3-08-112/28 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. oktoober 2008, Tallinn

Haldusasja number

3-08-112

Haldusasi

V.Ž.

kaebus

Tallinna

Linnavalitsuse

12.12.2007

korralduse nr 2159-k õigusvastasuse tuvastamise ning

2 600 000 krooni suuruse varalise kahju ja kohtu

äranägemisel määratava suurusega moraalse kahju

hüvitamise nõuetes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungitel 07. mail, 10. septembril ja

26. septembril 2008. aastal.

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: V.Ž.

Esindaja: Jüri Asari

Vastustaja: Tallinna Linnavalitsus

Esindaja: v.adv Meelis Pirn

Kolmas isik: OÜ Konga Invest

Esindaja: v.adv Viktor Kaasik

RESOLUTSIOON

1. Jätta V.Ž. kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

3. Saata otsuse ärakiri menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus

Tallinna

Ringkonnakohtule

(HkMS § 28; § 31 lg 4).

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

1. 17. jaanuaril 2008 esitas V.Ž. (kaebuses märgitud nimekuju Z, rahvastikuregistrisse kantud

nimekuju Ž.) Tallinna Halduskohtule kaebuse, millega taotles Tallinna Linnavalitsuse

12.12.2007 a. korralduse nr 2159-k õigusvastasuse tuvastamist ning Tallinna linnalt kaebuse

esitajale tekitatud 2,6 miljoni krooni suuruse varalise kahju hüvitamist ja moraalse kahju

hüvitamist kohtu äranägemisel.

2. Kaebuse esitaja tugineb oma kaebuses järgmistele faktilistele asjaoludele:

• 11.07.1994 a. sõlmitud lepingu alusel omandas kaebuse esitaja Tallinnas xxxx/xxxx

asuva korteri nr 5 (edaspidi: vaidlusalune korter) asutamise õiguse ning kasutas sestpeale

kõnealust eluruumi üürilepingu alusel.

• 12.12.1994 andis Tallinna Kesklinna Valitsus eelnimetatud aadressil asuva hoone 60

aastaks rendile AS-le Altenberghe Reval Eesti koos kohustusega üle võtta kõik

rendileandja ja üürileandja kohustused ning renoveerida maja.

• Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999 a. otsusega nr 12 arvati aadressil xxxx/xxxx asuvad

hooned erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja.

• 07.10.1999 esitas kaebuse esitaja avalduse vaidlusaluse korteri erastamiseks.

• 07.03.2000 a. Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt koostatud eluruumi hindamise akti

kohaselt oli korteri väärtuseks 12 780 krooni ning 26.04.2000 tasus kaebuse esitaja

korteri erastamise eest Tallinna Kesklinna Valitsusele 12770 EVP krooni.

• 14.05.2001 kirjas teatas Tallinna Kesklinna Valitsuse vanema asetäitja Jüri Lump

kaebuse esitaja esindajale, et korteri erastamine on veninud seoses sellega, et nimetatud

elamualune maa on kinnistatud ning et erastamine on võimalik pärast seda, kui jõustub

linnavalitsuse määrus eluruumide erastamise kohta korteriomandi esemena.

• 23.11.2004 kirjas teatas Jüri Lump, et erastamise avaldust on võimalik menetleda pärast

seda, kui on lahendatud hoone taastamiseks Tallinna linna ja OÜ Konga Invest vahel

sõlmitud lepinguga seotud probleemid.

• 26.01.2005 vastas Tallinna abilinnapea Vladimir Maslov kaebuse esitaja esindajale, et

vaidlusaluse korteri erastamine on võimalik pärast seda, kui kinnistu on jagatud

korteriomanditeks. Sama kinnitas 26.04.2005 kirjas ka Jüri Lump. Lootust, et

pooleliolevat erastamisprotsessi on võimalik jätkata, avaldas J. Lump ka 24.10.2005

saadetud kirjas.

• 2007. aastal pöördus kaebuse esitaja Tallinna Halduskohtu poole taotlusega kohustada

Tallinna Linnavalitsust erastamise taotlust lahendama. Kohtumenetluse ajal valmistas

Tallinna Linnavalitsus aga ette xxxx/xxxx ja zzzzz moodustatava kinnistu müüki

otsustuskorras ning kõnealuse otsuse eelnõus märgitakse, et läbirääkimiste käigus on

ostja OÜ Konga Invest kinnitanud, et kui Tallinna linn soostub neile vaidlustatud vara

otsustuskorras müüma, hüvitavad nad antud asjas kohtuotsuse jõustumisel V.Ž.le tema

poolt nõutud 2,5 mln krooni.

• 12.12.2007 korraldusega nr 2159-k jättis Tallinna Linnavalitsuse kaebuse esitaja poolt

esitatud erastamise avalduse rahuldamata, põhjendades seda esiteks sellega, et V.Ž. ei

esitanud erastamisavaldust ettenähtud ajaks, st. hiljemalt 01.03.1995, ning seda seaduses

sätestatud tähtaega ei ole võimalik ennistada, ja teiseks sellega, et vaidlusalune eluruum

ei ole oma tehnilise seisukorra tõttu eluruumina kasutatav ning ka seetõttu erastamisele

ei kuulu.

3. Kaebuse esitaja leiab, et Tallinna Linnavalitsuse 12.12.007 korraldus nr 2159 on

õigusvastane, kuna teda on aastate jooksul hoitud õiguspärases ootuses, et korteri erastamise

avaldus lahendatakse positiivselt ja küsimuse lõplik otsustamine on takerdanud üksnes

formaalsuste taha. Samuti märgib kaebuse esitaja, et ta soovis esitada erastamise avaldust

varem, ent seda temalt vastu ei võetud, kuna kõnealune eluruum oli kantud erastamisele

mittekuuluvate eluruumide nimekirja, küll aga võeti avaldus vastu kohe pärast seda, kui

hoone, kus eluruum asus, sellest nimekirjast välja arvati. Samuti märgib kaebuse esitaja, et

asustamisõiguse saamisel kolis ta korterisse sisse ning see oli kasutamis- ja elamiskõlblik ning

elamiskõlbmatuks muutus korter alles hiljem toimunud nn. taastusremondi käigus.

4. Kaebuse esitaja leiab, et erastamise avalduse ning erastamisel tasutud summa

vastuvõtmisega,

samuti

kaebuse

esitaja

esindajaga

peetud

kirjavahetuses

võetud

seisukohtadega

ning

läbirääkimistega

kompensatsiooni

saamise

kohta

korteri

erastamisõigusest loobumisel, on Tallinna linna organid aktsepteerinud kaebuse esitaja õigust

xxxx/xxxx korteri 5 erastamiseks.

5. Kaebuse esitaja viitab Riigikohtu halduskolleegiumi otsustele haldusasjades nr 3-3-1-53-02,

3-3-1-9-98, 3-3-1-33-04 ja 3-3-1-81-05, rõhutades viimase lahendi puhul Riigikohtu

seisukohta, et õiguspärane ootus, et vara on võimalik erastada, võib isikul tekkida sellest, kui

erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist ning ka järelvalveorgani

pikaajaline tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute

raames antud korraldused jäävad kehtima. Kaebuse esitaja märgib, et käesolevas vaidluses on

tõendamist leidnud nii vastustaja pikaajaline tegevusetus kui ka erastamishinna tasumine.

6. Kaebuse esitaja leiab, et talle on tekitatud kahju, kuna temas tekitati õiguspärane ootus ja

õiguskindlus, et tema saab vaidlusaluse korteri omanikuks, ent vaatamata lubadusele eluruum

kaebuse esitajale erastada, käitus linnavõim sõnamurdlikult ja võõrandas otsustuskorras maja

kolmandale isikule. Kaebuse esitaja selgitab, et nn. maja taastusremondi käigus korter lõhuti ja

viidi kasutamiskõlbmatusse seisundisse ning kuigi talle lubati seejärel maksta 2,5 miljoni

krooni suurune kompensatsioon erastamisõigusest loobumise eest, keelduti viimaks ka sellest.

7. Kaebuse esitaja toob välja sellegi, et Tallinna linn on võõrandanud enampakkumistel

korterid vanalinnas hinnaga keskmiselt 87 621 krooni ruutmeetri kohta ning kuna kaebuse

esitaja on jäänud ilma korterist üldpinnaga 51,4 m2, oleks õiglase kompensatsiooni suuruseks

selle võimalik väärtus 5 029 445,4 krooni, ent samas ei nõua kaebuse esitaja vastustajalt kogu

kahju summat, vaid piirdub summaga 2 600 000. Kaebaja on seisukohal, et temale kahju

tekkimises on süüdi vastustaja ning kahju tekitati erastamise küsimuse otsustamise

venitamisega, temal õigustatud lootuse tekitamisega, et erastamine on seaduspärane ja

võimalik ning lõppkokkuvõttes erastamisele kuuluva objekti võõrandamisega.

8. Vaieldes vastu vastustaja väitele, et vaidlusalune eluruum ei olnud elamiskõlblik juba 1994.

aastal, viitab kaebuse esitaja sellele, et temaga siiski sõlmiti üürileping ning Vanalinna

Kinnisvarahooldus on talle esitanud veel 07. märtsil 1999. aastal arve, kus nõutakse tasumist

vee ja teiste teenuste eest. Samuti märgib kaebuse esitaja, et elamispinna kohta 26.05.1994

välja antud tõendi kohaselt oli korteris funktsioneeriv ahjuküte, vesi ja kanalisatsioon ning et

AS Tallinna Vesi 11.07.2008 a. teate kohaselt oli vaidlusaluses hoones sõlmitud veevarustuse

ja kanalisatsiooni teenuse kasutamise ajutine leping ning vee tarbimine veearvesti näidu järgi

ajavahemikus 1994 kuni 1996 a. oli 1 817 m3. Veel viitab kaebuse esitaja AS Eesti Energia

11.08.2008 a. vastusele, millest ilmneb, et xxxx/xxxx ajavahemikul 01.06.1994 - 01.01.2001

võrgu- ja elektrilepingud puuduvad, ent AS Eesti Energia konsulteerides antud kinnistul

hotelli ehitava OÜ Konga Invest projekteerijatega selgus, et suure tõenäosusega oli

eelpoolnimetatud ajavahemikul hoone xxxx/xxxx üldmõõtmisel ja omas ühtset liitumispunkti

hoonega xxxxa, kus Eesti Energia AS lepingupartneriks oli Vanalinna Kinnisvarahoolduse

AS. Lisaks soovib kaebuse esitaja oma väiteid eluruumi kasutamise ja selle seisukorra kohta

tõendada kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate B. Z. ja J. S. ütluste ja kaebuse esitaja enda

poolt vande all antud seletusega. Kohtuistungil vastustaja ja/või kolmanda isiku taotlusel üle

kuulatud teiste tunnistajate kohta leiab kaebuse esitaja, et nende ütlused ei lükka ümber

kaebuse esitaja väidet, et poolte vahel on käesoleva ajani kehtiv üürileping, et vaidlusalust

eluruumi oli selle asustamise ajal võimalik kasutada ning et seal oli vesi ja elekter. Seejuures

toob kaebuse esitaja tunnistaja T. S. ütluste puhul välja, et viimane ise korteris ei käinud ja

teadis selles toimuvast ainult teiste inimeste sõnadest ning tunnistaja T. J. ütlused ei lükka

kaebuse esitaja hinnangul siiski ümber AS Eesti Energia kirjas esitatud väiteid. Tunnistaja R.

K. ütluste puhul märgib kaebuse esitaja, et tunnistaja eksis korteri nr 5 asukohta kirjeldades

ning märkis, et on seal käinud aastatel 1992-1993 ning möönis, et hoones võis ka olla mõni

ruum, mida oli võimalik siiski välja üürida.

VASTUSTAJA JA KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD

9. Tallinna Linnavalitsus ja OÜ Konga Invest ei pea V.Ž. kaebust põhjendatuks ning

taotlevad selle rahuldamata jätmist.

10. Vastustaja märgib esiteks, et kaebuse esitajale oleks pidanud selgitatama juba hiljemalt

1999.aastal, et vastava eluruumi erastamise õigus tal puudub ning möönab, et selles osas on

Tallinna Kesklinna Valitsuse vastavad ametnikud käitunud ebajärjekindlalt ning jätnud

kaebajale alusetu ja eksitava mulje, et tal on märgitud eluruumi erastamise õigus. Samas on

vastustaja põhimõttelisel seisukohal, ei isikul saab olla vastav õigus üksnes tulenevalt

seadusest. Viidates Riigikohtu otsustele nr 3-3-1-13-08, 3-3-1-6-02 ja nr. 3-3-1-81-05

märgivad nii vastustaja kui kolmas isik, et isikul ei saa tekkida õiguspärast ootust soodsa, kuid

õigusvastase tulemuse suhtes üksnes seetõttu, et haldusorgan ei ole vastavatele asjaoludele

seni tähelepanu pööranud ega haldusorgani eksitava ja seadusele mittetugineva tegevuse

tulemusena.

11. Vastustaja ja kolmas isik leiavad ennekõike, et Tallinnas xxxx/xxxx asuv korter nr 5 ei

saanud põhimõtteliselt olla erastamise objektiks eluruumide erastamise seaduse (EES) alusel.

Seejuures viitavad nad Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-23-01 ning rõhutavad, et kuna alates

01.03.1996.a. oli kõnealune ehitis selle all oleva kinnisasja oluline osa, siis ei saanud see olla

erastamise objektiks EES § 3 lg 1 mõttes ning alates 01.03.1996 ei olnud seega vaidlusaluse

korteri erastamine kaebuse esitajale võimalik sõltumata kõigist muudest asjaoludest.

12. Järgnevalt märgivad vastustaja ja kolmas isik, et eluruumide erastamise eesmärk on tagada

selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine, ent selle eesmärgiga oleks olnud vastuolus

erastada kaebuse esitajale eluruum, mis moodustab üliväikese osa kogu hoonest, kuivõrd

xxxx/xxxx kinnistul asuv ehitis on kokku 1046,3 m2 suurune hoone, milles muid eluruume ei

olnud. Samuti märgivad vastustaja ja kolmas isik, et ka Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999.a.

otsuse nr 212 eesmärk ei olnud anda ainsale väidetavale üürnikule eluruumi erastamise

võimalus, vaid kahe Tallinna vanalinnas asuva arhitektuuri-ajalooliselt üliväärtusliku hoonete

päästmine lõplikust hävimisest.

13. Järgnevalt leiavad vastustaja ja kolmas isik, et EES § 3 lg 4 p 1 mõtte kohaselt on

erastamise objektiks eluruum, mis peab olema kasutuses kui eluruum ning märgivad, viidates tl.

91 ja tl. 34 olevatele aktidele ja tunnistajate T. S. ja R. K. ütlustele, et vaidlusalune korter ei

vastanud Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrusega nr. 38 kinnitatud eluruumideele esitatud

nõuetele.

14. Kaebuse esitaja ja kolmas isik märgivad samuti, et EES § 6 lg 1 p. 2 kohaselt on

munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul eluruumi erastamise kohustatud subjektiks

juriidiline isik, kelle valduses on erastatav eluruum, ent vaidlusalune korter ei ole Tallinna

linna valduses alates 12.12.1994.a, mil vastav ehitis anti rendile 60 aastaks AS-le Altenberghe

Reval Eesti.

15. Vastustaja ja kolmas isik leiavad, et kahju hüvitamise nõue on esitatud pärast seaduses

sätestatud tähtaja möödumist, olles seisukohal, et kaebuse esitajale või tema esindajale pidi

väidetav kahju ja selle tekitanud isik avalduma hiljemalt 13.09.2000, mil kaebuse esitaja

esindaja allkirjastas ülevaatus-avariiakti, millest nähtus, et väidetav eluruum on hävinenud ja

seda mitte vastustaja süül. Samas viitavad vastustaja ja kolmas isik ka RVS §-le 31, mille

kohaselt tuleb enne RVS jõustumist tekitatud kahju hüvitamiseks esitaja kaebus hiljemalt

01.01.2005.

16. Vastustaja ja kolmas isik leiavad samuti, et kaebuse esitaja ei ole vaidlusalust pinda

tegelikult kunagi asustanud, seejuures peavad vastustaja ja kolmas isik ebausaldusväärseteks

tunnistajate J. S. ja B. Z. ütlusi, kuna eriti viimane neist on ilmselgelt huvitatud kaebuse

esitajale positiivsest lahendist. Samuti märgivad vastustaja ja kolmas isik, et kaebuse esitaja ei

saanud ruumi asustada ka pärast eluruumi üürilepingu nr. 245/v vormistamist 28.05.1999,

kuna selleks ajaks oli kaebuse esitaja Eestist lahkunud.

17. Kohtule esitatud kirjalikus seletuses asus vastustaja ka seisukohale, et isegi kui kaebuse

esitaja oleks kõnealuse eluruumi mingil moel asustanud, oleks see olnud õiguslikult tühine

toiming. Vastustaja selgitab sellega seoses, et eluruumide asustamisõiguse ostmist ei

reguleerinud pärast Eesti Vabariigi taasiseseisvumist ükski riiklikul tasandil vastu võetud

õigusakt ning EES mõttes tulnuks eelmise üürniku poolt eluruumi vabastamise korral

käsitleda vaidlusaluseid eluruume asustamata eluruumidena, mida võis üürile anda ning

erastada vaid EES-is sätestatud tingimustel ning seega tuleb korteri asustamisõiguse

omandamise lepinguid ja nende alusel EES § 5 lõikega 4 vastuolus olevana sõlmitud

munitsipaaleluruumi üürilepinguid käsitleda olulise seadusevastasuse tõttu kehtetutena. Veel

selgitas vastustaja, et taolist eluruumide asustamisõiguse võõrandamist reguleerisid siiski

Tallinna Linnavolikogu 10.03.1994. aasta määrus nr 3 ja Tallinna Linnavalitsuse 28.06.1994

määrus nr 71, ent ka seal sätestatud nõudeid xxxx/xxxx krt 5 asustamisõiguse väidetava

võõrandamise puhul ei järgitud.

18. Põhjendamatuks peavad vastustaja ja kolmas isik ka kaebuse esitaja käsitlust tekkinud

kahju suuruse kohta, kuna tegemist on täielikult amortiseerunud hoones asuvate ruumidega,

ent kaebuse esitaja on lähtunud Tallinna Vanalinna elamiskõlblike korterite keskmisest

ruutmeetri hinnast. Samuti leiavad vastustaja ja kolmas isik, viidates Riigikohtu otsustele nr 3-

3-1-13-06 ja 3-3-1-6-08, et ka avalik-õiguslikes suhetes ei ole kahju hüvitamise eesmärgiks

kohustust rikkunud poole karistamine ning seega saab ka neis suhetes VÕS § 139 lõikest 1

tulenevalt vähendada kahju hüvitist nullini, kuna vastasel juhul puuduks võimalus lahendada

õiglaselt juhtumeid, kus kannatanu oma tegevusetusega laskis endale kahju tekitada.

19. Vastustaja ja kolmas isik heidavad kaebuse esitajale ette ka seda, et kaebuses ei ole

märgitud, milline õigusnorm on kahju hüvitamise nõude materiaalõiguslikuks aluseks ning

viidates Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-27-02 leiavad nad, et PS § 25 tekstiosast ja §-st 13 lg 2

tulenevalt ei saa kahju hüvitamise aluseks olla igasugune avalike ülesannete täitmine, vaid

üksnes õigusvastane akt või toiming. Samuti toovad nad välja, et kaebuses ei ole märgitud,

milles seisnes Tallinna Linnavalitsuse süü väidetava kahju tekkimises.

20. Vastustaja ja komas isik leiavad, et kahju hüvitamise nõude kaudu soovib kaebuse esitaja

tegelikult alusetult rikastuda. Viidates Riigikohtu otsustele nr 3-3-1-64-04 ja nr 3-3-1-56-04,

märgivad nad, et kahjunõude rahuldamine ei tohi viia olukorrani, kus kannatanu oleks pärast

kahju hüvitamist majanduslikult paremas olukorras kui ilma kahju tekitamiseta ning seega

tuleb kahjunõude põhjendatuse üle otsustamisel analüüsida ka kujunenud olukorra

majanduslikku külge.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

21. Kohus, hinnanud poolte väiteid ja seisukohti ning nende kinnituseks esitatud tõendeid

kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et V.Ž. kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb täielikult

rahuldamata jätta. Tallinna Linnavalitsus on põhjendatult keeldunud kaebuse esitajale

vaidlusaluse korteri erastamisest ning kaebuse esitaja poolt väidetud varalist ega ka

mittevaralist kahju ei ole kaebuse esitajale tekkinud.

22. Kaebusest nähtuvalt on kaebuse esitajale tekkinud kahju seoses sellega, et ta jäi ilma

võimalusest saada erastamise teel enda omandisse Tallinnas xxxx/xxxx asuv korter nr 5, mis

oleks kaebuse esitaja hinnangul tulnud talle erastada, kuivõrd ta kasutas seda üürilepingu

alusel ning kuivõrd Tallinna Linnavalitsus oli tekitanud kaebuse esitajas õiguspärase ootuse, et

korteri erastamine on võimalik. Kahju suuruse arvutamisel on kaebuse esitaja seejuures

lähtunud vaidlusaluse korteriga väidetavalt sarnaste korterite turuhindadest ruutmeetri kohta.

Lisaks sellele on kaebuse esitaja taotlenud kaebuse esitajale tekitatud mittevaralise (moraalse)

kahju hüvitamist.

23. Riigivastutuse seaduse (RVS) § 7 lõigetest 1 ja 3 tulenevalt on isikul, kelle õigusi on avaliku

võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, õigus nõuda talle

tekitatud otsese varalise kahju ja saamata jäänud tulu hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik

vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVS §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või

taastamisega. RVS § 8 lg 1 kohaselt tuleb varalise kahju rahas hüvitamisega luua varaline

olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Kohus märgib siinkohal,

et kaebuse väited kahju olemuse ning selle tekkimise aja osas on mõnevõrra ebaselged ning

kaebuse esitaja ei ole neid suutnud, vaatamata ka teiste menetlusosaliste poolt esitatud

küsimustele, täpsustada ka kohtuistungil (vt. protokoll tl. 218 jj.) Samas leiab kohus, et

taotlust hüvitada kahju, mille arvutamisel on lähtutud vaidlusaluse korteri turuväärtusest, saab

mõista üksnes selliselt, et kaebuse esitaja soovib, et teda asetataks kahju hüvitamisega

olukorda, kus ta oleks olnud siis, kui ta oleks saanud vaidlusaluse korteri omanikuks. Sellest

omakorda saab ja tuleb loogiliselt järeldada seda, et kaebuse esitaja väidetav õiguste rikkumine

seisneb selles, et talle kõnealuse korteri erastamist ei võimaldatud. Järelikult tuleb esmalt

kontrollida, kas kaebuse esitajal oli või oli kunagi olnud üldse subjektiivne õigus Tallinnas

xxxx/xxxx asunud korteri nr 5 erastamiseks ning kas kõnealuse korteri erastamisest

keeldumisega, mis formaalselt väljendub Tallinna Linnavalitsuse 12. detsembri 2007

korralduses nr 2159-k, on kaebuse esitaja sellist subjektiivset õigust rikutud.

24. Vaidlusaluse korteri erastamise õigus oleks kaebuse esitajal juhul, kui korter on või oli

erastamise objektiks eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 mõistes ning kui kaebuse

esitaja on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks eelviidatud seaduse § 4 mõistes.

Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kuni 09. septembrini 1999 oli xxxx/xxxx asuvad

hooned kantud erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja. Sellise nimekirja kehtestamist

võimaldas EES § 3 lg 8. Eelnevast tulenevalt on ilmne, et kuni Tallinna Linnavolikogu 09.

septembri 1999 otsuse nr 212 (tl. 26) jõustumiseni ei saanud ükski xxxx/xxxx aadressil

asuva(te)s hoone(te)s paiknev ruum olla erastamise objektiks EES § 3 mõistes.

25. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selles, et 01.03.1996 kanti kinnistusraamatusse

vaidlusaluste ehitiste alune maa, mille omanikuna kanti kinnistusraamatusse Tallinna linn.

Käesoleval ajal kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasjaga (st.

maatükiga) püsivalt ühendatud ehitised kinnisasja olulised osad ning sellest tulenevalt ulatub

neile kinnisasja omandiõigus. Sama põhimõte oli sisaldus varem asjaõigusseaduse sätetes.

Eluruumide erastamise seaduse §-st 3 tulenevalt on aga erastamise objektiks eluruum koos

sellele vastava muu osaga ehitisest. Vastustaja ja kolmas isik on õigesti leidnud, et pärast

xxxx/xxxx hoonete muutumist kinnisasja oluliseks osaks, ei ole neis hoonetes asuvate

ruumide erastamine EES alusel enam võimalik. Seda põhjusel, et pärast maatüki

kinnistusraamatusse kandmist ei saa selle maatükiga püsivalt ühendatud ehitises asuvad

ruumid olla eraldi tsiviilkäibes, mis tähendab, et ehitise aluse maa kinnistamisega lakkas

olemast eluruum kui eraldiseisev asi (eluruum vallasasjana). Eluruum kui vallasasi oli teatavasti

omandireformi tarbeks kujundatud eraldiseisev asja liik, mis aga lakkas sellisena eksisteerimast

seoses muutumisega kinnisasja oluliseks osaks.

26. Erandina nähakse EES §-s 217 ette võimalus erastada korteriomandi esemeid, ent see säte

ei ole käesoleval juhul asjassepuutuv, kuivõrd xxxx/xxxx kinnisasja ei ole korteriomanditeks

jaotatud. ESS ei anna aga mingisugust võimalust erastada korteriomanditeks jagamata

kinnisasja oluliseks osaks olevas ehitises paiknevaid eluruume, ka mitte juhul kui kinnisasja

omanikuks on mõni erastamise kohustatud subjekt ning kinnisasja oluliseks osaks muutunud

ehitiste vallasasjana tsiviilkäibes liikumise korral oleks eluruumide erastamine kõne alla tulnud.

Kohus märgib siinkohal, et teadaolevalt ei ole kaebuse esitaja vaidlustanud ühtegi xxxx/xxxx

asuva maa kinnistamise aluseks olevat haldusakti (näiteks maa munitsipaalomandisse andmise

otsust) ega ka Tallinna linna kinnisomandiõigust.

27. Kuivõrd juba alates 01. märtsist 1996 ei saanud xxxx/xxxx asuvas hoones paiknevad

ruumid olla erastamise objektiks EES alusel, siis puudub Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999

otsusel nr 212, millega kõnealune hoone erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja

arvati, käesoleva vaidluse seisukohast igasugune tähendus.

28. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, justkui tulenenuks korteri erastamise õigus

sellest, et Tallinna Linnavalitsus võttis vastu 07.10.1999. kaebuse esitaja esindaja poolt

esitatud avalduse eluruumi erastamiseks. Esitatud avalduse pidigi linnavalitsuse vastav

ametnik vastu võtma, ent sellest ei saa järeldada nõusolekut korteri erastamiseks. Ekslikult

leiab kaebuse esitaja sedagi, et erastamisõiguse aktsepteerimine väljendub erastamise eest

tasumisele kuuluva rahasumma vastuvõtmises. Kaebuses toodud viide Riigikohtu seisukohale

haldusasjas 3-3-1-81-05 ei ole seejuures asjakohane. Käesoleval juhul ei ole Tallinna linn

andnud ühtegi haldusakti ega teinud ühtegi siduva tähendusega õiguslikku toimingut, millest

kaebuse esitajal oleks saanud tekkida õiguspärane ootus korteri erastamiseks või mille

kehtimajäämist oleks kaebuse esitaja saanud loota. Eeltoodud Riigikohtu lahend puudutas aga

maa ostueesõigusega erastamist, kus selliseks haldusaktiks oli (lähtudes maa erastamise

õigusliku regulatsiooni eripärast) kohaliku omavalitsuse otsus erastatava maa piiride

kindlaksmääramise ja isiku erastajaks tunnistamise kohta. Ka asjaolu, et kaebuse esitaja tasus

korteri hindamisaktist nähtuva hinna, ei saa olla aluseks korteri erastamisel, kui kõnealune

korter kui ei saa iseenesest olla erastamise objektiks.

29. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga ka selles, et eluruumi erastamise õigus saab

tekkida üksnes seadusest, mitte aga näiteks erastamise kohustatud subjektiks oleva avaliku

võimu kandja ametnike eksitavast tegevusest. Kohus möönab siinkohal, ning ka vastustaja

esindaja nõustus kohtuistungil sellega, et kaebuse esitaja nimel toimetanud B. Z.le on Tallinna

Linnavalitsuse ametnikud andnud eksitavat teavet, millest viimasel võis tõepoolest tekkida

väärarusaam, et vaidlusalust korterit on võimalik erastada. Sellise väärarusaama tõttu võis

kaebuse esitaja teha mingisuguseid toiminguid või jätta mingisugused toimingud tegemata

ning kohus möönab, et sellega võis tõepoolest kaebuse esitajale tekkida mingisugune kahju,

mis kuuluks ka hüvitamisele, ent käesolevas kaebuses ei ole kaebuse esitaja sellise kahju

hüvitamise nõuet esitanud ega ka selgitanud ega tõendanud, milles selline kahju täpselt

väljendus, kui suur see oli jne. Kindlasti ei saanud selline kahju seisneda aga selles, et kaebuse

esitaja jäi ilma võimalusest korter erastada ning kahjusummaks ei saa sestap olla ka korteri

väärtus.

30. Lisaks varalisele kahjule on kaebuse esitaja taotlenud ka moraalse kahju hüvitamist, mis

seisneb väidetavalt selles, et ta jäi ilma loodetud heaolust. RVS § 9 lg 1 kohaselt võib füüsiline

isik nõuda mittevaralise kahju rahalist hüvitamist süüliselt väärikuse alandamise, tervise

kahjustamise, vabaduse võtmise, kodu või eraelu puutumatuse või sõnumi saladuse rikkumise,

au või hea nime teotamise korral. Kaebuse esitaja ei ole välja toonud ühtki eelnevalt loetletud

asjaoludest. Mis puutub kaebuse esitaja väitesse, et Tallinna linna sõnamurdliku käitumise

tõttu jäi ta aastateks ilma võimalusest kasutada üüritud korterit, mida oleks teatud

mööndustega võimalik käsitleda väitena kodu puutumatuse rikkumise kohta, siis selle väitega

kohus ei nõustu. Nii kaebusest kui ka kaebuse esitaja poolt kohtuistungil antud seletusest,

samuti tunnistajana üle kuulatud J. S. ütlustest tuleb järeldada, et isegi kui kaebuse esitaja

vaidlusaluses korteris tegelikult elas, siis lahkus ta sealt vabatahtlikult, tulles vastu hooned

Tallinna linnalt rendile võtnud eraõigusliku isiku soovile korteris remonti teha. Seega

teoreetiliselt võis kodu puutumatusega seotud moraalse kahju põhjustajaks olla isik, kes veenis

kaebuse esitajat oma kodust lahkuma, aga kindlasti mitte Tallinna linn. Lisaks muule tuleb

tähele panna ka seda, et haldusasja materjalidest nähtuvalt on kaebuse esitaja isiklik puutumus

kõnealuse korteriga seotud asjaajamistes minimaalne, ka kohtuistungil antud seletuses märkis

kaebuse esitaja, et isiklikult ta korteriga seoses reaalseid kulutusi teinud ei ole ning korteriga

seotud asjaajamistes on teda kogu aeg esindanud B. Z. Ka see asjaolu välistab moraalse kahju

tekkimise.

31. Kuivõrd eeltoodust tulenevalt ei ole kaebuse esitajal kunagi tekkinud subjektiivset õigust

korteri erastamiseks, siis ei saa Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2007 korraldus nr 2159-k tema

subjektiivseid õigusi rikkuda. Halduskohtule esitatud kaebuses on kaebuse esitaja taotlenud

nimetatud haldusakti õigusvastasuse tuvastamist. HkMS § 7 lg 1 kohaselt võib haldusakti

õigusvastasuse tuvastamist halduskohtult taotleda isik, kellel on selleks põhjendatud huvi.

Põhjendatud huvi ei ole seejuures pelgalt isiku soov haldusakti õigusvastasuses veenduda, vaid

eeldab ennekõike seda, et isik saab haldusakti õigusvastasusest mingisuguse õigusliku kasu ehk

teisisõnu on isikul haldusakti õigusvastasuse tuvastamiseks põhjendatud huvi juhul, kui tal on

võimalik taotletavat tuvastust kasutada kuidagi oma subjektiivsete õiguste kaitseks. HkMS §

10 lg 3 kohaselt tuleb põhjendatud huvi olemasolu kaebuses ära näidata. V.Ž. kaebusest ei

nähtu, et Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2007 korralduse nr 2159-k õigusvastasuse

tuvastamiseks oleks muud põhjendatud huvi peale selle, et viidatud haldusakti

õigusvastasusega soovib kaebuse esitaja põhjendada kahju hüvitamise nõuet. Kuivõrd

eelpooltoodud asjaoludel on taotletud kahju hüvitamine iseenesest välistatud, siis puudub

vajadus põhjalikumalt analüüsida ka haldusakti väidetavat õigusvastasust.

32. Kohus nõustub siinkohal siiski vaidlustatud korralduse põhjendavas osas esitatud

seisukohaga, et korteri erastamine on välistatud ka põhjusel, et kaebuse esitaja ei esitanud

selleks avaldust seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Kaebusest nähtuvalt on kaebuse esitaja

seisukohal, et tal olnuks õigus erastada korter üürilepingu alusel kasutatava eluruumi

üürnikuna. EES § 5 lg 1 p 1 kohaselt tulnuks sel juhul aga esitada vastav avaldus 1995. aasta 1.

märtsiks. Kaebuse esitaja väitel esitas ta oma esindaja kaudu avalduse eluruumi erastamiseks

07. oktoobril 1999, seega pärast EES § 5 lg 1 p 1 sätestatud tähtaja möödumist. Seejuures ei

saa asjakohaseks pidada kaebuse esitaja viidet EES § 5 lg 1 punktile 5, kuivõrd nimetatud

sättes antakse erastamise avalduse hilisemaks esitamiseks võimalus EES § 3 lg 5 punktis 4

nimetatud eluruumi üürnikule. EES § 3 lg 5 p 4 käsitleb aga õigusvastaselt võõrandatud

eluruume, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus. Käesolevas asjas

vaidluse all oleva korteri suhtes selliseid avaldusi teadaolevalt esitatud ei ole.

33. Tuleb tähele panna ka seda, et üürileping on kaebuse esitajaga sõlmitud 28. mail 1999.

aastal. Isegi kui lugeda kaebuse esitaja ja Tallinna linna vaheline üürisuhe tekkinuks sellest

ajast, oleks avaldus korteri erastamiseks esitatud hilinenult. EES § 22 lõikest 5 tulenevalt oleks

pärast 01. märtsi 1995 sõlmitud üürilepingu puhul olnud üürnikul õigus esitada erastamise

avaldus kolme kuu jooksul pärast üürilepingu sõlmimist, see tähendab hiljemalt 1999. aasta

augustis, ent kaebuse esitaja enda väitel esitas ta vastava avalduse alles 1999. aasta oktoobris.

Kaebuse esitaja väide, et ta üritas esitada korteri erastamise avaldust ka varem, sealhulgas enne

01. märtsi 1995, ei ole aga esitatud tõendite põhjal leidnud usaldusväärset kinnitust. Sisuliselt

kinnitavad seda väidet kaebuse esitaja enda poolt vande all antud seletus ning tunnistajana üle

kuulatud B. Z. ütlused, ent kohtu hinnangul ei saa neid pidada piisavalt usaldusväärseteks,

kuivõrd nii kaebuse esitaja kui ka B. Z. (viimane seetõttu, et peaks kokkuleppe kohaselt (tl.

96-97) saama 30% vaidlusaluse korteri müügist saadavast tulust) on vaidluse lahendamisest

isiklikult huvitatud. Ühtegi muud tõendit selle kohta, et vastavat avaldust oleks püütud esitada

või et selle vastuvõtmisest oleks keeldutud või et kaebuse esitaja oleks avalduse

vastuvõtmisest keeldumist püüdnud mingil moel vaidlustada, esitatud ei ole.

34. Lisaks märgib kohus, et EES § 5 lõikest 1 tulenevalt on eluruumi erastamise õigus

üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikul või kokkuleppe korral tema perekonnaliikmel.

Kohtu hinnangul on käesoleval juhul väljaspool vaidlust, et 1999. aastal ei kasutanud V.Ž.

xxxx/xxxx asuvas hoones ühtegi eluruumi ning seda sõltumata vastavate üürilepingute

olemasolust või puudumisest. Kaebuse esitaja väitis kohtuistungil ning sama kinnitas ka

tunnistaja J. S., et ta elas kõnealuses korteris 1994. aastal suvel, kevadel ja talve alguses, mitte

aga hiljem. Seega jättes kõrvale asjaolu, et alates 1996. aasta 1. märtsist oli vaidlusaluse korteri

erastamine välistatud seetõttu, et ehitised olid muutunud korteriomanditeks jagamata

kinnisasja osaks, ei olnuks 1999. aasta sügisel (st. pärast seda, kui hoone erastamisele

mittekuuluvate elamute nimekirjast välja arvati) tegemist kaebuse esitaja poolt üürilepingu

alusel kasutatava eluruumiga, kuna kaebuse esitaja seda ei kasutanud. See, kas kaebuse esitaja

kasutas vaidlusalust eluruumi 1994. aastal, ei ole seejuures oluline, kuna tol ajal oli eluruumi

erastamine välistatud põhjusel, et elamu oli tunnistatud kehtiva haldusaktiga erastamisele

mittekuuluvaks.

35. Kuna eluruumi erastamise avalduse esitas kaebuse esitaja alles 1999 oktoobris, siis ei oma

põhimõtteliselt mingisugust tähtsust see, milline oli korteri seisukord 1994 aastal, mil V.Ž.

väidetavalt seal elas. Seejuures üürisuhte olemasolu alates 1994. aasta juulikuust ei ole

vastustaja eitanud ning vastav asjaolu on nimetatud ka vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse

korralduses. Ainuüksi asjaolu, et mingisugusel ajal oli tegemist eluruumiga, mida kaebuse

esitaja üürilepingu alusel kasutada võis või ka tegelikult kasutas, ei anna aga mingil moel õigust

selle eluruumi (või selle eluruumi koha peal asuva hoone osa) erastamiseks tulevikus.

Seejuures väärib märkimist, et juba 1998. aastal ei eksisteerinud korterit ka füüsiliselt.

Avariiakt (tl. 34), millest nähtuvalt oli korter elamis- ja kasutamiskõlbmatu, kuna sellel

puudusid uksed, põrandad, laed ja vaheseinad, elektrikilp, elektrijuhtmestik, samuti küte ja

veevarustus, on kaebuse esitaja esindaja poolt allkirjastatud küll alles 13.12.2000, ent

tunnistaja J. S. ütlustest nähtuvalt oli korter elamiskõlbmatuks muudetud juba 1998. aastal.

Nimelt väitis J. S., et viis korterisse ehitusmaterjale 1998. aastal pärast seda, kui korteris oli

põrand lammutatud, WC-pott välja kistud ja uksed eest ära võetud. Seega, jättes kõrvale

ehitiste muutumise kinnisasja oluliseks osaks, on ilmne, et 1999. aasta sügiseks, mil hoone

arvati välja erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast, ei olnud seal enam korterit nr 5,

mida saanuks käsitleda kasutatava eluruumina.

36. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast ei oma

põhimõttelist tähtsust küsimused, kas kaebuse esitaja vaidlusaluses eluruumis kunagi tegelikult

elas või millises seisukorras vaidlusalune eluruum näiteks 1994. aastal või ka 1999. aastal

täpselt oli. Kokkuvõttes tuleb asuda seisukohale, et kuni 1. märtsini 1996 välistas eluruumi

erastamise asjaolu, et elamu oli Tallinna Linnavolikogu poolt tunnistatud erastamisele

mittekuuluvaks ning alates 1996. aasta 1. märtsist välistas eluruumi erastamise asjaolu, et

ehitis, kus korter asus, oli muutunud maatüki oluliseks osaks ning seega korterit kui

eraldiseisvat asja enam ei eksisteerinud. Seega ei ole kaebuse esitajal mitte ühelgi ajahetkel

olnud subjektiivset õigust korteri erastamiseks, mistõttu ei saanud Tallinna linn sellist

subjektiivset õigust ka rikkuda ning ühelgi juhul ei oleks kaebuse esitaja saanud erastamise teel

korteri omanikuks. See omakorda tähendab, et kahju hüvitamise nõue, millega kaebuse esitaja

soovib, et teda asetataks olukorda, kus ta oleks olnud, kui ta oleks korteri erastada saanud, on

põhjendamatu.

37. Nii kaebuses kui kohtuistungil esitatud kirjalikes teesides on kaebuse esitaja märkinud, et

kahju tekitati seoses sellega, et temas tekitati õiguspärane ootus, et ta saab korteri erastada.

Kohus põhjendas eelpool, miks selline ootus ei saanud olla õiguspärane, mööndes samas, et

põhjendamatute ja seadusele mittetuginevate lubaduste andmine ja seeläbi kaebuse esitaja

eksitamine võis kaebuse esitajale mingisuguse kahju tekitada, ent sellise kahju tekkimist

käesoleval juhul halduskohtule esitatud kaebusest ei nähtu. Ka väide, et kahju on tekitatud

erastamise küsimuse otsustamisega venitamisega, on jäänud paljasõnaliseks ning ei kaebuses

ega kohtuistungil antud selgitustes ei ole kaebuse esitaja välja toonud, milles see kahju

väljendub. Erastamise avalduse lahendamisega venitamise tõttu ei minetanud kaebuse esitaja

korteri erastamise võimalust, kuna erastamine oli igal juhul võimatu juba alates 1996. aasta

märtsikuust. Mis puudutab aga kaebuse esitaja väidet, et kahju on muuhulgas tekkinud

seetõttu, et Tallinna linn võõrandas xxxx/xxxx hoone kolmandale isikule, siis tuleb esmalt

märkida, et võõrandamise esemeks ei olnud hoone, vaid kinnisasi ning isegi kinnisasja

kolmandale isikule võõrandamata ei oleks kaebuse esitajal tekkinud õigust vaidlusaluse korteri

erastamiseks. Teiseks on vastustaja ja kolmas isik põhjendatult viidanud ka sellele, et Tallinna

Linnavolikogu otsust xxxx/xxxx otsustuskorras võõrandamise kohta ei ole kaebuse esitaja

iseenesest vaidlustanud ega leidnud, et see tema subjektiivseid õigusi kuidagimoodi rikuks.

MENETLUSKULUD

38. HkMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebuse esitaja kahjuks. Kuivõrd vastustaja

ega kolmas isik ei ole enda kantud menetluskulude väljamõistmist taotlenud ega

menetluskulude nimekirja kohtule esitanud, jäävad menetlusosaliste kulud poolte endi kanda.

Kristjan Siigur

kohtunik