3-06-1281/57 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Oliver Kask, Viive Ligi Otsuse tegemise aeg ja koht 20. november 2008, Tallinn Haldusasja number 3-06-1281 Haldusasi Indrek Mandre, Rein-Lembit Palipea ja Meelis Palipea kaebus Tallinna Maa-ameti viivituse Tallinnas Xxxxxx xx x maa ostu-müügilepingu sõlmimisel õigusvastaseks tunnistamiseks ja Tallinna Maa-ameti kohustamiseks sõlmida kaebajatega nimetatud maa ostu-müügileping ning Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korralduse nr 464-k tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 30.01.2008 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Indrek Mandre, Rein-Lembit Palipea ja Meelis Palipea apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 6. november 2008 Menetlusosalised Kaebajad – Indrek Mandre, Rein-Lembit Palipea ja Meelis Palipea Vastustajad – Tallinna Maa-amet ja Tallinna Linnavalitsus

RESOLUTSIOON

Rahuldada apellatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Halduskohtu 30.01.2008 otsus ning teha asjas uus otsus, millega: 1) Tühistada Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korraldus nr 464-k. 2) Tunnistada õigusvastaseks Tallinna Maa-ameti tegevus, mis seisnes 27.06.2006 kaebajatega maa ostu-müügilepingu mittesõlmimises. 3) Kohustada Tallinna Maa-ametit otsustama kaebajatega Xxxxxx xx x maa ostumüügilepingu sõlmimist 30 päeva jooksul otsuse jõustumisest arvates. Mõista Tallinna Linnavalitsuselt Indrek Mandre, Rein-Lembit Palipea ja Meelis Palipea kasuks välja menetluskulud kokku 240 krooni.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

3-06-1281

2(9) ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 15.01.1992 lubati Tallinna Ida Rajoonivalitsuse määrusega nr 8 omanikul müüa pooleliolev individuaalelamu aadressil Xxxxxx xxx x Indrek Mandrele, Meelis Palipeale ja Rein-Lembit Palipeale ning määrati anda müügilepingu sõlmimise korral nende kasutusse individuaalelamuehituskrunt aadressil Xxxxxx xxx x suurusega 1240 m2.

30.01.1992 omandasid I. Mandre, M. Palipea ja R-L. Palipea notariaalse ostu-müügi lepingu alusel igaüks 1/3 mõttelise osa Xxxxxx x asuvast majavaldusest, mille koosseisus on põlenud ühekordne 1 toaga elamu vundament ja pesuköögi seinad. 25.06.1992 koostati akt nr 279 ehituskrundi looduses eraldamise kohta, mille kohaselt I. Mandrele, M. Palipeale ja R-L. Palipeale anti kasutamiseks Xxxxxx x ehituskrunt suurusega 1240 m2 ja mis kehtib maa kasutamisõiguse alusena kuni maareformi käigus maa omandisse andmiseni.

22.12.1997 esitasid kaebajad Tallinna Linnavalitsusele nimetatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse.

Tallinna Linnavalitsuse 04.06.1998 korraldusega nr 3613-k määrati Tallinnas Xxxxxx xx x asuvate ehitiste teenindamiseks vajalik krunt pindalaga 1240 m2 ja sihtotstarbega elamumaa, otsustati erastada see maa ostueesõigusega kaebajatele, igaühele 1/3 mõttelises osas, ning kohustati neid tasuma maa ostuhind 37 200 krooni enne ostu-müügilepingu sõlmimist ning tasuma ka erastamise eeltoimingute teostamise ja erastamise korraldaja kulud korralduses näidatud pangaarvele. Nimetatud korralduse alusel registreeriti 26.08.1998 katastriüksus Harju Maakatastris, katastritunnus 78403:315:0910.

20.03.2002 tasus M. Palipea enda 1/3 maa ostuhinna 12 400 EVP krooni Harju Maavalitsusele. 06.06.2005 tasus I. Mandre enda 1/3 maa ostuhinna 14 200 EEK ja kõigi erastajate eest erastamise eeltoimingute teostamise ja erastamise korraldaja kulud 386.- krooni. 06.06.2005 – 07.06.2005 tasus R.-L. Palipea enda 1/3 maa ostuhinna 14 200 EEK.

23.09.2005 toimus Xxxxxx xx x asuvate ehitiste ja ümbruse paikvaatlus. Maareformi seaduse § 6 lg 31 rakendamise komisjon otsustas 18.10.2005, et Xxxxxx xx x ehitised vastavad maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 3 esitatud tingimustele, samuti otsustati teha omanikule ettekirjutus enne lepingu sõlmimist korraldada ehitise registreerimine Riiklikus Ehitisregistris ning korrastada maakasutus.

28.09.2005 esitasid avaldajad Riiklikule Ehitusregistrile taotluse vara kandmiseks registrisse, taotlusele ei vastatud.

20.10.2005 teatas Tallinna Maa-amet oma kirjaga nr 5-9/5573, et ehitusregistri andmed on endiselt korrastamata ning andis tähtaja maa ostu-müügilepingu sõlmimist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks.

22.06.2006 kirjalikus pöördumises Tallinna Linnavalitsuse ja Tallinna Maa-ameti poole taotlesid kaebajad, et nendega sõlmitaks Xxxxxx x maa ostu-müügileping hiljemalt 27.06.2006 ja teatataks aeg, millal ilmuda lepingut sõlmima. 26.06.2006 teatas Tallinna Maaameti jurist Monika Pihlak I. Mandrele telefoni teel ning avaldajate esindajale Neeme Tõrvale ka e-kirja teel, et avaldajad on kutsutud 27.06.2006 kell 11:00 Xxxxxx xx x maa ostumüügilepingut sõlmima.

3-06-1281

3(9) 27.06.2006 kell 11:00 ilmusid kaebajad ning nende esindaja N. Tõrv Tallinna Maa-ametisse Xxxxxx xx x maa ostu-müügilepingut sõlmima, kuid lepingut ei sõlmitud. Tallinna Maa-amet teatas 27.06.2006 neile, et Riigi Maa-amet on 27.06.2006 elektronkirjas palunud teavet Xxxxxx x maa ostueesõigusega erastamise senise menetluse kohta. Sellega seoses ei pidanud Tallinna Maa-amet otstarbekaks lepingu sõlmimist ja lubas, et maa ostu-müügi lepingu sõlmimine otsustatakse sama aasta augustikuu jooksul.

2. I. Mandre, M. Palipea ja R-L. Palipea esitasid 27.06.2006 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Maa-ameti viivituse Tallinnas Xxxxxx xx x maa ostu-müügilepingu sõlmisel õigusvastaseks tunnistamiseks ning Tallinna Maa-ameti kohustamiseks sõlmida kaebajatega nimetatud maa ostu-müügileping. Puuduvad sisulised takistused Xxxxxx x asuva maa ostu-müügilepingu sõlmimiseks.

3. Tallinna Maa-amet palus oma vastuses kaebusele jätta kaebus rahuldamata. Arvestades Xxxxxx xx x maa ostueesõigusega erastamise korralduse vastuvõtmisest ja maatüki Maaametis registreerimisest möödunud aega, on Tallinna Maa-ametil põhjendatud õigus ja kohustus kontrollida lepingu sõlmimise aluseks olevaid õiguslikke ja faktilisi asjaolusid. Tallinna Maa-amet peab enne lepingu sõlmimist selgitama maa riigi omandisse jätmise asjaolusid ning ootama ära Tallinna Linnavalitsuse seisukoha maa riigi omandisse jätmise taotluse osas. Vastustaja vältis valeotsuse tegemise riski ning seetõttu ei olnud lepingu sõlmimine 27.06.2006 võimalik.

4. Riigi Maa-amet esitas 04.10.2006 vastuse kohtunõudele, milles märkis, et maa riigi omandisse jätmise menetlus on peatatud kuni maavanema järelevalve tulemuste selgumiseni ning keskkonnaministrile ei ole maa riigi omandisse jätmise otsustamiseks esitatud vastavaid dokumente. Harju maavanema 06.10.2006 esitatud vastuses on märgitud, et maavanem on algatanud 18.09.2006 järelevalve tulenevalt Riigi Maa-ameti 13.09.2006 esitatud seisukohast, mille kohaselt Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 3613-k ei ole seadustega kooskõlas.

5. 21.03.2007 võttis Tallinna Linnavalitsus vastus korralduse nr 464-k, millega tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 04.07.1998 korraldus nr 3613-k, kuna avalduste esitajad ei teinud õigeaegselt maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikke toiminguid ning taotletaval maal puuduvad ehitised MaaRS tähenduses, ning jäeti rahuldamata kaebajate 22.12.1997 esitatud avaldused Xxxxxx xx x asuva maa ostueesõigusega erastamiseks.

6. Kaebajad I. Mandre, R-L. Palipea ja M. Palipea esitasid 29.04.2007 Tallinna Halduskohtule kaebuse, millega paluvad tühistada Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korraldus nr 464-k ning liita kaebus haldusasjaga nr 3-06-1281. Kaebajad on teinud kõik erastamistoimingud, tasunud maa ja erastamise toimingute eest ning ilmunud sõlmima ostumüügilepingut kutses näidatud ajal. Vaidlustatavast korraldusest ei saa aru, milliseid toiminguid ei ole nad õigeaegselt teinud.

Juhul, kui seadus või praktika on vahepeal muutunud, siis ei tohiks seda kaebajate suhtes tagasiulatuvalt rakendada, sest see rikuks nende õigusi ja õiguspärast ootust. Xxxxxx x asuvat ehitist ei saa tunnistada tagasiulatuvalt erastamiskõlbmatuks, sest see rikuks õiguskindluse põhimõtet.

7. Tallinna Halduskohtu 10.05.2007 määrusega võeti kaebus menetlusse ja liideti haldusasjaga nr 3-06-1281. Nimetatud määrusega tunnistati vastustajaks Tallinna Linnavalitsus.

3-06-1281

4(9) 8. Tallinna Linnavalitsus palus oma vastuses jätta I. Mandre, R-L.Palipea ja M. Palipea kaebus Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korralduse nr 464-k tühistamiseks rahuldamata. Ainuüksi asjaolu, et maa ostueesõigusega erastamiseks vajalik korraldus on vastuvõetud, ei anna veel alust maa omanikuks saamiseks.

Xxxxxx xx x maa ostu-müügilepingut ei ole võimalik sõlmida, sest kohalik omavalitsus peab eeltoimingute ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajalikku maad erastamiseks taotletakse, on reaalselt ka olemas ja vastab MaaRS-s sätestatud ehitisele kehtestatud kriteeriumitele. Kohalik omavalitsus saab ja võib määrata tähtpäeva ainult selliste lagunenud ja kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks, mille kordategemine on MaaRS mõttes ka reaalselt võimalik. Kaebajate 30.01.1992 sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei asunud maaüksusel ehitisi. Kui hoonest on järele jäänud ainult vundamendi jäänused või kui ehitis on varisenud või varisemisohtlik, siis ei saa linnavalitsus määrata enam tähtpäeva hoone kordategemiseks, sest siis oleks tegu juba uue hoone ehitamisega. Antud juhul ei ole Tallinna Linnavalitsus ehitise kordategemiseks tähtpäeva määranud. Riigikohtu 15.12.2004 otsuse nr 3-3-1-57-04 kohaselt tuleb tagastamisnõudeta maal paikneva lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise omanikke kohelda võrdselt nendega, kelle lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitised paiknevad tagastamistaotlusega maal.

9. Tallinna Halduskohtu 18.12.2007 kohtuistungil täpsustasid kaebajad oma lõplikke taotluseid, paludes kohtul tuvastada Tallinna Maa-ameti õigusvastane tegevus, tühistada vaidlustatud korraldus ja kohustada omavalitsusorganit sõlmima kaebajatega erastamislepingud.

10. Tallinna Halduskohtu 30.01.2008 otsusega jäeti I. Mandre, R-L. Palipea ja M. Palipea kaebused rahuldamata. Kohtu põhjendused olid järgmised:

Ei ole vaieldav, et Tallinnas Xxxxxx xx x ei asu hoonet ei ehitusseaduse (EhS) ega MaaRS mõttes, samuti ei ole kaebajatele seaduslikus korras välja antud ehitusluba ehitiste püstitamiseks ning põlenud ehitise taastamiseks kinnitatud ehitusprojekti kohta puuduvad samuti igasugused andmed. Seega on krundil asuvate vundamentide näol tegemist rajatisega. Arvestades asjaolu, et Xxxxxx xx x asuv vara ei ole ei ehitatav ega kasutatav ning juba 1992. aastal käsitati seda varena, on kohtu arvates mõistetav, et Xxxxxx x objekti kandmist ehitisregistrisse ei ole toimunud ei andmesiirde korras ega kaebajate avalduse alusel.

Arvestades Xxxxxx xx x maa ostueesõigusega erastamise korralduse vastuvõtmisest ja maatüki registreerimisest Maa-ametis möödunud aega, oli vastustajal igati põhjendatud õigus kui ka kohustus kontrollida lepingu sõlmimiseks aluseks olevaid õiguslike ja faktilisi asjaolusid. Sellest tulenevalt oli vastustaja õigustatud viima läbi nii paikvaatlust, arutama küsimust komisjonis kui ka nõudma ehitiste registreerimist riiklikus ehitisregistris ja maakasutuse korrastamist. Pärast MaaRS § 6 lg 31 jõustumist 22.03.1999, on vastustaja teinud piisavalt jõupingutusi selleks, et kaebajad, vaatamata nendepoolsele ükskõiksusele, saaksid siiski Xxxxxx x maa erastada.

Lepingu sõlmimata jätmine 27.06.2006 ei saanud tulla kaebajatele üllatusena, sest 29.05.2006 kirjas nr 5-9/5573 teatas Tallinna Maa-amet I. Mandrele, et riikliku ehitisregistri andmed on endiselt korrastamata, ning palus tal kõrvaldada Xxxxxx xx x maa ostu-müügilepingu sõlmimist takistavad asjaolud hiljemalt 27.06.2006. Samas viitega MaaRS muudatustele hoiatati ka, et kui I. Mandre nimetatud tähtajaks neid takistavaid asjaolusid ei kõrvalda, siis kaotab ta Xxxxxx xx x maa erastamise õiguse. Kui Tallinna Maa-ametit milleski süüdistada,

3-06-1281

5(9) siis eelkõige selles, et ta andis kaebajale jätkuvalt lootust maa ostu-müügilepingu sõlmimiseks, kuigi maa erastamist võimaldavat ehitist ei olnud, ja ei talitanud juba varem resoluutselt pärast linnapoolsete hoiatamiste, et isikud kaotavad erastamisõiguse, kui nad ei tasu ostusummat ega tee muid nõutavaid toiminguid, täitmata jätmist kaebuse esitajate poolt.

Arusaamatu on komisjoni otsustus, et Xxxxxx xx x ehitised vastavad MaaRS § 6 lg 3 esitatud tingimustele. Isegi sel juhul, kui vaidlusaluse maa ostu-müügileping kuuluks kaebajatega sõlmimisele, ei oleks alust rääkida ka pärast I. Mandre, M. Palipea ja R-L. Palipea poolt nõutavate summade tasumist (07.06.2005) Tallinna Maa-ameti õigusvastasest viivitusest, arvestades paikvaatluse tulemusi, ehitise andmete puudumist ehitusregistris ning hiljem algatatud järelevalvemenetlust, samuti Xxxxxx xx x maa riigi omandisse jätmise menetlust.

Õiguspärast ootust saab või tuleb rakendada juhul, kui asjaolud ja õigusnormid muutuvad õigustatud isikust sõltumatult ja isik ei ole saanud oma õigusi õigeaegselt realiseerida avaliku võimu kandja süül. Antud juhul ei ole aga mitte Tallinna Maa-amet õigusvastaselt viivitanud kaebajatega maa ostu-müügilepingu sõlmimisega enne põhimõttelisi seadusmuudatusi 1999. ja 2000. aastal, vaid kaebajad on ise oma tegevusetusega põhjustanud olukorra, kus lepingu sõlmimine enne 2005. aasta suve ei olnud ühelgi juhul võimalik. Selleks ajaks kehtisid aga juba 5 aastat uued seadussätted. Seega puudub igasugune alus rääkida õiguspärasest ootusest, et kaebajatele kuuluks ikka veel kohaldamisele Tallinna Linnavalitsuse 04.06.1998 korralduse nr 3613-k andmise ajal kehtinud seadus. Kohtul puudub alus Tallinna Maa-ameti kohustamiseks sõlmida kaebuse esitajatega Tallinnas Xxxxxx xx x asuva maa ostumüügileping.

Kuna vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korraldus nr 464-k on antud samadel põhjustel, mille tõttu Tallinna Maa-amet ei saanud sõlmida kaebuse esitajatega Tallinnas Xxxxxx xx x asuva maa ostu-müügilepingut, siis on korralduse otsustused sisuliselt õiguspärased sama põhjendusega, millele kohus osundas Tallinna Maa-ameti viivitust hinnates. Tallinna Linnavalitsus ei eita, et tegemist on kaalutlusõiguse alusel antud korraldusega. Vaatamata asjaolule, et ehitiste juurde ei saanud hetkel maad erastada, oli Tallinna Linnavalitsusel võimalus määrata tähtaeg ehitise kordategemiseks. Kaevatud korralduses ei ole põhjendatud, miks antud juhul ei saa ehitise kordategemiseks tähtaega määrata, samuti ei ole viidatud ka Riigi Maa-ameti 13.09.2006 ettekirjutuses ega Harju maavanema 30.11.2006 ettepanekus väljendatud sellekohastele seisukohtadele ja väljendatud nendega nõustumist. Kohus leiab, et kaevatud korraldust andes on Tallinna Linnavalitsus Harju maavanema ettepanekut aktsepteerinud. Nii Riigi Maa-ameti kui ka Harju maavanema tõlgendus „ehitise kordategemisele“ on õige ning antud juhul on sisuliselt õige ka Tallinna Linnavalitsuse poolt tähtaja määramata jätmine.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

11. I. Mandre, R-L. Palipea ja M. Palipea apellatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 30.01.2008 kohtuotsus osas, millega jäeti kaebus rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised:

Vaidlust ei ole selles, et korraldus nr 3613-k oli selle andmise ajal õiguspärane; et kaebajad omandasid 30.01.1992 sõlmitud notariaalse ostu-müügilepinguga ehitised, millised olid ehitistena ka kantud Tallinna Hooneregistrisse ning et korraldus nr 464-k, millega tunnistatakse kehtetuks apellantide kahjuks varasem korraldus nr 3613-k, peab olema antud kaalutlusõiguse alusel.

3-06-1281

6(9)

Kaebajatel on Xxxxxx x maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel õigus maa erastamise menetluse lõpuleviimisele avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Avalduse esitamise ajal vastasid Xxxxxx x asuvad põlenud ühekordne elamu, pesuköögi vundament ja pesuköögi seinad ehitise mõistele MaaRS § 6 lg 3 ja § 22 lg 1 tähenduses ja selle asjaoluga on nõustunud ka vastustajad ja halduskohus. Avalduse esitamise ajal ei olnud MaaRS-s veel § 6 lg 3l ega lg 33 sätet. Need muudatused hakkasid kitsendama apellantide kui Xxxxxx x ehitiste kaasomanike õigusi ja võimalusi maa erastamiseks võrreldes avalduse esitamise aja seisuga. Asjaolu, et seadusandja ei ole ette näinud eeltoodud sätete osas üleminekusätteid nendele isikutele, kelle suhtes oli maa ostueesõigusega erastamise menetlust alustatud enne seadusemuudatusi, ei luba uusi kitsendavaid sätteid rakendada selliselt, et see toob kaasa isikutele varasema maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamise.

Korraldus nr 464-k on motiveerimata ja selle andmisel ei ole Tallinna Linnavalitsus teostanud kaalutlusõigust. Maavanema ja Maa-ameti dokumente ning nendes toodud seisukohti ei saa pidada korralduse nr 464-k motiveeringuks ning halduskohtu ja vastustajate vastupidine seisukoht on väär. Kaebajad leiavad, et vastustaja ei ole vaidlustatud korralduse andmisel kaalutlusõigust üldse teostanud, kuigi see oli vastustaja kohustuseks tulenevalt HMS §-ist 64 lg 2.

Haldusakti, mis andmise ajal oli õiguspärane, isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks tunnistamise alused on sätestatud HMS §-is 66 lg 2 p-s 1-4. Korraldus nr 464-k ei ole korralduse nr 3613-k kehtetuks tunnistamise aluse osas kontrollitav.

Antud olukorda ja asjaolusid arvestades ei kaalu avalik huvi mingil juhul üles apellantide erahuvi Xxxxxx x maa ostueesõigusega erastamiseks. Korraldusest nr 464-k ei nähtu, milles seisneb Tallinna Linnavalitsuse avalik huvi korralduse nr 3613-k kehtetuks tunnistamiseks. Arusaamatuks jääb, kuidas oleks Tallinna linnas asuva väikeelamumaa riigi maareservi arvamine olnud põhjendatud avaliku huviga.

Kaebajad ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et Tallinna Maa-amet ei ole õigusvastaselt viivitanud kaebajatega Xxxxxx x maa müügilepingu sõlmimisega. Tallinna Maa-ameti poolt tuleb õigusvastaseks viivituseks lugeda viivitust arvates päevast, mil Tallinna Maa-amet kutsus kaebajaid maa müügilepingu sõlmimisele, so arvates 27.06.2006, kuid kohale saabudes keelduti põhjendamatult müügilepingu sõlmimisest.

Põhjendatud ei ole halduskohtu etteheide, et kaebajad on ise venitanud erastatava maa eest tasumisega ja seetõttu müügilepingu sõlmimise venimisega. Korralduses nr 3613-k ega ka õigusaktides ei olnud sätestatud, millise aja jooksul tuleb maa müügihind ja erastamise korraldamise kulud tasuda. Kaebajad tasusid maa müügihinna vastavalt oma rahalistele võimalustele ja majanduslikule olukorrale ning ei ole pahatahtlikult venitanud ühtegi toimingut.

12. Tallinna Linnavalitsuse kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele palutakse jätta I. Mandre, R-L. Palipea ja M. Palipea apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja leiab, et halduskohtu otsus on õiguspärane ja põhjendatud ning kohus ei ole vääralt kohaldanud materiaalõiguse norme. Tallinna Maa-amet ei ole õigusvastaselt viivitanud kaebajatega Xxxxxx xx x asuva maa ostu-müügilepingu sõlmimisel, kuna maa ostu-müügilepingu sõlmimine oli takistatud üksnes ja ainult kaebajate enda tegevusetuse tõttu. Tallinna Linnavalitsus on seisukohal, et korraldus nr 464-k on kooskõlas seaduste ja teiste õigusaktidega, olemasolevate Tallinna Maa-ametile esitatud andmetega ning sellest tulenevalt

3-06-1281

7(9) on nimetatud korraldus õiguspärane. Tegemist oli juba pikka aega lagunenud ehitistega, mis juba omandamisel olid oluliselt lagunenud, mitte aga hoonetega, mida oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Arvestades ostu aega ja asjaolusid, asub vastustaja seisukohale, et nimetatud tehingud on tehtud teadlikult ja äritegemise eesmärgil. Xxxxxx xx x asuva hoone näol on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitisega, mida ei käsitleta ehitisena MaaRS mõttes.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Ringkonnakohus hindab esmalt Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korralduse nr 464-k õiguspärasust (I), seejärel analüüsib, kas Tallinna Maa-amet viivitas õigusvastaselt maa erastamise müügilepingu sõlmimisega (II) ning kas on alust kohustada Tallinna Maa-ametit kaebajatega vastavat müügilepingut sõlmima (III). Viimaks jagab ringkonnakohus menetluskulud (IV).

I

14. Korraldusega nr 464-k tunnistas Tallinna Linnavalitsus kehtetuks kaebajatele maa erastamise õiguse andnud haldusakti: 04.06.1998 korralduse nr 3613-k. Vaidlust ei ole selles, et korraldus nr 3623-k oli andmise ajal õiguspärane. Nimelt sätestas sel ajal kehtinud MaaRS § 6 lg 3, et hoone või rajatis MaaRS tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis planeerimisja ehitusseaduse § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. MaaRS muudatused, millele tugines vastustaja korralduse nr 464-k andmisel, jõustusid 22.03.1999 ning hiljem.

15. Kuigi MaaRS ei viita otsesõnu HMS-le, tuleb ka maareformimenetluses haldusaktide kehtetuks tunnistamisel hea halduse põhimõttest tulenevalt lähtuda HMS-s sätestatud eeldustest. HMS § 66 lg 2 kehtestab alused, millal saab haldusakti, mis oli andmise ajal õiguspärane, tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks. Kaebajate puhul võib asjakohane olla HMS § 66 lg 2 p 2: haldusorganil oleks olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude tõttu või hiljem muudetud õigusnormi alusel välja andmata ja avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaalub üles isiku usalduse, et haldusakt jääb kehtima.

Ringkonnakohus ei nõustu vastustaja ja halduskohtuga, et arvestades Xxxxxx xx x maa ostueesõigusega erastamise korralduse vastuvõtmisest möödunud aega ning muudatusi seadusandluses, oli Tallinna Maa-ametil õigus ja kohustus enne maa ostu-müügilepingu sõlmimist kontrollida lepingu sõlmimise aluseks olevaid asjaolusid. Selleks, et vastustajal lasuks nimetatud kohustus, peaks see tulenema seadusest. Vastavale normile ei ole vastustaja viidanud. Vastustajal on küll õigus kontrollida enda poolt antud haldusaktide õiguspärasust, kuid andmise ajal õiguspäraseid ning adressaate soodustavaid haldusakte saab vastava kontrolli tulemusena kehtetuks tunnistada eelviidatud HMS § 66 lg 2 alustel.

HMS § 66 lg 2 p 2 nõuab, et haldusakti kehtetuks tunnistamiseks peab esinema avalik huvi, mis kaalub üles isiku usalduse haldusakti kehtima jäämiseks. Korraldusest nr 464-k ei nähtu, milline on see avalik huvi, millega on vastustaja korralduse andmisel arvestanud. Korraldusest ei tulene, et vastustaja oleks üldse vastavas osas kaalutlusõigust teostanud. Ringkonnakohus leiab, et riigi huvi arvata vaidlusalune krunt riigi maareservi ei ole selliseks avalikuks huviks, mis õigustaks soodustava haldusakti kehtetuks tunnistamist kaebajate kahjuks. Seega on korraldus nr 464-k vastavas osas õigusvastane.

3-06-1281

8(9)

16. HMS § 66 lg 2 p 3 lubab haldusakti kehtetuks tunnistada ka juhul, kui haldusaktiga on seotud lisakohustus ja isik ei ole seda täitnud. Korralduses on 464-k on vastustaja esile toonud, et kaebaja ei ole teinud õigeaegselt maa ostueesõigusega erastamiseks vajalikke toiminguid. Korralduse kohaselt tasusid kaebajad korralduses märgitud ostuhinna alles 2002. ja 2005. aastal. Takistusena oli veel esile toodud, et Xxxxxx x ehitised ei ole registreeritud riiklikus ehitusregistris.

Korralduses nr 3613-k ei olnud märgitud aega, mille jooksul peavad kaebajad tasuma maa ostuhinna, seda tuli teha „enne maa ostu-müügilepingu sõlmimist“. Tasumise aega ei sätesta ka maa ostueesõigusega erastamise kord. Samuti ei määranud vastustaja pärast korralduse nr 3613-k andmist kaebajale tähtaega maa ostuhinna tasumiseks. 27.11.2005 jõustus MaaRS muutmise seaduse § 22, mille kohaselt tuli maa ostu-müügileping sõlmida seitsme kuu jooksul, so hiljemalt 27.06.2006. Isik, kes mõjuva põhjuseta ei sõlmi nimetatud ajaks lepingut, kaotab maa erastamise õiguse. Kaebajad tasusid viimase osa maa ostuhinnast 2005. aasta juunikuus, olles seega enne 27.06.2006 kõrvaldanud vastava omapoolse takistuse. Järelikult on ringkonnakohtu hinnangul alusetu korralduses nr 464-k tehtud viide ostuhinna tasumisele alles 2002. ja 2005. aastal.

Korraldusest nr 464-k ei tulene, milline õiguslik tagajärg on asjaolul, et Xxxxxx x ehitised ei ole registreeritud riiklikus ehitusregistris. Ringkonnakohus leiab, et isegi juhul, kui Xxxxxx x asuvate varede puhul on tegemist ehitistega, mida kehtiva regulatsiooni kohaselt ehitusregistrisse ei kantagi, ei saa see välistada maa ostu-müügilepingu sõlmimist. Haldusakt, millega siduvalt tunnustati kaebaja õigust maa erastada, on korraldus nr 3613-k. Tegemist oli andmise ajal õiguspärase haldusaktiga ning sel ajal olid Xxxxxx x ehitised kantud hooneregistrisse. Maa ostu-müügilepingu sõlmimine kujutab endast sisuliselt korralduse nr 3613-k täitmist. Täitmise ajal ei ole üldjuhul määrav, kas säilinud on korralduse nr 3613-k andmise ajal kehtinud olukord (välja arvates HMS § 66 lg 2 p 2 aluse olemasolul). Asjaolu, et vastustajal on võimalik lepingut sõlmida ka ilma vastavate kannete olemasoluta, tõendab kaudselt ka see, et vastustaja kutsus kaebajad 27.06.2006 lepingut sõlmima.

17. Lähtuvalt eeltoodust leiab ringkonnakohus, et korralduses nr 464-k ei ole välja toodud aluseid, mis õigustaksid korralduse nr 3613-k kehtetuks tunnistamist. Vastustaja ei ole kohaldanud nõutavat kaalutlusõigust. Tegemist on seega õigusvastase haldusaktiga, mis tuleb tühistada.

II

18. Halduskohus ja vastustaja on ebaõigesti viivituse hindamisel analüüsinud nii vastustaja kui kaebajate käitumist kogu erastamismenetluses. Kaebajad on viivitusena, mille õigusvastaseks tunnistamist nad taotlevad, käsitlenud aga üksnes vastustaja tegevusetust, mis seisnes 27.06.2006 maa ostu-müügilepingu sõlmimisele mitteilmumises. Seega tuleb kohtul kontrollida, kas põhjused, miks kaebajatega 27.06.2006 lepingu sõlmimine edasi lükati, on asjakohased. Ringkonnakohus leiab, et kaebajatel on põhjendatud huvi eraldiseisva tuvastamisnõude läbivaatamiseks. Nimelt ei ole välistatud vaidlusaluse viivitusega kaebajatele kahju tekitamine.

19. Kaebajatele selgitati 27.06.2006, et lepingu sõlmimine lükati edasi Riigi Maa-ameti 27.06.2006 pöördumise tõttu, kus paluti teavet Xxxxxx x maa ostueesõigusega erastamise senise menetluse kohta. Vastustaja ei pidanud lepingu sõlmimist otstarbekaks.

3-06-1281

9(9) Ringkonnakohus leiab, et Riigi Maa-ameti elektronkiri, kus paluti saati korraldus nr 3613 ning küsiti, kaugel on krundi erastamine, ei saanud kaasa tuua lepingu sõlmimise edasilükkamist. Tallinna Maa-ameti 27.06.2006 kirjast kaebajatele ei selgu, miks on lepingu sõlmimist peetud ebaotstarbekaks. Riigi Maa-ameti sama päeva elektronkirjas pole tehtud ühtegi viidet sellele, et maa erastamine kaebajatele võiks olla õigusvastane. Riigi Maa-ameti pöördumine oli eeldatavasti tehtud seoses MaaRS muutmise seaduse §-s 22 sätestatud tähtaja saabumisega (hiljemalt 27.06.2006 pidid olema sõlmitud kõik maa ostu-müügilepingud) ning Riigi Maaameti huviga taotleda erastamata jäänud maa arvamist riigi maareservi. 27.06.2006 edastatigi vastustajale maa riigi omandisse jätmise taotlus. Olukorras, kui isik soovib maa erastamist ning riik maa arvamist maareservi, on lähtuvalt MaaRS § 20 lg-st 1 esimus maa erastamise taotlusel.

Lähtuvalt eeltoodust oli 27.06.2006 toimunud viivitus maa ostu-müügilepingu sõlmimisel õigusvastane ning kaebus tuleb vastavas osas rahuldada.

III

20. Arvestades käesoleva otsuse osades I ja II väljendatud ringkonnakohtu seisukohti, on põhjendatud ka kohustamiskaebuse rahuldamine. Kuigi erastamiskorralduse alusel maa ostumüügilepingu sõlmimine ei toimu kaalutlusõiguse alusel, leiab ringkonnakohus, et rahuldada tuleb kaebajate taotlus vastustaja kohustamiseks vaadata kaebajate erastamisküsimus uuesti läbi, so otsustada maa ostu-müügilepingu sõlmimine. Nimelt ei saa kohtumenetluse kestvust silmas pidades välistada, et ilmnenud võivad olla mingid uued takistused erastamiskorralduse täitmiseks, nt mingi oluline avalik huvi, mis erastamismenetluse lõpuleviimise välistab. Kohtuotsus, millega vastustajat kohustatakse konkreetselt maa ostu-müügilepingut sõlmima, piirab põhjendamatult vastustaja sellekohast otsustusõigust.

Selleks, et kohtuotsus oleks efektiivselt täidetav, tuleb kohustuse täitmiseks määrata tähtaeg. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul on piisavaks ajaks 30 päeva.

IV

21. Kaebajad on menetluskuluna tasunud riigilõivu. Halduskohtus kaebajad menetluskulude hüvitamist ei taotlenud. Seega saab ringkonnakohus kaebajate kasuks välja mõista üksnes apellatsioonimenetluses tasutud riigilõivu 240 krooni.

Kaire Pikamäe

Oliver Kask

Viive Ligi