3-07-826/21 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht

19. detsember 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-826 Haldusasi Ene Riisna kaebus ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni

26. veebruari 2007. a otsuse nr 8617 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 24. oktoobri 2007. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Ene Riisna apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev

8. detsember 2008 Menetlusosalised Kaebuse esitaja: Ene Riisna Vastustaja: ÕVVTK Tallinna linnakomisjon

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Ene Riisna apellatsioonkaebus.

2. Tühistada haldusasjas nr 3-07-826 tehtud Tallinna Halduskohtu 24. oktoobri 2007. a otsus. Teha asjas uus otsus.

3. Tühistada Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni 26. veebruari 2007. a otsus nr 8617.

4. Mõista Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjonilt Ene Riisna kasuks välja menetluskulud summas 17 700 (seitseteist tuhat seitsesada) krooni.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ene Riisna esitas Tallinna Linnavalitsusele avalduse, milles taotles õiguste taastamist tema isa Eduard Riisna (Riismann) poolt renditud kinnisvarale, mis koosnes põlisest rendiõigusest Tallinna linnas asuvale kinnisvarale „XXXXXXXXX XX XX“ (kinnistu nr 126) ühes suvila ja päraldistega, või samale varale rendiõiguse taastamise võimatusel maa asendamist.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna linnakomisjoni 27.02.1995 otsusega nr 5161 tunnistati omandireformi objektiks Tallinnas

3-07-826

2(10) XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX, XX (Harjumaal XXXXX vallas XXXXXXXXX mõisast eraldatud maaüksus „XXXXXXXX XX XX“, endisel kinnistul nr 126) asunud ehitised ja krunt suurusega 2,655 ha. Linnakomisjoni otsuse kohaselt loeti majavaldus võõrandatuks reaalse repressiooniohu tõttu ning maa Riigivolikogu 23.07.1940 deklaratsiooniga natsionaliseerituks. Nimetatud otsuse kohaselt kuulus vara õigusvastase võõrandamise ajal Eduard Riisnale (Riismann), kes vastab omandireformi aluste seaduse (ORAS) §-s 7 toodud nõuetele, ning omandireformi õigustatud subjektiks nimetatud vara osas loeti endise omaniku tütar Ene Riisna.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 05.06.1995 otsusega nr 5660 tühistati varasem otsus ja tehti uus sama sisuga otsus, milles oli muutunud objekti aadress (endise XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX, XX asemel loeti vara asukohaks XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX).

Tallinna Linnavalitsuse 31.08.1995 korraldusega nr 2448-k tagastati Ene Riisnale XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX, endisel kinnistul nr 126 asunud raadiokeskuse hoone (endine suvila), mis anti 01.12.1995 Riikliku Meresidesõlme poolt Ene Riisnale üle. Ene Riisna kinkis 06.08.1999 hoone Enn Roose’le ja loovutas ühtlasi oma nõudeõiguse õigusvastaselt võõrandatud maa osas. Vabariigi Valitsuse 14.09.1999 korraldusega nr 992-k otsustati avalikul enampakkumisel müüa XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX asuv riigile kuuluv pumbamaja. Enn Roose vaidlustas nimetatud korralduse Tallinna Halduskohtus. Kohus jättis kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 25.09.2000 otsusega nr II-3/176/2000 jäeti halduskohtu otsus muutmata.

Enn Roose ja AS Hestlinger sõlmisid 14.07.2000 notariaalse ostu-müügi eellepingu ja ehitise pandilepingu. Kokkuleppe kohaselt pidi Enn Roose müüma XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX asuva õigusvastaselt võõrandatud maa AS-le Hestlinger hinnaga 9 500 000 krooni juhul, kui maa tagastatakse Enn Roosele. Müügihinnast 1 500 000 oli AS Hestlinger poolt lepingu sõlmimise hetkel tasutud notar G. Savisaare deposiitarvele ja lepingu täitmise tagamiseks seati ehitisele (XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX asuv raadiokeskuse hoone, endine suvila) pant.

Vastavalt 15.12.2000 Enn Roose ja AS Hestlinger vahelisele lihtkirjalikule kokkuleppele osales viimane XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX asuva riigile kuuluva pumbamaja avaliku enampakkumise konkursil. Kokkuleppe kohaselt kohustus AS Hestlinger konkursi võitmise ja omandiõiguse ülemineku korral pumbamaja lammutama ja mitte taotlema selle teenindamiseks maa eraldamist. 07.05.2001 müüs riik nimetatud puurkaev-pumbamaja AS-le Hestlinger. 05.03.2002 kuulutas Rapla Maakohus välja AS Hestlinger pankroti. 28.03.2002 testamendijärgse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt päris Ene Riisna annakuna XX.XX.XXXX surnud Enn Roose järelejäänud vara, sealhulgas ka XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX asuva raadiokeskuse hoone ning nõudeõiguse õigusvastaselt võõrandatud maale. 27.09.2002 leidis Rapla Maakohus, et Enn Roose ja AS Hestlinger vahel 15.12.2000 sõlmitud lihtkirjalik kokkulepe on tühine, sest ei ole järgitud seaduses sätestatud notariaalse tõestamise nõuet.

27.09.2002 müüsid AS Hestlinger pankrotihaldurid XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX asuva puurkaev-pumbamaja OÜ-le Martes ja 13.11.2002 esitas OÜ Martes Tallinna Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks.

28.11.2002 esitas Ene Riisna Tallinna Maa-ametile avalduse, milles leidis, et puurkaevpumbamaja on käsitletav tehnorajatisena, mistõttu ei takista see maa täielikku tagastamist Ene Riisnale vastavalt maareformiseaduse (MaaRS) §-le 6 lg 2.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 19.05.2003 otsuses nr 12573 leiti, et linnakomisjoni otsus nr 5660 ei ole õiguspärane. Otsuses on valesti määratud vara endine omanik ning omandireformi objektiks loeti vara, mille tagastamiseks puudus ja puudub seaduslik alus

3-07-826

3(10) ning sellest tulenevalt on õigustatud subjektiks tunnistatud selleks õigust mitteomav isik. Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 2448-k põhineb õigusvastasel linnakomisjoni otsusel ning on seetõttu samuti õigusvastane. Selle otsusega tunnistati kehtetuks linnakomisjoni otsused nr 5161 ja 5660 ja jäeti Ene Riisna taotlus Tallinnas XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX, endisel kinnistul nr 126, asunud ehitiste ja maa tagastamiseks rahuldamata, kuna taotletav vara ei kuulu ORAS § 11 loetletud omandireformi objektide hulka.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21.03.2005 otsusega haldusasjas nr 2-3/51/05 tühistati 19.05.2003 linnakomisjoni otsus nr 12573 põhjusel, et nimetatud otsuse tegemisel tehti kaalutlusviga, mis väljendus otsuse adressaadi usalduse mittearvestamises ning mis võis mõjutada asja otsustamist. Samas märkis ringkonnakohus, et õige on otsuse nr 12573 põhistus, et kehtetuks tunnistatud linnakomisjoni otsus nr 5660 oli õigusvastane, kuna selles oli valesti määratud vara õigusvastase võõrandamise aegne omanik ning omandireformi objektiks loeti vara, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks puudub seaduslik alus ning sellest tulenevalt on omandireformi õigustatud subjektiks tunnistatud selleks õigust mitteomav isik. Riigikohtu halduskolleegium jättis oma 29.09.2005 otsusega nr 3-3-1-43-05 Tallinna Ringkonnakohtu otsuse muutmata.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 26.02.2007 otsusega nr 8617 jäeti Ene Riisna taotlus Tallinnas XXXXXXXXXXXXXXX XXX XX, endisel Harjumaal XXXXX vallas XXXXXXXXX mõisast eraldatud maaüksus „XXXXXXXXX XX XX“, endisel kinnistul nr 126 asunud ehitiste ja maa suurusega 2,655 ha tagastamise kohta rahuldamata, kuna taotletav vara ei kuulu ORAS §-s 11 loetletud omandireformi objektide hulka, ning tunnistati kehtetuks linnakomisjoni 27.02.1995 otsus nr 5161 ja 05.06.1995 otsus nr 5660.

2. Ene Riisna esitas halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 26.02.2007 otsuse nr 8617. Kaebust põhjendati järgmiselt: a) ehitise tagastamise otsuse täitmine suurendas kaebaja usaldust selle kehtimajäämiseks, kuna ta oli akti tagajärjel saanud omandireformi käigus juba osa vara tagasi. Omanikuna on ta teinud maja renoveerimisse suuri rahalisi investeeringuid, sõlminud mitmesuguseid lepinguid jne. Kaebaja elukoht on Xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx, kuid ta on käinud korduvalt Eestis just majaga seonduvates küsimustes, mis on toonud kaasa ka märkimisväärseid kulutusi. Kaebaja elukorraldust on muutnud ka usaldus kehtetuks tunnistatud haldusakti kehtimajäämisele maa osas. Pärast Enn Roose surma sai kaebaja annakuna tagasi nii elamu kui maa tagastamise nõudeõiguse vastavalt 28.03.2002 ja 10.06.2002 testamendijärgse pärimisõiguse tunnistustele. Sellega astus ta Enn Roose asemele ülalviidatud lepingusse AS-ga Hestlinger (pankrotis) ning kohustus kinnistu pärast tagastamist kokkulepitud hinnaga müüma. Tänaseks on leping jätkuvalt jõus ja lepingu p-s 4.5. märgitud ettemaks 1 500

000 kr asub notari deposiidis. AS Hestlinger pankrotihaldurid esitasid kaebajale 24.05.2006 järelepärimise, milles väljendasid soovi pärast maa tagastamist lepingut täita. 27.09.2006 e-kirjaga keeldus AS Hestlinger lepingu lõpetamisest. Pärast Tallinna Ringkonnakohtu 21.03.2005 otsuse jõustumist asjas nr 2-3/51/05 on kaebaja ja vastustaja olnud ühte meelt maa tagastamismenetluse lõpuleviimise osas. Takistuseks oli vaid krundil asuva pumbajaama omaniku vastuseis. Pumbajaama omanik soovis enne maa tagastamist pumbamaja juurde teenindusmaa erastamist ja vaidlus käis valdavalt maa suuruse üle, aga ka selle üle, kas tegu on tehnorajatisega, mis välistab maa erastamise. Kaebaja leiab, et eeltoodud asjaolusid tõendavad näiteks kaebaja 28.03.2006 kiri Tallinna Maa-ametile ja viimase 02.05.2006 vastus kaebajale; b) arusaamatuks jääb, milline on see ülekaalukas avalik huvi, mis väärib rohkem kaitset kui õigustatud subjekti selge usaldus. Vaidlustatud otsusega kahjustatakse avalikku huvi, kuna linn on kohustatud kaebajale hüvitama lepingutest ja toimingutest tulenenud kahju. Kaevatav otsus toob kaasa kaks negatiivset tagajärge linnale: raha kulutamise kahju hüvitamisele ja omandireformi eesmärgist kõrvalekaldumise. Kui

3-07-826

4(10) vaidlustatud haldusakti puhul ei ole võimalik rakendada usalduse kaitset, on tegemist sisutu seadusesättega; c) asjaolust, et põlisrentnikul ei ole õigust maad omandireformi käigus tagasi saada, sai kaebaja teada alles Riigikohtu 29.09.2005 otsusest haldusasjas nr 3-3-1-43-05. Kuni sinnamaani, kokku üle 10 aasta, oli ta seisukohal, et 1995. aasta otsused on õiged ja käitus vastavalt sellele teadmisele. Ei ole ilmnenud ühtegi asjaolu, mis seadnuks kaebaja usalduse kahtluse alla. Pumbamaja omaniku õigusi kaevatav otsus ei kaitse, sest isik võib vastava õiguse olemasolul maad ostueesõigusega erastada sõltumata maa tagastamise taotlusest.

3. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni vastuses paluti jätta kaebus rahuldamata järgmistel põhjustel: a) hiljemalt 2003. aastal ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni otsuse vastuvõtmisest pidi kaebaja olema teadlik põlisrendi ja kruntrendi õiguslikust staatusest. Kaebuse esitaja teadis, et tema isa kasutas maad rendiõiguse alusel ja maa tegelik omanik oli Tallinna linn. Samuti pidi ta teadma, et õigust kasutada maad rendiõiguse alusel omandireformi raames ei taastata ega kompenseerita. Asjaolu, et kaebaja võis pidada nende instituutide näilise sarnasuse tõttu rendiõigust obrokiõiguseks, ei muuda asjaolu, et tegemist on kahe erineva instituudiga; b) isik ei saa tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele, kui ta pidi teadlik olema haldusakti õigusvastasusest. Maa nõudeõigus realiseerub hetkest, mil isik kantakse maa omanikuna kinnistusraamatusse. Kuni selle hetkeni ei ole võimalik maad müüa. Maa osas sõlmitud eellepingust on võimalik teatud tingimustel taganeda. Kaebajal on võimalus vajadusel nõuda kahju hüvitamist. Asjaolu, et isik on teinud eellepingu maa osas, mille omanikuks ta tulevikus lootis saada ning et selle tõttu on tal tekkinud kohustused kolmandate isikute ees, ei saa üle kaaluda seaduslikkuse põhimõtet. Kaebaja ei ole muutnud oma elukorraldust HMS § 67 lg 2 mõistes. Elamu juurde on võimalik seada hoonestusõigus. Kaebaja on endiselt ehitise omanik ja tal on võimalik sinna juurde maad saada ning elamut otstarbekalt kasutada; c) olukord, kus omandireformi käigus tagastatakse maa isikule, kellel selleks igasugune õiguslik alus puudub, on vastuolus omandireformi eesmärgiga; d) avalikku huvi tuleb alati kaaluda siis, kui seadusandja on sellega arvestamise ette näinud.

4. Tallinna Halduskohtu 24.10.2007 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohus põhjendas otsust järgmiselt:

a) kaebaja pidi olema teadlik asjaolust, et tema isal puudus omandiõigus eelnimetatud kinnistule algusest peale ehk teisisõnu alates õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise/kompenseerimise avalduse esitamisest, milles märgitakse, et taotletav vara koosneb põlise rendi õigusest Tallinna linna kinnisvarale „XXXXXXXXX XX XX“, kinnistu nr 126 koos suvila ja päraldistega, mis kuulus enne õigusvastast võõrandamist Tallinna linnale, rendiõigus aga Eduard Riisnale. Avaldusest ja selles sisalduvast taotlusest nähtuvalt soovis Ene Riisna üksnes suvila tagastamist ning rendiõiguse taastamist Eduard Riisna poolt renditud kinnisvarale. Suvila on Ene Riisnale tagastatud ning seda ei ole tühistatud. Rendiõigus ja omandiõigus on erinevates õigusruumides sarnaselt käsitletavad, seega on alusetu Ene Riisna väide, et ta sai teada asjaolust, et põlisrentnikul ei ole õigust maad omandireformi käigus tagasi saada, alles Riigikohtu halduskolleegiumi 29.09.2005 otsusest nr 3-3-1-43-05. Omandireformi aluste seaduses ja maareformi seaduses sätestatu põhjal on õigusvastaselt võõrandatud vara, sh maad omandireformi käigus õigustatud tagasi nõudma üksnes nimetatud vara omanikud või nende õigusjärglased;

b) kohaliku omavalitsuse poolt tehtud viga, mille alusel tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa isikule, kellel selleks seadusest tulenev õigus puudub, võis eksitada kaebajat pikema aja vältel, kuid see ei muuda viga olematuks ja alusetut maa

3-07-826

5(10) tagastamist õiguspärasemaks. Soodustavate haldusaktide kehtimajäämise kaalub üles avalik huvi õiguspärasele haldusele. Haldusorganil on õigus oma viga parandada. Õiguspärasele ootusele ja usaldusele ei saa kaebuse esitaja tugineda, kuna teada oli, et omavalitsus tagastas maa põlisele rentnikule, kellel puudus seesugune õigus. Maa tagastamise otsuste kehtimajäämine läheks käesoleval juhul vastuollu omandireformi mõtte ja eesmärgiga;

c) paljasõnaline ja alusetu on väide, et järgmise sammuna püütakse kaebajalt võtta ka omandiõigust elamule;

d) kaebuse esitaja elab alaliselt Xxx-x ega ole tõendanud, et Eestis käib ta vaid maa tagastamisega seonduvalt. Nõudeõigus on tsiviilõiguslike tehingute objektiks, kuid nõudeõigus iseenesest ei garanteeri omandireformi käigus maa tagastamist, kuna seadus võimaldab vara tagastamise asemel selle kompenseerimist. Nõudeõiguse loovutamisega ei teki isikule, kellele nõudeõigus loovutati, ilmselget garantiid taotletava vara tagasisaamiseks, kuna seadus näeb ette ka vara kompenseerimise;

e) avalik huvi, mis seisneb õiguspärase halduse põhimõtte järgimises ja ootuses, et õigusvastased haldusaktid ei jääks kehtima, kaalub üles kaebuse esitaja ootuse ja usalduse õigusvastaste haldusaktide kehtimajäämisele. Õigusvastase haldusakti kehtimajäämise soovi võib käsitleda kui alusetut rikastumist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

5. Ene Riisna apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja uue otsusega kaebus rahuldada. Apellandi väited on järgmised:

a) kaebuse esitaja ei ole tuginenud väitele, nagu oleks tema isa olnud kinnistu võõrandamise hetkel selle omanik. Juba vara tagastamise taotluse esitamise hetkest 1991. aastal on ta teatanud, et tema isa oli kinnisvara rentnik. Apellant pidas põlisrendisuhet sisuliselt samaks omandisuhtega, mistõttu taotles reformi käigus vara tagastamist;

b) kohtuotsuses tuuakse olulise põhjendusena välja asjaolu, nagu oleks apellant taotlenud maa asendamist või rendiõiguse taastamist. Sellisele asjaolule ei ole varem viidanud ei vastustaja ega ükski kohus. Kohus ei või otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud (TsMS § 436 lg 4). Kogu menetluse kestel on apellandi avaldust mõistetud kui tagastamissoovi. Obrokiseaduse järgi on võimalik kas maa omandisse andmine või kompenseerimine. Seadusandja on ette näinud ka erandeid, mis puudutavad just kruntrentnikke. ÕVVTK keskkomisjon teatas vastustajale, et nõustub Eesti Arhiiviameti 12.12.1994 arvamusega, mille kohaselt peeti apellandi isa vastavaks Balti eraseaduse §-des 1324-1334 toodud õigussuhtele (kruntrendiehk obrokiõigus). Apellant oli keskkomisjoni ja Arhiiviameti seisukohaga tuttav ning teadis, et tema õigustatud subjektiks tunnistamine põhines analoogiale põlisja kruntrendiõiguse vahel;

c) kohtuotsuses viidati toimunud maa tagastamisele. Kaebuse esitajale on tagastatud ehitis, mitte maa. Vaidlustatud haldusaktiga võeti apellandilt ära omandireformi õigustatud subjekti staatus nii maa kui ehitise osas. Hoone on küll reaalselt tagastatud, ent kui tunnistatakse kehtetuks isiku õigustatud subjektiks tunnistamise otsus, siis langeb ära ka tagastamise alus ja hoone tuleks kohustatud subjektile tagasi nõuda kui alusetult saadu. Vastustaja ei ole andnud ühtegi haldusakti, mis kinnitaks, et tema usaldus kaalub ehitise tagastamise suhtes üles seaduslikkuse kaitse argumendi;

d) on jäetud hindamata kaebuse esitaja väited elamuga seotud kulutuste kandmise ja elukorralduse muutuste osas. Elamuga seonduv on käesoleva vaidluse esemeks samavõrra maaga seonduvaga. Maa osas tehtud kulutuste kohta ei ole kaebuse esitajalt kordagi vastavaid tõendeid nõutud. Kui kulutuste tõendamist peeti oluliseks, siis uurimispõhimõttest lähtuvalt oleks tulnud istungil vastavaid tõendeid nõuda. Märkimisväärsete kulutuste olemasolu oli võimalik ka eeldada, kuna teadaolevalt on lennureisid Eesti ja Xxxxxxx xxxxxxxxxxxx vahel kallid, niisamuti detailplaneeringute

3-07-826

6(10) ettevalmistamine, advokaadi abi, krundil toimunud lammutustööd jne. Istungil käsitles kaebuse esitaja põhjalikult maade tagastamise nõudeõigusega seonduvalt tekkinud kulutusi ja elukorralduse muutusi. Kohus võttis selle vaikides teadmiseks ja ka vastustaja esindaja ei teinud mingeid märkusi. Seega puudus käsitletud küsimuses poolte vahel vaidlus;

e) kui nõudeõigus oli seaduse järgi tsiviilõiguslike tehingute objektiks, mida mitmel korral võõrandati, viitab see isikute, sh ka notarite veendumusele, et kaebuse esitaja oli maa osas tunnistatud õigustatud subjektiks õigesti. Iga tehinguga kasvas apellandi usaldus, et maa kuulub tagastamisele. Vaidlustatud haldusaktiga võeti õigustatud subjekti staatus kaebajalt ära ja kohtulikule kontrollimisele kuulub ainult see, kas vastustajal oli õigus varasem, 12 aastat kehtinud haldusakt kehtetuks tunnistada või mitte. Kohtuotsuses on jäetud teostamata kaalutlusõigus ja piirdutakse vaid konstateeringuga, et õiguspärase halduse põhimõte kui avalik huvi on suurema kaaluga kui isiku ootus ja usaldus saada mingeid soodustusi. HMS §-dest 65 ja 66 võib järeldada, et akti õigusvastasus on kõrvaline näitaja ega ole kvalifitseeritav kehtetuks tunnistamise olulise põhjusena HMS § 64 lg 3 mõistes. HMS § 67 lg 2 ja 3 võimaldavad akti tunnistada isiku kahjuks kehtetuks ainult ülekaaluka avaliku huvi olemasolul. Seega ainuüksi haldusakti õigusvastasus ei kujuta endast olulist põhjust ega ülekaalukat avalikku huvi, mis lubaks jätta isiku usalduse kaitse kõrvale ja akti kehtetuks tunnistada. Mingit muud avalikku huvi märgitud ei ole. Asja kaalumisel tuleb arvestada rida olulisi huve, mis viitavad apellandi usalduse tekkele: maa nõudeõigusega ja ehitisega on tehtud käsutustehinguid, vara on päritud, maale on tellitud detailplaneeringu eskiisprojekt, peetud läbirääkimisi krundil asuva pumbamaja omanikega, AS Hestlinger (pankrotis) pankrotihalduritega ja vastustajaga, krundil on lammutatud ja teisaldatud lagunenud hoonete varemed, peetud mitmeid kohtuvaidlusi, kulutatud raha õigusabile, asjaajamisele ja reisimisele, kulutatud apellandi aega, tööd ja vaeva.

6. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu otsusega. Vastustaja jääb varasemate seisukohtade juurde ja märgib lisaks, et käesolev vaidlus ei puuduta ehitist. Ehitise omandiõiguse tekkimisel on lisaks võlaõiguslikule alusele ka asjaõiguslik pool. Isegi, kui apellant mingil põhjusel leiab, et vaidlustatud subjektiotsuse tõttu muutub kehtetuks ka Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 2448-k, siis on olemas kehtiv vara üleandmise akt, mis on ehitise omandiõiguse ülemineku asjaõiguslik alus ning mille kehtivus ei ole seotud subjektiotsuse kehtivusega. Ehitis on apellandi omandis ja sellele tehtud kulutused ei oma seost maa tagastamise küsimusega, sest juhul, kui isik ei saa maad tagasi, seatakse ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus, mis võimaldab tal ehitist otstarbekalt edasi kasutada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Vastustaja on seisukohal, et vaidlustatud haldusakti andmine ei oma mingit mõju ehitise tagastamise küsimusele. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Vaidlustatud haldusaktiga tunnistati kehtetuks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise objekti, selle endist omanikku ja õigustatud subjekti tuvastav haldusakt. Vara koosnes nimetatud otsusest nähtuvalt ehitistest ja maast. Kuigi linnavalitsuse poolt antud ehitise tagastamise korraldus ja asjaõiguslik tehing jäävad käesolevas asjas vaidlustatud haldusakti andmisega kehtima, puudutab varasem kehtetuks tunnistatud otsus ka ehitisi.

Kolleegium sedastab, et ringkonnakohus selgitas juba kohtuasjas nr 2-3/51/05 tehtud kohtuotsuses vastustaja 05.06.1995 otsuse kehtetuks tunnistamisega seonduvat ja märkis, et selle otsuse kehtetuks tunnistamine ei too kaebaja jaoks kaasa ehitise omandiõiguse kaotamist. Siiski tühistas ringkonnakohus tolles asjas vaidlustatud haldusakti ka ehitise tagastamise nõudeõigust puudutavas osas, pidades vajalikuks HMS §-des 64 ja 67 sätestatud asjaolude, sh usalduse kaalumist.

3-07-826

7(10)

Kolleegium leiab seetõttu, et halduskohus asus ebaõigesti seisukohale, et vaidlustatud haldusakt ehitisi ei puuduta ja jättis ebaõigesti ehitise tagastamisega seotud asjaoludele hinnangu andmata.

8. Vaidlustatud haldusaktis leiti, et apellant ei ole muutnud oma elukorraldust seoses ehitise tagastamisega. Hoonet on renoveeritud ja omanik saab sellest renditulu. Kohtumenetluses selgitas vastustaja esindaja, et ehitise tagastamise korralduse ja sellel põhineva asjaõigusliku tehingu kehtetuks tunnistamist ei saa enam taotleda, sest hoonega on tehtud tsiviilõiguslikke tehinguid ning omanik on heauskne. Siiski on vaidlustatud haldusaktis asutud seisukohale, et avalik huvi, et täitevvõimu poolt vastu võetud haldusaktid oleksid õiguspärased, kaalub üles apellandi õiguspärase ootuse haldusakti kehtima jäämisele.

Halduskohus asus seisukohale, et kaebaja oli ise teadlik haldusakti õigusvastasusest ega saanud seetõttu usaldusele tugineda. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu ja jääb oma varasemas viidatud otsuses (punkt 23) väljendatu juurde, et haldusakti õigusvastasus ei olnud ilmne ka vastustajale, kes tellis advokaadibüroost selle kohta ekspertarvamuse, ning selle andmisel tugineti vara tagastamise keskkomisjoni arvamusele. Ka vastustajale olid seejuures vara tagastamise avalduses sisalduvad asjaolud teada. Sellises olukorras ei saa pidada haldusakti õigusvastasust õigusteadmisteta isiku jaoks kuidagi teadaolevaks.

9. Ringkonnakohtu arvates ei ole vastustaja teostanud diskretsiooni nõuetekohaselt ja jättis arvesse võtmata asjaolud, mida HMS § 64 lg 3 kohaselt tuli arvesse võtta, on ebaõigesti käsitlenud apellandi usalduse kaitse vajadust ja omistanud põhjendamatult suure tähtsuse haldusakti õigusvastasusele.

10. Vaidlust ei ole selle üle, et 05.06.1995 otsus oli apellanti soodustav haldusakt. HMS § 64 lg 2 kohaselt otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta haldusakti kehtetuks tunnistama. Lõike 3 kohaselt tuleb kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. HMS § 67 lg 1 kohaselt isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan lisaks ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Lõike 3 kohaselt kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt isiku kahjuks kehtetuks, hüvitatakse isikule varaline kahju, mis tal haldusakti kehtima jäämise usaldamise tõttu on tekkinud või kindlasti tekib.

11. Vastustaja enda selgitustest nähtub, et ehitise omandiõigus jääb apellandile ning vara tagastamise korralduse ega asjaõigustehingu kehtetuks tunnistamine ei ole võimalikud. Kolleegiumi arvates nähtub eeltoodust, et avalik huvi ei saa ehitise osas 05.06.1995 otsuse kehtetuks tunnistamisel seisneda muus kui soovis, et õigusvastased haldusaktid ei kehtiks. Kolleegiumi arvates ei ole aga vaidlustatud haldusaktis hinnatud haldusakti andmisest kulunud aega, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust ja haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust. Kolleegiumi arvates on huvi

3-07-826

8(10) õigusvastase haldusakti kehtetuks tunnistamiseks väiksem, kui haldusakt anti välja palju aega tagasi ning selle õigusvastasus ei olnud selgelt nähtav. Käesoleval juhul eelnes 05.06.1995 otsuse kehtetuks tunnistamisele kohtuotsusega tühistatud haldusakti andmine, kus 1995. a otsuse õigusvastasus tuvastati. Ent oluline on, et ehitise kohta tehti subjektiotsus juba enne nimetatud haldusakti andmist peaaegu kaheksa aastat varem ning tagastamise korraldus on täidetud ja vara üle antud enam kui seitse aastat enne seda. Käesoleva haldusakti andmise ajaks oli õigusvastase otsuse tegemisest möödunud juba üle üheteistkümne ja poole aasta. 1995. a otsuse tegemisele eelnes kolm ja pool aastat kestnud vara tagastamise menetlus, kus küsiti arvamust ka ÕVVTK keskkomisjonilt (vastus vara tagastamise toimiku II kd tl 35-38).

Seisukohale, et apellant sai tugineda usaldusele subjektiotsuse kehtivuse osas, asus ringkonnakohus juba 21.03.2005 otsuse punktis 23.

12. Ringkonnakohtu viidatud lahendis selgitati ka seda, et kulutuste kandmine kaebuse esitaja poolt ei välista iseenesest õigusvastase 05.06.1995 subjektiotsuse kehtetuks tunnistamist kaebuse esitaja kahjuks, kui tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks ei kaalu üles avaliku huvi õigusvastase subjektiotsuse kehtetuks tunnistamiseks (punkt 21) ja kuna ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 05.06.1995 otsuse nr 5660 kehtetuks tunnistamise otsustamine on kaalutlusõiguse alusel linnakomisjoni pädevuses ja ei saa välistada, et kaalutlusõiguse õiguspärasel teostamisel kaaluvad õigusvastase subjektiotsuse kehtetuks tunnistamise poolt kõnelevad asjaolud üle argumendid kehtetuks tunnistamise vastu, ei saa seda kohtuotsust mõista selliselt, et 05.06.1995 subjektiotsust nr 5660 ei tohtinuks kehtetuks tunnistada (punkt 24).

Ent käesoleva haldusakti andmisel ei ole tuvastatud sellist olulist avalikku huvi, mis õigustaks vaatamata apellandi usaldusele 05.06.1995 otsuse kehtetuks tunnistamist ehitisi puudutavas osas.

13. Halduskohus asus seisukohale, et kaebaja ei saa tugineda usaldusele, et subjektiotsus jääb kehtima, ka maa tagastamise nõuet käsitlevas osas. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu kohtuotsuse punktis 8 näidatud põhjustel.

Kolleegium selgitab ka järgmist. Halduskohus märkis, et kaebaja pole tõendanud reaalsete kulutuste kandmist seoses maa tagastamisega. Ringkonnakohtu arvates pidi need asjaolud välja selgitama vastustaja, asudes kaalutlusõiguse alusel 1995. a otsust kehtetuks tunnistama. Sellise kaalutlusõiguse raames pidi ta HMS § 5 lõikes 2 sätestatud uurimiskohustusest lähtuvalt tuvastama, milles apellandi usaldus subjektiotsuse kehtimajäämise suhtes seisnes. Vastasel juhul ei ole võimalik usaldust nõuetekohaselt arvestada. Kohus ei saa vastustaja asemel ise kaalutlusõigust teostades asuda hindama, kas isiku usaldus otsuse kehtimajäämise suhtes on kaalukam avalikust huvist selle tühistamiseks. Kohus saab kontrollida, kas kaalutlusõigust on õigesti teostatud, võttes arvesse kõiki olulisi asjaolusid, ning kas asjakohastele kaalutlusargumentidele on antud õiguspärane hinnang.

Ringkonnakohus peab kaebaja väiteid kulutuste kandmisest usutavaks. Siiski ei piirdu kaalumisel arvesse võetav usaldus haldusakti kehtimajäämiseks üksnes HMS § 67 lõikes 2 nimetatud asjaoludega. HMS § 64 lg 3 nimetab asjaoludena, mida haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustamisel tuleb arvesse võtta, ka haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, samuti muid tähtsust omavaid asjaolusid. Ka HMS § 67 lg 2 nimetatud elukorralduse muutmist saab mõista laiemalt kui üksnes elukoha ja elamistingimuste ümberkorraldamist. See võib tähendada ka vara tagastamise järel igapäevaelus varaga seotud asjaajamiseks piisava aja leidmist. Käesoleval juhul on

3-07-826

9(10) apellant oma usaldust selgitanud kohtumenetluses ning kohus lähtub sellest usalduse kaalukuse hindamisel.

14. Ringkonnakohus peab nii kaebaja usaldust subjektiotsuse kehtimajäämiseks kui ka avalikku huvi veel tagastamata vara mittetagastamiseks olulisteks. Ent vaidlustatud haldusakti tühistamise ka maa tagastamise nõudeõigust puudutavas osas toob kaasa nende vastandlike huvide ebaõige kaalumine ja muude asja lahendamisel oluliste kaalutlusargumentide mittearvestamine.

15. Vaidlustatud haldusaktis viidatakse Tallinna Ringkonnakohtu 02.04.2002 otsusele haldusasjas nr 2-3/165/2002, kus leiti, et avalik huvi, et täitevvõimu poolt vastu võetud haldusaktid oleksid õiguspärased, kaalub üles kaebuse esitaja õiguspärase ootuse haldusakti kehtima jäämiseks. Selle kohtuasja asjaolud ei ole samasugused käesoleva asjaga juba selle poolest, et subjektiotsuse õigusvastasus oli ilmsem (vara tagastamise avaldus esitati mittetähtaegselt), esialgse õigusvastase subjektiotsuse kehtetuks tunnistamine leidis aset neli aastat pärast selle tegemist ning vara tagastamise õigustatud subjektiks ebaõigesti tunnistatud isik ei olnud teinud vara hilisemale kompenseerimisele lootes mingeid kulutusi.

16. Vaidlustatud haldusaktis on oluliseks peetud ka kolmanda isiku huvi. Kolleegium märgib, et ehitise teenindamiseks vajalik maa kuulub erastamisele prioriteetsena ning maa tagastamine ei takista ehitise omanikul selle juurde maad erastada.

17. Vastustaja on seisukohal, et isikul puudub ülekaalukas usaldus subjektiotsuse kehtimajäämise suhtes juba seetõttu, et maad ei ole talle tagastatud ning enne tagastamise korralduse andmist ei saa ta olla kindel maa tagastamises. Samuti leitakse, et apellandil on võimalik saada maa omanikuks muul viisil (nt hoonestusõiguse seadmisega).

Need seisukohad on ekslikud. Ringkonnakohus selgitas varasemas viidatud otsuses, et kaalumisel tuleb arvesse võtta ka seda, kuidas mõjutab subjektiotsuse kehtetuks tunnistamine kaebuse esitaja võimalust saada kinnistul nr 126 asuva ja temale kuuluva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omanikuks. Asjaõigusseaduse § 241 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. AÕS § 5 lg 1 eristab omandit piiratud asjaõigustest, milleks on ka hoonestusõigus. Seega ei ole hoonestusõiguse seadmise kaudu võimalik apellandil maa omanikuks saada, vaid tähtajaline õigus omada kinnisasjal ehitist.

Asjaolu, et maa ei ole veel apellandile tagastatud, ei tähenda seda, et maa tagastamise kohta antud eelhaldusakti õigusvastasuse korral oleks seaduslikkuse tagamise huvi tingimata kaalukam. Maa mittetagastamise risk, mis subjektiotsuse kehtimise usaldust vähendab, ei saa olla seotud nende asjaoludega, mis on juba subjektiotsuse kui siduva eelhaldusaktiga tuvastatud, vaid piirduvad nendega, mis on aluseks mittetagastamisele juhul, kui subjektiotsus jääb kehtima. Riski suurus on subjektiotsuse kehtima jäädes selgemalt hinnatav ning asja materjalidest ei nähtu, et see oleks kuigi suur. Pumbamaja teenindamiseks vajalik maa ka juhul, kui selle juurde maa ostueesõigusega erastamisele kuulub, ei saa olla kuigi suur võrreldes 05.06.1995 otsuses omandireformi objektiks tunnistatud maaga.

18. Vastustaja ei ole kolleegiumi arvates arvesse võtnud või piisavalt arvestanud ka vaidlustatud haldusakti andmise ajaks subjektiotsuse andmisest möödunud aega. Käesoleva otsuse punktis 11 toodud põhjendused seoses varasema haldusakti andmisest

3-07-826

10(10) möödunud ajaga on asjakohased ka subjektiotsuse kehtetuks tunnistamise õiguspärasuse hindamisel maa tagastamise nõudeõigust puudutavas osas.

19. Eelnimetatud kaalutlusvigade tõttu tuleb vaidlustatud haldusakt tühistada ka maa tagastamise nõudeõigust puudutavas osas. Kaebus tuleb seega rahuldada tervikuna.

20. Kuna ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse, tuleb vastustajalt välja mõista apellandi menetluskulud. Halduskohtus esitas apellandi esindaja kantud menetluskulude tõendamiseks advokaadibüroo arve summas 35 400 kr, mille tasumist on kinnitanud advokaat V. Otsmann. Menetluskulude kandmine peab olema tõendatud kuludokumentidega, kust nähtub, et menetluskulud on menetlusosalise poolt reaalselt kantud. Advokaadi kinnitus arvete tasumise kohta ei ole piisav tõend. Sellele seisukohale on Riigikohtu halduskolleegium asunud korduvalt, viimati 20.11.2008 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-47-08. Seetõttu ei mõista ringkonnakohus neid menetluskulusid vastustajalt välja. Apellatsioonimenetluses taotleb apellant menetluskulude väljamõistmist summas 17 700 kr, mis on tasutud OY Asjanajotoimisto Hedman Osborne Clarke Adv. Ab Eesti filiaali 05.11.2007 arve nr 20070225 alusel. Arve tasumine on tõendatud. Kolleegium peab taotlust põhjendatuks ja mõistab selle summa HKMS § 92 lg 1 alusel vastustajalt välja.

Silvia Truman Ruth Virkus Oliver Kask