2-07-30946/5 · Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Meeli Kaur Otsuse tegemise aeg ja koht

7. november 2007.a Tallinn Tsiviilasja number 2-07-30946 Tsiviilasi KS’e hagi ASO(pankrotis) vastu hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande kustutamiseks Menetlusosalised ja nende esindajad hageja KS (isikukood xxx, elukoht xxx) kostja ASO(registrikood xxx asukoht xxx) kostja seaduslik esindaja pankrotihaldur T Mitt (OÜ Õigusbüroo Armit, xxx) Asja läbivaatamine kirjalik menetlus RESOLUTSIOON

1. Jätta KS’e hagi ASO(pankrotis) vastu hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatu kande kustutamiseks rahuldamata.

2. Jõustunud kohtuotsuse alusel tühistada Harju Maakohtu 25.10.2007 hagi tagamise määrus, millega keelati ASO(registrikood xxx, pankrotis) KS’ele (isikukood xxx) kuuluvale Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistriosa nr xxx(elamumaa asukohaga Tallinna linn, Xxx) neljandasse jakku ASO kasuks seatud hüpoteegi summas 1 500 000 krooni käsutamine. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Harju Maakohtu otsuse peale on poolel õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest (07.11.2007.a). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED 23.08.2007 esitas KS hagi ASO(pankrotis) vastu 29.03.2001 hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise nõudes.

Hagiavalduse kohaselt volitas hageja 27.03.2001 notariaalselt tõestatud volikirjaga M S’t valitsema, kasutama ja käsutama tema oma äranägemisel hageja omandis olevat kinnistut asukohaga Tallinnas Xxx.

29.03.2001 sõlmis M S, olles samal ajal ASO(pankrotis) pankrotihaldur, ASO(pankrotis) kasuks hüpoteegi seadmise lepingu hageja omandis olevale kinnistule, millega seati esimesele järjekohale hüpoteek summaga 1 500 000 krooni, intressimääraga 8 % aastas, kõrvalnõuete rahalise suurusega 300 000 krooni ASO(pankrotis) kasuks.

Hüpoteegiga tagati kolmandate isikute kohustusi kostja ees, sealhulgas tagati hüpoteegi seadmise ajal tekkimise aluse osas määratlemata kohustusi (hüpoteegi seadmise lepingu p 3.2.2). Seega tegutses hageja volitatud esindaja vastuolus hageja huvidega.

Hageja on seisukohal, et hageja volitatud esindaja on teostanud oma volikirjast tulevaid õigusi eesmärgiga tekitada kahju hagejale. Hageja vara koormamisega kolmandate isikute kasuks on esindaja tekitanud hagejale põhjendamatuid kohustusi. Hageja viitab tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 108 lg 1 ja § 138. Volitatud isik peab tegema tehingu, lähtudes üksnes volitaja huvidest. Hüpoteegi seadmise leping on vastuolus hageja huvidega ning hageja volitatud esindaja on käitunud üksnes kostja huvidest lähtuvalt. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi.

Hüpoteegi seadmise leping on lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1 kohaselt heade kommetega vastuolus ning seega tühine (viited Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-80-02, 3-2-1- 29-04, 3-2-1-158-05). Hüpoteegi seadmise lepingu heade kommete vastasus tuleneb lepingu sisust, lepingu sõlmimise asjaoludest ning eesmärkidest (viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1- 76-01).

Ühtlasi taotleb hageja kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist. Hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise korral ei ole hüpoteegi seadmise lepingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning seega on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 nõuab hageja kande muutmist.

KOSTJA VASTUVÄITED Kostja hagi ei tunnistaja ja vaidleb sellele vastu. Hageja andis 27.03.2001 volikirjas oma emale M S’ele muuhulgas õiguse teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindajaks ta on samaaegselt. Notar on selgitanud hagejale, et volikirja alusel tekib volitatud isikul piiramatu õigus teha volikirjas nimetatud tehinguid nimetatud varaga volitaja nimel ning võimaliku varalise kahju vältimiseks oleks volitajal otstarbekam teha volitus ühes tehingu määratlemisega.

Kostja ei usu, et M S jättis oma tütre KS’e informeerimata sellest, et hageja kinnistu oli omandatud kostjalt ebaseaduslikult väljamakstud rahade eest. Kinnistu omandamise ajal oli hageja 21-aastane.

Pärast kinnistu ostmist sõlmis M S OÜ L ehitustööde tegemise lepingu Xxx elamus. 14.03.2003 pankrotitoimkonna koosolekul tunnistas M S, et kõik sularaha väljamaksed kostja pangaarvelt (umbes 600 000 krooni) on läinud ehitajale.

M S tegutses pankrotihaldurina, mille tulemusena tekkis tema vastu nõudeid summas 4,3 miljonit krooni. Kostja on seisukohal, et hüpoteegi seadmise leping on leping, mis on vastavuses heade kommetega. Nimetatud hüpoteegi realiseerimisega on jäänud võimalus osaliselt võita pankrotivarasse tagasi sealt riisutud raha.

KOHTU SEISUKOHAD Asjas on tuvastamist leidnud järgmised olulised asjaolud:

1. 27.03.2001 tõestas Tallinna notar R Tehver KS’e volikirja, millega KS volitab M S’t valitsema, kasutama ja käsutama tema omal äranägemisel KS’e omandis olevat kinnistut asukohaga Tallinnas Xxx. Volikirjaga on antud volitatud isikule õigus teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt (t lk 7);

2. M S oli ASO(pankrotis) pankrotihaldur;

3. 28.03.2001 toimunud ASO(pankrotis) pankrotitoimkonna koosolekul oli päevakorras halduri poolt hüpoteegi seadmine halduri poolt väljastatud laenude tagamiseks ning toimkond esitas haldurile hüpoteegi seadmise lepingu kohustuslikud tingimused (t lk 29, 31).

4. 29.03.2001 notariaalselt tõestatud hüpoteegi seadmise lepinguga on M S KS’e ja ASO(pankrotis) esindajana sõlminud hüpoteegi seadmise lepingu, millega on kinnistule asukohaga Xxx seatud hüpoteek (t lk 8-10)

5. 29.03.2001 kinnistamisavalduse alusel on 11.06.2001 Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr xxxsisse kantud hüpoteek ASO(pankrotis) kasuks summas 1 500 000 krooni (t lk 11)

Hüpoteegi seadmise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 1 kohaselt tehing, mis on vastuolus põhiseadusliku korra või heade kommetega, on tühine. Nimetatud alusel on hageja esitanud hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamise nõude.

Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-80-05, p 23).

Kohus, tutvunud asjas esitatud tõenditega leiab, et hüpoteegi seadmise leping ei ole vastuolus heade kommetega. M S tegutses kostja pankrotihaldurina. 14.03.2001 pankrotitoimkonna koosolekul on pankrotitoimkond esitanud arupärimise haldurile pankrotivara tehingute kohta (t lk 23). Haldur on vastusena märkinud, et ta on välja võtnud pankrotivarast korduvalt sularaha, mis on tasutud ehitajale (t lk 24) ning haldur on nõus andma isikliku käenduse (t lk 27). 28.03.2001 pankrotitoimkonna koosolekul on arutatud halduri poolt tagatisena hüpoteegi seadmist tema poolt pankrotivarast väljastatud laenude tagamiseks (t lk 29). Kuigi protokollis pole mainitud kinnistut, võib sellest järeldada, et tegemist on hagejale kuuluva kinnistuga (t lk

29). Pankrotitoimkond on esitanud haldurile hüpoteegi seadmise lepingu kohustuslikud tingimused (t lk 31-32). Kostja pankrotitoimkonna koosoleku protokolli nr 27 lisa nr 2 kohaselt kinnitab M S, et on teostanud tehinguid enda, osaühinguga Õigusbüroo Dilemma, Osaühinguga Sansara ning M P ’iga, andes nimetatud isikutele pankrotivarast laenuja muude tehingute alusel rahasummasid (hüpoteegi seadmise lepingu p 3.2.2). Lisaks on M S võtnud pankrotivarast enda käsutusse rahalisi vahendeid, mille kohta puuduvad kirjalikud lepingud (t lk 32).

Seega on hageja poolt antud volitus M S’ele pärast seda, kui kostja pankrotitoimkond esitas M S’ele arupärimise pankrotivarast väljavõetud summade kohta ning enne seda, kui M S on teinud ettepaneku pankrotitoimkonnale tagada pankrotist väljavõetud summasid hüpoteegiga.

M S’ele oli hageja poolt antud volitus hageja vara valitsemiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks tema omal äranägemisel, sh õigus koormata kinnistut asjaõigustega ning teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt (t lk 7). Seega on alusetu hageja väide, et M S rikkus esindajana esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Hinnates pankrotitoimkonna protokolle ning volikirja väljaandmise (27.03.2001) ning vaidlusaluse tehingu tegemise aega (29.03.2001), on kohus seisukohal, et hageja pidi teadma volikirja väljaandmise eesmärki (volikirjas on antud M S’ele õigus teha volikirjas nimetatud kõiki tehinguid iseendaga või isikuga, kelle esindaja ta on tehingus samaaegselt) ning mil viisil M S volituses antud õigusi kasutab. Samuti ei tee hüpoteegi seadmise lepingut heade kommete vastaseks asjaolu, et hüpoteek tagab tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid.

Hageja pole välja toonud asjaolusid, mil viisil oli hüpoteegi seadmise leping vastuolus tema huvidega. Tänapäeva ühiskonnas ei ole ebamoraalne ega taunitav, kui kinnistu omanik lubab kanda temale kuuluvale kinnistule hüpoteegi teise perekonnaliikme kohustuste (sealhulgas tulevikus tekkivate kohustuste) tagamiseks kolmanda isiku kasuks. Puudub vaidlus, et M S on hageja ema. Tehingut ei muuda heade kommetega vastuolus olevaks ka asjaolu, et M S tegi tehingu nii hageja kui ka kostja nimel.

Hageja on esitanud nõude kinnistusraamatu kande kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel. Kuna kohtu arvates hüpoteegi seadmise leping tuvastatud asjaolude järgi tühine ei ole, ei ole ka kinnistusraamatu kande õiguslik alus ära langenud, st kinnistusraamat ei ole ebaõige ning puudub alus hüpoteegi kande kinnistusraamatust kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 järgi.

TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Vastavalt TsMS §

173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Tulenevalt TsMS § 386 lg 4 tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata.

Meeli Kaur kohtunik