2-07-25780/23 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

Tartu Maakohtu kohtunik Lea Aavastik

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. november 2008, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1

Tsiviilasja number

2-07-25780

Tsiviilasi

Hilja Aasa hagi Virve Meerits ja AS Terkar vastu

kinnistusraamatu

kande

kustutamiseks

ja

omandi

üleandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise

nõudes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

-

hageja Hilja Aasa,

-

hageja esindaja v.adv Karina Lõhmus-Ein, Advokaadibüroo

Lillo & Lõhmus, Ülikooli 4, 51003 Tartu;

-

kostja I Virve Meerits,

-

kostja II AS Terkar, rk 10050571, Tartu tn 3A, Nõo alevik,

Nõo vald, 61601 Tartumaa;

-

kostjate esindaja v.adv Urmas Kõrgesaar, Advokaadibüroo

Aivar Pilv Tartu büroo, Turu 2, 51014 Tartu.

Kohtuistungi toimumise aeg

31. oktoober 2008

Protokollija

istungisekretär Tiia Lepp

RESOLUTSIOON

Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-dest 173, 178, 436, 438, 452 lg 1 ja 3, 632 lg 1,

kohus

o t s u s t a s:

1. Hagi rahuldada.

2. Tuvastada, et AS Terkar on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu Jõgeva

kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu, registriosa number X , II jakku kantud kande

kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja, registriosa numbriga X ½ mõttelise osa

omanikuks AS Terkar.

3. Tuvastada, et Virve Meerits on kohustatud andma nõusoleku Hilja Aasa kandmiseks Tartu

Maakohtu Jõgeva kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu, registriosa number X , II

jakku kinnisasja, registriosa numbriga X ½ mõttelise osa omanikuna Virve Meeritsa asemel,

st tuvastada, et Virve Meerits on kohustatud andma enda nõusoleku antud kinnistu ½ omandi

üleandmiseks Hilja Aasale.

4. Kanda Tartu Maakohtu Jõgeva kinnistusjaoskonnas peetavasse kinnistusraamatu

registriossa number X ainuomanikuna sisse Hilja Aasa.

5. Lugeda AS-i Terkar nõusolek antuks tingimuslikult, eeldusel, et Hilja Aasa tasub AS-le

Terkar kogu kinnistu ostuhinna summas 1 200 000 (üks miljon kakssada tuhat krooni).

6. Hilja Aasa menetluskulud jätta AS-i Terkar ja Virve Meeritsa kanda võrdsetes osades.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetluskulude jaotuse

kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Kostja I ja hageja kaasomandisse kuulus võrdsetes ½ mõttelistes osades Põltsamaa vallas X

külas asuv X kinnistu (Tartu Maakohtu kinnistusosakond, registriosa nr X ). Kostja I

võõrandas 28.11.2006 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel nimetatud kinnistu ½

mõttelist osa kostjale II. Müügi toimumisest ja ostueesõiguse teostamise võimalikkusest teist

kaasomanikku, so hagejat, ei teavitatud.

Hageja sai kostja I ja kostja II vahelisest kinnistu mõttelise osa müügitehingust esmakordselt

teada 09.04.2007 kostja II seaduslikult esindajalt Ivar Ordingilt telefoni teel. 11.04.2007 läks

hageja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva jaoskonda, kus talle anti koopia hageja I ja

hageja II vahel sõlmitud müügilepingust. Alles mainitud kuupäeval oli hagejal võimalik

tutvuda X kinnistu mõttelise osa müügilepingu tingimustega ja otsustada, kas ta soovib

teostada ostueesõigust või mitte. Vastavalt müügilepingule müüs kostja I ½ mõttelist osa

kinnistust kostjale II müügihinnaga 1 200 000 krooni.

Hageja teostas 17.04.2007 notari asendaja Rita Dmitrijeva juures kaasomaniku ostueesõigust,

tehes notariaalse ostuseesõiguse teostamise avalduse. Vastav avaldus ostueesõiguse

teostamise kohta edastati ostjale (kostja II), koos kutsega tulla notaribüroosse kinnistute

omandit hageja nimele ümber vormistama. Ostueesõiguse avalduse edastas kostjatele I ja II

notari asendaja.

Kostja II on keeldunud nõusoleku andmisest kinnistu mõttelise osa omandite loovutamiseks.

10.04.2007 võõrandas kostja II ½ mõttelist osa X kinnistust edasi. Osaühing Põltsamaa

Graniit kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna.

Peale algset müügitehingut koormati kinnistu mõtteline osa hüpoteegiga summas 1 000 000

krooni kostja II kasuks.

Hageja esitas 12.07.2007 Tartu Maakohtule hagiavalduse kostja II vastu asjaõiguslepingu

sõlmimise kohustamise nõudes. 31.08.2007 esitas hageja hagiavalduse täpsustuse kostja I,

kostja II ja OÜ Põltsamaa Graniit vastu kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja omandi

üleandmiseks.

07.09.2007 sõlmisid kostja II ja OÜ Põltsamaa Graniit kokkuleppe tehingu tühisuse

tunnustamiseks, millega tunnustasid ½ X kinnistu mõttelise osa asja- ja müügilepingu

tühisust. 17.09.2007 kustutati kinnistusraamatust ½ mõttelise osa omanikuna OÜ Põltsamaa

Graniit ja omanikuna kanti kinnistusraamatusse uuesti kostja II. Samal päeval kustutati

kinnistusraamatust ka kostja II kasuks seatud hüpoteek summas 1 000 000 krooni.

Kuna

OÜ

Põltsamaa

Graniit

ei

ole

enam

vaidlusaluse

kinnistu

omanikuna

kinnistusraamatusse kantud, loobus hageja hagist tema vastu. Kohus on loobumise vastu

võtnud, menetlust lõpetav kohtumäärus on jõustunud.

24.09.2008 esitas hageja hagiavalduse täpsustuse, milles soovib kaasomaniku ostueesõiguse

teostamist ja kinnistu mõttelise osa registrijärgselt omanikult (kostja II) ja algselt omanikult

(kostja I) nõusolekut kinnistusraamatu kannete muutmiseks nõnda, et raamatust nähtuks

hageja ainuomand X kinnistule. Hageja on seisukohal, et kinnistu ½ mõttelise osa omandi

käsutused on tühised, mistõttu kostja II ei ole saanud endale omandit mõttelisele osale

kinnistust ja kinnistusraamatu kanne on seetõttu ebaõige.

Hageja palub kohtul tuvastada, et kostja II on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu

Jõgeva kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu II jakku kantud kande (registriosa nr X

) kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuks kostja II; tuvastada,

et kostja I on kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks mainitud kinnistusraamatu

jakku kõnealuse kinnistu ½ osa omanikuna kostja I asemel, ning kanda kinnistusraamatusse

ainuomanikuna sisse hageja. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostjad hagi ei tunnista ning vaidlevad oma 14.09.2007 ja 15.10.2007 kohtule esitatud

vastustes hagiavaldusele vastu.

Hageja poolt kinnistu kaasomanikuna ostueesõiguse teostamiseks seadusega ettenähtud

tähtaeg on möödas ja hageja ei ole oma õigust kasutanud heauskselt ning tähtaegselt, kuna

hageja teadis müügitehingust varem, kui ta väidab. Tõendatud ei ole hageja väide selle kohta,

et ta sai 28.11.2006 Valga notar Anne Rästa notaribüroos sõlmitud X kinnistu ½ mõttelise osa

müügitehingust teada 09.04.2007 telefonivestluses kostja II esindajalt Ivar Ordningilt.

Mainitud väite kinnituseks esitavad kostjad järgnevad argumendid.

1) Kinnistu ½ kaasomanik kostja I pakkus enne tehingut kostjaga II hagejale võimalust

omandada kinnistu, hageja teatas, et tal pole selleks vahendeid ja ta ei soovi kinnistu

osa osta ega ostueesõigust kasutada. Kostja I on hageja sugulane ja nende suhtlemine

isiklikult ja perekondlikult on aktiivsem kui tavalistel kinnistu kaasomanikel, seetõttu

on ka mõistlikkuse ja hea usu printsiipidest lähtuvalt ebausutav hageja väide, et ta ei

teadnud enne tehingu tegemist ega vahetult tehingu järgselt müügitehingust ega selle

tingimustest ja sai nendest teada juhusliku telefonikõne teel alles 09.04.2007

2) Kostja I teavitas hagejat tehingu notariaalse vormistamise ajast ja kohast ning

müügilepingu tingimustest, sealhulgas ka müügihinnast. Hageja koos oma pojaga

viibis müügitehingu vormistamise ajal 28.11.2006 samuti notaribüroos ning vestles

tehingu tingimuste osas ka notariga ja notaribüroo töötajatega. Samuti suhtles hageja

tehingu teemadel aktiivselt müüja ja ostjaga. Kostja II tõendab nimetatud asjaolu

kostja I poolt temale 30.04.2007 esitatud avaldusega, millel on avaldaja allkirja ehtsust

ja isikusamasust tõendanud Puurmani vallasekretär Aive Mauer, samuti on vajadusel

nimetatud fakti võimalik tõendada tunnistajate ütlustega;

3) Kostja II esindajatel Heino Ruulil ja Ivar Ordningil oli hagejaga kokkulepe hakata

peale X kinnistu ½ mõttelise osa ostmist kostja II poolt koos kinnistut majandama

ning hageja pereliikmed ostsid 13.11.2006 selleks otstarbeks ühiselt äriühingu

Tremark Grupp OÜ. Hageja soovi kohaselt nimetati ostetud osaühing hiljem ringi OÜ-

ks Röstla Kaevandused, kuna vaidlusalune X kinnistu asub Röstla küla lähedal;

4) Kostjad I ja II kinnitavad, et hageja ostueesõigust omava isikuna sai müügitehingu

tegemise päeval 28.11.2006 teada tehingu tegemisest ja selle tingimustest. Hageja ei

nõudnud ka temale lepingu esitamist, kuna oli lepingu tingimustest teadlik. Seega

algas ostueesõiguse teostamise tähtaeg tehingu vormistamise päevast ja seadusega

antud tähtaeg sai läbi 29.01.2007. Hageja on esitanud 17.04.2007 ostueesõiguse

teostamise avalduse seaduses sätestatud tähtaega ületades ning on käitunud kostjate

suhtes pahauskselt. Hageja ei ole taotlenud temale ostueesõiguse tähtaja ennistamist.

5) Kostja II esitab ostjana vastuväite hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks

nõusoleku andmise vastu ka sel alusel, et hageja poolt ei ole hüvitatud tasutud

ostuhinda summas 1.2 miljonit krooni ja kostjal on alust arvata, et hageja asub selle

raha tasumisega viivitama või ei oma vahendeid ostuhinna tasumiseks. Varasem

kohtupraktika on käsitlenud ostueesõigust teostada soovinud isiku kohustusena enne

vaidluse lahendamist kohtus tasuda ostjale kogu ostuhind.

Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada.

Esmalt käsitleb kohus küsimust, kas hageja esitas ostueesõiguse avalduse mõistliku tähtaja

jooksul ning hea usu põhimõtet järgides. Seega tuleb teha kindlaks, millal sai hageja isiklikult

teada X kinnistu ½ mõttelise osa müügilepingust kostjate vahel ning selle sisust, kuna

vastavast hetkest pidi saama alguse ostuõiguse teostamise mõistliku tähtaja kulgemine.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei

ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise

osa ostueesõigus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 näeb ette, et ostueesõigus on õigus,

mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks

müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Antud juhul müüs kostja

I oma ½ mõttelise osa kinnistust kostjale II, kes ei olnud ei kinnistu kaasomanik ega ka

seaduse järgi eesõigustatud seda ostma, seega oli hagejal kinnistu kaasomanikuna mainitud

mõttelise osa ostueesõigus.

VÕS § 249 lg 1 sätestab, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama

ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et müüja

teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu

esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. VÕS § 250 järgi ostueesõigust võib teostada kahe

nädala jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul

kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või

lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Riigikohus on oma 25.09.2008 otsuses nr 3-

2-1-61-08 asunud seisukohale, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest

tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab

ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Hageja lõplike väidete

kohaselt sai ta 28.11.2006 sõlmitud müügilepingust ja selle sisust teada alles 11.04.2007,

omal algatusel, mil ta tutvus müügilepingu koopia ning kõigi tingimustega, mille alusel

müügileping sõlmiti. Seega leiab hageja, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg pidi hakkama

kulgema mainitud kuupäevast, kuna just siis sai ta teada lepingu sisust ning seega ka selle

olulistest tingimustest.

Hageja vastavat seisukohta toetab ka Riigikohus oma mainitud lahendis, leides, et võimalike

vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest

teavitamine on tema kohustus. Suulise teavitamise korral muudab selle tõendamiskoorimise

täitmise raskemaks asjaolu, et VÕS § 249 lg 1 kohaselt on oluline see, et ostueesõiguslane

saaks teada müügilepingu sisust, milleks tuleb lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest

võib oleneda ostueesõiguse teostamine (olulised tingimused). Nendest tingimustest

teavitamine võimaldab ostueesõiguslasel otsustada, kas teostada ostueesõigust või mitte.

Seega peab müüja suutma suulise teavitamise korral tõendada, et ostueesõiguslast on

teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Nende asjaolude

tõendamine ei pruugi olla lihtne, seetõttu oleks otstarbekas eelistada ostueesõiguslase

kirjalikku teavitamist, eelkõige lepingu koopia esitamist. VÕS § 249 lg 2 annab ostueesõigust

teostavale isikule täiendava võimaluse nõuda lepingu esitamist. Kolleegium juhib tähelepanu

ka sellele, et müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleneb ostueesõiguslast

teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka

võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimalikud vastutuse

välistamise kokkulepped.

Eelnevast nähtub, et ostueesõiguslane loetakse teavitatuks siis, kui tal on olnud võimalik

tutvuda asjakohase müügilepingu kõigi punktidega. Kohus nõustub hageja esindaja

09.10.2008 toimunud kohtuistungil avaldatud seisukohaga, mille kohaselt ei ole hageja jaoks

siduv enne müügilepingu sõlmimist talle võimaliku tehingu kohta antav informatsioon. Seega

võis hageja olla teadlik kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmimise kavatsusest, mida

toetab muuhulgas kostjate väide, et nende esindajal Heino Ruulil ja Ivar Ordningil oli

hagejaga kokkulepe hakata peale X kinnistu ½ mõttelise osa ostmist kostja II poolt koos

kinnistut majandama ning hageja pereliikmed ostsid 13.11.2006 selleks otstarbeks ühiselt

äriühingu Tremark Grupp OÜ. Samas ei anna hageja vastav võimalik teadmine põhjust

eeldada, et täidetud on kostjatepoolne nõuetekohane teavitamiskohustus.

09.10.2008 toimunud kohtuistungil tunnistajate Heino Ruuli, Mart Aasa, Anne Rästa, Virve

Meeritsa ning Ivar Ordningi poolt antud ütlused kinnitavad, et hageja viibis 28.11.2006

kinnistu müügilepingu vormistamise ajal küll Otepääl A.Rästa notaribüroos, kuid samas ei

anna mainitud ütlused alust eeldada, et hageja vastaval kuupäeval müügilepingu ning selle

tingimustega ka isiklikult tutvus. Ebaselgeks jäävad hageja mainitud kuupäeval notaribüroos

viibimise asjaolud. M.Aasa ütluste kohaselt toimus notari juures arutelu kasutusvalduse üle,

notar A.Rästa eitab vastavat väidet. Nii I.Ordning, H.Ruul, V.Meerits kui ka A.Rästa

kinnitavad, et hageja viibis küll notaribüroos, kuid oli tehingu tegemise ajal koridoris, seega

mitte lepingu sõlmimise juures. H.Ruuli ütlused, mille kohaselt informeeris I.Ordning hagejat

müügilepingu sõlmimisest autos tagasiteel Otepää notaribüroost ning väidetavalt andis

hagejale ka lepingu tutvumiseks lugeda, on tõendamata, seda ei kinnita ei hageja ega ka tema

poolt kutsutud tunnistaja M.Aasa. Tõendamiskoormis on kostjatel – nad peavad olema suulise

teavitamise puhul võimelised tõendama, et hagejat on teavitatud kõigist lepingu tingimustest.

H.Ruul on avaldanud, et ta ei ole hagejaga lepingu tingimustest rääkinud. V.Meeritsa ütluste

kohaselt informeeris ta enda arvates hagejat lepingust, kuid ta ei mäleta, kas ta on hagejaga ka

lepingu tingimustest rääkinud. Notar A.Rästa on avaldanud, et kõnealuse müügilepingu

osapooleks ei olnud hageja, tehingu asjaolusid ta hagejaga ei arutanud ning lepingu koopiat

talle ei andnud. I.Ordningi ütluste kohaselt nimetas ta hagejale kinnistu müügihinna, milleks

oli 1.2 miljonit krooni. Samuti pidi tema arvates hageja olema kindlasti teadlik kinnistu

mõttelise osa müügitehingu sõlmimisest, kuna peale lepingu sõlmimist toimus detsembris

kohtumine tema, hageja, H.Ruuli, M.Aasa ja A.Pettai vahel, kus arutati kõnealuse kinnistu

tulevikku ning mainiti ka, kes on kinnistu osa uus omanik. Vastavat väidet kinnitab oma

ütlustega ka A.Pettai.

Võttes arvesse ülalmainitud Riigikohtu seisukohta ning tunnistajate ütlusi on kohus

seisukohal, et kostjad ei ole suutnud tõendada, et hagejat oli enne tema hagis mainitud

kuupäeva nõuetekohaselt teavitatud ka kõikidest müügilepingu tingimustest. Asjaolu, et

hageja võis olla teadlik nt kinnistu müügihinnast, ei anna alust arvata, et talle oli piisava

põhjalikkusega tutvustatud lepingu sisu. Siinkohal on tähtis, et ostueesõiguslase jaoks oluliste

tingimuste hulka võivad lisaks müügihinnale kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet,

maksetingimused ja võimalikud vastutuse välistamise kokkulepped. Kostjad ei ole esitanud ei

dokumentaalseid tõendeid ega ka aktsepteeritavaid tunnistajate ütlusi selle kohta, et hagejal

oli võimalik tutvuda müügilepingu kõigi tingimustega enne 11.04.2008, mil hagejal

väidetavalt avanes võimalus saada enda valdusesse müügilepingu koopia. Seega ei olnud

hageja varasemad müügilepingust teavitamised kostjate või kolmandate isikute poolt piisavad

ning hageja teavitamise hetkeks tuleb lugeda mainitud kuupäev, mil ta müügilepingu sisust

teada sai.

VÕS § 244 lg 4 sätestab, et ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku

avalduse tegemisega müüjale. Hageja kui ostueesõigust omav isik tegi notariaalse

ostueesõiguse teostamise avalduse 17.04.2007, seega VÕS §-s 250 sätestatud tähtaega

järgides, vastav avaldus on edastatud kostjale I. Seega tuleb ostueesõiguse avaldus lugeda

esitatuks tähtaegselt ning hea usu põhimõtet järgides. Järgnevalt käsitleb kohus hageja

hagiavalduses esitatud nõudeid.

Hageja palub kohtul tuvastada esmalt, et kostja II on kohustatud andma nõusoleku

kinnistusraamatu kande kustutamiseks, mille kohaselt on tema X kinnistu ½ mõttelise osa

omanikuks, ning seejärel, et kostja I on kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks

kinnistusraamatusse kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuna kostja I asemel.

Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-13-06 leidnud, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja

omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal ostuhinna

tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut

nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja

omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle

suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Seega on

hagejal vaja saada vastav nõusolek nii kostjalt I kui ka kostjalt II.

AÕS § 257 lg 3 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate

isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks.

Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on

kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Käesoleval

juhul on tegu kinnisasja kaasomaniku, kelleks on hageja, ostueesõigusega, mis on asjaõiguslik

ostueesõigus. AÕS § 63 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist

kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või

piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnistu

omandi üleandmine kostjale II tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist hageja

poolt. AÕS § 63 lg 5 kohaselt kui käsutamine on käesoleva paragrahvi 3. ja 4. lõikes

sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud,

nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega

tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. AÕS § 65 lg 1 järgi

isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse

kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse

sissekandmise läbi, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks

on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab. Kui nimetatud isik

nõusolekut ühe kuu jooksul ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi.

Antud juhul ei ole hageja kostjalt

II kande muutmiseks nõusolekut saanud.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või

kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilseadustiku üldosa

seadus (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise

kohustuse olemasolu. Seega käesolevaga kohus tuvastab kostja II kohustuse anda nõusolek

kinnistusraamatu kande kustutamiseks, mille kohaselt on tema X kinnistu ½ mõttelise osa

omanikuks.

AÕS § 64¹ sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega,

samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu

muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti. Lähtuvalt müügilepingu tühisusest AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 alusel on kinnistu

omanikuks endiselt kostja I (müüja). VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub

müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava

asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma

asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 108 lg 2 järgi kui võlgnik rikub kohustust,

mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Seega on

hagejal antud juhul ostjana nõue kostja I vastu omandi üleandmiseks, mistõttu ta võib nõuda

kostjalt I vastavate tahteavalduste tegemist ning lähtuvalt TsÜS § 68 lg-st 5 ning

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Seega

tuvastab kohus, et kostja I on kohustatud andma kohase tahteavalduse (nõusoleku) kinnistu

omandi üleminekuks hagejale ning tema kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja ½

mõttelise osa omanikuna.

Samas ei ole hageja käesoleva seisuga hüvitanud kostjale II kinnistu ostuhinda summas 1.2

miljonit krooni. AÕS § 261¹ lg 1 sätestab, et ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda

ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja

kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Antud juhul on kostja I ja

kostja II 28.11.2006 müügilepingu p-s 3.2 kokku leppinud, et kinnistu mõtteline osa müüakse

ostjale hinnaga 1.2 miljonit krooni, milline summa on ostja poolt müüjale täielikult tasutud

enne lepingu sõlmimist ja mille saamist müüja kinnitab oma allkirjaga lepingul. Sellest

tulenevalt leiab kostja II, et hageja poolt kuulub ostuhind tasumisele enne asjaõigusliku kande

parandamiseks kohtuotsuse tegemist.

Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, viidates Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-13-06, et

vastava sättega on mõeldud siiski ostja võimalust keelduda enda kinnistusraamatust

omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst räägib ebatäpselt

ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle

hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande

parandamiseks nõusoleku. Samas otsuses on Riigikohus lisaks asunud seisukohale, et TMS

§ 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks ka tingimuslikult, st juhul, kui

talle tasutakse ostuhind Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu

kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda

menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Seadus ei näe ette, et ostuhind peaks olema

tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Ostuhinna notari

juures hoiustamine tuleb rahalise kohustuse täitmisena ja esialgse ostja vastuväidet

välistavana kõne alla üksnes VÕS §-des 119æ123 sätestatud eeldustel, st esmajoones juhul,

kui esialgne ostja keeldub ostuhinda vastu võtmast. Kuni ostuhinna tasumiseni võib esialgne

ostja samuti keelduda kinnisasja valduse väljaandmisest (AÕS § 2611).

Käesoleval juhul on kohus seisukohal, et kuna kostja II on selgelt väljendanud oma soovi

mitte anda nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks enne seda, kui hageja on talle

täielikult tasunud kinnistu ostuhinna, tuleb temapoolne tahteavaldus lugeda kohtuotsusega

antuks tingimuslikult TMS § 19 alusel, seega siis, kui talle tasutakse ostuhind.

Lähtuvalt eelmainitust rahuldab kohus hagi ning tuvastab, et kostja II on kohustatud andma

nõusoleku Tartu Maakohtu Jõgeva kinnistusraamatu, registriosa nr X , II jakku kantud kande

kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuks kostja II. Samuti

tuvastab kohus, et kostja I on kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks Tartu

Maakohtu Jõgeva kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu, registriosa number X , II

jakku kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuna kostja I asemel ning et Tartu Maakohtu Jõgeva

kinnistusjaoskonnas peetavasse kinnistusraamatu registriossa nr X tuleb ainuomanikuna sisse

kanda hageja.

Kohus loeb käesoleva otsusega kostja II nõusoleku antuks tingimuslikult, eeldusel, et hageja

tasub kostjale II X kinnistu kogu ostuhinna summas 1 200 000 krooni. Hageja on

kohtuistungil kinnitanud oma kavatsust mainitud summa kostjale tasuda.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus

esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude

proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

Kohus on seisukohal, et hagi täieliku rahuldamise tõttu tuleb hageja kohtukulud kanda

kostjatel võrdsetes osades.

TsMS § 174 lg 1, 2 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult

menetluskulude

rahalist

kindlaksmääramist

lahendis

sisalduva

kulude

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese

astme kohtule.

Kohtunik