2-05-17475/21 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-05-17475

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja

Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. september 2007, Tallinn

Tsiviilasi

Margus Prantsuse hagi AS Hansa Liising Eesti,

Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri Arvi Pingi ja

OÜ

Metring

vastu

kinnistusraamatu

kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxxx omaniku

kande muutmiseks ja kohtutäitur Arvi Pingi poolt

17.10.2005 läbi viidud enampakkumine kehtetuks

tunnistamiseks ning Margus Prantsuse hagi AS

Hansa

Liising

Eesti

vastu

kinnistusraamatus

registriossa nr xxxxxxxx AS Hansapank kasuks

sisse kantud hüpoteegi õigustühiseks lugemiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.03.2007 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Margus Prantsuse apellatsioonkaebus

Menetluse liik

kirjalik menetlus

Menetusosalised ja nende

esindajad

Hageja Margus Prantsus (IK xxxxxxxxxxx, elukoht: x),

esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal

Kostja AS Hansa Liising Eesti (registrikood xxxxxxxx,

asukoht: Liivalaia 8 Tallinn), esindaja Rita Malken

Kostja kohtutäitur Arvi Pink (IK xxxxxxxxxxx, büroo

asukoht:

Narva

mnt

7D

Tallinn),

esindaja

vandeadvokaat Äili Rodi

Kostja OÜ Metring (registrikood xxxxxxxx, asukoht:

Sooja 1, Saue, Harjumaa), esindaja vandeadvokaat

Toomas Vaher

Kolmas isik kostja poolel Tallinna notar Tiit Sepp

(büroo asukoht: Rävala pst 3/Kuke 2 Tallinn)

Kolmas isik Tallinna notar Jaan Hargi (büroo asukoht:

Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn)

2(10)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 22.03.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Välja

mõista

Margus

Prantsuselt

8000

(kaheksa

tuhat)

krooni

apellatsiooniastme õigusabikulu kohtutäitur Arvi Pingi kasuks

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse

Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.

Asjaolud ja menetluse käik

1. 23.05.2003 sõlmisid Margus Prantsus ja AS Hansapank laenulepingu nr 03-088703-EL, mille

kohaselt AS Hansapank andis Margus Prantsusele laenu summas 125 800 eurot lõpp-

tähtajaga 23.05.2013 liisinglepingu nr 0034591L refinatseerimiseks ja elamu, asukohaga x,

renoveerimiseks.

26.05.2003 sõlmisid müüja AS Hansa Liising Eesti, ostja M. Prantsus ja hüpoteegipidaja AS

Hansapank notariaalse hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu,

millega

võõrandati

M. Prantsusele

Tallinna

Linnakohtu

Kinnistusameti

Harju

Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxx kantud kinnistu 1 675 366, 04

krooniga. Kinnistu koosseisu kuulus seitse maatükki. Lepingu p 3 järgi seati M. Prantsuse

huvides AS Hansapank kasuks kinnistu IV jakku esimesele järjekohale hüpoteek igakordse

omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete

rahuldamiseks. 03.09.2003 kanti 26.05.2003 kinnistamisavalduse alusel Tallinna Linnakohtu

Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxx sisse

omanikuna M. Prantsus ning IV jakku (hüpoteegi kanne) esimesele järjekohale hüpoteek.

2. 21.05.2004 tegi AS Hansa Liising Eesti notariaalse lepingust tühistamise avalduse

kinnistusosakonnale, kuna 26.05.2003 sõlmitud hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügileping

ning asjaõigusleping, mille pooleteks olid M. Prantsus, AS Hansa Liising Eesti ja AS

Hansapank, on tehtud olulise eksimuse mõjul. AS Hansa Liising Eesti asus seisukohale, et

tehingu pooled pidasid tehingu tegemisel tehingu esemena silmas kinnistu osaks olnud

katastriüksust xxxxx:xxx:xxxx, mitte kinnistu osaks olevaid teisi katastriüksusi. Poolte tahe

oli kinnistu osaks olevale x katastriüksusele vastava kinnistuosa müümine lepingus märgitud

hinnaga. Katastriüksus xxxxx:xxx:xxxx oli M. Prantsuse ja AS Hansa Liising Eesti vahel

sõlmitud liisinglepingu nr 0034591L liisinguesemeks. Tehingu esemeks ekslikult olnud

kinnistu koosseisus olevad katastriüksused olid tehingu tegemise hetkel teiste AS Hansa

Liising Eesti ja kolmandate isikute vaheliste liisinglepingute esemeks.

3. 16.05.2005 sõlmiti tsiviilasja nr 2/1-653/04/05 raames AS Hansa Liising Eesti ja M.

Prantsuse vahel kohtulik kokkulepe, mis jõustus 27.05.2005. AS Hansa Liising Eesti ja M.

Prantsuse leppisid kokku, et poolte tegelik tahe oli 26.05.2003 lepingu sõlmimisel M.

Prantsusele võõrandada kinnistu nr xxxxx koosseisus oleva ühe katastriüksuse

(xxxxx:xxx:xxxx), aadressiga x võõrandamine, mitte kogu kinnistu võõrandamine, mistõttu

M. Prantsus annab nõusoleku kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja lubab

kustutada teises jaos kande M. Prantuse kohta ning sisse kanda AS Hansa Liising Eesti ning

M. Prantsuse nõusolek on tuvastatud.

4. Kinnistu nr xxxxx ebaõige kande parandamise järel selle ainuomanik AS Hansa Liising Eesti

soovis jagada kinnistu iseseisvateks kinnistuteks (7 uut registriosa ehk kinnistut), milleks

andis tagasivõetamatu nõusoleku nimetatud kinnistu hüpoteegipidaja. Omanik ja

hüpoteegipidaja leppisid kokku, et kinnistu nr xxxxx neljandasse jakku kantud hüpoteek jääb

pärast kinnistu nr xxxxx jagamist koormama ainult avatavat kinnistut asukohaga x,

katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx, pindalaga 1253 m2, elamumaa ning kantakse kinnistu nr

xxxxx jagamise tulemusel eelnimetatud asukoha ja katastritunnusega tekkiva kinnistu

3(10)

registriosa neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale ning mille kohta on koostatud ja

tõestatud vastavad notariaalsed asjaõiguslepingud ning kinnistamisavaldused.

5. 06.06.2005 notariaalse asjaõigus- ja kinnistamisavalduse alusel kinnistu nr xxxxx jagamisel

avati uued registriosad, sealhulgas registriosa nr xxxxxxxx (vana registriosa xxxxxx), mis on

kinnistusraamatusse sisse kantud 13.07.2005, ning vastavalt ülaltoodule kinnistu nr xxxxx

jagamisel selle neljandasse jakku esimesele järjekohale x laenu tagamiseks on sisse kantud

hüpoteek (AS Hanapank kasuks), mis kanti üle sama asukohaga ja katastritunnusega

avatavasse registriossa nr xxxxxxxx.

6. Vastavalt Harju Maakohtu 16.05.2005 määrusele leppisid M. Prantsus ja AS Hansa Liising

Eesti kokku, et 06.06.2005 kell 10.30 notar Tiit Sepa büroos toimub lepingu, millega AS

Hansa Liising Eesti võõrandab M. Prantsusele kinnistust osa, mis vastab katastriüksusele nr

xxxxx:xxx:xxxx, tõestamine. M. Prantsus 06.06.2005 notari juurde ei ilmunud Lepingu

tõestamiseks registreeriti nimetatud notari juurde kokku neli aega: 06.06.2005, 07.07.2005,

01.08.2005 ja 22.08.2005.

7. 05.09.2005 seisuga olid M. Prantsuse krediidilepingutest tulenevad võlgnevused AS

Hansapank ees kokku 1 702 765, 78 krooni. Kuna kohustatud isik M. Prantsus vabatahtlikult

oma kohustusi AS Hansapank ees ei täitnud, soovis AS Hansapank hüpoteegipidajana AS-le

Hansa Liising Eesti kuuluva kinnistu registriosa nr xxxxxxxx müümist sundenampakkumisel

ja esitas 05.09.2005 Harju tööpiirkonna kohtutäiturile Arvi Pinkile avalduse täitemenetluse

algatamiseks,

mille

alusel

kohtutäitur

algatas

täitemenetluse.

Täitemenetluse

täitedokumendiks oli 26.05.2003 notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja

igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete

rahuldamiseks ja nimetatud hüpoteek oli kinnistusraamatusse 03.09.2003 sisse kantud

esimesele järjekohale. AS Hansa Liising Eesti teatas 05.09.2005 M. Prantsusele asjaolust, et

AS Hansapank on alustanud AS-le Hansa Liising Eesti kuuluva kinnistu asukohaga Nurme x

suhtes täitemenetlust

8. 28.09.2005 esitas M. Prantsus hagi AS Hansa Liising Eesti vastu kohtuotsusega

kinnistusraamatu kande muutmiseks. Hageja taotlusel kohus 30.09.205 määrusega hagi

tagamiseks kandis sisse registriossa nr xxxxxxxx võõrandamise ja asjaõigustega koormamise

keelumärke M. Prantsuse kasuks (mis kanti sisse registriosa nr xxxxxxxx kolmandasse jakku

esimesele järjekohale 14.10.2005).

9. Kinnisasja käsutamise keelumärge AS Hansapank kasuks kanti kinnistusraamatusse

14.10.2005 kohtutäituri avalduse alusel, kanne märke kohta tehti järjekohale nr 2.

10. 17.10.2005 toimunud kinnisasja enampakkumisel müüs kohtutäitur kinnistusregistri

registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistu OÜ-le Metring. Enampakkumise toimumisest

teavitas kohtutäitur M. Prantsust 28.09.2005 saadetud tähitud kirjaga, mille viimane sai kätte

01.10.2005. OÜ Metring omaniku kanne kanti kinnistusraamatusse 14.11.2005 kohtutäituri

01.11.2005 esitatud avalduse alusel.

11. 07.12.2005 esitas M. Prantsus hagiavalduse täienduse, mille järgi palus tühistada Harjumaa

tööpiirkonna kohtutäituri Arvi Pingi 17.10.2005 täitemenetluse raames läbiviidud

enampakkumine, millisega realiseeriti kinnistu aadressiga x ja palus kaasata protsessi

kolmandate isikutena Tallinna notar Tiit Sepp, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pink

ja OÜ Metring.

12. 15.03.2006 esitas hageja kohtule hagiavalduse täienduse, mille järgi palus muuta

kinnistusraamatus kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxxx omaniku kannet ja kanda

omanikuna sisse M. Prantsus ning tunnistada kehtetuks kohtutäituri poolt 17.10.2005 läbi

viidud enampakkumine.

13. 18.07.2006 ja 18.09.2006 esitas hageja hagiavalduse täpsustused ja palus varem esitatud

nõuetes kaasata protsessi kostjatena kohtutäitur Arvi Pink ja OÜ Metring

14. 17.10.2006 esitas hageja hagi täpsustuse, mille juurde hageja ka lõplikult jäi. M. Prantsuse

hagi on esitatud kostjate AS Hansa Liising, Harju tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pingi ja OÜ

Metring vastu. Kolmandate isikutena on protsessi kaasatud Tallinna notarid Tiit Sepp ja Jaan

Hargi. Esitatud hagiavalduse järgi hageja palub: 1) muuta kinnistusraamatus kinnistusregistri

4(10)

regitriosas nr xxxxxxxx omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse Margus Prantsus; 2)

lugeda õigustühiseks kinnisturaamatus kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud

hüpoteek AS Hansapank kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur Arvi Pingi avalduse

alusel); 3) tunnistada kehtetuks kohtutäituri poolt 17.10.2005 läbi viidud enampakkumine.

Nõuded 1 ja 3 on suunatud kõigi kostjate vastu, nõue 2 on suunatud kostja AS Liising Eesti

vastu.

15. Hageja asus seisukohal, et AS Hansa Liising Eesti rikkus Harju Maakohtu 16.05.2005

kokkuleppe tingimusi ja on ebaseaduslikult jätnud omanikuna sisse kandmata M. Prantsuse,

koormanud antud kinnistu hüpoteegiga ning loonud tingimused hüpoteegi realiseerimiseks

enampakkumise kaudu, mille järel muutus kinnistu omanikuks OÜ Metring.

16. 16.05.2005 kinnitas Harju Maakohus määrusega poolte kokkuleppe tsiviilasjas nr

2/1-653/04/05, millisega osapooled palusid lõpetada kohtuvaidlus ning avaldasid tahet viia

täide kokkulepitu. Määruse alusel, millises oli hageja väljendanud oma tegelikku soovi ja

tahet ning andnud nõusoleku kinnistusraamatu kannete muutmiseks, teostas kostja iseseisvalt

ja ühepoolselt vaidlusaluse kinnistu jagamise koos kinnistuskande muutmisega enda nimele.

Sama kokkuleppe punkti 4 kohaselt pidid pooled viivitamatult tegema vajalikud toimingud

ka selleks, et kehtivalt võõrandada hagejale kinnistust osa, milline vastab katastriüksusele

xxxxx:xxx:xxxx. Asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks teatas kostja ka notari juures

kinnipandud aja ja koha ning nõustus tasuma kõik toiminguga kaasnevad kulud. Kostja

hilisemat käitumist hinnates tuleb käsitleda kokkuleppes lubaduste jagamist pahatahtlikuna,

sest see oli suunatud hageja eksitamisele ja soovitud ühepoolsete tulemuste saavutamisele.

17. Kokkulepitud notariaaltoimingu ajaks 06.06.2005 ei lähetanud AS Hansa Liising Eesti

hagejale sõlmitava lepingu projekti, mistõttu puudus hagejal eelnev võimalus sellega tutvuda.

Hilisemad lepingu projektid on olnud vigased, lepingu parandatud versiooni hagejale ei

edastatud ja järgnevatel kordadel lisandusid kostja nõue kaasata lepingu sõlmimisele hageja

abikaasa ning sõlmida täiendav hüpoteegi seadmise leping. Hagi esitamise ajaks on

sõlmimata vaidlusaluse kinnistu üleminekuks asjaõiguslik notariaalne leping ja sellest

johtuvalt on kinnistusraamatus omanikuks kostja, mis ei vasta poolte kokkuleppes

kajastatule.

18. Võlaõiguslikult sõlmis hageja 23.05.2003 AS-ga Hansapank laenulepingu nr 03-088703-EL,

mille kohaselt on refinantseeritud hageja ja kostja vahel sõlmitud liisingleping nr 0034591L.

Laenulepingu kohaselt on laenuandja poolt tasutud kostjale lepingu eseme, so kinnistu

väärtus ja tulenevalt sellest on sõlmitud omandiõiguse üleminek ja hüpoteegi seadmise leping

notariaalses vormis. Hageja leiab, et kostja ei ole omale võetud kohustust täitnud nii, nagu on

kohustuste täitmist kajastatud kohtu poolt kinnitatud kokkuleppes ja võlaõigusseaduse (VÕS)

§-s 76. Kostja rikkus kohustuste täitmist ja hageja nõuab VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel

kohustuste täitmist, so omandiõiguse üleminekut ja kinnistusraamatu kande muutmist

kohtuotsuse aluse, tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 621 lg 2, sest kostja jätkuvalt ei soovi

ilma omapoolsete täiendavate tingimusteta sõlmida kinnistu omandiõiguse ülemineku

lepingut.

19. Hageja oli 28.09.2005 esitanud Tallinna Linnakohtule hagi kinnistuskande tegemiseks. Hagi

tagamiseks kohaldati 30.09.2005 kohtumäärusega kinnistu võõrandamise ja koormamise

keelumärget

hageja

kasuks.

Vaatamata

sellele

korraldas

kohtutäitur

17.10.2005

enampakkumise, esitas avalduse kohtumäärusest tuleneva võõrandamise ja koormamise

keelumärke kustutamiseks ning palus uue omanikuna sisse kanda OÜ Metring, millised

kanded ka kinnistusraamatussse tehti. Avaldus, millega kohtutäitur taotles keelumärke

kustutamist, on vastuolus kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-ga 496, mille kohaselt

kohtumääruse alusel tehtud märke kustutamiseks ei ole vaja õigustatud isiku nõusolekut vaid

juhul, kui määrus, mille alusel märge tehti, on tühistatud jõustunud kohtumäärusega. Seega

on kohtutäitur läinud vastuollu tsiviilkohtumenetluse põhimõtetega, tühistades kohtulahendi,

milline õigus on vaid kõrgemalseisval kohtul. Enampakkumisel osalejatel oli olemas avalik

informatsioon kinnistut koormavast keelumärkest. Tuginedes OÜ Metring esindajate

isiklikele suhetele enampakkumise algataja esindajatega on välistatud asjaolu, et kinnistu uus

5(10)

omanik ei teadnud midagi toimuvast vaidlusest. Seega OÜ Metring tegevus on vastuolus

heade kommetega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 mõttes.

20. Hageja asus seisukohal, et kohtutäitur on oma tegevusega läinud vastuollu kohtutäituri

tegevust reguleerivate seadustega ning viinud läbi ebaseadusliku enampakkumise ja esitanud

kinnistusraamatu kande kustutamiseks eksitava avalduse, milline õigus tal puudus.

Kohtutäituril ei olnud õiguslikku alust teha kinnistusametile avaldus kohtu poolt seatud

keelumärke kustutamiseks. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 647 alusel tunnistab kohus

enampakkumise kehtetuks, kui asi müüdi isikule, kellel ei olnud seda õigus osta, või rikuti

teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. TMS §-le 6444 tuginedes on hageja isik, kelle kasuks

oli kinnistusraamatus õigust tagav kanne, järelikult õigustatud isik enampakkumise kehtetuks

tunnistamise avalduse esitamiseks. Hageja leiab, et kohtutäitur on oma ametivõimu

kuritarvitanud, kohtutäituri avalduse alusel tehtud kinnistusraamatu kanded on õigustühised

ja seega on lõpptulemusena kahjustatud hageja õigushüve.

21. Hageja teadis, et kohus on hagi tagamise abinõud rakendanud. Hageja õiguslik kindlus enne

saabuvat kohtuistungit tugines tema kasuks tehtud asja võõrandamise keelumärkel

kinnistusraamatu kolmanda jao esimesel järjekohal. AÕS § 63 lg 3 alusel on asjaõiguse

käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega

tagatud nõuet kahjustab või piirab. Seega on tühine kohtutäituri avalduse alusel kohtunikuabi

tehtud keelumärke tühistamise kanne, samuti on tühine teise jao kanne, millisega sai kinnistu

uueks omanikuks OÜ Metring.

22. Hageja asus seisukohale, et kostja OÜ Metring osales enampakkumisel ning omandas

kinnistu teadmisel, et sellel lasub võõrandamiskeeld ja toimub õiguslik vaidlus kinnistu

omandiõiguse üle.

23. Kostja AS Hansa Liising Eesti hagi ei tunnista. AS Hansa Liising Eesti väitel on ta teinud

kõik temast oleneva, et täita hagejaga sõlmitud kokkulepe juba 06.06.2005, nagu oli

kokkuleppes sätestatud ning hagejapoolsel mitteilmumisel notaribüroosse on kostja olnud

korduvalt valmis sõlmima kokkuleppes fikseeritud tehingu mistahes muul hagejale sobival

ajal, lähtunud nii lepingust, seadustest kui ka mõistlikkuse põhimõttest. Viimane kiri kostjalt

notarile oli 18.08.2005, milles tehingu aeg oli määratud 22.08.2005, kuid hageja taas ei

soovinud kokkulepet allkirjastada. Hageja on käitunud pahatahtlikult, jättes notari bürosse

ilmumata lepinguprojektis olevate näpuvigade pärast, mida saaks parandada lepingu

sõlmimisel. Hagejal oli soovi korral ühe tehingupoolena võimalik tutvuda lepingu projektiga

notaribüroos. Uue kohtumise kokkuleppimisel avaldas hageja, et ta on peale kohtuliku

kokkuleppe sõlmimist abiellunud. Hageja kinnitas, et kinnistu ühisvarasse minek ning

abikaasa tehingus osalemine ei ole takistuseks. Täiendavat hüpoteegi seadmise lepingu

sõlmimise nõuet ei ole kostja hagejale esitanud. Kinnistule oli seatud hageja huvides AS

Hansapank kasuks hüpoteek hageja ja AS Hansapank vahel sõlmitud võlaõiguslikest

lepingutest hageja vastu tekkinud nõuete täitmise tagamiseks. Seoses hageja võlgnevusega

AS Hansapank ees pööras kohtutäitur sissenõude kõnealusele varale ning võõrandas kinnistu

sundenampakkumisel. Täitekulude katmise ja sundtäitmisel hageja vastu olnud nõude

rahuldamise järel ülejääv ning kostjale kantud summa on kostja poolt 22.11.2005 kantud

liisinglepingus näidatud hageja arvelduskontole. Hageja oli täielikult teadlik nii oma

võlgnevusest kui ka võlgnevuse katteks tagatisele sissenõude pööramisest. Kostja teatas

05.09.2005 hagejale asjaolust, et AS Hansapank on alustanud AS-le Hansa Liising Eesti

kuuluva kinnistu suhtes täitemenetlust. Hageja oli hagiavalduse täienduse esitamise ajaks

minetanud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamise õiguse. TMS § 6444

kohaselt võib avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks esitada kohtule kahe nädala

jooksul arvates enampakkumise päevast. Vaidlustatud enampakkumine toimus 17.10.2005

ning hagiavalduse täiendus on esitatud 07.12.2005.

24. Kostja Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pink asus seisukohal, et hageja nõue

enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks on aegunud ja tuleb sel alusel jätta rahuldamata,

see nõue on ka sisuliselt ebaõige ja põhjendamata ning ka sõltumata nõude aegumisest

puuduvad alused hagi rahuldamiseks.

6(10)

25. Kostja OÜ Metring leidis, et hagi on alusetu, tõendamata ja pahatahtlik ning selle

rahuldamiseks pole alust. OÜ Metring on õiguspäraselt kinnistu nr xxxxxxxx omanik ning

puuduvad mis tahes alused omaniku kande muutmiseks.

26. Hüpoteegi õigustühiseks tunnistamise nõue ei ole täidetav, kuivõrd hüpoteek on kustutatud ja

hüpoteegi seadmise lepingut hageja tühistanud ei ole. Samuti oli hüpoteek kinnistule seatud

õiguspäraselt, kuivõrd tulenes M. Prantsuse ja AS Hansapank vahelisest 26.05.2003

laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks x katastriüksusele. Väär on hageja väide

hüpoteegi seadmise tühisuse kohta põhjendusel, et kohtulikus kokkuleppes puudusid viited

hüpoteegi kandele. Hüpoteek oli juba enne kokkuleppe sõlmimist seatud varasema lepinguga,

mille üheks pooleks oli M. Prantsus ja poolte eesmärk ei olnudki reguleerida 26.05.2003

seatud hüpoteeki. Hüpoteek oli seatud hageja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise

tagamiseks ning poolte tahe oli suunatud hüpoteegi eeltoodu tagatisena püsimajäämisele isegi

pärast M. Prantsuse kinnistu nr xxxxxxxx omanikuna kinnistusraamatusse kandmist

(hüpoteek tagas M. Prantsuse enda kohustusi). Kokkulepe reguleeris ja pidigi reguleerima

poolte kohustusi seoses kinnistu omandiõiguse tagastamisega AS-le Hansa Liising Eesti,

kinnistu nr xxxxx jagamisega ning uue avatava kinnistu nr xxxxxxx hagejale

võõrandamisega. Hüpoteek, mis oli varem seatud, pidi jääma ja jäi kehtima ka pärast kinnistu

nr xxxxx jagamist ja selles vaidlus puudus. Enampakkumine on läbi viidud õiguspäraselt ja

selle kehtetuks tunnistamise avalduse esitamise õigus on lõppenud. Hagi tagamise korras

sisse kantud keelumärge kustutati tulenevalt TMS §-st 6420 õiguspäraselt, kuna keelumärge

asus hüpoteegist järjekorra järgi tagapool.

27. Iseseisva nõudeta kolmas isik Tallinna notar Tiit Sepp leidis, et enampakkumise tühistamise

nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja väidab ekslikult, et kohtutäitur on võõrandanud

kinnistu täitemenetluses ebaseaduslikult. AS Hansapank kasuks seatud hüpoteek, mille alusel

viidi läbi sundtäitmine, on kinnistus-raamatusse kantud esimesele järjekohale kõigi teiste

hilisemate kolmanda ja neljanda jao kannete, sealhulgas keelumärgete suhtes.

28. Notar Tiit Sepp leidis, et OÜ Metring omandas kinnistu kehtiva enampakkumise käigus ning

on seega heauskne omanik. Vastavalt AÕS § 65 lg 1 kohaselt saab nõuda kinnistusraamatu

ebaõige kande muutmist või parandamist. Ebaõigeks kandeks saab olla kanne, mis ei vasta

tegelikule õiguslikule olukorrale ehk on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. AÕS § 65 lg 3

kohaselt ei saa kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise või muutmise nõuet esitada

kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse

kantud. Heausksuse suhtes on määravaks AÕS § 561 lg 3 kohaselt kinnistamisavalduse

esitamise aeg. Seega hageja taotlus kinnistusraamatu kande parandamiseks ei põhine

seadusel.

29. Tallinna notar Jaan Hargi märkis, et tema kaasamine on motiveerimata ja hagis ei vaielda

tema poolt 26.05.2003 tõestatud AS Hansa Liising Eesti ja M. Prantsuse vahel Harju

kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxxx kantud kinnistu müügilepingu ja

asjaõiguslepingu üle.

Esimese astme kohtu otsus

30. Kohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis välja Margus Prantsuselt õigusabikulud Harjumaa

tööpiirkonna kohtutäituri Arvi Pingi kasuks 30 000 krooni ja OÜ Metring kasuks 30 000

krooni.

31. Kohus nõustus kostjate esitatud vastuväidetega ja leidis, et need on põhjendatud ja tõendatud

otsuses märgitud notariaalsete lepingute ja Harju Maakohtu 16.05.2005 sõlmitud kohtuliku

kokkuleppega tsiviilasjas nr 2/-653/04/05. Hüpoteegipidaja õigus oli kinnistusraamatusse

kantud hageja õigusest (keelumärge) eespool oleva õigusena. Hüpoteegi kanne on tehtud

enam kui kaks aastat enne hageja kasuks keelumärke seadmist. TMS 6420 lg 1 kohaselt

hüpoteegist tagapool asuvad õigused loetakse peale enampakkumist lõppenuks ja

kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Seega on

tagapool asuvad õigused kustutatud kinnistusraamatus seaduslikult .

7(10)

32. Hageja nõue kohtutäituri 17.10.2005 täitemenetluse raames läbiviidud enampakkumise

tühistamiseks on aegunud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus tugines Riigikohtu

22.02.2007 lahendile nr 3-2-1-8-07, milles asuti seisukohale, et kuni 01.01.2006 kehtinud

TMS § 6444 kohaselt võivad võlgnik, sissenõudja, isik, kelle kasuks oli sundtäitmise märke

sissekandmise hetkel sissekantud õigus või õigust tagav kanne, ostja, maksmiseks kohustatud

kolmas isik ja enampakkumisel hinnapakkumisi teinud isikud esitada kohtule kahe nädala

jooksul, arvates enampakkumise päevast, avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks

täitemenetluse seadustiku §-s 647 nimetatud põhjustel. Kolleegium leidis, et TMS §-s 6444

ettenähtud avalduse esitamise tähtaeg on hagi aegumistähtaeg. Kolleegium märkis, et

vaidlustes, kus üks pool on soovinud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastaud asjaolud,

mille korral väidetav nõue oleks aegunud, tuleb hagi jätta rahuldamata.

33. Hageja enda tegevus viitab asjaolule, et tal puudus soov ja tahe kinnistu xxxxx jagamisel

avatud uue kinnistut (registriosa nr xxxxxxxx, asukohaga x, katastritunnusega

xxxxx:xxx:xxxx) vastuvõtmiseks, kuna ta soovis saada kinnistut nr xxxxxxxx ilma AS

Hansapanga kasuks sisse kantud hüpoteegi kandeta, millist asjaolu hageja kinnitas ka

kohtuistungil, kuigi nimelt hageja huvides oli varasemalt, so 26.05.2003 sisse kantud

jagatavale kinnistule nr xxxxx AS Hansapank kasuks hüpoteek hageja ja AS Hansapank

vahel sõlmitud võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest lepingutest hageja vastu tekkinud nõuete

täitmise tagamiseks.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus

34. Margus Prantsus esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning

teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

35. Maakohus rikkus menetlusnorme, kuna ei võtnud seisukohta tema 28.09.2005 taotluse osas

täitemenetluse peatamiseks. Mainitud kuupäeval oli hageja käsutuses vaid AS Hansa Liising

Eesti hoiatus täitemenetluse alustamisest ning tal puudus otsene võimalus taotleda kuni

31.12.2005 kehtinud TsMS § 156 lg 1 p 8 kohast sissenõudmise peatamist täitemenetluses.

Kahest taotletud hagi tagamise abinõust rahuldas esimese astme kohus ühe ning 30.09.2005

Harju Maakohtu määrusega kanti kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx võõrandamise ja

asjaõigusega koormamise keelumärge hageja kasuks.

36. Enne Riigikohtu otsust asjas nr 3-2-1-79-06 võis hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist

koos hilisema käsutuskeeluga tõlgendada mitmeti. Seega on tema õiguskindlust rikutud,

kuna sõltumata seatud keelumärkest viidi läbi täitevmenetluse raames enampakkumine ning

selle tulemusena kanti kinnistu uueks omanikuks OÜ Metring. Juhul, kui hagi esitamisel

oleks täitemenetlus peatatud (mida hageja eeldas käsutuskeelu seadmisega), poleks esinenud

vajadust täiendavate menetlusosaliste kaasamiseks ning situatsiooni lahendamist, mis tekkis

peale enampakkumise läbiviimist.

37. Väär on maakohtu seisukoht, et hagi esitamisel tuleb järgida TMS § 6444 sätestatud tähtaega.

Täitemenetluse toimumise hetkel hageja 01.01.2006 kehtinud TMS § 6444 sätestatud isikuna

ei saanud TMS § 647 aluste puudumisel esitada avaldust enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks.

Kohtutäituri

väidete

kohaselt

ei

olnud

hageja

täitemenetluses

menetlusosaline ning tal puudus igasugune informatsioon enampakkumise tulemuslikkusest.

Seega eelmainitud aja vältel ei saanud hageja olla ei kaebeõiguslik isik ega omada ka

vajalikke tõendeid võimaliku kaebe aluste kohta. Seetõttu on alusetu võimalik aegumise

kohaldamine ning seda enam tuleb tähelepanu pöörata õigeaegsele hagi tagamise taotlusele

tähelepanu pööramata jätmisele esimese astme kohtu poolt.

38. Nõuet kohtuotsusega kinnisturaamatu kande muutmiseks ei ole käsitletud ega põhjendatud

selle rahuldamata jätmist. Hageja möönab, et peale enampakkumise läbiviimist on seda

kohtul ka raske teha. Täitemenetluse jätkamine antud situatsioonis on hüpoteegipidaja poolt

ebamõistlik tegevus, mida saab käsitleda vaid pahatahtliku tegevusena. Hageja juhib

tähelepanu asjaolule, et AS Hansa Liising Eesti ja AS Hansapank poolt esitati kohtule

vastuseid ühtede ja samade isikute poolt. Seega ei saanud olla võimalik olukord, et hüpoteegi

pidaja ei teadnud kohtuvaidluse olemasolust midagi. Heauskse käitumisega menetlusosalise

8(10)

mõislik tegevus oleks igal juhul eeldanud temapoolset initsiatiivi täitemenetluse peatamiseks

kohtuvaidluste lõpuni. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste

täitmisel toimida heas usus. Maakohus ei ole kaalunud asjas poolte huvisid, et saavutada õige

lahend. Kuigi maakohus on oma otsuses kajastanud täitevmenetluse läbiviimist, on ta jätnud

tähelepanuta asjaolu, et kohtutäituri poolt läbiviidud enampakkumisel osalenud ettevõtted on

asjaga kaudselt seotud isikud (so ettevõtete juhatuse liikmed on seotud täituri enda /vend,

elukaaslane/ või siis võlausaldajaga). Antud asjaolu arvestades ei saa ka sellist tegevust

hinnata mõistlikuks, so heauskseks käitumiseks.

39. Kohus on ekslikult käsitlenud hageja väited, justkui sooviks ta saada kinnistu omanikuks

ilma sellel lasuva hüpoteegita. Hageja hinnangul peaks just tema olema kinnisasja omanik,

kes sõlmib AÕS § 356 kohase kokkuleppe hüpoteegipidajaga. Nimetatud seisukohta

kinnitavad ka kostjate väited, et hüpoteek on seatud hageja huvides. Siinkohal tuleb ka

arvestada asjaolu, et 16.05.2005 maakohtu poolt kinnitatud kokkuleppe kohaselt tsiviilasjas

nr 2/1-653/04/05 ei olnud pooled käsitlenud hüpoteegi üleviimist, jagamist vms, samuti ei

olnud kokkulepet, et tulevase omaniku nimel seatakse kinnistule hüpoteek.

Menetlusosaliste seisukohad

40. AS Hansa Liising Eesti ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub

jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

41. Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pink ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb

sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

42. OÜ Metring ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

43. Kohtukolleegium leiab, et Harju Maakohtu 22.03.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Kuna kohtukolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid

tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata.

44. Kolleegium ei nõustu hageja väitega, nagu oleks kohus hagi tagamise taotluste rahuldamisel

rikkunud oluliselt menetlusnormi. Hagiavalduse esitamisel kehtinud TsMS § 155 lg 1

kohaselt võis kohus poole taotlusel hagi määrusega tagada. Nimetatud sätte kohaselt ei ole

kohtunikul hagi tagamise kohustust. Maakohus valis kahe taotletud hagi tagamise abinõu

vahel ja seadis kinnistule käsutamise keelumärke.

45. Täitemenetluses on menetluse peatamise aluseks kohtumäärus, mitte hageja taotlus kohtule.

Hageja etteheited kohtule tema taotluste mitteõigeaegse ja hageja poolt soovitud viisil

lahendamise kohta, ei muuda täitemenetluse kulgu ega saabunud tagajärgi.

46. Hageja väide, justkui enne Riigikohtu 03.10.2006 lahendit võinuks TsÜS § 88 lg 2

tõlgendada erinevalt, mis kaebuse tuletuse kohaselt oleks pidanud ära hoidma läbiviidud

enampakkumise, ei ole õige. TsÜS § 88 lg 2 kehtib juba alates aastast 2003 ning sissenõudja

tugines nimetatud seadusesättest tulenevale õigusele ning kohtutäituril puudus alus keelduda

seaduse kohasest täitemenetluse läbiviimisest. TsÜS § 88 lg 2 kohaselt ei olnud Tallinna

Linnakohtu 30.09.2005 hagi tagamise määruse alusel 14.10.2005 Tallinna Linnakohtu

kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxx III jakku

esimesele järjekohale M. Prantsuse kasuks kantud võõrandamise ja asjaõigustega

koormamise keelumärge takistuseks AS Hansapank kasuks seatud hüpoteegi kui varasema

asjaõiguse realiseerimisele.

47. Hageja kasuks oli seatud kõnealusele kinnistule kinnisasja võõrandamise ja koormamise

keelumärge, mis kustutati enampakkumise tulemusel. Seega viitas maakohus õigesti

Riigikohtu lahendile ja leidis, et TMS § 6444 kohaselt võib muuhulgas isik, kelle kasuks oli

sundtäitmise märke sissekandmise hetkel sissekantud õigus või õigust tagav kanne, esitada

avalduse

enampakkumise

kehtetuks

tunnistamiseks

kahe

nädala

jooksul

arvates

enampakkumise päevast. Esimese astme kohus tuvastas, et AS Hansa Liising Eesti teatas

9(10)

hagejale 05.09.2005 täitemenetluse alustamisest ning kohtutäitur teatas hagejale

enampakkumise toimumisest 28.09.2005. Hageja ei ole nimetatud tõenditele vastu vaielnud.

Avalduse kohtutäitur Arvi Pingi ja OÜ Metring kostjatena protsessi kaasamiseks ning

nimetatud

isikute

vastu

nõude

17.10.2005

toimunud

enampakkumise

kehtetuks

tunnistamiseks esitas hageja alles 18.07.2006. Seega ligi 9 kuud peale enampakkumise

toimumist.

48. Hageja väitis samuti, et täitemenetluse jätkamine oli tema arvates ebamõistlik tegevus, mida

saab käsitleda vaid hüpoteegipidaja AS Hansapank pahatahtliku tegevusena. Hageja viitas

TsÜS põhimõttele, mille kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste kaalumisel toimida

heas usus ning kohus ei olevat kaalunud poolte huvisid. Kolleegium leiab, et viidatud

argument on asjakohatu, kuna AS Hansapank ei ole asjas kostjaks ega üldse

menetlusosaliseks, mistõttu AS Hansapank tegevus või tegevusetus ei saa olla käesolevas

kohtuasjas arutluse objektiks. Menetluses puudus vaidlus selles, et hageja jättis laenulepingu

kohased osamaksed tasumata, et AS Hansapank lõpetas ennetähtaegselt laenulepingu ja

nõudis kogu laenujäägi tagastamist, et hageja ka seda kohustust ei täitnud, ning et AS

Hansapank oli seetõttu õigustatud pöörama hüpoteegi täitmisele. Hagejal, kes oli

laenusaajana võlgu AS-le Hansapank, oli võimalus kuni enampakkumise alguseni vabastada

kinnisasi enampakkumisest makstes kohtutäituri ametialasele arveldusarvele summa, mis

katnuks sissenõude ja täitekulud, või tasudes võlgnevuse AS-le Hansapank (enampakkumise

ajal kehtinud TMS § 6441). Hageja aga enda kohustusi ei täitnud.

49. Alusetud on ka hageja väited, mille kohaselt on maakohus jätnud tähelepanuta ja otsuses

kajastamata, et kohtutäitur Arvi Pingi poolt läbiviidud enampakkumisel osalenud ettevõtted

on asjaga seotud isikud, so ettevõtete juhatuse liikmed on kohtutäituri vend, elukaaslane/ või

siis võlausaldaja, mistõttu ei saa sellist käitumist lugeda hageja arvates heauskseks

käitumiseks. Kuni 31.12.2005 kehtinud TMS § 53 lg 3 kohaselt ei võinud arestitud vara

hoidjaks olla kohtutäituri sugulane ega hõimlane. TMS § 62 kohaselt ei või enampakkumises

osaleda isikud, kes viibisid vara arestimise juures või korraldavad selle müümist või on

tunnistajateks enampakkumise läbiviimisel. Kohtutäitur peab sellest informeerima osavõtjaid

enne enampakkumisele asumist. Ülaltoodust tulenevalt sätestab TMS isikud, kes ei või

enampakkumisel osaleda, millest järeldades on kõigil teistel enampakkumisest osavõtt

lubatud ning hageja väited alusetud.

50. Hageja leidis ka, et tema oleks pidanud olema kinnisasja omanik, kes sõlmib AÕS § 356

kohase kokkuleppe hüpoteegipidajaga. Kolleegium osutab, et hageja väide on otseselt

vastuolus kinnistusraamatu andmetega ning sõlmitud notariaalsete tehingutega.

51. Hageja ei ole mitte kunagi olnud vaidlusaluse kinnistu omanik (kunagine kanne tema

omanikuna sissekandmise kohta oli vale kanne, mis varasema kohtuvaidluse tulemusena

parandati õigeks). AS Hansa Liising Eesti küll püüdis omandit hagejale üle kanda

notariaalsete tehingute tegemise kaudu, kuid see osutus võimatuks, sest hageja keeldus

mitmel korral nii tehingute tegemisest kui ka omandi vastuvõtmisest. Käesoleval ajal puudub

võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping, mille pooleks oleks hageja ja mille alusel saaks ta

nõuda enda omanikuna sissekandmist.

52. Kõnealune hüpoteek oli seatud hageja poolt ning tema laenu tagamiseks. Hageja ei ole

vaidlustanud kinnistule AS Hansapank kasuks seatud hüpoteeki ega hüpoteegi aluseks

olevaid hüpoteegi seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut. Seetõttu ei saanudki ega pidanudki

hüpoteegi küsimust lahendama 16.05.2006 kohtumäärusega kinnitatud kokkuleppes, sest

kehtiv hüpoteek oli olemas ja jäi püsima. Kuna hageja kinnistut notari juures kokkulepitud

ajal 06.06.2005 omandama nõus ei olnud, jagas AS Hansa Liising Eesti, kes oli hagejaga

sõlmitud kohtumääruse alusel saanud kinnistu omanikuks, kinnistu ning seadis hüpoteegi

sellele kinnistule, millisele AS Hansa Liising Eesti ja hageja selle esialgselt mõelnud olid.

Hüpoteegi suurus ja tagatavad nõuded olid hüpoteegi seadmisel kokku lepitud, mistõttu on

alusetu nõue nagu oleks pidanud kokkuleppe hüpoteegipidajaga kinnistu jagamisel hüpoteegi

kandmiseks tekkivale kinnistule pidanud sõlmima just hageja. Juhul, kui ta seda soovis, oli

tal selleks võimalus osaledes tema poolt AS-ga Hansa Liising Eesti kokkulepitud tehingus

10(10)

06.06.2005. Kohtulikule kokkuleppele järgneval ajal ei ole seatud mitte ühtegi uut hüpoteeki,

vaid on toimunud olemasoleva hüpoteegi ümberkandmine kinnistule seoses esialgselt

eksisteerinud suurema kinnistu jagamisega. Kinnistu pandi sundmüüki sellesama hüpoteegi

realiseerimiseks, mis omal ajal hageja osavõtul tehtud tehinguga seati hagejale antud laenu

tagamiseks.

53. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3

sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude

jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni

31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel jäävad apellandi kohtukulud tema enda

kanda. Vastustaja kohtutäitur Arvi Pink taotleb apellatsiooniastme õigusabikulu 8000 välja

mõistmist. Tsiviilkolleegium leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga ja see tuleb

apellandilt vastustaja kasuks välja mõista.

R. Allikvere

G. Kivinurm A. Tänav