3-06-2437/11 · Tartu Ringkonnakohus

3-06-2437

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maili Lokk, Agu Timmi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. august 2007 Tartu

Haldusasja number

3-06-2437

Haldusasi

OÜ T kaebus Ida-Viru maavanema 16.11.2006 toimingu

õigusvastaseks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 16. aprilli 2007 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ T apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Apellant (kaebuse esitaja) – OÜ T , esindaja vandeadvokaat

Olev Kuklase

Vastustaja (haldusorgan) – Ida-Viru maavanem, vandeadvokaat

Kai Amos

Kaasatud isik – Iisaku Vallavalitsus

RESOLUTSIOON

Jätta

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ning

Tartu

Halduskohtu 16. aprilli 2007 otsus muutmata.

Apellandi poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud

jätta tema enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

2

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ T esitas halduskohtule kaebuse, milles palub tunnistada õigusvastaseks Ida-Viru

maavanema 16.11.2006 toimingu, millega jäeti andmata luba maa ostueesõigusega erastamiseks

OÜ-le T kuuluvate ehitiste juurde Ida-Viru maakonnas Iisaku vallas Kauksi külas.

Iisaku Vallavolikogu 15.04.1993 ja 22.04.1993 otsustega anti OÜ-u T kasutusse 5,5 ha maad

Ida-Virumaal Iisaku vallas Kauksi külas (Kauksi telklaager). OÜ T esitas 15.12.1997 Iisaku

Vallavalitsusele avalduse nimetatud maa ostueesõigusega erastamiseks. Iisaku Vallavalitsuse

01.09.2005 korraldusega nr 141 määrati OÜ-le T kuuluvate ehitiste ja rajatiste juurde

(teenindushoone, kohvik, viis telkmaja, kolm käimlat, kolm puurkaevu, piirdeaed) teenindusmaa

suuruses ca 3,0 ha.

Iisaku Vallavalitsuse 19.09.2005 korraldusega nr 163 anti nõusolek OÜ-le T kuuluvate ehitiste

juurde maaüksuse „Henelii“ ostueesõigusega erastamiseks ning seal asuvate ehitiste

teenindusmaa suuruseks kinnitati 3,46 ha, maakasutuse sihtotstarbeks määrati ärimaa. Iisaku

Vallavalitsus esitas korralduse nr 163 Ida-Viru maavanemale ostueesõigusega erastamiseks ning

kuna tegemist on piiriäärse maa-alaga, siis vastavalt Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusele

nr 249 ka maavanemalt loa saamiseks.

Ida-Viru maavanem keeldus 16.11.2006 kirjas loa andmisest korralduses nr 163 määratud maa

ostueesõigusega erastamiseks, tulenevalt maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) §-ist 21 lg 5 ja 6

ning Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusest nr 249 „Kohalike omavalitsusüksuste ja maa-

alade loetelu kinnitamine, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise

isiku poolt on vajalik maavanema luba“.

Kaebuse kohaselt puudus maavanemal õiguslik alus 16.11.2006 kirjas nimetatud põhjustel OÜ-le

T maa erastamiseks loa andmisest keeldumiseks. Maavanem ei ole viidanud ühelegi õigusaktile,

mille alusel ta on OÜ-le T maa ostueesõigusega erastamisest keeldunud. Maavanema poolt

viidatud MaaRS § 21 lg 5 sätestab, et Vabariigi Valitsus kehtestab juhud, kui Eesti eraõigusliku

juriidilise isiku poolt maa ostueesõigusega erastamiseks on vajalik maavanema luba. Määrusest

nr 249 tulenevalt on maavanema luba vajalik, kui soovitakse maad ostueesõigusega erastada Ida-

Virumaal Iisaku vallas. MaaRS § 21 lg 6 kohaselt kuulab maavanem enne loa andmist ära maa

asukohajärgse kohaliku omavalitsuse seisukoha ning luba antakse, kui maa erastamine ei ole

vastuolus riigi ja kohaliku omavalitsusüksuse avalike huvide või julgeolekuga. Maavanem ei ole

oma keeldumises viidanud ühelegi MaaRS § 21 lg 6 teises lauses sätestatud loa andmisest

keeldumise alusele. OÜ T suhtes toimuvas maa ostueesõigusega erastamise etapis puudub

maavanemal pädevus tema poolt viidatud põhjusel maa ostueesõigusega erastamiseks loa

andmisest keeldumiseks.

OÜ T põhjendatud huvi Ida-Viru maavanema 16.11.2006 toimingu õigusvastasuse

kindlakstegemiseks seisneb selles, et antud toiminguga piiratakse seadusevastaselt OÜ T õigust

erastada ostueesõigusega temale kuuluvate ehitiste juurde maad.

2. Vastustaja Ida-Viru maavanem vaidles kaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt oli vaidlustatud maavanema 16.11.2006 keeldumise peamine põhjus

Iisaku Vallavalitsuse poolt OÜ-le T liiga suure teenindusmaa määramine. Vabariigi Valitsuse

seaduse (edaspidi VVS) § 85 lg 1 kohaselt on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud

maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle

3

ning seaduses sätestatud juhtudel ja ulatuses ka kohalike omavalitsusüksuste kasutuses või

valduses oleva riigivara kasutamise seaduslikkuse ja otstarbekuse üle.

Maavanem kontrollis Iisaku Vallavalitsuse 19.09.2005 korralduse nr 163 seaduslikkust ning

leidis, et korraldusega kinnitatud ehitiste teenindamiseks vajalik maa suurus 3,46 ha ei vasta

ilmselt seaduse nõuetele. Maavanem analüüsis põhjalikult juba 12.10.2005, 18.10.2005 ja

16.11.2006 kirjades kaebuse esitajale kuuluvate ehitiste loetelu, nende alust pinda ning leidis, et

kohalik omavalitsus on määranud teenindamiseks vajalikuks maaks liiga suure maatüki, milline

ilmselt ei vasta kaebuse esitajale kuuluvate ehitiste arvule ja pindadele.

Antud juhul tuleb tähelepanu pöörata asjaolule, et ehitusregistris on ehitistena registreeritud

teenindushoone ja kohvik kogupinnaga 190 m². Isegi kui lisada loetelusse käimlad, siis on

kogupindala 254 m². Ülejäänud kaebuse esitajale kuuluvad asjad on kas rajatised (puurkaevud)

või maaga püsivalt ühendamata telkmajad. Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määruse nr 249 p 13

alapunkt 2 ning Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määruse nr 144 mõttega on ilmselt vastuolus

0,0254 ha ehitiste alusele pindadele teenindamiseks vajaliku maa määramine 3,46 ha suuruses

ulatuses, kuna ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealuse ning ehitist

ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad.

Kaebuse esitaja ei ole kaebuses selgitanud, miks on tal vaja ostueesõigusega erastada ehitisealuse

maa pindalaga võrreldes kordades suurem maa. Seega oli maavanema 16.11.2006 antud

keeldumine seaduslik.

Kõik maavanema poolt tehtud toimingud on seaduspärased. Maavanem kirjeldab oma

12.10.2005, 18.10.2005 ja 16.11.2006 kirjades kaebuse esitaja taotluse nõuetele mittevastavust.

Maavanem selgitab ka, et juhul, kui kaebuse esitaja soovib riigile kuuluvat maad erastada

suuremas ulatuses, siis saab ta seda teha üldises korras avalikul enampakkumisel.

3. Kaasatud isik Iisaku Vallavalitsus leidis, et OÜ-le T ostueesõigusega erastamiseks määratud

3,46 ha on määratud ehitiste kompleksi teenindamiseks vajalik ja piisav kogus maad, mis tagab

ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

Ostueesõigusega erastamise aluseks on OÜ T 15.12.1997 avaldus, kus ta soovib ostueesõigusega

erastada 5,5 ha maad puhkemajanduslikuks tegevuseks. Maal asuvad hooned ja rajatised

kuuluvad OÜ-le T . Kauksi telklaagri puhul ei ole tegemist hotelli tüüpi majutusasutusega, vaid

puhkekompleksiga, kus pakutakse majutust telkimise näol ning kus iga puhkaja saab nautida

privaatsust – see eeldab teatud suurusega kompleksset maa-ala.

Iisaku Vallavalitsus on OÜ-le T teenindusmaa määramisel lähtunud eelkõige maakorralduslikest

nõuetest, lähtudes maakorraldusseaduse (edaspidi MaaKS) § 5 lg 2 järgmistest punktidest:

p 1 – omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks;

p 3 – kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks;

p 5 – kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine ja selgete piiride loomine ning

looduslike piiride arvestamine;

p 6 – kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine;

p 7 – teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja

kasutamine.

HALDUSKOHTU LAHEND

4. Tartu Halduskohus jättis 16. aprilli 2007 otsusega kaebuse rahuldamata.

Otsuse kohaselt on ekslik kaebaja arusaam, et erastamise korraldajal ehk maavanemal puudub

üldse õigus kontrollida kohaliku omavalitsuse poolt vastuvõetud otsustuste ja neis sisalduvate

andmete õigsust ja nende vastavust maareformi reguleerivatele õigusaktidele. „Maa

4

ostueesõigusega erastamise korra“ (edaspidi Kord) p 23 lg 4 kohaselt võtab maavanem

maareformi seaduses sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi

maakatastri andmete alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse. Seega ei ole maavanem

pelgalt kohaliku omavalitsuse poolt tehtud otsustuse formaalne kinnitaja, vaid saab lõplikku

otsuse teha ainult maareformi seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. Sealhulgas on

erastamise korraldajal kohustus kontrollida ka erastatava maa piiride ja suuruse määramise

seaduslikkust.

Kaebuse esitajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et ta saab ostueesõigusega erastada maad

kas tulenevalt vallavalitsuse poolt eeltoimingute käigus otsustatud maa ulatuses või taotluses

esitatud või reaalselt siiani kasutatud maa suuruses. Maa ostueesõigusega erastamise lõpliku

otsuse teeb erastamise korraldaja. Seejuures ei saa õiguspärast ootust tekitada ka mitte Maksu- ja

Tolliameti maksuteated 1997 ja 2007 maamaksu tasumise kohustuse kohta. Erastamisele tuleva

maa piire ja suurust ei määrata sõltuvalt maamaksuga maksustatavast maakasutusest. Samas

kinnitas kaebuse esitaja, et tal pole kunagi taotletud maa kohta maakasutamislepingut sõlmitud.

Nähtuvalt vaidlustatud maavanema 16.11.2006 kirjast on maavanema keeldumise sisuliseks

aluseks olnud mitte MaaRS § 21 lg 5 või 6, vaid põhjus, et vallavalitsuse poolt on ehitiste

teenindamiseks vajalikuks maaks määratud rohkem, kui seda võimaldaks Vabariigi Valitsuse

30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord“.

Kirja lõpus on küll kokkuvõttes tehtud viide MaaRS §-ile 21 lg 5 ja 6, kuid kirjas on sisuliselt

analüüsitud vallavalitsuse korralduse nr 163 vastavust teenindusmaa määramise korrale.

Vastustaja keeldumine maa ostueesõigusega erastamisest Iisaku Vallavalitsuse 19.09.2005

korralduse nr 163 alusel on lõppkokkuvõttes õiguspärane, kuid seda halduskohtu poolt toodud

motiividel. MaaRS § 20 lg 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida käesoleva seaduse alusel ei

tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Ida Virumaal Iisaku vallas

asuvas Riigimetsa Majandamise Keskuse Iisaku metskonna katastriüksus - maatükk nr 31,

katastritunnusega 22401:004:0470 on jäetud riigi omandisse keskkonnaministri 03.10.2000

käskkirjaga nr 454. Keskkonnaministri 15.08.2006 käskkirjaga nr 976 on tunnistatud kehtetuks

keskkonnaministri 03.10.2000 käskkirja nr 454 punkti 1 alapunkt 22 Iisaku metskonna maatüki

nr 31, katastritunnus 22401:004:0470, riigi omandisse jätmine. Samas on aga Maa-ameti

peadirektori 27.06.2001 kirjas Riigimetsa Majandamise Keskuse peadirektorile märgitud, et

esmakordselt on nimetatud maa jäetud riigi omandisse keskkonnaministri 10.07.1997 käskkirjaga

nr 173.

Seega oli maa, mida kaebuse esitaja taotles ostueesõigusega erastada ning mille suhtes Iisaku

Vallavalitsus tegi ostueesõigusega erastamiseks eeltoiminguid, riigimaa kuni 15. augustini 2006.

See tähendab seda, et selle ajani ei olnud nimetatud maa erastamise objektiks ning sellest

tulenevalt puudus Iisaku Vallavalitsusel õigus teha nimetatud maa osas maa erastamise

eeltoiminguid, lasta riigile jäetud maast maa erastamiseks maad välja mõõta ning võtta vastu

korraldusi maa suuruse ja piiride määramiseks. Ebaõige on seejuures vallavanema väide, et

vallavalitsus ei teadnud korralduse andmisel 2005, et maa on riigi omandisse jäetud. Oma

kirjalikus vastuses on vallavalitsus märkinud, et OÜ-le T ei antud võimalust taotletud maad 5,0

ha erastada, puhkekompleksile jäeti 0,4 ha maad, ülejäänud maa registreeriti 20.08.1997 Ida-Viru

Maakatastris Iisaku metskonna maatükk nr 31 all. Järelikult oli Iisaku Vallavalitsus maa riigile

jätmisest teadlik juba 1997. Keskkonnaministri 03.10.2000 käskkirja nr 454 vastuvõtmisel on

teiste hulgas aluseks võetud ka Iisaku Vallavalitsuse 03.06.1997 õiend, mis tähendab, et maa

riigile jätmisel 1997 on küsitud vallavalitsuse seisukohta.

Iisaku Vallavalitsus on teinud teadlikult maa erastamise eeltoiminguid maa suhtes, mis

erastamisele ei kuulunud. Eeltoimingud tehti enne, kui esitati Riigimetsa Majandamise

Keskusele taotlus katastriüksuse piiride muutmiseks ja enne kui vastav maa oli riigi omandisse

jäetud maade hulgast välja arvatud. Maa erastamine saab toimuda aga ainult seaduslikult.

5

Asjaolu, et teistkordselt esitati maavanemale materjalid erastamise otsustamiseks 05.09.2006,

s. o pärast keskkonnaministri 15.08.2006 käskkirja, ei muuda vallavalitsuse poolt tehtud

toiminguid ja vastu võetud haldusakte seadusele vastavateks. Maavanem kui erastamise

korraldaja saab erastamise otsust vastu võtta ainult seaduslikus korras vastu võetud haldusaktide

ja vormistatud dokumentide alusel.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. OÜ T esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Halduskohtu 16. aprilli 2007 otsuse

tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega kaebus rahuldada.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on ebaõigesti kohaldatud Korra punkti 23, mille kohaselt erastamise korraldaja (maavanem)

kontrollib maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Samuti

on kohus ekslikult oma otsuses viidanud sellele, et maavanem on keeldunud maa

ostueesõigusega erastamisest järelevalve teostamise käigus, kuna otsuses puudub viide

õigusaktile, millest tuleneb maavanema järelevalve teostamise õigus ning milles antud juhul

järelevalve seisnes. Seda eriti olukorras, kus maavanem ei ole enne halduskohtus toimuvat

menetlust mingile järelevalve teostamisele ei sisuliselt ega ka õiguslikult viidanud.

Riigikohtu halduskolleegium on oma 29.03.2006 otsuses nr 3-3-1-81-05 öelnud järgmist:

„MaaRS § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr. 144 kinnitatud „Ehitise

teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi määrus nr. 144) p 4 annavad kohalikule

omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning kaalutlusõiguse. Maavanem saab õiguspärasuse

kontrollimisel hinnata, kas kohalik omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piirest.

Vabariigi Valitsuse seaduse § 85, ORAS § 17 lg 8 ega MaaRS § 15 lg 3 ei anna maavanemale

volitust teostada järelevalvet haldusakti otstarbekuse üle ning seda ei saa teha ka kohtud“.

Ida-Viru maavanem on käesoleval juhul teostanud järelevalvet haldusakti otstarbekuse üle, kuna

vastustaja on oma seisukohta põhjendanud sellega, et tema arvates on kohalik omavalitsus

määranud ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks liiga suure maatüki. Maavanem ja

halduskohus ei ole oma otsustuste tegemisel arvestanud asjaoluga, et kohalik omavalitsus on

teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestanud ehitiste kompleksi, mitte aga ühe konkreetse

ehitisega. Kohalik omavalitsus on see organ, kelle kohustuseks on välja selgitada kõik

teenindamiseks vajaliku maa määramise tingimused. Iisaku Vallavalitsus on leidnud, et OÜ-le T

ostueesõigusega erastamiseks määratud 3,46 ha on vajalik ja piisav kogus maad, mis tagab

ehitise kompleksi sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise

säilimise. Asjaolu, et maavanem peab antud maad, sisuliselt 15 aastat pärast erastamise

korraldamise algust ja 10 aastat pärast seda, kui OÜ T esitas avalduse antud maa erastamiseks,

liiga suureks, ei saa olla maa ostueesõigusega erastamisest keeldumise aluseks. Samas ei ole

maavalitsus kümne aasta jooksul alates erastamise avalduse esitamisest algatanud ega ka

teostanud antud maa erastamise osas mingit järelevalvemenetlust ega ole oma otsuse kaalumisel

võtnud arvesse OÜ-le T kuuluvate ehitiste komplekssust. Seega on ehitiste teenindamiseks

vajalik maa määratud vastavalt seadusele ning selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud

korrale ja tänaseks päevaks jõusoleva haldusaktiga erastamise eeltoimingute raames;

2) on antud ebaõige hinnang asjas olemasolevatele tõenditele, mistõttu on ebaõigesti leidnud, et

OÜ-l T ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et ta saab ostueesõigusega erastada maad kas

tulenevalt vallavalitsuse poolt eeltoimingute käigus otsustatud maa ulatuses või taotluses esitatud

või reaalselt siiani kasutatud maa suuruses. Riigikohtu halduskolleegium on eelviidatud otsuses

nr 3-3-1-81-05 muuhulgas öelnud seda, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei

anna reeglina erastamise õigustatud subjektile õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa

ostu-müügi lepingud. Küll võib järelevalveorgani pikaajaline tegevusetus anda alust

õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja

6

isik saab erastada korraldustega kindlaksmääratud maa. Antud Riigikohtu seisukohast tulenevalt

tuleb siiski arvestada kohaliku omavalitsuse seniste toimingutega. Iisaku Vallavalitsuse

01.09.2005 korraldusega nr 141 on Iisaku Vallavalitsus määranud OÜ-le T kuuluvate ehitiste ja

rajatiste juurde, mis võimaldaks arendada Kauksi Telklaagri puhkemajanduslikku tegevust,

teenindusmaa suuruseks vähemalt ca 3,0 ha. Riigimetsa Majandamise Keskus on oma

04.09.2001 kirjaga nr 1296/9-1 avaldanud seisukohta, et OÜ T soov riigimetsamaal asuvate

ehitiste ja rajatiste juurde maad erastada on seaduslik ja tuleb algatada riigimetsamaa

katastriüksuse 22401:004:0470 piiri muutmine. Keskkonnaministri 15.08.2006 käskkirjaga on

tunnistatud osaliselt kehtetuks keskkonnaministri 03.10.2000 käskkirja 454 punkti 1 alapunkt 22

Iisaku metskonna maatüki nr 31 riigi omandisse jätmine. Eeltoodust nähtub, et nii Iisaku

Vallavalitsuse kui ka teiste riigiasutuste tegevus OÜ-le T maa ostueesõigusega erastamise osas

on toimunud taoliselt, et OÜ T saaks temale kuuluva hoonekompleksi juurde erastada vähemalt

ca 3,0 ha suurust maad. Tõepoolest ei määrata erastamisele tuleva maa piiri ja suurust sõltuvalt

maamaksuga maksustatavast maakasutusest, kuid maamaksuga maksustatav maakasutus viitab

sellele, et kohalik omavalitsus aktsepteerib oma käitumisega OÜ T poolt maa kasutamist

ulatuses, milleks tal on õigus;

3) on rikutud HKMS §-is 25 lg 2 sätestatud otsuse põhjendatuse nõuet. Halduskohus on oma

seisukohtades vastuoluline, leides, et asjaolu, et Iisaku Vallavalitsus on võimaldanud OÜ-l T

sisuliselt kümne aasta jooksul kasutada vähemalt 3,46 ha suurust maatükki (tegelikkuses

faktiliselt kokku 5 ha suurust maatükki), ei tekita OÜ-le T õiguspärast ootust. Iseenesest on

antud asjas vaieldamatu fakt, et Iisaku metskonna maatükk nr 31 oli jäetud ekslikult riigi

omandisse ja eelkõige kinnitab seda keskkonnaministri 15.08.2006 käskkiri, millega varasem

käskkiri osaliselt tühistati viidatud maatüki nr 31 riigi omandisse jätmise osas. Antud

haldusmenetluses eksisteerisid erinevad haldusotsused ja toimingud. Kohus on ekslikult asunud

võrdlema ja õigustama Keskkonnaministeeriumi haldusakte, millised aga ministeerium ise on

oma eksimust tunnistades tühistanud ja samas on kohus ekslikult asunud kritiseerima ja

ebaõigeid hinnanguid andma Iisaku Vallavalitsuse toimingutele, millised aga (tulenevalt

Keskkonnaministeeriumi poolt oma varasema otsuse tühistamisest) osutusid lõppkokkuvõttes

õiguspäraseks. Eelviidatust tulenevalt on ekslik kohtupoolne hinnang selle kohta, et OÜ T

kasutas vaidlusalust maatükki ebaseaduslikult;

4) on rikutud HKMS §-is 25 lg 2 sätestatud otsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.

Halduskohus ei ole oma otsuses käsitlenud seda, milles seisnes käesoleval juhul teenindusmaa

määramise väidetav vastuolu määruse nr 144 punktis 4 sätestatuga. Maavanem on tsiteerinud

määruse nr 144 punkti 4, selgitamata, millist punktis 4 sätestatud nõuet ei ole Iisaku

Vallavalitsus maavanema arvates järginud. Halduskohus on oma otsuse punktis 2 leidnud, et

nähtuvalt maavanema kirjast, on maavanema keeldumise sisuliseks aluseks olnud põhjus, et

vallavalitsuse poolt on ehitiste teenindamiseks vajalikuks maaks määratud rohkem, kui seda

võimaldaks määrus nr 144. Ei maavanema kirjast ega ka halduskohtu seisukohtadest ei nähtu,

milline on määruse nr 144 nõuetega kooskõlas olev ehitise kompleksi teenindamiseks vajaliku

maa suurus, s. t võrreldes millega rohkem on ehitiste teenindamiseks maad määratud. Oma

kirjalikus seisukohas on vallavalitsus põhjendanud teenindamiseks vajaliku maa suuruse

vastavust maakorralduslikele nõuetele. Samuti on kohalik omavalitsus sisustanud määruse nr 144

punkt 4 alapunktis 2 sätestatud nõude, s.o ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja

piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise. Sihtotstarbe määratlemisel on

kohalik omavalitsus lähtunud asjaolust, et tegemist ei ole hotelli tüüpi majutusasutusega, vaid

puhkekompleksiga.

Ka Riigikohtu halduskolleegium on otsuses nr 3-3-1-81-05 öelnud, et määruse nr 144 p 4

kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama teenindamiseks vajaliku maa, arvestades

maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise

7

sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-,

tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise.

Vastustaja Ida-Viru maavanem ei ole oma 16.11.2006 kirjas ega ka kohtuistungil esitanud

sisulisi põhjendusi selle kohta, milles seisnes Iisaku Vallavalitsuse poolt määratud

teenindamiseks vajaliku maa suuruse väidetav mittevastavus määruse nr 144 nõuetele;

5) on kogutud tõenditele antud ebaõige hinnang, leides, et vaatamata asjaolule, et maavanem on

oma keeldumise õigusliku alusena viidanud MaaRS §-le 21 lg 5 ja 6, on tegelikuks keeldumise

aluseks kohaliku omavalitsuse poolt määratud teenindusmaa suuruse mittevastavus määruse

nr 144 nõuetele. Otsuse punktis 2 on halduskohus maavanema 16.11.2006 kirjast tulenevalt

leidnud, et maavanema keeldumise sisuliseks aluseks ei olnud MaaRS § 21 lg 5 või 6 ning, et

viide nimetatud sätetele ei ole õige, on tunnistanud kohtuistungil ka vastustaja. Vaatamata

asjaolule, et vastustaja on oma viidatud kirjas esitanud väidetavalt eksliku keeldumise aluse, on

vastavale alusele maavanem viidanud ka oma 28.10.2005 kirjas nr 1.2-25/4267 Iisaku

Vallavalitsusele. Antud kirjast ei nähtu asjaolu, et maavanem oleks vastava kirjaliku seisukoha

andnud järelevalve teostamise käigus ning puudub ka vastav viide asjaomasele õiguslikule

alusele. Seega on vastustaja poolt kohtuistungil viidatud seisukoht, et viide MaaRS §-le 21 lg 5

ja 6 on olnud ebaõige, üksnes otsitud põhjus, kuna varasemalt ei ole maavanem põhjendanud

oma keeldumisi mitte teenindusmaa väidetava mittevastavusega määruse nr 144 nõuetele, vaid

asjaolule, et osa taotletavast maast ulatub Iisaku Metskonna maatükile nr 31. Maavanema

28.10.2005 kirjas ei ole maavanem avaldanud seisukohta teenindusmaa suuruse osas;

6) on jäetud tähelepanuta, et maavanema keeldumine läheb vastuollu maavanema varasema

tegevusega Iisaku valla üldplaneeringu järelevalve funktsiooni teostamisel ning üldplaneeringu

heakskiitmisel. Nimelt on 1999 kehtestatud Iisaku valla üldplaneering, milles on suhteliselt palju

käsitletud Kauksi Telklaagri ja turismi kui sellise olulisust Iisaku valla seisukohalt. Eelkõige

Iisaku valla üldplaneeringus esitatud põhimõtetega, mille on heaks kiitnud ka Ida-Viru

maavanem, pidanuks maavanem oma keeldumisotsuse tegemisel arvestama. Oluline on

käesoleval juhul ka asjaolu, et üldplaneeringuga on Kauksi puhkealale ning selle laiendamiseks

määratud maa kasutamise sihtotstarbeks ärimaa, mille on heaks kiitnud Ida-Viru maavanem.

6. Ida-Viru maavanem vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja

Tartu Halduskohtu 16. aprilli 2007 otsuse muutmata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole vastustaja eitava seisukoha andmisel seadust rikkunud. Maavanema keeldumise

õiguslike alustena on märgitud MaaRS § 22 lg 1 ja Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määruse

nr 249 p 13 alapunkt 2 ning Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määruse nr 144 p 4, viidatud on ka

MaaRS §-ile 21 lg 5 ja lg 6. Halduskohus selgitas, et maavanem ei ole mitte formaalne

erastamise korraldaja, vaid Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määruse nr 249 p 23 lg 4 kohaselt

võtab ta maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastu maareformi seaduses sätestatu, esitatud

dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete alusel.

Maavanem kontrollis Iisaku Vallavalitsuse 19.09.2005 korraldusega nr 163 seotud asjaolusid ja

nende seadusele vastavust ning tuvastas, et korralduse punktis 3 määratud teenindusmaa suurus

3,46 ha ei vasta Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määruse nr 249 p 13 alapunkti 2 ning Vabariigi

Valitsuse 30.06.1998 määruse nr 144 punkti 4 nõuetele. Maavanem asus seisukohale, et kuna

korralduses ei ole põhjendatud nii suures ulatuses teenindusmaa määramist, siis ei ole kohalik

omavalitsus määranud maa suurust vähima tarviliku ja piisava koguse arvestusega ning on akti

andmisel rikkunud Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määruse nr 144 p 4 alapunkti 2 nõudeid;

2) on otsuses piisavalt põhjendatud, et kaalutlusõiguse kohaldamisel tuleb põhjendada, miks

luges kohalik omavalitsus vähimaks tarvilikuks ja piisavaks teenindusmaa suuruseks nimelt

3,46 ha ning miks ei saanud apellandil õiguspäraseid ootusi tekkida;

3) on vastustaja keeldumine maa ostueesõigusega erastamisest lõppkokkuvõttes õiguspärane.

8

Korralduse nr 163 kehtetus on selline asjaolu, milline välistab sellele korraldusele tugineva

erastamise otsustamise jätkamise – vastustaja ei saa erastamise otsust teha kohaliku omavalitsuse

maa

ostueesõigusega

erastamise

osas

korralduse

puudumisel.

Halduskohus

tuvastas

uurimisprintsiipi rakendades, et vastustajale erastamise otsustamiseks esitatud Iisaku

Vallavalitsuse 19.09.2005 erastamise korraldus nr 163 ei vasta seaduse nõuetele. Nimelt anti

korraldus välja MaaRS § 20 lg 1 rikkumisena, mille kohaselt ei kuulu erastamisele riigi

omandisse jäetud maa. Halduskohus tuvastas, et korralduse andmise ajal oli enamus korralduses

„Henelii“ maaüksuse koosseisu arvatud maast riigi omandis, riigi omandisse kuuluva maa osas

otsuste tegemine ei kuulu kohaliku omavalitsuse pädevusse. Seega ei vastanud Iisaku

Vallavalitsuse 19.09.2005 erastamise korraldus nr 163 andmise hetkel HMS §-is 54 püstitatud

haldusakti õiguspärasuse eeldustele. HMS § 63 lg 2 p 3 järgi on 19.09.2005 korraldus nr 163

tühine, tühine haldusakt on kehtetu algusest peale.

Halduskohus tuvastas, et Keskkonnaminister andis 15.08.2006 käskkirja nr 976, millega

tunnistas kehtetuks oma varasema „Henelii“ maaüksust riivava riigi omandisse jätmise käskkirja

nr 454 ja andis korralduse maatüki nr 31 maakatastrist kustutamise kohta. Halduskohus asus

õigele järeldusele, et seega sai kohalik omavalitsus asuda maa erastamise asjas eeltoiminguid

tegema ja korraldust andma alles pärast 15.08.2006.

7. Kaasatud isik Iisaku Vallavalitsus toetab apellatsioonkaebust.

Seisukoha kohaselt:

1) on ebaõige vastustaja väide, et apellant läheb oma kaebuses vaikivalt mööda haldusakti

kehtetusest, kuna korralduse andmise ajal oli enamus korralduses „Henelii“ maaüksuse koosseisu

arvatud maast riigi omandis. Iisaku Vallavalitsuse 19.09.2005 korralduse nr 163, milles

vallavalitsus andis nõusoleku OÜ-le T maaüksuse „Henelii“ maa ostueesõigusega erastamiseks

suurusega 3,46 ha näol, ei ole tegemist kehtetu haldusaktiga. Iisaku Vallavalitsus ei olnud

korralduse tegemise ajal teadlik asjaolust, et OÜ-le T teenindamiseks vajalik maa asub osaliselt

riigimaal, sest Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi kaudu ei olnud selleks ajaks vallavalitsust

teavitanud asjaolust, et vastav maa oli määratud ekslikult riigi omandisse. Pärast seda, kui

vallavalitsus sai teatud osas antud maa riigiomandis olemise kohta teada, oli teatud osa

vallavalitsuse korralduses viidatud maast riigi omandis ja teatud osa ei olnud riigi omandis. Seega

isegi kui valla korraldus oli ainult mõningases osas vastuolus keskkonnaministri määrusega, siis

oli ja on ta seaduslik osas, millele ekslikult riigiomandisse jäetud maa ei ulatunud. Hilisemalt

keskkonnaministri enda käitumisega tuvastus, et keskkonnaminister ise oli eksinud oma käskkirja

tehes sellega, et jättis osaliselt riigiomandisse maa, millel asusid OÜ-le T erastamisele kuuluvad

hooned. Koheselt antud fakti ilmnemisel keskkonnaminister ka oma eksliku määruse tühistas. Kõik

Iisaku Vallavalitsuse erastamise eeltoimingud on toimunud riigi teadmisel ja nõusolekul, mida

on näidanud pärast korralduse andmist teostatud toimingud ja nende aktseptimine kõikide

ametkondade poolt. Keskkonnaminister on oma 21.09.2005 kirjas nr 20-1/10019

toetanud riigi metsamaal asuvate ehitiste juurde maa erastamist ja näinud vajadust Iisaku

Vallavalitsusel vormistada Riigimetsa Majandamise Keskusele taotlus katastriüksuse piiri

muutmiseks. Iisaku Vallavalitsus saatis 26.09.2005 kirjaga nr 14-4.1/714 Riigimetsa Majandamise

Keskusele koos taotluse ja lisadega piirimuudatuse kooskõlastamiseks plaani- ja kaardimaterjali

alusel moodustatud Iisaku metskonna maatüki nr 31, katastritunnusega 22410:004:0470,

asukohaga Kauksi küla Iisaku vald Ida-Virumaa, materjalid, et registreerida maakatastris

ostueesõigusega erastatav maaüksus „Henelii“ pindalaga 3,46 ha. Piirimuudatus kooskõlastati

vastavalt maakatastriseaduse §-ile 20 lg 13. Iisaku Vallavalitsus pöördus korralduse tegemise

järgselt Ida-Viru maavanema poole maa ostueesõigusega erastamiseks loa andmiseks, kuid

maavanem teatas oma 28.10.2005 kirjaga nr 1.2-25/4267, et ei anna luba vallavalitsuse

korraldusega määratud teenindusmaa erastamiseks, kuna osa sellest maast jääb Eesti Vabariigile

kuuluva kinnistu koosseisu, s. o Iisaku Metskonna maatüki nr 31 koosseisu. Vastavalt varasemalt

antud lubadusele tunnistas Keskkonnaministeerium oma 15.09.2006 käskkirjaga nr 976

9

kehtetuks keskkonnaministri 03.10.2000 käskkirja nr 454 p 1 ap 22, Iisaku metskonna maatüki

nr 31 (katastritunnus 22410:004:0470, pindala 171,7 ha, sihtotstarve 011.maatulundusmaa (M))

riigi omandisse jätmise. Kinnistusregistriosa nr. 3411508 suleti Riigimetsa Majandamise Keskuse

avalduse alusel. Seega taastati reformieelne seisukord. Kõigest eeltoodust tulenevalt on Iisaku

Vallavalitsus seisukohal, et 19.09.2005 korraldus nr 163 on tervikuna kehtiv haldusakt, millele

viitab

ka

asjaolu,

et

vastavat

haldusakti

ei

ole

vaidlustatud.

Samuti,

tulenevalt

Keskkonnaministeeriumi 15.09.2006 käskkirjast nr 976, oli Iisaku Vallavalitsuse poolt korralduse

andmine seadusega kooskõlas, sest OÜ-le T ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulgas olnud

riigimetsamaa oli ebaõigesti riigi omandis ning seetõttu ei saanud Iisaku Vallavalitsus ka

arvestada ebaseadusliku aktiga, mis hiljem akti väljaandnud organi poolt kehtetuks tunnistati,

põhjusel, et see oli välja antud ekslikult. Asjaolule, et OÜ-le T määratud teenindamiseks vajalik

maa asus osaliselt ekslikult riigi omandis, on viidanud ka apellant oma apellatsioonkaebuses;

2) on õige, et 19.09.2005 korralduses nr 163, millega vald nõustus OÜ-le T maaüksuse „Henelii“

ostueesõigusega erastamisega suurusega 3,46 ha, esitatud põhjendus teenindusmaa määramise osas

ei ole olnud põhjalik. Samas on vastav põhjendus tuletatav muudest erastamise eeltoimingute

raames vormistatud dokumentidest ja nendega saanuks Ida-Viru maavanem vajaduse korral

tutvuda ja Iisaku Vallavalitsuselt selgitusi küsida. Kuivõrd HMS ei näe ette haldusaktis motiivide

parandamist, ei saanud Iisaku Vallavalitsus korralduse nr 163 andmise järgselt seda ka teha -

kehtestada uut korraldust, millega täiendada varasemalt antud haldusakti motiive. Iisaku

Vallavalitsus leiab, et käesolevas vaidluses võib anda muuhulgas hinnangu ka sellele, kas Iisaku

Vallavalitsuse 19.09.2005 korralduses nr 163 motiivide puudumine oleks mõjutanud Iisaku

Vallavalitsuse lõplikku otsust või mitte. OÜ-le T on 3,46 ha suuruse teenindamiseks vajaliku maa

määramisel lähtutud objektiivsetest kriteeriumidest ning otsustuse tegemisel ei ole lähtutud

mingitest subjektiivsetest arvamustest. Maavanem kui maa ostueesõigusega erastamise korraldaja

on järelevalve teostajana õigustatud ja ka kohustatud küsima erastamise eeltoimingute teostajalt

vajadusel selgitusi, kuid käesoleval juhul seda tehtud ei ole. Iisaku Vallavalitsus otsustas määrata

OÜ-le T kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 3,46 ha tulenevalt maa-ala

kasutusviisist. Kauksi Telklaager on autoturistide ja matkajate majutuskoht ning ettevõtete,

organisatsioonide, kollektiivide suvepäevade läbiviimise paik ja asub 70 meetri kaugusel Peipsi

järvest, kus on telkimiskohad, joogivesi, dušš, elektri ja telefoni kasutamise võimalus,

lõkkekohad, käimlad, mänguväljakud. Viimastel aastatel on OÜ T ehitanud välja

kommunikatsioonisüsteemid, välikäimlad on ümber projekteeritud vastavalt tänapäevastele

tingimustele. Lisaks saavad puhkajad mängida looduslikel palliväljakutel ning lastele on mõeldud

liivakastid ja atraktsioonid;

3) on õige apellatsioonkaebuse väide, et halduskohus ei ole oma otsuse põhjendamisel arvestanud

Riigikohtu poolt 29.03.2006 otsuses nr 3-3-1-81-05 esitatud seisukohaga, mille kohaselt on

kohalikul omavalitsusel maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisel ulatuslik

hindamisruum ja kaalutulusõigus ning maavanemal ei ole volitust teostada järelevalvet

haldusakti otstarbekuse üle, mida aga Ida-Viru maavanem käesoleval juhul on teinud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Halduskohtu

16. aprilli 2007 otsus muutmata.

Kuna ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega, siis ei pea ringkonnakohus HKMS

§ 47 lg 3 ja TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks korrata esimese astme kohtu põhjendusi.

Vastavalt HKMS §-ile 34 lg 2 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuväidete

piires.

10

Ükski apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht ei ole aluseks halduskohtu vaidlustatud otsuse

tühistamisele. Halduskohus on õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid ja kohaldanud seadust

ning apellatsioonkaebus on põhjendamatu.

9. Nähtuvalt asja materjalidest, on menetlusosaliste vahel vaidlus selles, kas Ida-Viru

maavanema 16.11.2006 kirjas väljendatud keeldumine anda luba maa ostueesõigusega

erastamiseks OÜ-le T talle kuuluvate ehitiste juurde Ida-Viru maakonnas Iisaku vallas Kauksi

külas taotletud suuruses (3,46 ha) on õiguspärane või mitte. Vastustaja on omaks võtnud asjaolu,

et kuigi maavanem on oma 16.11.2006 kirjas nr 1.2-25/3343-2 märkinud loa andmisest

keeldumise õigusliku alusena muuhulgas ka MaaRS § 21 lg 5 ja 6 ning Vabariigi Valitsuse

15.10.1996 määruse nr 249 „Kohalike omavalitsusüksuste ja maa-alade loetelu kinnitamine, kus

maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik

maavanema luba“, ei ole tegelikult sel õiguslikul alusel maavanem keeldunud maa

ostueesõigusega erastamisest taotletud suuruses ning seetõttu ei hinda ringkonnakohus

maavanema keeldumise õiguspärasust lähtudes viidatud õigusaktidest. Asjakohane ei ole

apellandi väide apellatsioonkaebuses, et maavanem on oma 28.10.2005 kirjas samuti viidanud

MaaRS §-ile 21 lg 5 ja 6 ning Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusele nr 249 „Kohalike

omavalitsusüksuste ja maa-alade loetelu kinnitamine, kus maa erastamiseks välismaalase või

Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba“ ning ei ole avaldanud oma

seisukohta teenindusmaa suuruse osas. Antud kaebuse esemeks ei ole maavanema toiming, mis

väljendus 15.10.2005 kirjas.

10. Maavanema seisukoha kohaselt ei ole Iisaku Vallavalitsus teenindusmaa määramisel

lähtunud Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega

erastamise korra“ punktis 13 alapunktis 2 sätestatust, mille kohaselt määrab kohalik omavalitsus

ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998

määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ alusel,

s. o maavanem maa erastamise korraldajana, kontrollides talle esitatud dokumentide ja andmete

õigsust, leidis, et vallavalitsus rikkus eeltoimingute tegemisel seadusest tulenevaid õigusakte.

MaaRS § 20 lg 1 kohaselt kuulub erastamisele maa, mida ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse

ega anta munitsipaalomandisse. Vastavalt MaaRS §-ile 221 lg 6 erastatava maa suuruse ja piirid

määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras; ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui

krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja

maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas.

MaaRS § 9 lg 6 alusel ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses

planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse

kehtestatud korras; ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks

määratud või kui krundi suuruse muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt

otstarbekas; tootmiseks vajalik maa ei kuulu ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka.

Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise teenindamiseks

vajaliku maa määramise korra" p 4 kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama teenindamiseks

vajaliku maa, arvestades maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav

kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu

ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. Tootmiseks

vajalikku maad ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka. Ehitise teenindamiseks

vajaliku maa määramisel arvestatakse, kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti

huve, seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele

juurdeehitamise vajadust või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust.

11

Iseenesest õige on apellandi väide, et MaaRS § 221 lg 6 ja Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a

määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra" p 4

annavad kohalikule omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning kaalutlusõiguse ning

maavanem saab õiguspärasuse kontrollimisel hinnata, kas kohalik omavalitsus rikkus seadust või

väljus kaalutlusõiguse piirest, kuid ei VVS § 85, ORAS § 17 lg 8 ega MaaRS § 15 lg 3 anna

maavanemale volitust teostada järelevalvet haldusakti otstarbekuse üle. Samas aga antud juhul ei

olegi maavanem teostanud järelevalvet vallavalitsuse haldusaktide otstarbekuse üle, vaid on

hinnanud nende vastavust seadusele ning seda, kas vallavalitsus ei ole väljunud kaalutlusõiguse

piirest.

11. Maavanem on õigesti leidnud, et vallavalitsus, kinnitades OÜ-le T Ida-Viru maakonnas

Iisaku vallas Kauksi külas kuuluvate ehitiste teenindusmaa suuruseks 3,46 ha, on väljunud

Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise teenindamiseks

vajaliku maa määramise korra" p-is 4 sätestatud kaalutlusõiguse piirest.

Vastavalt viidatud korra punktile 2 käsitletakse käesolevas korras ehitisena maapinnaga püsivalt

ühendatud hoonet või rajatist „Ehitusseaduse“ paragrahvi 2 lõigetes 1-3 sätestatud tähenduses,

samuti lõpetamata ehitist ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba;

käesoleva korra kohaselt määratakse teenindamiseks vajalik maa ka „Maareformi seaduse“

paragrahvi 121 lõike 3 alusel sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatud ajutisele ehitisele ja

istandusele.

MaaRS § 121 lg 1 p 1 kohaselt on ajutine ehitis käesoleva seaduse tähenduses enne käesoleva

seaduse jõustumist seadusliku maakasutuse alusel püstitatud maaga mittepüsivalt ühendatud

ehitis.

Asja materjalide kohaselt kuuluvad OÜ-le T ehitistena teenindushoone (ehitise alune pind 103

m2), kohvik (ehitise alune pind 87 m2), käimla (ehitise alune pind 26 m2), telkmaja 5 tk (ehitise

alune pind 7 m2), käimla (ehitise alune pind 19 m2) ja käimla (ehitise alune pind 19 m2). Veel on

osaühing kolme puurkaevu omanik, kuid kuna MaaRS § 6 lg 31 alusel ei ole rajatised teed ning

tehnovõrgud ja –rajatised, siis ei ole puurkaev rajatis MaaRS tähenduses ning nendele ei määrata

teenindusmaad.

OÜ-le T kuuluvate ehitiste (s. h ka ajutiste ehitiste) alune pind on kokku 261 m2. Kuna

vallavalitsus on määranud ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 3,46 ha, siis on ehitiste

alune maa võrreldes nende teenindamiseks määratud maaga ebaproportsionaalselt suur. Ebaõige

on apellandi seisukoht, et kõiki ehitisi tuleb vaadelda ühtse kompleksina ja seetõttu on

vallavalitsuse poolt teenindusmaa määramine seaduspärane. Asja materjalidest nähtuvalt

moodustavad ühtse ehitiste kompleksi teenindushoone, kohvik ja käimla ning need paiknevad

ligikaudu 0,4 suurusel maa-alal, ülejäänud ajutised ehitised (s. o kaks käimlat ja 5 telkmaja )

paiknevad laiali ligikaudu 3 ha suurusel maa-alal. Ebaõige on väita, et 5 telkmaja ja 2 käimla

teenindamiseks, millede endi ehitiste alune pind on vaid 45 m2, teenindamiseks vajalik maa ongi

3 ha, kuna see on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitiste sihtotstarbelise

kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja

sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise, sest võrreldes ehitiste endi ehitiste aluse pinnaga on see

ebaproportsionaalselt suur. Ei maavanem ega halduskohus ei saa vallavalitsusele ette kirjutada,

kui suur on Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise

teenindamiseks vajaliku maa määramise korra" p 4 kohaselt määratud teenindusmaa ning

seetõttu on põhjendamatu apellandi väide, et maavanema kirjast ja halduskohtu seisukohtadest ei

nähtu, milline on määruse nõuetega kooskõlas olev ehitise kompleksi teenindamiseks vajaliku

maa suurus.

12. Iisaku Vallavalitsus on põhjendanud oma 01.09.2005 korralduses nr 141 teenindusmaa

suurust sellega, et selline suurus võimaldab arendada Kauksi Telklaagri puhkemajanduslikku

12

tegevust. Kohtumenetluse käigus on Iisaku Vallavalitsus esitanud põhjendusena, mis tingisid

ehitistele teenindusmaa määramise 3,46 ha suuruses, selle, et Kauksi Telklaager on autoturistide

ja matkajate majutuskoht ning kollektiivide suvepäevade läbiviimise paik; Kauksi Telklaagri

puhul on tegemist puhkekompleksiga, kus pakutakse majutust telkimise näol ning peavad olema

täidetud tervisekaitse ja keskkonnaalased nõuded. Samuti peavad olema telklaagris tagatud vaba

aja veetmise võimalused ja arvestada tuleb majanduslikku aspekti.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades Iisaku Vallavalitsuse poolt esitatud kaalutlusi teenindusmaa

määramisel suuruse kohta on maavanem õigesti leidnud, et vallavalitsus on rikkunud Vabariigi

Valitsuse 30. juuni 1998. a määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramise korra" p-is 4 sätestatud kaalutlusõiguse piirest. Ehitise teenindamiseks vajalik maa

määratakse suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise

sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-,

tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise. Antud juhul ei ole vallavalitsus aga lähtunud

teenindusmaa määramisel suurusest, mis oleks vähim tarvilik ja piisav kogus ehitiste

sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Teenindusmaa määramisel on vallavalitsus lähtunud sellest,

milline on vajalik maa suurus Kauksi Telklaagri edukaks tegutsemiseks, s. o teenindusmaa

koosseisus on määratud ka tootmiseks vajalik maa, kuid Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998. a

määrusega nr 144 kinnitatud "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra" p 4 alap 3

kohaselt ei määrata tootmiseks vajalikku maad ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka.

13. Lähtudes sellest, et tootmiseks vajalikku maad ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku

maa hulka, ei ole asjakohane apellandi väide, et üldplaneeringuga on Kauksi puhkealale ning

selle laiendamiseks määratud maa kasutamise sihtotstarbeks ärimaa ning selle on Ida-Viru

maavanem heaks kiitnud. Asjaolu, et üldplaneeringuga on planeeritud OÜ-le T kuuluvale

Kauksi Telklaagrile puhkemajanduslikuks tegevuseks ärimaana ligikaudu 5,0 ha maad ei tähenda

seda, et osaühingul peaks olema teenindusmaana õigus ostueesõigusega erastada maad suuremas

ulatuses, kui on vajalik ehitiste sihtotstarbeliseks kasutamiseks.

14. Õige on halduskohtu seisukoht, et kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust, et temaga

sõlmitakse maa ostu-müügileping vallavalitsuse poolt eeltoimingute tegemise käigus otsustatud

maa ulatuses või taotluses esitatud või reaalselt siiani kasutatud maa suuruses ning

apellatsioonkaebus on selles osas alusetu.

Kaebaja väite kohaselt tekkis tal õiguspärane ootus tulenevalt Iisaku Vallavalitsuse erastamise

eeltoimingutest. Ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina

erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi

leping. Riigikohtu halduskolleegiumi 29. märtsi 2006 otsuses nr 3-3-1-81-05 väljendatud

seisukoha kohaselt „Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui erastamise õigustatud

subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Ka maavanema pikaajaline tegevusetus võib anda

alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad

kehtima ja isik saab erastada korraldusega kindlaksmääratud maa.“

Antud juhul ei ole nõutud kaebajalt erastamishinna tasumist ning maavanem ei ole olnud

tegevusetu. Õiguspärane ootus ei saa tekkida maa kasutamisest, sest MaaRS sätted ei sätesta ega

ole ka kunagi sätestanud, et maa kasutamine iseenesest juba tekitab õiguse selle ostueesõigusega

erastamiseks.

15. Asjakohane ei ole halduskohtu otsuses esitatud põhjendus selle kohta, et kuna erastamise

eeltoimingud tehti enne, kui esitati Riigimetsa Majandamise Keskusele taotlus katastriüksuse

piiride muutmiseks ja enne, kui vastav maa oli riigi omandisse jäetud maade hulgast välja

arvatud, siis ei vastanud vallavalitsuse poolt tehtud toimingud ja vastu võetud haldusaktid

seadusele ning maavanem ei saanudki nende alusel vastu võtta erastamise otsust. Samas ei ole

see asjaolu halduskohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.

13

Iisaku Vallavalitsuse 19. septembri 2005 korraldusega nr 163 kinnitati teenindusmaa suurus ja

nõustuti maa ostueesõigusega erastamisega. Korralduse vastuvõtmise ajal oli ostueesõigusega

erastatavast maast vaba 4220 m2, ülejäänus osa oli jäetud riigi omandisse (Iisaku metskonna

maatükk nr 31, katastritunnus 22401:004:0470). Keskkonnaministri 15.08.2006 käskkirjaga

nr 976 on tunnistatud kehtetuks keskkonnaministri 03.10.2000 käskkirja nr 454 punkti 1

alapunkt 22 Iisaku metskonna maatüki nr 31, katastritunnus 22401:004:0470, riigi omandisse

jätmine. Kuna maavanema vaidlustatud keeldumine loa andmisest maa ostueesõiguse

erastamiseks on tehtud 16.11.2006, siis oli keeldumise ajaks kogu vallavalitsuse 19. septembri

2005 korralduses nr 163 märgitud teenindusmaa vaba maa ning maa ostueesõigusega

erastamisest keeldumise aluseks ei oleks saanud olla asjaolu, et tegemist oleks olnud osaliselt

riigi omandis oleva maaga. Sellel alusel ei ole ka maavanem keeldunud maa ostueesõigusega

erastamiseks loa andmisest.

16. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad HKMS § 92 lg 1 kohaselt apellandi

poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude

taotlust ei ole esitanud.

Maili Lokk

Agu Timmi

Viivi Tomson