2-06-6124/4 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Piret Randmaa Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 22.09.2006.a. kell

14.00 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13, Tallinnas

Tsiviilasja number 2-06-6124 Kohtuasi LV hagi MV ja AV vastu kostjate kohustuse tuvastamiseks seada kostjate kaasomandis olevale korteriomandile hageja isiklik eluaegne kasutusõigus ja ostueesõigus korteri igakordse võõrandamise korral hageja kasuks või alternatiivselt kohustada kostjaid andma nõusolek üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse

Menetlusosalised Hageja: LV(V , i k XXX, elukoht XXX) hageja esindaja: advokaat Liina Rekand (Alvin, Rödl & Partner AdvokaadibürooXXX) Kostja: MV (i k XXX, elukoht XXX) Kostja AV(i k XXX, elukoht XXX) Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses

Resolutsioon

1. Hagi rahuldada.

2. Tuvastada MV´i (i k XXX) ja AV´i (i k XXX) kohustus seada nendele mõttelistes osades kuuluvale ja Tallinnas, asuvale korteriomandile (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX) isiklik eluaegne kasutusõigus ja ostueesõigus korteri igakordse võõrandamise korral LV(V , i k XXX) kasuks.

3. Kohtuotsuse jõustumisel ja kohtuotsusega märgitud kannete kinnistusraamatusse kandmisel kustutada 20.02.2006.a Harju Maakohtu kohtumäärusega hagi tagamiseks Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud võõrandamise keelumärge ning märge kolmandate isikute kasuks koormamise tehingute keelamise kohta.

Menetluskulude jaotus

Jätta Eesti Vabariigi poolt kantud menetluskulu riigilõiv, õigusabikulu ja asja läbivaatamise kulu (postikulu) võrdsetes osades MV´i ja AV´i kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

1. Hagiavalduse kohaselt elab hageja kostjate kaasomandis olevas korteris asukohaga Tallinn, , Tallinnas (nr XXX). Nimetatud korter erastati hageja venna – kostja MVile 27.11.1995.a eluruumide erastamise seaduse § 4 p 1 alusel. Enne korteri erastamist sõlmitud hageja ja kostjate vahelises kirjalikus kokkuleppes leppisid pooled muuhulgas kokku, et hagejale jääb korteris eluaegseks kasutamiseks ilma üüri tasumiseta 1 tuba maja teisel korrusel suuruses 15,4 m2 ning hagejale jääb korteri ostmisel eelisõigus. Lisaks on hageja ja kostjad sõlminud 2000.a aasta veebruaris kirjaliku kokkuleppe vaidlusaluse korteriomandi juurde kuuluva aiamaa kasutamise kohta. Poolte tahe märgitud kokkulepete sõlmimisel oli muuhulgas suunatud sellele, et muuta võimalikuks erastamisprotsessi lõpuleviimine, leppida kokku teiste korteris elavate isikute õigused eluruumi ja aiamaa kasutamisel ning tagada, et selle eest, et hageja annab oma nõusoleku korteri erastamiseks kostja MVi nimele ning annab korteri erastamiseks kostjale 1 üle oma RKO kaardilt 26 aastat (mis vastab 6180 EVP-le), saab hageja korteris ühe toa eluaegse kasutamise õiguse ning talle tagatakse ostueesõigus korteri müügi korral. Korter kinnistati 20.02.2003.a ning alates 04.01.2006 on korteriomandi kaasomanikeks võrdsetes mõttelistes osades kostjad. Kuivõrd korter on kinnistatud, on ka isikliku kasutusõiguse ja ostueesõiguse lõplik vormistamine muutunud võimalikuks ja ühtlasi vajalikuks, et muuta kokkulepete olemasolu nähtavaks ka kolmandatele isikutele, tagades seeläbi kokkuleppe sisuks olevate hageja õiguste, eelkõige eluaegse kasutamise õiguse, püsimajäämise kokkulepitud tähtaja jooksul. Hageja pakkus kostjatele välja aja eelpool nimetatud õiguste kinnistusraamatusse kandmiseks vajalike notariaalsete lepingute sõlmimiseks, kuid vabatahtlikult kostjad hageja välja pakutud ajal notari juurde korteriomandile isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, korteriomandi ostueesõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei ilmunud.

2. Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub hageja tuvastada kostjate kohustus seada kostjate kaasomandis olevale korteriomandile isiklik eluaegne kasutusõigus ja ostueesõigus korteri igakordse võõrandamise korral hageja kasuks. Juhul, kui kohus leiab, et hagejal puudub alus nõuda enda kasuks kostjate kaasomandis olevale kinnisasjale isikliku kasutusõiguse ja/või ostueesõiguse seadmist palub hageja alternatiivselt kohustada kostjaid andma nõusolek üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Hageja palub tsiviilasi lahendada kirjalikus menetluses. Samuti palub hageja jätta menetluskulud kostjate kanda.

3. Oma nõuet kostja vastu soovis hageja tõendada dokumentaalsete tõendite – kinnistusraamatu väljavõttega, korteri ostu-müügilepingu koopiaga, 1995. aastal hageja ja kostjate vahel sõlmitud eluruumide kasutamise lepingu koopiaga, 2000. a veebruaris hageja ja kostjate vahel sõlmitud kokkuleppe korteri juurde kuuluva aiamaa kasutamise lepingu koopiaga, MVile ja AVile saadetud kirja notari juurde kutsumise kohta koopiaga ja notari poolt ette valmistatud korteriomandile isikliku kasutusõiguseseadmise lepingu, korteriomandi ostueesõigusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu projekti koopiaga.

Kostja seisukoht

4. Kostjad hagi ei tunnista ning leiavad, et hagis esitatud väited on alusetud. Kostjad ei ole hageja õigusi mingil moel rikkunud ning tema ostueesõigust ega tema eluaegset toa, köögi ja tualettide kasutusõigust piiranud. Kostja MVi poolt tema pojale - AVile kingitud 50 % omandist oli vajalik maja remondiks laenu võtmiseks. Hagejale on tagastatud kõik tema poolt laenuks antud EVP-d. Hageja pole aiamaa erastamisel osalenud.

Kohtuotsuse põhjendused

5. Kohus tegi 14. augustil 2006.a määruse, millega määras lahendada tsiviilvaidlus TsMS § 403 lg 1 alusel kirjalikus menetluses.

6. Kohus, uurinud kohtu käsutuses olevaid dokumentaalseid tõendeid, leiab, et esitatud hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 227 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Juhindudes AÕS § 256 lg 1 võib kinnisasja koormata asjaõigusliku ostueesõigusega. Kohtule esitatud hageja ja kostjate vahel 1995. aastal sõlmitud lepingu punktis 1 ja hageja ja kostjate vahel 2000. aasta veebruaris sõlmitud lepingu punktis 2 on poolte vahel kokku lepitud hageja õigus kasutada eluaegselt korteri, asukohaga , Tallinnas, teisel korrusel asuvat ühte tuba (pindalaga 15,4 m2) ning aiamaad.

Kohus nõustub hagejaga, et märgitu näol on sisuliselt tegemist AÕS §-s 227 sätestatud isikliku kasutusõigusega elamule (elamu osale). Hageja ja kostjate vahel 1995. aastal sõlmitud lepingu punktis 4 ja hageja ja kostjate vahel 2000. aasta veebruaris sõlmitud lepingu punktis 1 on poolte vahel kokku lepitud hageja eelisõiguses korteri ja/või korteri juurde kuuluva aiamaa müümisel. Kohus nõustub hagejaga ka selles, et nimetatud eelisõiguse kokkulepe on sisult sarnane AÕS §-s 256 sätestatud teatud isiku kasuks seatava ostueesõigusega.

Kostjad tunnistavad, et hageja omab toa, köögi, tualettide ja aiamaa kasutusõigust elu lõpuni. Samuti ei esita kostjad vastuväited selle osas, et pooled on kokku leppinud hageja eelisõiguses (ostueesõiguses) korteri ja/või korteri juurde kuuluva aiamaa müümisel. Seega kinnitavad pooled, et poolte tahteks ja märgitud kokkulepete eesmärgiks oli muuhulgas vaidlusaluse korteri ühe toa eluaegse isikliku kasutusõiguse ning selle tagamiseks korteri/aiamaa võõrandamisel korteri/aiamaa omandamise eelisõiguse andmine hagejale. Kokkulepete sisuks oleva elamu osa isikliku kasutusõiguse ja ostueesõiguse seadmise lepingute ja asjaõiguslepingute sõlmimine ja vastavate kannete tegemine kinnistusraamatusse on vajalik hageja õiguste, eelkõige eluaegse kasutamise õiguse püsimajäämise tagamiseks ning õiguste olemasolu nähtavaksmuutmiseks kolmandatele isikutele.

Kinnistusraamatu seaduse § 34¹ lg 1 kohaselt on kinnistusraamatusse kande tegemiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnisturaamatu seaduse § 34¹ lg 7 kohaselt ei ole puudutatud isiku nõusolek nõutav, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse või -määruse alusel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse selle kohustuse olemasolu.

Nähtuvalt kinnisturaamatu väljavõttest on korteriomandi asukohaga , Tallinnas kaasomanikeks võrdsetes mõttelistes osades MV ja AV. Kostjad ei ole vaatamata hageja korduvatele ettepanekutele notari juurde ilmunud, mitteilmumise põhjustest hagejat teavitanud ei ole. Juhindudes TsÜS § 68 lg 5 ja kinnistusraamatu seaduse § 34¹ lg 7 kuulub hageja nõue tuvastada kostjate kohustus isikliku eluaegse kasutusõiguse ja ostueesõiguse korteri igakordse võõrandamise kohta seadmiseks korteriomandile , Tallinnas hageja kasuks, rahuldamisele. Tulenevalt asjaolust, et kohus otsustab rahuldada hageja esimese nõude, puudub kohtuotsuses vajadus analüüsida kas rahuldamisele kuuluks ka hageja poolt hagiavalduses esitatud alternatiivne nõue.

7. TsMS § 386 lg 2 võib kohus poolte taotlusel asjaolude muutumise korral, eelkõige hagi tagamise aluse äralangemisel või tagatise pakkumisel, või muul seadusega sätestatud alusel hagi tagamise tühistada. Kohus rahuldas hagi, mistõttu langeb alus hagi tagamiseks kohtuotsuse jõustumisel ära. Juhindudes TsMS § 386 lg 2 tühistab kohus kohtuotsuse jõustumisel ja kohtuotsusega märgitud kannete kinnistusraamatusse kandmisel 20.02.2006 Harju Maakohtu kohtumäärusega hagi tagamiseks Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud võõrandamise keelumärke ning märke kolmandate isikute kasuks koormamise tehingute keelamise kohta.

8. Menetluskulud Tulenevalt asjaolust, et kohus otsustab hagi rahuldada ja kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1 jätab kohus hageja menetluskulud, mille tasumisest hageja oli kohtumäärustega 6.veebruarist 2006.aastast ja 21.aprillist 2006.a. vabastatud, täielikult kostjate kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Juhindudes TsMS § 162 lg 1, lg 2 ja 165 lg 1 tuleb hagimenetluse kulud: riigilõiv, õigusabikulu ja asja läbivaatamise kulu (postikulu) jätta võrdsetes osades kostjate kanda.

Kohtunik