2-07-22244/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Kohtunik Indrek Soots Otsuse avalikult teatavaks - tegemise aeg ja koht

18. märts 2008.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kohtukantselei Tsiviilasja number 2-07-22244 Tsiviilasi HT’e hagi ALvastu 50 000 krooni saamiseks Menetlusosalised ja nende esindajad hageja HT (isikukood XXX, elukoht XXX) hageja lepinguline esindaja advokaat M Paabumets kostja AL(isikukood XXX, elukoht XXX) kostja lepingule esindaja vandeadvokaat N Saar Istungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud 27.02.2008.a, avalik kohtuistung hageja HT, hageja lepinguline esindaja advokaat M Paabumets, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat N Saar. Istungit protokollis sekretär Carmen Vahem. RESOLUTSIOON

1. Jätta HT’e hagi AL vastu 50 000 krooni saamiseks rahuldamata.

2. Jätta kõik menetluskulud HT’e kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

11.06.2007.a esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 11.09.2003.a maaklerilepingu, millega hageja kohustus vahendama kostjale kuuluva korteri, aadressil Tallinn XXX, ja korteri juurde lahutamatult kuuluva väljaehitatud osa müüki. Kostja kohustus tasuma hagejale maakleritasu. Peale lepingu sõlmimist pöördus hageja poole PT elukaaslane sooviga korterit vaadata. Hiljem näitas hageja korterit mitmel korral ka PT. PT näidati korterit 2003.a septembris. PT ütles hagejale, et ta on kindel ostja ja palus reklaamid maha võtta. Hageja andis PT kostja kontaktid ja teatas kostjale 2003.a septembri lõpus, et on leidnud ostja. Peale seda ei kohtunud hageja PT pikka aega. Järgmine kohtumine PT oli korteriühistu koosolekul, kus PT osales juba korteri omanikuna. Ehitisregistri andmete järgi sõlmis kostja PT korteri müügilepingu 03.02.2004.a.

Hageja on osutanud kostjale maakleriteenust. PT oli isik, kellele hageja korterit tutvustas ning ka korteriga seonduvad dokumendid üle andis. Hageja tegi võimalikuks lepingu sõlmimise, kuna PT leiti hageja poolt. Kostja ei ole hagejale maakleritasu maksnud. Hagejal on õigus maakleritasule sõltumata sellest, et ostu-müügitehing sõlmiti pärast maaklerilepingu lõppemist.

Tulenevalt kinnisvarabüroode Interneti-lehekülgede väljavõtetest on keskmiseks maakleritasu suuruseks 5 % tehinguväärtusest. Maaklerilepingu järgi soovis kostja saada korteri müügist

1 100 000 krooni. Seega oleks võlaõigusseaduse (VÕS) § 665 järgi maakleritasu suuruseks

55 000 krooni, kuid hageja peab maakleritasuks 50 000 krooni. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 50 000 krooni.

Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Lepingu kohaselt pidi hageja kõigepealt korraldama ja finantseerima vajalikud renoveerimistööd kostja korteris ja seejärel müüma korteri hinna eest, millest kostja saab endale 1 100 000 krooni. Maakler pidi oma kohustused täitma nii, et notariaalne ostu-müügileping sõlmitakse hiljemalt 31.12.2003.a.

Tegelikult maakler oma kohustusi ei täitnud. Korteri renoveerimistöid ei teostatud. Maakleri poolt vahendatav müük jäi kokkulepitud ajaks teostamata. Kostja poolt sõlmitud müügileping ei ole sõlmitud maakleri vihje ega vahenduse tulemusel. Hageja ei ole kunagi vahendanud kostja ja PT kokkusaamisi ega tutvustanud neile tehingu üksikasju. Kostja sõlmis müügilepingu isikuga, kes ise pöördus tema poole, olles saanud teada kostja müügisoovist korteriühistu juhatuselt.

VÕS §-ile 665 ei saa hageja tugineda, kuna pooled on leppinud maakleritasu suuruses kokku. Maakleritasu suurus oli lepingus kokku lepitud selliselt, et maakleritasuks on summa, mis jääb järele kostjale jääva 1 100 000 krooni ja renoveerimistööde kulu mahaarvamisel müügihinnast. Kostja ei pidanud maaklerile tasuma temale jäävast 1 100 000 kroonist midagi. Kostja müüs 03.02.2004.a korteri enda poolt valitud ostjale, saades müügist 1 050 000 krooni.

Nõue on aegunud. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 on aegumise tähtaeg 3 aastat. Kuna ostu-müügitehing sõlmiti 03.02.2004.a, siis aegus nõue 04.02.2007.a. Lisaks ei ole nõue õiglane VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõtte kohaselt.

Kohtu põhjendused Asja materjalidest nähtuvalt on pooled sõlminud 11.09.2003.a maaklerilepingu, mille punkti

1.1 kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale kuuluva korteri, aadressil Tallinn XXX, ja korteri juurde lahutamatult kuuluva väljaehitatud osa müüki. Vastavalt lepingu punktile 2.1.1 oli hageja ülesandeks ostja leidmine müügiobjektile. Lepingu punkti 2.1.2 kohaselt oli hageja kohustuseks ka korteris põranda rekonstrueerimistööde korraldamine, selleks vajalike eeltööde organiseerimine, projektdokumentatsiooni tellimine, kooskõlastamine nõutavates instantsides, ehitamine ja ülalnimetatud tööde eest tasustamine. Vastavalt lepingu punktile

2.1.4 pidi notariaalne ostu-müügitehing toimuma hiljemalt 31.12.2003.a. Lepingu punkti 3.1 kohaselt pidi kostja saama korteri müügist 1 100 000 krooni.

VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Kohus leiab, et käesoleval juhul sõlmisid pooled lepingu, millega hageja kohustus vahendama kostjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga. Lisaks võttis hageja endale ka kohustuse korraldada korteri põranda rekonstrueerimistööd.

Korteri müügilepingust selgub, et kostja müüs 03.02.2004.a Tallinnas XXX asuva korteri PT

1 050 000 krooni eest. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vahendanud kostjale eelnimetatud lepingu sõlmimist PT. Vahendamise all tuleb mõelda lepingupoolte üksteisega kokkuviimist ning ostu-müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks vajalike toimingute tegemist.

Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks viinud kostja kokku PT. Väited, et hageja andis PT kostja kontaktandmed ning teavitas kostjat, et ta on leidnud ostja, on jäänud paljasõnalisteks. Hageja on esitanud tsiviilasjas nr 2-04-2187 20.06.2006.a toimunud kohtuistungi protokolli, milles kostja on väitnud, et hageja on temale maininud ostjana väliseestlast, kuid ei ole nimetanud ostja nime. Kohus leiab, et sellega ei saa lugeda tõendatuks, et hageja oleks viinud kostja kokku PT. Sellist järeldust ei saa teha ka Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaali poolt antud teatisest selle kohta, et PT esitas laenutaotluse 08.01.2004.a ning pandieseme (XXX asuv korter) ülevaatamise ja hindamise akti kuupäevaks on 06.01-07.01.2004.a. Hageja on esitanud ka PT -kirja TN, millest selgub, et TN on edastanud PT kostja kontaktandmed, kuna PT soovis teada, kuidas tehakse korda tema korteri põrand. Ka sellest e-kirjast ei saa järeldada, et hageja viis kokku kostja ja PT. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta oleks teinud tegusid, mida saaks pidada lepingu sõlmimise ettevalmistamiseks.

Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul leidnud tõendamist, et korteri ostu-müügileping sõlmiti hageja vahendamise tulemusena. Vaidlus puudub selles, et hageja ei korraldanud ka põranda rekonstrueerimistöid. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata.

Samas märgib kohus, et kostja väide, nagu oleks nõue aegunud, ei ole põhjendatud. VÕS §

664 lg 1 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kuna ostu-müügileping sõlmiti 03.02.2004.a, siis oleks hagejal olnud, maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmise korral, õigus nõuda maakleritasu alates 04.03.2004.a. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Vastavalt TsÜS § 147 lg 3 esimesele lausele algab kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kuna hagi esitati kohtusse 11.06.2007.a, siis ei ole nõue aegunud.

Samuti ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et poolte vahel oli maakleritasu suurus kokku lepitud. Maaklerilepingu punktist 3.1.2 ilmneb, et käsundiandja poolt määratud objekti hinnale lisandub maakleri tasu ning põranda rekonstrueerimistööde korraldamise kulud.

Kohus leiab, et sellest ei saa teha järeldust, et maakleritasuks on summa, mis jääb järele kostjale jääva 1 100 000 krooni ja renoveerimistööde kulu mahaarvamisel müügihinnast.

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna hagi jääb rahuldamata, siis tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Indrek Soots kohtunik