3-08-490/23 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number 3-08-490 Otsuse kuupäev

21. august 2008 Kohtunik Roby Koik Kohtuasi Anne Maidla kaebus Otepää Vallavalitsuse 6. veebruari 2008.a korralduse nr 13-2.15/298 tühistamiseks. Asja läbivaatamise kuupäev

5. august 2008 Istungil osalenud isikud Kaebuse esitaja Anne Maidla esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius; Vastustaja Otepää Vallavalitsuse esindaja Urmas Jaagusoo; Kolmanda isiku OÜ Annimatsi esindajad advokaadid Alar Urm ja Margus Poola. Resolutsioon

1. Rahuldada kaebus ja tühistada Otepää Vallavalitsuse 6. veebruari 2008.a korraldus nr 13- 2.15/298 ning teha Otepää Vallavalitsusele ettekirjutus uue eelhaldusakti andmiseks.

2. Mõista Otepää vallalt Anne Maidla kasuks menetluskulu 80 (kaheksakümmend) krooni.

3. Kohtuotsuse jõustumisel tühistada Tartu Halduskohtu 14. märtsi 2008.a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Tartu Ringkonnakohus võib lahendada apellatsioonkaebuse kirjalikus menetluses, kui apellatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Õigusvastaselt Võõrandatud Vara Tagastamise ja Kompenseerimise (ÕVVTK) Valga maakonnakomisjoni 24.05.1993.a otsusega nr 2350 tunnistati Anne Maidla Otepää vallas Sihva külas asuva Annimatsi nr 49 talu 31,89 ha maa suhtes omandireformi õigustatud subjektiks. ÕVVTK Valga maakonnakomisjoni 24.05.1993.a otsusega nr 2351 tunnistati A. Maidla õigustatud subjektiks Annimatsi nr 49 talu laut-küüni ja talli osas. Praeguselt on lautküün kasutusel Annimatsi kämpingu peahoonena ja tall majutushoonena.

Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006.a korraldusega nr 2-4-26 otsustati A. Maidlale tagastada endisest laut-küünist (peahoone) 27/100 mõttelist osa ja tallist (majutushoone) 40/100 mõttelist osa. 20.01.2006.a koostati Otepää Vallavalitsuse ja A. Maidla vahel vara üleandmise akt, millega anti õigustatud subjektile üle 27/100 laut-küünist (peahoone) ja 40/100 tallist (majutushoone). 06.02.2006.a kanti A. Maidla eelnimetatud hoonete osas ja korralduses ning aktis märgitud ulatuses kaasomanikuna Majandusja kommunikatsiooniministeeriumi poolt hallatavasse ehitisregistrisse.

Spordiühing Põhjakotkas (varasema nimega Kehakultuuri ja Spordiühing Dünamo) andis nimetatud ehitised 23.12.1991.a OÜ Annimatsi õiguseellasele AS-ile Annimatsi üle mitterahalise sissemaksena.

2. Otepää Vallavalitsuse 19.09.2007.a korraldusega nr 2-4-572 (edaspidi Korraldus nr 2-4- 572) tehti ettepanek OÜ Annimatsi ja A. Maidla kaasomandis olevate hoonete teenindamiseks vajaliku maa määramiseks.

05.11.2007.a esitas OÜ Annimatsi Korralduse nr 2-4-572 peale vaide ja vastuväited.

Otepää Vallavalitsuse 14.11.2007.a korraldusega nr 2-4-685 tunnistati Korraldus nr 2-4-572 kehtetuks.

3. Otepää Vallavalitsuse 06.02.2008.a korraldusega nr 13-2.15/298 tehti ettepanek OÜ Annimatsi omandis olevate ehitiste juurde teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. A. Maidla kui maade tagastamise õigustatud subjekt sai ettepaneku tähitud posti teel kätte 11.02.2008.a.

10.03.2008.a esitas A. Maidla 06.02. 2008.a ettepanekule vastuväite, leides, et ettepanek on õigusvastane ja kuulub kehtetuks tunnistamisele, kuna OÜ Annimatsi ei ole ühegi ettepanekus nimetatud hoone omanikuks; teenindamiseks vajalikku maad ei saa määrata enne, kui hoonete tegelik omanik on tuvastatud; määratud teenindusmaa on ebamõistlikult suur.

4. Anne Maidla esitas 12.03.2008.a Tartu Halduskohtusse kaebuse Otepää Vallavalitsuse 06.02.2008.a korralduse nr 13-2.15/298 tühistamiseks.

Kaebuse põhjendused ja taotlused

5. Kaebaja esitas 15.10.2007.a Korralduse nr 2-4-572 osas seisukoha, leides, et see on õigusvastane, kuna Korralduses nr 2-4-572 on ekslikult märgitud, nagu oleks OÜ Annimatsi samas haldusaktis märgitud hoonete kaasomanikuks. Tuginedes Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg 1 esimesele lausele, leidis kaebaja, et Spordiühingu Põhjakotkas poolt hoonete omandiõiguse üleandmine Annimatsile oli tühine. Lisaks põhjendas kaebaja, et peab määratud teenindusmaad ebaproportsionaalselt suureks ja seega vastuolus olevaks Vabariigi Valitsuse 30.06. 1998.a määrusega nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine” (edaspidi Kord).

Kaebaja leiab, et kuna vastustaja ei ole ettepaneku vastuvõtmisel sisuliselt tema 15.10.2007.a esitatud vastuväiteid arvesse võtnud (eelkõige osas, et OÜ Annimatsi ei ole vaidlusaluste hoonete omanikuks, mistõttu ei saa viimase kasuks teenindamiseks vajalikku maad määrata), siis on tal kujunenud veendumus, et vastustaja ei arvesta kaebaja esitatud vastuväidetega (sisuliselt samad argumendid on esitatud nii 15.10.2007.a kui ka 10.03.2008.a) ka edaspidi.

Kaebuse eesmärgiks on ära hoida ettepanekus toodud piirides katastriüksuse (talu territooriumil asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa näol) moodustamine OÜ Annimatsi kasuks ja selle kaudu kaebajale tagastamisele kuuluva maa pindala vähenemine.

Otepää Vallavalitsuse 06.02.2008.a korraldus nr 13-2.15/298, millega on tehtud ettepanek ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks, rikub kaebaja õiguseid.

Vastustaja on ettepanekus esitanud seisukoha Annimatsi nr 49 talu territooriumil asuvate ja väidetavalt OÜ Annimatsi omandis olevate hoonete juurde teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta. Kokku kuuluks hoonete juurde määramisele ca 2,6 ha maad, millest sauna juurde ca 0,3 ha, kämpingute juurde ca 0,3 ha, peahoone (laut-küün) juurde ca 0,4 ha, majutushoone (tall) juurde ca 0,1 ha ning puhkemaja ja kuuri juurde ca 2,0 ha.

Teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku tegemise kaudu otsustatakse sisuliselt ära, millises ulatuses väheneb hilisemalt kaebajale tagastamisele kuuluv endise Annimatsi nr

49 talu maa. See tähendab, et ettepaneku alusel moodustatakse teise isiku omandis olevate hoonete juurde katastriüksus, mida kaebajale ei tagastata. Oluline on, et vastava katastriüksuse moodustamine toimub just ettepanekus esitatud piirides. Korra punkt 11 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku alusel tellib ehitise omanik või tema volitatud isik ehitise teenindamiseks vajaliku maa katastriüksuse moodustamise. Antud juhul oleks selleks, vastustaja käsitluse kohaselt, OÜ Annimatsi ning peaja kõrvalhoone osas OÜ Annimatsi või A. Maidla.

Kaebaja leiab, et ettepaneku näol on tegemist kohtus vaidlustatava eelhaldusaktiga. Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 52 lg 1 p 2 sätestab, et haldusorgan võib enne asja lõplikku lahendamist teha õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omava asjaolu (eelhaldusakt). Sama paragrahvi lg 2 ütleb, et eelhaldusakti suhtes kohaldatakse haldusakti sätteid. Samasisulise järelduseni on jõudnud ka Riigikohtu halduskolleegium oma 16. novembri 2006.a lahendi nr 3-3-1-78-06 punktis 12, märkides alljärgnevat: „Erastatava maa piiride kulgemise ettepanek on eelhaldusakt, millega ei lahendata erastamise küsimust veel lõplikult. Samas on ettepanek aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud. HMS § 52 lg-st 2 tulenevalt kohaldatakse eelhaldusakti suhtes haldusakti sätteid. Seega peab ka eelhaldusakti kehtetuks tunnistamisel järgima HMS-s sätestatud nõudeid.”

Ettepanek mõjutab otseselt kaebaja õiguseid. Kaebaja on tunnistatud Annimatsi nr 49 talu osas 31,89 ha ulatuses õigustatud subjektiks. Maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) § 10 lg 1 sätestab aga, et väljaspool linna piire ei tagastata juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ning praegune ehitiste omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile. Sama paragrahvi lg 3 ütleb, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Käesoleval juhul on vastustaja määranud ettepanekus kindlaks, millises ulatuses maa tuleb jätta Annimatsi talu territooriumil olevate hoonete teenindamiseks. Seda territooriumi kaebajale ei tagastata. Seega väheneb kaebajale tagastatav maa Ettepaneku kohaselt 2,6 ha võrra, mis endise Annimatsi nr 49 talu maad vaadeldes on ilmselgelt kõige suurema väärtusega ala, kuna a) nimetatud alale on juurdepääsutee, b) nimetatud ala on põlise talukoha süda, c) 0,3 ha asub vahetult Kärnjärve ääres jne.

Oluline on, et MaaRS § 10 lg 1 kohaselt määratakse hoonete teenindamiseks vajalik maa just vastavate hoonete omaniku kasuks. Seega on vastustaja kohustus selgitada välja, kes on vaidlusaluste hoonete omanikuks. Praegusel juhul on vastustaja ettepanekus ekslikult leidnud, et OÜ Annimatsi on Annimatsi talu nr 49 territooriumil asuvate hoonete kaasvõi ainuomanikuks ning viimast olukorras, kus haldusorganile on teada ORAS § 18 lg 1 alusel Spordiühing Põhjakotkas poolt tehtud mitterahalise sissemakse tühisus. Seega vähendab vastustaja ebaseaduslikult OÜ Annimatsi väidetavas omandis olevate hoonete juurde teenindusmaa määramisega A. Maidlale tagastamisele kuuluva maa suurust. Kuna Annimatsi ei ole ettepanekus märgitud ehitiste omanikuks, ei saa nende juurde ka teenindamiseks vajalikku maa määramist otsustada enne ehitiste tegeliku omaniku tuvastamist.

Lisaks on oluline, et ettepanekus ette nähtud teenindamiseks vajaliku maa pindala on ebamõistlikult suur ja selle kaudu MaaRS § 9 lg 9, § 10 lg 3 ja Korra § 4 punktiga 2 vastuolus. Järelikult vähendatakse A. Maidlale tagastamisele kuuluvat maa-ala ebaseaduslikult.

Kaebaja leiab, et Otepää Vallavalitsuse 06.02.2008.a korraldus nr 13-2.15/298 on õigusvastane ja kuulub tühistamisele

Ettepaneku näol on tegemist eelhaldusaktiga, mis peab vastama haldusaktile sätestatud nõuetele. Muuhulgas kohalduvad eelhaldusaktile haldusakti õiguspärasuse nõuded vastavalt HMS § 54. Praegusel juhul on ettepanek õigusvastane, kuna see ei ole antud ettepaneku andmise ajal kehtiva õiguse alusel. Ettepanek on vastuolus MaaRS § 10 lg 1 ja 3, kuna ehitise teenindamiseks vajalikku maad saab määrata üksnes ehitise omaniku kasuks – vastustaja on aga leidnud ekslikult, et OÜ Annimatsi on ettepanekus nimetatud ehitiste omanikuks. Ettepanek on vastuolus MaaRS § 10 lg 3 ning Korraga, kuivõrd selles määratud teenindamiseks vajaliku maa pindala on ebamõistlikult suur.

Ettepanek on vastuolus MaaRS § 10 lg 1 ja 3, kuna ehitise teenindamiseks vajalikku maad saab määrata üksnes ehitise omaniku kasuks, kuid OÜ Annimatsi ei ole ühegi ettepanekus nimetatud ehitise omanikuks

MaaRS § 10 lg 1 kohaselt ei tagastata väljaspool linna piire juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad. Sellisel juhul määratakse sama paragrahvi lg 3 alusel kindlaks ehitise omaniku kasuks vastavate ehitiste teenindamiseks vajalik maa.

Praegusel juhul on ettepanekus määratud kindlaks ehitiste teenindamiseks vajalik maa OÜ Annimatsi kasuks, eeldusel, et kolmas isik on vastavate hoonete omanikuks. Sellega vähendatakse otseselt A. Maidlale tagastatava maa pindala. Kaebaja rõhutab, et OÜ Annimatsi ei ole ettepanekus nimetatud hoonete omanikuks, mistõttu ei saa tema kasuks ka hoonete juurde teenindamiseks vajalikku maad määrata. Seega on vastustaja rikkunud MRS §

10 lg 1 ja 3.

Spordiühing Põhjakotkas andis vaidlusalused ehitised 23.12.1991.a OÜ Annimatsi õiguseellasele AS-ile Annimatsi üle mitterahalise sissemaksena. ORAS jõustus 20.06.1991.a. ORAS § 18 lg 1 sätestab alljärgneva: Kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigija kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised.

Puutuvalt nimetatud regulatsiooniga rõhutas Riigikohtu halduskolleegium oma 10.10.2000.a. otsuses asjas nr 3-3-1-40-00 alljärgnevat: „ORAS § 18 lg 1 keelab kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni muuta selle vara omandivormi. Seda sätet rikkuvad tehingud on tühised ning seega kehtetud algusest peale. Sellised tehingud ei vaja kehtetuks tunnistamist kohtu korras.”

Kehakultuuri ja Spordiühing Dünamo andis 23.12.1991.a temale kuulunud ehitised mitterahalise sissemaksena üle AS-le Annimatsi (OÜ Annimatsi õiguseellane). Seega toimus õigusvastaselt võõrandatud vara käsutamine peale ORAS jõustumist ehk 20.06.1991.a, mistõttu on nimetatud tehing tühine ega toonud endaga kaasa Annimatsi omandiõiguse teket.

Kaebuse kohaselt on ettepanek vastuolus MaaRS § 10 lg 3 ning Korraga, kuivõrd selles määratud teenindamiseks vajaliku maa pindala on ebamõistlikult suur. Korra § 4 punkt 2 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrjeja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. Nii Korra punkti 4 alapunkt 3 kui MaaRS § 9 lg 9 ja § 10 lg 3 kohaselt ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka tootmiseks vajalikku maad.

Ettepanekule lisatud plaanilt nähtub, et kuue ehitise juurde määratav maa ei ole teenindusmaa MaaRS § 10 lg 3 ja Korra mõttes. Vastavalt ülalmärgitule on hinnanguliselt sauna juurde määratava maa suuruseks 0,3 ha, kämpingute juurde määratava maa suuruseks samuti ca 0,3 ha, peahoone (laut-küün) juurde määratava maa suuruseks ca 0,4 ha, majutushoone (tall) juurde määratava maa suuruseks ca 0,1 ha ning puhkemaja ja kuuri juurde määratava teenindusmaa suuruseks ca 2 ha. Kaebajale on MaaRS ja Korra regulatsiooni kohaselt täiesti mõistetamatu, kuidas saab vastustaja käsitleda sellises suuruses maid teenindusmaadena. Kaebaja on seisukohal, et Korra alusel saab Annimatsi talu territooriumil asuvate ehitiste ümber määrata nende teenindamiseks umbkaudselt 5 meetrit maad. Viimast loomulikult olukorras, kui eelnevalt on tuvastatud ehitiste omanik(ud).

Seega leiab kaebaja, et ettepaneku lisaks oleval plaanil märgitud maa-alad kuue ehitise juurde on menetluse eripära (teenindamiseks vajaliku maa määramise menetlus) arvestades ebamõistlikult suured ning seega ebaseaduslikud vastuolu tõttu MaaRS ja Korra regulatsiooniga, sh normatiivregulatsiooni eesmärgiga.

Samuti jääb kaebajale mõistetamatuks, millisel õiguslikul alusel on ehitise teenindamiseks vajalik maa määratud selliste objektide juurde nagu saun, kämpingud, puhkemaja (WC) ja kuur. Ükski isik, sh ka vastustaja ei ole senini suutnud tõendada nimetatud kolme hoone seaduslikkust - ühelegi neist ehitistest ei ole väljastatud ei ehitusega kasutusluba. Kaebaja esindaja rõhutab, et pelk ehitiste faktiline eksisteerimine looduses ei ole aluseks teenindamiseks vajaliku maa määramisele. Samuti tuleb kämpinguid ja puhkemaja (WC)

käsitleda ilmselgelt ajutiste ehitistena. Ettepaneku lisas kuurina märgitud ehitis on aga varisemisohtlik ja seda ei ole OÜ Annimatsi ega ükski teine isik kasutanud vähemalt viimased

10 aastat. Kuuri luges OÜ Ehitusekspertiis ehitusekspert L. Sõmer ehitiste endisel individualiseeritud kujul säilivuse määramisel niivõrd ohtlikuks, et keeldus sellesse sisenemast. Nimetatud ekspertiisi läbiviimise juures olid lisaks kaebaja esindajale ka OÜ Annimatsi juhatuse liige A. Raid ja Otepää Vallavalitsuse vallasekretär U. Jaagusoo ja tollane maanõunik T. Täär. Seega on haldusorganile teada kuuri varisemisohtlikkus ja fakt, et viimase osas tuleks teenindusmaa määramise asemel anda välja korraldus selle lammutamiseks.

Korra punktide 2 ja 3 kohaselt saab teenindamiseks vajaliku maa määrata üksnes seaduslike ehitiste juurde, millel on olemas ehitusluba ja/või kasutusluba. Määruse punkt 2 sätestab, et Korras käsitatakse ehitisena maapinnaga püsivalt ühendatud hoonet või rajatist ehitusseaduse paragrahvi 2 lõigetes 1–3 sätestatud tähenduses, samuti lõpetamata ehitist ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Määruse punkt 3 reguleerib, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määratakse teenindamiseks vajalik maa üksnes pärast sellele ehitisele seaduses sätestatud alustel ja korras kasutusloa andmist.

Eeltoodust tulenevalt kuulub ettepanek tühistamisele, sest viimases on tehtud teenindusmaa ettepanek ehitiste osas, mille juurde ei ole Korra alusel võimalik teenindusmaad määrata ning ehitiste juurde määratav teenindusmaa on ebamõistlikult suur.

Vastustaja seisukohad

6. Otepää Vallavalitsus leiab, et OÜ Annimatsi käsitlemine Annimatsi nr 49 talu maadel asuvate ehitiste omanikuna ja kaasomanikuna on õige.

11.01.2006. aastal võttis Otepää Vallavalitsus vastu korralduse nr 2-4-26 Õigusvastaselt võõrandatud hoonete mõttelise osa tagastamine Anne Maidlale. Selle korralduse punktis 3 on sätestatud: Vastavalt omandireformi aluste seaduse § 12 lg 9 ei tagastata Anne Maidlale Annimatsi 49 talu endisest laut-küünist (nüüd OÜ Annimatsi majutusettevõtte peahoone) 73/100 mõttelist osa ja endisest tallist (nüüd OÜ Annimatsi majutusettevõtte peahoone) 60/100 mõttelist osa, mis jääb hoonete senise valdaja OÜ Annimatsi omandisse.

Korralduse alusel koostati vara üleandmisest keeldumise akt.

Korralduse vaidlustas OÜ Annimatsi. Riigikohtu 14.06.2007.a määrusega haldusasjas nr 3-7- 1-3-125 leidis kolleegium, et kassatsioonkaebus on ilmselt põhjendamatu. Seega on käesoleva hetkeni jõus asjas nr 3-06-302 Tartu Ringkonnakohtu poolt tehtud otsus, millega jäeti OÜ Annimatsi kaebus rahuldamata. Sellest tulenevalt on kehtiv ka Otepää Vallavalitsuse 11.02.2006.a korraldus nr 2-4-26, mille vastu A. Maidla ei vaielnud. A. Maidla, kes oli protsessi kaasatud kolmanda isikuna, toetas nimetatud vaidluses omavalitsust ning jagas vallavalitsuse seisukohta, et korraldus ja selle alusel antud vara üleandmisest keeldumise akt 20.01.2006.a, mille alusel tekkis A. Maidla omandiõigus (kaasomand), on õiguspärased.

Korralduse ja akti alusel on A. Maidla taotluse alusel tehtud ka muudatused ehitisregistri andmestikus. Ka siis ei vaidlustanud A. Maidla OÜ Annimatsi omandiõigust.

Ka varasemates kohtuvaidlustes ei ole kaebaja kordagi toonud välja seekordses kaebuses märgitud asjaolusid ning viiteid ORAS § 18 lg 1.

Kohtud on kaudselt tunnistanud OÜ Annimatsi omandiõigust ehitistele kaasates teda kolmanda isikuna protsessidesse. Samuti poleks kohtul olnud alust võtta menetlusse OÜ Annimatsi kaebusi, kui ta ei oleks tuvastanud kaebeõiguse olemasolu.

Vastustaja on seisukohal, et kuivõrd kaebaja A. Maidla tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks 24.05.1993.a, ei olnud vara üleandmise hetkel 23.12.1991.a ehitisi veel omandireformi objektiks tunnistatud.

Vastustaja leiab, et teenindusmaa suurus vaidlustatud ettepanekus tuleneb Korrast ja on kooskõlas seadusega, sh ka maakorralduslike nõuetega, millise tingimuse seab Korra p. 4.1.

Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 kohaselt tuleb maakorralduse läbiviimisel tagada kinnistule otstarbekas juurdepääsutee, tagada kinnisasjale otstarbekas kuju ja terviklikkus, lihtsad ja selged piirid, arvestada looduslike piiridega, vältida kiildumist ja ribasust. Kõikide nende nõuete arvesse võtmisel on vallavalitsus koostanud vaidlustatud ettepaneku.

Teenindusmaa määramisel ei saa seetõttu lähtuda ainuüksi Korra p 4.2 sätestatust, mille kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks ehitisealune ja ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise. Milline on vähim tarvilik ja piisav kogus, ei ole seaduses otsesõnu öeldud ja neid määratlusi tuleb eelkõige sisustada koos Korra p 4.1 tulenevaga. Maa määramise juures tuleb arvesse võtta maakorralduslikke nõudeid.

Teenindusmaa on määratud sauna, kämpingute, peahoone, majutushoone, puhkemaja (wc) ja kuuri juurde, kusjuures teenindusmaa määramisel võeti aluseks ehitisregistri andmestik. Omavalitsusel ei ole alust kahelda kannete õiguspärasuses. Teenindusmaa määramise ettepaneku plaanil on toodud ära loetelu ehitistest ja märgitud ära ka ehitisregistri kood.

Sauna teenindusmaa juures võeti arvesse omaaegne maaeraldus. Vastustaja leidis, et sauna teenindamiseks vajalik maa on vähim tarvilik ja piisav kogus, mis tagaks ehitise sihtotstarbelise kasutamise, ohutu ekspluateerimise ja füüsilise säilimise.

Vastustaja ei pea otstarbekaks väga väikeste kinnistute teket. Sauna juurde moodustatava kinnistu omanik suudab hoida järveäärset ala korras. Samas asub ka supluskoht, mille korrashoid on vastustaja seisukohast oluline.

Tulenevalt eeltoodust palub Otepää Vallavalitsus jätta kaebus rahuldamata.

Kolmanda isiku seisukoht

7. Kolmas isik OÜ Annimatsi leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.

Kaebaja on vaidlustanud Otepää vallavanema Aivar Pärli 06.02.2008 kirja nr 13-2.15/298. Kaebaja on ekslikult leidnud, et nimetatud kirja näol on tegemist korraldusega. Tegelikkuses ei viita ükski asjaolu sellele, et vallavanema kaaskiri oleks haldusakt. Nimetatud seisukohta kinnitab muuhulgas asjaolu, et kolmas isik on ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku kätte saanud Otepää vallavanema Aivar Pärli 06.02.2008 kaaskirjaga nr 13- 2.15/297 (mitte kaaskirjaga nr 13-2.15/298).

Vaidlustatud dokumendi sisuks on ettepanek esitada kuu aja jooksul motiveeritud vastuväiteid ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekule. Kaebuse punkti 1.10 kohaselt esitas kaebaja vastustajale enese vastuväited ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekule 10.03.2008. Seega vaidlustatud dokumendi nr 13-2.15/298 sisu on tänaseks täidetud.

Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek on üheks maa erastamise eeltoiminguks, millele järgneb rida muid toiminguid. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr. 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra" (edaspidi Erastamise kord) punktile 131, kui ettepaneku koostaja peab vastuväiteid põhjendatuks, koostab ta uue piiride kulgemise ettepaneku. Kui vastuväiteid ei ole võimalik arvestada, informeerib ettepaneku koostaja sellest taotlejat kirjalikult, näidates ära põhjused, miks vastuväiteid ei ole võimalik arvestada. Kolmandale isikule teadaolevalt ei ole vastustaja vastuse esitamise seisuga kaebaja vastuväidete osas seisukohta võtnud, mistõttu ei ole kaebajale teada, kas tema vastuväiteid arvestatakse. Seega ei riku vaidlustatud dokument 13- 2.15/298 kaebaja subjektiivseid õigusi, sest sellega kaasati kaebaja erastamise menetlusse ja anti võimalus esitada vastuväiteid. Kaebaja viited varasematele menetlustele ja sellest tuletatud väited tema õiguste väidetavate rikkumiste osas on oletuslikud ja ei ole asjakohased.

Kohaliku omavalituse piiride kindlaksmääramise ettepaneku alusel katastriüksuse moodustamise tellimine ei tekita kinnisasja ega sätesta selle omandiõigust, mis võiks rikkuda kaebaja õigusi. Erastatava maa täpne suurus sätestatakse kohaliku omavalitsuse otsuses pärast katastriüksuse moodustamist vastavat õigust omava isiku poolt (erastamise korra punkt 131), alles seejärel registreeritakse katastriüksus riigi maakatastris. Ka kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendis nr. 3-3-1-78-06 on kohus leidnud, et: ..Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei pruugi anda isikule õiguspärast ootust, et erastamine viiakse lõpule eelhaldusaktides kindlaksmääratud tingimustel. Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta." Käesoleval juhul on kaebuse esitaja vaidlustanud vastustaja kirja, mis ei riku tema subjektiivseid õigusi, ootamata ära vastustaja seisuskoha tema poolt esitatud vastuväidetele (sh võimaldamata vastustajal esitada uut ettepanekut) takistades nimetatud tegevusega oluliselt kogu Otepää vallas Sihva külas Annimatsil asuvate ehitiste erastamise ning maa tagastamise protsessi. Erastamisprotsessi venimine rikub oluliselt kolmanda isiku õigusi.

Alusetud kaebaja väited, justkui kolmas isik ei oleks ehitiste omanik, mille juurde teenindusmaa määramist vaidlustatud dokument puudutab.

Kaebaja ja kolmanda isiku kaasomandis olevate ehitiste (peahoone ja majutushoone) osas väidab kaebaja, et kolmas isik ei ole nimetatud ehitiste omanik, kuivõrd ehitiste üleandmine Spordiühingult Põhjakotkas kolmandale isikule toimus 23.12.1991.a ehk pärast ORAS § 18 lg

1 jõustumist. Seetõttu on omandi üleandmise tehing tühine ja kolmas isik ei ole nimetatud ehitiste kaasomanik. Seesugune seisukoht on aga ekslik.

ORAS § 18 lg 1 eesmärgiks on omandireformi läbiviimise tagamine, aga mitte tsiviilõigussuhete ümberkorraldamine. Omandireformi eesmärk on tänaseks saabunud - kaebajale on tagastatud kaasomandi osa ehitistest ja omandireform on ehitiste osas lõppenud. Seega käesolevaks hetkeks on ORAS § 18 lg 1 rakendumise alus ära langenud. Samas on Spordiseltsi Põhjakotkas ja kolmanda isiku tahe jäänud samaks - peahoone ja majutushoone omand kuulub kolmandale isikule.

Vara tagastamise menetluses on tuvastatud, et endisaegse talli säilinud osa vaidlusaluses majutushoones on ca 40% ning endisaegse laut-küüni säilinud osa vaidlusaluses peahoones on ca 27%. ORAS § 3 kohaselt on omandireformi objektiks õigusvastaselt võõrandatud vara. Õigusvastaselt võõrandatud varaks saab olla aga üksnes vara, mis oli olemas ORAS § 3 kohase õigusvastase võõrandamise toimumise hetkel. Kuivõrd tuvastatud on, et täna olemasolevast majutushoonest oli õigusvastase võõrandamise hetkel olemas ca 40% ning peahoonest ca 27%, siis moodustubki õigusvastaselt võõrandatud vara just nimetatud kaasomandi osadest. Seega sai ORAS § 18 lg 1 tulenev keeld (ning võimalik tehingu tühisus) puudutada üksnes tänaseks kaebaja omandis olevaid kaasomandi osi vaidlusalustest ehitistest ja mitte ehitisi tervikuna.

OÜ Annimatsi omandiõigus tuleneb ka Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006.a korraldusest nr 2- 4-26, mille resolutsiooni punkti 3 kohaselt otsustati muuhulgas järgnevat: „Vastavalt ORAS §

12 lg 9 ei tagastata Anne Maidlale Annimatsi 49 talu endisest laut-küünist (nüüd OÜ Annimatsi majutusettevõtte peahoone) 73/100 mõttelist osa ja endisest tallist (nüüd OÜ Annimatsi majutusettevõtte majutushoone) 60/100 mõttelist osa, mis jääb hoonete senise valdaja OÜ Annimatsi omandisse." Seega on Otepää Vallavalitsus 11.01.2006.a korralduse resolutsiooni kohaselt selgesõnaliselt jätnud kõnealuste hoonete mõttelised osad OÜ Annimatsi omandisse. HMS § 60 lg 2 on sätestatud „kehtiva haldusakti resolutiivosa on kohustuslik igaühele, sealhulgas haldusja riigiorganitele. Haldusakti resolutiivosa on haldusaktiga kindlaksmääratavaid õigusi ja kohustusi sisaldav osa.“ Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006 korraldus nr 2-4-26 on tänaseni kehtiv ja kaebaja ei ole seda vaidlustanud ega saagi vaidlustada, kuivõrd vaidlustamise tähtaeg on ammu möödunud. Samas on kaebaja nimetatud korraldusest teadlik olnud juba alates selle vastuvõtmisest, kuivõrd just selle korraldusega tagastati kaebajale mõtteline osa peahoonest ja majutushoonest. Seega on Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006.a korralduse nr 2-4-26 resolutsiooni punktist 3 tulenev, mille kohaselt 73/100 mõttelist osa peahoonest ja 60/100 mõttelist osa majutushoonest jäetakse kolmanda isiku omandisse, kohustuslik igaühele, sealhulgas kaebajale. Seetõttu ei saa kolmanda isiku omandiõiguse olemasolus nimetatud ehitiste kaasomandi osale olla kahtlust.

Kolmanda isiku omandiõigust peahoonele ja majutushoonele on sisuliselt tunnustanud ka Tartu Halduskohus haldusasjas nr 3-06-302. Nimetatud menetluse sisuks oli kolmanda isiku kaebus Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006.a korralduse nr 2-4-26 tühistamiseks. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 7 lg 1 tulenevalt võib tühistamiskaebusega kohtusse pöörduda üksnes isik, kelle õigusi on haldusaktiga rikutud või vabadusi piiratud (erinevalt tuvastamiskaebusest, mida võib esitada ka isik, kellel on haldusakti suhtes üksnes õigustatud huvi). Tulenevalt HKMS § 11 lg 3 1 p 5 tagastab halduskohus kaebuse, kui isikul ilmselgelt ei saa olla halduskohtusse pöördumise õigust. Juhul, kui vastaks tõele kaebaja väide, et kolmas isik ei ole peahoone ja majutushoone omanik, siis oleks halduskohus pidanud kaebuse tagastama, kuivõrd asja omandi osaline äravõtmine omanikult ilmselgelt ei rikuks asja valdaja õigusi. Seetõttu oleks kolmandal isikul nimetatud asjas kaebeõigus ilmselgelt puudunud. Halduskohus on aga asja menetlusse võtnud ja teinud asjas seadusjõustunud lahendi, tunnustades kolmanda isiku kaebeõigust ja seeläbi ka kolmanda isiku omandiõigust. Siinjuures osundab kolmas isik, et kohtumenetluse käigus kaebaja kolmanda isiku omandiõiguse (ja seega ka kaebeõiguse) olemasolu ei vaidlustanud.

Mis puutub aga muude ehitiste kui peahoone ja majutushoone (ehk siis sauna, kämpingute, puhkemaja (WC) ja kuuri) omandiõigusesse, siis puudub kahtlus, et nimetatud ehitised kuuluvad kolmandale isikule. Spordiseltsi Põhjakotkas õiguseellane Kehakultuuri ja Spordiühing Dünamo andis 23.12.1991 kolmanda isiku õiguseellasele AS-ile Annimatsi üle kogu Annimatsi kämpingu koos kõikide kämpingu hoonetega. Omandireformi käigus on tuvastatud, et endise Annimatsi 49 talu maadel ei asu peale peahoone ja majutushoone ühtki muud ehitist, mis võiks olla omandireformi objektiks. Seega ei saa käesolevas punktis nimetatud hoonete osas tekkida küsimust ORAS § 18 lg 1 kohaldumisest. Sellest tulenevalt on kõik käesolevas punktis nimetatud ehitised kolmanda isiku omandisse läinud ja puudub kahtlus nende ehitiste kuuluvuse osas. Lisaks märgib kolmas isik, et asjaõigusseaduse § 90 lg

1 kohaselt vallasasja valdaja omandit eeldatakse. Seega tuleb kolmanda isiku omandit käesolevas punktis nimetatud ehitiste kui vallasasjade osas eeldada.

Paljasõnalised ja tõendamata on kaebaja väited, et saun, kämpingud, puhkemaja (WC) ja kuur on ebaseaduslikud ehitised ning seetõttu ei saa nende juurde maad erastada. Kõne all olevad ehitised püstitati omal ajal õiguslikul alusel. Ehitised on olnud kasutuses aastakümneid ja need olid kantud hooneregistrisse ning on täna kantud ehitisregistrisse. Kaebaja ei ole esitanud ühtki väidet ega tõendit, mis kinnitaks, et need ehitised on ebaseaduslikud. Pealegi tuleb märkida, et Korra punkti 2 kohaselt käsitletakse korras ehitisena iga maapinnaga püsivalt ühendatud hoonet või rajatist Ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 2 lõigetes 1-3 sätestatud tähenduses. EhS § 2 lõike 1 kohaselt on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ei ole kahtlust, et saun, kämpingud, puhkemaja (WC) ja kuur on ehitised EhS § 2 lg 1 ning ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra mõttes. Seega saab nimetatud ehitiste juurde teenindusmaad määrata.

Paljasõnalised ja tõendamata on kaebaja väited, et kämpingud ja puhkemaja (WC) on ajutised ehitised ja kuur on varisemisohtlik ning seda ei kasutata. Ajutine ehitis on MaarS § 121 lg 1 p

1 kohaselt maapinnaga mittepüsivalt ühendatud ehitis. Vastavalt EhS § 15 lg 3 on ajutine ehitis ehitatud piiratud ajavahemikuks, kuid mitte kauemaks kui 5 aastaks. Kaebaja ei ole esitanud ühtki argumenti ega tõendit, mis näitaks, et kämpingud ja puhkemaja (WC) ei ole maapinnaga püsivalt ühendatud. Nimetatud ehitised omavad vundamenti ja on seega maaga püsivalt ühendatud. Kämpingud ja puhkemaja (WC) on olnud kasutuses aastakümneid, mistõttu ei saa neid kuidagi käsitleda ka ajutiseks kasutamiseks mõeldud ehitistena. Mis puutub aga kuuri varisemisohtlikkusse, siis kaebaja väited selles osas on hinnangulised ja tõendamata. Kolmas isik kinnitab, et kuur on kolmanda isiku jätkuvas kasutuses.

Põhjendamatu on kaebaja arvamus, et vastustaja 06.02.2008.a ettepanekus teenindusmaa määramiseks on ehitiste juurde pakutud teenindusmaa liiga suur. Pigem on pakutud teenindusmaa liiga väike (selles osas on kolmas isik vastustajale oma vastuväited esitanud). MaarS § 9 lg 9 (mille alusel on kehtestatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord) sätestab üheselt, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride arvestamisel tuleb ennekõike arvestada planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Käesoleval juhul ei ole vastustaja ettepanek planeeringu ja maakorralduse nõuetega vastuolus. Selleks, et ehitisi saaks kasutada, on vajalik, et ehitistele oleks tagatud juurdepääs. Kuivõrd käesoleval juhul ei ole võimalik kõikide ehitiste paigutamine ühele katastriüksusele, siis tuleb tagada, et kõikidel tekkivatel katastriüksustele oleks juurdepääs. Nimetatud eesmärki on vastustaja vaidlustatud ettepanekus ka arvestanud.

Kaebaja väide, mille kohaselt iga ehitise ümber saaks määrata teenindusmaa maksimaalselt 5 meetrit, on täielikult põhjendamata ega ole tõsiseltvõetav. Ehitise kasutamine kaebaja pakutud suuruses teenindusmaaga on võimatu. Pealegi ei taga iga ehitise juurde väikese teenindusmaa määramine ühelegi ehitisele juurdepääsu. Siinjuures tuleb arvestada ka seda, et ehitised, mille juurde teenindusmaad määratakse, ei ole ühe perekonna kasutuses, vaid neid külastab igal aastal tuhandeid inimesi, mis juba iseenesest tähendab suurema teenindusmaa vajadust kui tavalisel elamul (väljaspool linna asuva elamu juurde on MaarS § 9 lg 1 p 1 kohaselt lubatud erastada kuni 2 ha maad). Samuti on ebaotstarbekas tekitada alale hulgaliselt väikeseid katastriüksusi, millisel juhul tuleb lahendada ka kõikide katastriüksuste juurdepääsuõiguste tagamise ning vastavas osas kõrvalkatastriüksuste kasutamise piiramise küsimused. See ei ole kuidagi kooskõlas planeeringu ja maakorralduse nõuetega ega ka otstarbekas. Vastustaja pakutud teenindusmaa suurus kokku moodustab üksnes ca 10% kaebajale tagastamisele kuuluvast maast, mis ei ole ebamõistlikult palju. Ka ei ole kuni mõnetuhande ruutmeetri suuruste teenindusmaade määramine ehitiste juurde ilmselgelt liiga palju. Asjakohatu on siinkohal kaebaja väide, et erastamisele kuuluva maa näol on tegemist väidetavalt kõige väärtuslikuma osaga endise Annimatsi 49 talu maadest. Maad saab ehitiste juurde erastada üksnes ehitise asukohas. Sealjuures tuleb erastatava maa suuruse määramisel arvestada ennekõike seda, kui suurt maad on ehitise teenindamiseks vaja.

Kolmas isik osundab, et vastustaja 06.02.2008.a teenindusmaa määramise ettepanekus kõige suurema (kaebaja hinnangul ca 2 ha) suuruse teenindusmaa piires asub lisaks kuurile ja puhkemajale (WC) veel kolmanda isiku omandis olevaid ehitisi, mis on ekslikult jäänud ettepaneku plaanile lisamata. Nii on plaanilt puudu ait (ehitusregistri kood 120314870) ning mesila (ehitusregistri kood 120314873). Kolmas isik on teenindusmaa määramise ettepanekule esitatud vastuväidetes sellele asjaolule vastustaja tähelepanu juhtinud. Seega tegelikult jääb nimetatud, kaebaja hinnangul ca 2 ha suurune, teenindusmaa nelja ehitise kasutamiseks vajalikuks teenindusmaaks.

Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-81-05 leidnud: „MaaRS § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse

30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra" p 4 annavad kohalikule omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning kaalutlusõiguse. Maavanem saab õiguspärasuse kontrollimisel hinnata, kas kohalik omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piirest. Ei VVS § 85, ORAS § 17 lg 8 ega MaaRS § 15 lg 3 anna maavanemale volitust teostada järelevalvet haldusakti otstarbekuse üle ning seda ei saa teha ka kohtud." Riigikohtu seisukohast tulenevalt on vastustajal ulatuslik diskretsiooniruum otsustamaks, kui suur peaks olema ehitiste juurde määratav teenindusmaa. HKMS § 19 lg 6 ning ka Riigikohtu praktikast (näiteks otsus haldusasjas nr 3-3-1-54-03) tulenevalt ei saa kohus diskretsiooniotsuste kontrollimisel hinnata otsuse otstarbekust kui sellist, vaid üksnes seda, kas on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Seega saab käesoleval juhul kohus võtta üksnes seisukoha, kas kaalutlusõigus on õigesti teostatud, kuid kohus ei saa otsustada, kas konkreetne teenindusmaa on liiga suur või mitte. Kaalutlusõiguse teostamise rikkumist vastustaja poolt ei ole kaebaja käesolevas asjas tõendanud.

Kohtu põhjendused ja otsus

8. HKMS § 3 lõike 1 punkti 1 kohaselt kuulub halduskohtu pädevusse avalik-õiguslike vaidluste lahendamine. Menetlusosaliste vahel on maareformist tulenev vaidlus. Maareformi reguleeriv objektiivne õigus kuulub avaliku õiguse valdkonda, mille tõttu on vaidluse lahendamine halduskohtu pädevuses. HKMS § 6 lõike 2 punkti 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtus taotleda haldusakti või selle osa tühistamist. Otepää Vallavalitsus on 06.02.2008.a teinud maade tagastamise õigustatud subjekt Anne Maidlale ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku OÜ Annnimatsi omandis olevate ehitiste juurde väljastades ettepaneku A.Maidla esindajale (tl 38-39).

Riigikohtu halduskolleegium on 16.11.2006.a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-78-06 leidnud, et erastatava maa piiride kulgemise ettepanek on eelhaldusakt, millega ei lahendata erastamise küsimust veel lõplikult. Samas on ettepanek aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähendust omavad asjaolud. HMS § 52 lg-st 2 tulenevalt kohaldatakse eelhaldusakti suhtes haldusakti sätteid.

Halduskohus jagab Riigikohtu seisukohta ja nõustub kaebajaga, et vaidlusaluse ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku puhul (tl 38-39) on tegemist eelhaldusaktiga, mille tõttu on HMS §-de 51 lõikest 1 ja 52 lõikest 2 ning HKMS § 6 lõike 2 punktist 1 tulenevalt tegemist lubatava kaebusega.

HKMS § 7 lõike 1 esimene lause sätestab, et kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. HKMS § 9 lõike 1 kohaselt võib kaebuse haldusakti tühistamiseks halduskohtule esitada 30 päeva jooksul haldusakti teatavakstegemisest arvates, kui seadus ei sätesta teisiti. Käesoleval juhul seadus teisiti ei sätesta, mille tõttu ei nõustu kohus kolmanda isikuga, et kaebaja on halduskohtusse pöördunud ennatlikult ootamata ära vastustaja seisukohta kaebaja poolt vastustajale esitatud vastuväidetele, kuna Korras Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud regulatsiooni eesmärgiks ei ole vaidluse lahendamiseks kohustusliku kohtueelse menetluse sätestamine.

9. HKMS § 26 lõike 1 punkt 1 sätestab, et kaebuse või protesti sisulisel lahendamisel on halduskohtul õigus tühistada õigusvastane haldusakt kas täielikult või osaliselt ning teha võimaluse korral ettekirjutus haldusakti tagasitäitmise kohta, näidates ära selle läbiviimise viisi. HKMS §-de 7 lõike 1 ja 26 lõike 1 punkti 1 koosmõjust tuleneb seega, et halduskohtu pädevuses on ainult sellise õigusvastase haldusakti tühistamine, mis rikub kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi või piirab tema vabadusi. HKMS § 19 lõige 6 sätestab, et kui asutus, ametnik või avalik-õiguslikke haldusülesandeid täitev muu isik on volitatud tegutsema diskretsiooni (suvaõiguse) alusel, kontrollib kohus ka seda, kas haldusakti andmisel või toimingu sooritamisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. HMS § 4 sätestab, et kaalutlusõigus (diskretsioon) on haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda otsustuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel. Kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Vaidlustatud eelhaldusakti (tl 38-39) puhul on tegemist diskretsiooni alusel ehk kaalutlusõiguse volitusega otsustusega. Halduskohus, tutvunud menetlusosaliste seisukohtadega, hinnates asjas kogutud tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, on seisukohal, et vaidlusaluse haldusakti andmisel ei ole vastustaja kaalutlusõigust teostanud järgides diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Tegemist on õigusvastase haldusaktiga, mis rikub kaebaja subjektiivseid õigusi ja piirab tema vabadusi.

Halduskohus ei nõustu kaebajaga, et tulenevalt ORAS § 18 esines vastustajal alus vaidlustatud eelhaldusakti andmisest keeldumiseks. Eelhaldusakt reguleerib kolmanda isiku ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekuga seonduvat. Kaebaja käsitluse kohaselt on aga tühine tehing, millega kolmandal isikul tekkis omandiõigus ehitistele, mille teenindamiseks vajalikku maad käesoleva eelhaldusaktiga määratakse. Halduskohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et omandireformi objektiks olnud õigusvastaselt võõrandatud ehitiste (vara) osas lõppes omandireform Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006.a korralduse nr 2- 4-26 (tl 70-73) alusel 20.01.2006.a koostatud vara üleandmisest keeldumise aktiga (tl 74), mil Anne Maidlale loeti üleläinuks Annimatsi nr 49 talu õigusvastaselt võõrandatud laut-küüni ja talli omandiõigus. Nimetatud korralduse puhul on tegemist jõustunud ja kõigile täitmiseks haldusaktiga, mille õiguspärasus on tõendamist leidnud ka 14.06.2007.a jõustunud kohtuotsuses (vt tl 75- 83 ja 113-116). Halduskohtule ei ole menetlusosaliste poolt esitatud aga selliseid tõendeid, mille alusel saaks omandireformi objektiks olnud ehitiste omandamist kolmanda isiku poolt lugeda tühiseks või teha varasematest kohtulahenditest erinevaid järeldusi seonduvalt õigusvastaselt võõrandatud ehitiste tagastamisega kaebajale omandireformi käigus. Neil asjaoludel puudus vastustajal võimalus keelduda ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks haldusmenetluse läbiviimisest, mille tõttu ei ole eelhaldusakt vastuolus ORAS §-ga 18.

HMS § 56 sätestab:

(1) Kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud.

(2) Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus.

(3) Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud.

(4) Haldusakti andmise faktilist alust ei pea põhjenduses näitama, kui haldusakti adressaadi taotlus rahuldati ja kolmanda isiku õigusi ega vabadusi ei piirata. Riigikohtu halduskolleegium on haldusasjas nr 3-3-1-62-02 osundanud, et kaalutlusõiguse teostamise korral peab kohus kontrollima diskretsiooni õiguspärasust lähtuvalt haldusakti põhjendustest. Mida ulatuslikum on diskretsiooniruum ja keerukam õiguslik ning faktiline olukord, seda põhjalikum peab olema motivatsioon. Haldusakti põhjendus peab ka kohut veenma, et haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt.

Korra punkt 4 sätestab: Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada järgmist: 1) ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; 2) ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrjeja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise;

3) tootmiseks vajalikku maad ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka; 4) juhul kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldusning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt; 5) ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse, juhul kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve, seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise vajadust või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust.

Halduskohus on seisukohal, et käesolevas haldusmenetluses on vaidlusalune eelhaldusakt vastuolus HMS § 56 lõigetes 1 ja 3 sätestatud haldusakti motiveerimise kohustusega, kuna eelhaldusaktis puudub motivatsioon täielikult. Ka kohtumenetluse käigus vastustaja poolt haldusakti põhjendamiseks esitatud faktilised ja õiguslikud asjaolud ei anna halduskohtule alust veendumuseks, et kõiki olulisi asjaolusid ja huve on kaalutud ning et kaalumine on toimunud ratsionaalselt. Seetõttu puudub kohtul võimalus tuvastada, mil määral on eelhaldusakt kooskõlas Korra punktis 4 sätestatuga ja tuleb lugeda selle punktiga vastuolus olevaks.

HMS § 58 sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Halduskohus on seisukohal, et vastustaja on vaidlusaluse haldusakti andmisel rikkunud vormija menetlusnõudeid, mis on mõjutanud asja otsustamist. Haldusakti vorminõuete rikkumine seisneb selles, et eelhaldusakti vormistamise asemel on ebaõigesti või vähemalt puudulikult tuvastatud läbiviidud haldusmenetluse menetlusosalised, kaebaja on kahe ehitise kaasomanik, kes on ühtlasi omandireformi õigustatud subjektiks, kellele on aga kui õigustatud subjektile, mitte aga kaasomanikule, vastustaja kaaskirjaga väljastatud maaüksuse piiri kulgemise ettepanek (tl 39).

Eelhaldusakti vormistamine oleks eelduslikult taganud asja õige otsustamise, kuna haldusakti erinevates osades (faktilised ja õiguslikud asjaolud, põhjendused, motivatsioon ja resolutsioon) oleks haldusakti vorminõuetest tulenevalt vastustaja saanud tuvastada menetlusosaliste tegeliku puutumuse asjaga ja esitada oma kaalutulused menetlusosalistele ja halduskohtule arusaadavalt ja kontrollitavalt. Kaaskirjaga on selle asemel pelgalt edastatud piiride kulgemise ettepanek. Vastustaja on vaidlusaluses haldusmenetluses ebaõigesti välja selgitanud menetlusosaliste ringi, milline kohustus tuleneb HMS §-st 11 ja Korra punktidest 5 ja 8.

Vastustaja on jätnud tähelepanuta, et ettepaneku punktides 3 ja 4 (tl 39) nimetatud peahoone ja majutushoone on kaebaja ja kolmanda isiku kaasomandis. Ettepaneku kohaselt on aga eelhaldusakti soodustatud isikuks kolmas isik OÜ Annimatsi ja kaebuse esitaja on eelhaldusakti kohustatud isikuks omandireformi õigustatud subjektina. Taoline käsitlus ei vasta aga faktilistele asjaoludele, kuna kaebajale kuulub nendest ehitistest 27 % ja 40 %. Vastustaja eelhaldusakt ei ole arvestanud kaebaja omandiõigusega ehitistele ja tema kui omaniku õigustega teenindusmaa määramise protsessis.

Vastustaja ülesandeks on teenindusmaa määramisel tagada, et mõlemad kaasomanikud saavad oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ja et liiga väike teenindusmaa suurus ei takistaks seda.Vastustaja ei ole kohtumenetluses suutnud veenvalt põhjendada, miks kämpingu peahoone ja majutushoone juurde on määratud kokku ainult ca 0,5 ha suurune teenindusmaa ja WC või välikäimla ja kuuri juurde ca 2 ha suurune teenindusmaa. Korra punkt 4.5 lubab poolte väitel lagunenud kuuri parendamise plaanidega arvestada teenindusmaa määramisel ainult tuginedes seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojektile tuginedes, millist aga halduskohtule kolmanda isiku poolt tõendina esitatud ei ole.

Sama kinnitavad nii kaebaja kui vastustaja esindaja kuuri kehva ehitustehnilist seisukorda. Halduskohus möönab, et teenindusmaa suuruse osas on kohtulik kontroll piiratud, aga kaalutluste täielik puudumine eelhaldusaktis ei ole kahtlemata kooskõlas kehtiva õigusega, kuna halduskohtul ei ole võimalik teostada HKMS § 19 lõikest 6 tulenevat kontrolli kohustust. Vastustaja väited on teenindusmaa määramise ettepaneku põhjendamisel vastuolulised. Ühelt poolt väidab vastustaja esindaja, et soovitakse sauna teenindusmaa määramise puhul vältida vallas väikeste kinnistute teket, aga samas moodustatakse majutushoone juurde oluliselt väiksem katastriüksus.

Halduskohtule jääb vastustaja selgitustest (tl 69) arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel põhjendatakse teenindusmaa suurust supluskoha korrashoiu olulisusega vastustaja jaoks või miks on iga ehitise juurde tarvis eraldi autode parkimise ala, kuna sauna juures olevat arvestatud ka sauna kasutajate parkimisvõimalustega. Vastustaja viited Maakorraldusseaduse sätetele tuginemisele (tl 68) on üldja paljasõnalised ja ei ole seotud konkreetsete faktiliste asjaoludega, mida ühe või teise ehitise puhul tuleks maakorralduslikust aspektist teenindusmaa suuruse määramise puhul arvestada.

Kohus möönab, et ettepanekus (tl 39) kuuele erinevale ehitisele iseseisva teenindusmaa määramine on kooskõlas kehtiva õiguse ja halduspraktikaga, kuid vastustaja ei ole suutnud ümber lükata kohtul asja lahendamise käigus tekkinud siseveendumust, et vastustaja on peahoone ja majutushoone kaasomanikke kohelnud ebavõrdselt ja n.ö peaasja teenindavatele ehitistele (ettepaneku punktid 5 ja 6), mis kuuluvad kolmandale isikule määranud kordades suurema teenindusmaa kui kaasomandis olevale nn peaasjale (ettepaneku punktid 3 ja 4). Taoline teenindusmaa määramine on vastuolus vastustaja selgitustega kohtuistungil, mille kohaselt on teenindusmaa määramise eesmärgiks tagada kolmanda isiku kämpingu tõrgeteta tegevus.

Samas ei nähtu kuidas kaebaja saab sellistes tingimustes oma omandiõigust tõrgeteta realiseerida. Halduskohtu hinnangul on tegemist võrdse kohtlemise printsiibi eiramisega, kuna kämpingu tõrgeteta tegevus on eelkõige seotud peahoone ja majutushoonega, mitte aga kuuri ja WC või välikäimlaga, mis vajavad menetlusosaliste kinnistuste kohaselt sadade inimeste teenindamiseks kämpingus renoveerimist mahus, mis eeldab vastava ehitusprojekti koostamist. Asja materjalidega on tõendatud (Otepää Vallavalitsuse 19.09.2007.a korraldus (tl 19-21), A.

Maidla vastuväited (tl 22-26), OÜ Annimatsi vaie ja vastuväited (tl 27-34), vaideotsus (tl 35- 37), et käesoleva eelhaldusakti andmise puhul on tegemist haldusmenetlusega, milles on menetlusosalised esitanud vastustajale korduvalt oma seisukohti, mistõttu oli vastustaja lisaks Korras sätestatule kohustatud järgima menetlusosalistele selgituste jagamise kohustust ning menetlusosaliste arvamuse ja vastuväidete ärakuulamise ja arvestamise kohustust. Käesoleval juhul eelhaldusaktis vastustaja seisukohta menetlusosaliste vastuväidetele ja arvamustele ei ole avaldatud ning pole kohtule esitatud tõendeid neile selgituste andmise kohta.

Asja materjalidega ei ole tõendatud, et vaideotsuse (tl 35-37) järgselt algas uus haldusmenetlus, mille tõttu pidi vaidlusalune eelhaldusakt sisaldama vastustaja kaalutlusi seonduvalt vaideotsuse resolutsiooni punktide 1-3 alusel asjas uue otsuse tegemisega. Neil asjaoludel on halduskohus seisukohal, et vaidlusalune eelhaldusakt on vastuolus ka hea halduse põhimõttega.

Neil faktilistel ja õiguslikel asjaoludel tuleb kaebus rahuldada ja vaidlusalune eelhaldusakt HKMS § 26 lõike 1 punktist 1 tuleneva volitusnormi alusel tühistada ning vastustajale teha ettekirjutus asja uueks läbivaatamiseks ja kaalutletud eelhaldusakti andmiseks.

10. HKMS § 92 lõike 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses kaebuse rahuldamisega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista menetluskuluna kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 80 krooni. Kolmanda isiku menetluskulud tuleb HKMS § 92 lõike

7 teise lause alusel jätta tema enda kanda, kuna kolmas isik on asja kaasatud vastustaja poolel, kelle kahjuks tehakse aga kohtuotsus, mis välistab kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmise kaebajalt kui kolmanda isiku vastaspoolelt.

11. HKMS § 12 2 lõike 3 alusel tuleb käesoleva kohtuotsuse jõustumisel tühistada Tartu Halduskohtu 14.03.2008.a määrusega (tl 44-45) kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu.

Roby Koik Kohtunik