2-07-7215/35 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Egon Konsand, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. märts 2009 Tartu

Tsiviilasja number

2-07-7215

Tsiviilasi

Tamara Trelina hagi Galina Yurieva vastu 21.11.2006

sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu järgi

korteriomandi ostuhinna alandamiseks ja 35 000 krooni

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

22 850 krooni

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Galina Yurieva apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant: Galina Yurieva

Vastustaja: Tamara Trelina

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu

5. juuni 2008 otsus muutmata.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Galina Yurieva

kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist

istungil,

siis

võidakse

kassatsioonkaebus

lahendada

kirjalikus menetluses.

Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tamara Trelina esitas 07.03.2007 Viru Maakohtusse hagi Galina Yurieva vastu alusetust

rikastumisest tuleneva kahju hüvitamiseks summas 32 078 krooni.

Hagiavalduse kohaselt ostis T. Trelina Westmanni Kinnisvara vahendusel G. Yurievalt

21.11.2006 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu alusel korteriomandi X 8-4

Kohtla-Järve. Lepingu sõlmimise ajal kinnitas müüja (kostja) lepingu p 2.2.4 kohaselt, et lepingu

esemeks olev korter vastab täielikult projektile, et korteril puuduvad ilma õigusliku aluseta

teostatud ümberehitused, samuti ei ole lepingu esemel mingeid eritunnuseid ega puudusi, mille

fikseerimist käesolevas lepingus ta peaks vajalikuks. Lepingu p 2.2.5 kohaselt kinnitas müüja, et

korteriomandil ei esine müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ei ole ostjat (hagejat)

teavitatud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Korterisse oli paigaldatud gaasiküte. 2006 detsembri lõpus lakkas gaasikatel töötamast ning kogu

küttesüsteem muutus kasutuskõlbmatuks. Hageja püüdis tekkinud probleemi kostjaga lahendada

läbirääkimiste teel, kuid kostja keeldus. Hageja kutsus korterisse eksperdina Viktor Želnovatõi

OÜ-st Virgas, kes leidis, et küttesüsteem oli paigaldatud tehnilisi nõudeid rikkudes. Ülevaatuse

kohta koostas V. Želnovatõi 08.01.2007 akti, mille hageja saatis kirjaga kostjale ja tegi ühtlasi

ettepaneku lahendada probleem vastastikuse kokkuleppe alusel, kuid kostja kirja vastu ei võtnud.

Kuna kostja hageja kirja vastu ei võtnud ja ühendust temaga enam ei saadud, siis pöördus hageja

OÜ Fluk Tehnik poole, kelle töö suhtes oli hagejal usaldus. Ka selle firma esindajad leidsid, et

eelnevalt paigaldatud süsteem ei vasta tehnilistele nõuetele. Kogu küttesüsteem asendati uuega,

s.o kahetoru-küttesüsteemiga ning paigaldati ka uus gaasikatel Junkers.

Kostja tegevusetusest tingituna oli hageja sunnitud kandma kulutusi uue küttesüsteemi

paigaldamiseks ja korteri korrastamiseks 32 078 krooni.

20.06.2007 esitas hageja hagi muutmise avalduse, milles taotles 21.11.2006 sõlmitud ostu-

müügilepingu järgi korteri ostuhinna alandamist hageja poolt kantud kulutuste võrra,

s.o 32 078 krooni väljamõistmist kostjalt.

13.05.2008 kohtuistungil taotles hageja seoses küttesüsteemi rikkega ilmnenud varjatud

puudustega korteri ostuhinna alandamist vähemalt 25% ulatuses, s.o 35 000 krooni

väljamõistmist kostjalt.

2. Kostja G. Yurieva vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt on müüdud korter

maakleri ja kostja juuresolekul üle vaadatud ning kontrolliti ka küttesüsteemi. Korteri

üleandmise-vastuvõtmise aktis hageja kinnitas, et on korteri üle vaadanud ning ei esita hilisemaid

pretensioone. 31.12.2006 hageja poolt teatatud katlarike võis olla tingitud elektrikatkestusest.

Ajalehes “Põhjarannik” avaldati artikkel ulatusliku elektriavarii kohta, elektrikatkestuse

olemasolu kinnitab ka AS Eesti Energia tõend.

Rikke põhjuste kohta tehnilist ekspertiisi ei ole läbi viidud. OÜ Fluk Tehnik töötaja järeldused ei

ole usaldusväärsed, kuna firma ei olnud huvitatud remontimisest, vaid süsteemi vahetamisest.

Süsteemi vahetamise kohta 08.02.2007 esitatud arvel ei ole näidatud eraldi tööde ja materjali

maksumust.

Hageja nõutud suuruses kahju ei ole põhjendatud, kuna küttesüsteem oli vaid kaks aastat vana,

mistõttu kogu süsteemi vahetuseks vajadus puudus.

Kütteprojekt oli vormistatud vastavalt sellel ajaperioodil kehtinud nõuetele ja objekt oli kohaliku

omavalitsuse poolt kantud registrisse.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsusega rahuldati T. Trelina hagi osaliselt ning G. Yurievalt

mõisteti T. Trelina kasuks välja 22 850 krooni.

Otsuse kohaselt on hageja väited tema poolt ostetud korteriomandi lepingutingimustele mittevas-

tavusest seoses küttesüsteemi osas esinenud varjatud puudustega põhjendatud ning tõendatud nii

asjas esitatud dokumentaalsete tõendite kui ka tunnistajate ütlustega.

Maakohus leidis, et:

1) tunnistaja Eda Saabergi 14.12.2008 kirjalik arvamus ning kohtuistungil antud ütlused on

TsMS § 293 lg 2 järgi dokumentaalne tõend, millega on tõendatud, et väljaehitatud

ühetorusüsteem ei vasta tootja tehase Chaffoteaux et Maury poolt gaasikatla Elexia 20 CF

küttesüsteemile esitatavatele nõuetele, seega ei olnud võimalik anda katlale garantiid ega kiita

heaks gaasipaigaldise ebaõiget ekspluatatsiooni.

Ka tunnistajate Viktor Želnovatõi ja Juri Olimpov ütlustega on tõendatud, et küttesüsteem ei

vastanud tehnilistele nõuetele ning seetõttu kuulus väljavahetamisele ja kahetorusüsteemiga

asendamisele;

2) kostja ei ole tõendanud omaalgatuslikult paigaldatud küttesüsteemi nõuetele vastavust.

Paigaldatud gaasikütteseadmele ei olnud väljastatud garantiitunnistust, puudub tehnokontrolli akt

ja küttesüsteemi ehitamise projekt. Kostja esitatud dokumendid Kohtla-Järve Linnavalitsusest

küttesüsteemi kasutusloa nr 3589 väljastamisest ei tõenda gaasiküttel põhineva küttesüsteemi

ehitamiseks vajaliku projekti olemasolu. Kasutusluba on väljastatud ehitise tehnosüsteemide

muutmiseks

12.10.2004

seoses

X

8-4

asuva

korteri

keskküttesüsteemist

täieliku

väljalülitamisega;

kasutusloa

väljaandmisel

on

teostatud

maja

soojaveeküttesüsteemi

soojakoormuse arvestuslik muutus üldisest küttesüsteemist väljalülitamisel, lisatud on akt

radiaatorite mahavõtmise ja püstikute isoleerimise kohta. Korteris paigaldatud küttesüsteemi

torustiku kohta projekti olemasolu ei ole kostja tõendanud ka 13.05.2008 kohtule esitatud

skeemiga, kuna see ei kajasta kostja paigaldatud süsteemi. Skeemil on märgitud paigaldatud

gaasikatla nimetuseks Baxi ning kasutatud radiaatoriteks on malmradiaatorid. V. Želnovatõi

kinnitas tunnistajana, et tema paigaldas ainult gaasiseadmetesse puutuva osa ning andis välja ka

vastava sertifikaadi, küttesüsteemi väljaehitamise õigsust ta ei kontrollinud;

3) küttesüsteemis esinenud puudusi ei olnud hagejal võimalik märgata tavapärase ülevaatuse

käigus visuaalse vaatluse tulemusel, kuna vastavat hinnangut paigaldatud gaasiküttesüsteemi

nõuetele vastavusest oskavad anda vaid spetsialistid ning varjatud puudus ilmnes kütteperioodil

korteri kütmisel juba kuu aja jooksul pärast korteri ostjale üleandmist.

VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokku-

lepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta üleantav asi lepingutingimustele lisaks ka siis,

kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse;

5) põhjendatud on hageja poolt kogu nõuetele mittevastava küttesüsteemi väljavahetamine ja

seoses ilmnenud varjatud puudustega tekitatud kahju hüvitamise nõue. Olulist tähtsust ei oma

asjaolu, et rikke võis esile kutsuda elektrikatkestus, kuna tunnistaja E. Saabergi kinnitusel oleks

ainuüksi katla või selle elektroonikaploki väljavahetamisel küttesüsteemi puudulikkuse tõttu

ilmnenud sama rike uuesti;

6) kostja väited tema kui müüja vastutuse puudumisest seoses sellega, et hageja poolt oli

eelnevalt korter üle vaadatud, ei ole põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud kostja tuginemine

korteri üleandmise aktis 26.11.2006 märgitud pretensioonide puudumisele ning hageja antud

lubadusele hilisemate pretensioonide mitteesitamisest. VÕS § 218 lg kohaselt ei vastuta müüja

asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutin-

gimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. VÕS § 221 lg 2 kohaselt ei või müüja tugineda

kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks

teatanud hagejale tema enda poolt paigaldatud küttesüsteemi ehitamise asjaoludest ja võimalikest

varjatud puudustest. Hagejale kostja poolt üleantud dokumentidelt nähtus tööde teostajana

üksnes OÜ Virgas, kelle töötajate poolt aga paigaldatud küttesüsteemi vastavust ei kontrollitud.

VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või

pidi teada saama. Asjas on kostja enda kinnitusel tõendatud, et hageja teavitas ilmnenud

puudustest kostjat koheselt ning VÕS § 222 lg 1 kohaselt on nõudnud kostjalt kui müüjalt asja

parandamist. VÕS § 222 lg 5 tulenevalt kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei

tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda

müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist;

7) kuna kostja õigustamatult ei nõustunud hageja esitatud pretensioonidega küttesüsteemis

ilmnenud puudustega kahjude korvamiseks ega teinud midagi olukorra parandamiseks, siis oli

hageja õigustatud ise olukorra lahendamiseks küttesüsteemi remontima (asendama) ning on

õigustatud ka nõudma kahjude hüvitamist.

Hageja on nõue ostuhinna alandamiseks on põhjendatud. Hinna alandamine toimub avalduse

tegemisega teisele poolele (VÕS § 112 lg 2). Antud juhul on hageja esitanud sellekohase taotluse

kohtumenetluse käigus nõude muutmise avalduses, mis kohtu hinnangul ei välista veel iseenesest

nõude rahuldamist;

8) hageja ei ole asjas usaldusväärselt tõendanud lepingu eseme mittekohase täitmise väärtust,

mistõttu ei ole ka põhjendatud ostuhinna alandamine 25% ehk vastavalt hageja nõutud summas

35 000 krooni. VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei

saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste

suuruse asjaolusid arvestades kohus. Maakohus pidas põhjendatuks rahuldada hageja nõue

ostuhinna vähendamiseks küttesüsteemi väljavahetamisel kantud ja tõendatud otseste kulutuste

ulatuses, s.o katla ja küttesüsteemi paigaldamise maksumuses summas 22 500 krooni vastavalt

OÜ Fluk Tehnik arvele 08.02.2007 ning küttesüsteemi rikke tuvastamiseks spetsialisti

kohalekutsumiseks 08.01.2007 OÜ-le Virgas tasutud summas 350 krooni, kogusummas

22 850 krooni. Nimetatud summa vastab ostuhinna vähendamisele 15,65% võrra. Ostuhinna

vähendamise summa määramisel võttis kohus arvesse ka asjaolu, et hageja valdusesse jäid varem

paigaldatud radiaatorid, samuti väljavahetatud katel.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. G. Yurieva esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 5. juuni 2008 otsuse

tühistamist osas, milles hagi rahuldati ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata.

Kaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus ebaõigesti alandanud korteri müügihinda varjatud puuduse tõttu. Nii hageja kui

kostja on kinnitanud, et korteri müügi ajal küttesüsteem töötas. Ka maakohus on otsuses

tuvastanud, et selle asjaolu üle vaidlus puudub. Maakohus jättis arvestamata asjaolu, et gaasikatla

garantiiaeg oli kaks aastat ning korteri müümise momendiks oli garantiiaeg lõppenud. Seega on

maakohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 230, pannes küttesüsteemi mittekorrasoleku vastutuse

kostjale. Iga seadme riket ei saa lugeda eseme mittevastavuseks lepingu tingimustele;

2) ei arvestanud maakohus, et hageja rikkus kohtueelses vaidluses VÕS § 220 sätestatut. Kui

hageja leidis, et on ilmnenud eseme mittevastavus lepingu tingimustele, oleks ta pidanud

vastavalt VÕS §-dele 220-222 tuvastama mittevastavuse kompetentse isiku poolt ning esitama

kostjale nõude õigeaegselt. Samuti keeldus hageja gaasikatla Elexia 20 CF ekspertiisi

läbiviimisest;

3) on maakohus põhjendanud otsust ainult tunnistaja E. Saabergi, kes ei ole ei gaasikatelde ega

ka gaasiküttesüsteemide ekspert, oletuste ja arvamustega. E. Saaberg ei ole viibinud hageja

korteris ega üle vaadanud küttesüsteemi. E. Saabergi arvamus, et ühetorusüsteem ei ole lubatud,

on vastuolus apellandi poolt esitatud Tehnokontrolli spetsialisti arvamusega;

4) on ebaõige maakohtu seisukoht, et apellandil ei olnud küttesüsteemi paigaldustööde

läbiviimise ajal projekti. Apellandi esitatud dokumentaalsetest tõendite järgi oli projekt

vormistatud vastavalt sellel ajal kehtinud normidele ja kantud registrisse kohaliku omavalitsuse

poolt;

5) jättis maakohus arvestamata tunnistajate J. Olimpovi ja V. Želnovatõi ütlused, et

ühetorusüsteem on lubatud ning torude ja radiaatorite paigaldamine on lubatud ilma spetsialisti

kaasamiseta.

Samuti

kinnitasid

eelnimetud

tunnistajad,

et

elektririke

Kohtla-Järve

elektrivarustussüsteemis võis põhjustada katla rikke;

6) on maakohus ebaõigesti viidanud VÕS §-le 101, kuna apellant tegutses seaduslikult nii

küttesüsteemi paigaldamisel kui ka oma korteri müümisel. Samuti esitas apellant maakohtule

kõik dokumendid, mis seda tõendavad - projektid, süsteemi vastuvõtmise aktid, sertifikaadid,

skeemid, 21.11.2006 korteriomandi ostu-müügilepingu ning 24.05.2006 maaklerlepingu. Samuti

26.11.2006 koostatud akti, mille järgi võtab hageja korteri vastu ilma pretensioonideta;

7) maakohus ei arvestanud asjaolu, et tunnistaja J. Olimpov oli OÜ Fluk Tehnik juhina otseselt

huvitatud tellimusest kogu küttesüsteemi väljavahetamiseks, mitte aga osaliseks remondiks,

mistõttu ei saa pidada eelnimetatud isiku seisukohti objektiivseteks;

8) maakohus on ebaõigesti rakendanud VÕS § 112, kuna kohustuse mittekohase täitmise

olemasolu ei ole tõendatud.

Arusaamatuks jääb mil moel võttis maakohus arvesse, et hageja valdusesse jäid radiaatorid ja

katel. Otsusest ei nähtu, et radiaatorite ja katla maksumus oleks maha arvestatud lepingu

mittekohase täitmise summast.

Maakohus ei ole arvestanud asjaolu, et hageja paigaldas terve uue küttesüsteemi, selle asemel, et

parandada olemasolev küttesüsteem. Ebaõige ja tõendamata on hageja väide, et gaasikatla Elexia

20 elektroonplatoo väljavahetamine oleks võtnud aega 4 kuud, kuna tunnistajate J. Olimpov ja

V. Želnovatõi ütlustega on tõendatud, et platoo oleks saanud välja vahetada ühe päeva jooksul.

5. T. Trelina vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Viru

Maakohtu 5. juuni 2008 otsuse muutmata jätmist.

Vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik. Apellandi viited VÕS

§-dele 220-222 on alusetud ja on ümber lükatud tunnistajate J. Olimpovi, V.Zelnovatõi ja

E. Saabergi ütlustega.

Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et korterisse paigaldatud küttesüsteem ei omanud

kasutusluba ega polnud registreeritud küttegaasi ohutuse seadusega ettenähtud korras.

Apellant ei esitanud vaatamata korduvatele lubadustele küttesüsteemi projekti kohtule, järelikult

ei ole apellandile projekti olnudki.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu

5. juuni 2008 otsus muutmata.

Vastavalt TsMS § 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

7. Nähtuvalt asja materjalidest, sõlmiti hageja ja kostja vahel 21.11.2006 korteriomandi müügi-

ja asjaõigusleping (tl 19-26). Kostja on korteri hagejale üle andnud 26.11.2006 (tl 50).

VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas

kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele

mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline

küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle

lepingutingimustele mittevastava asja. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas

lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müügilepingu p 2.2.4 kohaselt

"lepingu eseme reaalosaks olev korter vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku

aluseta teostatud ümberehitused, korter on elamiskõlbulik, on ühendatud elektrivõrguga, vee- ja

kanalisatsioonitrassidega ja on ahju- ja lokaalse gaasiküttega“.

Hageja väite kohaselt lakkas korteris olnud gaasiküttel põhinev küttesüsteem töötamast

detsembri lõpus 2006. Kuna müügilepingu p 2.2.4 kohaselt pidi korter olema gaasiküttega ning

see lakkas töötamast, siis vaidluse lahendamisel on vaja tuvastada, kas asi ei vastanud

lepingutingimustele ning kas tegemist oli varjatud puudusega.

Ringkonnakohus leiab, et juhul, kui korteri kütmine toimub gaasiküttega ning see on ka lepingus

fikseeritud ja küttesüsteem läheb rikki ja eluruumi kütmine ei ole võimalik, siis võib olla

tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.

8. VÕS § 218 lg 1 seob müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse

olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal. VÕS § 214

lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Sama on

fikseeritud müügilepingu p-s 6.6.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et gaasikütte süsteemi rike ilmnes detsembri lõpus 2006,

s.o pärast seda, kui asi oli juba hagejale (ostjale) üle antud.

Hageja väitel oli küttesüsteem puudustega juba temale asja üleandmise ajal, kostja on sellele

väitele vastu vaielnud, s. o kostja seisukoha kohaselt vastas küttesüsteem lepingutingimustele.

Asjakohatud on kostja poolt apellatsioonkaebuses esitatud viide VÕS §-le 230 ning väide, et

gaasikatla garantiiaeg oli kaks aastat ning kuna korteri müümise momendiks oli garantiiaeg

lõppenud, siis ei saa panna küttesüsteemi mittekorrasoleku eest vastutust kostjale. Antud juhul ei

ole esitatud kostja vastu VÕS §-st 230 tulenevat nõuet, vaid nõue tema vastu tuleneb

müügilepingust seoses sellega, et asi ei vastanud lepingutingimustele.

9. Kostja väite kohaselt rikkus hageja VÕS § 220 ning ei võtnud tarvitusele abinõusid selleks, et

tuvastatakse asja lepingutingimustele mittevastavus pädeva isiku poolt ja ei esitanud nõuet

õigeaegselt.

VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks ostja poolt müüjale puudusest

teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi.

Samasugune kokkulepe sisaldub müügilepingu p-des 6.8. ja 6.9. Tähtaega tuleb VÕS § 220 lg 1

järgi arvestada alates puudusest teadasaamise ajast. Hageja väitis, et ta sai gaasiküttesüsteemi

mittevastavusest teada detsembri lõpus 2006 ja teatas sellest koheselt kostjale, kelle abikaasa tuli

kohale ja tutvus olukorraga. Ka kostja on ise kinnitanud esimese astme kohtuistungil, et hageja

teatas talle rikkest ja ta abikaasa käis kohapeal (tl 83,107). Samuti kostja enda väite kohaselt on

ta telefoni teel hagejaga probleemist vestelnud (tl 84). Ringkonnakohus leiab, et lähtudes

eeltoodust, ei ole hageja rikkunud VÕS § 220 lg 1, sest teatas koheselt kostjale asja

lepingutingimustele mittevastavusest.

Isegi kui hageja ka ei oleks teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul, kuid teatamata

jätmine on mõistlikult vabandatav, võib hageja VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski

alandada ostuhinda.

Asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamisel ei ole nõutav, et esitatakse müüjale

spetsialisti arvamus selle kohta, milles mittevastavus seisneb.

10. Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja E. Saabergi ütlusi ning apellatsioonkaebuses

esitatud väited ei anna alust neid maakohtust erinevalt hinnata.

Tunnistaja E. Saabergi ütluste kohaselt (tl 213-216) kui gaasikatla Elexia Comfort paigaldamisel

kasutada ühetorusüsteemi, siis katlast väljuva vee ja tagasi tuleva vee temperatuuride vahe on

umbes 5 kraadi ning see võis olla elektroonikaploki rikete põhjuseks, sest toimub katla

ülekuumenemine; ühetorusüsteemi oleks võinud kasutada, kuid siis oleks pidanud konsulteerima

projekteerijaga, antud juhul ei vastanud see nõuetele.

Tunnistaja J. Olimpovi (tl 161-163) ütlustest nähtuvalt ei välista ta, et oleks võinud olla

paigaldatud ka ühetorusüsteem, kuid sel juhul ei saanud korterit kütta, vaid ainult vett

soojendada; ühetorusüsteemi puhul peab olema tagatud kõrgem rõhk (4,5 atm), kuid gaasikatla

Elexia puhul on maksimaalne 2,5 atm.

Tunnistaja V. Zelnovatõi (tl 164-167) ütluste kohaselt oleks õigem olnud paigaldada

kahetorusüsteem, sest ühetorusüsteemi puhul toimib tsirkulatsioon halvasti, radiaatorid võivad

ummistuda ja süsteem lakata töötamast.

Nähtuvalt nimetatud tunnistajate ütlustest, on iseenesest võimalik paigaldada gaasikatlale Elexia

Comfort ühetorusüsteem, kuid sel juhul toimub katla ülekuumenemine, mis võib põhjustada

elektroonikaploki rikke, samuti korteri kütmine on raskendatud, võimalik on vaid saada sooja

vett.

Kuna müügilepingu objektiks oli eluruum, siis asja lepingutingimustele vastavuseks peab olema

võimalik seda kütta ja saada ka sooja vett. Kui küttesüsteem ei võimalda korterit vajalikul määral

kütta, siis on tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega.

Tõendatud ei ole kostja väide, et gaasikatla rikke võis põhjustada avarii elektrivarustuse

süsteemis. Kostja poolt maakohtule esitatud TKK OÜ Tehnokontrollikeskuse 19.10.2007 kirjas

(tl 127-128) ei ole antud arvamust konkreetse juhtumi kohta, vaid on üldsõnaliselt leitud, et kui

küttesüsteem sisaldab elektril töötavaid komponente, siis võivad häired elektrivarustuses

põhjustada ka häireid küttesüsteemi töös. Tunnistaja E. Saabergi ütluste kohaselt on paigaldatud

elektrivoolu pinge kõikumistest tekkida võivate kahjustuste vältimiseks elektriosale vahele

spetsiaalne seade.

11. Ringkonnakohus leiab, et asjas olevate tõenditega (tunnistajate E. Saabergi, J. Olimpovi,

V. Zelnovatõi ütlused; E. Saabergi kirjalik arvamus – tl 172-173) on tõendatud see asjaolu, et

müügiobjektiks olnud korteris oli ebaõigesti välja ehitatud gaasiküttesüsteem, sest oli kasutatud

nn ühetorusüsteemi kahetorusüsteemi asemel ning sellisest puudusest tingituna läks rikki

gaasikatla elektroonikaplokk. Seega ei vastanud asi lepingutingimustele ning mittevastavus oli

olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku ajal ostjale.

VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse

eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Seega

kostja väited selle kohta, et tema poolt paigaldatud küttesüsteem vastas tema arvates nõuetele, ei

vabasta teda vastutusest. Kostja poolt apellatsioonkaebuses viidatud tõendid (küttesüsteemi

kasutusluba nr 3589, soojakoormuse muutmise ja küttele kuuluva korteri jääkpinna arvestus

keskküttesüsteemi täieliku väljalülitamise korral, akt radiaatorite mahavõtmise ja püstikute

isoleerimise

kohta;

13.05.2008

kohtule

esitatud

skeem,

21.11.2006

korteriomandi

ostu-müügileping, 24.05.2006 maaklerleping) ei tõenda seda, et tema poolt oli korteris õigesti

välja ehitatud gaasiküttesüsteem ning gaasikatla rike ei olnud tingitud ebaõigest küttesüsteemist,

vaid mõnest muust põhjusest. Asjaolu, et hageja on korteri 26.11.2006 aktiga vastu võtnud ning

märkinud, et ta ei esita müüjale hilisemaid pretensioone, ei välista müüja vastutust VÕS § 218

lg 1 järgi.

12. Hageja on esitanud kostja vastu ostuhinna alandamise nõude. Kuna kostja oli rikkunud oma

kohustust seeläbi, et müüs lepingutingimustele mittevastava asja, siis oli hageja õigustatud

nõudma õiguskaitsevahendina hinna alandamist. Maakohus on õigesti leidnud, et VÕS §-is 224

sätestatud ostuhinna alandamise piiranguid ei esine ning ringkonnakohus ei korda vastavaid

põhjendusi.

Asjakohased ei ole kostja väited seoses sellega, et kuna tunnistajate J. Olimpovi ja V. Zelnovatõi

ütluste kohaselt oli võimalik elektroonikaplokki välja vahetada ühe päeva jooksul, siis on

ebaõiged hageja väited, et seda tarnitakse neli kuud ja tal puudus alus katla vahetamiseks.

Maakohus on tuvastanud, et hageja teatas kostjale asja puudusest ja tegi ettepaneku asja

parandamiseks. Kostja ise keeldus õigustamatult vastu võtmast hageja ettepanekut asja

parandamise kohta ja seetõttu ei saa ta enam viidata sellele, et asja oleks saanud parandada tema

arvates väiksemate kuludega.

13. Õige on kostja väide, et maakohus on ebaõigesti tõlgendanud VÕS §-s 112 sätestatut, samas

aga ei too see asjaolu kaasa maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamist ja apellatsioonkaebuse

rahuldamist.

Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase

täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase

täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Antud juhul ei ole maakohus otsustanud, millised on kohase ja mittekohase täitmise väärtused,

vaid on ostuhinda vähendanud küttesüsteemi väljavahetamisel kantud kulutuste ning

küttesüsteemi rikke tuvastamiseks spetsialisti kohalekutsumiseks tasutud summa ulatuses ja

arvestanud ka hageja valdusse jäävaid radiaatoreid ja rikkiläinud katelt.

Hageja ei ole esitanud kahju hüvitamise nõuet ning seetõttu on maakohus ebaõigesti arvestanud

ostuhinna alandamisel hageja poolt kantud kulutusi.

Kuna hageja on juba ostuhinna tasunud, siis on tal õigus ostuhinda alandada ja VÕS § 112 lg 3

alusel vähendada makstavat kokkulepitud hinda, nõudes ülemäära makstu tagastamist. Sama

paragrahvi lõike 2 järgi toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.

Maakohus on lugenud hageja poolt kohtumenetluse käigus esitatud hagiavalduse hinna

alandamise avalduseks ning ringkonnakohus nõustub selle seisukohaga.

Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal

lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase

täitmise väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool

võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat

hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega

(mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma

puudusteta (kohase täitmise väärtus).

Kohase täitmise väärtus on asja turuväärtus. Müügihind võib olla väiksem kui asja harilik

väärtus e turuhind, kuid kuna puuduvad andmed selle kohta, et kohase täitmise väärtus oleks

teine, kui lepingus kokkulepitud hind, siis antud juhul on need mõlemad 146 000 krooni.

Maakohtu põhjendustest nähtuvalt on ta tuvastanud, et mittekohase täitmise väärtus on 84,35%

kohase täitmise väärtusest, s.o summaliselt 122 640 krooni. Ringkonnakohus leiab, et kuna

müügiobjektiks on korteriomand, siis juhul, kui korteris ei ole toimivat küttesüsteemi ning

seetõttu ei ole korteri kütmine ja sooja vee saamine võimalik enne vajaliku remondi tegemist, siis

võib selle väärtus olla tõesti 15,65% väiksem kui korras oleva küttesüsteemiga korteril. Seega on

alandatud hind 123 151 krooni (mittekohase täitmise väärtus 123 151 x müügihind

146 000 : kohase täitmise väärtus 146 000). Hageja maksis kostjale müügiobjekti eest

146 000 krooni ja tal on õigus nõuda kostjalt enam makstud 22 849 krooni (146 000 - 123 151)

tagastamist. Maakohtu vaidlustatud otsuse resolutsioonis on märgitud tagasinõutavaks summaks

22 850 krooni ning kuna vahe on ainult 1 kroon, siis ei hakka ringkonnakohus maakohtu otsuse

resolutsiooni muutma.

14. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsiooniastmes kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson