3-07-208/17 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Oliver Kask ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht

17. märts 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-208 Haldusasi Siiri Vaga ja Silja Nõmme kaebus maa erastamisest keeldumise õigusvastaseks tunnistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 17. mai 2007. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Siiri Vaga ja Silja Nõmme apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev

27. veebruar 2008 Menetlusosalised Kaebajad Siiri Vaga ja Silja Nõmm Vastustaja Tallinna Linnavalitsus Kolmandad isikud Sulev Vaga ja Erkki K

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17. mai 2007. a otsus muutmata.

2. Mõista kaebajatelt Erkki Ku kasuks välja menetluskulu kokku summas 4000 krooni.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest 17. märtsil 2008.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse 8. juuli 1994. a korraldusega nr 1380-k tagastati Tallinnas, K tn 43 asuvad hooned A. L. A. L müüs 22. mai 1996. a ostu-müügilepingu alusel 1/11 mõttelise osa tagastatud K tn 43 elamust A. K. Lepingu p-s 7 oli sätestatud kasutuskorra kokkulepe, mille kohaselt pooled mõistavad müüdud 1/11 mõttelise osa all korteri nr 4 kasutusõigust. Lepingu p

8 kohaselt avaldas ostja, et ei soovi erastada ehitise alust maad ja on nõus maa tagastamisega

A. L. A. L omakorda kohustus seadma A. K kasuks ehitisealusele maale hoonestusõiguse ühe aasta jooksul, arvates ehitisealuse maa kandmisest kinnistusraamatusse. A. K müüs 1/11 mõttelise osa K tn 43 elamust edasi V. L, kes omakorda võõrandas 1. veebruari 1999. a ostumüügilepinguga selle A. V. Tallinna Linnavalitsuse 7. aprilli 1999. a korraldusega nr 2271-k tagastati K tn 43 asuv maa suurusega 799 m2 A. L. Korralduses märgiti, et tagastataval maal asuvad ehitised kuuluvad 10/11 osas A. L. Endisest kinnistust nr xxxx suurusega 904 m2 jäi ta-

3-07-208

2(5) gastamata 105 m2, mis kompenseeriti. Kinnistu suurusega 799 m2 kanti kinnistusraamatusse

20. jaanuaril 2000 (registriosa nr xxxxx). A. V suri xx. märtsil xxxx ja 5. septembri 2005. a seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse alusel on pärijad S. V, Silja Nõmm ja Siiri Vaga. K tn 43-4 korteri osas on pärimine lõpuni vormistamata, kuna tegemist on vallasasjana pärandaja kasutuses olnud ehitise osaga, mille juurde ei ole maad erastatud ega hoonestusõigust seatud. K tn 43 kinnistu omanikuks on pärimise teel saanud E. K. Kinnistu jagati 10 korteriomandiks, mis kõik kuuluvad E.K. S. Vaga esitas 30. mail 2006 Tallinna Linnavalitsusele avalduse Tallinnas K tn 43-4 korteri juurde maa ostueesõigusega erastamiseks.

Tallinna Linnavalitsuse 29. juuni 2006. a kirjaga nr W-1/2675 keelduti K tn 43-4 asuva korteri juurde maa erastamisest, kuna kogu K tn 43 kinnistu on eraomandis ja maareform nimetatud kinnistu osas on lõpetatud.

2. S. Vaga ja S. Nõmm esitasid halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse keeldumise maa erastamisest õigusvastaseks tunnistamiseks.

3. Tallinna Halduskohtu 17. mai 2007. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata ja kaebajatelt mõisteti solidaarselt E. K kasuks välja menetluskuluna 10 620 kr. Kohus põhjendas otsust järgmiselt:

a) K tn 43 asuva õigusvastaselt võõrandatud maa suhtes on maareform lõppenud ja maa ostueesõigusega erastamisele ei kuulu. Tagastamata ja kinnistamata ning linna omandis olevat maad K tn 43 asukohas ei ole.

b) Pärast elamu mõttelise osa omanikuks saamist pidanuks A. Vaga kolme kuu jooksul ( s.o kuni 1. maini 1999) esitama kohalikule omavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks. Kuna avaldust ei esitatud, puudub haldusorganil alus menetluse alustamiseks ja ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemiseks. Ostu-müügilepingu p-st 4.1 pidi ostja mõistma, et tema poolt omandatud korteri juurde maa ei kuulu ja maa omandamiseks tuleb täiendavalt teha toiminguid.

c) Põhjusel, et A. Vaga ei esitanud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 15 lg 1 kohast hoonestusõiguse seadmise nõuet, on kogu hoone, sh ka korter nr 4, maatüki oluline osa.

A. Vaga ja tema pärijate õigused on vaidlusaluse vara osas lõppenud.

d) Hoonestusõiguse seadmine ühele hoones asuvale korterile ei ole võimalik (asjaõigusseaduse (AÕS) § 241). Seega oli juba A. L ja A. K vahel sõlmitud ostu-müügilepingu p-s 8 sätestatud tingimus ostja kasuks hoonestusõiguse seadmise kohta vastuolus AÕS § 241 lg-s 3 sätestatuga ja A. K õigused korterile oleksid lõppenud maa kandmisega kinnistusraamatusse. Korteri vallasasjana edasi võõrandamisel ei saanud uue ostja poolt omandatavate õiguste maht suureneda.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

4. S. Vaga ja S. Nõmme apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu tühistada otsus järgmistel põhjustel:

a) Asudes õigusvastaselt võõrandatud vara tagastama, pidi linnavalitsus tuvastama, et aadressil K tn 43 asub vallasomandina korter. Puuduvad õiguslikud alused maa tagastamiseks 1/11 mõttelises osas, mis kuulub korteri nr 4 juurde (maareformiseaduse (MaaRS) § 7 lg 3). Tagastades maa nõudeõigusest suuremas osas, rikkus linnavalitsus hoolsuskohustust. Tallinna Linnavalitsuse 7. aprilli 1999. a korralduse andmise ajal oli K tn 43 ehitis kaasomandis. Linnal oli kohustus lahendada esmalt maa erastamise küsimus. Kuna A. Vaga ei esitanud maa erastamise avaldust, pidi linnavalitsus taotlema maa munitsipaalomandisse või tuli maa jätta riigi omandisse (eluruumide erastamise seaduse § 213). Korteri suhtes ei saa hoonestusõigust seada.

3-07-208

3(5)

b) K tn 43-4 korteri igakordne omanik oli õigustatud esitama maa ostueesõigusega erastamise avalduse (MaaRS § 221 lg 4). Juhul, kui ta seda ei teinud, tuli leppida olukorraga, et tuleb taotleda asjaõiguslikku kasutusõigust omavalitsuselt või riigilt.

c) E. K jagas K tn 43 hoone 10 korteriomandiks ja korterit nr 4 ei eksisteeri.

d) Apellandid esitasid juba kaebuses ja selle täpsustuses väite, et linnavalitsuse 7. aprilli 1999. a korraldus ja selle alusel sooritatud toimingud on tühised osas, millega võõrandatakse 1/11 mõtteline osa maast õigusjärgsele omanikule tagastamise menetlusega. Juhul, kui linnavalitsusel ei ole võimalik enam 1/11 mõttelist osa maast K tn 43-4 korteri juurde erastada, soovivad kaebajad esitada kahju hüvitamise nõude. Kaebuse esitamise eesmärgiks oli tuvastada maa erastamise võimalikkus K tn 43-4 korteri juurde. Linnavalitsus ei saa tugineda A. Vaga tegevusetusele, kuivõrd 7. aprilli 1999. a korraldust talle teatavaks ei tehtud. Apellantide õigustatud huvi viidatud korralduse tühisuse tuvastamiseks ja maa mõttelise osa erastamiseks tekkis 9. augustil 2005, mil nad tegelesid A. Vaga vara pärimisega.

5. Tallinna Linnavalitsuse vastuses palutakse apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu otsusega. Lisaks märgib vastustaja järgmist. Linnavalitsus ei saa hakata lahendama maa erastamise küsimust ilma vastavasisulise avalduseta. Linnavalitsus lähtus 7. aprilli 1999. a korralduse andmisel temale teadaolevatest faktidest ja esitatud materjalidest. A. Vagal oli õigus ühe aasta jooksul maa kandmisest kinnistusraamatusse nõuda hoonestusõiguse seadmist. Kuna vastavat taotlust ei esitatud, muutus ehitis maatüki oluliseks osaks.

6. Erkki Ku vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgmistel põhjustel:

a) K tn 43 kinnistu suuruseks on 799 m2 ha ja see on 100% ulatuses tagastatud õigustatud subjektile. Linnavalitsuse 7. aprilli 1999. a korraldust tähtajaliselt ei vaidlustatud. Seega on maa tagastamine õiguspärane ja omandireform selle maa suhtes on lõppenud.

b) MaaRS § 221 lg 4 reguleerib kaasomandis oleva maa erastamist ega ole käesolevas vaidluses kohaldatav. Samuti ei tulene viidatud sättest kaasomaniku õigust esitada mistahes ajal avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks. MaaRS § 20 lg 3 ei ole kohaldatav, kuivõrd K tn

43 hoones asuvad korterid ei ole olnud erastamise objektiks.

c) Põhjusel, et maa ostueesõigusega erastamise õigus puudus juba enne pärandi avanemist, ei saanud vastav õigus minna pärandi avanemisel üle A. Vaga pärijatele. Haldusasja materjalide juures oleva seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt ei ole pärandvaraks ostueesõigusega erastamise õigus, korter ega ehitise osa. Samuti on apellantide maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajaks möödunud MaaRS § 40 lg-s 1 toodud lõpptähtajad. Käesolevas vaidluses ei ole maa erastamise objektiks ja seetõttu ei saanud seda ostueesõigusega erastada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole alust. Kaebajad taotlesid halduskohtus neile maa erastamisest keeldumise õigusvastaseks tunnistamist. Soovitavat maad ei olnud kaebajatele võimalik erastada ja kaebajate erastamisnõudel puudus õiguslik alus.

8. Selleks, et tunnistada erastamisest keeldumine õigusvastaseks, oleks vastustaja pidanud olema kohustatud kaebajatele maad erastama. Vastustajal selleks kohustust ei olnud. Muuhulgas ei tulenenud see kohustus MaaRS § 221 lg-st 4. Selle sätte kohaselt on kaasomandis oleva ehitise kaasomanikel õigus erastada ostueesõigusega maad ehitise juurde.

Ajal, mil kaebajad pöördusid vastustaja poole K tn 43 maa erastamise taotlusega, ei kuulunud neile aadressil K tn 43 ei ehitist ega reaalvõi mõttelist osa sellest. K tn 43 maatükk on koos selle oluliste osadega kinnistatud ja selle omanikuks oli kolmas isik (tl 44). Kaebajad tugine-

3-07-208

4(5) vad oma tuvastamisnõudes ennekõike väitele, et maa tagastamise korraldus on tühine. See väide ei vii kaebajaid sihile. Isegi, kui maa tagastamise korraldus oleks tühine, ei muudaks see kaebajaid K tn 43 elamu kaasomanikeks ega mõne selles asuva korteri omanikuks. AÕS § 56 lg 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega kinnistusraamatus rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Seni kuni kinnistusraamatus on kanne selle kohta, et K tn 43 kinnistu omanik on kolmas isik, ei saa kaebajad erastamismenetluses tugineda väitele, et nad on kinnistu oluliseks osaks oleva ehitise mõttelise osa või selles asuva korteri omanikud. See välistab kaebajate erastamisõiguse.

Ringkonnakohus leiab samas, et maa tagastamise korraldus 7. aprillist 1999 ei ole tühine. Käesoleval juhul ei esine HMS § 63 lg-s 2 sätestatud tühisuse aluseid. Sõltumata sellest, kas maa tagastamine otsustati seaduslikult või mitte, on korraldus antud pädeva haldusorgani poolt, sest linnavalitsus on pädev otsustama maa tagastamist (MaaRS § 15 lg 1, Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 kinnitatud „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra“ p 49).

9. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et A. Vaga oli maa tagastamise korralduse andmise hetkel K tn 43 elamu kaasomanik. Omandiõigus läks talle üle asjaõiguskokkuleppe (tl 7, p 5.1) alusel sõltumata A. L ja A. K vahelise lepingu tõlgendamisest. Sellest tulenevalt oleks tulnud elamu alune maa erastada selle kaasomanikele või seada tagastatavale maale hoonestusõigus, kui A. Vaga suhtes kehtis selleks siduv nõusolek. Haldusasjas ei leidnud tuvastamist, et A. Vaga oleks olnud teadlik maa tagastamisest ja A. K poolt selleks antud varasemast nõusolekust. Seega võidi maa tagastada õigusvastaselt.

Kaebajad ei ole käesolevas asjas soovinud vaidlustada maa tagastamise korraldust ega ole taotlenud sellega tekitatud võimaliku kahju hüvitamist. Ringkonnakohus selgitas istungil kaebajatele nende nõuete esitamise võimalusi.

10. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et A. L ja A. K vahelise lepingu p 8 on vastuolus seadusega. Hoonestusõigust ei ole tõepoolest võimalik seada korteri või elamu mõttelise osa omaniku kasuks. Lepingust ei nähtu, et pooled oleks soovinud sõlmida sellise võimatu kokkuleppe. A. L ja A. K vahelise lepingu p 8 tõlgendamiseks on ainus võimalik viis see, et pooled leppisid kokku hoonestusõiguse seadmiseks terve elamu alusele maale, kusjuures A. K oleks tulevikus omandanud hoonestusõigusest 1/11 suuruse osa. Lepingu p 8 lg-s 2 oli selgesõnaliselt märgitud, et hoonestusõigus seatakse „ehitisealusele maale“. Selliselt oleks olnud võimalik tagastada kogu elamu alune maa A. L ilma, et A. K oleks kaotanud mõttelist osa elamust. Nimetatud ekslik seisukoht halduskohtu otsuses ei mõjutanud lahendi resolutiivosa.

11. A. Vaga ei olnud kohustatud taotlema maa erastamist, see oli üksnes tema õigus. Seadus (MaaRS § 7 lg 1) keelas maa tagastamise olukorras, kus ehitise kaasomanik ei ole andnud selleks nõusolekut. A. Vaga ei olnud andnud maa tagastamiseks nõusolekut. A. K nõusolek ei saanud olla siduv A. Vagale ilma, et A. Vaga oleks sellest nõusolekust olnud teadlik. A. Vaga teadmine A. K nõusolekust ei leidnud haldusasjas tõendamist. Halduse seaduslikkuse põhimõttest (Eesti Vabariigi põhiseaduse § 3 lg 1) tulenevalt oleks linnavalitsus pidanud kontrollima, kas maa tagastamise eeldused on täidetud, st kas elamul on tagastamise hetkel samad kaasomanikud kui 1996. aastal või kas võimalike uute kaasomanike suhtes on maa tagastamiseks varem antud nõusolek siduv.

12. Vastavalt HKMS § 92 lg-tele 1 ja 7 tuleb Erkki Ku põhjendatud menetluskulud mõista välja kaebajatelt. E. K taotleb apellatsiooniastmes menetluskulude väljamõistmist kokku 12 980

3-07-208

5(5) kr ulatuses. Arvestades asja keerukust ja apellatsiooniastmes vajaliku töö mahtu peab ringkonnakohus põhjendatuks kaebajatelt kokku 4000 kr väljamõistmist.

Oliver Kask Ivo Pilving Silvia Truman