3-07-1396/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Dagmar Maastik Otsuse tegemise aeg ja koht 6.juunil 2008.a. Tallinnas Haldusasja number 3-07-1396 Haldusasi HÜ „X xx” kaebus Harju maavanema korralduste 22.05. 2007.a. nr 1123-k ja 25.05.2007.a. nr 1191-k peale ning ettekirjutuse tegemiseks Asja läbivaatamise kuupäev 2.05.2008.a. Kohtuistungist osa võtnud menetlusosalised vastustaja Harju maavanema esindaja Priit Kiigemägi

RESOLUTSIOON Jätta kaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates.

ASJAOLUD 7.03.1995.a. esitas garaaźiühistu „X xx“(praeguse nimega hooneühistu „X xx”) Tallinna Linnavalitsusele avalduse 406 m2 suurusele krundile Tallinnas X xx, millel asuvad garaaźiboksid(tl 39). 21.10.1996.a. korraldusega nr 2624-k nõustus linnavalitsus X xxa krundile hoonestusõiguse seadmisega garaaźiühistu kasuks, määrates, et hoonestusõiguse leping tuleb sõlmida ühe aasta jooksul pärast nimetatud kinnistu kandmist kinnistusraamatusse(tl 40-41). Kõnealune krunt kanti kinnistusraamatusse 24.10.1997.a.(tl 38). 29.04.1998.a. korraldusega nr 1418 otsustas Harju maavanem seada garaaźiühistu „X xx” kasuks hoonestusõiguse tähtajaga 50 aastat, maa maksustamishinnaga 50 800 kr Eesti Vabariigi omandis olevale kinnistule Tallinna Kesklinna linnaosas X tn xxa suurusega 406 m2, sihtotstarbega elamumaa, millel paikneb garaaźiühistu „X xx” omandis olev garaaźihoone. Hoonestajat kohustati tasuma maa omanikule igal aastal hoonestusõiguse tasu kahes osas pool summast korraga, kokku 1016 kr aastas. Hoonestusõiguse tasu muutmist võis nõuda kõige varem kolme aasta möödudes hoonestusõiguse kinnistamisest. Kontroll korralduse täitmise üle pandi maavalitsuse maaosakonna juhatajale Jaan Markile. 22.05.2007.a. korraldusega nr 1123-k tunnistas maavanem korralduse nr 1418 kehtetuks ning seadis kinnistule uued hoonestusõiguse tingimused põhjusel, et korraldus nr 1418 jäi õigustatud isikute tegevusetuse tõttu realiseerimata ja käesolevaks ajaks on vastavad asjaolud muutunud. Hoonestusõiguse tähtaeg jäi küll samaks, kuid punktis 3.2 kohustatakse hoonestajat

2 tasuma maa omanikule igal aastal hoonestusõiguse tasu 2% maa maksustamishinnast. Tasu suurus ja maksmise tähtajad sätestatakse maavanema täiendava korraldusega. Hoonestusõiguse tasu muutmist võib maa omanik nõuda vastavalt maa maksustamishinna muutumisele kõige varem kolme aasta möödudes hoonestusõiguse kinnistamisest ning uuesti kolme aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest. Punktiga 5.2 kohustati maavalitsuse maaosakonda ette valmistama punktis 3.2 sätestatud korraldust hoonestusõiguse tasu suuruse ja maksmise tähtaegade kohta. 25.05.2007.a. korraldusega nr 1191-k määras maavanem korralduse nr 1123-k täitmiseks hoonestusõiguse tasu suuruseks 14 616 kr aastas, mis on 2 % maa maksustamishinnast 730 800 kr Tallinna Maa-Ameti 18.04.2007.a. maa maksustamishinna akti nr 3746 alusel. Hoonestajat kohustati tasuma maa omanikule igal aastal hoonestusõiguse tasu kahes osas pool summast korraga.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub tühistada korraldus nr 1191-k täielikult ja korraldus nr 1123-k punktide 3.2. ja 5.2 osas ning osas, millega tühistati korralduse nr 1418 punktid 1.2 ja 3 ning teha maavanemale ettekirjutus X xx kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks korralduses nr 1418 sätestatud maa maksustamishinna ja hoonestusõiguse aastatasuga. Praegu määratav maa maksustamishind on kõrgem korralduse nr 1418 vastuvõtmise ajal määratust, mistõttu on selles osas haldusakti tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistamine kaebaja õigusi kahjustav. Haldusmenetluse seaduse(HMS) § 66 lg 3 lubab haldusakti isiku kahjuks tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistada vaid sama paragrahvi 2. lõike punktides 1, 3 ja 4 sätestatud juhtudel, mida selles asjas ei esine. Haldusorgan otsustab haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, mille teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust, haldusakti andmisest möödunud aega ja muid tähtust omavaid asjaolusid(HMS § 64). Haldusakti põhjendustes tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on akti andmisel lähtunud(HMS § 56 lg 3). Korralduse nr 1191-k sisust ei nähtu kaalutlused, mis olid korraldusega nr 1418 määratud maa maksustamishinna ja hoonestusõiguse aastatasu kehtetuks tunnistamise aluseks. Kaalutud pole avalikku huvi haldusakti osaliselt kehtetuks tunnistamisel ega selle tagajärgi kaebajale. Korralduse tühistamiseks ei piisa üksnes sellest, et praeguse maa maksustamishinna järgi on võimalik kaebajalt suuremat hoonestusõiguse tasu saada. Korralduse nr 1418 punktiga 7 pani maavanem kontrolli korralduse täitmise üle maavalitsuse maaosakonna juhatajale Jaan Markile, mistõttu kaebaja jäi õigustatult lootma, et maavalitsus korraldab ise hoonestusõiguse lepingu ettevalmistamise ja kutsub kaebaja lepingut sõlmima. Kuid kaebajale pole kordagi näidatud hoonestusõiguse lepingu projekti ega kutsutud lepingut arutama, rääkimata selle sõlmimisest. Seetõttu on ebaõige käsitleda hoonestusõiguse mitteseadmist õigustatud isikute poolse tegematajätmisena. Et viivitust ei põhjustanud kaebaja, tõendab ka fakt, et kaebaja tasus Tallinna omandireformiameti 6.11.2000.a. juriidilise isiku maa ostueesõigusega erastamise ettemaksu teatise nr 6840 alusel X xx kinnistu erastamiseks vajaliku raha ära juba 24.11.2000.a. Kui selgus, et maad siiski ei erastata, ei hakkanud kaebaja seda vaidlustama, lootes heauskselt, et tema kasuks seatakse hoonestusõigus vähemalt 50 aastaks maa maksustamishinnast 50 800 kr tuletatud hoonestusõiguse tasuga. Hoonestusõiguse tasu muutmist võib nõuda kõige varem 3 aasta möödumisel hoonestusõiguse tekkimisest ning uuesti 3 aasta möödumisel viimasest tasu muutmisest. Korralduse nr 1418 tühistamise ajaks polnud aga hoonestusõigust veel tekkinudki. Kohtuistungile kaebaja ei ilmunud ega teatanud ka ilmumise võimatusest, mistõttu kohus lahendas asja ilma kaebaja osavõtuta. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Kuna hoonestusõiguse seadmise lepingul on kohustuslik notariaalne vorm, saab maaosakond lepingu ettevalmistamisel korraldada vaid notariaalses lepingus fikseeritavate andmete, sealhulgas hoonestusõiguse tasu ja maksetingimuste

3 edastamise notarile ja lepingu sõlmimise aja teatamise õigustatud isikule. Kuna hoonestaja pole asunud neid tingimusi täitma ja pole ka kuni 22.08.2007.a.(mil saabus kohtukutse) maaosakonda informeerinud nende tingimuste täitmata jätmise kavatsusest, pole maaosakonnal olnud võimalik notarile andmeid esitada ja notaril polnud võimalik lepingu projekti ette valmistada. Notaril pole enne lepingu sõlmimist lepingu projekti esitamise kohustust, kui lepingu pooled selleks soovi ei avalda. Sellisest soovist pole õigustatud isik informeerinud ka maaosakonda. Hoonestusõiguse korralduse tegemisel esitas maavanem kaebajale ka hoonestusõiguse taotleja meelespea, kus on kirjas, milliseid samme peab kaebaja enne notari juurde minekut tegema(tl 27). Vastustaja on õigustatud isikule telefonitsi korduvalt meelde tuletanud vajadust temapoolsete toimingute tegemiseks, et jõuda lõpuks lepingu sõlmimiseni. Endise garaaźiühistu liikmed said kohustusest sõlmida hoonestusõiguse seadmise leping teada juba linnavalitsuse 21.10.1996.a. korraldusega nr 2624-k, kus punktis 2.2 on see kohustus fikseeritud – ühe aasta jooksul pärast kinnistu kandmist kinnistusraamatusse(tl 40). Vaidlusalune maa kinnistati 24.10.1997.a. otsusega Eesti Vabariigi omandisse(tl 38). Arusaamatutel põhjustel esitas garaaźiühistu peale seda 31.12.1997.a. linnavalitsusele veel erastamisavalduse, kuigi ta juba 7.03.1995.a. oli esitanud hoonestusõiguse seadmise avalduse. Maa ostueesõigusega erastamise ettemaksu teatise väljastamine Tallinna omandireformi ameti poolt 6.11.2000.a. oli ilmselt eksitus. Maatüki maksustamishinna on 18.04.2007.a. aktiga määranud Tallinna Maa-amet, kuna see kuulub kohaliku omavalitsuse kompetentsi. Vabariigi Valitsuse 8.11.1996.a. määrusega nr 276 kinnitatud riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra(edaspidi „hoonestusõiguse kord“) p 18 kohaselt sõlmib hoonestusõiguse seadja maa kinnistamise järel 6 kuu jooksul otsuses sätestatud tingimustel hoonestajaga hoonestusõiguse seadmise lepingu. 2.03.2007.a. jõustunud sätte järgi seatakse isiku kasuks sundhoonestusõigus, kui ta nimetatud tähtaja jooksul lepingut ei sõlmi. Sama korra p 69 alusel on riigimaale hoonestusõiguse seadjal õigus nõuda hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt maa maksustamishinna muutumisele 3-aastaste intervallidega. See tähendab, et isegi kui kõnealune leping oleks sõlmitud vahetult peale korralduse nr 1418 andmist, oleks seda iga 3 aasta möödudes maa maksustamishinda ja hoonestusõiguse tasu puudutavas osas muudetud.

KOHTU PÕHJENDUSED Vastavalt HMS §-le 64 lg 2 ja 3 otsustab haldusorgan haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, mille teostamisel tuleb arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Lisaks kohustab HMS § 67 lg 1 haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistamisel arvestama isiku usaldust haldusakti kehtima jäämiseks ning avalikku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. Haldusakti ei tohi tunnistada kehtetuks, kui isik on selle kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks(HMS § 67 lg 2). Asjast ei nähtu kaebaja ülekaalukat huvi haldusakti kehtima jäämiseks, mis kehtetuks tunnistamise keelaks, küll aga on olemas oluline avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks - vältida riigimaale hoonestusõiguse seadmist hoonestusõiguse korras ettenähtust 14 korda madalama tasu eest. Vastavalt nimetatud korra punktile 61 on hoonestusõiguse aastatasu suurus vaidlusaluse maa puhul 2% maa maksustamishinnast. Korralduses nr 1418 lähtus maavanem linnavalitsuse 21.10.1996.a. korralduse punktis 1.5. määratud maa maksustamishinnast 50 800 kr(vastavalt maa maksustamishinna aktile 18.09.1996.a. nr 2256), millest 2 % moodustab 1016 kr. Vastavalt 18.04. 2007.a. aktile oli sama maa maksustamishind aga 730 800 kr, millest 2% moodustab 14 616 kr. Kaebajal puudub alus nõuda, et lepingu sõlmimisega 9-aastase viivitamise järel lähtuks hoonestusõiguse

4 tasu ikka veel 1996.a. maa maksustamishinnast. Kohus nõustub vastustajaga, et sellist tasu poleks kaebaja vaidlustatud korralduste kehtestamise ajal maksnud ka siis, kui leping oleks sõlmitud 1998.a., sest kooskõlas hoonestusõiguse korra punktiga 69 ja korralduse nr 1418 punktiga 4.2 oleks jõutud seda tasu vastavalt maa maksustamishinna tõusule tõsta 3-aastase intervalliga juba kahel korral. Kaebaja väidetav usaldus, et korraldus nr 1418 jääb kehtima, ei vääri kaitset ka põhjusel, et HMS § 67 lg 4 p 3 kohaselt ei saa isik tugineda usaldusele, kui ta ei ole täitnud haldusaktiga seotud lisakohustust. Kaebaja ei täitnud temale koos korraldusega nr 1418 edastatud hoonestusõiguse taotleja meelespeas(tl 27) sisalduvaid tingimusi, mis tuli täita enne lepingu sõlmimist – esitada maavalitsuse maaosakonnale kirjalik kinnitus, et korralduse kohta pole vastuväiteid ega proteste, allkirjastava isiku passi koopia, otsus hoonestusõiguse seadmise kohta ja ühistu põhikirja koopia. Samuti ei täitnud kaebaja korralduse punktis 2 sätestatud kohustust tasuda enne lepingu notariaalset tõestamist 350 kr hoonestusõiguse seadmise kulu ja 508 kr hoonestusõiguse seadja kulu – nende kohustuste täitmise nõue oli kirjas ka taotleja meelespeas. Seega polnud kaebajal mingit alust loota, et maavalitsus korraldab kaebaja poolt vajalike dokumentide esitamiseta ja nõutud kulude tasumiseta hoonestusõiguse lepingu ettevalmistamise ja kutsub kaebaja lepingut sõlmima. Hoonestusõiguse korra kuni 1.03.2007.a. kehtinud redaktsioon ei sätestanud lepingu sõlmimise tähtaega ja selle järgimata jätmise tagajärjena hoonestusõiguse seadmise otsuse tühistamist, alles 2.03.2007.a. jõustunud redaktsiooni p 18 kohustab lepingut sõlmima 6 kuu jooksul otsuse teatavaks tegemisest, vastasel korral seatakse isiku kasuks sundhoonestusõigus. Samuti polnud korralduses nr 1418 fikseeritud lepingu sõlmimise lõpptähtaega, kuid linnavalitsuse 21.10.1996.a. korralduse p 2.2 kohustas seda tegema ühe aasta jooksul pärast kinnistu kandmist kinnistusraamatusse, s.o. hiljemalt 24.10.1998.a. Kaebaja oli sellest tähtajast teadlik ning isegi kui tema arvates piirdus tema osa vaid kutse ootamisega lepingu sõlmimisele, pidanuks ta hoolsuskohustust täites hiljemalt aasta möödumisel maavalitsuselt selgitust nõudma, miks teda pole veel lepingu sõlmimisele kutsutud. Kaebaja aga ei ilmutanud 9 aasta jooksul lepingu sõlmimise vastu mingit huvi, rahuldudes olukorraga, kus ta riigi maa kasutamise eest üldse midagi maksma ei pidanud. Fakt, et kaebaja 2000.a. tasus viivituseta ära X xx kinnistu erastamiseks vajaliku raha, pole asjassepuutuv, sest käsitletav vaidlus ei käi erastamise, vaid hoonestusõiguse seadmise üle. Mõlemad vaidlustatud korraldused on õiguslikult ja faktiliselt piisavalt motiveeritud.

Kohtunik: D.Maastik