2-08-64515/15 · Pärnu Maakohus Haapsalu kohtumaja Haapsalus

lk 1

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel

Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Külli Mõlder Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2009 Haapsalu Tsiviilasja number 2-08-64515 Hagi ese OÜ Valdeiro hagi Smartcom OÜ vastu üürivõla nõudes Menetlusosalised hageja Osaühing Valdeiro, registrikood 11052141, Karja 27A, 90502 Haapsalu

hageja esindaja Ilmar Pruul, postiaadress Karja 27A, 90502 Haapsalu

kostja Smartcom OÜ, reg.kood 11367258, Haudejaama tee 9, 90401 Ridala vald Lääne mk, postiaadress Tallinna mnt 23 Haapsalu 90509 kostja esindaja Ivar Viira Asja läbivaatamise kuupäev Kirjalik menetlus Resolutsioon Hagi rahuldada. Välja mõista osaühingult Smartcom osaühingu Valdeiro kasuks üürivõlg 34 532,20 (kolmkümmend neli tuhat viissada kolmkümmend kaks krooni 20 senti). Menetluskulud jätta kostja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel, arvates esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. ASJAOLUD Hageja OÜ Valdeiro ja kostja Smartcom OÜ sõlmisid 16.07.2007.a. tähtajatu üürilepingu (lisa 1), mille alusel kasutas kostja üürnikuna hagejale kuuluvaid ruume asukohaga Masti tn 14, Uuemõisa alevik, Ridala vald, Läänemaa. Lepingu alusel tasus kostja üüri 11 894.40 krooni kuus.

lk 2

02.10.2007.a. teatas kostja juhatuse liige telefoni ja e-posti teel hageja juhataja Ilmar Pruulile, et soovib lõpetada üürilepingu Masti tänaval ja ruumid järgmisel päeval 03.10.2007.a. hagejale üle anda (lisa 2). 02.10.2007.a. teatas hageja kostjale e-posti teel (lisa 2) ja 03.10.2007.a. tähitud kirjaga (lisa 3), et vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingule toimub üürilepingu ülesütlemine kirjaliku ülesütlemise teel kolm kuud ette ning juhindudes võlaõigusseaduse § 311 lg 2 loeb hageja üürilepingu kostjaga lõppenuks alates 03.01.2008.a. ning esitab üüriarved kuni nimetatud tähtpäevani. Kostja kordas 02.10.07 soovi ruumid järgmisel päeval üle anda (lisa 2). Eesmärgiga tagada ruumide säilimine, võttis hageja kostjalt 03.10. 2007.a. ruumid ja võtmed vastu (lisa 4). Hageja esitas kostjale üüriarved 2007. aasta oktoobri, novembri ja detsembri kuu eest kokku summas 35 683,20 krooni (lisa 5). Kostja tasus osaliselt oktoobrikuu arve. Hagejal ei ole õnnestunud ruume uuesti välja üürida. 03.01.2008.a saatis hageja tähitud kirjaga (lisa 6) kostjale nõude summas 34 532,20 krooni ning palus võla tasuda 15. jaanuariks 2008.a. 02.10.2008.a esitas hageja nõude maksekäsu kiirmenetluses. Kostja esitas sellele vastuväite ja 10. 11. 2008 esitas hageja kohtusse hagi. Kostja üürivõlg hagi esitamise päeva seisuga on 34 532,20 krooni.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED Vastavalt esitatud hagile /t.l. 15/ on hageja on seisukohal, et kostja rikkus üürilepingu punkti 6.2, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemisest tuleb kirjalikult ette teatada kolm kuud. Võlaõigusseaduse § 312 lg l ja 311 lg l kohaselt tuleb tähtajatu üürilepingu korralisest ülesütlemisest ette teatada vähemalt 3 kuud kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teises ülesütlemistähtajas. Võlaõigusseaduse § 311 lg 2 kohaselt kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping üles öelduks ettenähtud tähtaja möödumisel. Üürniku üüri maksmise kohustuse sätestab võlaõigusseaduse §271. Kostja teade üürilepingu lõpetamise kohta ei vasta ülesütlemisavaldusele VÕS §

325 lg 2 esitatud nõuetele. Kostja ei ole esitanud vastuväidet selle kohta, et tal oli üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Asjaolu, et hageja võttis kostjalt ruumide valduse 03.10.07.a. vastu, ei vabasta kostjat üüri tasumisest VÕS § 311 lg 2 alusel. Hageja poolt ruumide valduse vastuvõtmist ning akti allkirjastamist ei saa TsÜS § 68 lg 3 alusel tõlgendada kui 16.07.2007 sõlmitud üürilepingu lõpetamise kokkulepet. Ruumide vastuvõtmine toimus eesmärgiga kaitsta üüritud ruumide säilivust, kuna kostja kinnitas korduvalt ruumidest väljakolimist järgmisel päeval teate esitamisest. Hageja vaidles nii väljakolimise teate saamisel kui ka hiljem üürilepingu varasema lõpetamise vastu ning teatas, et võtab ruumid vastu vara säilimine eesmärgil. Hageja tahteavaldus sai seega kostjale koheselt teatavaks ning oli mõistetav. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 3 ja § 162 lg 1; VÕS § 8 lg 2 ; § 101 lg 1 p 1;§ 108 lg 1;§ 271; § 311; § 312 lg l;§325 1g. 2 palub hageja:

1. Mõista välja kostjalt OÜ Smartcom hageja OÜ Valdeiro kasuks üürivõlg summas 34

532 eesti krooni 20 senti.

lk 3

2. Mõista välja kostjalt OÜ Smartcom hageja OÜ Valdeiro kasuks menetluskulud summas 2000.00 Eesti krooni.

Hageja leiab, et kostjal puudus üürilepingu ülesütlemiseks etteteatamistähtajata mõjuv põhjus. Kostja ähvardas hagejat, et kui see soovib juriidilist lahingut, leiab kostja põhjuse ülesütlemiseks VÕS-st: kostja e-post (hagiavalduse lisa 2): "seega leian sealt põhjuse ülesütlemiseks ja kui sellest ei piisa, võtan ikka VÕS uuesti ette ka. " Väite, et hageja võttis ruumide valduse vastu ning tegi sellega võimatuks kostjal ruume kasutada, esitas kostja esmakordselt kirjalikus vastuses hagile. Kostja vastuväide on tõendamata. Kõik asjas poolte poolt esitatud dokumentaalsed tõendid kinnitavad, et kostja soovis üürilepingut lõpetada ja kolis ruumidest välja vaatamata sellele, et hageja teatas talle, et arvestab üüri kuni lepingus kokkulepitud etteteatamistähtaja lõpuni. Kostja ei avaldanud soovi jätkata üüritud ruumide kasutamist. Hageja ei oleks selleks talle takistusi teinud, kuna nimetatud ruume ei ole uuesti välja üüritud. Hageja arvates on esitatud asjaoludele kohaldatav VÕS § 311 lg 2. Hageja palub hagi rahuldada summas 34 532,20 krooni hagiavalduses toodud alustel ning toetudes menetluses esitatud dokumentaalsetele tõenditele.

KOSTJA VASTUVÄITED Kostja ei tunnista hagis esitatud nõuet.

02.10 teatas kostja hagejale e-posti ja telefoni teel, et soovib üle anda üüritud ruumid aadressil Masti tn. 14 , Uuemõisa.

02.10 saatis hageja kostjale e-posti teate ( Lisa 2) viidates VÕS paragrahvidele lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tagajärgedest ja võimalusest ruumid vastu võtta 03.10 kuni kella 16.45. Antud teade ei sisalda hageja väidet, et ruumid võetakse vastu tagamaks nende säilimine. Hagejal pole alust väita, et kostja tegevus võiks kahjustada ruumide säilimist. Samuti ei sisalda ruumide üleandmisvastuvõtmise aktis

03.10 (Lisa 4) , et ruumid võetakse vastu vaid nende säilimise eesmärgil. Aktiga anti ruumid tagasi hageja valdusesse ilma lisatingimusteta ja leping loeti sellega mõlemapoolselt lõpetatuks. Hageja väide, et kostjat informeeriti 03.10 tähitud kirjaga (Lisa3) sellest ,et ruumid võetakse vastu vaid vara säilimise eesmärgil ei vasta tõele sest 03.10 olid ruumid juba üle antud kuid vastavasisuline kiri jõudis kostjani 04.10 nagu nähtub postisaadetise väljastuse teatiselt. Kostja tasus esitatud üüriarve oktoobri kuu eest proportsionaalselt kasutatud ajaga.

Võlaõigusseaduse § 271 kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. Kuna üürileandja võttis uuritava asja kasutusvalduse tagasi 03.10 allkirjastatud üleandmis-vastuvõtu aktiga (Lisa 4), ilma lisatingimusteta ja üürnikul ei olnud võimalik seda asja kasutada, siis ei saa ka üürnik tasuda üüri asja eest mida ta ei kasuta ning mille tal puudub kasutusvaldus.

lk 4

Kostja on seisukohal, et andis ruumid 03.10.2007 hagejale üle vastastikusel kokkuleppel. Hagejal ei olnud asja üleandmisel mingeid pretensioone. 04.10.2007 saime kirja teatega hageja pretensioonidest Kui hagejal oleks olnud pretensioone üleandmisel, oleks ta saanud vastavasisulise kirja või teate edastada ruumide üleandmisel või keelduda ruume vastu võtmast. Hageja esitab oma vastuses eeldusi ja omistab dokumentidele tähendusi mis peaks olema kohtu pädevuses. Võlaõigusseaduse § 271 sätestab üürilepingu mõiste millega kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. Kuna üürileandja võttis üüritava asja kasutusvalduse tagasi 03.10 allkirjastatud üleandmis-vastuvõtu aktiga ilma lisatingimusteta ja üürnikul ei olnud võimalik seda asja kasutada , siis ei saa ka üürnik tasuda üüri asja eest mida ta ei kasuta ning millele tal puudub kasutusvaldus. Kuna kostjal ei olnud kasutamiseks asja (ruumi) ja tal puudus ruumile juurdepääs siis palub kostja lugeda üürilepingu lõpetatuks vastastikusel kokkuleppel alates 03.10.2007.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS Kohus, tutvunud asjas esitatud materjalidega, leidis, et esitatud hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele järgmistel põhjustel: VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 16. 07. 2007 sõlmisid nad üürileping (t.l. 18) millega hageja andis kostjale üürile I ja II korruse ruumid Masti tn. 14, Uuemõisa alevikus, Ridala vallas, Läänemaal asuvas hoones. Üürileantud asja üldpind oli 280 m². Üüri suuruseks lepiti kokku 11894,40 krooni kuus.

Leping sõlmiti tähtaega määramata ja lepingu p. 6.2 järgi võis lepingupool üürilepingu üles öelda, teatades sellest kirjalikult ette vähemalt kolm kuud. Lepingu p. 6.3 järgi võis lepingupool mõjuval põhjusel tähtajatu üürilepingu erakorraliselt üles öelda sellest 3 päeva kirjalikult ette teatades. Lepingus toodi ära ka erakorralise ülesütlemise võimalikud põhjused (p. 6.4).

Poolte vahel on tekkinud vaidlus selle üle, kas kostjal oli olemas alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

VÕS § 196 lõike 1 järgi kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel, etteteatamistähtaega järgimata, üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Sama paragrahvi lõike 2 järgi, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel.

lk 5

Lõike 3 järgi ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai.

VÕS § 313 lõige 1 järgi mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §- des 314–319 nimetatud asjaoludel.

Lõike 3 kohaselt üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

02. oktoobril 2007 teatas kostja hagejale @-postiga üürilepingu lõpetamisest ja soovist ruumid üle anda /t.l. 20/. Teatele vastas hageja juhatuse liige Ilmar Pruul, et üürilepingu lõpetamisest tuleb teatada

3 kuud ette ja seetõttu loeb hageja üürilepingu lõppenuks 03. jaanuarist 2007.a.

Kostja oma 02. oktoobri 2007.a. vastuses on viidanud küll muudatustele ja töödele, kuid ei ole midagi täpsemalt lahti kirjutanud. Küll on selles väljendatud seisukohta, et kostja annab järgmisel päeval võtmed üle, e. siis teisisõnu kolib ruumidest välja ja kui vaja, siis leiab selleks ka põhjuse. Lause „kõik edaspidine on väljapressimise maiguline“ väljendas kostja konkreetselt oma arvamust etteteatamise tähtajast kui sellisest.

Oma vastuses hagile on kostja viidanud asjaolule, et hageja võttis peale ruumide vabastamist need üle, teatamata, et võtab need üle ruumide säilimise eesmärgil ega sellest, et omab kostja vastu nõudeid. Kostja @- posti teel saadetud teatele saadetud vastuses on hageja teatanud, et soovib esitada üüriarveid kuni etteteatamise tähtaja lõpuni e. siis veel kolm kuud.

Ka on hageja 03. oktoobri 2007.a. kirjaga teatanud oma nõuetest kostja vastu seoses lepingu ülesütlemisega etteteatamise tähtaega järgimata /t.l. 39/. Kirja sai kostja kätte 04.

10. 2007.a. Kostja ei ole kohtule esitanud ühtki mõjuvat põhjust, mis andnuks aluse lõpetada üürilepingu erakorraliselt, ilma sellest teisele lepingupoolele ette teatamata. Kuna lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks on on vajalik eraldi lepingus või seaduses sätestatud ülesütlemispõhjuse (erakorralise ülesütlemise alus) olemasolu ja kostja ei ole sellise põhjuse olemasolu tõendanud, ei olnud lepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt õigustatud. Ka ei ole tõendatud, et leping lõpetati 03. oktoobril 2007 poolte kokkuleppel. Asja ülevõtmise akt seda ei tõenda. Hageja selgituse kohaselt oli ta sunnitud ruumid üle võtma, kuna kostja lahkus ruumidest, vaatamata nende teatele etteteatamise tähtaja järgimise vajalikkusest.

VÕS § 325 järgi võivad üürileandja ja üürnik eluvõi äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 311 järgi võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega.

lk 6

Sama paragrahvi lõike 2 järgi, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

VÕS § 312 lg. 1 kinnisasja, eluvõi äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

Antud juhul ei ole tõendatud, et pooled oleksid leppinud kokku teisiti. Nii seaduses, kui pooltevahelises lepingus on lepingu ülesütlemisest etteteatamise tähtaeg kolm kuud. Ülesütlemisest teatas kostja 02. oktoobril 2007, s.t. kolmekuuline tähtaeg möödus 03. jaanuaril 2007. Kuigi kostja üürilepingu eset enam kasutada ei soovinud, ei saavutanud ta kokkulepet lepingu teise poole e. hagejaga ja on seetõttu kohustatud tasuma üüri kuni etteteatamise tähtaja möödumiseni.

Ajavahemiku eest oktoober kuni detsember on hageja esitanud kostjale arved nr. 10007

06. 10. 2007 /t.l. 25/ , 11007 01. 11. 2007 /t.l. 26/ ja 12007 03. 12. 2007 /t.l. 27/ . Kostja tasus osaliselt vaid oktoobrikuu üüri. Kostja võlg hagejale on 34 532,20 krooni, mis kuulub hageja kasuks väljamõistmisele eelpool toodud õiguslikul alusel.

Menetluskulud TsMS § 162 lõige 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 järgi asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses.

Seoses hagi rahuldamisega jätab kohus menetluskulud kostja kanda.

TsMS § 174 lõige 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Kohtunik: Külli Mõlder /allkiri/