2-08-2796/21 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-08-2796

K O H T U O T S U S

Kohus

Tartu Maakohus Tartu Kohtumaja

Kohtukoosseis

kohtunik Kersti Kerstna-Vaks

Kohtuotsuse tegemise aeg

15. september 2008

Tsiviilasi

Liivi

Verev

hagi

Urmas

Valk

vastu

asja

väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Liivi Verev,

Hageja

esindaja:

vandeadvokaat

Rene

Varul,

Advokaadibüroo Lillo ja Lõhmus, Ülikooli 4 Tartu 51003

Kostja 1: Urmas Valk,

Kostja 2: Kai Uuk,

RESOLUTSIOON

1. Hagi jätta rahuldamata.

5. Poolte menetluskulud jätta hageja kanda.

Pool võib esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

ASJAOLUD

Hageja päris testamendi alusel kogu Kaljo Valgu (hageja tädimees) vara, mh Tartus, K. 11

asuva hoonestatud kinnistu. Hageja on pärandi vastu võtnud ja on kantud omanikuna

kinnistusraamatusse 16. jaanuaril 2007. a. Kinnistul asuvas eramus kasutavad eluruume kostjad.

Kostja Urmas Valk on Kaljo Valgu poeg ja Kai Uuk Urmas Valgu elukaaslane.

HAGEJA NÕUE

Hageja on esitatud 24. jaanuaril 2008. a asjaõigusliku valduse kaitse nõude. Hagiavalduse ( lk 4-

6) kohaselt puudub U. Valgul õiguslik alus kinnistu ja sel asuvate eluruumide kasutamiseks.

Hageja tegi kostja U. Valgule ettepaneku sõlmida kinnistu kasutamiseks üheaastane üürileping,

kuid kostja nõudis üürilepingu sõlmimist 9 aastaks, millega hageja ei nõustunud. Seega ei

jõudnud pooled läbirääkimiste tulemusel üürilepingu sõlmimiseni. Kostja U.Valk ei ole

eluruumide kasutamise eest varem kellelegi midagi maksnud ja ei maksa ka praegusele

omanikule hagejale. 15. juuni 2007. a nõudekirja alusel on kostjale antud tähtaeg 2. juuli valduse

vabastamiseks (lk 9-10). Hageja taotleb AÕS § 34 lg 1, § 35 lg 1, § 40 lg 3 alusel Tartus, K. 11

asuvate eluruumide väljanõudmist Urmas Valgu ebaseaduslikust valdusest.

15. mail 2008. a on hageja hagi täiendanud (lk 54-55, 57). Hageja on esitanud valduse kaitse

nõude ka U. Valk´i elukaaslase Kai Uuk vastu. Lähtudes menetlusökonoomikast edastas hageja

15. mail 2008. a U. Valgule alternatiivsel alusel avalduse K. 11 eluruumide valduse

vabastamiseks, seda tulenevalt tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisest VÕS § 393 lg 3 alusel.

Hageja palub asja lahendamisel eelkõige lähtuda kostjate ebaseaduslikust valdusest AÕS § 34 lg

1 järgi ja valduse rikkumise kõrvaldamise nõudest (AÕS § 44). Kui kohus leiab, et nimetatud

alus ei ole põhjendatud, siis palub hageja lähtuda alternatiivselt VÕS § 393 lg 3 järgi tasuta

kasutamise lepingu lõppemisest ja siit tulenevast kostjate kohustusest asi tagastada.

1. juuli 2008. a hagi täpsustusega palus hageja kohustada kostjaid vabastama Tartus K. 11 asuva

kinnistu ja kinnistul asuvate eluruumide valdus; Kinnistu ja kinnistul asuvate eluruumide valduse

vabastamisest keeldumise korral tõsta kostjad välja K. 11 asuvatest eluruumidest ja kinnistult (lk

95).

KOSTJATE SEISUKOHAD (tl 26-29, )

Kostja U. Valk 18. märtsi 2008. a kirjaliku vastuse kohaselt on tema elanud K. 11 hoones kogu

oma teadliku elu. Elumaja on ehitatud kostja perekonna st ema, isa ja kostja enda isiklike

vahendite ning töö tulemusena. Isa kinnitas enne oma surma, et kostja saab elada vaidlusalusel

kinnistul ka pärast isa surma. Sellise teadmisega renoveeris kostja maja ja eluruume ja hoidis

korras aia. Hageja on tõepoolest kinnistu testamendi alusel pärinud, võimalik, et ebaseaduslikult.

Hageja tuli detsembris 2006. a ja pakkus sõlmida tähtajatu üürileping üüritasuga 1000 krooni

kuus. Samuti pakkus hageja, et kostja vormistaks elektrienergia lepingu enda nimele. Kostja oli

nõus sellistel tingimustel üürisuhet looma. 2007. a alguses teatas hageja, et kostja on kohustatud

ära vahetama maja katuse, mis ei olnud kooskõlas kehtiva üürilepinguga. Seetõttu peatas kostja

üüri tasumise. Elektrienergia ja muude teenuste eest on kostja tasunud. Hageja väide selles, et

kostja ei ole hoone kasutamise eest kellelegi maksnud, ei vasta tõele. Isa eluajal 22. veebruaril

2000. a sõlmis kostja sideteenuste kasutamise lepingu ja 22. septembril 2000. a a olmejäätmete

käitlemise lepingu, lepingud on kehtivad. Kostja perekonna valdus on seaduslik. Üürileping on

sõlmitud suulises vormis ja on kehtiv.

Kostja U. Valk 3. juuni 2008. a vastuses hagi täiendusele leiab kostja, et hageja nõue on alusetu

ja põhjendamata. Hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele

tuginedes võimalik. Samas hageja saab kasutada eluruume samas hoones. Poolte vahel on

üürisuhe, hagi on esitatud muul eesmärgil.

Kostja U. Valk on vastanud kirjalikult ka hageja esindaja 15. mai 2008. a lepingu

ülesütlemisavaldusele (lk 81). Kostja vaidlustab lepingu ülesütlemise, leides, et lepingu

ülesütlemise alus jääb arusaamatus ja mõistetamatuks. Puudub viide seadusele ja õigusnormile.

Etteteatamistähtaeg 7 päeva on selgelt ebaseaduslik.

Kostja K. Uuk 3. juuni 2008.a kirjaliku vastuse kohaselt on tegemist hageja ebaselgusega nõude

esitamisel. Vaidlusalused eluruumid on kostjate koduks. Pärandvara on olnud kostjate kasutuses

ja valduses nii enne kui ka pärast Kaljo Valgu surma. Poolte vahel on sõlmitud suuline

üürileping. Hageja nõue on alusetu ja põhjendamata.

KOHTUISTUNG

Hageja avaldas, et kostja U. Valk on elamus K. 11 alati elanud, välja arvatud vangla-aastad.

Vanglast vabanes U. Valk 1994. a ja on sellest ajast seal elanud ja ka sisse registreeritud (lk

102). Kostja K. Uuk elab seal umbes 10 aastat. Isa ja poja suhted olid halvad. Isa lasi U. Valgul

majas elada, kuna ei saanud temast jagu. Hageja oli määratud ka Kaljo Valgu hooldajaks. U.

Valku ei saanud määrata hooldajaks tema alkoholilembuse tõttu. Pooled proovisid üürilepingut

sõlmida, kuid hageja ei olnud kostja U. Valk soovidega nõus.

11. juuni 2008. a kohtuistungil avaldas kostja U. Valk, et on 15. mai 2008. a ülesütlemisteate

kätte saanud (lk 88). U. Valk seletas, et üürisuhe tekkis 2006. a detsembris, kuupäeva ei tea.

Reaalselt üüri kostjad tasunud ei ole. Üürileping on tähtajatu. Üürisuhte olemasolu tõendab

kostja kirjalike tõendite ja tunnistaja V. Uuki, kes on kostja K. Uuki poeg, ütlustega. Tunnistaja

ilmumise lubas kostja U. Valk ise tagada. K.Uuk elab K. 11 alates 1998. a-st.

Viimasele 25. augusti 2008. a kohtuistungile kostjad ja tunnistaja V. Uuk ei ilmunud. Kostja U.

Valk kohtule enda ja tunnistaja kohtuistungile mitteilmumise põhjust ei teatanud. Kostja K. Uuk

esitas kohtule 22. augustil 2008. a taotluse enda kohtuistungist vabastamiseks, kuna ta ei viibi

Eestis. K. Uuk jäi kirjalikus vastuses antud ütluste juurde.

Kohus leidis, et asja on võimalik arutada ilma kostjate kohalolekuta.

KOHTU SEISUKOHT ja PÕHJENDUSED

Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja on kinnistu asukohaga K. 11, Tartus omanik. Hageja

päris kinnistu kostja U. Valki isalt testamendi alusel. Kostjad kasutavad hagejale kuuluvat

kinnistut ja seal asuvaid eluruume - U. Valk alates 1994. a-st ja K. Uuk alates 1998. a-st. Pooled

vaidlevad selles, kas kostjatel on olema seaduslik alus K. 11 kinnistu valdamiseks ja

kasutamiseks. Hageja soovib, et kostjad kinnistu ja seal asuvad eluruumid vabastaksid.

Hagi on esitatud kahel alternatiivsel alusel. Esmalt väidab hageja, et kostjate valdus on

omavoliline ja nõuab asja välja kostjate ebaseaduslikust valdusest AÕS § 34 lg 1, § 35 lg 1, § 40

lg 3, § 44 alusel (valduse kaitse hagi). Kui kohus peaks leidma, et kostjate valdus ei ole

omavoliline, siis peab hageja kostjate valduse aluseks tasuta kasutamise lepingut, mis on hageja

poolt 15. mail 2008. a alates 22. maist 2008. a-st üles öeldud ja kostjatel on tekkinud VÕS § 393

lg 3 alusel asja tagastamise kohustus (lepingust tulenev nõue).

AÕS § 40 lg 2 kohaselt on omavoli valdaja nõusolekuta seadusevastaselt asja valduse rikkumine

või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Kohus leiab, et hageja ei ole

esitanud mittemingisuguseid tõendeid selles, et kostjate valdus on omavoliline. Mõlemad pooled

on selgitanud kohtule, et kostja U. Valk on hageja õiguseelase Kaljo Valgu poeg, kes elab oma

isakodus jälle alates 1994. a-st ja koos elukaaslase Kai Uukiga alates 1998. a-st, seega juba isa

Kaljo Valgu eluajal. Hageja pole tõendanud, et kostjad on asunud elama K. 11 ilma Kaljo Valgu

nõusolekuta. Hageja väited selles, et isa ja poja suhted ei olnud head, ei tõenda kostjate poolset

omavoli valduse saamisel. Puuduvad tõendid, et Kaljo Valk oleks soovinud kostjate lahkumist

vaidlusaluselt kinnistult. Vastupidi, asja materjalide kohaselt on U. Valk sõlminud aastatel

2000-2008 mitmeid lepinguid kinnistu K. 11 teenindamiseks, sh võrgu- ja elektrileping,

olmejäätmete veoteenuse leping, liitumisleping Eesti Telefoniga (lk 33-46). Kui kostjate valdus

oleks omavoliline, ei oleks kinnistu omanik nimetatud lepingute sõlmimist U. Valgul

võimaldanud.

Kuna hageja ei ole esitanud ja tõendanud asjaolusid, mille alusel võiks pidada kostjaid omavoli

tarvitajaks, siis jääb valduse kaitse hagi rahuldamata.

Samas ei ole tõendatud ka kostjate vastuväide selles, et nad kasutavad kinnistut ja seal asuvaid

eluruume 2006. a detsembris hagejaga sõlmitud suulise määramata tähtajaga üürilepingu alusel,

millega lepiti kokku ka üür 1000 krooni kuus. Kostjad soovivad oma väidet tõendada erinevate

üürilepingu projektidega ja kostja K.Uuk poja tunnistaja V. Uuki ütlustega.

Leping on tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub midagi tegema

(VÕS § 8 lg 1). Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega,

samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et

lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping

sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai (VÕS § 9 lg 1 ja lg 2). Kohus leiab,

et kostjate endi tõendid on vastuolulised, mis ei võimalda pidada üürilepingut sõlmituks kostjate

poolt väidetud ajal ja väidetud tingimustel. Küll nähtub asjas esitatud tõenditest, et poolte vahel

toimusid 2006 detsember – 2007 algus lepingueelsed läbirääkimised üürilepingu sõlmimiseks ja

pooled vahetasid mitmeid kirjalikke üürilepingu projekte. Kostja U. Valk on allkirjastanud

ühepoolselt üürilepingu projekti, mis on dateeritud pärast väidetava üürilepingu sõlmimist 11.

veebruar 2007. a (lk 72-75). Hageja on kohtule esitanud poolte kirjavahetusest ka U.Valgu

nimelt 25. aprillil 2007. a saadetud allkirjata kirja (lk 59, 67), milles U. Valk kinnitab, et üüri

suurus on fikseerimata ja hageja poolt esitatud üürilepingut ei saanud käsitleda selle puuduste

tõttu lepinguna. Samuti on selles kirjas U. Valk avaldanud soovi pöörduda üürilepingu

sõlmimiseks kohtu poole. Kostja U. Valk on hageja tõendite esitamise taotlusele vastanud (lk 70)

ja ei ole nimetatud 25. aprilli 2007. a kirja saatmist enda nimelt vaidlustanud. Seega tõendavad

kohtule esitatud kirjalikud tõendid tõsikindlalt, et pooled pidasid ka 2007. a esimeses pooles

läbirääkimisi üürilepingu tingimuste üle, mistõttu ei saa pidada üürilepingut sõlmituks

detsembris 2006. a.

Pooltevaheliste suhete hindamisel tuleb arvestada ka kostja U. Valk poolt omaksvõetud

asjaoluga, et ta ei ole maksnud kordagi hagejale väidetava üürilepingu järgi kokkulepitud üüri

1000 krooni kuus. Üürilepingu järgi on üürimaksmine üürniku kõige peamine kohustus (VÕS §

271). Kostja U.Valk väited selles, et üüri ei maksnud ta seetõttu, et hageja hakkas nõudma katuse

vahetamist iseloomustavad samuti lepingueelsete läbirääkimiste jätkumist peale kostjate poolt

märgitud väidetava üürilepingu sõlmimise aega detsembris 2006. a. Seega ei ole kostjad

tõendanud oma väidet, et neil on õigus kasutada kinnistut ja seal asuvaid eluruume kehtiva

määramata tähtajaga sõlmitud üürilepingu alusel.

Alternatiivse nõudena on hageja esitanud tasuta kasutamise lepingust tuleneva nõude asja

tagastamiseks VÕS § 393 lg 3 alusel.

TsMS § 438 kohaselt peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja

millist õigusakti tuleb kohaldada. Kohus peab asjas tõendatuks, et kostjad kasutavad kinnistut ja

seal asuvaid eluruume tasuta kasutamise lepingu alusel, milline kokkulepe oli sõlmitud kostja U.

Valk ja tema isa Kaljo Valk vahel. Hageja K. Valgu õigusjärglasena on muutunud selle lepingu

pooleks. Tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele

isikule(kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks (VÕS § 389). VÕS § 391 lg 1 kohaselt peab

kasutaja kandma kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud. VÕS § 393 lg 1

kohaselt peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Sama

paragrahvi lg 3 kohaselt kui kasutustähtaega ei olnud määratud ja see ei tulene eseme kasutamise

eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast

lepingu sõlmimist.

Hageja on tasuta kasutamise lepingu kostja U. Valk´ile üles öelnud 15. mail 2008. a alates 22.

maist 2008. a, kui kohus peaks selle lepingu olemasolu U. Valk´i ja hageja vahel tuvastama (lk

56). Kostja U. Valk on lepingu ülesütlemisteate kätte saanud hiljemalt 22. mail 2008. a, mil ta

on sellele vastanud. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele kohaldatakse VÕS-i

üldosa sätteid (VÕS § 195 lg 3). Lepingu ülesütlemisõigust kui kujundusõigust ei või kasutada

avaldusega, mis on tingimuslik või ebaselge. Kohus leiab, et hageja poolt kostja U. Valk´ile

edastatud lepingu ülesütlemisavaldus on tingimuslik, sest seostab hageja tahte leping üles öelda

kohtu võimaliku tulevikus tehtava otsusega. Ülesütlemisteate kohaselt pidi kostja U. Valk

vabastama kinnistu ja sellel asuvad eluruumid 22. maiks 2008. a, seega enne kui oleks täitunud

avalduses endas sisalduv tingimus – lepingu olemasolu tuvastamine kohtu poolt. Tingimuslikule

tahteavaldusele ei saa anda kujundusõiguse jõudu, kuna sellise õiguse kasutamine peab olema

selge. Kohus leiab, et tasuta kasutamise leping ei ole lõppenud ja kostjatel ei ole tekkinud

kinnistu ja seal asuvate eluruumide tagastamise kohustust VÕS § 393 lg 3 alusel.

VÕS § 195 lg 3 kohaselt peab lepingu korralisel ülesütlemisel etteteatamistähtaeg olema

mõistlik. Kui pikk on mõistlikult vajalik aeg, tuleb otsustada vastavalt asjaoludele, arvestades

eelkõige täitmise viisi ja kohustuse olemust. Etteteatamistähtaeg peab tagama teisele poolele

mõistliku võimaluse oma tegevust ülesütlemist arvestades piisavalt korraldada.

Kohus leiab, et hageja poolt lepingu ülesütlemisel antud tähtaeg 7 päeva ei ole arvestades

asjaolusid ja lepingu olemust mõistlik. Tähtaeg on antud olukorras, kus mõlemad pooled ei

tunnista tasuta kasutamise lepingu olemasolu ja ülesütlemine on seotud kohtu otsustusega.

Lepingutes, mis on kestnud pikemat aega, nagu antud juhul, peab ka lepingu ülesütlemise

etteteatamistähtaeg olema eelduslikult pikem , mis võimaldaks võlgnikul oma elu korraldada.

Hagi tuleb jätta rahuldamata.

Poolte menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

Kohtunik