2-07-50018/17 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-07-50018

K O H T U O T S U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

Tartu Maakohtu kohtunik Margit Jõgeva

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. november 2008. a Tartu

Tsiviilasja number

2-07-50018

Tsiviilasi

L.L. hagi T.T. vastu kaasomandi lõpetamiseks

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

-

hageja L.L.

-

hageja lepinguline esindaja Katrin Johanson (JKP

Õigusbüroo OÜ; asukoht Pepleri 23-11, 51003 Tartu);

-

kostja T.T.

-

kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Pürn

(Advokaadibüroo Sirje Must; asukoht Õpetaja 9, 51003

Tartu).

Kohtuistungi toimumise aeg

20. oktoober 2008. a

Protokollija

kohtuistungisekretär Astrid Sägi

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada L.L. hagi T.T. vastu kaasomandi lõpetamiseks.

2. Lõpetada kaasomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna

kinnistusjaoskonna registriossa nr 2562503, ja mille kaasomanik ½ suuruses mõttelises

osas on L.L. ja ½ suuruses mõttelises osas on T.T..

3. Anda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriossa

nr 2562503

kantud

korteriomand

(katastritunnus

79508:044:0012)

L.L.

ainuomandisse.

4. Kohustada L.L. välja maksma T.T. rahaline hüvitus temale kuulunud kaasomandi osa

eest summas 245 461 (kakssada nelikümmend viis tuhat nelisada kuuskümmend üks)

krooni ja 30 (kolmkümmend) senti.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud T.T. kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul,

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED (tl 4-7)

Hagiavalduse kohaselt on poolte kaasomandis korteriomand asukohaga X 44 korter 3 (kööktuba

suurusega 34 m2) Tartus, turuväärtusega 300 000 krooni. Hagejale kuulub ½ mõttelist osa ja kostjale

½ mõttelist osa eelpool nimetatud korteriomandist. Kuivõrd kostja rikub hageja õigust kaasomandit

vallata ja kasutada, palub hageja kaasomand lõpetada, jättes korteri hageja ainuomandisse ja pannes

hagejale kohustuse maksta kostjale välja tema osa rahas, millest on maha arvatud pool laenujäägi

(arvestades otsuse tegemise hetke) summast. Alternatiivnõudena palub hageja lõpetada kaasomand,

jättes korteri kostja ainuomandisse ja pannes kostjale kohustuse maksta hagejale välja tema osa

rahas, kusjuures hagejale tasutavast osast arvatakse maha pool laenujäägi summast. Määrata

kohtulahendis kindlaks menetluskulude jaotus.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE (tl 14)

Vastuse kohaselt on kostja nõus kaasomandi lõpetamise ja asja lahendamisega kompromissiga, kui

hageja nõustub kaasomandi lõpetamisel kostjalt saadava 150 000 krooniga.

KOHTUISTUNG (tl 19-22, 35-40, 80-84)

Hageja lepingulise esindaja, Katrin Johanson’i, selgituse kohaselt omandasid pooled 2003. aastal

korteriomandi kaasomandisse võrdsetes osades. Korteri ostuks võeti pangalaen ning hageja oli laenu

kaastaotlejaks. Poolte kokkuleppel tasus hageja müüjale 55 000 krooni ja broneerimislepingu alusel

kinnisvarafirmale 5 000 krooni. Poolte kokkulepe oli, et kostja kannab osas, mis hageja panustas

korteri ostmiseks omavahenditest, laenu tagasimaksed, mida kostja ka on teinud. Hageja soovib

kaasomandit lõpetada põhjusel, et tal ei ole enam võimalik oma osa kaasomandist vallata, kasutada

ja käsutada. Korteri turuväärtus on 580 000 krooni, millest hagejal on õigus poolele. Laenujääk on

83 536,88 krooni, millest hageja kanda on 41 768,44 krooni. Kuna edaspidi jääks laenukohustus vaid

hageja kohustuseks, tuleb poolest korteriomandi turuväärtusest 290 000 kroonist arvestada maha

kostja laenujäägi osa 41 768,44 krooni. Saadud 248 231,56 kroonile on kostjal õigus kaasomandi

lõpetamisel viisil, et korteriomand antakse hageja ainuomandisse ja hagejale pannakse kohustus

maksta kostjale välja tema osa rahas. Hageja jääb hagi juurde ja palub kaasomand lõpetada. Vaidluse

saanuks lahendada poolte kokkuleppel ja kuna hageja on selleks kõik teinud, tuleb menetluskulud

panna kostja kanda.

Kostja lepingulise esindaja, vandeadvokaat Tanel Pürn’i, selgituse kohaselt kostja hagile vastu ei

vaidle ja on nõus kaasomandi lõpetamisega. Kostja palub jätta korteriomand hagejale ja kohustada

hagejat maksma kostjale välja pool korteri turuväärtusest. Kostja soovib oma osa eest saada 290 000

krooni, sest ta on korteris teinud remonti ja soovib remondikulusid tagasi saada. Kuna laen on kostja

nimel, siis tuleks kostjale maksta laenusummast täissumma. Kui kaasomand lõpetatakse, siis tuleks

hagejal kostjale makstav summa deponeerida, sest omandi saamine ja raha üleandmine peaks

toimuma üheaegselt. Kostja ei nõustu, et menetluskulud tuleks jätta vaid kostja kanda. Kostja on

olnud läbirääkimiste suhtes aldis ja pigem on hageja süüdi selles, et ei ole jõutud kokkuleppeni.

KOHTU PÕHJENDUSED

Hageja on esitanud kohtule kaasomandi lõpetamise nõude. Kaasomandi lõpetamise nõude

õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõiked 1 ja 2, mis võimaldavad kaasomanikul

igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise

kokkuleppega välistanud. Kohtule ei ole teada, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks

kokkuleppega välistatud. Seega ei ole kaasomandi lõpetamiseks vaja olulist põhjust.

Asjas puudub vaidlus selles, et korteriomand asukohaga X 44-3 Tartus on poolte kaasomandis

võrdsetes osades. Hagejale kuulub ½ mõttelist osa ja kostjale ½ mõttelist osa eelpool nimetatud

korteriomandist. Kinnistusraamatu väljavõttest (tl 72) nähtuvalt on pooltele kuuluvad mõttelised

osad kaaskoormatud hüpoteegiga summas 180 000 krooni SA Tartu Eluasemefond kasuks.

AÕS § 77 lõike 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise

viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi

ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende

osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha

jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Tulenevalt AÕS § 77 lõikest 2 palub hageja

lõpetada kaasomand viisil, et anda korteriomand hagejale, pannes temale kohustuse maksta kostjale

välja tema osa rahas. Kostja on nõustunud kaasomandi lõpetamisega hageja poolt pakutud viisil.

Seega tuleb korteriomand aadressil X 44-3 Tartus anda hageja ainuomandisse.

Jättes kaasomandis oleva asja ühe kaasomaniku ainuomandisse otsustab kohus teise kaasomaniku

omandist ilmajätmise sellele asjale. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine

kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja

väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse

alusel. Kohtule esitatud eksperdiarvamuse nr 81016-01E (tl 58-72) kohaselt on poolte kaasomandis

oleva korteriomandi turuväärtus 16. oktoobri 2008. a seisuga 580 000 krooni, millest kummagi poole

mõttelise osa suuruse alusel arvestatav osa rahas on 290 000 krooni.

Vaidlust ei ole selles, et korteri ostmiseks on võetud 120 000 krooni laenu SA-st Tartu Eluasemefond

ja kuni käesoleva ajani on laenu maksnud tagasi vaid kostja. Vastuväidet ei ole esitatud selle kohta,

et pooled olid laenu kaastaotlejad. Hageja väitel oli tema isiklik panus korteri ostmisse 60 000

krooni. Kohtule esitatud maksekorraldusest (tl 29) nähtub, et hageja on tasunud korteri müüjale

55 000 krooni. Vastuväidet ei ole esitatud selle kohta, et broneerimislepingu alusel tasus hageja

kinnisvarafirmale 5 000 krooni. Kuna korter jääb edaspidi hageja ainuomandisse ja korteriomandit

koormab hüpoteek, on mõistlik, et ka laenukohustus jääks edaspidi vaid hageja kanda. Laenu

tagastamise plaani (tl 31-32) kohaselt on 25. juuni 2008. a seisuga laenust makstud tagasi 68 487

krooni ja maksta on 115 176,80 krooni (tagastatav põhiosa 83 536,88 krooni ja laenu intress

31 639,92 krooni). Arvestades otsuse tegemise aega, tuleneb laenu tagastamise plaanist, et kostja on

12. septembril 2008. a maksnud tagasi laenu osamakse summas 3 041,80 krooni (tagastatav põhiosa

1 536,88 krooni ja laenu intress 1 504,92 krooni). Seega on otsuse tegemise aja seisuga maksnud

kostja laenust tagasi 71 528,80 krooni (68 487 + 3 041,80) ja maksta tuleb veel 112 135 krooni

(115 176,80 - 3 041,80), mis on ka nimetatud laenulepingu jäägiks, sest võetud laenult tuleb maksta

intressi. Pool laenujäägist on 56 067,50 krooni. Eeltoodust nähtub, et kostja isiklik panus võrreldes

hagejaga on 11 528,80 krooni võrra suurem (71 528,80 - 60 000). Seega tuleb hagejal maksta

kostjale hüvitisena kaotatud omandi eest 245 461,30 krooni (290 000 - 56 067,50 + 11 528,80).

Käesoleva kohtuotsuse, kus ühele poolele jääb ainuomand koos kohustusega hüvitada teisele tema

osa väärtus, alusel tekib vastastikune kohustus, mille sundtäitmisel tuleb lähtuda täitemenetluse

seadustiku (TMS) §-st 21, mille lõike 1 kohaselt ei või kohtutäitur juhul, kui täitedokumendi täitmine

sõltub sissenõudja kohustuse samaaegsest täitmisest võlgnikule, täitemenetlust alustada enne, kui

sissenõudja kohustus on täidetud või kui sissenõudja või kohtutäitur on võlgnikule pakkunud

sissenõudja kohustuse täitmist ja võlgnik on alusetult keeldunud täitmist vastu võtmast või muul

põhjusel täitmise vastuvõtmisega viivitanud. Seega rahuldatakse hageja nõue omandi üleandmiseks

samaaegselt kostja rahalise nõude täitmisega.

Käesolev kohtuotsus asendab tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lõikest 5 kostja

tahteavaldust

(nõusolekut)

kinnisomandi

üleminekuks

kostjalt

hagejale

vajaliku

kinnistusraamatukande muutmiseks.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude

jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS

§ 162 lõike 1 alusel kannab antud asjas menetluskulud kostja.

Kohtunik