2-07-2346/112-07-2346/11 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

2008-01-31

Source ↗ Markdown (.md)

Summary AI generated

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-07-2346 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 31.01.2008, Tallinn Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Iko Nõmm, Mare Kõlvart Tsiviilasi Kalev Tammiku hagi Laine Metsala vastu eluruumi vabastamiseks ning võlgnevuse ja viiviste saamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 13.09.2007 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kalev Tammiku ...

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number 2-07-2346 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 31.01.2008, Tallinn Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Iko Nõmm, Mare Kõlvart Tsiviilasi Kalev Tammiku hagi Laine Metsala vastu eluruumi vabastamiseks ning võlgnevuse ja viiviste saamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 13.09.2007 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kalev Tammiku apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 17.01.2008, avalik kohtuistung Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja Kalev Tammik, esindaja Kaili Siilak Kostja Laine Metsala, esindaja Tiina Pill

RESOLUTSIOON 1. Jätta Harju Maakohtu 13.09.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 2. Esimese astme ja teise astme kohtu menetluskulud jätta hageja Kalev Tammiku kanda.

Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 1. X asuv elamu tagastati omandireformi käigus 20.03.1997 hageja isale ja 1999 aastal päris selle hageja. Tagastamise hetkel oli elamu koormatud üürilepingutega, s.h ka korteri nr 6 osas, mida kasutab 17.01.1994 sõlmitud lepingu alusel kostja. 2. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt esitas hageja 12.11.2004 kostjale teatise üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks alates 20.03.2005, viidates võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg-le 2. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 lg-te 1 ja 3 alusel oli pooltevaheline üürileping kehtinud elamu üleandmisest kolm + viis aastat, seega kuni 20.03.2005. Teatises oli hageja motiveerinud oma tahet üürilepingut mitte pikendada asjaoluga, et kostja jäi pidevalt võlgu. Kostjal oli perioodil 1999 kuni 2001 (seisuga 01.05.2001) võlgnevus enam kui kolme kuu üüri- ja kommunaalmaksete summas. Nimetatud võlgnevuse tasus kostja 18.05.2001. Seisuga 20.10.2002 oli tal taas enam kui kolme kuu suurune võlgnevus, mille kostja tasus alles peale tema vastu hagi esitamist kohtusse. Seoses üürivõlaga esitas hageja lepingu ülesütlemise avalduse ka 24.03.2003, kuid selle alusel eluruumi vabastamist ei nõudnud. Kuna üürileping on lõppenud 20.03.2005, puudub kostjal õiguslik alus hagejale kuuluvat eluruumi kasutada. 3. Hageja palus kostja valdusest välja nõuda X asuv eluruum. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista võlgnevus eluruumi kasutamise eest perioodil alates maist 2005 kuni hagiavalduse

esitamiseni arvestusega 8 krooni/m2 kuus 3921,60 krooni ning viivise vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 kokku 302,12 krooni.

Kostja vastuväited 4. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta nõue rahuldamata. 12.11.2004 teatises esitatud ülesütlemine on tühine, kuna selle aluseks olevat võlgnevust ei esinenud. Üürivõlgnevuse olemasolul oleks üürileandja pidanud andma üürnikule esmalt täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Seda ei tehtud. Ülesütlemine tuleb lugeda ka hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, kuna samal ajal oli samade poolte vahel kohtus üürivaidlus. Kuni 01.09.2001 haldas elamut AS Kadrioru Majaühisus, kellele kostja tasus kõik üüriarved. Perioodil 01.09.2001 kuni 01.09.2002 hageja üüriarveid ei esitanud. 21.12.2002 proovis kostja edastada üüriraha hagejale rahakaardiga, mida aga hageja ei lunastanud. Võlgnevus õnnestus kostjal tasuda alles 03.02.2004 sularahas hageja tolleaegse esindaja kätte. Alates oktoobrist 2002 kuni aprillini 2005 (kaasaarvatud) käis hageja isiklikult igakuiselt üüri ja kõrvalkulusid nõudmas sularahas. Kostja ei vaidle vastu, et poolte vahel kehtiva üüriarvestuse aluseks on 8 krooni m2 eest. Alates maist 2005 tegi hageja takistusi kostjale üüri maksmisel – ei esitanud arveid, ei käinud igakuiselt sularaha nõudmas, ei võtnud üürniku pakutud raha vastu, ei avaldanud oma pangaarveid. Seetõttu on kostja alates 12.08.2005 hoiustanud igakuise eeldatava üürisumma 340 krooni kalendrikuu eest notari hoiukontole. Kuna hageja ei ole esitanud igakuiselt üüriarveid, on tema nõue üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse kui ka viivise osas alusetu.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused 5. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda ORAS §- st 12¹ ja ES §-dest 32 ja 33 ega saa ORAS § 12¹ lg 11 kohaselt lähtuda VÕS sätetest. 6. ES § 32 lg 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, v.a ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Sama sätte lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega senise üürilepingu pikenemist mittesoovides peavad pooled (või üks neist) enne selle lõppemist avaldama kirjalikku tahet vastavalt kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks ning kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist avaldanud lepingu lõpetamise soovi ja üürnik ei ole avaldanud ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping sama sätte lg 2 alusel ei pikene. Kui üürnik ei avalda soovi ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamiseks, siis üürileping lõpeb. 7. Poolte vahel puudub vaidlus, et novembris 2004 esitas hageja kostjale teate pealkirjaga “tähtajatu üürilepingu ülesütlemine (üürileandja ülesütlemisavaldus e. üürilepingu mittepikenemise teade)“, milles teatas, et ütleb üürilepingu üles ja ei pikenda seda alates 20.03.2005 põhjusel, et üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgse kohustuse tasuda üüri. Ka puudub vaidlus, et kostja sai teate kätte. Teates on üürileandja otseselt viidanud VÕS § 310 lg-le 2 ja §-le 329. 8. Kohus asus seisukohale, et hageja poolt kostjale saadetud teadet ei saa oma sisult tõlgendada kui üheseltmõistetavat tahteavaldust mitte pikendada üürilepingut omandireformi alusel tagastatud elamus ja juhindudes ORAS sätetest. Teates sisalduvad sõnaselged viited VÕS-i tähtajalise üürilepingu pikenemise ja ülesütlemise vaidlustamise korra regulatsioonile ei jäta kohtule kahtlusi, millisest seadusest üürileandja (tema tolleaegne esindaja) lähtus. Vastavalt ORAS § 121 lg-le 11 oli selline lähenemine (VÕS-i regulatsiooni kasutamine) konkreetsete lepingupoolte vahelise üürilepingu lõpetamisele aga kehtiva seadusega otseses vastuolus. Tegemist ei ole mitte ainult ebaõige materiaalõigusliku aluse kasutamisega, vaid tegemist on

sisuliste erinevustega ORAS-st tulenevate ES-i §-de 32 ja 33 üürilepingu pikenemise regulatsiooni ja VÕS-i vastava regulatsiooni vahel. Kui ES § 32 lg 2 alusel teatab üürileandja, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist, siis selline teade iseenesest veel lepingut ei lõpeta. Sellise teate saamisel on üürnikul õigus mõistliku aja jooksul avaldada soovi uue lepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks ja edasise vaidluse korral üürileandjal pöörduda kohtusse ES § 33 lg 1 alusel. Kui aga üürnik mõistliku aja jooksul eelpool nimetatud soovi ei avalda, siis leping lõpeb. ES § 32 lg 2 alusel ei saa vaidlusalust teadet oma sisult (õiguslikelt tagajärgedelt) võrdsustada ülesütlemisteate sisuga. Kehtiv ülesütlemisteade lõpetab üürisuhte. 9. Eeltoodu alusel on tõendatud, et üürileandja esitas üürnikule tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 mõttes tühise (vastuolus ORAS § 121 lg-ga 11 oleva) tahteavalduse ja põhjendatud on kostja seisukoht, et vaidlusalune üürileping sellise teate esitamisega ei lõppenud. Tõendatuks tuleb lugeda ES § 32 lg-s 2 sätestatud olukord, milles kumbki pool enne üürilepingu lõppemist ei teavitanud teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest ja see pikenes viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. 10. Vastavalt üürilepingu p-le 4.2 on üürnik kohustatud eluruumi kasutamise ja talle osutatud teenuste eest tasuma hiljemalt maksustatava kuu 20-ndaks kuupäevaks ning kui üürileandja ei ole teatanud üüri suurust hiljemalt maksustatava kuu 10-ndaks kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma korteriüüri 10 päeva jooksul, arvates teate saamisest üüri suuruse kohta. Vastavalt p-le 8.1.6 on üürileandja kohustatud väljastama üürnikule eluruumi kasutamisest tulenevate maksete kohta kirjaliku teate hiljemalt maksustatava kuu 10.kuupäevaks. 11. Poolte vahel puudub vaidlus, et seisuga aprill 2005 kostjal üürivõlgnevust ei olnud. Samuti puudub vaidlus, et ei selle ajani ega peale seda ei ole hageja esitanud kirjalikke teateid tasumisele kuuluva igakuise summa kohta ja selles, et hageja ei ole kostjalt raha alates aprillist 2005 saanud. Pooled on esitanud vastandlikke selgitusi põhjuste kohta, miks ei ole kostja andnud/saanud anda hagejale igakuiseid rahasummasid üle selliselt nagu toimus kuni aprillini 2005. Kuni selle ajani läks hageja igal kuul kostja ukse taha, teatas tasumisele kuuluva summa ja sai kostjalt sularaha ning andis vastu kviitung/arve. Hageja selgituste kohaselt käis ta ka peale märtsi 2005 kuni jaanuarini 2007 igakuiselt kostja ukse taga, kuid kostja talle raha ei andnud. Kostja selgituste kohaselt käis hageja viimati tema ukse taga juunis 2005, aga juba siis ütles, et kostja ei ole keegi ning kviitungit ei andnud. Kumbki pool oma selgitusi tõendavaid tõendeid ei esitanud. Hageja poolt taotletud tunnistaja E.Leidma ütluste kohaselt kuulis ta eelmisel aastal talvisel ajal vaidlust hageja ja kostja vahel, milles kostja olevat öelnud, et tema mingit raha ei maksa ega üürikviitungit vastu ei võta. Kuna tunnistaja ei kuulnud pooltevahelist jutuajamist lõpuni ega osanud ka täpsemalt meenutada selle toimumise aega, siis ei ole tegemist kohtu jaoks piisava tõendiga, et lugeda veenvalt tõendatuks hageja väide, et kostja tahtlikult keeldus alates maist 2005 üüri maksmisest ja et kostjal ei olnud alust hoiustada üüri notari juures. Kostja väited on kaudselt tõendatud tema enda käitumisega: pöördumine õigusabi saamiseks juristi poole (t.lk 37) ja avalduse tegemise notarile 12.08.2005 tagasivõtmise õiguseta igakuiselt eeldatava üüritasu 340 krooni hoiustamiseks ja selles põhjendusena märgitud „Tulenevalt asjaolust, et üürilepingut ei ole käesoleval hetkel võimalik täita…“ (t.lk 38-39). 12. Kohus leidis, et puudub alus lugeda kostja rikkunuks lepingust tulenevat maksmise kohustust üürisummade hoiustamisega notari juures. Puuduvad tõendid, et kostja oleks neid summasid saanud maksta muul poolte vahel kokkulepitud mõistlikul moel (sularahas hagejale või tema arveldusarvele pangas). Notari poolt 21.06.2007 väljastatud hoiustamiskviitungiga on tõendatud, et kostja poolt on hoiustatud isegi suurem rahasumma, kui on hageja arvestanud võlgnevuseks. Selle rahasumma kätte saamine sõltub vaid hageja enda tahtest. Hageja on hoiustamisest teadlik vähemalt kohtumenetluses kostja esimese

vastuse kätte saamisest. Samas on kohus seisukohal, et isegi kui hageja ei olnud enne kohtumenetlust nimetatud asjaolust teadlik, oli tegemist olukorraga, mis oli tingitud tema enda tegevusetusest. Nimelt kinnitab notar 21.06.2007 kviitungis, et nii 05.04.2006 kui 03.01.2007 olid saadetud vastasisulised teatised notarite poolt hagejale tema elukohta Tallinnas, Kasteheina 9-1. Hageja kinnitas kohtus, et ta ka elab alaliselt sel aadressil. Teise saatmise kohta on aga notar kinnitanud, et teatis oli postiasutuse poolt tagastatud hoiutähtaja möödumisel. Seega ei kindlustanud hageja talle tema elukohta saadetava posti kättesaamist ja seda asjaolu ei saanud kostja kuidagi mõjutada. Kuivõrd eelpool jõudis kohus järeldusele, et tõendamist ei leidnud kostja poolt lepingust tuleneva maksekohustuse rikkumine, siis puudub ka alus arvestada ja mõista välja temalt viivist.

Apellatsioonkaebuse põhjendused 13. Hageja palub kohtuotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Maakohus on ebaõigesti hinnanud ja tõlgendanud esitatud tõendeid ning valesti kohaldanud materiaalõiguse norme. 14. Kohus on valesti hinnanud tõendeid. Maakohus leidis, et VÕS-i regulatsiooni kasutamine lepingu mittepikendamise teatises on ORAS sätetega vastuolus. Hageja ei nõustu antud kohtu järeldusega, kuna nii ORAS kui ka VÕS sätete järgi tehtud mittepikenemise teatis on suunatud ainult ühele eesmärgile ehk lepingu mittepikenemisele ja üürisuhete lõpetamisele. Kohus märkis, et juhul, kui apellant viitas lepingu mittepikendamise teatises VÕS-i regulatsioonile, siis muutusid ka õiguslikud tagajärjed. Maakohtu järeldus on ekslik, sest hageja teatisel oli üks eesmärk. Kohus jättis VÕS-i sätted analüüsimata. Maakohus jättis tähelepanuta VÕS § 329 (millele oli vaidlusaluses teatises ka viidatud), mille järgi vaidlustamisõiguse kasutamisel ei lõpe üürisuhted ülesütlemisteatisega automaatselt. Kuna üürnik ei vaidlustanud ülesütlemisavaldust/mittepikenemise teatist, oli ta sellega näidanud üles soovimatust üürilepingu jätkamiseks. Kohus oleks pidanud selle kostja tahte tuvastama ja jätma teatisest välja VÕS-i regulatsioonile viitamise. 15. Maakohus jõudis valele järeldusele, et tegemist on ülesütlemisavaldusega, seoses üüritasumise kohustuse rikkumisega. Tähelepanuta jäeti hageja viide VÕS § 310 lg-le 2, mis reguleerib tähtajalise üürilepingu pikenemist, mitte aga erakorralist ülesütlemist, mis on kohaldatav ühepoolse lepingu rikkumise puhul. Kohus kvalifitseeris esitatud tõendi erakorraliseks ülesütlemisavalduseks ja tühiseks TsÜS § 87 mõttes. Maakohtu järeldus on osaliselt õige – üürileping ei lõppenud teatise esitamisega, vaid vastustaja tegevusetusega, mis on vaadeldav kui vaikiv nõusolek lepingu mittepikendamise suhtes. Seega on mõlema poole tahe lepingut mitte pikendada ilmne ja tõendatud. 16. Võlgnevuse või siis selle puudumise tuvastamisel lähtus maakohus asjaolust, et kostja tasus alates 12.08.2005 üüri ning kõrvalkulude summa notari deposiitkontole. Sellega kostja ei täitnud oma üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust õigele isikule, õigel ajal ega õigel viisil. Samuti ei teavitanud kostja hagejat sellest, ta kavatseb tasuda üüri ning kõrvalkulusid notari deposiitkontole ega saanud temalt ka selleks nõusolekut. Notari deposiitkontot võib võlgnik vastavalt VÕS § 120 kasutada võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja. Kuid kostja teadis, kes on võlausaldaja ning ka seda, kus ta elab. Samuti ei ole kostja usaldusväärselt tõendanud, et just hageja ei võtnud kohustuse täitmist vastu. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et kostja pole oma kohustusi täitnud, kuna ta tegi seda õigustamata isikule. Seega esines hagiavalduse esitamise hetkel kostjal võlgnevus hageja ees.

Vastus apellatsioonkaebusele 17. Kostja ei pea hageja apellatsioonkaebust põhjendatuks ning palub jätta kohtuotsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused 18. Ringkonnakohus, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. 19. Vaidlust ei ole selles, et hagejale kuulub Tallinnas, Vilmsi 31 asuv õigusvastaselt võõrandatud vara. Elamu tagastamise ajal kasutas selles korterit nr 6 kostja, kelle üürilepingu pikenemist reguleerib ORAS § 12¹ ja ES § 32 ja § 33. Omandireformi käigus tagastati vara endistele omanikele tasuta ja vastukaaluna nägi seadusandja ette omanike kohustuse taluda teatud aja jooksul piiranguid tagastatud vara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. 20. Hageja esitas novembris 2004 kostjale teate „tähtajatu üürilepingu ülesütlemine (üürileandja ülesütlemisavaldus e. mittepikenemise teade), milles ta teatas, et ütleb üürilepingu üles ja ei pikenda seda alates 20.03.2005 põhjusel, et üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgse kohustuse tasuda üüri. Teates on viited VÕS § 310 lg-le 2 ja VÕS §-le 329 (t.lk 60). Üürniku jaoks oli üürileandja teatis mõistetav kui üürilepingu erakorraline ülesütlemine ja kuna üürnikul üürivõlga ei olnud, ei olnud tal ka vajadust ülesütlemist teates viidatud ja seaduses sätestatud korras vaidlustada ülesütlemise aluse puudumise tõttu. Maakohus tuvastas õigesti, et sellise teate esitamisega vaidlusalune üürileping ei lõppenud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et tõendatuks tuleb lugeda ES § 32 lg-s 2 sätestatud olukord, milles kumbki pool enne üürilepingu lõppemist ei teavitanud teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest ja see pikenes viieks aastaks, s.o kuni 20.03.2010, kuna pooled ei ole vabatahtlikult teisiti kokku leppinud. 21. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ka osas, milles kohus tuvastas, et kostja on lepingujärgsed kohustused üürnikuna hageja ees täitnud. Tal puudub üürivõlg, mille väljamõistmist hageja nõudis. Et hageja notari poolt edastatud üüri hoiustamisteadet kätte ei saanud, siis seda riisikot kannab ta ise ja kaebuse väited, mille kohaselt kostja ei ole tõendanud hoiustamisest viivitamatut teatamist, ei ole esitatud tõenditega kooskõlas. Arvestades eeltoodut, tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. TsMS § 173 kohaselt tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

U.Loonurm I.Nõmm M.Kõlvart