3-06-1463/50 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht

14. november 2008, Tallinn Haldusasja number 3-06-1463 Haldusasi AS Amerest Hotels (pankrotis) kaebus Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsuse nr 234 „Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas“ tühistamiseks ja ehitusloa väljastamise keelamiseks Menetlusosalised Kaebuse esitaja – AS Amerest Hotels (pankrotis), esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo. Vastustaja – Tallinna Linnavolikogu, esindaja Jaan Lindsaar. Kolmas isik – OÜ Maranello Vara, esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn. Asja läbivaatamise vorm Kirjalik menetlus Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata (HKMS § 26 lg 1 p 6).

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste kanda.

3. Sekretäril saata käesolev kohtuotsus kaebajale, vastustajale ja kolmandale isikule. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 15.12.2008.a. Esitatud apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 234 kehtestati Põhja-Tallinnas Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneering.

2. 24.07.2006 saabus Tallinna Halduskohtule AS Amerest Hotels (pankrotis) kaebus Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsuse nr 234 tühistamiseks ja taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks.

3. 10.08.2006 määrusega jättis kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (tl. 116). 23.08.2008 esitas kaebaja 10.08.2006 määruse peale määruskaebuse, mille Tallinna

Ringkonnakohus oma 3.10.2006 määrusega jättis rahuldamata (tl. 189-190). 11.04.2007 jõustus Tallinna Halduskohtu otsus kohtuasjas 3-05-616, milles kohus on tuvastanud, et kaebajale on 28.12.1992 väljastatud ehitusluba nr 18225, kuid see ei ole kehtiv tulenevalt ehitusseaduse § 25 lg-st 2. Samuti on võetud seisukoht, et pole tõendatud, et projektikohase hotellihoone ehitamist on alustatud. Kuna on leitud, et puuduvad ehitised, langeb ära ka hoonstusõiguse seadmise alus. Tallinna Halduskohtu 11.05.2007 otsusega haldusasjas nr. 3- 06-2512, mis jõustus 12.06.2007, jäeti rahuldamata kaebaja poolt Tallinna Linnavalitsuse 22.11.2006 korralduse nr 2234, milles leiti, et kaebaja omandis ei ole riiklikusse ehitusregistrisse kantud ehitist Paldiski mnt 6 ja otsustati talle mitte määrata ostueesõigusega erastamise korras maad, kaebaja poolt vaidlustamine. Tulenevalt asjaolust, et 24.07.2006 kaebaja poolt esitatud kaebuses toodud vaidlustatud otsuse õigusvastasuse põhjendused olid täpselt samad, mille suhtes eelpool nimetatud jõustunud kohtuotsustes oli kohus juba lõpliku seisukoha võtnud, palus kohus kaebajal 11.09.2007 esitada kohtule oma seisukoha vaidluse edasise menetlemise otstarbekuse kohta.

4. 28.09.2007 esitas kaebaja täiendavad seisukohad ja palus jätkata kaebuse menetlemist detailplaneeringu õigusvastasuse motiivil.

5. 15. 05.2008 jättis kohus kaebuse käiguta ja andis kaebajale aega selle korrastamiseks kuni 26.05.2008. 27.05.2008 edastas kaebaja kohtule kaebuse lõpliku teksti (II tl. 36-45).

6. 22.08.2008 määrusega võttis kohus kaebus menetlusse ja kaasas menetlusse kolmanda isikuna OÜ Maranello Vara (II tl. 46-48).

7. 22.09.2008 määrusega määras kohus menetlusosaliste nõusolekust lähtudes lahendada asi kirjalikus menetluses (II tl. 73) ja määras menetlustähtajad.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kaebuse esitaja põhjenduste kohaselt on Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr

234 kehtestatud „Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneering Põhja-Tallinnas“ õigusvastane ja kuulub tühistamisele ning kaebaja palub ühtlasi keelata Tallinna Linnavolikogu 22. juuni 2006.a otsuse nr 234 ”Sügise tn, Toompuiestee ja Paldiski mnt-ga piiratud kvartaliosa detailplaneeringu kehtestamine Põhja- Tallinnas ” alusel ehitusloa väljastamise alljärgnevatel põhjustel:

1. Detailplaneeringu otsuse seletuskirjas sisalduv faktiline eksimus on toonud kaasa ebaõige (motiveerimata) otsuse

1.1. Vaidlusaluse Detailplaneeringu seletuskirjas (lk 5) on eksitavalt märgitud, et kuni pankroti väljakuulutamiseni ehitustegevust ei alustatud ega ole alustatud tänase päevani. Nimetatud järeldus on vastuolus OÜ Destro 04.11.2004.a eksperthinnanguga nr 3-5/78 (lisa 11), mille kohaselt on ehituskrundil Paldiski mnt 8-14 AS Amerest Hotels poolt talle 28.12.1992.a väljaantud ehitusloa nr 18225 alusel rajatud pooleliolev ehitis, mille koosseisu kuuluvad vundamendisüvend hinnangulise suurusega 5000 m3, vundamendi elemendid mahus 25 m3, trasside betoonalused, ehituskrunti ümbritsev piire ning soojakamber. Eksperdi hinnangu järgi on ehitise maksumuseks kuni 1,0 miljon krooni. Viidatud OÜ Destro eksperthinnang haakub üheselt Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1997 õiendiga nr 1/V-3/3779 (lisa 12), milles on kinnitatud, et Tallinna Linnavalitsus väljastas AS-le Amerest Hotels 28.12.1992 ehitusloa nr 18225.

1.2. Kaebaja on läbivalt seisukohal, et kohase uurimisprintsiibi rakendamisel oleks vastustaja tuvastanud, et planeeringualasse jäävad kaebajale kuuluvad pooleliolevad ehitised. Haldusakti sisulistele vastuoludele viitab kaebaja arvates ka seletuskirjas sedastatud järeldus, et (planeeringu)alale jääb 1980-ndate aastate teisel poolel Hotelli Sheraton rajamiseks kaevatud süvend, mis laiub pea kogu planeeringuala uushoonestuse territooriumil.

Uurimisprintsiibi kohaseks tagamiseks pidanuks võtma vastustaja seisukoha, kas tegemist on süvendiga, mis on rajatud ehitusloa alusel (ehitusloa realiseerimist alustati), kellele kuuluvad süvendist tulenevad õigused ning kas süvendisse on rajatud ehitisi. Nimetatud uurimisprintsiibist tulenevaid kohustusi vastustaja mingil põhjusel järginud ei ole, mis annab alust arvata, et käesoleval juhul on eelistatud kolmanda isiku huve (nn kinnisvara arendaja, OÜ Maranello Vara) kaebaja huvidele. Seletuskirjast ega muust dokumentatsioonist ei nähtu, millistel kaalutlustel ei ole sisuliselt kaalutud kaebaja huve olla kaasatud planeerimismenetlusse kui maa ostueesõigusega erastamise õigust omav isik.

Kaebaja osutab, et ehitusloa väljastamist ei ole vastustaja kordagi eitanud, kuid on vastuoluliselt väitnud nagu ei oleks ehitamist alustatud, samas on seletuskirjas fikseeritud, et vaidlusaluse maa erastamise taotluses kirjeldatud ehitised on tehnorajatised. Küll jääb aga selgutuks, milliseid konkreetseid tehnorajatis vastustaja oma seletuskirjas käsitleda on soovinud. Kaebaja arvates ongi sedalaadi vastuoluliste järelduste vältimiseks haldusmenetluses ette nähtud uurimisprintsiip (HMS § 6), mida vastustaja ei ole aga mingil põhjusel rakendanud ja mille tulemusel on jõutud ebaõige otsuseni.

Kaebaja leiab, et tal on õigus maad erastada. Kohalik omavalitsus ei ole võtnud vastu üheselt selgelt haldusakti, millega oleks keeldutud maa erastamisest kaebajale, vaid on pelgalt kirjaga teatanud, et maad ei ole justkui võimalik erastada. Nimetatud kirjani jõudis kohalik omavalitsus praktiliselt üheksa aastat peale maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamist ning ka seoses planeerimismenetlusega. Kaebuse esitaja on nimetatud kirjas väljendatud erastamisest keeldumise vaidlustanud Tallinna Halduskohtus enne käesoleva otsuse tegemist, kuid vaatamata nimetatud kohtumenetlusele on ikkagi Tallinna Linnavolikogu otsustanud kaebaja õigusi arvestamata kehtestada vaidlustatud detailplaneeringu.

Kaebaja leiab, et enne maa erastamise küsimuses seisukoha võtmist ei ole detailplaneeringu kehtestamine sellisel kujul põhjendatud. Kaebaja ehitised, mille juurde on seadusega tagatud maa erastamise võimalikkus jäävad detailplaneeringualasse. Seega pidanuks olema loodud mingigi selgus, selle asemel on planeeringu kehtestamise tulemusel veelgi raskendatud maa erastamise võimalikkust. Vastavalt Maareformiseaduse § 6 lg 3 on hoone või rajatis Maareformiseaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.

Kaebuse esitaja on eelnevalt tõendanud, et vaidlusalusel planeeringualal on rajatud ehitised (vt. OÜ Destro eksperthinnang), samuti on väljastatud seaduslikus korras ehitusluba. Kõik väited ehitusloa kehtivuse lõppemise kohta ei ole seega asjakohased, kuna MRS § 6 lg 3 sätestab ainukese tingimusena ehitusloa osas, et see oleks seaduslikus korras väljastatud. Seega, isegi kui eeldada, et planeerimismenetluse käigus on õigus võtta seisukoht maa erastamise võimalikkuse osas, pidanuks vaidlusalune haldusakt sisaldama järeldust, et erastamise aluseks olev ehitusluba ei ole väljastatud seaduslikus korras.

Sellist järeldust vaidlusaluses Detailplaneeringu seletuskirjas aga ei sisaldu. Riigikohtu halduskolleegium on haldusasjas nr 3-3-1-14-02 kinnitanud, et õiguspärane ehitusluba saab olla aluseks tulevase ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise aluseks. Vastavalt AÕSRS § 13 lg 1 kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sealhulgas pooleliolev ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei sätestata teisiti. AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras.

MRS § 22 lg 1 sätestab, et ostueesõigusega saavad maad erastada muuhulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Eeltoodust järeldub, et kaebajal on õigus maa erastamisele, mis oleks pidanud toimuma kas enne vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamist või siis samaaegselt detailplaneeringu kehtestamisega.

2. Haldusakti põhjendused on vastuolulised ja üksteist välistavad

2.1. HMS § 54 järgi on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Seletuskirjas märgitakse, et Tallinna Maa-amet vastas 14.02.2006 kirjaga nr 5-9/747, et AS Amerest Hotels on esitanud tähtaegselt avalduse Paldiski mnt 6 maa ostueesõigusega erastamiseks aadressiga Paldiski mnt 6 pindalaga 1,3 ha. Avaldusele lisatud kinnitusele on märgitud, et erastatavale maale jäävad ehitised - soojustrass ja elektrikommunikatsioonid. Nimetatud ehitised on aga tehnorajatised, mida MaaRS § 6 lõike 1

1 mõistes ei käsitleta ehitistena, mille juurde maad erastatakse. Vastustaja ei ole kordagi üritanud täpsustada, millega täpselt tegemist on. Ühelt poolt tuleneb seletuskirjas nagu ei olekski vaidlusalusel planeeringualal mingeid ehitisi, teiselt poolt justkui seal on siiski tehnorajatised (mis on samuti ehitised). Nimetatud vastuolu aidanuks kõrvaldada kohane uurimismenetlus, vajadusel kohaliku omavalitsuse ja kaebaja poolt objekti kohapealne ülevaatus või ekspertiis või muu analoogne haldusmenetluses lubatav moodus tegeliku olukorra väljaselgitamiseks.

2.2. Kaebaja leiab, et ebaõige on seletuskirjas märgitud Harju Maavanema seisukoht, et AS Amerest Hotels õiguseellasele ühisettevõttele „Amerest Hotels” rahvusvahelise klassiga hotelli ehitamiseks väljastatud väidetavat ehitusluba ei ole võimalik realiseerida ainuüksi Paldiski mnt 14 ja 14a maaüksuste arvelt ning väidetavat ehitusluba tuleb käsitleda õigustühisena, mis ühtlasi tähendab, et sellist ehitusluba ei saa käsitleda ka maareformiseaduse tähenduses maa ostueesõigusega erastamise õiguslikku alust loova dokumendina. Selline järeldus vaidlusaluse planeeringuotsuse motiivina kinnitab, et planeeringuotsusega on rikutud HMS § 3 lg 2 tulenevaid tingimusi. Osundatud sätte järgi peab halduse õigusakt ja toiming olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Harju Maavanemal puudub kaebaja arvates pädevus lahendada planeeringu käigus maa erastamise küsimust juhul, kui kohalik omavalitsus ei ole teinud maareformiseaduses ja maa erastamise korras ettenähtud vajalikke eeltoiminguid. Teisalt pole isegi Harju Maavanem analüüsinud keskset küsimust: kas ehitusloa alusel (isegi kui pidada seda „õigustühiseks” ) on mingit ehitustegevust alustatud või mitte? MRS § 6 lg 3 1, millele kaebaja on viidanud, käsitleb käesoleva vaidluse kontekstis kahte erinevat alust maa erastamiseks, esiteks lõpetamata ehitis ja teiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Mida tähendab üldse õigustühine ehitusluba MRS § 6 lg 3

1 tähenduses, see jääb antud seletuskirja pinnalt täielikult arusaamatuks. Samas sisaldub seletuskirjas Harju maavanema järeldus, et Paldiski mnt 8-14 maaüksustele rajatud AS-i Amerest Hotels poolt 28.12.1992 ehitusloa nr 18225 alusel vundamendisüvendit, vundamendi elemente, trasside betoonaluseid, ehituskrunti ümbritsevat piiret ja soojakambrit ei saa lugeda maareformiseaduse tähenduses ehitisteks ega ka lõpetamata ehitiseks, mis annaks AS-le Amerest Hotels õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks Nimetatud seisukohale ei ole kaebajal isegi võimalik vastu vaielda, sest üksnes konstateeringust, et tegemist ei ole ehitistega ei ole võimalik ühtegi motiivi välja lugeda. Seega on planeeringuotsus täielikult motiveerimata HMS § 56 lg 1, 2, 3 mõttes. Harju Maavanem märkis, et MaaRS § 21 lg 4 kohaselt võib eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Kas ja miks see välistab pankrotis oleva juriidilise isiku poolt maa erastamise võimalikkuse, sellele ei ole Harju Maavanem tähelepanu pööranud.

3. Kaalutlusõiguse ja uurimisprintsiibi rikkumine

3.1. Vastavalt HMS § 3 lg 1 võib haldusmenetluses piirata isiku põhiõigusi ja - vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. Sama seaduse § 3 lg 2 järgi peab halduse õigusakt ja toiming olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Käesoleva vaidluse kontekstis jääb kaebuse esitaja jaoks arusaamatuks, mis välistab ja mis kaalutlustel ei kaasatud kaebajat detailplaneeringu menetlusse planeeringu algatamise järgselt. Samuti ei selgu, mis siiski välistas kaebaja osalemise planeerimismenetluses viisil, mille käigus oleks ka tema maa erastamise küsimus samaaegselt planeeringuotsusega lahendatud. Vaatamata planeeringu avaliku arutelu käigus esitatud ettepanekule leida lahendus planeerimismenetluse faasis kaebaja maa erastamise küsimusele, ei ole sisuliselt seda ettepanekut kaalutud.

3.2. Kaebuse esitaja osundab, et seletuskirja järgi ei ole AS Amerest Hotels esitanud tõendeid, mis tõestaksid Paldiski mnt 8-14 maaüksustele rajatud objektide vallasomandisse kuuluvust, kuid vastustaja ei ole kordagi näidanud, kas ja milliseid tõendeid pidanuks kaebaja esitama. Lisaks kirjeldatud menetluse pealiskaudsusele vastustaja poolt on seletuskirjas täiesti kontrollimatult viidatud asjaolule nagu jäävad osaliselt juba kinnistatud maaüksustele kaebaja ehitised ning kuuluvad seetõttu tulenevalt asjaõigusseaduse § 127 lg 1 kinnisasjade oluliste osadena vastavate kinnisomandite koosseisu. Milliste tõendite alusel on vastustaja eeltoodud faktid kindlaks teinud, jääb arusaamatuks. Samas järeldub nimetatud seisukohast, et vastustaja siiski tunnistab ehitiste kuuluvust kaebajale ega eita, et tegelikkuses jäävad planeeringualale ehitised, mille tõenäoline omanik on erastamisõigust omav kaebaja.

4. Kaasamiskohustuse ja hea halduse põhimõtete rikkumine

4.1. Vastavalt PlanS § 20 lg 1 on igal isikul õigus avaliku väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta. Kaebuse esitaja esitas 30.01.2006 omapoolsed seisukohad ja vastuväited detailplaneeringule. Kaebaja leiab, et sisuliselt kaasamiskohustust rikuti, mida kinnitab ka vastustaja seletuskirjas märgitud järeldus, et kuna AS-i Amerest Hotels vara olemasolu Paldiski mnt 6 on tõendamata, ei ole vajalikuks peetud pankrotihaldurit ka detailplaneeringu avalikust väljapanekust teavitada. PlanS § 1 lg 2 sätestab, et Planeerimisseaduse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks. Vastavalt PlanS § 3 lg 1 on planeeringute koostamine avalik. Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. PlanS § 18 lg 5 sätestab, et kui üldplaneeringu või detailplaneeringuga kavandatu toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab kohalik omavalitsus tähtsaadetisena edastatud kirjaga vastava kinnisasja omanikule planeeringu avaliku väljapaneku ning üldplaneeringu avaliku arutelu toimumise aja ja koha hiljemalt kaks nädalat enne avaliku väljapaneku algust. Esimene tähitud kiri, mille kaebaja sai on Harju Maavanema seisukohad 18.05.2006 kirjaga. Riigikohtu halduskolleegium on haldusasjas nr 3-3-1-37-04 märkinud, et kohalik omavalitsus peab planeeringu menetlemise käigus piisava tõhususega täitma PES-st (PlanS-st) tulenevaid kohustusi mh erinevate huvide vahel tasakaalustatud lahenduse leidmisel. Osundatud Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoha taustal edastas kaebaja 20.06.2006 kirjaga volikogule palve lükata vaidlusaluse otsuse tegemine edasi, kuid volikogu kehtestas vaatamata nimetatule planeeringu.

4.2. Kaebuse esitaja on soovinud leida vaidlusele kohtuväline lahendus, paludes lahendada vaidlusaluse maa erastamise küsimus planeeringuga. Nimelt on Riigikohtu halduskolleegium asunud haldusasjas nr 3-3-1-62-02 seisukohale, et kohalik omavalitsus peab planeeringu menetlemise käigus piisava tõhususega täitma PES-st tulenevaid kohustusi avalikkuse kaasamisel, erinevate seisukohtade arvessevõtmise võimalikkuse kaalumisel ja erinevate huvide vahel tasakaalustatud lahenduse leidmisel ning tegema temast oleneva, et lahendada isikute (näiteks piirinaabrite) vahelisi erimeelsusi. Sellest tulenevalt tegigi kaebaja avalikule arutelule esitatud vastuväidete raames ettepaneku lahendada erastamine koos detailplaneeringuga. Vastavalt Maareformiseaduse § 7 lg 5 määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut koostamata. Kohalik omavalitsus võib otsustada määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse Maareformiseaduse sätestatud maa erastamise ulatusega. Riigikohtu seisukoha järgi haldusasjas nr 3-3-1-54-03 ei pea PES § 20 lg-st 1 tulenevalt avaliku väljapaneku käigus tehtavad ettepanekud olema kantud algatatud detailplaneeringuga samadest eesmärkidest. Ettepanekute tegemise õiguse mõte seisnebki eeskätt selles, et isikutel oleks võimalik kaitsta oma või avalikke huve, mis võivad olla vastuolus planeeringu algatajate eesmärkidega. Vastustaja, rikkudes diskretsioonireegleid, ei ole põhjendanud, miks ei saa kohaldada antud juhul MRS § 7 lg 5. Tegemist on HMS § 54 mõttes kaalutlusveaga tehtud haldusaktis. HMS §

56 lg 3 järgi tuleb kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Kaalutlusi, miks ei saa kohaldada MRS § 7 lg 5, vaidlustatud planeerimisotsuses ei sisaldu.

5. Kaebuse esitajal on kaebeõigus PlanS § 26 lg 1 alusel. Juhul, kui kohus leiab, et kaebuse esitaja nõue ei ole tulemuslik, kuna puudub ehitusluba ja ehitised ning sellest lähtuvalt ka hoonestusõiguse seadmise nõue, on kaebajal õigus siiski vaidlustada detailplaneering PlanS § 26 lg 1 alusel. Osundatud sätte järgi on igal isikul planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks õigus ühe kuu jooksul, arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama planeeringu kehtestamisest, pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kaebuse esitaja on kaebuses märkinud, miks ta leiab, et planeering on õigusvastane. Seega on kohtul osundatud sätte taustal kohustus hinnata planeeringu vastavust õigusnormidele sõltumata kaebuse esitaja õiguste rikkumisest.

Kaebaja palub kaebuse rahuldamisel mõista vastustajalt välja kaebaja kasuks kantud kohtukulud.

9. Vastustaja Tallinna Linnavolikogu palub jätta kaebus rahuldamata ja põhjendab oma taotlust järgnevalt:

1. Tallinna Ringkonnakohus on käesoleva kohtumenetluse käigus tehtud 3.10.2006 kohtumääruses märkinud, et käimasolev planeeringuvaidlus taandub lõppkokkuvõttes siiski küsimusele, kas kaebajal on õigus planeeringualas maad erastada või mitte. Tallinna Ringkonnakohus on haldusasjas nr. 3-05-616 tehtud lahendis leidnud, et Maareformi seaduse § 21 lg 4 esimene lause sätestab, et Eesti eraõiguslik juriidiline isik võib maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Eelviidatud sättes nimetatud registriks on äriseadustiku § 22 lg 1 kohaselt äriühingute puhul äriregister. Äriregistrisse mittekantud äriühing ei kuulu MaaRS §-s 21 nimetatud maa erastamise õigustatud subjektide hulka. Seetõttu ei laiene sellisele äriühingule ka selles seaduses nimetatud ehitise omaniku õigus erastada ostueesõigusega maad. Kaebuse esitaja ei ole kantud äriregistrisse. Ettevõtteregister, kuhu kaebuse esitaja on kantud, ei ole Eesti äriregistri pidaja peetav register. Tallinna Ringkonnakohus leiab, et halduskohtu seisukoht kaebuse esitajal kaebeõiguse puudumise kohta on õige.

2. Tallinna Ringkonnakohus on haldusasjas 3-06-2512 märkinud, et määruskaebuse esitaja põhjendab kaebust asjaoluga, et MaaRS § 21 lg 4 ei nõua äriühingu kandmist äriregistrisse, vaid piisab ka kandest ettevõtteregistris maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Maareformi seaduse selline tõlgendus ei ole kooskõlas sätte tekstiga ega ÄS § 511 ja § 513 eesmärgiga. Vastustaja on õigesti osundanud ÄS § 511 lõike 4 neljandale lausele, mis ei võimalda MaaRS § 21 lõiget 4 laiendavalt tõlgendada.

3. Kuivõrd erinevate haldusasjade raames on kindlaks tehtud, et kaebajal puudub erastamise õigus, puudub vajadus siinkohal pikemalt analüüsida vajadust kaasata kaebaja planeerimismenetlusse kui ostueesõigusega erastamise subjekt. Pealegi on kaebaja osalenud detailplaneeringu avalikul väljapanekul (esitanud vastuväite), mida on nõuetekohaselt menetletud.

4. Detailplaneeringu menetlemise käigus on Tallinna Linnaplaneerimise Amet esitanud Tallinna Maa-ametile järelepärimise Paldiski mnt 6 maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamise kohta. Tallinna Maa-amet vastas 14.02.2006 kirjaga nr 5-9/747, et AS Amerest Hotels on esitanud tähtaegselt avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks aadressiga Paldski mnt 6 pindalaga 1,3 ha. Avaldusele lisatud kinnitusele on märgitud, et erastatavale maale jäävad ehitised - soojustrass ja elektrikommunikatsioonid. Nimetatud ehitised on aga tehnorajatised, mida MaaRS § 6 lg 11 mõistes ei käsitleta ehitisena, mille juurde maad erastatakse. Vabariigi Valitsuse 6.11.1996 määrusega nr. 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktist 1 tulenevalt lasub ehitise omandiõigust tõendavate dokumentide lisamise kohustus avalduse esitajal, mida viimane on lubanud esitada täiendavalt hiljem. Riikliku Ehitisregistri andmebaasis ei ole registreeritud kandeid ega esitatud Tallinna Maa-ametile väidetavalt AS-le Amerest Hotels kuuluva vara või ehitiste kohta aadressil Paldiski mnt 6 (seisuga 14. veebruar 2006), millest võib järeldada, et Tallinna Maa-ametile teadaolevalt ostueesõigusega erastamise aluseks olla saavaid ehitisi nimetatud aadressil ei asu. Hinnates olemasolevat olukorda, asub Tallinna Maa-amet seisukohale, et AS-le Amerest Hotels kuuluva vara olemasolu aadressil Paldiski mnt. 6 on tõendamata. Kokkuvõttes on Tallinna Maa-amet seisukohal, et isegi juhul, kui Paldski mnt 6 maa oleks veel reformimata, puudub seal objekt, mille juurde saaks maad ostueesõigusega erastada, mistõttu ei ole võimalik ostueesõigusega erastamise eesmärgil väidetavate ehitiste juurde maad määrata ega ostueesõigusega erastamiseks vajalikke toiminguid teostada. Seega ei saa väita, et detailplaneeringu menetluse raames oleks eelistatud kolmanda isiku huve nagu seda väidab kaebaja.

5. Vastustaja juhib tähelepanu Tallinna notar Kaata Kartau poolt 8.02.2005 koostatud ja tõestatud ehitise võlaõiguslikule müügilepingule, mille kohaselt on kaebaja müünud OÜ-le Megasoftware Tallinnas Paldiski mnt 6, 8, 10, 12 ja 14 asuva poolelioleva ehitise, koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepingu ese), mille koosseisus on vastavalt OÜ Destro poolt 4.11.2004 välja antud eksperthinnangule vundamendisüvend hinnangulise suurusega 5000 m3, vundamendi elemendid mahus 25 m3, trasside betoonalused, ehituskrunti ümbritsev piire ja soojakamber. Müügilepingu punkti 1.3. kohaselt nähtub riikliku ehitusregistri andmebaasist, et Paldiski mnt 6 asuvad elamu ja kuur, aadressil Paldiski mnt 10 asuvad kaks elamut ning aadressil Paldiski mnt 12/Suve 2 asuvad tööstushoone, elamu ja 3 kuuri. Samas, müügilepingu punktist 1.4.3 aga nähtub, et lepingu punktis 1.3 nimetatud ehitised on müügilepingu sõlmimise hetkeks lammutatud v.a. aadressil Paldiski mnt 6 asuvad elamu ja kuur, mis kuuluvad OÜ-le Maranello Vara ning mis ei kuulu lepingu eseme koosseisu. Järelikult vähemalt selle notariaalselt tõestatud müügilepingu kohaselt on kaebaja temale kuulunud vara, mis asub detailplaneeringu alas, juba võõrandanud ning seetõttu on kaebaja kaotanud juba enne Detailplaneeringu kehtestamist võimaluse osaleda erastamismenetluses ning seeläbi saada maa omanikuks.

6. Vastustaja leiab, et lõppkokkuvõtteks tuleb asuda seisukohale, et kuna kaebajal puudub õigus detailplaneeringu alas asuvat maad ostueesõiguse korras erastada ning kaebaja on temale kuuluva vara juba võõrandanud, siis ei saa detailplaneeringu kehtestamine ja selle hilisem realiseerimine kuidagi rikkuda kaebaja õigusi. Samuti ei ole kaebaja välja toonud selliseid menetlusnormide rikkumisi, mis tooksid kaasa detailplaneeringu kehtestamise otsuse õigusvastasuse.

Eeltoodud põhjustel palub vastustaja jätta kaebuse rahuldamata ja kohtukulud kaebaja kanda.

10. Kolmas isik OÜ Maranello Vara palub jätta kaebus rahuldamata ja põhjendab oma taotlust järgnevalt:

1. Kaebuse sisu jääb kolmandale isikule arusaamatuks. Tallinna Halduskohus on kohtunõudega 11.09.2007.a. palunud veelkord kaebajal kaaluda menetluse edasist otstarbekust, kuna Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustes haldusasjades nr. 3-05-616 ja 3-06-2512 on tuvastatud, et kaebuse esitajal puudub õigus maa ostueesõigusega erastamiseks, samuti ei ole kaebajal kehtivat ehitusluba ning ehitamist väljastatud ehitusloa alusel alustatud ei ole.

Haldusasjas nr. 3-05-616 väljendatud seisukohale on Tallinna Ringkonnakohus tähelepanu juhtinud ka kaebaja poolt esitatud määruskaebuse lahendamisel käesolevas haldusasjas (Tallinna Ringkonnakohtu määrus 3.10.2006). Eeltoodust hoolimata leiab kaebaja endiselt, et tal on õigus maa ostueesõigusega erastamiseks, et tal on kehtiv ehitusluba ja et väljastatud ehitusloa alusel oli kaebaja alustanud ehitamist.

Kuivõrd kaebaja väited on sedavõrd ilmselges vastuolus kohtute poolt varem tuvastatud asjaoludega ja kohtute poolt võetud seisukohtadega, siis jääb kolmandale isikule kaebuse sisu täiesti arusaamatuks. Ülearune oleks hakata kolmandal isikul siinkohal kordama argumente ja seisukohti, mis on väljendatud viidatud kohtulahendites.

2. HKMS § 7 lg.1 sätestab, et kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadust. Antud juhul on kohtud tuvastanud, et vaidlustatava detailplaneeringuga ei ole rikutud kaebaja õigusi ega piiratud tema vabadust, seega – kaebajal puudub kaebeõigus.

3. Lisaks eeltoodule on kaebuse sisu laialivalguv ja raskesti mõistetav. Kaebaja vaidlustab Tallinna Linnavolikogu 22.juuni 2006.a. otsust nr. 234 “Sügise tn., Toompuiestee ja Paldiski mnt.-ga piiratud kvartaliosa detailplaneeringu kehtestamine Põhja-Tallinnas” ja palub selle tühistamist täies ulatuses. Kaebaja leiab, et detailplaneeringu seletuskirjas sisalduv faktiline eksimus on toonud kaasa ebaõige otsuse.

HKMS ei võimalda vaidlustada mitte haldusakti seletuskirja, vaid haldusakti ennast. Käesoleval juhul keskendub kaebus haldusakti seletuskirjas sisalduvatele väidetele ja nende väidete aluseks olevatele haldusorganite (Tallinna Maa-amet, Harju maavanem) poolt väljastatud kirjadele. Kaebaja põhjendab oma väiteid mitte vaidlustatavas haldusaktis, vaid muudes haldusaktides tema hinnangul sisalduvate vigadega, samuti haldusorganite poolt tehtud toimingute väidetava õigusvastasusega.

Nimelt väidab kaebaja, et haldusorgan viivitas põhjendamatult kaua vastamisega tema maa ostueesõigusega erastamise taotlusele. Samuti väidab kaebaja, et Tallinna Maa - amet on kirja 14.02.2006 nr. 5-9/747 väljastamisel eiranud uurimismenetluse põhimõtet.

Samuti viitab kaebaja Harju maavanema kirjale (kirja dateeringut ja numbrit esitamata), väites, et maavanem on ületanud oma pädevuse piire jne. Ilmselgelt on kaebajal endal raske aru saada, millise haldusaktiga või toiminguga on tema hinnangul tema õigusi rikutud.

4. Kaebaja taotleb mh. vaidlustatava detailplaneeringu alusel ehitusloa väljastamise keelamist. Ehitusluba on vaidlustatava detailplaneeringu alusel väljastatud 12.12.2006.a. Kohtul ei ole võimalik keelata mingi haldusakti väljaandmist pärast seda, kui akt on juba välja antud. Pärast haldusakti väljaandmist saaks kaebaja taotleda selle tühistamist. Vastava taotluse oleks kaebaja pidanud HKMS § 9 lg.1 kohaselt esitama 30 päeva jooksul haldusakti teatavaks tegemisest arvates.

Ehitusluba, nii nagu ka kõik teised Tallinna Linnakantselei ja selle allasutuste poolt väljastatavad dokumendid, on avalikult kättesaadavad kõigile huvilistele. Samuti ei saa usutavaks pidada seda, et kaebaja ei tea ehitusloa väljastamisest midagi, sest ehitustegevus on ehitusloa alusel toimunud juba enam kui aasta.

5. Kaebaja õiguse osas vaidlustada detailplaneering PlanS § 26 lg.1 alusel leiab kolmas isik, et esiteks ei ole kaebuse esitaja kaebuses selgitanud, miks ta leiab, et planeering on õigusvastane. Nagu eespool märgitud, on kaebuse esitaja vaidlustanud mitte haldusaktis, vaid selle seletuskirjas sisalduvaid väiteid. Samuti on kaebuse esitaja vaidlustanud seletuskirja koostamise aluseks olevate kolmandate isikute selgitusi/seisukohti.

Kaebuse esitaja poolt viidatud PlanS § 26 lg.1 sätestatud kaebuse esitamise võimalust ei saa tõlgendada nii, et igaühel on õigus vaidlustada ükskõik millise detailplaneeringu kehtestamine. Riigikohus on haldusasjas nr. 3-3-1-61-07 märkinud: “Kolleegium on 9. juuni 2004. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-28-04 leidnud, et PlanS § 26 lg 1 kohaldamisel ei lasu kohtutel kohustust tuvastada, kas planeeringu kehtestamisega on rikutud isiku subjektiivseid õigusi või õigusvastaselt piiratud tema vabadusi. Ringkonnakohus on praeguses asjas juhindunud eelnimetatud põhimõttest. Kolleegium ei pea vajalikuks muuta oma varasemat seisukohta selles küsimuses ka praegu. Sellest ei saa järeldada, et planeeringuvaidlustes ei tule kohaldada halduskohtumenetluse seadustiku sätteid, mis nõuavad kaebajalt kaebeõiguse aluse esitamist.” (vt. otsuse p. 26).

Käesoleval juhul on kohtud tuvastanud, et kaebuse esitajal puudub igasugune puutumus kinnistutega, mida hõlmab vaidlustatav detailplaneering. Seega puudub kaebuse esitajal kaebeõigus HKMS § 7 lg.1 tähenduses ja kaebuse esitaja seisukoht, et PlanS § 26 lg.1 kohaselt peab kohus kaebuses sisalduvaid väiteid kontrollima igal juhul, ka kaebeõiguse puudumise korral, on sügavalt ekslik.

KOHTU SEISUKOHAD JA PÕHJENDUSED

11. Kohus võtab käesoleva asja lahendamisel kõigepealt seisukoha kaebeõiguse küsimuses (I) ja käsitleb seejärel kaebaja esitatud nõudeid, nendega seotud küsimusi ja nende põhjendamiseks esitatud argumente (II).

I. Kaebeõigus

12. Kaebaja põhjendab oma kaebeõigust kõigepealt väitega, et vaidlustatud detailplaneeringu otsus rikub tema õigusi HKMS 7 lg 1 tähenduses, ja teiseks, et tal on õigus nimetatud planeerignu kehtestamise otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda planeerimisseaduse § 26 lg 1 alusel, arvestades Riigikohtu seisukohti haldusasjas nr. 3-3-1-28-04, milles viimane annab selgesõnaliselt võimaluse kohtusse pöördumiseks ka isikutele, kes leiavad, et planeeringu kehtestamine ei ole õiguspärane. Kolmas isik seevastu on seisukohal, et kaebajal puudu kaebeõigus, kuna tal puudub igasugune puutumus detailplaeeringu ala kinnistutega.

13. Kohus on seisukohal, et sõltumata asjaolust, kas kaebaja enda subjektiivseid õigusi on riivatud, annab PlanS § 26 lg 1 igaühele võimaluse vaidlustada õigusvastasuse alusel kehtestatud (detail)planeeringut. Kaebaja on oma kaebuse lõplikus variandis (II tl.36-45) välja toonud nii selle, et ta soovib HKMS 6 lg 2 p 1 ja § 26 lg 1 p 1 alusel tuvastada kehtestatud detailplaneeringu õigusvastasust ja seda tühistada kui ka õiguslikud ja faktilised põhjendused, miks ta on sellisel seisukohal. Kaebaja leiab, et detailplaneering on kehtestatud tulenevalt faktilisest eksimusest, selle põhjendused on vastuolulised ja üksteist välistavad, selle kehtestamisel on rikutud kaalutlusõigust, uurimisprintsiipi, kaasamiskohustust ja hea halduse põhimõtteid ning on viidanud ka vastavatele seadusesätetele. Sellest tulenevalt ei ole asjakohane kolmanda isiku viide Riigikohtu otsuse punktile 26 haldusasjas nr. 3-3-1-61-07, milles Riigikohus selgitab nõuet planeerimisseaduse § 26 lg 1 alusel esitatud kaebustes esitada kaebeõiguse alus. Kaebaja on oma nõude aluse selgelt esitanud ja tal on kaebeõigus.

II. Kaebaja esitatud nõuded ja taotlused

14. Kohus võtab kõigepealt seisukoha küsimuses, kas kaebajale kuuluvad mingid ehitused ja erastamisõigus. Kaebuse üheks põhiliseks väiteks on väide, et talle kuuluvad hooned Paldiski mnt. 6 ja sellest tulenevalt on tal nende juurde maa erastamisõigus. Nende väidete tõendamiseks on kaebaja kohtule esitanud tema poolt 08.02.2005 sõlmitud väidetavalt Paldiski mnt. 6, 8, 10, 12 ja 14 asuva poolelioleva ehitise võõrandmise lepingu Osaühinguga Megasoftware (I tl. 177-184) ja sellele üheks aluseks oleva OÜ Destro poolt 02.11.2004 välja antud eksperthinnangu. Kaebaja ja kolmas isik omakorda viitavad jõustunud kohtuotsustele kohtuasjades 3-05-616 ja ja 3-06-2512, milles on tuvastatud, et kaebuse esitajal puudub õigus maa ostueesõigusega erastamiseks, samuti ei ole kaebajal kehtivat ehitusluba ning ehitamist väljastatud ehitusloa alusel alustatud ei ole.

15. Kohus leiab kõigepealt, et kaebaja esitas käesoleva kaebuse ajal, mil Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsused kohtuaasjades 3-05-616 ja 3-06-2512 ei olenud veel jõustunud. Tänaseks on need otsused jõustunud ja nendega on tuvastatud, et kaebuse esitajal puudub õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. Tallinna Halduskohtu 15.05.2006 haldusasjas nr 3-05-616 tehtud kohtuotsuses (jõustunud 11.04.2007) on kohus juba tuvastanud, et kaebajale on 28.12.1992 väljastatud ehitusluba nr 18225, kuid see ei ole kehtiv tulenevalt EH § 25 lg-st 2) ning Riikliku ehitusregistri avalikus andmebaasis puudub vastava numbriga ehitusluba. Ka on nimetatud kohtuotsuses leitud, et pole tõendatud, et ehitusprojekti kohase hotellihoone ehitamist on alustatud. Seega on kaebaja sellekohaseid väiteid halduskohtus menetletud ja nende osas on kohus seisukoha juba võtnud ning nimetatud otsus on ka jõustunud. Kuna kohus on leidnud, et puuduvad ehitised, langeb ära ka hoonestusõiguse seadmine.

16. Kaebaja ostueesõigusega maa erastamisõigust käsitledes on Tallinna Linnavalitsus oma 22.11.2006 korraldusega nr 2334-k on lõpetatud Paldiski mnt 6 maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja otsustanud kaebajale maad mitte määrata. Nimetatud otsuses on samuti leitud, et kaebaja omandis ei ole Riiklikusse ehitisregistrisse kantud ehitist Paldiski mnt 6. Kaebaja küll vaidlustas nimetatud korralduse, kuid Tallinna Halduskohtu 11.05.2007 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-06-2512 on jäetud kaebaja kaebus rahuldamata. Nimetatud otsus on jõustunud 12.06.2007. Seega on käesolevaks ajaks ka selgunud, et kaebajal ei ole õigus vaidlustatud planeeringualas maad erastada.

Sisuliselt samal seisukohal on ka kaebuse esitaja ise, sest möönab oma kaebuse lõplikus sõnastuses punktis 4 (II tl. 44) selgelt võimalust, et kohus leiab, et kaebaja omandija erastamisõiguse alusel põhinevad nõuded võivad jääda rahuldamata ning esitab seetõttu sisuliselt alternatiivse nõude PlanS § 26 lg 1 lubatud populaarkaebuse näol.

17. Lisaks eelpooltoodule on Tallinna Ringkonnakohus leidnud oma 03.10.2006 määruses, et „...detailplaneering ega ka selle alusel välja antud ehitusluba pole dokumentideks, mis omandit tekitaksid või lõpetaksid. See saab toimuda vaid tsiviilõigusliku tahteavalduse kaudu. Arvestades veel, et 08.02.2005 sõlmitud lepingu kohaselt on kaebaja oma Paldiski tänaval asunud ehitised võõrandanud, ei ole väide omandiõiguse riive kohta asjakohane.“(I tl.190 pöördel).

Halduskohus nõustub pärast viidatud lepingu analüüsimist Tallinna Ringkonnakohtu selle seisukohaga osaliselt omandiõiguse tekitamise või lõpetamise osas. Samas asub kohus seisukohale, et nimetatud 08.02.2005 lepingu järgi (I tl.177-184) ei ole tegelikult toimunud omandiõiguse üleminekut ega tõendatud ehitiste olemasolu ja kuuluvust kaebajale. Nimetatud lepingu punktist 1.3. nähtuvad lepingu sõlmimise ajal riikliku ehitusregistri andmebaasis asuvad ehitised, mis ei kuulu OÜ Destro poolt 04.11.2004 välja antud eksperthinnanguga punktis 1.1 määratletud lepingu eseme koosseisu. Lepingu punktis 1.4.1. kinnitab müüja, et lepingu eset ei ole lepingu sõlmimise hetkeks riikliku ehitisregistri elektroonilisse andmebaasi kantud, samuti puuduvad Müüjal omandiõigust tõendavad dokumendid lepingu esemeks oleva ehitise suhtes. Lepingu punktist 1.4.3. nähtub, et lepingu punktis 1.3 nimetatud ehitised on lammutatud v.a. Paldiski mnt. 6, Tallinn asuvad elamu ja kuur, mis kuuluvad OÜ-le Maranello Vara. Lepingu alajaotus 3 käsitleb lepingu eseme valduse üleandmist.

Kohtu jaoks on seoses käesoleva kohtuasjaga olulised lepingu eseme omandi üleandmisega seotud küsimused. Nimelt on lepingu punktis 4.1. fikseeritud, et asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale sõlmitakse 10 päeva jooksul arvates päevast, kui lepingu ese on kantud riiklikusse ehitisregistrisse ning Müüja on ostjale esitanud omandiõigust tõendavad dokumendid. Sama osa punktis 4.5. on pooled sätestanud, et nad käsitlevad lepingut ka lepingu eseme baasil maareformi käigus moodustatava kinnistu müügilepinguna ning loevad selle esemeks selliselt moodustatava kinnistu juhul, kui lepingu eseme juurde omandatav maa kinnistatakse müüja nimele või esitatakse kinnistamisavaldus selle maa kandmiseks kinnistusraamatusse ostja nimele.

Kohus peab oluliseks lisaks eeltoodule veel välja tuua lepingu punkti 6.1. sisu, millest nähtub, et notar ei ole lepingu tõestamisel kontrollinud müüja omandiõigust lepingu eseme suhtes s.t. et talle ei ole esitatud omandiõiguse olemasolu tõendavaid dokumente ning samuti ei ole lepingu ese kantud riiklikusse ehitisregistrisse.

Tähelepanuväärne lepingu hindamisel on ka asjaolu, et vastavalt selle punktile 2.3. tuleb müüjal lõviosa täielikust ostuhinnast (3 287 077 krooni) tasuda alles 3 päeva jooksul pärast selle lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimist. Lepingu ostuhinnast 20 000 krooni tasaarveldatakse müüja ja ostja vahel 19.05.2003 sõlmitud käsunduslepingust tuleneva ostja nõudega müüja vastu. Samas tasus lepingu sõlmimisega seotud kulud vastavalt lepingu punkile 8.1.ostja.

Kohus leiab erinevalt Tallinna Ringkonnakohtust, et tegelikult nimetatud lepingu alusel omandi üleandmist ei toimunud. Nimetatud lepingut saab käsitleda pigem eelkokkuleppena, mille tegeliku realiseerimise võimalused pooltele tulenevalt lepingueseme omandiküsimuse ebaselgusest teada ei olnud. Seda näitavad ilmekalt lepingus fikseeritud omandiõiguse ebaselguse kõrval ostuhinna tasumisega seotud sätted.

Kohus leiab, et ei nimetatud leping ega selle aluseks olev OÜ Destro 04.11.2004 eksperthinnang ei tõesta ei omandiõiguse ega ka maa erastamisõiguse olemasolu. Samuti ei anna see leping alust väita, et AS Amerest Hotels (pankrotis) oleks oma vara võõrandanud, sest vara olemasolu ja kuuluvust leping ei tõesta. Samuti ei ole kaebaja kohtule esitanud mingeid tõendeid, mis näitaks lepingu tegelikku realiseerimist.

18. Järgnevalt võtab kohus seisukoha detailplaneeringu õigusvastasuse küsimuses. Kaebaja põhilised väited detailplaneeringu õigusvastasuse väljatoomiseks ja selle tühistamiseks seisnevad kõigepealt tema kaasamata jätmises menetlusse asjas huvitatud isikuna ja vastava informeerimiskohustuse rikkumisena. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Kaebaja ei ole ei käesoleva menetluse ega planeerimismenetluse käigus sisuliselt esitanud ühtegi tõendit, mis näitaks tema sellist seost planeeritava kinnisasjaga ja mis oleks aluseks tema kohustuslikule kaasamisele planeerimisprotsessi. Kohus leiab, et vaidluse all ei ole ka vastustaja viide asjaolule, et kaebaja oli planeeringust teadlik ja esitas detailplaneeringu avalikul väljapanekul ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta. Neid vastuväiteid on nähtuvalt käesolevas kohtuasjas esitatud tõenditest ja Harju Maavalitsuse 24.04.2006 kirjast nr. 2.1-13/2529 (I tl. 86-93) seaduses ettenähtud korras arutatud. Nimetatud kirjast nähtub, et vastavalt PlanS § 23 lg 3 p 5 korraldati Harju Maavalitsuses 05.05.2006 vaidlustatud detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku omavalitsuse seisukohtade ärakuulamiseks seaduses ettenähtud nõupidamine, millel osalemiseks saadeti kutsed välja kohalikule omavalitsusele ja vastuväiteid esitanud isikutele (I tl. 86). Nähtuvalt kirjast osales sellel nõupidamisel ka AS Amerest Hotels (pankrotis) pankrotihaldur Rein Piirla (I tl. 87). Seejärel annab maavanem kirjas muuhulgas ülevaate Rein Piirla vastuväidest (II tl. 90-92) ja võtab seisukohad nende suhtes. Seega ei ole planeeringu menetlemisel PlanS ettenähtud korda siinkohal rikutud. Asjaolu, et menetluse käigus tema vastuväidete suhtes võetud seisukohad ei rahulda kaebuse esitajat, ei näita kaasamiskohustuse rikkumist.

19. Kohus leiab samuti, et asjakohatu on kaebaja väide PlanS § 18 lg 5 sätestatud teavituskohustuse rikkumisest, sest kaebaja ei ole ühegi planeeritava kinnisasja omanik ja tal puudub kohtuotsustega tuvastatult ka võimalus saada mõne planeeritava maa-ala kinnistu omanikuks planeeritava maa-ala maatükkide erastamise käigus tulenevalt erastamisõiguse puudumisest.

20. Kaebaja 20.06.2006 kirja volikogule otsuse edasilükkamiseks ei saa pidada planeerimisseaduses detailplaneeringu menetlemiseks ettenähtud korras ja ajal esitatud vastuväiteks ning seetõttu ei kuulu see käsitlemisele planeerimisseaduses sätestatud korras.

21. Kohus ei pea kaasamisja kaalutlusreeglite rikkumiseks kaebaja väidet, et tema ettepanekut lahendada erastamisega seotud küsimused detailplaneeringu menetlemise käigus, lähtudes Maareformiseaduse §-i 7 lg 5, ei ole käsitletud. Kõigepealt on see väide faktiliselt vale, sest detailplaneeringu kehtestamise otsuse seletuskirja leheküljel 6 (I tl. 81) on vastustaja muuhulgas selgelt väljendanud, et „..., samuti ei saa tuginedes eeltoodule lahendada käesoleva detailplaneeringuga maa erastamise küsimust.“. Sisuliselt on sellele ettepanekule vastatud viidates erastamisõiguse puudumisele. Seetõttu ei ole siinkohal tegemist ka kaalutlusveaga.

22. Kaebaja muud põhilised väited vaidlustatud detailplaneeringu seadusvastasusest põhinevad väidetel, et vastustaja on otsuse tegemisel tuginenud uurimisprintsiibi rakendamata jätmisest tulenenud faktilisele eksimusele ja see on toonud kaasa ebaõige (motiveerimata) otsuse ning et kaebaja on jätnud rakendamata uurimisprintsiibi. Faktiline eksimus seisneb kaebaja väitel selles, et vastustaja pole piisava hoolikusega välja selgitanud planeeringualal asuva süvendiga ja selles võimalikult asuvate ehitistega ja nende omandiõigusega seotud asjaolusid.

23. Kohus ei nõustu kaebajaga. Vastustaja ja Harju Maavalitsus on detailplaneeringu menetluse käigus selgelt analüüsinud nii süvendi kui ka võimalike selles asuvate ehitistega seotud küsimusi ja jõudnud ehitusning sellest tulenevate erastamisega seotud õiguste osas sisuliselt samadele järeldustele, mis kohtud oma jõustunud otsustes haldusasjades 3-05-616 ja 3-06-2512. Kohus nõustub nendes toodud seisukohtadega ja õigusaktide tõlgendustega, kuna kaebaja ei ole esitanud ühtegi täiendavat või uut tõendit nende asjaolude kohta ja ei pea siinkohal jõustunud kohtuotsustes ja detailplaneeringu seletuskirja lehekülgedel 5-6 (I tl.80- 81) toodud seisukohtade veelkordset ülekordamist omandi – ja erastamisõiguse küsimustes otstarbekaks. Asjaolust, et vastustaja kehtestas detailplaneeringu enne eelpoolmainitud kohtuotsuste jõustumist, ei tulene mingil viisil langetatud otsuste õigusvastasus.

24. Kolmas isik on käesoleva kaebuse menetlemise käigus esitanud kohtule lisaks eelpoolnimetatud kohtuotsustega tuvastatule tõendina koopia Skanska EMV AS kirjast 10.10.2007 (I tl. 30), milles viimase projektijuhtAivar Rosenberg teatab Wextron Vara OÜ-le, et „Toompuiestee 27, Paldiski mnt. 6 ja 6a, Sügise 5, Sügise 7a ja Sügise 9a piirneval ehitusplatsil ehitustöid tehes ei leidnud me varem kaevatud vundamendisüvendist vundamendi elemente ega trasside betoonaluseid.“. Kaebaja nimetatud täendis toodud asjaolusid ümber lükanud ei ole.

25. Kõigest eelpooltoodust ja haldusasjades 3-05-616 ja 3-06-2516 jõustunud kohtuotsustega tuvastatudt lähtudes leiab kohus, et tal puuduvad põhjused ja õiguslikud ning faktilised alused kaebaja tühistamistaotluse rahuldamiseks ja jätab selle rahuldamata.

26. Kaebuse esitaja keelamistaotluse väljastada vaidlustatud detailplaneeringu alusel ehitusluba leiab kohus, et seda ei ole võimalik rahuldada kõigepealt põhjusel, et kohus ei ole tuvastanud detailplaneeringu kehtestamise otsuse õigusvastasust. Samuti on nimetatud taotlus muutnud sisuliselt asjakohatuks, kuna ehitusluba on vaidlustatud detailplaneerinug alusel juba 12.12.2006.a. välja antud. Kohus ei saa keelata juba kord väljastatud haldusakti väljaandmist.

27. Kaebaja ei ole oma kaebuse lõplikus korrastatud tekstis 27.05.2008 ega hilisemalt käesoleva kaebuse menetlemise käigus ära toonud ka muid asjaolusid, mis annaks võimaluse taotleda väljaantud ehitusloa tühistamist. Enamgi veel. Nähtuvalt kohtutoimikust (II lk. 58 ja 63) on kolmanda isiku vastus kaebusele edastatud kaebaja esindajale nii kolmanda isiku poolt 08.09.2008 e-maili teel, kui ka kohtu poolt 11.09.2008. Vähemalt sellest ajast hakkas igal juhul kulgema ehitusloa tühistamiseks kaebuse esitamise tähtaeg. Samuti oli kaebajal alates sellest hetkest võimalik esitada kohtule taotlus kaebuse muutmiseks. Kaebaja ei ole seda teinud ka kohtu poolt 22.09.2008 määrusega antud täiendavate taotluste esitamise tähtajaks 06.10.2008. Kuna ehitusloa vaidlustamise tähtajaks on 30 päeva selle väljastamisest teadasaamisest arvates, on tänaseks see tähtaeg sisuliselt möödunud. Kohtul puuduvad andmed,et kaebaja oleks nimetatud ehitusloa väljaandmise tähtaegselt vaidlustanud.

Eelpooltoodust tulenevalt jätab kohus kaebaja taotluse keelata ehitusloa väljaandmine vaidlustatud detailplaneeringu alusel rahuldamata.

28. Vastavalt HKMS § 92 lg 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolev kaebus jäeti rahuldamata ja otsus tehti kaebaja kahjuks. Vastustaja ja tema poolel esinenud kolmas isik ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente ja vastavalt HKMS § 93 lg 1 jäävad menetluskulud välja mõistmata ning seega menetlusosaliste endi kanda.

29. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Esitatud apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Daimar Liiv Kohtunik