2-06-1847/1 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Kohtunik Indrek Soots Otsuse avalikult teatavaks - tegemise aeg ja koht 2. oktoober 2007.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kohtukantselei Tsiviilasja number 2-06-1847 Tsiviilasi OÜ hagi JM’i, AM ja TM’i vastu korteriomandi väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest Menetlusosalised ja nende esindajad

Istungi toimumise aeg OÜ (registrikood XXX asukoht XXX) hageja lepinguline esindaja JR kostja JM (isikukood XXX, elukoht XXX) kostja JM’i nõustaja ML kostja AM(isikukood XXX, elukoht XXX) kostja TM (isikukood XXX, elukoht XXX) kostja TM’i seaduslikud esindajad JM ja AM 13.09.2007.a, avalik kohtuistung. Istungil osalenud isikud hageja lepinguline esindaja JR, kostja JM, kostja nõustaja

2 ML, tõlk Galina Tael. Istungit protokollis sekretär Carmen Vahem. RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada. 2. Välja nõuda Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud korteriomand aadressil XXX JM’i, AMja TM’i ebaseaduslikust valdusest OÜ valdusse. 3. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi vabastamisest keeldumise korral tõsta JM, AM ja TM Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX kantud korteriomandist välja. 4. Kõik menetluskulud jätta võrdsetes osades JM’i ja AM kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Menetluse käik ning hagi ja selle aluseks olevad asjaolud OÜ esitas 30.01.2006.a kohtule hagi JMi vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. 21.02.2007.a esitas hageja taotluse AM ja TMi kostjatena menetlusse kaasamiseks. Harju Maakohtu 26.03.2007.a määrusega kaasati AM ja TM menetlusse kostjatena. 02.04.2007.a esitas hageja hagiavalduse kõikide kostjate vastu.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja OÜ 07.10.2005.a korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja omandas XXX asuva korteriomandi. Kinnistusraamatu andmete ning müüja poolt müügilepingus toodud kinnituse kohaselt puudusid korteriomandi suhtes kolmandate isikute õigused. Peale korteriomandi omandamist sai hagejale teatavaks, et see on kostjate faktilises valduses. Kostjatel puudub õiguslik alus korteriomandi kasutamiseks, mistõttu see on nende ebaseaduslikus valduses. Eeltoodust tulenevalt palus hageja mõista XXX asuv korteriomand välja kostjate ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse. Otsuse täitmise viisina palus hageja määrata, et väljakolimisest keeldumise korral tõstetaks kostjad korteriomandist välja.

Kostjate vastuväited JM ja TM vaidlesid hagile vastu. 20.11.2000.a toimunud avalikul enampakkumisel müüdi JMile kuulunud vallasasjast korter aadressil XXX BN. Kuna JM leidis, et täitemenetluses rikuti enampakkumise olulisi tingimusi, palus ta tunnistada enampakkumise kehtetuks. Tallinna

3 Linnakohtu 15.09.2003.a otsusega tunnistati enampakkumine kehtetuks. Tallinna Ringkonnakohtu 30.12.2003.a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Kuna on olemas jõustunud kohtuotsus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks ning arvestades asjaolu, et vaidlusalust korterit ei ole BN üle antud, siis ei saanud BN tekkida ka omandit korterile. Seega oli JM korteriomandi tekkimise ajal vallasasjast korteri omanik. Korteriomandi esmakinnistamisel kanti selle omanikuna kinnistusraamatusse JB, kellele BN arvatavasti korteri võõrandas. Kuna BN ei saanud korteri omanikuks, siis ei olnud ta õigustatud ka korterit võõrandama JB. Kuna korteri otsest valdust ei ole hagejale ega eelnevatele kinnistusraamatus märgitud omanikele üle antud, siis ei olnud ka kinnistusraamatusse omanikuna kantud isikud õigustatud omandit üle andma, kuna korter ei ole kunagi olnud nende faktilises valduses.

Kostjad on olnud ning on ka käesoleval ajal vaidlusaluse korteri otsesteks valdajateks. Kostjad on korteriomandi seaduslikud valdajad. Korteriomandi omanik saab olla ainult JM.

AM ei ole hagile vastanud.

Kohtu põhjendused Asja materjalidest nähtuvalt on hageja ning OÜ sõlminud 07.10.2005.a korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja omandas XXX asuva korteriomandi. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja on kantud kinnistusraamatusse XXX asuva korteriomandi omanikuna. Asjaolu, et hageja on kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteri omanikuna nähtub ka Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX väljatrükist.

Vastavalt AÕS § 56 lg 1 eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Seega on kostjate kohustust tõendada, et hageja ei ole vaidlusaluse korteriomandi omanik. Kohus leiab, et kostjad ei ole seda tõendanud.

Tallinna Ringkonnakohtu 30.12.2003.a otsusest tsiviilasjas nr 2-2/1549/2003 nähtub, et Tallinna Linnakohtu 15.09.2003.a otsusega tunnistati kehtetuks Tallinnas XXX asuva korteri suhtes 20.11.2000.a läbiviidud enampakkumine. Tallinna Ringkonnakohtu 30.12.2003.a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Samuti puuduvad tõendid, et kostjad oleksid korteri valdust kellelegi üle andnud. Samas ei saa kohus nõustuda sellega, et enampakkumise kehtetuks tunnistamine ning korteri valduse mitteüleandmine mõjutaksid vahetult nende tehingute kehtivust, millega hageja omandas OÜ-lt korteriomandi. Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX väljatrükist ilmneb, et XXX asuva korteriomandi esmakinnistamisel 01.05.2003.a on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud JB. Pärast JB on kinnistusraamatusse korteriomandi omanikena kantud JZ, OÜ ning alates 19.10.2005.a hageja. Seega on korterit kinnisasjana korduvalt võõrandatud.

AÕS § 641 sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja

4 sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega ei oma kinnisomandi üleandmisel valduse üleandmine tähendust ning hageja poolt kinnisasja omandamist ei saa takistada asjaolu, et ta ei ole saanud korterile valdust. Ka asjaolu, et enampakkumine tunnistati kehtetuks ei anna iseenesest alust järelduseks, et OÜ ei saanud korteriomandi omanikuks ning ei olnud sellest tulenevalt korteriomandi võõrandamiseks õigustatud isik.

Kohtu hinnangul ei ole kostjad toonud esile asjaolusid, mis annaksid aluse asuda seisukohale, et OÜ ning hageja vaheline korteriomandi müügileping ja asjaõiguslepingu on kehtetu ning kinnistusraamatu kanne hageja omandiõiguse kohta sellest tulenevalt ebaõige.

Vaidlust ei ole selles, et kostjad valdavad käesoleval ajal XXX asuvat korteriomandit. Kohus on leidnud, et korteriomand kuulub hagejale. Vaidlus puudub, et pooltel vahel ei ole võlaõigusliku lepingut korteriomandi valdamiseks. Samuti puudub kostjatel asjaõiguslik alus korteriomandi valdamiseks. Seega valdavad kostjad vaidlusalust korteriomandit õigusliku aluseta. Vastavalt AÕS § 80 lg 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Seega kuulub hagi rahuldamisele ning vaidlusalune korteriomand tuleb kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda.

Hageja on palunud otsuse täitmise viisina kindlaks määrata, et väljakolimisest keeldumise korral tõstetaks kostjad korterist välja. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohus leiab, et põhjendatud on kohtuotsuse täitmise viisina kindlaks määrata, et korteri vabastamisest keeldumise korral tõstetakse kostjad korterist välja.

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 esimene lause sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kohus leiab, et põhjendatud on jätta menetluskulud võrdsetes osades täisealiste kostjate kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Indrek Soots kohtunik