01.01.2002 kehtivaid maa korralise hindamise tulemusi, sõltumata sellest, kas need on soodsamad või mitte, ei kohaldataks maade suhtes, mille erastamiseks on avaldused esitatud enne 01.01.2002. Kuigi MaaRS § 223 Riigikogus menetluse käigus täpsustati, saab siiski lähtuda seaduseelnõu juurde lisatud seletuskirjast, mille kohaselt tingis sätte muutmise vajadus, et maa maksustamishind arvutataks erastamise avalduse esitamise aja järgi, ning Riigikogu istungil antud selgitusest, et muutmise vajaduse tõi kaasa asjaolu, et kõiki avaldusi ei ole suudetud erinevatel põhjustel läbi vaadata.

11. Vastupidiselt kaebuse esitajale leiab ringkonnakohus, et eeltoodud tõlgendus tagab isikute võrdse kohtlemise. Põhjendamatu on maa ostueesõigusega erastajaid võrrelda selle alusel, millal maa erastamine lõpule jõuab. Maa erastamine võib viibida erinevatel põhjustel, mis ei pruugi olla objektiivselt hinnatavad ja kontrollitavad. Erastajad on pandud võrdsesse olukorda, kui maa müügihinna määramisel lähtuda maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajast. Siis saavad kõik samaks perioodiks avalduse esitanud isikud erastada maa sama hinna järgi. Oluline on siinkohal märkida, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal olid või pidid avaldajad teadlikud olema kehtivatest maa maksustamishindadest. Neil ei saanud tekkida mingit ootust, et võidakse läbi viia uus maa korraline hindamine, mille käigus võib maa hind odavneda. Seega oli kõigil erastajatel avalduste esitamise ajal võimalik hinnata, millised on nende rahalised võimalused ning kas ja kui suures ulatuses on neil võimalik maa ostueesõigusega erastamist taotleda. Ringkonnakohus ei leia seega, et MaaRS § 223 lg 1 oleks ebaõiglane või diskrimineeriv.

12. Nõustuda ei saa kaebajaga, et tema puhul tuleks lähtuda MaaRS § 223 lg 1 esimesest lausest, mille kohaselt on erastatava maa müügihinnaks maa maksustamishind. Olukorras, kus kaebajale maa erastamist reguleerib erisäte, ei saa lähtuda üldisest regulatsioonist.

13. Kuna esitatud apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu, jäävad menetluskulud kaebuse esitaja enda kanda.

Kaire Pikamäe

Ruth Virkus

Viive Ligi