2-06-35172/13 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-06-35172

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja

Tiit Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. september 2007, Tallinn

Tsiviilasi

OÜ Fliktum hagi OÜ ERME vastu 173 331, 92

krooni saamiseks ja OÜ ERME vastuhagi 35 105

krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24.05.2007 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ ERME apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

04. september 2007, avalik kohtuistung

Menetlusosalised

Hageja OÜ Fliktum (registrikood 10415386, asukoht

Raba 23, 80041, Pärnu), esindaja vandeadvokaat Triin

Biesinger-Jussmann

Kostja OÜ ERME (registrikood 10223729, asukoht

Liivalaia 32, 10118 Tallinn), esindaja vandeadvokaadi

vanemabi Enno Heringson

Resolutsioon

1. Tühistada Harju Maakohtu 24.05.2007 otsus saamata jäänud ettevõtlustulu ning

sellelt arvestatud viivise väljamõistmise ja kohtukulude jaotuse osas ning teha

selles osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

2. Sõnastada otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 järgmiselt:

3. Välja mõista OÜ-lt Erme ettemaksuna tasutud üüriraha 57 820, sellelt arvestatud

viivis 3533,67 krooni, kahju 8330,80 krooni ja sellelt arvestatud viivis 435,15

krooni, kokku 70 119 (seitsekümmend tuhat ükssada üheksateist) krooni ja 62

senti ning alates 25.05.2007.a 66 150,80 krooniselt põhinõudelt viivis

protsendina kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras OÜ

Fliktum kasuks.

4. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.

2(13)

5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Jätta menetluskulud täielikult poolte endi kanda.

Edasikaebe kord

Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse

Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.

Asjaolud ja menetluse käik

1. OÜ Fliktum esitas 24.11.2006 Harju Maakohtule hagi OÜ ERME vastu üürilepingu

rikkumisest tuleneva 173 331, 92 krooni saamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ ERME üürileandjana ja OÜ Fliktum üürnikuna

27.09.2006 mitteeluruumi üürilepingu, mille esemeks on tootmispind suurusega 700 m2

Saku vallas Juuliku külas asuval kinnistul (edaspidi üüriobjekt). 29.09.2006 on üürnik

vastavalt Lepingu punktile 3.9 tasunud tagatisraha summas 57 820 krooni.

3. Üürilepingu p 4.2.1 tulenevalt pidi üürileandja andma üüriobjekti üürniku kasutusse

hiljemalt 01.10.2006. Üüriobjekt pidi olema kasutatav tootmispinnana ning olema

varustatud vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga. Üürileandja pidi olema teadlik, et

üürnik soovis vaidlusalust tootmispinda hakata kasutama saepurubriketi tootmiseks ning

selle tootmiseks on vajalik vee, elektrienergia, valgustuse ja kanalisatsiooni varustus.

Üüriobjekti üleandmine-vastuvõtmine pidi lepingu p 1.2 kohaselt toimuma eraldi akti

koostamisega. Enne sellise akti allkirjastamist üüriobjekti vastuvõtmist üürniku poolt

toimuda ei saanud.

4. Üüriobjektil ilmnesid olulised puudused. Hageja esitas 05.10.2006 kostjale mitteeluruumi

üürilepingu lõpetamise teate. Nimetatud teates on hageja ühtlasi esitanud nõude tagastada

tagatisraha summas 57 820 krooni.

5. Hagejal on lepingust taganemise õigus. Kuigi hageja on oma 05.10.2006 teates ekslikult

viidanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 279, mis sätestab üürilepingu erakorralise ja

etteteatamistähtajata ülesütlemise seoses puudustega, tuleb teate sisu ja soovitavaid

tagajärgi arvestades käsitleda 05.10.2006 teadet VÕS § 277 lg 1 sätestatud

taganemisavaldusena. Üürnik soovis nimetatud teatega, et üürisuhe lõppeks koheselt.

6. Hageja nõue summas 57 820 tuleneb VÕS § 189 lg-st 1 tagatisraha tagastamiseks. Samuti

esitab hageja kostja vastu VÕS § 113 lg 1 alusel viivisenõude tagatisrahana makstud 57

820 krooni tagastamisega viivitamise eest 100% ulatuses põhinõudest alates 24.10.2006

kuni põhinõude täitmiseni. Viivis ajavahemiku 24.10.2006 kuni 24.11.2006 on arvestatud

401, 44 krooni.

7. Hageja leiab, et kostja peab hüvitama hagejale ka saamata jäänud ettevõtlustulu. Kui

kostja ei oleks kohustust rikkunud ning hageja oleks saanud üüriobjekti kasutada

eesmärgipäraselt tootmispinnana puitbriketi tootmiseks, oleks hageja eeldatavalt saanud

kasu toodetavalt briketilt mitte vähem kui 105 027, 92 krooni. Kahju arvestamisel võtab

hageja arvesse hageja poolt seapurubriketi tootmiseks kasutatava saepurubriketipressi

spetsifikatsioonijärgse tootmisvõimekuse mahu, mis on 330 tükki tunnis, mis teeb päevas

24 tunni jooksul 7200 kg. Eeldatav realiseerimistulu on 360 000 krooni, millest tuleb

maha arvata põhjendatud kulud 254 972, 08 krooni.

8. Lisaks oli hageja kohustatud seoses kostja poolt lepingu rikkumisega ning hagejale kahju

tekitamisega kandma kulutusi tootmisvahendite transpordiks üüriobjektilt ajutisse lattu

summas 2124 krooni. Hageja on kandnud kulutusi seoses kohtueelselt kostjale nõude

esitamisega summas 7180 krooni. Hageja on tellinud üüriobjekti elektrisüsteemi tehnilise

kontrolli akti summas 1180 krooni. Hageja kahjunõue kostja vastu on 115 511, 92 krooni,

millele lisandub seaduses sätestatud viivis alates 24.11.2006 kuni põhinõude täitmiseni.

3(13)

9. Kostja vaidleb hagile vastu. Pärast üüriobjekti omandamist pöördus kostja AS Pindi

Kinnisvara poole sooviga leida üüriobjektile üürnik või see müüa. AS Pindi Kinnisvara

hakkas kostja sooviga tegelema äripindade atesteeritud maakler Arvo Treier.

10. Hagejale oli teada, milline oli üüriobjekti reaalne olukord, millele viitavad asjaolud nagu

tahte avaldamine kinnisasja ostuks ning oma tootmisvahendite transportimine

vaidlusalusele tootmispinnale. Pooled fikseerisid vastava kokkuleppe ka lepingueelsete

kavatsuste protokollis 27.09.2006. Kostja leiab, et hageja on rikkunud üürilepingu p 4.2.1

tulenevat kohustust. Kostja kohustus oli paigaldada elektrikilp voolumõõtjaga. Samuti oli

vaja teostada elektrisüsteemi renoveerimistöid. Lepiti kokku, et hageja teostab need ise

talle sobival ajal ja kuni selle ajani ei küsi kostja hagejalt elektri eest tasu.

11. Kostja ei teinud hagejale mitte mingeid takistusi üüriobjekti vastuvõtmiseks. Võtmete

olemasolu hagejal tõendab üheselt kostja poolt valduse üleandmist ning seega kostja poolt

VÕS § 276 lg 1 sätestatud asja üleandmise kohustuse täitmist. Kostja leiab, et hageja

kasutab üleandmise akti mitteallkirjastamise fakti ära pahauskselt ja vastuolus

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga 138. Kostja oli teadlik üüriobjekti olukorrast

ja võttis selle vastu. Hagejal puudus õigus taganeda lepingust tulenevalt VÕS § 277 lg 2,

kuna ta ei jätnud asja vastuvõtmisel endale lepingust taganemise õigust. Lepingu

kehtivuse ajal ei tekkinud mitte ühtegi hageja poolt märgitud puudustest, mistõttu lepingu

lõpetamise teade on alusetu ja ei oma seetõttu mingeid õiguslikke tagajärgi. Tulenevalt

VÕS § 198 esitas kostja hagejale tagatisraha tasaarvestuse avalduse 2006 oktoobri ja

novembrikuu üüriga. Kuna kostja ei ole kohustust rikkunud, puudub hagejal õigus esitada

kahjunõue.

12. Kostja leiab, et kahju on tõendamata ning hagejal ei ole jäänud saamata mingit tulu

kostjast sõltuvatel põhjustel. Hageja poolt esitatud tõenditest tulenevalt leiab kostja, et

hageja on esitanud ebaõigeid andmeid oma tulu osas ning äriühing tegutseb kahjumi piiril.

Tulu tekib alles toote maha müümise ja arve laekumisega.

13. 03.04.2007 esitas OÜ ERME vastuhagi, milles palub mõista OÜ-lt Fliktum välja

võlgnevus summas 35 105 krooni.

14. Kostja on seisukohal, et hagejal ei olnud mingit alust sõlmitud üürilepingust

taganemiseks. Hageja 23.10.2006 teade üürilepingust taganemiseks on vastuolus

seadusega. Pooltevaheline üürileping sai lõppeda üürilepingus endas sätestatud alustel.

Üürilepingu p 7.4 andis hagejale õiguse lõpetada üürileping ennetähtaegselt teatades

kostjat vähemalt kolm kuud ette. Esimese tahteavalduse üürilepingu lõpetamiseks tegi

hageja 05.10.2006. Kostja on lugenud üürilepingu lõppenuks 05.01.2007.

15. Kostja ei ole üürilepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Üüriobjektil esinevad

puudused olid väikeste pingutustega kõrvaldatavad ja seega ei saanud tegemist olla

oluliste puudustega. Hageja oleks pidanud andma kostjale täiendava mõistliku tähtaja

kohustuse täitmiseks. Nimetatud seadusest otseselt tulenevat kohustust ei ole hageja

täitnud, mistõttu lepingust taganemine on vastuolus seadusega.

16. Üürilepingu kehtivuse perioodi arvestades on hagejal võlgnevus kostja ees detsembrikuu

üüri ulatuses summas 28 910 krooni vastavalt üürilepingu p 3.5 sätestatud üürimäärale.

Üürilepingu p 3.6 tõusis üür alates 01.01.2007 summani 31 500 krooni, millele p 3.7

kohaselt lisandus käibemaks 18% s.o kokku 37 170 krooni. Ühe päeva üüritasuks teeb see

koos käibemaksuga 1239 krooni ning viie päeva eest kuulub tasumisele 6195 krooni.

Hageja võlgnevus on kokku 35 105 krooni.

17. Hageja vastuhagi ei tunnista. Hageja ei ole üüriobjekti lepingujärgselt vastu võtnud.

Üürnik keeldus põhjendatult üüriobjekti vastu võtmast, kuna üüriobjektil esinesid

kasutusotstarvet välistavad puudused. Üürilepingu punkti 1.2.1 kohaselt pidid pooled

allkirjastama üleandmise-vastuvõtmise akti pärast seda, kui hageja on igakülgselt

4(13)

tutvunud üüriobjekti seisundiga ja tunnistab üüriobjekti seisukorra vastavaks enda

vajadustele ja üürilepingu tingimustele.

18. Üüriobjektil ilmnenud puudused ei ole väheolulised. Nõuetekohase elektri, valgustuse,

samuti vee ja kanalisatsiooni puudumine olid olulised puudused, mis üheselt välistasid

üüriobjekti kasutamise üürilepingujärgsel sihtotstarbel ehk saepurubriketi tootmiseks.

Puuduse olulisuse määrab ära puuduse sisu ja iseloom, mitte aga see, kui suure vaevaga

või mitme päevaga on see kõrvaldatav. Pooled leppisid kokku, et 01.10.2006 tuleb

olemasolevad puudused kõrvaldada, seega ei pidanud hageja andma kostjale täiendavat

tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.

19. Hageja on üürilepingust kehtivalt ja kohaselt taganenud. Üürilepingust taganemine

vabastas pooled lepingujärgsete kohustuste täitmisest. 05.10.2006 üürilepingu lõpetamise

teates on hageja üheselt väljendanud oma selget tahet lõpetada üürisuhe juba enne

üüriobjekti lepingujärgset vastuvõtmist. Isegi juhul, kui hageja oleks üüriobjekti vastu

võtnud

ning

üürilepingu

lõpetamise

teateid

ei

oleks

võimalik

käsitleda

taganemisavaldustena, vaid ülesütlemise avaldustena, oleksid õiguslikud tagajärjed samad

mis taganemise puhul. Samuti juhul, kui üürileping oleks kehtinud 05.01.2007, ei peaks

hageja VÕS § 296 lg 1 kohaselt maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku

eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS § 278 nimetatud puuduse

või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused

20. Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja OÜ-lt ERME OÜ Fliktum

kasuks 91 164, 13 krooni (tagatisraha summas 57 820 krooni, arvestatud viivis 3533, 67

krooni, kahju 28 330, 80 krooni ja arvestatud viivis 1479, 66 krooni) ja 25.05.2007 alates

86 150, 80-krooniselt põhinõudelt viivis protsendina kuni põhinõude täitmiseni VÕS §

113 lg 1 sätestatud määras (EKP intress + 7% aastas). Kohus jättis rahuldamata OÜ

Fliktum hagi kahjuhüvitise 87 181, 12 krooni OÜ-lt ERME väljamõistmiseks ja OÜ

ERME vastuhagi 35 105 krooni OÜ-lt Fliktum väljamõistmiseks ning jättis menetluskulud

20 % ulatuses hageja kanda ja 80 % ulatuses kostja kanda.

21. Puudub vaidlus, et hageja hakkas üüriobjektile tootmisvahendeid tooma kostja nõusolekul

pärast 27.09.2006 üürilepingu sõlmimist. Vaidlus on selle üle, kas nimetatud tegevusega

võttis hageja üüriobjekti vastu ning kas üürilepingust taganemise eeldused on täidetud.

22. VÕS § 276 lg 1 kohaselt üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud

ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja

hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled on üürilepingus kokku leppinud

üüriobjekti üleandmise ajas.

23. Arvestades asjaolu, et kostjat esindas atesteeritud maakler, kes vormistas üürilepingu ning

oli volitatud kostja poolt läbirääkimisteks, tuli kostja poolt vormistada ka üleandmise-

vastuvõtmise akt hiljemalt 01.10.2006. Hageja seadusliku esindaja Tarvo Tamme seletuse

kohaselt tahtis ta üleandmise-vastuvõtmise akti koostada ning pöördus selles küsimuses

Arvo Treieri poole. Tarvo Tamme seletuse kohaselt tema üüriobjekti vastu ei võtnud,

kuna üüriobjekti üleandmine pidi toimuma üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisega

ning ta jäi selle vormistamist ootama. 01.10.2006 pidi üüriobjekt vastama üürilepingu

tingimustele (üürilepingu p 5.1.1).

24. Kohus tõlgendas üürilepingut tulenevalt VÕS § 29 lg-st 4 nii, nagu lepingpooltega sarnane

mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus asus seisukohale, et

üürilepinguga leppisid pooled kokku, et hageja saab üürilepingule vastava üüriobjekti

enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006 ning üüriobjekt antakse hagejale üle üleandmise-

vastuvõtmise aktiga. Kostjat esindanud atesteeritud maakler ei teavitanud hageja

seaduslikku esindajat, et üleandmist kirjaliku aktina tegelikult ei vormistata. Samuti näitab

5(13)

kostja enda käitumine, et ta ei pidanud hageja poolt üüriobjektile asjade toomist

üüriobjekti vastuvõtmiseks, kuna üüri hakati hagejale arvestama alates 01.10.2006. Asjas

ei oma tähtsust see, et hagejal oli soov hiljem üüriobjekt omandada.

25. Seega üüriobjekti üleandmist üürilepingu kohaselt ei ole toimunud. VÕS § 6 lg 1 kohaselt

võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt.

Üürilepinguga on pooled kokku leppinud, et üüriobjekti üleandmine toimub vastava

aktiga. Arvo Treial ei teavitanud hagejat, et tegelikult akti ei koostata. Sel juhul ei saa

kostja tugineda asjaolule, et hageja on üüriobjekti vastu võtnud üüriobjektile asjade

toomisega, mille tagajärjel ei saa hageja tugineda lepingust taganemisel üüriobjekti

puudustele (VÕS § 277 lg 2). Üüriobjekti seisukord oleks vastanud hageja vajadustele ja

üürilepingu tingimustele pärast seda, kui kostja oleks täitnud lepingu p 5.1.1 endale

võetud kohustuse. Üürilepingust ja kostja käitumisest tulenevalt oli hagejal õiguspärane

ootus, et 01.10.2006 üüriobjekti seisukord vastab hageja vajadustele ja lepingu

tingimustele. Asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et Tarvo Tamm on tunnistanud

üüriobjekti seisukorra vastavaks hageja vajadustele ja lepingu tingimustele enne

01.10.2006.

26. Kohus leidis, et kostja on rikkunud VÕS § 276 lg 1, mistõttu on hagejal õigus lepingust

taganeda. VÕS § 277 lg 1 kohaselt kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või

annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või

piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 277 lg 1 näol on

tegemist olulise lepingu rikkumisega, mistõttu täiendava tähtaja andmine kohustuse

täitmiseks ei ole vajalik.

27. Kostja ei pidanud kinni üüriobjekti üleandmise tähtajast. Tarvo Tamm pakkus välja

üürilepingus p 4.2.1 sätestatud kuupäeva 01.10.2006 üüriobjekti kasutusse saamiseks,

millega kostjat esindanud Arvo Treier nõustus. Kostja on võtnud endale lepinguga

kohustuse tagada üürniku varustamise vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga. Puudub

vaidlus, et üürilepingu sõlmimisel 27.09.2006 olid üüriobjektil puudused, millest

mõlemad pooled olid teadlikud. Tulenevalt tunnistaja Arvo Treieri ütlustest üüritud pinnal

ei olnud veevõtu kohta, tualettruumi, elektrit võimsusega 3x100A ega voolumõõtjat

elektrikilbiga. Oli olemas üldvalgustus. Tarvo Tamm teadis, et üüriobjektil on ehituslikud

puudused, ei ole vett, kanalisatsiooni ega valgustust. Enne 01.10.2006 pani Arvo Treier

üüriobjektile ühe valgusti 700m² kohta. Juurdepääsutee objektile oli võõralt kinnistult

ning tee kasutamise lepingut hagejale ei toodud. Tarvo Tamm ei teadnud, et puudub

elektrienergia müügileping. Elektripaigaldise erakorralise tehnilise kontrolli 16.10.2006

aruande kohaselt esinesid elektripaigaldisel olulised puudused ning seda võis asuda

sihipäraselt kasutama pärast aruandes toodud puuduste ja mittevastavuste kõrvaldamist.

28. Pooled on üürilepingu p-s 7.1 kokku leppinud, et lepingu tingimusi võib muuta või

lepingut täiendada ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Üürilepingu muutmise või

üürilepingu täienduse kokkuleppeid poolte vahel kirjalikult sõlmitud ei ole. Hageja

seaduslik esindaja eitab üürilepingus sätestatust teistsuguste kokkulepete olemasolu vee,

kanalisatsiooni ja elektrienergia kohta. Kohus jättis kõrvale tunnistaja Arvo Treieri

ütlused, mille kohaselt pidid vee ja kanalisatsiooni ühendused selguma pärast tootmisliini

paika panemist.

29. Üleantav asi ei olnud 01.10.2006 lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

Üürilepingu sõlmimisel on määratud üüriobjekti kasutusotstarve – tootmispind.

Kokkulepitud üüriobjekti üleandmise ajal esinesid üüriobjektil järgmised puudused:

üüriobjektil puudus vesi ja kanalisatsioon ning tootmiseks elektrienergia kasutamise

võimalus. Hageja huvi püsimise eelduseks üürilepingu täitmise vastu oli, et 01.10.2006

saab ta alustada üüriobjektil tootmist. Ainuüksi elektripaigaldise erakorralise tehnilise

6(13)

kontrolli 16.10.2006 aktist tulenevalt ei oleks tohtinud hageja kasutada üüriobjektil

puitbriketi tootmiseks kasutatavaid elektrilisi seadmeid.

30. Tarvo Tamme seletuse kohaselt avaldas ta 05.10.2006 teatisega tahet leping lõpetada ning

vabaneda kohustuste täitmisest. 05.10.2006 mitteeluruumi üürilepingu lõpetamise teadet

tuleb lugeda taganemisavaldusena, kuna hageja ei olnud asja kasutama hakanud ning

tegemist ei olnud veel kestvusvõlasuhtega. Arvo Treier pidi teadma, et üüriobjekti pole

hagejale üürilepingu kohaselt üle antud, mistõttu avaldab hageja tahet lepingulisest

kohustusest vabanemiseks. Kuna puuduvad täpsed andmed 05.10.2006 teatise

kättesaamise kohta, siis luges kohus tahteavalduse kostjale teatavaks tehtuks 11.10.2006,

mil kostja on sellele vastanud.

31. VÕS § 189 lg-st 1 tulenevalt on kostja kohustatud tagastama üürilepingu alusel üleantu.

Hageja on kostjale tasunud 57 820 krooni. Puudub vaidlus, et üüriobjekt on kostjale

tagastatud. Sellest tulenevalt kuulub hageja nõue 57 820 krooni kostjalt väljamõistmiseks

rahuldamisele. Kuna kostja ei ole raha tagastanud, on hagejal õigus arvestada summalt

VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivist. Hageja palus välja mõista viivis alates 24.10.2006. VÕS

§ 94 lg 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav

viimane intressimäär enne 01.01.2007 oli 3,50%. Ajavahemiku 24.10.2006 kuni

24.05.2007 tuleb kostjalt välja mõista viivis (57 820 x 0,0287 % x 213 päeva) 3533, 67

krooni.

32. Hageja on kostja vastu esitanud kahjunõude summas 115 511, 92 krooni. Kohus leidis, et

tulenevalt VÕS § 101 lg-st 2 on hagejal sellise nõude esitamise õigus. VÕS § 127 lg 1

kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hagejal oli üürilepingu kohaselt õigus saada

üürilepingule vastav üüriobjekt enda kasutusse hiljemalt 01.10.2006. Üüriobjekti

kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis kostja poolt hagejale

üle ei antud, mistõttu hageja üürilepingust taganes. Hageja oli arvestanud, et 01.10.2006

saab ta alustada üüriobjektil saepurubriketi tootmisega. Arvo Treieri ütlustest tulenevalt

oli ka talle teada, et see kuupäev oli hagejale oluline.

33. Hageja nõuab kostjalt otsest varalist kahju: tootmisvahendite transport üüriobjektilt

ajutisse lattu 06.10.2006 summas 2 124 krooni, kohtueelselt kostjale nõude esitamisega

seoses kantud õigusabikulud summas 7180 krooni (arve on esitatud summas 7150, 80

krooni) ja elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti maksumus 1180 krooni. VÕS § 128 lg 3

kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või

vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus ning kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas

mõistlikud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas

kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

34. Kohus leidis, et otsese varalise kahju nõue 8330, 80 (7150, 80 + 1180) krooni kuulub

rahuldamisele. Otsese varalise kahjuna on vaadeldavad kohtumenetluse eelsed

õigusabikulud ning lepingurikkumise kindlakstegemise kulutused. Kostja ei ole nimetatud

kulutuste suuruse osas vastuväiteid esitanud. Kui kostja ei oleks lepingut rikkunud ning

üüriobjekt oleks üle antud vastavalt 27.09.2006 sõlmitud üürilepingule, ei oleks hageja

kandnud õigusabikulusid ega pidanud tellima elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti.

Tootmisvahendite transpordi kulu 2124 krooni ei ole põhjuslikus seoses kostja poolt

üürilepingu rikkumisega. Hageja ja kostja olid kokku leppinud, et hageja võib

üüriobjektile tuua asjad pärast üürilepingu sõlmimist. Seega võttis hageja endale ise riski,

tuues üüriobjektile asjad enne üüriobjekti vastuvõtmist.

35. Saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamist nõudis hageja kostjalt summas 105 027, 92

krooni. Nimetatud kahju on arvestanud hageja perioodi eest 01.10.2006 kuni 31.10.2006.

7(13)

VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt

asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui

kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib

seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kuna kostjat esindanud maakler teadis,

milleks hageja üüriobjekti kasutab, pidi kostja ette nägema, et kui ta ei anna hagejale

üüriobjekti üle kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis, siis

sellega jääb hagejal saamata tulu.

36. Kuna oktoobris 2006 tootmist ei toimunud, pole teada, kui palju oleks hageja tulu saanud.

Võimatu on tuvastada kõiki asjaolusid, mis võisid hageja tulu sellel kuul mõjutada.

Tegemist saab olla ainult eeldusega, mida saab konkreetsete asjaolude arvesse võtmisega

täpsustada. Hageja on tuginenud saamata jäänud tulu suuruse hindamisel saepurubriketi

tootmiseks kasutatava saepurubriketipressi spetsifikatsioonijärgsest tootmisvõimekuse

mahust, tasuvuse analüüsist, puitbriketi hinnast ja müüdud tootest. Hageja on arvestanud

maha tootmiskulud summas 254 972, 08 krooni. Hageja on esitanud saepurubriketi

toomise tasuvuse märtsi analüüsi, mille kohaselt kasum on kuus 43 162, 80 krooni. Kohus

leidis, et 2006 oktoobri tootmisest tuleneva tulu saamise tõenäosus on eeltoodud

asjaoludele tuginedes olemas ning toodet osteti.

37. Kohus asus seisukohale, et saamata jäänud tulu ei saa hinnata üksnes masina

tootmisvõimekuse mahust lähtudes – 24 tunni jooksul 7200 kg. Hageja poolt välja toodud

saamata jäänud tulu 105 027, 92 krooni on tootmist alustatava ettevõtte puhul

ebamõistlikult suur tulu. Lähtuvalt märtsi analüüsist oli tootmismahuks 80 tonni kuus.

Hageja ei esitanud novembri 2006 analüüsi, mis oleks ligilähedalt näidanud oktoobri

võimalikku saamata jäänud tulu suurust.

38. Kahju suuruse määramisel tuleb arvestada, et kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu

rikastumise allikaks. Kuna saamata jäänud tulu näol on tegemist oletusliku tuluga, siis

leidis kohus, et selle ulatus on väiksem märtsi tulust, mille kohaselt oli toomismahuks 80

tonni ning kasum 43 162, 80 krooni. Võttes arvesse, et hageja alustas tootmist, pidas

kohus mõistlikuks määrata saamata jäänud tulu suuruseks 20 000 krooni. Hagejal on õigus

arvestada kahjuhüvitise summalt VÕS § 113 lg 1 sätestatud viivist. Hageja palus välja

mõista viivise alates 24.11.2006 kuni kohustuse täitmiseni. VÕS § 94 lg 1 nimetatud

Euroopa

Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele

kohaldatav

viimane

intressimäär enne 01.01.2007 oli 3,50%. Ajavahemiku 24.11.2006 kuni 24.05.2007 tuleb

kostjalt välja mõista viivis (28 330.80 x 0,0287 % x 182 päeva) 1479, 66 krooni.

39. Kuna kohus eelnevalt tuvastas, et hageja on üürilepingust kehtivalt taganenud 05.10.2006,

jättis kohus vastuhagi rahuldamata.

40. Kohus leidis, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel 20% ulatuses hageja

ning 80% ulatuses kostja kanda, kuna rahuldas hageja nõude suuremas ulatuses ja jättis

kostja vastuhagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus

41. Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta rahuldamata kõik

OÜ Fliktum nõuded ning rahuldada OÜ ERME vastuhagi 35 105 krooni väljamõistmiseks

OÜ-lt Fliktum.

42. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti üürisuhteid reguleerivaid norme, jätnud

õigusvastaselt arvestamata mitmed kostja poolt menetluse kestel välja toodud asjaolud

ning vastuolus esitatud tõenditega rahuldanud osaliselt hageja kahju nõude ja jätnud

rahuldamata vastuhagi. Kostja leiab, et antud juhul on üle antud üürieseme valdus, samuti

ei olnud üüritud asjal olulisi puudusi, mida poleks saanud väga väikeste pingutustega

kõrvaldada. Märgitust tulenevalt ei olnud hagejal mitte mingit õigust tugineda VÕS § 277

lg-le 1 ega selle alusel lepingust taganeda. Maakohus on siiski märgitud normi ebaõigesti

8(13)

kohaldanud. Kuivõrd hagejal puudus lepingust taganemise õigus, siis oli üürisuhe kestev

kuni 05.01.2007, mil kostja selle lõppenuks luges. Järelikult tuli ka märgitud aja eest

tasuda üüri, mistõttu jättis kohus vastuhagi ebaõigesti rahuldamata.

43. Maakohus on vääralt leidnud, et kostja ei olegi hagejale üürieseme valdust üle andnud

ning on seda seisukohta põhjendanud üürilepingu p 1.2 toodud formaalse nõudega, et

üüriobjekti seisund fikseeritakse ning antakse üürnikule üle üleandmise-vastuvõtmise

aktiga, mis vormistatakse lepingu lisana. Üürilepingu p 1.2.1 kohaselt üleandmise-

vastuvõtmise akt allkirjastatakse poolte poolt pärast seda, kui üürnik on tutvunud

igakülgselt üüriobjekti seisundiga ja tunnistab selle seisukorra vastavaks tema vajadustele

ja lepingu tingimustele.

44. Vaidluse lahendamisel tuleb arvesse võtta asjaolu, mille kohaselt hageja soovis kõnealust

kinnisasja üürida ning seejärel osta. Tähtsust omab kõnealune asjaolu selgituste tõttu,

mida tunnistaja Arvo Treier on vastaval elukutsel tegutseva isikuna ülekuulamisel andnud

ning millest järeldub üheselt, et antud juhul ei olnud kuigi tõenäoline, et hageja juhatuse

liige oleks tõepoolest soovinud vastava akti vormistamist. Arvo Treier selgitas, et

praktikas kõik teavad, milline on objekt hetkel, kuid kui leping on lõppenud ja objekt

tagastatakse, siis on üleandmise ja vastuvõtmise akt oluline objekti seisundi hindamisel

tagastamisel. Kuna hageja soovis kõnealust kinnisasja hiljem omandada, siis ei olnud tema

jaoks oluline, et fikseeritakse kinnisasja olukord üleandmisel, mis omaks tähtsust eelkõige

kinnisasja tagastamise korral. Märgitu kinnitab asjaolu, et tegelikult hageja vastavat akti

kostjalt ei küsinud.

45. Samuti nähtub tunnistaja Arvo Treier ütlustest, et praktikas ei oma üleandmise-

vastuvõtmise akt tähtsust niivõrd valduse üleandmise seisukohalt, vaid just eelpool

kirjeldatud põhjusel s.o fikseerimaks üürieseme olukorda, et vältida vaidlusi selle

tagastamisel. Valduse osas omab praktikas tähtsust asja reaalsele kasutamisele asumine,

mille osas rõhutas tunnistaja Arvo Treier, et kui reaalselt on objekt üle antud, üürilevõtjale

on antud võtmed, mis võimaldavad juurdepääsu, siis pole tähtsust selle objekti üleandmise-

vastuvõtmise aktil ega plaanil.

46. Käesoleval juhul on nii hageja juhatuse liige Tarvo Tamm kui tunnistaja Arvo Treier

vande all antud ütlustega tõendatud, et hageja hakkas oma asju juba enne 01.10.2006

üüriesemele transportima ning vastava asjaolu üle vaidlus puudub. Seega sai hageja

üürieseme enda valdusesse juba enne 01.10.2006 ning kostja leiab ülaltoodust lähtuvalt, et

ta on täitnud VÕS § 276 lg 1 tuleneva kohustuse viisil, et on üürieseme üle andnud.

Märgitust tulenevalt on küsimuse all, kas hageja on kehtivalt üürilepingust taganenud.

47. Kostjale jääb selgusetuks, kas maakohtu arvates on kostja rikkunud lepingut kuna ei ole

vormistanud üleandmise-vastuvõtmise akti või seetõttu, et üüriesemel eksisteerisid

puudused. Ülaltoodust ilmneb kostja meelest üheselt, et kuigi jäeti vormistamata

formaalne üleandmise-vastuvõtmise akt, võib siiski lugeda, et hageja sai lepingueseme

enda valdusesse. Järelikult ei ole antud juhul mitte mingil määral täidetud VÕS § 277 lg 1

sätestatud esimene lepingust taganemise eeldus, s.o asjaolu, et lepingueset ei ole üle

antud.

48. VÕS § 277 lg-st 1 nähtuvalt peavad asja puudused välistavama asja sihtotstarbelise

kasutamise võimaluse kas täielikult või piirama seda olulisel määral. Kostja leiab, et

olulise määra kindlakstegemisel tuleb lähtuda asjaolust, kui suurte jõupingutustega on

vastavad puudused kõrvaldatavad, s.t puuduse olulisuse määrab selle kõrvaldamise raskus

või aeg. Kostja leiab, et üüriesemel olid mitteolulised puudused, mis olid kergesti

kõrvaldatavad. Märgitut on mõistnud ja vande all kinnitanud ka hageja juhatuse liige.

16.03.2007 toimunud kohtuistungil selgitas Tarvo Tamm, et puudused olid väikeste

pingutustega kõrvaldatavad. Tarvo Tamm on toonud esile, et elekter oli olemas teisel pool

seina; oli kokkulepe, et vesi tuuakse läbi seina; kõrval ruumides, mida ei üüritud, võis

9(13)

kasutada tualetti. Kostja leiab, et seega ei olnud üüriesemel puudusi, mis ei oleks olnud

väheste pingutustega kõrvaldatavad.

49. Kostja leiab, et maakohus on VÕS § 277 lg 1 kohaldades eksinud ja kohaldada tuleks

VÕS § 279 lg 1, kuna kostja oli valmis vastavad puudused kõrvaldama ning hoolimata

vastaspoole vastuväidetest oli selle kohta ka vastavad suulised kokkulepped. Märgitu

omakorda viitab sellele, et isegi kui poolte vahel ei oleks mingeid kokkuleppeid olnud,

oleks tulnud hagejal anda puuduste kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg.

50. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et lepingu lõpetamisel saab lähtuda üksnes

lepingus endas sätestatud regulatsioonist. Lepingu p 7.4 andis hagejale üürnikuna õiguse

lõpetada leping ennetähtaegselt teatades kostjale kui üürileandjat vähemalt kolm kuud ette.

Puudub vaidlus, et esimese tahteavalduse lepingu lõpetamiseks tegi hageja 05.10.2006.

Kuigi märgitud ülesütlemine oli ilma igasuguse õigusliku aluseta ning ka hageja ise

on hiljem tunnistanud selle juriidilist ebakorrektsust, on kostja esindaja oma 03.11.2006

vastuses hageja 23.10.2006 üürilepingust taganemise teatele märkinud, et loeb üürilepingu

lõppenuks 05.01.2007. Märgituga lähtus kostja heauskselt hageja tahtest üürileping

lõpetada, kuid kuna puudusid erakorralist ülesütlemist või taganemist võimaldavad

asjaolud, siis tehti seda kooskõlas lepinguga.

51. Seega leiab kostja, et vastuhagi kuulub rahuldamisele. Oma 21.12.2006 vastuses esitas

kostja hagejale tema valduses olnud tagatisraha osas tasaarvestuse avalduse 2006 oktoobri

ja novembri üüriga. Samas on lepingu kehtivuse perioodi arvestades hagejal võlgnevus

kostja ees detsembri üüri ulatuses summas 28 910 krooni vastavalt üürilepingu p 3.5

sätestatud üürimäärale. Samas vastavalt lepingu p 3.6 tõusis üür alates 01.01.2007

summani 31 500 krooni, millele p 3.7 kohaselt lisandus käibemaks 18%, s.o kokku 37 170

krooni. Ühe päeva üüritasuks teeb see koos käibemaksuga 1239 krooni ning viie päeva

eest kuulub tasumisele 6195 krooni. Järelikult on hageja võlgnevuseks kokku 35 105

krooni, mille oleks maakohus pidanud hagejalt välja mõistma.

52. Maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja kahjunõude. Kohtueelsete õigusabikulude

väljamõistmine kohtuotsuses on üldse vastuolus kehtivate TsMS normidega. TsMS § 174

lg 5 sätestab, et menetlusosaline ei või menetluskulude kindlaksmääramise menetluse

väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks

kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena

või muul sellesarnasel viisil.

53. Kostjale jääb ka arusaamatuks, miks on kohus rahuldanud kahjunõude summas 1180

krooni üüriobjekti elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti tellimise eest. Kahjuna võiks

jällegi käsitleda ilma käibemaksuta summat, s.o 1000 krooni. Kostja ei mõista, et kui

hageja juba 05.10.2006 tegi tahteavalduse üürilepingu lõpetamise osas, siis miks veel

16.10.2006 on tellitud üürieseme elektrisüsteemi tehniline kontroll. Kostja osundab, et

märgitud kulutus ei olnud põhjendatud. Samuti leiab kostja, et maakohus on ebaõigesti

rahuldanud 20 000 krooni esitatud saamata jäänud ettevõtlustulu hüvitamise nõudest, mis

kokku oli 105 027, 92 krooni. Nimetatud kahju on arvestanud hageja perioodi eest

01.10.2006 - 31.10.2006. Kohus ei arvestanud ega analüüsinud, mida on hageja ise teinud

selleks, et kahju ära hoida. Juba 11.10.2006 sõlmiti hageja poolt uus üürileping, miks sai ta

vastavad ruumid kätte alles 01.11.2006, ei ole selgitatud. Samuti on arusaamatu, et kuigi

hageja oli vaidlusalusel üüriesemel toimuvaga kursis ja mõistis, et ilmselt ei jõua kostja

puudusi 01.10.2006 kõrvaldada, ei esitanud ta mitte ühtegi kirjaliku pretensiooni ega

märgukirja. VÕS § 139 lg 1 on sätestatud, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust

tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse

kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Sama

paragrahvi lg 2 kohaselt kohaldatakse esimeses lõikes sätestatut ka juhul, kui kahjustatud

isik jättis tegemata toimingu, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud

10(13)

isikult võis seda mõistlikult oodata. Antud juhul ei näidanud hageja üles mitte mingisugust

aktiivsust. Vastupidised tõendid puuduvad.

54. Samuti ei ole maakohus arvestanud VÕS § 127 lg-s 5 tooduga, mille kohaselt tuleb

kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise

tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Juhul, kui lähtuda kohtuotsusest, siis on

hageja säästetud kuluks üürieseme eest tasutav üür oktoobris 2006, mis on suurem kui

väljamõistetud kahjuhüvitis. Maakohus ei ole arvestanud, et hageja säästaks 28 910

krooni. Samuti nähtub hageja enda poolt esitatud arvutustest, et veel märtsis 2007 ei

teeninud ta ettevõtlusest praktiliselt mitte mingit tulu. Hageja ei ole esitanud ka eelnevate

kuude tuluaruannet, mille varjamiseks ei tohiks tal mingit põhjust olla juhul, kui ta

kasumit teenib. Samas on kostja seisukohal, et hageja ei ole oma tootmist vähemalt seisuga

märts 2007 kasumlikult tööle saanud, millest tulenevalt ei saanud tal tootmise esimesel

kuul ilmselgelt mingit kahju tekkida. Märgitud asjaolu kinnitavad muuhulgas hageja enda

poolt esitatud tõendid, mille pinnalt ei ole ta ise suutnud välja arvutada oma väidetavat

kahju, mistõttu esitatud nõue on vastuoluline ja arvutuslikult ebaõige. Hageja on

menetluse jooksul ka ise mõistnud, et tema esialgne kahjunõue on ebamõistlikult suur

ning oma viimases tasuvuse analüüsis on hageja seaduslik esindaja tõendanud oma allkirja

ja esitatud tootmise tasuvuse analüüsiga, et kasum kuus, s.o summa, mida võiks käsitleda

saamata jäänud tuluna on vaid 43 162, 80 krooni.

55. Samas kostja leiab, et ka märgitud summa on ilmselge liialdus järgnevat analüüsi arvesse

võttes. Nimelt ei lange hageja tööjõukulu ja elektrikulu kokku väidetava tootmise mahuga.

Kui ühes tunnis toodab press maksimaalselt 300 kg tunnis ja tööjõukulusid on hageja

teinud 230 tunni osas, siis lihtsa matemaatika kohaselt oleks toota saanud maksimaalselt

69 tonni, mitte 80 nagu väidab hageja.

56. Pole sugugi ilmne, et kui ning hageja oleks saanud alustada toomist loodetud 01.10.2006,

oleks ta suutnud täita ka omapoolseid lepinguid tarnijatega ning toormaterjali puudust

poleks tekkinudki ja hageja oleks teeninud loodetud tulu. Õiglane oleks tuua andmed 2006

novembri kohta, kui tootmisega oleks saanud alustada, või isegi muude kuude kohta, et

saada võimalikult objektiivset tulemust - antud juhul jääb mulje, et toodetud ongi ainult

märtsis 2007. Märgitu omakorda viitab asjaolule, et tegelikult hageja ei saanud oma

tootmist käivitatud temast endast olenevatel põhjustel ja seetõttu ei soovinud ta tasuda ka

üüri aja eest, kui ta ise tulu ei teeninud. Hageja hakkas ilmselt sihilikult otsima võimalusi

kostjaga sõlmitud lepingulistest kohustustest vabanemiseks. Sellega on seletatav ka hageja

kummaline passiivsus kui ta nägi, et üüriobjekt oli puudustega. Märgitust tuleneb, et

hagejal ei ole jäänud saamata mingit tulu kostjast sõltuvatel põhjustel.

57. Samuti leiab kostja, et kohus on ebaõigesti määranud menetluskulude jaotuse. Maakohus

ilmselt lähtunud võrdelisest kohtukulude jaotamisest, kuid kostja ei nõustu kohtu poolt

märgituga, et rahuldas hageja nõude suuremas ulatuses. Hageja esitas põhinõude summas

173 331, 92 krooni, millest kohus rahuldas tagatisraha nõude summas 57 820 ja

kahjunõude summas 28 330, 80 krooni, s.o kokku 86 150, 80 krooni (s.o 49,7%

põhinõudest). Seega oleks pidanud menetluskulude jaotus minema pooleks, s.o kumbagi

poole kohtukulud oleks pidanud jääma tema enda kanda.

58. Arvestades, et vastuhagi jäeti rahuldamata, oleks õiguspärane olnud, kui kostja oleks

kandnud vaid vastuhagi kulud, mis on oluliselt väiksemad kui põhihagi kulud - hageja

esitas seoses sellega vaid ühe vastuse ning seegi on esitatud koos taotlusega täiendavate

tõendite esitamiseks põhihagis. Juhul, kui maakohtu otsus jääb jõusse, tuleb jätta mõlema

poole kohtukulud poole enda kanda. Samas eeltoodut arvestades kuuluvad kostja nõuded

täies ulatuses rahuldamisele ning hageja nõuded mitte, millest tulenevalt kuulub

tühistamisele ka otsus kohtukulude jaotamise osas.

11(13)

Vastustaja seisukoht

59. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

60. TsMS § 651 lg 1 alusel vaatab ringkonnakohus otsuse läbi üksnes kaevatud osas.

Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku

materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada OÜ-lt Erme

saamata jäänud ettevõtlustulu väljamõistmise, sellelt arvestatud viivise ja menetluskulude

jaotuse osas. Tühistatud osas on ringkonnakohtul võimalik teha uus otsus..

61. Tsiviilkolleegium nõustub maakohtu poolt poote vahel 27.09.2006 sõlmitud

mitteeluruumi üürilepingule (edaspidi Leping) ja sellest tulenevatele poolte õigustele ja

kohustustele antud hinnanguga.

62. Maakohus leidis õigesti, et asjaolu, et hageja asus pärast Lepingu allakirjutamist kostja

nõusolekul tooma üüriobjektile tootmisvahendeid, ei tähenda, et hageja võttis üüriobjekti

vastu. Pooled olid kokku leppinud, et üüriobjekti seisund fikseeritakse ning antakse

üürnikule üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mis vormistatakse lepingu lisana. Lepingu

p 1.2.1 kohaselt allkirjastatakse üleandmise-vastuvõtmise akt poolte poolt pärast seda, kui

üürnik on tutvunud igakülgselt üüriobjekti seisundiga ja tunnistab üüriobjekti seisukorra

vastavaks üürniku vajadustele ja Lepingu tingimustele.

63. Tulenevalt lepingu sõnastusest ja ka tegelikult väljakujunenud olukorrast, ei saa

üürilepingu sõlmimise ja ka ruumide üürniku faktilisse kasutusse andmisega lugeda, et

hageja on omapoolsed kohustused täitnud ja ruumid kostjale üle andnud. Üürilepingu

punktis 1.2 kokkulepitut arvestades on vastuvaidlematu, et enne üüriobjekti üleandmise-

vastuvõtmise akti allkirjastamist üüriobjekti vastuvõtmist üürniku poolt toimuda ei saanud.

64. Nõustuda ei saa apellandi seisukohaga, et üleandmise-vastuvõtmise akt omas tähtsust vaid

ruumide seisukorra fikseerimiseks, et teada, millises seisukorras tuleb ruumid tagastada

üürilepingu lõppemisel. Just üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamisele omistasid

pooled määrava tähtsuse, kuna Lepingus sisaldus üürniku õigus keelduda üüriobjekti

vastuvõtmisest muuhulgas ka siis, kui üürnik tuvastab, et üüriobjekt ei vasta tema

vajadustele.

65. Vaidlust ei ole selles, et saepurubriketi tööstuslikuks tootmiseks, milleks üürnik ruume

vajas, oli vajalik nii tööstusvoolu, kui vee-ja kanalisatsiooni olemasolu. Vaidlust ei ole ka

selles, et üleandmiseks kokkulepitud kuupäeval 01.10.2006 ei olnud üüriobjekt nimetatud

kommunikatsioonidega hagejat rahuldavas ulatuses varustatud. Lepingu p 5.1.1 kohaselt

oli üürniku vee, kanalisatsiooni ja elektrienergiaga varustamine hageja kohustus. Seega ei

vastanud üüriobjekt ei kostja vajadustele ega Lepingu tingimustele ning kostjal oli õigus

objekti vastuvõtmisest keelduda. Kuna puudused, mida ka kostja ise tunnistas, olid

kokkulepitud ajaks kõrvaldamata, ei ole enam tähtsust sellel, kui kergesti need oleksid

olnud kõrvaldatavad. Oma väidet, et üürnikuga lepiti kokku, et veekraanid paigaldatakse

alles siis, kui üürnik esitab vastavad joonised, ei ole kostja tõendanud.

66. Maakohus kohaldas õigesti VÕS § 277 lg-t 1, mis annab üürnikule õiguse lepingust

taganeda, kui üürileandja ei anna asja kokkulepitud ajal üle. Tegemist on juba

kokkulepitud tähtaja rikkumisega ja seadusest ei tulene üürniku kohustust anda veel kord

tähtaeg asja üleandmiseks. Kuna käesoleval juhul asja üle ei antud, ei ole põhjust rääkida

VÕS § 277 lg-s 1 sätestatud teisest taganemise eeldusest, see on kui üürileandja annab üle

asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse.

67. Kohus kohaldas õigesti ka VÕS § 189 lg-t 1, mille kohaselt lepingust taganemise korral

võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Vaidlust ei

ole selle, et hageja on kostjale üürilepingu alusel ettemaksuna tasunud 57 820 krooni,

mille kostja peab hagejale tagastama.

12(13)

68. Kohus jättis õigesti vastuhagi rahuldamata. Kuivõrd kostja üüriobjekti vastu ei võtnud ja

taganes kehtivalt lepingust, ei ole alust lugeda üürilepingut kolm kuud kehtivaks ja nõuda

hagejalt üüri maksmist.

69. Ringkonnakohus

nõustub

maakohtu

põhjendustega

ka

otsese

varalise

kahju

väljamõistmise osas. Kohus on õigesti VÕS §-e 101 lg 2 ning 127 lg 1 kohaldades

rahuldanud hageja otsese varalise kahju nõude summas 8330.80 krooni. Kohus on

põhjendatult leidnud, et põhjuslikus seoses vastustaja poolt üürilepingu rikkumisega on

hagejal kohtueelsete õigusabikulude tekkimine (seoses kohtueelse pretensiooni

koostamisega) ning ka lepingurikkumise kindlakstegemisega seotud kulutuste tekkimine

(elektrisüsteemi tehnilise kontrolli akti tellimine).

70. Kohtumenetluseelsete õigusabikulude (sh pretensioonide ja taganemisteadete koostamise

kulud) hüvitamist tsiviilprotsessiõigus ja apellandi poolt viidatud TsMS §-d 144 ning 174

lg 1 ei reguleeri. Kohtumenetluseelsed õigusabikulud ei ole käsitlevad kohtueelse

menetluse kuludena TsMS § 144 p 4 tähenduses, kuna kohtueelsed menetlused on

nimetatud sätte tähenduses üksnes sellised kohtueelsed menetlused, mis on õigusaktidena

kohtueelse menetlusena reguleeritud (nt töövaidluskomisjonis töövaidluse lahendamine,

täitemenetluse raames kohtueelne menetlus jne). Pretensiooni esitamist kohtumenetluse

vältimise eesmärgil ei saa käsitleda kohtueelse menetlusena TsMS § 144 p 4 tähenduses,

mistõttu ei ole antud kontekstis kohaldatav ka apellandi viidatud TsMS § 174 lg 1.

71. Elektrisüsteemi osas tehnilise kontrolli teostamise tellimine erialaeksperdilt oli vajalik

selgitamaks välja, kas olemasolev elektrisüsteem üldse võimaldas üüriobjekti

tootmispinnana kasutada. Seejuures ei oma tähtsust, et elektrisüsteemi ülevaatus telliti

kostja poolt peale lepingust taganemist, sest hageja kostja taganemisõigust ei tunnistanud

ning raha tagasi ei maksnud. Seetõttu oli aktile tehtud kulutus summas 1180.00 krooni

põhjendatud ning seotud nõude esitamisega kostja vastu.

72. Kolleegium ei nõustu aga maakohtu põhjendustega saamata jäänud ettevõtlustulu

väljamõistmise osas.

73. VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt

asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui

kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kolleegium leiab, et hageja ei

ole esile toonud ja tõendanud tehtud ettevalmistusi sellises mahus, mis tõenäoliselt oleksid

taganud talle tootmiselt kasumi saamise oktoobris 2006. Asja materjalist ei nähtu, et

hageja oli ise valmis alustama tootmist oktoobris sellises mahus, mis annaks ka kasumit.

Hageja tugines oletatava kasumi arvutamisel saepurubriketi tootmiseks kasutatava pressi

spetsifikatsioonijärgsele tootmisvõimekusele, enda koostatud tasuvuse analüüsile ning

märtsis 2007 koostatud arvetele. Arvestades asjaolu, et hageja sõlmis üürilepingu 27.

septembril ja tahtis 1. oktoobril tootmist alustada, pidanuks tal selleks ajaks olema

sõlmitud ka muud tootmise alustamiseks vajalikud lepingud, nagu tooraine ostmiseks,

pressi rentimiseks, toodangu müümiseks, töötajate töölevõtmiseks jne. Selliste lepingute

olemasolule hageja nõude alusena ei viita ega ole neid ka kohtule esitanud. Seetõttu on

meelevaldne kohtu järeldus, et 2006. aasta oktoobrikuu tootmisest tuleneva tulu saamise

tõenäosus on olemas. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kuna tegu on

eeldatava tuluga, ei ole selle suurust võimalik täpselt kindlaks teha, kuid põhjendamatu on

ka kahju väljamõistmine üksnes oletuse alusel. Hageja ei ole esitanud ühtki tõendit

saepurubriketi tootmise ja müügi kohta enne märtsi 2007, millest võib järeldada, et enne

seda ei saanudki hageja tegelikult tootmist käima, vaatamata sellele, et juba 11.oktoober

sai ta endale teise üüripinna.

74. Teiseks tuleb arvestada ka hageja enda osa võimaliku kahju tekkimises. Hageja sai oma

äriplaani koostamisel arvestada ruumide tegeliku olukorraga, millega tal oli võimalik

põhjalikult tutvuda ning ta pidi ka ise adekvaatselt hindama vajalikke töid ja selleks

13(13)

kuluvat aega. Kui kostja oleks ka kokkulepitud kuupäevaks paigaldanud üüritud ruumi

elektripistiku ja veekraani, ei oleks tootmine olnud siiski võimalik amortiseerunud

elektrisüsteemi tõttu. Ka ilma spetsialist abita võib eeldada, et elektrijuhtmestik tühjana

seisvas vanas farmihoones ei vasta tänapäeva nõudmistele ja vajab rekonstrueerimist.

Vajadusel saanuks tellida spetsialisti poolse ülevaatuse juba enne lepingu sõlmimist.

75. Kolleegium muudab ka kohtukulude jaotust. Tulenevalt asjaolust, et hageja varaline nõue

jääb suuremas ulatuses rahuldamata ja kostja vastuhagi jääb täielikult rahuldamata ning

hageja nõue oli oluliselt suurem, kui kostja vastuhagi, jätab kolleegium TsMS § 163 lg 1

alusel menetluskulud täielikult poolte endi kanda.

Reet Allikvere Gaida Kivinurm Tiit Kollom