3-07-1439/31 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus

Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht

3. oktoober 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-1439 Haldusasi T.K.e kaebus Kullamaa Vallavalitsuse 20.06.2007 korralduse nr

125 tühistamise nõudes Asja läbivaatamise kuupäev

3. september 2008 Kohtuistungil osalenud isikud T.K. – kaebuse esitaja; Raini Nõu – advokaat, kaebaja lepinguline esindaja; Üllar Aruksaar – Kullamaa vallavanem, vastustaja seaduslik esindaja; Kersti Lipu – Kullamaa vallasekretär, vastustaja seaduslik esindaja; Taimar Ehrlich – advokaat, vastustaja lepinguline esindaja.

RESOLUTSIOON

1. Jätta T.K.e kaebus rahuldamata.

2. Jätta kohtukulud poolte eneste kanda (HKMS § 92 lg 10).

Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul, arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest 3.oktoobril 2008, esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. ÕVVTK Lääne maakonnakomisjoni 28.01.1994 otsusega nr 82 (uus redaktsioon 13.01.2004) loeti omandireformi objektiks Läänemaal, Kullamaa vallas asuv Pärna (Päärna) talu nr 24, end.kinnistu nr 4426 pindalaga 40,63 ha, maa ja ühistatud vara (laut) ja selle vara suhtes tunnistati õigustatud subjektideks H. T. ½ maa osas ning T.K. ½ maa ja ühistatud vara osas. H.T.le on maa kompenseeritud. Õigusvastaselt võõrandatud maa on tervikuna koormatud maa tagastamise nõudeõigusega ning maa tagastamise menetluses on ainsaks õigustatud subjektiks kaebaja.

2. Kaebaja poolt tagasitaotletaval maal asus rehielamu, mille 28.06.1978 sõlmitud notariaalse ostu-müügi lepingu alusel omandas kolmas isik A. T.. Kõnealune rehielamu hävines 30.10.1998 toimunud tulekahjus peaaegu täielikult, alles jäid vaid vundamendi jäänused. Põlenud ehitist taastatud ei ole.

3. 2003.a. toimetas A.T. põlenud elamu kohale soojaku, mis algselt oli ühekorruseline ning millele hiljem ehitati peale teine korrus. Soojak on paigutatud postidele, alaliselt selles ei elata. Kullamaa Vallavalitsuse 19.02.2004 korraldusega nr 36 väljastati ehitisele (soojakule) tulekahjus hävinud hoone ennistamise perioodiks kasutusluba nr K-11/03 ja esitati ehitise (soojaku) kohta andmed ehitisregistrisse ning 23.09.2004 korraldusega nr 248 võimaldati A.T.il ostueesõigusega erastada Kullamaa vallas 18 380 m2 maad, kuid nimetatud korraldused tunnistati Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldusega nr 142 kehtetuks.

4. Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldus nr 129, millega määrati Kullamaa külas A.T.le kuuluva endise Päärna majavalduse kordategemiseks või kõrvaldamiseks 25- aastane tähtaeg, ja samal päeval antud korraldus nr 130, millega määrati A.T.le kuuluva endise Päärna majavalduse teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 18 380 m2, tühistati Tallinna Halduskohtu 16.03.2007 otsusega haldusasjas nr 3-06-1665.

5. Kullamaa Vallavalitsuse 20.06.2007 korraldusega nr 125 kinnitati ja määrati A.T.le elamu (asukoht: Pärna, Kullamaa küla, Kullamaa vald, Läänemaa) ümberehituseks-ennistamiseks projekteerimistingimused nr PT-K-07/07. 12.07.2007 vaidlustas kaebaja korralduse nr 125 Tallinna Halduskohtus.

KAEBAJA SEISUKOHT

6. Kaebaja taotleb Kullamaa Vallavalitsuse 20.06.2007 korralduse nr 125 täielikku tühistamist järgmistel motiividel: 1) MRS § 3 lg 1 järgi tagastatakse või kompenseeritakse maareformi käigus endistele omanikele või nende õigusjärglastele õigusvastaselt võõrandatud maa. Kaebaja soovib maa tagastamist tervikuna või võimalikult suures ulatuses; 2) MRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt MRS §-dele 7, 9 ja 10. Tagasitaotletaval maal ei asu ühtki kolmanda isikuga seonduvat seaduslikku ehitist. Kaebajale kuuluv soojak selliseks ehitiseks ei ole. Kolmanda isiku poolt 1978.a. omandatud, kuid 1998.a. tules pea täielikult hävinud ehitist ei saanud samuti pidada seaduslikuks, kuivõrd puuduvad andmed selle kohta, et ehitis oleks püstitatud ehitusloa alusel või maakasutusõigusega. Seetõttu on õigusliku aluseta ka põlengust allesjäänud ehitise vundamendi jäänused kui üks osa hoonest. Samuti pole põlenud rehielamu vundamendist reaalselt enam midagi alles; 3) vaidlustatav korraldus ei ole antud kooskõlas HMS-ga. Korraldus on õiguslikult ja faktiliselt motiveerimata. Korralduses märgitud sätetele tuginevalt ei oleks saanud sellist korraldust anda. Korralduses pole ainsatki viidet MRS-le, kuigi käesoleval juhul ei saa läbi viia maareformimenetlusest (erastamisja tagastamismenetlusest) eraldiseisvat ehitusalast haldusmenetlust. Kolmandal isikul ei olnud

antud juhul õigust taotleda projekteerimistingimuste määramist ja vastustajal ei olnud õigust selliseid tingimusi kolmanda isiku huvides määrata. Projekteerimistingimustes ei ole ära näidatud kolmanda isiku maakasutusõigust. Projekteerimistingimuste määramisega on soovitud tekitada olukorda, kus isik, kellele maa ostueesõigusega erastamine ei ole vaidlusaluse maaga haakuvalt kaebaja arvates enam võimalik, hakkaks maale, mis tuleb kaebajale tagastada, ehitama. Kaebajalt selleks mingit nõusolekut küsitud ei ole ja teda ei ole haldusmenetlusse kaasatud. Kuna kaebaja on vaidlusaluse maa tagastamise õigustatud subjekt, siis tuleb taolist kaasamata jätmist pidada oluliseks menetlusõiguse rikkumiseks, mis tõi kaasa ebaõige haldusakti andmise;

4) kohalik omavalitsus ei ole vastavalt MRS § 6 lg-le 31 määranud tähtaega lagunenud ja kasutusest välja langenud (põlenud) ehitise kordategemiseks. Sellise tähtaja määramata jätmine ei andnud vastustajale õigust määrata kolmandale isikule projekteerimistingimusi. Kuna vastavat kordategemise tähtpäeva pole määratud, siis pole õiguslikult kehtivalt määratud ka ehitise teenindamiseks vajalikku maad, mida ehitise omanikul oleks õigus pärast ehitise korrastamist erastada. On selgusetu, kuidas ja millele tuginevalt on vastustaja pidanud võimalikuks määrata projekteerimistingimused, samas kui pole määratud vastava ehitise teenindamiseks vajalikku maad;

5) korralduses puudub selgus, millist elamut on silmas peetud – kas tulekahjus hävinut või soojakut, mida ei saa samuti elamuks pidada. Selguseta on ka korralduses kasutatud lingvistiline konstruktsioon „ümberehitus-ennistamine“. Need on erinevad toimingud, mõlemat korraga teha ei saa. Kaebaja arvates on võimalik selline tõlgendus, et olemasolevat soojakut soovitakse kuidagi ümber ehitada ja kunagi tulevikus, kui kolmanda isiku võimalused lubavad, siis hakatakse ka põlenud ehitist taastama. Kaebaja leiab siiski, et elamu all, mida soovitakse ümber ehitada ja/või ennistada, peetakse eelkõige silmas just soojakut, kuna see on juba olemasolev asi.

Ka varasem maa ostueesõigusega erastamise katse seostus just soojakuga. Kunagise rehielamu vundamenti pole reaalselt olemas, mistõttu on välistatud ka selle elamu mõttes ehitise ennistamine väidetavalt säilinud vundamendi piires. Põlenud ehitist ei ole kolmas isik reaalselt asunud taastama ca 9 aasta jooksul, seega puudub alus arvata, et tal oleks kavatsus hakata seda tegema tulevikus. Kuna kolmas isik ei asunud põlenud ehitise taastamisele mõistliku aja jooksul, vaid soovis maad erastada hoopis vaidlusalusele maale hiljem (st peale maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamiseks ettenähtud tähtaega) toimetatud soojaku juurde, siis on kolmas isik minetanud õiguse erastada maad just põlenud ehitise kontekstis.

See tähendab, et tal pole õigust seda kunagist ehitist hakata taastama ka edaspidi. Sellise õiguse puudumine võtab kolmandalt isikult ka õiguse taotleda vastavate projekteerimistingimuste määramist tulevase ehitamise tarvis;

6) kaebaja arvates on vastustaja oma tegevusega loonud põhjendamatuid eelistusi kolmandale isikule maa erastamiseks. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtpäevaks oli antud juhul 1. jaanuar 1998. Erastamise toimikus olev avaldus esitati pärast 1.01.1998, mis on vastustajale teada. Nõuetekohast maa ostueesõigusega erastamise avaldust ei saa asendada võimalike muude dokumentidega. Kuna avaldus on esitatud hilinemisega, siis ei ole kolmandal isikul ka sel põhjusel õigust ostueesõigusega erastada tagastamistaotlusega koormatud õigusvastaselt võõrandatud maad ega sellele eelnevalt hakata vaidlusalusele maale midagi ehitama;

7) arvestades eelnevalt toimunut, pole kolmandal isikul enam õigust tekitada vaidlusalusele maale seaduslikku ehitist. Seadusliku ehitise puudumisel pole alust kohaldada kaebaja suhtes MRS § 6 lg 2 p 3. Teise isiku seadusliku ehitise puudumine välistab ka võimaluse rääkida ehitise omanikust, kes omaks õigust erastada maad ostueesõigusega vastavalt MRS § 22 lg-le

1. Ka on ennatlik praegu rääkida põlenud ehitisele tulevikus kasutusloa andmisest, kuna puudub kindlus, et selline ehitis, millele on võimalik kasutusluba anda, üldse püstitatakse; 8) vastavalt MRS § 23 lg-le 2 otsustatakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine pärast seda, kui vallavõi linnavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Seni ei ole vallavalitsus seda õiguslikult kehtivalt teinud. Kuna kolmandal isikul erastamisõigust enam ei ole, siis tuleb õigusvastaselt võõrandatud maa kaebajale tagastada.

Kaebaja palub Kullamaa Vallavalitsuse 20.06.2007 korraldus nr 125 tühistada ja mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja tema poolt kantud kohtukulud summas 45 746 krooni (sh riigilõiv 80 krooni ja õigusabikulud summas 45 666 krooni vastavalt AB Jaak Oja poolt esitatud õigusabikulude nimekirjale ja kuludokumentidele).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

7. Vastustaja on seisukohal, et vaidlustatud korraldus nr 125 ei riku kaebuse esitaja õigusi, mistõttu kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja ei nõustu kaebaja väidetega, mis puudutavad kolmandale isikule maa ostueesõigusega erastamist. Ebaõige on kaebaja seisukoht, et tema tagastamistaotlusega hõlmatud maal ei asu kolmandale isikule kuuluvaid õiguslikul alusel püstitatud ehitisi. Nimetatud maal asub kolmanda isiku poolt 1978.a. omandatud ja 1998.a. tulekahjus kannatada saanud rehielamu vundament. Rehielamu juurde on 7.12.1984 maa looduses eraldamise aktiga nr 39 tähtajatuks kasutamiseks antud 0,05 ha maad. Kolmandale isikule kuuluv rehielamu on seega õiguspärane ehitis ja õigusvastaselt võõrandatud maal asuv rehielamu vundament on samuti õiguslikul alusel püstitatud.

8. Õige ei ole ka kaebaja väide, et kolmas isik on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hilinemisega, kuna erastamise toimikus sisaldub üksnes 22.05.1998 kuupäeva kandev A.T. avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks. Kolmanda isiku avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks on esitatud juba 1996.a. Kuigi toimikus see avaldus puudub, nähtub muudest tõenditest üheselt, et maa erastamise avaldust on menetletud juba alates 1996.a. Vallavalitsuse poolt kasutatava maa ostueesõigusega erastamise avalduste registri väljatrüki lk-lt 5 nähtuvalt on kolmanda isiku maa ostueesõigusega erastamise avaldus registreeritud 8.01.1996. 8.08.1997 on vallavalitsus andnud korralduse nr 209, millest nähtub, et kolmas isik on soovinud erastada maad suuremas ulatuses kui 2 ha. Kui avaldus oleks esitatud alles mais 1998, nagu väidab kaebaja, siis poleks juba 8.08.1997 olnud võimalik võtta vastu kolmandale isikule maa ostueesõigusega erastamist puudutavat korraldust. Maa ostueesõigusega erastamise avaldus on esitatud rehielamu suhtes enne selle põlengut. Soojak on toimetatud rehielamu juurde alles pärast põlengut. Tulenevalt rehielamu põlengust oleks kolmas isik olnud küll nõus ka maa erastamisega soojaku juurde, kui see ei võta temalt õigust erastada maad rehielamu juurde.

9. Kohalik omavalitsus on pädev väljastama ehitise korrastamiseks vajalikke ehitusdokumente enne maa erastamist. Maa ostueesõigusega erastamine toimub enne õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist ja õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine saab toimuda üksnes selles ulatuses, milles maa ostueesõigusega erastamine seda ei välista. Tulenevalt MRS § 6 lg-st 31 on kohalik omavalitsus maareformi käigus pädev määrama ehitiste omanikele tähtaegu nendele kuuluvate ehitiste korrastamiseks. Kuivõrd ehitise korrastamine on vastustaja hinnangul hõlmatud EhS § 2 lg-s 6 sätestatud ehitamise mõistega, siis on kohalik omavalitsus maareformi käigus õigustatud väljastama ehitiste korrastamise aluseks olevaid dokumente – projekteerimistingimusi ja ehituslube. Kuigi EhS § 12 lg 2 sätestab, et ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada, peab maareformi käigus toimuva ehitise korrastamise korral siiski olema võimalik ehitamine ja selle eelduseks oleva ehitusloa väljastamine ka enne maa ostueesõigusega erastamist, kuna vastasel juhul poleks ehitiste korrastamine tegelikkuses võimalik. Sellest tulenevalt oli vallavalitsus õigustatud väljastama kolmandale isikule tema ehitise korrastamiseks vajalikke ehitamist puudutavaid dokumente, sh korraldusega nr 125 välja antud projekteerimistingimusi. EhS § 19 lg 3 kohaselt on projekteerimistingimuste väljastamise aluseks vastavasisulise taotluse esitamine. See nõue on antud juhul täidetud. Projekteerimistingimuste väljastamine ei eelda ehitise korrastamise tähtaja määramist ning need võib korrastamise kiirendamiseks avaldaja soovil väljastada juba enne korrastamise tähtaja määramist.

10. Üksnes ehitusdokumentatsiooni väljastamise fakt ei saa kaebaja õigusi rikkuda. Ehitamist puudutavad dokumendid ei määratle ostueesõigusega erastatava maa suurust ega piire. Seega ei saa ka väita, et nende tõttu väheneks tagastatava maa suurus. Juhul, kui kaebaja ei nõustu maa ostueesõigusega erastamisega kolmandale isikule või erastatava maa suurusega, siis peaks kaebaja oma õiguste kaitsmiseks vaidlustama vastavaid haldusakte. Neid aga ei ole käesoleval juhul antud.

11. Kaebus ei kuulu rahuldamisele ka seetõttu, et korraldus nr 125 on oma olemuselt õiguspärane. Korralduses on loetletud selle õiguslikud alused ja korralduses ei pidanud sisalduma viiteid MRS-le. Kuigi vastustaja möönab, et MRS § 6 lg 31 on ehitise korrastamisega seotud ehitusdokumentide väljastamisel asjakohane, ei ole see projekteerimisdokumentide väljastamisel primaarne. Isegi kui pidada korralduses viidet MRS § 6 lg-le 31 vajalikuks, siis on selle puudumise näol tegemist vaid vorminõude rikkumisega, mis ei mõjutanud asja otsustamist ega ei muuda haldusakti sisu. Korraldus on motiveeritud. Korraldusega on rahuldatud A.T. taotlus projekteerimistingimuste väljastamiseks ning sellega on tehtud tema suhtes positiivne haldusotsustus. Kolmandate isikute õigusi ja vabadusi sellega piiratud ei ole. HMS § 56 lg 4 kohaselt ei pea nendel tingimustel haldusaktis haldusakti andmise faktilist alust näitama. 12. Alusetud on kaebaja väited projekteerimistingimuste ebaselguse kohta. Projekteerimistingimustest ning nende väljastamiseks esitatud avaldusest nähtub üheselt, et projekteerimistingimusi taotleti ning need anti põlenud rehielamu ennistamiseks. Tingimustest ja korraldusest ei saa kuidagi teha järeldust, et need käsitlevad soojakut. Projekteerimistingimuste nimetamine elamu ümberehituse-ennistamise projekteerimistingimusteks on tingitud asjaolust, et tõenäoliselt ei ennistata rehielamut täiesti identselt selle tulekahju eelse kujuga, vaid võimalikud on näiteks nii siseruumide lahenduse kui ka välisviimistluse erinevused võrreldes põlengule eelnenud olukorraga. Projekteerimistingimused väljastati kolmandale isikule üheks aastaks ja praeguseks hetkeks on kolmas isik esitanud ehitusprojekti ning taotleb vallalt ehitusluba.

13. MRS § 6 lg 31 ei sea mingeid ajalisi piiranguid ehitise korrastamiseks tähtaja määramisel, samuti ei seo nimetatud säte ehitise korrastamiseks tähtaja määramist sellega, kas ja millisel ajal enne kohaliku omavalitsuse poolt tähtaja määramist on ehitise omanik seda korrastama asunud. Seega on põhjendamatud kaebaja väited, et kolmas isik on ehitise ennistamisest loobunud ning oma pikaajalise tegevusetuse tõttu selleks ka õiguse minetanud.

Vastustaja palub jätta T.K.e kaebus rahuldamata ja mõista kaebajalt Kullamaa Vallavalitsuse kasuks välja menetluskulud summas 55 165 krooni vastavalt AB Pohla & Hallmägi poolt esitatud kulude nimekirjale ja kuludokumentidele.

KOHTU PÕHJENDUSED

14. Käesoleval juhul peab kohus kaebuse lahendamiseks kõigepealt selgitama, kas Kullamaa Vallavalitsuse 20.06.2007 korraldus nr 125 võib rikkuda kaebaja kui õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi.

15. Kohtuvaidluse esemeks oleva korraldusega määrati projekteerimistingimused kaebaja poolt

tagasitaotletaval maal asuva kolmandale isikule A.T.le kuuluva elamu ümberehitamiseks-ennistamiseks. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et maal ei asu elamut MRS §6 lg 32 tähenduses ja et kolmas isik soovib tulekahjus hävinud rehielamu asemel ehitada osaliselt säilinud vundamendi piires uue elamu. EhS § 19 lg 2 kohaselt on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused ning lg 3 sätestab, et projekteerimistingimused on ehitise arhitektuursed ja ehituslikud tingimused, mis määratakse ehitisele kohaliku omavalitsuse korraldusega vastava taotluse alusel.

16. Kaebaja kohtusse pöördumise eesmärgiks on vältida hävinud elamu taastamist kolmanda isiku poolt ja selle juurde maa ostueesõigusega erastamist, mis tooks kaasa tagastamisele kuuluva õigusvastaselt võõrandatud maa suuruse vähenemise ning rikuks sellega kaebaja õigust saada maa tagasi kogu nõudeõiguse ulatuses. Projekteerimistingimuste õigusliku tagajärjena tekib taotlejal

võimalus tellida ehitusprojekti koostamine. Projekteerimistingimuste väljastamisega ei omandanud kolmas isik õigust ehitada. EhS § 12 lg 1 kohaselt saab ehitamine toimuda ainult vastavalt ehitusprojektile ning ehitamiseks peab olema ehitusluba (EhS § 12 lg 2), mida kolmandale isikule ei ole väljastatud. Kohus leiab, et projekteerimistingimuste vaidlustamisega ei ole kaebajal võimalik kaebuse eesmärki saavutada, samuti ei mõjuta projekteerimistingimuste väljastamine kolmandale isikule kaebaja õigusi ega riku neid.

17. HKMS § 7 lg 1 kohaselt võib tühistamiskaebuse esitada isik, kes leiab, et haldusaktiga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kaebaja subjektiivsete õiguste riive puudumisel jääb kaebus haldusakti tühistamiseks rahuldamata sõltumata sellest, kas vaidlusalune haldusakt on õiguspärane või mitte. Käesoleval juhul ei ole kaebaja tõendanud oma subjektiivsete õiguste rikkumist vaidlusaluse haldusaktiga. Kuna kaebaja kui õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi ei ole vaidlustatud korraldusega rikutud, siis ei kuulu kaebus rahuldamisele.

18. Seoses kaebuses toodud väidetega kolmandale isikule A.T.le maa ostueesõigusega erastamise kohta peab kohus vajalikuks märkida järgmist:

1) kohtule esitatud materjalidest nähtub, et kolmas isik A.T. omandas 28.06.1978 sõlmitud notariaalse ostu-müügi lepingu alusel endises Haapsalu rajoonis Kullamaa külanõukogus Kullamaa kolhoosi maa-alal Kullamaa külas asuva kahe toaga rehielamu-rehetoa-rehealuse elamispinnaga 38,5 m2 ja kasuliku pinnaga 76,5 m2 ja nimetusega „Päärna“ (tl 128,129). Vastavalt 7.12.1984 koostatud maa looduses eraldamise aktile nr 39 määrati hoone juurde kuuluva maakasutuse suuruseks 0,05 ha (tl 130). Kõnealune elamu hävis maareformi kestel 30.10.1998 toimunud tulekahjus. Käesoleval ajal on ehitisest säilinud vaid osa vundamendist. Põlenud ehitist taastatud ei ole ning selle sihtotstarbeline kasutamine käesoleval ajal pole võimalik;

2) vastavalt MRS § 22 lõikes 1 sätestatule saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Seega eeldab maa ostueesõigusega erastamine üldjuhul ehitise olemasolu, kuigi nimetatud säte ei sisalda ehitise kui maa erastamise objekti määratlust. MRS § 6 lg 3 esimeses lauses sätestatu kohaselt hoone või rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Ehitise ja rajatise mõiste on ära toodud EhS § 2 lg-tes 1 ja 3. EhS § 2 lg 1 kohaselt on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundamenti, välispiirdeid, kandvaid seinu, vahelagesid ja katust. Vundamendi näol on tegemist ehitise põhikonstruktsiooniga, mis on osaliselt säilinud kolmanda isiku poolt 1978.a. õiguslikul alusel omandatud ja õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamust;

3) kaebaja poolt kohtule esitatud tõenditest ei nähtu veenvalt, et tulekahjus hävinud elamu vundamenti ei ole tegelikult olemas ja et sellele ei ole võimalik ehitada uut elamut. Tulenevalt EhS § 59 lg-st 2 teostab ehitusjärelevalvet oma territooriumil kohalik omavalitsus. Kullamaa Vallavalitsus märgib oma seletuses kohtule, et tema poolt on ehitusjärelevalve teostatud ja selle käigus on tuvastatud, et elamu vundament on põhiosas säilinud ning see on aluspinnasega püsivalt ja kohtkindlalt ühendatud (EhS §2 lg 1);

4) MRS § 6 lg 3¹ kohaselt ei käsitata ehitisena MRS tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Nimetatud sätte mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist (näiteks maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste juurde) ning võimaldada teostada ehitise omaniku ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. Kohalik omavalitsus kui MRS § 22² lõikes 1 sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegija, peab eeltoimingute ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajalikku maad erastamiseks taotletakse, on reaalselt ka olemas ja vastab MRS-s sätestatud ehitisele kehtestatud kriteeriumidele;

5) kolmas isik A.T. esitas 1996.a. Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks tema omanduses oleva elamu juurde, mis aga 30.10.1998 toimunud tulekahju tõttu hävis ja langes seega kasutusest välja. Kui maad taotletakse erastamiseks lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise tarbeks, peab kohalik omavalitsus tegema valiku ja vastu võtma otsustuse, kas nõuda ehitise omanikult ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist. Seejuures tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu 10.05.2006 otsuses haldusasjas nr 3-05-132 väljendatud seisukohast, ei välista maareformi eesmärk ja MRS §6 lg 31 kolmas lause ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud ja maareformi ajal õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist.

Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemiseks määrab kohalik omavalitsus tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks aasta. Sellisel juhul määratakse ehitise teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise kordategemist;

6) otsustamaks, kas võimaldada MRS §6 lg 31 3.lause alusel hoone omanikul ehitise kordategemist, peab kohalik omavalitsus arvestama muuhulgas ka ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid, saavutamaks konkreetsel üksikjuhul õiglase ning maakasutaja ning maa tagastamise õigustatud subjekti huve arvestava lahenduse. Käesoleval juhul ei ole Kullamaa Vallavalitsus andnud kolmandale isikule tähtaega tulekahjus hävinud elamu kordategemiseks, millest võib järeldada, et vallavalitsus ei ole kuni käesoleva ajani võtnud vastu MRS § 6 lõikes 3¹ sätestatud otsustust ehitise kordategemise või kõrvaldamise kohta, kuigi vallavalitsuse seisukoht on, et kolmandal isikul on õigus taastada temale õiguslikul alusel kuuluv ehitis.

Samuti ei ole langetatud otsust teenindusmaa määramise kohta ehitise juurde, mida kolmandal isikul oleks õigus pärast ehitise kordategemist ostueesõigusega erastada. Kuna ehitise kordategemiseks tähtaja andmine ja teenindusmaa määramine projekteerimistingimuste väljastamisest ei sõltu ja arvestades asjaolu, et vastustaja ei ole kolmandale isikule andnud tähtaega hoone kordategemiseks, siis ei ole kohtul võimalik käesolevas asjas hinnata, kas sellise lahendusega (tähtaja andmisega) on arvestatud nii kolmanda isiku kui ka kaebaja huve.

Sellekohase hinnangu saab kohus anda vaid siis, kui kaebuse esemeks on vastav haldusakt. Seejuures tuleb haldusaktis, millega kohalik omavalitsus annab ehitise omanikule tähtaja ehitise kordategemiseks ja määrab ehitisele teenindamiseks vajaliku maa, märkida ka vastavad kaalutlused, miks ta võimaldab MRS §6 lg

31 3.lause alusel ehitise omanikul ehitise kordategemist; 7) ehitise kordategemine peab toimuma mõistliku aja jooksul. Kuna maa ostueesõigusega erastamine on võimalik alles pärast ehitise kordategemist ning enne ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramist ei ole võimalik otsustada õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimust, siis peab vastustaja juhul, kui ta annab kolmandale isikule tähtaja ehitise kordategemiseks, silmas pidama nii kolmanda isiku kui erastamise õigustatud subjekti kui ka kaebaja kui maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Nii maa ostueesõigusega erastamine kui ka õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine on maareformi raames toimuvad menetlused ning maareform ei saa olla ajas lõppematu protsess. Vallavalitsuse 15.06.2006 korralduses nr 129 ja mis halduskohtu 16.03.2007 otsusega tühistati, anti kolmandale isikule ehitise kordategemiseks 25-aastane tähtaeg, mis ilmselgelt oli ebamõistlikult pikk.

19. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et T.K.e kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtukulud tuleb HKMS § 92 lg 10 alusel jätta poolte endi kanda, kuna vastaspoole kulude väljamõistmine kaebajalt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes ebamõistlik. Vallavalitsusel puudus reaalne vajadus kasutada antud kohtuasjas advokaadi õigusabi, kuna tegemist ei ole õiguslikult keeruka vaidlusega ja vallavalitsuse enda koosseisus on olemas vajalikke õigusalaseid teadmisi omav ametnik.

Marion Vakker kohtunik