3-08-636/17 · Tallinna Halduskohus Pärnu kohtumaja

3-08-636

K O H T U O T S U S K O H T U O T S U S K O H T U O T S U S K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL EESTI VABARIIGI NIMEL EESTI VABARIIGI NIMEL EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Kohus Kohus Kohus Tallinna Halduskohus

Kohtukoosseis Kohtukoosseis Kohtukoosseis Kohtukoosseis Kohtunik Annika Vendik

Otsuse tegemise aeg ja koht Otsuse tegemise aeg ja koht Otsuse tegemise aeg ja koht Otsuse tegemise aeg ja koht

15. detsember 2008 Pärnu kohtumaja Haldusasja number Haldusasja number Haldusasja number Haldusasja number 3-08-636 Haldusasi Haldusasi Haldusasi Haldusasi AS C kaebus, milles kaebaja taotleb: - tühistada Pärnu Linnavalitsuse 11.03.2008 kirjas sisalduv keeldumine R asuvate mitteeluruumide erastamisest; - kohustada Pärnu Linnavalitsust kahe kuu jooksul uuesti läbivaatama AS C avaldus R asuvate mitteeluruumide erastamiseks; - väljamõista vastustajalt kaebaja poolt kantud kohtukulud Asja läbivaatamise kuupäev Asja läbivaatamise kuupäev Asja läbivaatamise kuupäev Asja läbivaatamise kuupäev

20. november 2008 Menetlusosalised Menetlusosalised Menetlusosalised Menetlusosalised

Kaebaja AS C esindajad juhatuse liige T. V ja vandeadvokaat Ljudmila Tamar, Vastustaja Pärnu Linnavalitsuse esindaja Katri Pruul RESOLUTSIOON RESOLUTSIOON RESOLUTSIOON RESOLUTSIOON

Juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 6:

Jätta rahuldamata AS C kaebus haldusasjas nr 3-08-636.

Edasikaebamise kord Edasikaebamise kord Edasikaebamise kord Edasikaebamise kord Juhindudes HKMS § 31 lg 4:

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavaks tegemisest 15. detsembril 2008. Menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, tuleb teha hiljemalt tähtaja viimasel päeval

ASJAOLUD ASJAOLUD ASJAOLUD ASJAOLUD

11.03.2008 Pärnu Linnavalitsuse kirjaga teatati AS-le C, et Pärnus R asuva mitteeluruumi puhul ei ole tegemist erastamisele kuuluva ruumiga (tl 11 pöördel). 03.04.2008 esitas AS C kohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 11.03.2008 kirjas sisalduvale keeldumisele Pärnus R asuva mitteeluruumi erastamise kohta (tl 5-8).

3-08-636

09.04.2008 määrusega lahendati kaebaja taotlus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks (tl 39- 41). 27.05.2008 esitas vastustaja vastuväited kaebusele (tl 49-51).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja selgituste kohaselt on ta R asuvate ruumide üürnik 01.12.1997 sõlmitud rendilepingu alusel ning esitas 30.11.2001 Pärnu Linnavalitsusele avalduse kaupluseruumide erastamiseks. Rendilepingut on mitmel korral pikendatud. Kaebaja on pidevalt esitanud järelepärimisi antud ruumide erastamise lahendamiseks. Kuid 25.02.2008 otsustas Pärnu Linnavalitsus vaidlusalused ruumid võõrandada avalikul kirjalikul enapakkumisel. 11.03.2008 edastati kaebajale vastus tema järelepärmisele ning teatati, et ruumid ei kuulu erastamisele. Kaebaja hinnangul on talle mitteeluruumide erastamine põhjendamatult ja õigusvastaselt viibinud ning rikub tema õigust saada mitteluruumid enda omandisse seaduses ettenähtud korras ja täheaegadel. Erastamisavalduse esitamise ajal kehtis mitteeluruumide erastamise seadus, mille kohaselt loeti elamuks hoonet, kus asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga. Avalduse esitamis ajal ületas vaidlusaluses hoones eluuruumide pind mitteeluruumide pinna. Katlamaja oli elamu teenindamiseks vajalik abiruum, ning ei tule arvesse elamu mõiste defineerimisel. Kaebaja väidetel oli tegemist elamuga mitteeluruumide erastamise seaduse mõttes ning kaebaja kasutuses olevad ruumid on erastamise objektiks. Vaidlusalused ruumid olid kohaliku omavalitsuse omandis antud seaduse jõustumise ajal. Kaebaja kasutab antud ruume alates 01.12.1997 rendilepingu alusel. Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 erastamisele mittekuuluvate mitteleuruumide nimekirjas R asuvaid ruume ei olnud. 25.06.2003 moodustati R elamus korteriomandid. Kuigi seadus ei näe ette konkreetset tähtaega erastamistoimingute läbiviimiseks, tuleb need teha mõistliku aja jooksul. Mitme aasta vältel on vastustaja loonud ettekujutuse, et kaebaja probleemiga tegeletakse. Kui vastustaja leidis, et ruumid ei kuulu erastamisele, oleks tulnud sellest kaebajat informeerida. Erastamisest keeldumine tuli kaebajale üllatusena.

Vastustaja esitatud kaebust ei tunnista. Vastustaja selgituste kohaselt on R asuvate eluruumide üldpinnaks 271,7 m2 ning mitteeluruumide pindala 251,6 m2 , millele tuleb lisa katlamaja üldpinnaga 69,9 m2. Mitteeluruumide erastamiseks mitteeluruumide erastamise seaduse alusel peavad ruumid vastama kahele tingimusele: ruumid peavad olema mitteeluruumid ja need peavad asuma elamus. Vaidlus puudub selles osas, et kaebaja poolt taotletavad ruumid on mitteeluruumid. Kuid vastustaja hinnagul ei ole R näol tegemist elamuga. Pärnumaa Hooneregistri poolt väljastatud õiendite kohaselt nähtub, et katlamaja (soojasõlm) on ehitise osa ning selle pindala on arvestatud R asuvate mitteeluruumide pinna hulka. Mitteeluruume abiruumist eristab fakt, et abiruum on mõeldud just elamu teenidamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks ning see moodustab osa korteriomandite üldpinnast. Katlamaja on kantud omaette mitteeluruumina hooneregstrisse hiljemalt 06.12.2000 ning alates 17.10.2003 korteriomandina kantud kinnistusse. Kaebaja omandas selle 04.10.2006. Kui tegu oleks olnud abiruumiga, ei oleks olnud võimalik seda võõrandada omaette korteriomandina. Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 otsuses ei olnud R asuvaid mitteeluruume märgitud põhjusel, et nimetatud otsusega määrati ära mitteeluruumid, mis ei kuulu erastamisele mõjuvatel põhjustel üldistes huvides. R asuv mitteeluruum ei ole kunagi olnud erastamise objektiks. Vastustaja hinnangul oli kaebaja teadlik, et vaidlusalune ruum ei kuulu erastamisele, kuna tegemist ei ole elamus paikneva mitteeluruumiga. 30.11.2001 esitas kaebaja taotluse ruumide erastamiseks, kuid sel ajal ei olnud võimalik üheselt sellele vastata, sest selleks puudus Hooneregistri poolne vajalik tõend. Pärast vastava kinnituse saamist teavitati kaebajat telefoni

3-08-636

teel, et taotletud ruumid ei kuulu erastatavate objektide hulka ning vastustaja oli kuni kohtuvaidluseni arvamusel, et antud asjaolu üle vaidlust ei ole. Vastustaja hinnangul ei ole kaebaja tõendanud oma väiteid selle kohta, et ta on teinud pidevalt järelepärimisi ruumide erastamise küsimuses, vastustajal taolised andmed puuduvad. Kaebaja poolt lisatud e-maili kirjavahtusest alates 20.11.2007 on näha, et poolte vahel arutati antud ruumide võõrandamist, mitte erastamist.

KOHTU PÕHJENDUSED KOHTU PÕHJENDUSED KOHTU PÕHJENDUSED KOHTU PÕHJENDUSED

Kaebaja esitas kohtule kaebuse, milles kaebaja taotleb 11.03.2008 kirjas toodud otsustuse, erastamisest keeldumine, tühistamist. Esitatud taotlus on kooskõlas HKMS § 6 lg 2 p 1. Kaebus on postitatud 03.04.2008 vastustaja 11.03.2008 otsustusele. Seega on kaebus esitatud HKMS § 9 lg 1 sätestatud tähtaja jooksul. Arvestades eeltoodut on kaebus lubatav.

Kaebaja väidetel on ta pöördunud vaidlusaluste mitteeluruumide erastamise küsimustes korduvalt järelpärimistega Pärnu Linnavalitsuse poole selguse saamiseks ruumide erastamise küsimuses ning mitme aasta vältel on loodud kaebajale ebaõige ettekujutus, et asjaga tegeletakse (tl 7). Kaebaja selgituste kohaselt ei ole tal esitada tõendeid oma väidete tõendamiseks, sest käis ise linnavalitsuses kohapeal ja asjaajamine toimus suuliselt (tl 77). Samuti puuduvad vastustajal tõendid selle kohta, et kaebaja on esitanud tihti päringuid mitteeluruumide erastamise kohta, kuid vastustaja on seisukohal, kui kaebaja esitas suuliselt küsimusi, siis talle ka kõigi eelduste kohaselt vastati suuliselt (tl 78) Seega saab kohus kaebaja väidetele pidevate järelpärimist ja kaebajal tekkinud ettekujutusele asjaga tegelemise osas anda hinnangu kohtu toimikusse esitatud tõendite põhjal.

Pärnumaa Hooneregister on saatnud 28.11.2001 Pärnu Linnavalitsusele vastuse, mille kohaselt ei väljasta register tõendit Pärnus R asuva hoone kohta, kuna andmed hoones asuvate mitteeluruumide osas vajavad täpsustamist (tl 123). Asjas ei ole vaidlust selle üle, et antud vastusest oli teadlik T. V, mida kinnitab märkus vastusel, samuti T. V oma meilis 15.01.2008 (tl 15, 16). 20.11.2007 on T. V küsinud linnavalitsuselt seisukohta R ruumide rendilepingu sõlmimise ja antud ruumide võõrandamise osas (tl 13). 26.11.2007 edastas T. V täiendava järelepärimise, millele vastati linnavalitsuse poolt 27.11.2007 ning teatati, et on vormistatud otsus üürilepingu sõlmimise kohta ning märgiti, et linnavara müügi eelarve koostamisel on arvestatud R korteriomandi võõrandamisega (tl 14). 15.01.2008 T.

V´i järelepärimisele ruumide erastamise kohta, saadeti 11.03.2008 kaevatav vastus (tl 11, 11 pöördel). Eeltoodust selgub, et 2001. aasta seisuga ei olnud Pärnu R hoones asuvate mitteeluruumide osas korrektseid registriandmeid ja sellest informeeriti T. V´it. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et peale antud hooneregistri õiendi väljastamist oleks kaebaja pöördunud vastustaja poole taotlusega/järelepärimistega seoses erastamisega. Samuti ei ole asjas esitatud tõendeid selle kohta, et vastustaja on kinnitanud kaebajal erastamisõiguse olemasolu ja/või ruumide osas erastamiseks vajalike toimingute läbiviimist.

Uuesti pöördus T. V linnavalitsuse poole seoses sellega, et tema pool kasutavate ruumide osas lõppes rendilepingu kehtivuse tähtaeg (01.12.1997 sõlmitud rendileping kehtis algselt kuni 01.11.2002, mida pikendati 2002. aastal viieks aastaks) ja ning ruumide kasutamiseks oli vaja sõlmida uus leping. Kui lähtuda sellest, et kaebaja 20.11.2007 pöördumise tegelikuks eesmärgiks oli kaebaja väidetel ruumide erastamise küsimuse lahendamine, siis hinnates järelepärimise sisu, ei selgu sellest erastamises küsimuses pöördumine (tl 13). Üheselt arusaadav pöördumine erastamisküsimuses on T.

V´i poolt tehtud 15.01.2008 (tl 15), antud pöördumisele saadeti vastus 11.03.2008 (tl 11, 11 pöördel).

3-08-636

Lähtudes eeltoodust ei ole kohtu hinnangul leidnud tõendamist kaebaja väited selle kohta, et ta on pöördunud vaidlusaluste mitteeluruumide erastamise küsimustes aastate jooksul korduvalt järelepärimistega linnavalitsuse poole ning mitme aasta vältel loodi linnavalitsuse poolt kaebajale ettekujutus, et asjaga tegeletakse.

Pärnu Linnavolikogu 20.09.2001 otsusega nr 65 on mitteeluruumide erastamise seaduse § 2 lg 4 alusel määratud erastamisele mittekuuluvad mitteeluruumid, kuna neist laekuv tulu on vajalik linna funktsioonide täitmiseks ja üldsusele vajalike teenuste osutamiseks (tl 55-56). Antud nimekirjas ei ole R asuvat ehitist. Mitteeluruumide erastamise seaduse § 2 lg 4 kohaselt on kohaliku omavalitsusüksuse volikogul õigus määrata vastavalt riigi või kohaliku omavalitsusüksuse omandis olevad mitteeluruumid, mida ei erastata mõjuvatel põhjustel üldistes huvides. Nimetatud valitsusasutus või volikogu on kohustatud mitteerastamise otsuse ja erastamisest keeldumise põhjuse avalikustama ajalehes, kus avaldatakse kohaliku omavalitsusüksuse ametlikud teated. Asjaolu, et viidatud sätte alusel kasutas volikogu oma õigust ja määras kindlaks erastamisele mittekuuluvad mitteeluruumid, ei tähenda kohtu hinnangul veel seda, et ülejäänud kohaliku omavalitsusüksuse omandis olevad mitteeluruumid kuuluvad igal juhul erastamisele. Seetõttu ei saanud kaebajal tekkida pärast 20.09.2001 otsuse nr 65 vastuvõtmist õiguspärast ootust R asuvate mitteeluruumide erastamiseks.

Kaebaja hinnangul tuleb R asuvatele ruumide koosseisule anda hinnang mitteeluruumide erastamise seadus jõustumise seisuga. Selle aja seisuga ei eksisteerinud juriidilises mõttes soojussõlme ruume ning kõik hilisemad toimingud ei oma tähtsust (tl 76). Mitteeluruumide erastamise seadus jõustus 21.07.1995. Käesoleva seadusega üleandeks on määrata kindlaks riigi või riigi äriühingu või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, omandis olevates elamutes erastamisele kuuluvad mitteeluruumid, erastamise õigustatud subjektid, kord, kohustatud subjektid ja tingimused.

Viidatud seaduse § 3 kohaselt on mitteeluruumi erastamise õigustatud subjektiks erastamisseaduse paragrahv 3 1. lõikes sätestatud isikud. Mitteeluruumide erastamise seadusest kui õigusnormide kogumist tuleb eristada erastamisõigust kui teatavale isikule kuuluvat ja konkreetse vara erastamise suhtes esinevat subjektiivset õigust. Mitteeluruumide erastamise õiguse tekkimise ja selle õiguse üldisema realiseerimise eelduseks on vastavate suhete reguleerimine õigusnormidega, kuid konkreetsel isikul tekib mitteeluruumi erastamiseõigus üksnes teatavate juriidiliste faktide alusel.

Kui mitteeluruumi ostu(ees)õigust omav isik puudub või ta ei kasuta oma ostu(ees)õigust, erastatakse mitteeluruum avalikul enampakkumisel. Seega tekib mitteeluruumide erastamise õigus isikul, kes on esitanud vastava avalduse. Kuna arvates avalduse esitamisest on võimalik hinnata kas isik vastab mitteeluruumi erastamise õigustatud subjekti tunnustele, saab ka erastamise objektile anda hinnangu vastava avalduse esitamisest, mitte mitteeluruumide erastamise seadus vastuvõtmisest. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles osas, et avalduse vaidlusaluste ruumide erastamiseks esitas kaebaja 30.11.2001.

Mitteeluruumide erastamise seaduse (redaktsioon 29.11.2000-01.01.2004) § 2 lg 1 alusel on käesoleva seaduse kohaselt erastamise objektiks elamus asuv mitteeluruum koos selle suurusele vastava muu osaga elamust, mis on riigi või kohaliku omavalitsusüksuse või riigi äriühingu või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, omandis. Elamuks käesoleva seaduse mõttes loetakse hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga.

Pärnumaa Hooneregister on R asuva ehitist iseloomustavad andmed edastanud Pärnu Linnavalitsusele 06.12.2000 (tl 32-34).

3-08-636

Ehitist iseloomustavate andmete kohaselt on hoones eluruumide pinda kokku 271, 7m2 ja mitteeluruumide pinda 321 m1 (tl 34). Seega on R asuvas hoones eluruumide üldpinda vähem kui selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinda ning seetõttu ei ole tegemist hoonega, mida saab lugeda elamuks mitteeluruumide erastamise seaduse § 2 lg 1 mõttes. Kaebaja kinnitusel ei ole ta Pärnumaa Hooneregistri poolt 06.12.2000 väljastatud teatist vaidlustanud. Tulenevalt eeltoodust ei ole Pärnus R asuv mitteeluruum (kauplus) erastamise objektiks lähtudes mitteeluruumide erastamise seadusest.

Kaebaja hinnangul oli hoones asuv katlamaja (69,9 m 2) elamu teenindamiseks vajalik abiruum mitteeluruumide erastamise seaduse § 2 lg 3 mõttes, seega ei tule antud ruum arvesse elamu mõiste defineerimisel (tl 6). Mitteeluruumide erastamise seaduse § 2 lg 3 sätestab, et mitteeluruumiks käesoleva seaduse tähenduses ei ole elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks ettenähtud abiruumid, mida erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Eluruumide erastamise seadus § 3 lg 1 alusel on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter ja lg 3 alusel abiruumid, mis asuvad elamus või elamuga ühisel krundil. Käesolevas asjas kogutud tõendite kohaselt on R asuv mitteeluruum üldpinnaga 251,6 m2 (M 7) ja mitteeluruum üldpinnaga 69,9 m2 (M8) osas moodustatud reaalosana korteriomandid, mis ei ole ühegi majas asuva korteriomandi osaks (tl 34, 38, 54). Seega ei olnud antud hoones asuvad mitteruumid ettenähtud erastamiseks korteriomanikele ja neid ruume ei erastatud korteriomanikele eluruumile vastava muu osa koosseisus ning seetõttu ei ole R asuv mitteeluruum üldpinnaga 69,9 m2 (M8) abiruumiks erastamise seaduse §

2 lg 3 mõttes.

Samuti on oluline märkida, et Pärnu Linnavalitsuse 25.02.2008 korraldusega nr 132 on otsustatud võõrandada korteriomand R reaalosana mitteeluruum nr M 7 üldpinnaga 251 m2 avalikul kirjalikul enampakkumisele (tl 25). Antud korraldust vaidlustatud ei ole ning see on jõustunud. AS C osales enampakkumises ning võitis selle. Seega sai kaebaja kauplusena kasutatud mitteeluruumide omanikuks enampakkumise teel „Linnavara valitsemise korra“ alusel.

Hinnates asjas kogutud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses ei riku Pärnu Linnavalitsuse 11.03.2008 kirjas sisalduv otsustus R mitteeluruumide erastamisest keeldumise kohta kaebaja õigusi kaebuses märgitud asjaoludel. Lähtudes eeltoodust on kaebus põhjendamata ja rahuldamisele ei kuulu.

Kaebaja esitas taotluse asjas kantud kohtukulude hüvitamiseks (tl 72-74, 79). HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega ei kuulu kaebaja taotlus kohtukulude hüvitamiseks rahuldamisele.

Annika Vendik Kohtunik