2-07-27916/10 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Pärnu Maakohus

Kohtunik Ingrid Hallas, sekretäride Merilin Rahusaar`e ja Kaidi Kanarbik`u

juuresolekul

Otsuse tegemise aeg ja koht 13.oktoobril 2008. a Pärnu Rüütli tänava kohtumaja

Tsiviilasja number

2-07-27916

Tsiviilasi

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kohtuistungi toimumise aeg

K T hagi V H vastu kaasomandi lõpetamiseks ning

enammakstud pinna eest üüri väljamõistmiseks.V H vastuhagi

K T vastu kaasomandi reaalosadeks jagamise nõudes.

Hageja: K T, hageja esindaja advokaat Armand Reinmaa Alvin,

Rödl ja Partner AB, asukoht Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn

Kostja: V H, esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar

kohtumääruse alusel 12.09.2007 AB Tamar Kuninga tn.24 Pärnu

23.septembril 2008. a

RESOLUTSIOON

Juhindudes TsMS § 434-436, § 438, § 442, § 630-633,AÕS § 72 lg

2 , § 76 lg 1, § 77 lg 1,2 kohus otsustas:

Rahuldada osaliselt põhihagi.

Välja mõista V H K T kasuks enamkasutatud pinna eest rahaline

hüvitis summas 18 165 kr ( kaheksateist tuhat ükssada

kuuskümmend viis krooni) ja edasi alates 24.09.2008 kuni pinna

vabastamiseni 18 kr 50 s päevas.

Rahuldada vastuhagi.

Lõpetada Pärnus xxxxxxx asuva kinnistu registriosa nr xxxxxx

kaasomand selliselt, et jagada kinnistu kaheks korteriomandiks

ning tuvastada sellega seoses K T kohustuse olemasolu teha kõik

korteriomandite moodustamiseks nõutavad tahteavaldused ja

toimingud.

Kohtukulude jaotus Jätta poolte endi kanda.

1(6)

Kohus

Kohtukoosseis

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse

avalikult teatavaks tegemisest.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

09.07.2007.a. esitas K T Pärnu Maakohtule hagi V H vastu kaasomandi lõpetamise

nõudes.Hagi kohaselt soovis hageja lõpetada Pärnus xxxxxxxxx asuva kinnistu kaasomand

selliselt, et kinnistu jääb K T ainuomandisse ning viimane kohustus maksma V H 526 000

krooni.Ühtlasi palus hageja kostjalt välja mõista alates 21.10.2005.a. 53 kr 60 s päevas.

Hageja ja kostja kaasomandisse kuulub Pärnus xxxxxxxx tn asuv kinnistu.Kinnistusraamatu

andmetel kuulub V H mõtteline osa suurusega 19/120 ja K T mõtteline osa suurusega

101/120.

Hageja hinnangul ei ole võimalik kaasomandi reaalosadeks jagamine, tulenevalt kaasomandi

osade suurusest ja ehitise projektist.

Hageja ja kostja suutsid kaasomandit ühiselt kasutada kuni 21.10.2005, mil kostja endine

abikaasa L K oma kaasomandi osa ( eraldi sissepääsuga korteri osa, kus elab ja mida kostja

kasutab) K T võõrandas.Kostjal oli kaasomandi ostmiseks samasugune võimalus nagu

hagejal, kuid ta ei soovinud seda võimalust kasutada.

On tekkinud olukord, kus hagejale kuulub xxxxxxxx tn asuval kinnistul asuvast ehitisest

esimese korruse korter, ning teisel korrusel asuvast korterist, kus kostja elab, ning korteri

juurde kuuluvatest abiruumidest pool s.o. L K poolt võõrandatud kaasomandiosa.

Hageja soovile kasutada oma kaasomandi osa, on kostja vastanud keeldumise ja

ähvartustega.Ähvardamise kohta on hageja teinud 2005.aasta detsembris avalduse politseile.

Alates 21.10.2005.a. on hageja üritanud saada kostjaga kokkulepet üüri tasumiseks

enamkasutatud osa eest, kuid kostja on keeldunud sel teemal hagejaga suhtlemast.

29.12.2006 aastal saatis hageja kostjale ettepaneku läbirääkimistesse astumiseks kaasomandi

lõpetamiseks ning üürisummas kokkuleppimiseks. Hageja väitel ei ole kostja ettepanekule

vastanud.

25.05.2007.aastal edastas hageja esindaja kaudu kirjaliku pöördumise kaasomandi

lõpetamiseks ning kohtuvälise kokkuleppe sõlmiseks, millele kostja samuti ei ole vastanud.

Kostja vastuhagi

10.10.2007 esitas kostja V H kohtule vastuhagi, milles palus samuti lõpetada kaasomandi,

kuid teistsugusel viisil, kui seda soovib K T s.o. selliselt, et jagada kinnistu

korteriomanditeks. xxxxxxxx elamus oli kunagi 3 korterit: kaks korterit asusid I korrusel ja

korter nr 3 katusekorrusel.

Vastuhagi õigusliku põhjenduse kohaselt AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus nõuda

igal ajal kaasomandi lõpetamist.AÕS § 77 lg 1 järgi jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi

vastavalt kaasomanike kokkuleppele ja juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel AÕS § 77 lg 2

alusel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele

kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa rahas

või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Reaalosadeks jagamiseks on muu

hulgas ka kinnisasja jagamine

korteriomanditeks.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-143-04 leidnud, et kuigi

korteriomandi puhul säilib korteriomanikel ka kaasomand, on kinnisasja ja sellele asuva

elamu jagamine korteriomanditeks üks asja reaalosadeks jagamise viise.Hüvitise määramine

2(6)

kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ei ole võimalik, sest kinnistu

jagamine osustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses.Hüvitise küsimus tuleb lahendamisele

siis, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on kinnistu reaalosade piirid( korteriomand)

kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud ( korteriomandid)

kinnistusraamatusse kantud ( Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-05).Kaasomandi lõpetamise

vaidluses tehtud kohtuotsus asendab vaid kaasomanike nõusolekut kaasomandi lõpetamiseks.

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-102-05 järgi tuleb mõttelise osa väärtuse kindaksmääramisel

lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust

väärtusest.Omandist ilmajäämise kompensatsioon peab olema täielik ja maksimaalne.Sellest

tulenevalt ei ole õige vastuhageja hinnangul K T poolt läbiviidud hindamise tulemusena

saadud hüvitise summa 526 000 krooni.

Vastuhagi põhjendused

Pooltele kuulub Pärnus xxxxxxxx tn asuvast kinnistust: V H 19/120 mõttelist osa ja K T

101/120 mõttelist osa.

xxxxxxxx tn elamus oli varem kolm korterit: kaks korterit asusid I korrusel ja korter nr 3

katusekorrusel.

Pärnu Linna Rahvakohtu 04.05.1990.a otsusega tuvastati, et V H naise ema, on juba tol ajal

kasutanud katusekorrust.01.07.1993.a. kinkis T K 19/60 mõttelist osa elamust oma tütrele LK.

23.10.1997.a. kinnistati xxxxxxx tn omand kinnistusraamatusse.

28.12.1998.a. V H ja L H sõlmisid abikaasade ühisvara jagamise lepingu, mille kohaselt jagati

19/ 60 mõttelist osa võrdsetes osades nende kaasomandisse. 21.10.2005 müüs L K ( H) oma

osa kinnistust 19/120 mõttelist osa K T. Enne tehingu tegemist oli L K ravil psühhiaatri

juures, ravi jätkus hiljem.2006.aastal pöördus L K riigi õigusabi määramiseks seoses

nimetatud tehingu tühistamisega, kuid nõue oli selleks ajaks aegunud.

V H kasutab katusekorruse korterit, mis on tema kodu olnud alates 1988.aastast.Kõrvalhoones

hoiab autot ja tööriistu.Ta on kindel, et pakutava hüvitise eest ei ole tal võimalik soetada

samavääset elamist kui praegune on.K T kasutuses on 4-toaline korter üldpinnaga 132,3 m2,

mis vastuhageja hinnangul on piisav 6-e liikmelise pere jaoks.K T ja tema pere ei ole kunagi

soovinud kasutada katusekorruse osa, mis on neile L K poolt müüdud.Vastuhageja väitel on K

T pöördunud kohtusse eesmärgiga laiendada oma elamispinda, kuid see ei tohiks toimuda

teiste kaasomanike arvel.

Vastuhageja leiab, et põhihagis hageja poolt soovitud kaasomandi lõpetamise viis riivab

intensiivselt Põhiseaduse § 32 lg 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet. Märgitud

sättest tuleneb, et omand peab olema võrdselt kaitstud.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-

45-06 rõhutanud, et … asja jagamine ( kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema

kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades.Kohus peab kaasomandi lõpetamise

nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.

Kostja kirjalikud vastuväited

Kostja ( põhihagis) V H ei tunnista K T haginõuet välja mõista üür 53 kr 60 s päevas alates

21.10.2005.a.

Alates kostja korteri mõttelise osa omandamisest ei ole hageja kuni kohtusse pöördumiseni

tasu nõudnud ega avaldanud soovi ise eluruumi osa kasutada.

Peale L K väljakolimist oli tuba nr. 16 vaba, võtmed KT käes ja ta võis seda vabalt

kasutada.VH seda ruumi ei kasutanud ega takistanud selle kasutamist ka teise kaasomaniku

poolt.

3(6)

V H ei nõustu ka tasu suuruse kindlaksmääramise alustega.K T on võtnud arvestuse aluseks

keskmise üüri Pärnu ranna rajoonis, mis võiks selline olla, kui tegemist oleks omaette

korteriga.Antud juhul on tegu korteri osaga, mille puhul on üüri suurus oluliselt väiksem.

Kostja palub esitatud vastuväidetes jätta K T hagi kaasomandi lõpetamise nõudes ja

enamkasutatud ruumi eest tasu saamise nõudes rahuldamata.

Menetluse käik

29.01.2008 toimus vaatlus Karsselli tn kinnistul ( tl.113).

20.02.2008 saabus kohtule vastuhageja kirjalik arvamus hageja komromissettepaneku kohta

( tl 116-117).

Vastuse kohaselt teatab V H, et 04.02.2008.a. esitas K T kompromissettepaneku, mille

kohaselt oli nõus maksma kostjale kaasomandi lõpetamisel hüvitist 600 000 krooni, loobub

rahalisest nõudest üüri osas ja kostja peaks korteri vabastama hiljemalt 01.04.2008.a.

Kostja V H teatas, et ei nõustu hageja tingimustega.

Kostja on seisukohal, et käesolevas turusituatsioonis ei saa ta kasulikult müüa oma osa

korterist ega osta ka sobivat eluaset, seega jääb oma vastuhagi juurde, mille kohaselt soovib

jätkata elamist xxxxxxxxx tn elamus moodustatavas korteriomandis.Kostja kasutuses on

käesoleval ajal mitmeid abiruume, mis tõstavad tema omandi väärtust ja on temale vajalikud.

03.04.2008 küsis kohus ( tl 125) Pärnu linnalt spetsialisti arvamuse selle kohta, kas

xxxxxxxxx

tn kinnistu jagamine reaalosadeks on võimalik ja kas elamus ning kinnistul asuvates

kõrvalhoonetes tehtud juurdeehitused on seadustatud.

Vastuses kohtule 30.04.2008( tl 127) teatab Pärnu linn ( dokumendile on alla kirjutanud

planeerimisosakonna juhataja E B), et xxxxxxxxx kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole

võimalik.Kinnistule on 27.11.2006 väljastatud ehitusluba aiamaja laiendamiseks.

11.07.2008 esitas kostja täiendavad tõendid s.o. kirjavahetuse Pärnu Linnavalitsusega ( tl

145-152).

09.07.2008 ( tl.152 ) teatas Pärnu Linnavalitsuse Planeerimisosakonna juhataja asetäitja

ehitusjärelevalve teenistuse juhataja M N, et xxxxxxxxx tn kinnistu on võimalik jagada

reaalosadeks vastavalt 1993.a. korrigeeritud inventariseerimisplaanile, mille järgi oli hoone

teisel korrusel korter pindalaga 53,6 m2 .

Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud

kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas

Hagile on lisatud kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping ( tl 8-14) , mille

kohaselt L K ( endise nimega L H) müüs KT 21.10.2005.a. 19/120 mõttelist osa kinnistust

Pärnu linnas xxxxxxxxx tn hinnaga 225 000 krooni.Müüja on avaldanud notarile lepingu p-s

1.1., et kaasomanike kokkuleppe kohaselt on tema ja V H ainuvalduses ehitises paiknevad

järgmised ruumid: korter nr 3 ja garaaz-kuur.

AÕS § 77 lg 2 alusel otsustab kohus vastavalt asjaoludele, kas asi jagada kaasomanike vahel

reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta

teistele kaasomanikele nende osad rahas välja või müüa asi avalikul või kaasomanike

vahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele.

Põhiseaduse § 32 kohaselt võib omandit omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses

sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.

Käesoleva vaidluse puhul kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet saavutatud ei

ole.Seega peab kohus kaasomandi lõpetama, sest vastava nõude on esitanud mõlemad pooled.

Hageja nõue jätta kinnistu K T ainuomandisse ja kohustada teda maksma V H 526 000

krooni, tuleb jätta rahuldamata. Kohus nõustub kostjaga, et tal ei ole võimalik saadud

4(6)

kompensatsiooni eest soetada endale samaväärset eluruumi.Lisaks ½ mõttelisele osale

korterist nr 3, on V H kasutuses ka garaaz ja 2 kuuri nagu ta selgitas vaatlusel, lisaks

panipaigad (tl.113).

Asjaolu, et hageja soovib V H hüvitada viimase osa kinnistust pangalaenu abil on tõendatud

SEB Eesti Ühispanga kirjaga 28.maist 2007.a. ( tl 102).K T on avaldanud kohtule 03.04.2008

istungi protokoll ( tl 122), et on kodune, seega ei pea kohus tõenäoliseks praeguseks

kujunenud üleüldises majanduslanguse olukorras K T laenu saamist, arvestades, et tema

kasvatada on neli alaealist last ja ta ise on kodune.

Pank on oma tõendi välja andnud 1987.aasta kevadel, seega ajal, mil finantssektoris ja kogu

majanduses oli väga hea seis.

Kohus leiab, et vastuhagis hageja nõue jagada xxxxxxxxx tn kinnistu korteriomanditeks on

põhjendatud.

Pärnu Linnavalitsuse hilisema kirjaga 09.07.2008 ( tl 152), on tõendatud, et vaidlusalusel

kinnistul asuva elamu saab jagada reaalosadeks ja moodustada korteriomandid , sest ka

varasemal ajal on teisel korrusel asunud eraldi korter nr.3.Vaatlusel kinnistul oli näha, et

vaidlusalune eluruum asub katusekorrusel ja sinna viib maja hoovist eraldi sissepääsuga trepp.

Tuvastatud on, et kostja kasutab kaasomandi osast suuremat pinda ja tulenevalt TsÜS § 62 lg-

st 4 on hagejal K T õigus saada tasu kogu ajavahemiku eest, mil teine kaasomanik oma

kaasomandi osast suuremat pinda kasutas ( RK otsus nr 3-2-1-143-04 p.20.).Kostja ei ole

nõustunud tasu suurusega, mida hageja temalt nõuab.Kohtu hinnangul on kostja vastuväide

põhjendatud.Kui hageja ostis ½ mõttelist osa kostja kasutuses olevast korterist nr.3, siis ta

teadis, et kostja jääb sinna elama ja oma kaasomandi kasutamine on problemaatiline.Kostja on

kinnitanud, et üks tuba on vaba , võtmed on hageja käes ja viimasel on olnud võimalus seda

eluruumi kasutada.Samas on hageja esitanud kohtule kirjalikud tõendid, mille kohaselt on

soovinud läbirääkimisi pidada kostjaga, kuid kostja ei ole neile vastanud. Tunnistaja L K

ütlustega kohtuistungil on tõendatud, et peale peretüli otsutas ta oma korteriosa müüa

hagejale, samuti, et andis peale ostu-müügilepingu sõlmimist võtmed hagejale, samuti asjaolu,

et hageja ei soovinud vormistada elektri ja vee lepingut enda nimele, põhjendusega, et ta ei ela

seal.

Tunnistaja T V ütlustega ( hageja ema) on tõendatud, et V H juures käivad inimesed, keda

tunnistaja ilmselt näha ei tahaks.Samuti kuuldub V H korterist aeg-ajalt laulu ja seal peetakse

pidu.Tunnistaja ütluste kohaselt on ka politsei kohale kutsutud V H väidetava ähvarduse peale

hageja laste suhtes.

Kohus peab mõistlikuks kostjalt hageja kasuks välja mõista 1/ 3 osa hagis nõutud üüri

suurusest s.o. 525 kr kuus , kokku 18 165 kr alates 05.11.2005 kuni 23.09.2008.a. ja edasi 17

kr 50 s päevas kuni kostja annab enamkasutava pinna hageja kasutusse. AÕS § 71 lg 1

kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike otsuse

alusel.Käesolevas asjas kasutavad kaasomanikud kaasomandit vastavalt väljakujunenud

korrale .AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi

lõpetamist.Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et kolleegiumi

arvates ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel

hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes

menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. AS SEB

Pank kasuks on seatud 101/120 mõttelisele osale kinnistust xxxxxxxxx hüpoteegid summas

135 000 kr ja 250 000 krooni.Hüpoteekidega on tagatud SEB Panga nõuded K T vastu.AS

SEB Pank on vastanud kohtule ( tl 168) seoses kolmanda isiku kaasamise taotlusega

lahendamisega, et 06.08.2002 Pärnu notar A K juures notari ametitoimingute raamatu registri

nr 7013 all registreeritud ”Hüpoteegi ülekandmise leping.Hüpoteegiga tagatud nõuete

5(6)

muutmise leping ” ei välista kinnisasja reaalosadeks jagamist.Koretriomanditeks jagamisel

jäävad hüpoteegid koormama K T kuuluvat korteriomandit.

Eelnevaga on põhjendatud kaasomandi reaalosadeks jagamine, sest kohtu hinnangul on see

õiglane ja sellisel juhul on arvestatud mõlema kaasomaniku huvidega.

Menetluskulud

TsMS § 163 kohaselt jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Ingrid Hallas

Kohtunik

Kohtuotsus osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 23.03.2009.a otsusega nr 2-07-

27916

Tallinna Ringkonnakohtu 23.03.2009.a otsus nr 2-07-27916

RESOLUTSIOON:

1.Tühistada Pärnu Maakohtu 13. oktoobri 2008 otsus põhihagi osalise rahuldamise ja

vastuhagi rahuldamise osas. Teha tühistatud osas uus otsus põhihagi osalise rahuldamise ja

vastuhagi rahuldamata jätmise kohta.

2.Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

3.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:

3.1.Rahuldada osaliselt K.T hagi V.H vastu ja lõpetada kaasomand selliselt, et anda kinnistu

xxxxxxxxx xx, Pärnus (registriosa nr xxxxxx, katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx) K.T

ainuomandisse ja panna K.T-le kohustus maksta V.H-le välja 526 000 (viissada

kakskümmend kuus tuhat) krooni.

3.2.K.T hagi V.H vastu enamkasutatud pinna eest rahalise hüvitise nõudes jätta rahuldamata.

3.3.V.H vastuhagi K.T vastu kaasomandi lõpetamise viisi osas jätta rahuldamata.

4.Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda.

Kohtuotsus jõustus 26.06.2009.a Riigikohtu kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise

määrusega.