2-08-9455/16 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht

30. aprill 2009 Tartu Tsiviilasja number 2-08-9455 Tsiviilasi OÜ Finklord hagi Mare-Reet Vaikmäe vastu 30 000 krooni väljamõistmiseks Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses

25 000 krooni Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 18. novembri 2008 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Finklord apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Apellant (kostja): OÜ Finklord (reg kood: 10575865), esindaja Toomas Treufeldt Vastustaja (hageja): Mare-Reet Vaikmäe (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja Rene Varul RESOLUTSIOON Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Maakohtu 18. novembri 2008 otsus muutmata.

Jätta apellatsiooniastmes kantud menetluskulud apellandi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Finklord esitas 10.03.2008 Tartu Maakohtule hagi Mare-Reet Vaikmäe vastu võla väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled maaklerilepingu, mille kohaselt hageja kohustus otsima kostjale kuuluvale kinnistule asukohaga Tartumaal Haaslava vallas ostja. Kostja kohustus tasuma hagejale teostatud töö eest 95 000 krooni. Hageja alustas tööd, avaldas kuulutusi, suhtles ostuhuvilistega ning leidiski kostjale kuuluvale kinnistule ostja. Kostja keeldus hageja poolt leitud ostjaga suhtlemast. Hiljem selgus, et kostja oli juba kinnistu võõrandanud, hagejat sellest informeerimata. Hageja palus 07.08.2006 saadetud kirjaga kostjal võlgnevus tasuda. Kostja keeldus igasuguse tasu maksmisest, mistõttu soovib hageja, et kostjalt mõistetakse välja osaliselt maakleritasu

30 000 krooni.

2. M.-R. Vaikmäe hagi ei tunnistanud.

Vastuse kohaselt kuulus M.-R. Vaikmäele ½ mõttelist osa Haaslava vallas asuvast XXX XX , ülejäänud ½ mõttelist osa kuulus Maie Kõivule. Kostja oli huvitatud oma poole kinnistu võõrandamisest ja Toomas Treufeldti pealekäimisel sõlmiti 10.03.2005 maaklerileping Eerika kinnistule ostja leidmiseks. Leping sõlmiti ühes originaaleksemplaris, mis jäi hageja valdusesse, maakleritasuna lepiti kokku 5 000 krooni. Kostja esitas asja juurde enda valduses oleva maaklerilepingu koopia, mis edastati hageja poolt kohtuvälise nõudmise raames. Sellelt on näha, et vastupidiselt hageja poolt kohtule esitatud lepinguvariandile, puudub lepingu p-s 5.5 viide hageja arveldusarvele, samuti on muudetud algselt kokkulepitud maakleritasu suurust. Pärast maaklerilepingu allkirjastamist hageja enam kostjaga ühendust ei võtnud, samuti ei ole kostjale teadaolevalt võetud ette mingeid maakleritegevusi, et objektile ostjat leida – puuduvad andmed, et hageja oleks mingeid kuulutusi avaldanud, objekti pildistanud, võimalikke ostjaid otsinud jne. Hageja ei ole esitlenud kostjale ühtegi võimalikku ostuhuvilist. Pärast aasta möödumist maaklerilepingu sõlmimisest otsustasid kostja ja teine kaasomanik

M. Kõiv võõrandada koos ja tervikuna enda omanduses olevad kinnistud (sh algselt müügis olnud kinnistu mõttelise osaga). Selleks sõlmiti 05.04.2006 maaklerileping OÜ-ga Karlova Kinnisvara. Kostjal ja M. Kõivul ei tekkinud soovi otsida kinnistutele ostjat läbi hageja, sest üle aastase perioodi jooksul ei suutnud hageja teha mitte midagi, et leida ostjat ½ mõttelisele osale kostja kinnistust, kuigi aastad 2005-2006 olid teadaolevalt kinnisvaraturul väga aktiivsed ja ostuhuviliste leidmisega ei saanud tekkida probleeme. OÜ-l Karlova Kinnisvara õnnestus leida kinnistutele ostjad paari kuu jooksul ja kostja müüs oma vara OÜ Karlova Kinnisvara poolt leitud ostjale. Kostja tasus maaklerifirmale kokkulepitud maakleritasud. Hoolimata asjaolust, et hageja ei teinud midagi, et oma maaklerikohustusi täita või ostjat leida, asus hageja kostja käest maakleritasu nõudma, väites, et kostja võlgneb talle maakleritasuna

95 000 krooni. Kostja edastas hagejale 26.06.2006 kirja, milles andis teada, et ta ei soovi hageja teenuseid ja, et 10.03.2005 sõlmitud maaklerilepingule oli tehtud ühepoolseid juurdekirjutusi. Kuivõrd hageja jätkas praktiliselt igapäevaselt 95 000 krooni nõudmist, edastas kostja hagejale täiendava kirja, milles selgitas olukorda ja väljendas, et tasub hagejale 5 000 krooni enda tülitamise lõpetamise eest. Pärast 5 000 krooni saamist lõppesid hagejapoolsed nõudmised kuni käesoleva hagiavalduse esitamiseni. Kostja leiab, et kuna hageja ei ole maaklerina teinud midagi, et kostja kinnistule ostjat leida, samuti ei andnud hageja mingeid vihjeid või panust kinnistute müümiseks nende praegustele omanikele, siis ei ole hagejal tekkinud mingit õigust maaklerilepingus sätestatud tasule. Hagejale ei saa tekkida tasunõue pelgalt tulenevalt faktist, et kostjale kuulunud kinnistu on võõrandatud. Maakler peab andma panuse konkreetse müügilepingu toimumisse, vahendama lepingupooli. Lepingu sõlmimine peabki olema maakleri töö tulemus. Samuti leiab kostja, et maakleritasu suurusena ei lepitud kokku 95 000 krooni, vaid kostja teadmist mööda 5 000 krooni. Kostja hinnangul on maaklerilepingut muudetud nõnda, et tasu suurusena nähtub lepingust 95 000 krooni – numbrile 5 000 on ette kirjutatud number 9. Antud asjaolu on saanud võimalikuks seetõttu, et kostjale ei jäänud maaklerilepingu sõlmimise järgselt lepingu originaali ega koopiat ning hagejale oli see teada. Samuti oleks 95 000 krooni müüdava objekti kohta, mille koguhind on alla poole miljoni krooni, ebamõistlikult suur ja ilmselgelt ebaõige. Kostja poolt 5 000 krooni tasumise puhul ei olnud tegemist maakleri kulude hüvitamisega.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohtu 18.11.2008 otsusega jäeti OÜ Finklord hagi rahuldamata.

Otsuse põhjenduste kohaselt VÕS § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Poolte vahel on 10.03.2005 sõlmitud maaklerileping, millega maakler kohustus leidma kinnistule asukohaga Haaslava vald Eerika, ostja, kes tasub lepinguobjekti eest vähemalt 65 krooni ruutmeetri kohta.

VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kohtule esitatud lepingu originaalilt nähtub, et käsundiandja (kostja) kohustus tasuma pärast lepinguobjekti ostu-müügitehingu notariaalset vormistamist või VÕS § 664 alusel maakleritasu

95 000 krooni. Poolte vahel tekkis vaidlus maakleritasu suuruse üle. Kohus leiab, et enne maakleritasu suuruse üle otsustamist tuleb tuvastada kostja kohustus tasuda hagejale maakleritasu. Juhul, kui maakleritasu maksmise kohustus puudus, ei ole kohtu arvates võimalik lahendada vaidlust maakleritasu suuruse üle.

VÕS § 664 lg 2 järgi kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.

Hageja on seisukohal, et maaklerilepingu lõpptulemus jäi saavutamata, kuna käsundiandja ei lõpetanud lepingut ära seaduses ettenähtud korras. Kostja võõrandas kinnistu, ilma maaklerit teavitamata. Kostja leiab, et hageja ei teinud peaaegu 1 aasta jooksul mitte midagi selleks, et leida kinnistule ostjat. On tõendamata, et hageja oleks suhelnud kostjaga ning avaldanud internetis kinnistu müügikuulutusi. Kostja ei rikkunud esialgset maaklerilepingut, sest kinnistust oli moodustatud 3 uut kinnistut, mille tõttu algne objekt oli kadunud.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on analoogses tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 asunud järgmisele seisukohale: „Ka nimetatud sätte (VÕS § 664 lg 2) järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud ka teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping.“ Antud juhul on kostja valinud teise maakleri, kuna hageja ei leidnud kostja kinnistule ostjat. Kostja märkis vastuses hagile, et teadaolevalt olid aastad 2005-2006 kinnisvaraturud väga aktiivsed ja ostuhuviliste leidmisega ei saanud tekkida probleeme. Kostja pöördus teise maakleri poole, kellel õnnestus leida kinnistutele ostjad paari kuu jooksul. Uue lepingu sõlmis kostja teise maakleriga 05.04.2006. Kohtule esitatud kinnistu mõttelise osa ostu-müügilepingust nähtub, et leping sõlmiti 11.07.2006. Järelikult ei ole hagejal õigust maakleritasule, kui leping jäi tema poolt täitmata põhjusel, et kostja oli valinud teise maakleri, kellel õnnestus kinnistutele ostjad leida.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ Finklord esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 18.11.2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 25 000 krooni ning jätta kohtukulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on maakohus vääralt kohaldanud materiaalõigust, mis on viinud ebaõige kohtulahendi tegemiseni. Pooled vaidlevad selle üle, kas maakleril on õigus saada maakleritasu ka sel juhul, kui maakleri lepingujärgne kohustus jäi täitmata. Maakleritasu suuruse üle ei ole vaidlust. Vaidlusalust küsimust reguleerivad VÕS § 664 lg 2 ja 3. VÕS § 664 lg 2 kohaselt kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 3 kohaselt ei mõjuta maakleri õigust maakleritasule asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Antud juhul jäi maaklerilepingus ettenähtud lõpptulemus täitmata käsundiandjast tuleneval asjaolul, kes lõpetas lepingu ühepoolselt ja keelas maakleril kinnistu võõrandamise ning nende asjaolude üle ei ole poolte vahel vaidlust;

2) ei vaidle apellant vastu, et käsundiandja võib sõlmida lepingu mitme maakleriga. Apellant märgib, et käsundiandja peab järgima iga maakleri kohta lepingus võetud kohustusi. Maakleri tööd ei saa hinnata vaid maakleri töö lõpptulemuse järgi. Maakler peab olema pidevalt kursis ja tegelema lepinguobjekti võõrandamise võimalustega.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

5. M.-R. Vaikmäe palub jätta OÜ Finklord esitatud apellatsioonkaebus rahuldamata, Tartu Maakohtu 18.11.2008 otsus muutmata ning menetluskulud OÜ Finklord kanda.

Vastuväidete kohaselt on vastavalt VÕS §-ile 664 lg 1 maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maaklerilepingu p 4.3 kohaselt tekib maakleril õigus tasule pärast lepinguobjekti müügilepingu notariaalset vormistamist. Seega on maakleril õigus nõuda tasu juhul, kui ta on vahendanud müügilepingu sõlmimist või viidanud lepingu sõlmimise võimalusele ning see müügileping sõlmitigi just selle sama maakleri vihje või vahendustegevuse tulemusel. Antud juhul ei teinud apellant maaklerina midagi, et vastustaja kinnistule ostjat leida, samuti ei andnud apellant mingeid vihjeid või panust kinnistute müümiseks nende praegustele omanikele. Seega ei ole apellandil tekkinud mingit õigust maaklerilepingus sätestatud tasule.

Tartu Maakohus on õigesti leidnud, et apellant ei ole tõendanud, et ta oleks teinud midagi sellist, et kinnistule ostjat leida. Apellant ei ole esitanud asja juurde mitte ühtegi tõendit oma väidete kinnituseks, mis olid esitatud hagiavalduses. Hagiavalduse kohaselt väitis apellant, et „alustasime tööd, avaldasime kuulutusi, suhtlesime ostuhuvilistega ning leidsimegi vastustajale kuuluvale kinnistule ostja“. Kõik need väited on ebaõiged ja tõendamata. Apellant ei ole apellatsioonkaebusest nähtuvalt enam vaidlustanud seda asjaolu, et ta ei täitnud oma maaklerikohustusi. Apellant ei ole heitnud maakohtule ette, et kohus oleks hinnanud ebaõigesti tõendeid, kui järeldas, et apellant ei ole tõendanud oma tegevust vastustaja kinnistu müümisel. Ka ei väida apellant enam, et just tema oleks kinnistule ostja leidnud.

Vastustaja arvates on selge, et maakler ei saa nõuda tasu pelgalt tulenevalt faktist, et vastustajale kuulunud kinnistu on võõrandatud, maakler peab andma panuse konkreetse müügilepingu toimumisse, vahendama lepingupooli (neid kokku viima), lepingu sõlmimine peabki olema maakleri töö tulemus. Antud juhul nõuab apellant maakleritasu olukorras, kus ta ei ole reaalset maakleriteenust osutanud, ostjat leidnud ega lepingupooli kokku viinud. Maakleritasu saamiseks peab esinema põhjuslik seos maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel, praegusel juhul see puudub ja seda on iseenesest tunnistatud ka apellant. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja seisukohal, et tal ei ole tekkinud maakleritasu maksmise kohustust ja sellele vastavalt ei ole apellandil tekkinud nõudeõigust maakleritasule.

Apellant väidab, et kohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 664 lg 2. Vastustaja hinnangul on kohus antud normi õigesti kohaldanud, sest normi rakendamine eeldab müügilepingu olemasolu, mille sõlmimist on vahendanud või osundanud apellant (maakler). Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kinnistu müüdi apellandi vahendamise või osutamise tulemusel. Samuti ei ole apellant õigesti mõistnud VÕS § 664 lg-s 2 reguleeritud olukorda, sest siin sättes mõeldakse olukorda, kus maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale ja sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Maakohus on õigesti sisustanud VÕS § 664 lg 2 ja teinud põhjendatud viite Riigikohtu 23.09.2008 lahendile (3-2-1-72-08), mis antud sätte on lahti mõtestanud ja andnud sisulised juhised ka käesoleva vaidluse lahendamiseks.

Apellandi etteheiteks on see, et hoolimata temaga sõlmitud maaklerilepingust, sõlmis vastustaja hiljem ka teise maaklerilepingu. Apellant nõuab maakleritasu tulenevalt asjaolust, et temaga oli sõlmitud maaklerileping. Ka antud küsimusele on eelnimetatud Riigikohtu lahend vastuse andnud (ja sellele tugineb ka maakohus) – nimelt VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping.

Arusaamatuks jääb apellandi viide VÕS § 664 lg-le 3, sest a) apellant ei tuginenud sellele maakohtus, b) kinnistu müügilepingut ei sõlmitud apellandi vahenduse või osutamise tulemusel,

c) apellandiga sõlmitud maaklerilepingu lõpetamist ei ole vormistatud.

Apellant avaldab, et maakleritasu üle ei ole vaidlust. See on eksitav väide, sest vastustaja selgitas juba hagi vastuses, et vastustaja teadmist mööda sätestati maaklerilepingus tasuks 5000 krooni. Arvestades asjaolu, et maaklerilepingu allkirjastati ühes eksemplaris, mis jäi apellandi valdusesse, sai ilmselt võimalikuks, et tasu suurus on muutunud 95 000 krooniseks (numbrile 5000 on keegi ette kirjutanud numbri 9). See on ka ilmselgelt ebamõistlik suurus, millest on aru saanud ka apellant. Maakohus on samas õigesti jätnud maakleritasu vaidluse sisulise tähelepanuta, sest seda küsimust ei ole vaja lahendada tingimustes, kus on tuvastatud, et apellandil ei ole tekkinud eeldusi maakleri tasu nõudmiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu

18. aprilli 2008 otsus muutmata. Kuna maakohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu otsuse põhjendustega, ei korda ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-s 6 sätestatuga oma otsuses kõiki esimese astme kohtu põhjendusi.

7. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et üksi selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks ja hagi rahuldamiseks. Maakohus on käsitlenud kõiki esitatud tõendeid ja asjaolusid, kohaldanud õigesti materiaalja menetlusõiguse norme ja põhjendatult jätnud hagi rahuldamata.

Tulenevalt VÕS § 658 lg-st 1 on maaklerileping tasuline ja maakleritasu maksmise kohustus tekib, kui maakleri ja käsundiandja vahel on sõlmitud maaklerileping, maakler on vahendanud lepingu sõlmimist või viidanud lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja on sõlminud kolmanda isikuga kehtiva lepingu ning see sõlmiti maakleri vahendustegevuse või vihje tulemusel. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi hageja maakleritasu saamiseks tõendama, et kinnistu müügileping sõlmiti tema vahendusel või osutamisel. Selliseid tõendeid hageja ei esitanud ning apellatsioonkaebuses ei tuginenud ta ka asjaolule, et kinnistu müügileping sõlmiti maakleri tegevuse tulemusel. Maakohus on õigesti kohaldanud VÕS § 664 lg 2 ning apellandi vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud. Ka VÕS § 664 lg 2 järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Riigikohus on 23.09.2008 otsuses nr 3-2-1-72-08 märkinud, et VÕS § 664 lg 2 reguleerib olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Hageja ei ole tõendanud lepingu täitmist käsundiandjale ning maakohus on õigesti leidnud, et VÕS § 664 lg 2 järgi ei ole maakleril õigust tasule, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel leping sõlmiti. Apellandi poolt viidatud VÕS § 664 lg 3 ei näe ette samuti õigust maakleritasule, kui maakler ei ole maakleriteenust osutanud.

8. TsMS § 171 lg 1 alusel tuleb poolte apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jätta seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega apellandi kanda.

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja