2-06-25314/22 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

2-06-25314

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Peet Teidearu

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. november 2007, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-06-25314

Tsiviilasi

Tartu linna hagi OÜ A. vastu 197 612,62 krooni ja lisanduva

viivise nõudes ning

OÜ A. vastuhagi Tartu linna vastu avaliku vabanduse ja mõistliku

hüvitise nõudes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja (vastuhagis kostja) Tartu linn (Raekoda, 50089 Tartu),

hageja lepinguline esindaja v adv Anne Tammer (AB Anne

Tammer, Kalevi 9, 51010 Tartu);

kostja (vastuhagis hageja) OÜ A.

esindaja juhatuse liige S.D. ;

kostja lepinguline esindaja adv Eero Tonka (AB Keevallik &

Partnerid, Roosikrantsi 19, 10119 Tallinn)

Kohtuistungi toimumise aeg

8. oktoober 2007

Protokollija

istungisekretär Jane Oidsalu

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tartu linna hagi OÜ A. vastu osaliselt.

2. Välja mõista OÜ-lt A. 152 038,75 krooni (ükssada viiskümmend kaks tuhat

kolmkümmend kaheksa krooni ja seitsekümmend viis senti) ja lisanduv viivis 0,15 %

päevas tasumata põhivõlgnevuselt (otsuse tegemise aja seisuga on põhivõlgnevus

93 976,05 krooni) Tartu linna kasuks.

3. Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata.

4. Jätta OÜ A. vastuhagi Tartu linna vastu rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta 15 % ulatuses Tartu linna ning 85 % ulatuses OÜ A. kanda. Sõltumata

eeltoodust jätta OÜ A. tehtud kulutused 5. juuni 2007. a istungil osalemiseks Tartu linna

kanda.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul,

alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Pool võib esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest.

HAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

13. septembril 2006 esitas Tartu linn Tartu Maakohtusse hagiavalduse OÜ A. vastu üüri ja

kõrvalkulude võlgnevuse 124 142,62 krooni nõudes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 31. juulil 2003 poolte vahel üürileping, mille alusel hageja andis

kostjale kasutada Tartus Raekoja plats 11 asuvad äriruumid pindalaga 77,3 m2 perioodiks

01.08.2003—31.07.2008. Hageja andis kostjale ruumid üle 4. augustil 2003. Üürilepinguga

kohustus üürnik tasuma üürileandjale üüri 85 krooni kuus ruutmeetrilt; üüri korrigeeritakse

igakuuliselt Eesti Vabariigi Statistikaameti poolt avaldatud tarbijahinnaindeksi muutust arvestades.

Algava kuu üür saadakse valemi Y = Y1 * (1 + THI) alusel, kus Y on üür, Y1 on eelmise kuu üür ja

THI on tarbijahinnaindeksi muutus. Lisaks kohustus üürnik tasuma äriruumi kasutamisega seotud

kõrvalkulusid.

Hageja väitel ei ole kostja alates 2005. a juulikuust hagejale üüri ja kõrvalkulusid tasunud. 1. juuni

2005 seisuga võlgnes kostja hagejale 7 305,96 krooni (sellest üür 6 672,29 krooni ja kõrvalkulud

633,67 krooni). 29. juunil 2005 tasus kostja hagejale üüri ja kõrvalkulude katteks 8 607,17 krooni

ning viivist 392,83 krooni. Kostjal on tasumata järgmised arved:

Arve

number

Arve

kuupäev

Maamaks

(kroonides)

Vesi ja

kanalisatsioon

(kroonides)

Küte

(kroonides)

Üür

(kroonides)

Kokku

0501041

(osaliselt

tasumata)

17.06.2005

61,25

48,38

8 287,55

8 397,18 krooni

0501243

15.07.2005

61,25

48,38

8 345,56

8 455,19 krooni

0501459

12.08.2005

61,25

48,38

8 378,94

8 488,57 krooni

0501705

16.09.2005

61,25

48,38

8 404,08

8 513,71 krooni

0501955

17.10.2005

61,25

48,38

8 471,31

8 580,94 krooni

0502284

16.11.2005

61,25

96,76

988,36

8 471,31

9 617,68 krooni

0502555

19.12.2005

61,25

48,38

1 387,81

8 454,37

9 951,81 krooni

0600184

17.01.2006

61,25

24,19

1 303,91

8 437,46

9 826,81 krooni

0600277

16.02.2006

61,25

48,38

2 315,05

8 513,40

10 938,08 krooni

0600580

16.03.2006

61,25

48,38

1 646,70

8 555,97

10 312,30 krooni

0600785

19.04.2006

61,25

48,38

1 622,25

8 564,52

10 296,40 krooni

0600979

16.05.2006

61,25

740,57

8 624,48

9 426,30 krooni

0601053

19.06.2006

61,25

41,00

8 667,60

8 769,85 krooni

0601366

14.07.2006

61,25

8 702,26

8 763,51 krooni

0601554

15.08.2006

61,25

8 745,78

8 807,03 krooni

Kõik kokku: 139 145,36 krooni

1. juuni 2005 seisuga võlgnes kostja hagejale kokku 7 305,96 krooni. 29. juunil tasus kostja

hagejale üüri ja kõrvalkulude katteks 8 607,17 krooni ning viivist 392,83 krooni. Sellest jäi

17. juuni arve katteks 1 301,21 krooni. Seega moodustas kostja üüri ja kõrvalkulude võlgnevus

hageja ees pärast 29. juunit 2005 139 145,36 – 1 301,21 = 137 844,15 krooni.

Üürilepingu p 3.6 alusel on üürnik kohustatud maksma viivist 0,15 % tähtaegselt laekumata

maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hageja on 1. detsembrini 2005 arvestanud

üürilepingujärgsete maksete tasumisega viivitamise eest viivist kokku 6 009,96 krooni.

Üürilepingu alusel tasus kostja lepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha lepingust tulenevate nõuete

tagamiseks summas 19 711,50 krooni. Hageja tasaarvestas tagatisrahaga viivisenõude täies ulatuses

ja põhinõudest veel 19 711,50 – 6 009,96 = 13 701,54 krooni, seega vähenes hageja nõue

137 844,15 – 13 701,54 = 124 142,61 kroonini.

1. oktoobril 2007 esitas hageja nõude suurendamise avalduse. Avalduse kohaselt on hageja

arvestanud perioodi 01.09.2006—30.09.2007 (395 päeva) eest viivist 73 470 krooni, mistõttu

hageja nõue kostja vastu suureneb 197 612,61 kroonini.

Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista 197 612,61 krooni ning lisanduva viivise

186 krooni päevas alates 1. oktoobrist 2007 kuni põhinõude 124 142,62 krooni tasumiseni.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja tunnistas 8. novembri 2006. a vastuses hageja nõuet 13 749,26 krooni ulatuses. Kostja on

seisukohal, et hageja on üürilepingu sõlmimisel viinud kostja eksimusse ja et hageja on rikkunud

üürilepingut.

Hageja kinnitas lepingu sõlmimisel kostjale, et on teadlik kostja eesmärgist ruumide kasutamisel

(raamatukaupluse pidamine), et ruumid vastavad sihtotstarbele ning et hageja ei tee kostja

äritegevuseks

takistusi.

2005. aasta

maikuus

alustas

hageja

Raekoja

platsi

ulatuslike

renoveerimistöödega, millega sisuliselt suleti ligipääs kostja kasutuses olevatele äriruumidele,

mistõttu kostja äritegevus üüritavates ruumides muutus võimatuks. 7. juunil 2005 pöördus kostja

hageja poole hageja tegevuse selgitamiseks ning oma õiguste tagamiseks. Hoolimata sellest jätkas

hageja kostja tegevuse tõkestamist. Kostja järeldab hageja vastustest tema pöördumistele, et hageja

oli teadlik kostja õiguste piiramisest, kuid ei võtnud midagi ette selle takistamiseks. Raekoja platsi

renoveerimistööd kestsid 2005. a maist detsembrini. Hageja ei teavitanud kostjat renoveerimistööde

teostamisest lepingu sõlmimisel ning ei lõpetanud lepingu rikkumist ka pärast kostja pöördumisi.

Üürilepingu p 5.2.3 alusel on üürileandja kohustatud hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis

võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel.

Et hageja alustas 2005. a mais lepingu rikkumist, lõpetas kostja 2005. a juunis oma lepinguliste

kohustuste täitmise.

2005. a juulis algasid ka Raekoja plats 11 hoone fassaadi renoveerimistööd, milleks nõusoleku

andis Tartu linn. Loa andmise kavatsusest kostjat taas ei teavitatud. Raekoja plats 11 hoone fassaad

kaeti seoses remonttöödega täies ulatuses tellingutega, üüritavate äriruumide sissekäigu ette

ladustati killustikku jm ehitusmaterjali.

Pärast kostjapoolseid pöördumisi tegi hageja kostjale ettepaneku taotluse esitamiseks 2 kuu üüri

vähendamiseks 50 % ulatuses. Kostja üüri vähendamisega ei nõustunud. 13. oktoobril 2005 tegi

hageja kostjale ettepaneku 3 kuu (juuli—september) üüri vähendamiseks 50 % ulatuses – tegemist

on perioodiga, mille kohta oli hageja väljastanud Raekoja plats 11 ligipääsu sulgemisloa. Ka selle

ettepanekuga kostja ei nõustunud.

Kostja leiab, et põhjendatud on ajavahemiku juuli—september 2005 üüri ja kõrvalkulude

vähendamine 100 % ulatuses ning lisaks mai, juuni, oktoobri, novembri ja detsembri 2005 üüri ja

kõrvalkulude vähendamine vähemalt 70 % ulatuses. Viimasel perioodil toimusid Raekoja platsi

renoveerimistööd ning kostja äritegevus oli oluliselt takistatud. 2006. a alguseks olid kostja

võimalused äritegevuseks oluliselt muutunud; ta pidi tegema lisakulutusi maine taastamiseks ning

reklaamiks. Seetõttu leiab kostja, et ajavahemiku jaanuar—mai 2006 eest on põhjendatud

vähendada üüri ja kõrvalkulusid 50 % võrra.

31. märtsil 2006 teatas kostja hagejale, et lõpetab Raekoja plats 11 äriruumides raamatukaupluse

tegutsemise alates 13.04.2006. Mais 2006 oli pooltele selge, et sisuliselt on leping poolte jaoks

lõppenud. Sellest tulenevalt võib üürilepingu lugeda lõppenuks juba alates juunist 2006, kuigi

tehnilistel põhjustel viibis äriruumide üleandmine ja üleandmise akt vormistati alles 31.08.2006.

Järelikult on hageja poolt põhjendamatu üüri nõudmine 2006. a augustini. Kostja hinnangul on

põhjendatud üürisumma nõudest vähemalt 2006. a juuni ja juuli üüri ja kõrvalkulude mahaarvamine

kokku 17 448,04 krooni ulatuses.

Arvestades eeltoodut võib kostja arvates üürilepingust tulenevalt olla põhjendatud hageja nõue

summas 33 460,76 krooni. Sellest 19 711,50 krooni kuulub tasaarvestamisele tagatisrahaga ning

seetõttu tunnistab kostja nõuet 13 749,26 krooni ulatuses. Kuna kostjapoolne üüri ja kõrvalkulude

mittetasumine oli otseses seoses hagejapoolse eelneva lepingurikkumisega, on viivise nõue

põhjendamatu. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

VASTUHAGI

30. aprillil 2007 esitas OÜ A. Tartu Maakohtusse vastuhagi Tartu linna vastu avaliku vabanduse ja

mõistliku hüvitise nõudes.

Vastuhagiavalduse kohaselt on Tartu linn avaldanud kostjat halvustavat ja tõele mittevastavat

informatsiooni. 22.07.2005 avaldas Tartu Postimees artikli „Raeplatsi raamatupood Nora süüdistab

raadi hoolimatuses“, kus märgitakse muuhulgas: „Seetõttu teatas kaupluse juhataja linnavalitsusele,

et OÜ A. kavatseb raele esitada poole miljoni suuruse kompensatsiooninõude.“ 26.08.2005 avaldas

Tartu Postimees artikli „Poodnik protestib meeri kandideerimise“, milles ajakirjanik muuhulgas

tsiteerib toonase Tartu linnavarade osakonna juhataja Kunnar Jürgensoni sõnu: „Me peame oma

tänavaid korras hoidma ja sellega võib tõesti kaasneda mõningane ebamugavus. /- - -/ Kuid loota, et

linn hakkab selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka

toimuma ka siin. Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ 28.04.2006 avaldas Tartu Postimees artikli

„Millal te ostsite viimase raamatu?“, kus märgitakse muuhulgas: „Mullu suvel asus poe omanik

raadi ründama, et linnavõimud ei andnud varakult teada raeplatsi ja poe hoone fassaadi remondist,

mistõttu olnuvat äritegevus häiritud. Raad pidas poole miljoni kroonist kahjutasu soovi

põhjendamatuks – muu hulgas seepärast, et teised remondi alale jäänud poed ja ärid hädakisa ei

tõstnud.“ Lisaks kirjutatakse artiklis: „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset

kirjandust – juba algusest peale kahtlane.“

Kostja arvates on viidatud artiklite puhul ilmne, et ajakirjanikud on tuginenud Tartu linna poolt

jagatud infole. Kostja leiab, et hageja on teadlikult moonutanud tegelikke asjaolusid ning kasutanud

OÜ A. ja tema juhatuse liikme S.D. iseloomustamiseks halvustavaid ja solvavaid väljendeid.

Kostja ei ole väidetavalt kunagi pöördunud Tartu linna poole miljoni krooni suuruse kahjunõudega,

veel vähem nõudnud miljardite kroonide maksmist. Samuti ei ole kostja hagejat ähvardanud ega

muul viisil mõista andnud kavatsusest Tartu linna tegevust takistada või kasutada ebaausaid ja

ebaseaduslikke võtteid Tartu linna maine kahjustamiseks. Lisaks on Tartu linn alusetult seadnud

kahtluse alla OÜ A. kavatsused Tartus majandustegevuse arendamisel. Hageja poolt ajakirjandusele

edastatud info on kostjat halvustav ja solvav ning tema reputatsiooni kahjustav.

Tartu linn on möönnud 26.08.2005. a artikli puhul mitmetitõlgendava teabe esitamist linna poolt

ning linnapea on eraviisiliselt kostja juhatuse liikme S.D. ees vabandanud, kuid kostja arvates ei saa

seda pidada OÜ A. maine taastamiseks pidada piisavaks. Et Tartu linn on OÜ-d A. halvustavat

teavet edastanud avalikkusele ajakirjanduse vahendusel, siis on põhjendatud ka Tartu linna

vabanduse esitamine samaväärsel viisil. Seetõttu palub kostja kohustada hagejat oma kulul

avaldama Tartu Postimehes ning Tartu Postimehe veebiväljaandes vabanduse.

Kostja väitel on hageja oma tegevusega põhjustanud kostjale moraalset ja varalist kahju.

Ajakirjanduse vahendusel on kahjustatud kostja mainet äripartnerite silmis, lisaks on Tartu linna

poolt üürilepingu rikkumine viinud Nora raamatupoe sulgemiseni. Seetõttu on OÜ-l A. jäänud

teostamata

äriplaanid

ning

kostja

on

olnud

sunnitud

ümber

plaanima

oma

senise

majandusstrateegia. Vaidluse tekkimise ajal pidas kostja laienemisplaane, mis seoses hageja

ebaseadusliku tegevusega jäid realiseerimata. Kostjal ei ole enam majanduslikult otstarbekas

Raekoja platsil esialgselt plaanitud äritegevust taastada.

Lisaks on kostja püüdnud üle 12 kuu leida hagejaga kokkulepet. Kohtumised linna esindajatega ja

pöördumiste koostamine on põhjustanud märkimisväärse ajakulu ning tekitanud juhatuse liikmetele

stressi ja vaimset pinget. Seetõttu on olnud häiritud ka OÜ A. igapäevase majandustegevuse

juhtimine ja uute projektide teostamine. Kostja on pidanud oma äripartneritele selgitama Tartu linna

poolt avaldatud teabe tagamaid oma äripartneritele ning lükkama ümber nende kahtlusi kostja

usaldusväärsuse kohta. Eeltoodust tulenevalt on Tartu linn oluliselt häirinud OÜ A.

majandustegevust ja kahjustanud tema usaldusväärsust.

Kostja palub kohustada Tartu linna oma kulul avaldama Tartu Postimehes ja ajalehe

veebiväljaandes vabanduse ning mõista Tartu linnalt OÜ A. kasuks välja OÜ-le A. tekitatud

varalise ja mittevaralise kahju hüvitamiseks mõistlik hüvitis. Menetluskulud palub kostja jätta

hageja kanda.

HAGEJA (vastuhagis kostja) VASTUVÄITED VASTUHAGILE

Oma 14. juuni 2007. a vastuses vastuhagile leidis hageja, et nõuded on põhjendamatud ning tuleb

jätta rahuldamata.

Hageja leiab, et ei ole avaldanud ebaõigeid andmeid. Kostja on oma 09.07.2005. a kirjas teatanud,

et nõuab hagejalt kompensatsiooni rohkem kui 500 000 krooni ulatuses. 17.08.2005. a kirjas on

kostja esitanud kahjunõude summas 280 000—660 000 krooni. Seega ei ole ebaõige väide, mis

ilmus 22.07.2005. a artiklis. 26.08.2005. a artiklis esitatud tsitaat „Me peame oma tänavaid korras

hoidma ja sellega võib tõesti kaasneda mõningane ebamugavus. /- - -/ Kuid loota, et linn hakkab

selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja kindlasti ei hakka toimuma ka

siin. Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ ei ole adresseeritud kostjale. 28.04.2006. a artiklis

esitatud faktiväited vastavad samuti tegelikkusele. Artiklis sisalduvaid väärtushinnanguid ei ole

andnud Tartu linn, kuid artiklis ei olegi kasutatud kostjat halvustavaid, solvavaid või tema mainet

kahjustavaid väljendeid.

Vastuhagiavaldusest ei nähtu kahjunõude alus – kas lepingurikkumine või delikt –, samuti ei nähtu

avaldusest nõude suurus ning kahju liik. Kostja ei ole oma väiteid kahju tekkimise kohta millegagi

tõendanud. Seaduse järgi ei saa üldreeglina esitada lepingulise kohustuse rikkumise korral

mittevaralise kahju nõuet. Kaheldav on, kas juriidiline isik saab üldse nõuda mittevaralise kahju

hüvitamist. Kostja ei ole tõendanud ka põhjuslikku seost hageja tegude ja kahju tekkimise vahel.

Tartu linn palub jätta OÜ A. vastuhagi rahuldamata.

KOHTUISTUNG

8. oktoobril 2007 toimunud kohtistungil osalesid hageja esindaja Anne Tammer ning kostja

esindajad S.D. ja E.T.

Hageja täpsustas istungil, et soovib alates 1.10.2007 välja mõista viivise 0,15 % põhinõudest päevas

kuni põhinõude täitmiseni. Hageja märkis, et ei ole üüri alandanud – üüri alandamise ettepanekut

kostja ei aktsepteerinud ning tegemist oli ettepanekuga kohtuväliseks kokkuleppeks. Hageja väidab,

et ei teavitanud renoveerimistöödest kostjat, sest teavitamiskohustust lepingust ei tulene. Hageja on

seisukohal, et renoveerimine ei takistanud kostja majanduslikku tegevust. Hageja leiab, et linnal ei

olnud kohustust üürilepingut lõpetada, kui kostja üüri ei maksnud; poolte kokkuleppel lõpetati

leping alles 31.08.2006. Hageja kinnitab, et tellingud eemaldati Raekoja plats 11 hoonelt septembris

2005 ning edasi ei toimunud selliseid töid, mis oleks takistanud majandustegevust.

Kostja väljendas istungil seisukohta, et hageja oleks pidanud võlgnevuse kohe tasaarvestama ning ei

oleks tohtinud enne viivist arvestada. Kostja leiab, et viivise suurus peaks vastama hageja poolt

saamata jäänud tulule, kuid tal puudub reaalne huvi Raekoja plats 11 ruumide väljaüürimiseks,

seega ei ole ta kahju saanud. Alates 2006. a jaanuarist seega viivise nõudmiseks alus puudub.

Renoveerimine takistas väidetavalt äritegevust, sest ligipääs kostja äriruumidele oli takistatud ning

vaateaknad varjatud, samuti häiris poe kliente ehitusmüra. Kostja on seisukohal, et hageja esitas

suurendatud viivisenõude liiga hilja – alles enne viimast istungit; hageja pidanuks seda tegema

varem. Kostja nõustus hagi rahuldamisega summas 33 000 krooni.

KOHTU PÕHJENDUSED

Hageja nõuab kostjalt üüri ning kõrvalkulude võlgnevuse tasumist, lisaks viivist. Kostja leiab, et

üüri tulnuks vähendada. Kostja nõuab hagejalt vastuhagis avaliku vabanduse esitamist ning kahju

hüvitamist. Kohus käsitleb kõigepealt üürilepingu lõpetamise aega (I), siis üüri ja kõrvalkulude

nõude põhjendatust ja suurust (II), seejärel üüri vähendamise küsimust (III). Järgnevalt analüüsib

kohus tagatisrahaga tehtud tasaarvestust (IV) ning siis viivise nõuet (V). Lõpuks võtab kohus

seisukoha vastuhagi: avaliku vabanduse esitamise nõude (VI) ja kahjuhüvitise nõude (VII) osas.

I

Hageja nõuab kostjalt üüri kuni augustini 2006 (k.a). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja

tagastas äriruumid hagejale 31. augustil 2006. Kostja väitel aga lõppes üürileping juba varem,

nimelt mais 2006. Kohus on tuvastanud järgmised asjaolud. 22. märtsi 2006. a kirjaga (tl 65)

hoiatas hageja kostjat, et juhul kui kostja ei tasu 31. märtsiks 2006 võlgnetavat üürisummat, ütleb

hageja üürilepingu erakorraliselt üles. 31. märtsi 2006. a kirjaga (tl 66) teatas kostja hagejale, et

Nora raamatupood lõpetab 13. aprillil 2006 äritegevuse. Sama kirja lõpus märgib kostja, et

katkestab äritegevuse üüritavates äriruumides kuni vaidluse lahendamiseni. Vastuseks hageja kirjale

(tl 68) teatas kostja 25. aprilli 2006. a kirjas (tl 69), et A. OÜ ei ole väljendanud kavatsust lõpetada

äritegevust Raekoja plats 11 ruumides ega lõpetada üürilepingut. 3. juulil 2006 teatas hageja

kostjale kavatsusest pöörduda vaidluse lahendamiseks kohtusse (tl 74). 17. augusti 2006. a kirjas

(tl 75) palub kostja korraldada hagejal ruumide üleandmine 31. augustil 2006 või varem. Samas

kirjas märgib kostja, et soovib lõpetada äritegevuse Raekoja plats 11 ruumides.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval

põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või

kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni

kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).

Üürilepingu p 5.2.3 alusel on üürileandja kohustatud hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis

võib takistada üürniku majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel. Lepingu p 7.3 sätestab, et üks

pool võib lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus ja seaduses toodud alustel, teatades sellest

teisele poolele ette vähemalt kaks nädalat.

Arvestades pooltevahelisi pikaajalisi lahkarvamusi, ei võinud kostjalt kõiki asjaolusid ja

mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kokkulepitud tähtpäevani.

Hageja nõustus lepingu lõpetamisega – see nähtub tema 28. augusti 2006. a kirjast (tl 76). Järelikult

ütles kostja üürilepingu üles alles augustis 2006. Tema väide, et sisuliselt teatas ta äriruumide

kasutamise lõpetamisest juba varem, ei vasta tõele, sest oma 25. aprilli 2006. a kirjas täpsustas

kostja selgesõnaliselt, et ei kavatse lõpetada äritegevust Raekoja plats 11 ruumides.

Eeltoodust tulenevalt loeb kohus pooltevahelise üürilepingu lõppenuks 31. augustil 2006.

II

Hageja nõuab kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist. Kostja ei ole selles osas vaidlustanud hageja

arvestust. VÕS § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS

§ 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid

(kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või

kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 293 järgi kannab

üürileandja asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Äriruumi üürilepingu p-s 3.1 on pooled kokku leppinud, et äriruumi kasutamise eest kohustub

üürnik tasuma üüri, mis lepingu punktis 2.1 nimetatud äriruumi iga ruutmeetri kohta on 85 krooni

kuus. Üürile lisandub käibemaks. Lepingu p 2.1 kohaselt on äriruumi üldpindala 77,3 m2. P 3.2

alusel korrigeeritakse üüri igakuuliselt Eesti Vabariigi Statistikaameti poolt avaldatud

tarbijahinnaindeksi muutust arvestades. Algava kuu üür saadakse valemi Y = Y1 * (1 + THI) alusel,

kus Y on üür, Y1 eelmise kuu üür ja THI tarbijahinnaindeksi muutus. P 3.3 järgi tasub üürnik lisaks

üürile järgmiseid äriruumi kasutamisega seonduvaid makseid: tarbitud kommunaalteenuste (soe ja

külm vesi, elekter, küte, kanalisatsioon jmt) ja prügiveo eest; äriruumi eest tasumisele kuuluvad

riiklikud ja kohalikud maksud. P 3.5 alusel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale makseid üks

kord kuus üürileandja poolt esitatava arve alusel. /- - -/ Raha peab olema üürileandja pangakontole

laekunud jooksva kuu 28. kuupäevaks.

Hagiavalduses toodud arvestusest ning hagiavaldusele lisatud arvetest nähtuvalt võlgneks kostja

hagejale üüri vähendamata jätmise korral enne tasaarvestust 137 844,15 krooni.

III

Kostja on seisukohal, et hageja pidanuks kostjalt nõutavat üüri ja kõrvalkulusid vähendama

ajavahemiku juuli 2005—september 2005 eest 100 %, ajavahemiku mai—juuni ja oktoober—

detsember 2005 eest 70 % ning ajavahemiku jaanuar 2006—mai 2006 eest 50 %. Juulist

septembrini 2005 toimusid Raekoja plats 11 fassaaditööd, mille käigus kaeti hoone esikülg

tellingutega. Seetõttu olid Nora raamatukaupluse vaateaknad varjatud – selle üle puudub poolte

vahel vaidlus. 26. augusti 2005 Postimehe artiklile (tl 78) lisatud pildilt nähtuvalt hoiti poe

sissepääsu läheduses ka ehitusmaterjale. Mais 2005 algasid Raekoja platsi renoveerimistööd, mis

kestsid kuni detsembrini 2005. Sel perioodil polnud kostja sõnul juurdepääs Raekoja plats 11

äriruumidele küll täielikult välistatud, kuid see oli siiski oluliselt takistatud. Alates jaanuarist 2006

oli kostja äritegevus endiselt häiritud, sest tema maine oli kahjustunud ning kostja pidi oma

olemasolu uuesti klientidele teadvustama.

VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei

vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on

takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296

lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei

saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse

tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Lõige 2 sätestab, et kui asja

sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või

takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest

teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Üürilepingu p 5.2.3 alusel

kohustub üürileandja hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib takistada üürniku

majanduslikku tegevust äriruumi kasutamisel.

Kohus nõustub kostjaga, et olukorras, kus juurdepääs kauplusele on takistatud (muudetud

ebamugavaks) või kus kaupluse vaateaknad on tellingute poolt varjatud, on tingimused

äritegevuseks kehvemad kui ilma nimetatud mõjutusteta. Kuigi hageja hoone fassaaditöid ise ei

teostanud, andis ta selleks tegevuseks loa ning on ka nõustunud kompromissi sõlmimiseks

vastavaks perioodiks üürisummat vähendama kuni 50 % ulatuses. Kahtlemata on kauplus, mille

esikülg on kaetud tellingutega, potentsiaalse kliendi jaoks vähem atraktiivne kui kauplus, mille nimi

ning vaateaknad on möödakäijatele selgelt näha. Kohus on seisukohal, et Raekoja platsi

renoveerimistööd vähendasid platsi ületajate arvu ning ostjad eelistavad ilmselt külastada kauplust,

millele on kergem ligi pääseda. Seetõttu leiab kohus, et teatud ulatuses on kostja nõue üüri

vähendamiseks põhjendatud.

Siiski ei ole kohus nõus kostja poolt välja pakutud üüri alandamise ulatusega. Hoolimata

takistavatest asjaoludest ei olnud kostja äritegevus täiesti võimatu. Kindlasti leidus kliente, kes

külastasid kauplust hoolimata häirivatest teguritest. Nagu kostja on ise korduvalt kinnitanud, tegeles

ta kaupluse avamise ajal ka reklaamiga; pealegi oli kauplus samas paigas juba mõnda aega

tegutsenud, mistõttu võimalikud kliendid olid selle olemasolust teadlikud. Seetõttu on kohus

seisukohal, et üüri ja kõrvalkulusid tuleb VÕS § 296 lg 2 alusel vähendada ajavahemiku juuli—

september 2005 (st kolme kuu) eest 50 % ning perioodi mai—juuni ja oktoober—detsember (st viie

kuu) eest 30 %. Alates jaanuarist 2006 ei olnud kostja äritegevus enam hageja poolt takistatud.

Seega puudub alus üüri ja kõrvalkulude alandamiseks. Asjaolu, et hageja varasema tegevuse tõttu

võis kostjal ka edaspidi teatav osa tulust saamata jääda, võib anda põhjust kahju hüvitamise

nõudeks hageja vastu, kuid ei anna ei seaduse ega lepingu järgi alust üüri alandamiseks.

Järelikult muutub hageja üüri ja kõrvalkulude nõue kostja vastu järgnevalt.

Mais—juunis ja oktoobris—detsembris 2005 esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid

kokku

9 056,51 +

8 397,18 + 8 580,94 + 9 617,68 + 9 951,81 = 45 604,12 krooni

ulatuses.

Vähendatud üür ja kõrvalkulud on seega 70 % 45 604,12-st = ~31 922,88 krooni. Sellest

moodustavad maikuu üür ja kõrvalkulud 6 339,56 krooni ning juunikuu üür ja kõrvalkulud

5 878,03 krooni. 29. juunil tasus kostja hagejale 9 000 krooni ning selle võrra pidi hageja nõuet

vähendama. Maikuu arve pidi kostja vastavalt lepingu p-le 3.5 tasuma 28. maiks. Seega arvestas

hageja alates 29. maist 29. juunini maikuu üüri ja kõrvalkulude nõudelt viivist 0,15 % päevas

(lepingu p 3.6); viivise summa 29. juuniks oli 6 339,56 * 0,15 % * 32 = ~304,30 krooni. Eeltoodust

tulenevalt pidi hageja arvestama tasutud 9 000 kroonist 304,30 krooni viivise katteks,

6 339,56 krooni

mai

üüri

ja

kõrvalkulude

katteks

ning

9 000 –

(304,30 + 6 339,56) = 2 356,14 krooni jäi juunikuu üüri ja kõrvalkulude katteks. Kokku on kostjal

järelikult mai—juuni ja oktoobri—detsembri üürist ja kõrvalkuludest tasumata (5 878,03 –

2 356,14) + 70 % * (8 580,94 + 9 617,68 + 9 951,81) = ~23 227,19 krooni.

Juulis—septembris 2005 esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas

8 455,19 + 8 488,57 + 8 513,71 = 25 457,47 krooni. 50 % võrra vähendatud üür ja kõrvalkulud on

seega 50 % 25 457,47-st = ~12 728,74 krooni.

Jaanuaris—augustis 2006 esitas hageja kostjale üüri ja kõrvalkulude arveid kokku summas

9 826,81 + 10 938,08 + 10 312,30 + 10 296,40 + 9 426,30 + 8 769,85 + 8 763,51 + 8 807,03 =

77 140,28 krooni. Järelikult moodustab kostja üüri ja kõrvalkulude võlgnevus enne tasaarvestust

kokku 77 140,28 + 23 227,19 + 12 728,74 = 113 096,21 krooni.

IV

Üürilepingu sõlmimisel tasus kostja lepingu p 5.1.8 alusel hagejale tagatisraha summas

19 711,50 krooni. Lepingu p 7.7 sätestab, et lepingu lõppemise või ülesütlemise päevast arvates ühe

kuu möödumisel on üürileandja kohustatud tagastama üürnikule tagatisraha juhul, kui üürileandjal

ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja puudub alus selliste nõuete tekkimiseks. Üürileandjal on

õigus tagatisrahast maha arvestada üürniku võlgnevused ja üürileandjale tekitatud kahju.

Üürilepingus kokkulepitust tuleneb, et üürileandja võib tagatisrahast üürniku võlgnevused maha

arvestada alles pärast lepingu lõppemist või ülesütlemist. Nii täidab tagatisraha ka oma funktsiooni

– kui üürileandja kohe võlgnevuse tekkimisel võla tagatisrahaga tasaarvestaks, väheneks üürniku

poolt üürileandjale antud tagatis. Pooled on lepingu p-s 3.6 kokku leppinud, et võlgnevuse tasumine

toimub järgmiselt: üürniku poolt tasutud summa jagatakse proportsionaalselt kogu esitatud nõudele,

st vähemmaksmise korral jagatakse tasutud summa proportsionaalselt üüri, äriruumi kasutamisega

seonduvate maksete, käibemaksu ja viivise vahel. Kohus on seisukohal, et ka tagatisraha

arvestamisel võlgnevuse katteks tuleb lähtuda eeltoodud sättest. Seetõttu esitab kohus tagatisrahaga

seonduva arvutuse koos lõpliku nõudejäägiga pärast viivisenõude analüüsimist.

V

Äriruumi üürilepingu p 3.5 alusel on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale makseid üks kord

kuus üürileandja poolt esitatava arve alusel. /- - -/ Raha peab olema üürileandja pangakontole

laekunud jooksva kuu 28. kuupäevaks. Lepingu p 3.6 kohaselt on üürnik kohustatud maksma viivist

0,15 % üürileandja pangakontole tähtajaks laekumata maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva

eest.

Järgnevalt esitab kohus viivisearvutuse:

Periood

Päevi

Viivise

määr

Viivise

arvutamise

aluseks olev

võlgnevus

Arvutuskäik

Viivise summa

29.06.2005—

28.07.2005

0,15 %

päevas

3 521,86 krooni

3 521,86 * 0,15 % * 30

158,48 krooni

29.07.2005—

28.08.2005

0,15 %

päevas

7 749,46 krooni

7 749,46 * 0,15 % * 31

360,35 krooni

29.08.2005—

28.09.2005

0,15 %

päevas

11 993,75 krooni

11 993,75 * 0,15 % * 31

557,71 krooni

29.09.2005—

28.10.2005

0,15 %

päevas

16 250,61 krooni

16 250,61 * 0,15 % * 30

731,28 krooni

29.10.2005—

28.11.2005

0,15 %

päevas

22 257,25 krooni

22 257,25 * 0,15 % * 31

1 034,96 krooni

29.11.2005—

01.12.2005

0,15 %

päevas

28 989,63 krooni

28 989,63 * 0,15 % * 3

130,45 krooni

Kokku:

2 973,23 krooni

2. detsembrist 2005 31. augustini 2006 hageja viivist ei nõua. 31. augustiks 2006 võlgnes kostja

hagejale

põhivõlgnevusena

113 096,21 krooni

ja

lisaks

viivist

2 973,23 krooni,

kokku

116 069,44 krooni. Lepingu lõpetamise järel pidi hageja tagatisrahast (19 711,50 krooni) senise

võlgnevuse tasaarvestama. Lepingu p 3.6 alusel toimub tasaarvestus järgnevalt. Põhivõlgnevus

moodustab kogu võlgnevusest ~97 % ja viivisevõlgnevus ~3 %. Järelikult tuleb 97 % tagatisrahast

arvestada põhivõlgnevuse ning 3 % viivise katteks. Eeltoodust tulenevalt väheneb põhivõlgnevus

113 096,21 – (97 % * 19 711,50) = 93 976,05 kroonini ja viivisevõlgnevus 2 973,23 – (3 % *

19 711,50) = 2 381,89 kroonini.

Periood

Päevi

Viivise

määr

Viivise

arvutamise

aluseks olev

võlgnevus

Arvutuskäik

Viivise summa

võlajääk:

93 976,05 krooni

viivisejääk:

2 381,89 krooni

01.09.2006—

30.09.2007

0,15 %

päevas

93 976,05 krooni

93 976,05 * 0,15 % * 395

55 680,81 krooni

Kokku: 58 062,70 krooni

Kostja leiab, et viivise nõue tuleks jätta täies ulatuses rahuldamata, kuivõrd hagejale ei ole tekkinud

täiendavat kahju lisaks laekumata üürimaksetele. Kohus on seisukohal, et taotlus on põhjendamatu.

Asjaolu, et hageja ei ole Raekoja plats 11 ruume pärast kostja lahkumist välja üürinud, ei ole seotud

viivisenõudega. Viivisenõue tuleneb eeldusest, et kui võlgnik ei maksa võlga õigeaegselt, tekib

võlausaldajal kahju seetõttu, et ta ei saa kasutada raha, mille võlgnik pidanuks talle maksma. Viivist

võib küll vähendada seetõttu, et võlausaldajal pole reaalselt kahju tekkinud, kuid tõendamiskoormis

on siin pööratud võlausaldaja kasuks ning võlgnik peaks tõendama, et võlausaldajal ei ole kahju

tekkinud. Kostja ei ole käesolevas asjas tõendanud, et hagejal ei tekkinud kahju seoses asjaoluga, et

ta ei saanud kasutada raha, mille kostja pidanuks talle igakuiste üürimaksetena tasuma. Viivisenõue

ei ole ka ebamõistlikult suur, arvestades, et see moodustab natuke üle poole põhivõlgnevusest.

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohust kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 93 976,05 krooni

ja viivise 58 062,70 krooni, kokku 152 038,75 krooni.

Lisaks palub hageja kostjalt hageja kasuks välja mõista viivise 186 krooni päevas (0,15 %

124 142,62 kroonist) alates 1. oktoobrist 2007 kuni põhinõude 124 142,62 krooni tasumiseni.

Kohus juhib hageja tähelepanu sellele, et viivist ei ole võimalik välja mõista kindla summana

päevas. Lepingus (p 3.6) on pooled sätestanud viiviseks 0,15 % üürileandja pangakontole tähtajaks

laekumata maksetelt iga tasumisega viivitatud päeva eest. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib

võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi

(viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks

loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.

Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise

määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

Kohus, tõlgendades eeltoodud sätteid, on seisukohal, et kostjalt tuleb välja mõista viivis 0,15 %

päevas tagastamata põhivõlgnevuselt alates 1. oktoobrist 2007 kuni võlgnevuse tasumiseni.

VI

Vastuhagis nõuab kostja hagejalt avaliku vabanduse esitamist ajalehes Tartu Postimees ja selle

veebiväljaandes.

VÕS § 1047 lg 4, millele kostja on tuginenud, sätestab, et ebaõigete andmete avaldamise korral

võib kannatanu andmete avaldamise eest vastutavalt isikult nõuda andmete ümberlükkamist või

paranduse avaldamist avaldaja kulul, sõltumata sellest, kas andmete avaldamine oli õigusvastane.

Toodud sättest ei tulene õigust nõuda avalikku vabandust, vaid õigus nõuda ebaõigete andmete

ümberlükkamist. Kuigi kostja on vastuhagiavalduses esitanud vabanduse nõude, kontrollib kohus,

kas kostja võib nõuda ebaõigete andmete ümberlükkamist hageja kulul, sest tema vabanduse tekstist

tulenevalt moodustab ka see osa tema nõudest.

Esiteks leiab kostja, et hageja on avaldanud ebaõiget informatsiooni 22.07.2005. a Tartu Postimehe

artikli „Raeplatsi raamatupood Nora süüdistab raadi hoolimatuses“ koostamiseks. Kostja leiab, et

ebaõige on lause „Seetõttu teatas kaupluse juhataja linnavalitsusele, et OÜ A. kavatseb raele esitada

poole miljoni suuruse kompensatsiooninõude.“ Kohus leiab, et tegemist ei ole ebaõige

informatsiooniga. Kostja on kirjavahetuses hagejaga korduvalt (tl 43, 46—48) väljendanud oma

kavatsust esitada hagejale kahjuhüvitise nõue suurusega vastavalt 500 000 krooni või 280 000—

660 000 krooni. Väljend „pool miljonit“ annab suhteliselt täpselt edasi kostja väidetava nõude

suurust.

Teiseks leiab kostja, et hageja on avaldanud ebaõiget informatsiooni 26.08.2005. a Tartu Postimehe

artikli „Poodnik protestib meeri kandideerimise“ koostamiseks. Kostja leiab, et ebaõige on lause

„Kuid loota, et linn hakkab selle eest miljardeid maksma – seda pole toimunud kuskil mujal ja

kindlasti ei hakka toimuma ka siin.“ Lause viitab kontekstist tulenevalt küll ka kostjale, kuid samas

ei ole öeldud, et kostja nõuab hagejalt miljardeid. Samas artiklis eespool on ka märgitud, et

„raamatukauplus Nora ähvardab raadi poole miljoni kroonise kahjutasunõudega“. Sellest tulenevalt

leiab kohus, et toodud lauses ei ole avaldatud ebaõiget informatsiooni – kogu artiklit lugedes on

selgelt aru saada, et ei ole mõeldud, nagu nõuaks kostja hagejalt miljardeid. Lause „Sellisele

jõhkrusele ei saa me alluda.“ sisaldab väärtushinnangut, mitte faktiväidet. Seetõttu ei ole võimalik

nõuda ka ebaõigete andmete ümberlükkamist.

Kolmandaks on kostja seisukohal, et hageja on avaldanud ebaõiget informatsiooni 28.04.2006. a

Tartu Postimehe artikli „Millal te ostsite viimase raamatu?“ koostamiseks. Kostja arvates on

ebaõige väide, et „Mulle suvel asus poe omanik raadi ründama, et linnavõimud ei andnud varakult

teada raeplatsi ja poe hoone fassaadi remondist, mistõttu olnuvat äritegevus häiritud.“ Sõna

„ründama“ on mõeldud ilmselt hinnangulisena, kuid tegemist ei ole mitte hageja, vaid ajakirjaniku

(R. Hanson) poolse väärtushinnanguga. Ähvardamisest lauses juttu ei ole, seetõttu on kostja

vastuväide, et kostja ei ole hagejat ähvardanud ega muul viisil mõista andnud kavatsusest Tartu

linna tegevust takistada või kasutada ebaausaid ja ebaseaduslikke võtteid Tartu linna maine

kahjustamiseks, asjakohatu. Ka artiklist pärinev lause „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa

ingliskeelset kirjandust – juba algusest peale kahtlane.“ väljendab väärtushinnangut ning kohus on

veendunud, et tegemist ei ole mitte Tartu linna, vaid artikli autori, ajakirjaniku arvamusega.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja nõue avaliku vabanduse esitamiseks või

ebaõigete andmete ümberlükkamiseks tuleb jätta rahuldamata.

VII

Kostja esitas vastuhagis hageja vastu ka mõistliku hüvitise nõude. Vastuhagiavalduse kohaselt on

Tartu linn oma tegevusega põhjustanud OÜ-le A. moraalset ja varalist kahju. Kahjustatud on kostja

mainet äripartnerite silmis ning rikutud üürilepingut, mis on viinud Nora raamatukaupluse

sulgemiseni. Kostja äriplaanid on seetõttu jäänud realiseerimata.

Kostja ei ole vastuhagiavalduses märkinud, kas ta soovib kahjuhüvitist lepingurikkumise või

deliktiõiguse alusel. Nõuete sisust ja äratoodud alustest tuleneb, et kahju on tekkinud nii

lepingurikkumise kui ka delikti tõttu. Kõigepealt käsitleb kohus lepingurikkumist ja seejärel delikti

kahju tekkimise alusena ning lõpuks kahju olemasolu ja selle hüvitamise kohustust.

VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või

mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel võib

võlausaldaja, kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 sätestab,

et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda

võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik

kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui

rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja rikkus kostjaga sõlmitud üürilepingut – ta takistas kostja

poolt üüritavate ruumide kasutamist. Hageja ei ole tõendanud, et rikkumine oleks vabandatav.

Seetõttu vastutab hageja lepingurikkumise eest.

VÕS § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju

tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest

vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 4 alusel on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui

see tekitati kannatanu isikliku õiguse rikkumisega. VÕS § 1046 lg 1 sätestab, et isiku au teotamine,

muu hulgas ebakohase väärtushinnanguga, isiku nime või kujutise õigustamatu kasutamine, eraelu

puutumatuse või muu isikliku õiguse rikkumine on õigusvastane, kui seadusega ei ole sätestatud

teisiti. Õigusvastasuse tuvastamisel tuleb arvestada rikkumise liiki, põhjust ja ajendit, samuti suhte

rikkumisega taotletud eesmärgi ja rikkumise raskuse vahel. VÕS § 1047 lg 1 järgi on isiklike

õiguste rikkumine või isiku majandus- või kutsetegevusse sekkumine isiku või tema tegevuse kohta

ebaõigete andmete avaldamise või faktilist laadi andmete mittetäieliku või eksitava avaldamisega

õigusvastane, kui avaldaja ei tõenda, et ta ei teadnud avaldamisel andmete ebaõigsusest või

mittetäielikkusest ega pidanudki sellest teadma. VÕS § 1050 lg 1 kohaselt ei vastuta kahju tekitaja

kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole

sätestatud teisiti.

Kostja väitel on hageja ajakirjanduse vahendusel kahjustanud OÜ A. reputatsiooni ja mainet

äripartnerite silmis. Nagu eespool arutatud, ei ole hageja avaldanud kostja kohta ebaõigeid andmeid.

Seetõttu ei saa kohaldada VÕS § 1047 lg-t 1 ning küsimuse alla tuleb üksnes VÕS § 1046 lg 1,

täpsemalt isiku au teotamine ebakohase väärtushinnanguga. Vaadelda tuleb kostja poolt väljatoodud

lauseid „Sellisele jõhkrusele ei saa me alluda.“ (26.08.2005. a artikkel) ning „Mullu suvel asus poe

omanik raadi ründama /- - -/“ ja „Kuid kas ei olnud Nora äriidee – müüa ingliskeelset kirjandust –

juba algusest peale kahtlane.“ (28.04.2006. a artikkel). Viimati tsiteeritud artikli osas on kohus juba

nentinud, et tegemist ei ole mitte hageja, vaid artikli kirjutanud ajakirjaniku poolt antud

väärtushinnangutega. Seetõttu ei vastuta nende avaldamise eest hageja. 26. augusti 2005. a artiklis

tsiteeritud lause on aga öeldud Tartu linnavarade osakonna juhataja poolt, seega on see vastavalt

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-le 2 omistatav Tartu linnale. TsÜS § 132 lg 2

sätestab, et isik vastutab teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab

seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on

seotud selle kohustuse täitmisega. Jääb üksnes küsimus, kas tegemist on isiku au teotamisega

ebakohase väärtushinnanguga.

Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-161-05 p-s 12 seoses VÕS § 1046 lg-ga 1 öelnud:

Väärtushinnangu põhjendatus ei tähenda seejuures mitte millegi tõesuse kindlakstegemist, vaid

eelkõige seda, kas väärtushinnangu avaldajal oli mõistlik õigustus teist isikut üldsuse ees

halvustada. Väärtushinnangu põhjendamatus võib olla tingitud ka üksnes ebakohasest

väljendusviisist. Kohus on seisukohal, et K. Jürgensoni lauset „Sellisele jõhkrusele ei saa me

alluda.“, mis viitab lugeja jaoks piisavalt selgelt kostja tegevusele, tuleb käsitleda ebakohase

väärtushinnanguna. Sõna „jõhkrus“ tähistab eesti keeles julmust, toorust ja hoolimatust ning

tegemist ei ole kohase väljendiga, mida isik oma üürniku esitatud (võimalik, et teatud määral

põhjendatud) nõudmiste kohta tohiks kasutada. Sellise väljendi kasutamine OÜ A. tegevuse kohta

võis kahjustada tema mainet. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et Tartu linn on OÜ A. isiklikke

õigusi ebakohase väärtushinnangu avaldamisega 26. augusti 2005. a Tartu Postimehes artiklis

„Poodnik protestib meeri kandideerimise“ rikkunud ning rikkumine oli õigusvastane.

Et hageja ei ole tõendanud süü puudumist, tuleb VÕS § 1050 lg 1 alusel tema süüd eeldada.

Kostja ei ole vastuhagis nimetanud konkreetset kahjusummat, vaid on palunud kohtult mõistlikku

hüvitist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lg 6 sätestab, et kui kahju

tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas

mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus.

VÕS § 127 lg 4 alusel peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus

põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik

seos). Eeltoodust tulenevalt peab kohus igal juhul kõigepealt tuvastama, kas kahju on tekkinud ning

kas see on tekkinud hageja tegevuse tagajärjena, ja alles seejärel saab ta määrata hüvitise.

VÕS § 128 lg 1 kohaselt võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. Lõige 2

järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Lõige 3 kohaselt

hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara

halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega

seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju

ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja

kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Lõige 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik

oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui

kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka

kasu saamise võimaluse kaotamises. Lõige 5 sätestab, et mittevaraline kahju hõlmab eelkõige

kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi.

Kostja viitab vastuhagis moraalsele ja varalisele kahjule. Võlaõigusseaduses ei eksisteeri moraalse

kahju mõistet, kuid silmas on ilmselt peetud mittevaralist kahju. Kostja seletusest kahju tekkimise

kohta nähtub, et tõenäoliselt peab ta varalise kahju all silmas saamata jäänud tulu. Samas ei ole

kostja esitanud täpseid arvutusi ega tõendeid tekkinud kahju kohta, kui välja arvata tõend OÜ A.

majandustegevuse lõpetamise kohta Raekoja plats 11 ruumides, mille osas vaidlust ei ole. Samas on

tõendamata, et majandustegevuse lõpetamise põhjustas hageja tegevus (põhjuslik seos); samuti ei

ole kostja tõendanud, kas ja kui suurt kahju põhjustas talle majandustegevuse lõpetamine. Et kostjal

on väidetavalt tehtud äriplaanid, siis oleks kahju tekkimist ja suurust väga lihtne arvestada ja

tõendada, võttes aluseks kostja majandusliku seisu enne hageja poolt toimepandud rikkumisi kostja

suhtes, äriplaani (mille realistlikkust tuleks muidugi kontrollida) ning kostja tegeliku majandusliku

seisu.

Kostja mittevaralise kahju nõude osas leiab kohus, et nõue on põhjendamatu. VÕS § 128 lg 5

kohaselt hõlmab mittevaraline kahju eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning

kannatusi. VÕS § 134 lg 2 alusel tuleb isikuõiguste rikkumisest, eelkõige isiku au teotamisest

tekkinud kahju hüvitamise kohustuse korral kahjustatud isikule mittevaraline kahju hüvitada üksnes

juhul, kui rikkumise raskus, eelkõige kehaline või hingeline valu, seda õigustab. Kostja näol on

tegemist juriidilise isikuga; tegemist ei ole isikuga, kes oleks võimeline tundma valu ning kannatusi.

Liiatigi ei ole hagejapoolne kostja isikuõiguste rikkumine (kohalikus ajalehes väljendi „Sellisele

jõhkrusele ei saa me alluda“ kasutamine kostja tegevuse kohta) nii raske rikkumine, et see võiks

tõenäoliselt põhjustada mittevaralist kahju. On tõsi, et maine kahjustamise tagajärjel võib juriidilisel

isikul tekkida kahju, kuid see kahju võib samuti väljenduda eelkõige saamata jäänud tulus, mis on

üks varalise kahju liike.

Kohus peab vajalikuks märkida, et osa kostja poolt saamata jäänud tulust on juba kaetud üüri

vähendamisega 2005. a mai—detsembri eest.

Kohus on seisukohal, et VÕS § 127 lg 6 ei kuulu käesolevas asjas kohaldamisele, kuivõrd kostjal

tekkinud kahju suurust on selgelt võimalik hinnata (tegemist ei ole tulevikus tekkiva kahjuga). Et

kostja ei ole mingi kahju tekkimist hageja tegevuse tagajärjel tõendanud, tuleb vastuhagi jätta ka

kahjuhüvitise nõudes rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud

keegi menetlusosalistest peab kandma.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163

lg 3 järgi kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui

kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Et kohus rahuldas hagi osaliselt (aga tunduvalt rohkem kui

pooles ulatuses) ning jättis vastuhagi rahuldamata, leiab kohus, et õiglane on jagada menetluskulud

järgmiselt: 85 % menetluskuludest jääb OÜ A. ning 15 % Tartu linna kanda.

TsMS § 169 lg 1 sätestab, et menetlustoimingu tegemise tähtaja mööda lasknud või vastuväite või

tõendi hilisema esitamisega või muul viisil menetlustoimingu aja muutmise, asja arutamise

edasilükkamise või tähtaja pikendamise põhjustanud pool kannab sellest tulenevad täiendavad

menetluskulud. Hageja esindaja advokaat Anne Tammer esitas 4. juuni 2007 õhtul taotluse

5. juunile 2007 planeeritud eelistungi edasilükkamiseks, aja andmiseks tõendite esitamiseks ning aja

andmiseks kompromissi saavutamiseks. 5. juunil 2007 rahuldas kohus määrusega hageja taotluse

ning lükkas eelistungi edasi, andes menetluspooltele aega kompromissi saavutamiseks 25. juunini

2007. 5. juunil 2007 kell 14.00 toimunud eelistungil osalesid üksnes kostja esindajad S.D. ja E T,

kes selgitasid, et nad ei ole kätte saanud taotlust eelistungi edasilükkamiseks ega ka kohtu teadet

taotluse rahuldamisest. Kostja esindaja E.T. tuli istungile Tallinnast ning kostja esindaja S.D.

Iirimaalt. Kostja leiab, et istungi edasilükkamise taotlus esitati liiga hilja ja hageja pidanuks

kontrollima, kas info jõudis vastaspooleni.

Kohus nõustub selles küsimuses kostjaga. Arvestades, et hageja oli teadlik kostja esindajate

elukohtadest, pidanuks ta seda arvesse võtma ning esitama taotluse istungi edasilükkamiseks varem.

Seetõttu leiab kohus, et kostja poolt kantud 5. juuni 2007. a eelistungil osalemisega seotud kulud

tuleb jätta hageja kanda.

Kohtunik