2-06-12436/22 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. august 2007, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi

K.L. hagi K.M. i vastu kasutusvalduse kande kustutamise

avalduse tegemise kohustuse tuvastamise nõudes.

Tsiviilasja number

2-06-12436

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: K.L.

Hageja

esindaja:

vandeadvokaat

Indrek

Veso

(Advokaadibüroo Markus, Meidra, Missik, Ahtri 6 A, Tallinn

10151)

Kostja: K.M.

Kostja esindaja: advokaat Rene Varul (postiaadress

advokaadibüroo Lillo & Lõhmus, Ülikooli 4, Tartu)

Kohtuistungi toimumise aeg

15.08.2007

Protokollija

kohtuistungisekretär Evelin Laansalu

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Lõpetada X , Tartus asuvale kinnistule K.M. ’i kasuks seatud kasutusvaldus.

3. Tuvastada

K.M.

i

kohustus

tahteavalduse

tegemiseks

Tartu

Maakohtu

Kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X

kolmandast jaost K.M. ’i kasuks seatud kasutusvalduse kande kustutamiseks. K.M. i

tahteavaldust asendab jõustunud kohtuotsus.

4. Jätta menetluskulud kostja kanda.

5. Kohtuotsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude kindlaksmääramine

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi

jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad

dokumendid. Posti- ja sidekulude tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et need kulud on

kantud, kuid kohus võib nõuda nende tõendamist ka muul viisil. Käibemaksusumma

tõendamiseks piisab avaldaja kinnitusest, et ta ei saa tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada (TsMS § 174 lg 1, 2, 3).

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Kui

apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima;

vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442

lg 6, § 633 lg 7).

HAGEJA NÕUE

02.07.1999. a sõlmisid hageja ja kostja kasutusvalduse seadmise lepingu. Lepingu alusel on

kinnistusraamatu registriosa nr X kolmandasse jakku kantud kasutusvaldus, tähtajaga 99

aastat, K.M. kasuks. Kinnistu kostja valdusesse andmise ajal oli kinnistu oluliseks osaks olev

hoone remonti vajavas seisukorras. Kasutusvalduse tasuks leppisid pooled kokku 70 000.-

krooni.

Kasutusvalduse seadmise lepingu p 5.2.1. kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõik

kinnisasjal lasuvad maksud ja koormatised, samuti muud kulud. Lepingu p 5.2.2. järgi

kohustus kostja hoidma kasutusvalduses olevat asja oma kulul korras ja tegema asja

korrashoiuks vajalikke parendusi ja uuendusi. Kostja ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ega

täitnud endale lepingu p 5.2.1. ja 5.2.2. võetud kohustusi. Hageja on tutvunud kasutusvalduse

eseme seisukorraga. Kinnistu on võssa kasvanud, kinnistul asuval elamul puuduvad uksed ja

aknad, elamus ööbivad kodutud.

23.08.2004. a sai hageja Tartu Linnavalitsuselt teatise, milles kohustati omanikku krunti

niitma ja korrastama. Rahatrahvi hoiatusel täitis hageja teatise ettekirjutused.

Tartu Linnavalitsuse 19.01.2006. a ettekirjutusega nr 8 kohustati hagejat sulgema kinnistul

asuva elamu uksed ja aknad kõrvaliste isikute elamusse pääsemise vältimiseks. Hageja oli ise

sunnitud ettekirjutuse täitma.

04.04.2006. a tegi hageja kostjale notariaalselt tõestatud avalduse kasutusvalduse lepingu

ülesütlemise kohta. Avalduses tugines hageja sellele, et kostja ei ole kasutusvalduse esemeks

olevat kinnistut vastavalt seadusele ja lepingu kasutanud. Tegevusetusega on kostja tekitanud

hagejale kahju, mis on ilmselgelt suurem kostja kasutusvaldusest saadavast kasust. Hageja

palus ühtlasi kostjalt, et viimane esitaks vormikohase avalduse kasutusvalduse kustutamiseks

kinnistusraamatust. Kostja vastavat avaldust teinud ei ole.

Hageja taotles kostja kohustuse, teha vormikohane avaldus kasutusvalduse kustutamiseks

kinnistusraamatust, tuvastamist.

Oma nõudes tugines hageja sellele, et kasutusvalduse kande aluseks olnud kasutusvalduse

seadmise leping on kostja lepingust ja AÕS §-dest 219 lg 1 ja 223 lg 1 tulenevate kohustuste

rikkumise tõttu, 04.04.2006. a avaldusega üles öeldud ja kasutusvaldus seega lõppenud. Seega

koormab hagejale kuuluvat kinnistut lõppenud kasutusvaldus kostja kasuks. Vastavalt AÕS §-

le 66 lg 1, kui kanne on asjaõigus lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on

koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist.

28.03.2007. a esitas hageja täienduse hagiavaldusele, millega muutis haginõuet. Hageja

taotleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosa nr X

kolmandasse jakku K.M. i kasuks üheksakümne üheksaks aastaks kantud kasutusvalduse

kustutamist.

Hageja tugineb kasutusvalduse kustutamise nõudes AÕS §-le 212 lg 2 p 1 ja lg 2 p 2, mille

järgi võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui: kasutusvaldus on

kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse või tema kahju on oluliselt suurem

kasutusvaldaja kasust.

Hagejale jääb arusaamatuks, milline on kasutusvaldusest saadav kostja kasu, arvestades, et ta

ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ning on jätnud kinnistul asuva elamu rüüstamise

objektiks.

AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud kasu ja kahju vahekorra hindamisel ei saa lähtuda üksnes

hageja otsestest kulude kinnistu korrashoidmiseks kasutusvalduse perioodil. Arvesse tuleb

võtta ka hageja otsene materiaalne kahju, mida kostja oma tegevusetusega hagejale on

põhjustanud.

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja tema vastu esitatud hagi ei tunnista.

Tema väitel oli poolte tahe 02.07.1999. a kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimisel

suunatud X , Tartus asuva kinnistu müügilepingu sõlmimisele. Kasutusvalduse seadmise

tingis asjaolu, et 1999. aastal oli maatüki omandi üleandmine välismaalasele võimalik ainult

maavanema loal.

Hageja on esitanud kostjale kasutusvalduse ülesütlemise avalduse. Avalduses on hageja

tuginenud poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingu p-de 5.1.1., 5.2.1. ja 5.2.2.

rikkumisele.

Lepingu p 5.1.1. sätestab hoopis kasutusvaldaja õigused ega sea kasutusvaldajale kohustusi.

Lepingu p 5.2.1. kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud tasuma kõik kinnisasjal lasuvad

maksud ja kandma koormatised, majanduskulud ja muud kulud. Hageja väitel on ta olnud

sunnitud ise kinnistuga seotud makseid tasuma. Hagiavaldusele on lisatud üksnes 14.07.2004.

a maksuteade 439.- krooni maamaksu tasumiseks. Muid kuludokumente hagile lisatud ei ole.

Kostjani ei ole mingeid maksuteateid jõudnud. Kostja on nõus hüvitama hagejale viimase

poolt tehtud kulutused, kuid peab vajalikuks väljendada rahulolematust sellega, et hageja ei

ole talle kuludokumente esitanud. Samas peab hageja kulusid aluseks kasutusvalduse

seadmise lepingu ülesütlemiseks. Kostja on seisukohal, et 439.- krooni tasumata jätmine ei

saa olla oluline lepingrikkumine ega alus lepingu ülesütlemiseks.

Lepingu p 5.2.2. kohaselt on kasutusvaldajal kohustus hoida kasutusvalduses olev asi oma

kulul korras ja teha asja korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi. Kostja on kasutanud

kinnistut vastavalt lepingule, milles ei ole täpsemalt reguleeritud, milliseid töid peaks kostja

asja korrashoiuks tegema. AÕS § 219 lg 1 mõtte kohaselt ei peagi kasutusvaldaja mingeid

suuremaid remonditöid tegema, see on ikka omaniku kohustus.

Kostja väitel ei esine AÕS §-s 212 lg 2 p 1 nimetatud alust kasutusvalduse lõpetamiseks.

Kostjal on olnud ning on jätkuvalt huvi hagejale kuuluvat kinnistut koormava kasutusvalduse

vastu. Kasutusvaldus ei ole kaotanud tema jaoks tähtsust. Kostja tervislik seisukord on

objektiivselt takistanud kostjat igapäevaselt kasutusvalduse objektil viibimast.

Hagiavaldusest ei nähtu, milline on olnud omaniku kahju suurus, mis annaks alust

kasutusvalduse lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi. Hageja ei ole pidanud vajalikuks kahju

olemust täpsemalt käsitleda. Vastavalt AÕS §-le 219 lg 2 ei vastuta kasutusvaldaja asja

muutumise ja väärtuse vähenemise eest, mis kaasneb kasutusvalduse korrapärase

teostamisega. Hageja ei saa omistada kostjale enda kui ehitise omaniku kohustuste

täitmatajätmist.

Kostja on seisukohal, et hageja on ise oma tegevusetusega ja omaniku kohustuste

mittetäitmisega pannud aluse kinnistul asuva ehitise lagunemisele ja loonud kuntslikult

õigusliku aluse kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemiseks. Tartus X kinnistu väärtus on

kasutusvalduse lepingu sõlmimisest tõusnud ca 20 korda, mis eelduslikult hageja poolt

kasutusvalduse lõpetamise ajendiks.

KOHTUISTUNG

Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde.

Hageja palub tuvastada kostja kohustus teha notariaalselt tõestatud avaldus ja kustutada

kasutusvalduse kanne kinnistusraamatust. Hagi õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse § 212

lg 2 p 1 ja 2. Hageja ei toetu oma nõudes enam kasutusvalduse ülesütlemisele (tl 116).

Hageja ei vaidle vastu, et kostja poolt on pärast kasutusvalduse seadmist remonttöid tehtud.

Ta võtab omaks selle, et kostja poolt on tehtud peale kasutusvalduse seadmist järgmised tööd:

seinapalkide vahetus maja tagumises küljes vasakul pool maja välisust 3 palgi ulatuses; I

korruse ruumide lagede toestamine kõigis neljas endises eluruumis seoses vaheseinte

lammutamisega; tänavapoolse vasaku nurga lubja-mördi vundamendile tsementvundamendi

vöö valamine, samuti samas nurgas puitosa toestamine.

Kasutusvaldaja oleks pidanud elamu katkised osad, näiteks lõhutud aknad, parandama. Samas

on kostja teinud elamus lammutustöid, mis ongi põhjustanud varisemisohu majas.

Hageja kahju moodustab maja olukorra halvenemine võrreldes sellega, kui oleks asutud

tegema maja parendusi ja korrastusi. Kostja on teinud lammutustöid ja jätnud maja aastateks

seisma. Lammutustööd on jäetud pooleli ja maja korrastamine on jäänud tegemata. Kostja

poolt tehtud tööd on maja olukorda praeguseks halvendanud.

Kostja vaidleb hagile vastu.

Kostja seletuse järgi oli tema eesmärk kinnistul asuv elamu korda teha oma sugulaste ja nende

tuttavate jaoks väljaüürimiseks. Selles väljendubki kostja huvi kasutusvalduse vastu, see on

suunatud võimalusele hakata tulevikus tulu teenima.

Kostja hinnangul ei ole maja praegu rohkem varemetes, kui 1999. aastal. Maja saab veel

renoveerida. Kasutusvalduse saamisel oli maja olukord oodatust halvem ja kulutused selle

tõttu arvatust suuremad. Kostja ise oli sellel ajal veel tööl ja õlaoperatsioonijärgselt ei saanud

ise töid teha. Kokku on ta kulutanud maja korrastamiseks ca 3 000.- eurot. Ühtegi ehitusluba

lammutustöödeks taotletud ei ole. Kostja väitel on tal 11 traavelhobust, kelle võõrandamisest

saadava raha arvel on võimalik elamu renoveerimist finantseerida. Iga hobune maksab 3-

5 000.- eurot.

Tunnistajad andsid ülekuulamisel järgmisi ütlusi:

Tunnistaja A.T. ütluste kohaselt viibis ta juures, kui kohtutäitur Reet Rosenthal viis elamus X

läbi väljatõstmist. See oli enne 2000. aastat. Sellel ajal oli majal aknad ees, välisuks oli

olemas, maja välisvooder oli olemas, treppe sai kasutada, maja taga olid uksed ees, majas sees

oli ahi. Tunnistaja kinnitab, et maja nägi väljatõstmise ajal välja sarnane nagu see on

kujutatud hageja poolt esitatud, 1992. aastal tehtud fotol. Majas elektrit ei olnud.

Tunnistaja U.O. ütluste järgi on ta käinud seal koristustöid tegemas ja muru trimmerdamas

2003. kuni 2006. aastal. Põhiliselt tegeles ta olmeprügi koristuse, abihoone lammutamise ja

niitmisega. Seda palus teha hageja. Hoone olukord võrreldes 2003. aastaga on halvenenud.

Otsasein-tulemüür on kokku kukkumas. Samuti on ta akendele laudu 3-4 korral ette löönud.

Tunnistaja E.K. ütluste kohaselt on kostja tema naise vend. Tunnistaja väitel on ta ehitusala

asjatundja. Ta on viibinud X kinnistul 3 korral. Esimesel korral 1999. aastal, siis vist 2002.

aastal ja kolmas kord oli sellel aastal. Üldises joones on maja seisukord olnud sama, olulist

muutust ei ole toimunud. Hoovis olev maja on lammutatud. Esimesel korral, kui ma maja

juures käisin, tegin 2 pilti. Tunnistaja on andnud juhised tööde kohta, mida seal oleks tarvis

teha - suuliselt ja 2001-2002 aastal kirjalikult. Kui ei oleks neid töid teostatud siis oleks

tulemüür paindunud veel rohkem ja tõmmanud rohkem palgikonstruktsiooni viltu.

Renoveerimishinnaks pakutud 110 000 EUR on tehtud Soome hindade põhjal. Soome

ehitushinnad on kõrgemad praegu, kuid ilmselt hakkavad nad võrdsustuma.

Ahjude lammutamist tunnistaja ei planeerinud kuna nad olid juba lammutatud. Korstnad on

suhteliselt hästi säilinud. Vaheseinte kohta andis tunnistaja juhised, et neid ajutiselt

toestatakse. Pärast vaheseinte toetamist olid nad nii halvas seisukorras kuna neid oli krohvitud

ja plaaditud ning nad olid seetõttu ära vajunud. Lammutati vaheseinad seetõttu, et alumised

osad oli hästi mädad. Ahjud ja korsten olid toetatud maapinnale, vaheseinad olid toetav

konstruktsioon. Ahjudel ise ei ole toetavad konstruktsioonid. 1999. aastal käis tunnistaja maja

üksikasjalikult läbi ja tegi ettepaneku ehitustöödeks, arvutusi selleks ei teinud, hindas silma

järgi. Tunnistaja arvates ei ole pärast 2002. aastat maja juures midagi tehtud.

Tunnistaja S.S. ütluste järgi oli ta Oa tänava maja juures tööl umbes kolm päeva 1999. aastal.

Maja mõlemad korrused olid paksult rämpsu täis. Seal oli kaltse, paberit, vana raadiotehnikat,

kilekottides midagi. Majas elasid kodutud. Väljast poolt polnud maja olukord väga hull, kuid

ilma remondita poleks ilmselt läbi saanud. Seest ei saanud otsustada enne rämpsu koristamist.

Ilmselt olid põrandad mädad. 3 päeva koristas tunnistaja rämpsu. Rohkem pole ta kostjaga

kohtunud.

KOHTU SEISUKOHT

1. Kostja väitel oli poolte tahe 02.07.1999. a kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimisel

suunatud X , Tartus asuva kinnistu müügilepingu sõlmimisele. Kasutusvalduse seadmise

tingis asjaolu, et 1999. aastal oli maatüki omandi üleandmine välismaalasele võimalik

ainult maavanema loal. AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud

andmete õigsust. Hagejale kuuluva kinnistu kohta kinnistusraamatus avatud registriosa

(kin.reg.osa nr 289103) kolmandasse jakku on kantud kasutusvaldus kostja kasuks.

Kohtule on esitatud notariaalselt tõestatud kasutusvalduse seadmise leping, milles pooled

on väljendanud tahet kasutusvalduse seadmiseks. Kostja ei ole esitanud vastuhagi

kasutusvalduse seadmise lepingu näilikkuse tuvastamiseks. Seetõttu jätab kohus kostja

väited pooltevahelise õigussuhte näilikkuse kohta tähelepanuta.

2. Poolte vahel on vaidlus selles, kas esineb AÕS § 212 lg 2 p 1 või p 2 nimetatud asjaolud

02.07.1999. a sõlmitud lepingu (tl 8-11) alusel X , Tartus asuvale kinnistule (kin.reg osa

nr 289103) seatud kasutusvalduse lõpetamiseks. Hageja ei tugine haginõudes 04.04.06. a

avaldusele lepingu ülesütlemise kohta (tl 16-18), olles sellisest väitest loobunud, seetõttu

ei hinda kohus kasutusvalduse seadmise lepingu võimaliku ülesütlemisega seotud

asjaolusid.

3. AÕS § 212 lg 3 järgi § 212 1.–2. lõikes nimetatud juhtudel kohaldatakse vastavaid

reaalservituudi lõpetamise sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega peab kohus

haginõude rahuldamiseks tuvastama, et kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks

igasuguse tähtsuse (AÕS § 212 lg p 1) või on kinnistu omaniku kahju kasutusvalduse

jätkamisel oluliselt suurem kasutusvaldaja kahjust (AÕS § 212 lg 2 p 2) pidades silmas

AÕS § 177 regulatsiooni.

4. AÕS § 177 lg 1 kohaselt, kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja

koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda

valitseva kinnisaja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta

hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju. AÕS §

212 lg 2 p 2 rakendamiseks peab kohus hindama kinnisasja omaniku ja kasutusvaldaja

kahju/kasu tegelikku vahekorda, kusjuures kasu ja/või kahju seos poolte enda teoga ei ole

siinkohal määrava tähtsusega.

5. Vastavalt AÕS §-le 177 lg 2, kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi

reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, on teeniva kinnisasja omanikul õigus

nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks. Huvi

kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul

reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja

kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga. Eelkõige tuleneb viidatud normist

juhis tõendamiskoormise jagamiseks poolte vahel. Kuna pooled sõlmisid kasutusvalduse

seadmise lepingu 02.07.1999. a ning sellest on möödunud vähem kui 10 aastat, siis ei saa

eeldada kasutusvalduse tähtsuse kadumist kasutusvaldaja jaoks ja hageja peab

sellekohaseid väiteid ise tõendama.

6. 12.04.07. a viis kohus X , kinnistul läbi paikkondliku vaatluse (tl 110-111). Paikkondlikul

vaatlusel tuvastas kohus, et X elamu ei ole elamiskõlblikus seisus ja selles alaliselt ka ei

elata.

7. Hageja väitel seisneb tema kahju selles, et kasutusvalduse seadmisest arvates on kinnistul

asuva elamu seisukord halvenenud, mistõttu on oluliselt tõusnud elamu renoveerimise

maksumus. Oma väite tõendamiseks on hageja esitanud 1992. aastal tehtud foto X

elamust (tl 82), H.P. arvamuse hoone ehituslikust seisukorrast (tl 123), T.T. võrdlevad

taotluseelarved 199/2007 (tl 123). Samuti soovib hageja oma väidet tõendada tunnistaja

A.T ütluste ja sundkorras väljatõstmise aktidega (tl 125-127). Hageja väitel nägi hoone

1999. aastal ehituslikult välja samasugune nagu 1992. aastal tehtud fotol. Seda sarnasust

kinnitavad tunnistaja A.T. ütlused. Hageja poolt esialgselt esitatud asjatundjate arvamused

tuginevad samuti X elamust 1992. aastal tehtud fotole.

8. Kohus käsitleb H.P. ja T.T. kirjalikke arvamusi dokumentaalsete tõenditena TsMS § 272

lg 2 tähenduses. Vastavalt majandustegevuse registri andmetele on H.P. Tari AS, mille

tegevusalaks

on

ehitusprojektide

ja

ehitusekspertiiside

tegemine,

vastutavaks

spetsialistiks. T.T. on lõpetanud õpingud Tallinna Kunstiülikooli arhitektuuri erialal

01.06.1989. a ja töötab Eesti Maaülikooli õppejõuna.

9. H.P. arvamusest nähtub, et X hoone oli 1999. aastal rahuldavas olukorras, vajades

sanitaarremonti. Sellega võrreldes on arvamuse andmise ajaks lammutatud I korruse

põrandad ja ahjud; puuduvad aknaraamid; I korruse aknad on laudadega kinni löödud;

osaliselt on lammutatud ehitise laudvooder; praktiliselt on lammutatud lõunapoolne

trepikoda; korstna otsad on lagunenud; tuletõkkemüüri ülemine ja osaliselt ka alumine osa

on lagunenud. Kõik lammutustööd on teostatud omavoliliselt. Lammutamisel ei ole

arvestatud, et ahjud ja selle peale laotud müür on olnud keskmise pikivaheseina kandvaks

elemendiks. Toimunud on lagede oluline vajumine. Laetalade vajumine on pinge alla

tõmmanud kandvad välispikiseinad, kui ka tellistest tulemüüri. Viimane on tugevasti

deformeerunud ja seisab püsti tänu vahelagedesse paigaldatud metallankrutele. Oskamatu

ümberehituse tulemusena on hoones tekkinud avariiohtlik seisukord ja hoone taastamine

on muutunud majanduslikult mõttetuks.

10. T.T. arvamusest nähtub, et 1999. aastal olnuks ehitise renoveerimise maksumus

317 595,70 krooni ja 2007. aastal 3 047 571,88 krooni.

11. 19.06.2007. a kohtuistungil esitas kostja 2 fotot, millel on kujutatud X elamu. Fotode

elektroonilise dateeringu järgi on need tehtud 22.07.1999. a. Fotode autoriks on R.K..

R.K. on andnud ütluse fotode tegemise aja kohta (tl 137). Fotodel kujutatud elamu

seisukord ei lange üheselt kokku elamust 1992. aastal tehtud fotodel kujutatuga. Seetõttu

esitas hageja fotod nii H.P. kui ka T.T. täiendava seisukoha võtmiseks. H.P. täiendava

arvamuse kohaselt kinnitavad fotod tema arvamust ning neil kujutatud hoone seisukord on

põhiliselt sama võrreldes 1992. a fotol kujutatuga. Olulist tähtsust omab see, et enne

fotode tegemist ei ole hoones ümberehitustöödega alustatud. T.T. i täiendava arvamuse

järgi tuleb tema esialgses arvamuses toodud ehitise renoveerimise maksumust suurendada

37 117,85 krooni võrra 354 713,65 kroonini.

12. Kostja on esitanud R.K. arvamuse X elamu renoveerimise hinna kohta. Tema hinnangul

on X elamu renoveerimise hinnaks 110 000.- eurot (tl 130) (110 000.- EUR * 15,6466 = 1

721 126.- EEK).

13. AÕS § 219 lg 1 järgi on kasutusvaldaja kohustatud kasutusvalduses olevat asja omal kulul

korras hoidma ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi tegema.

Poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingu p 5.2.2. kordab seaduse

regulatsiooni. Kuna kasutusvaldaja kohustuseks on teha üksnes asja korrashoiuks

vajalikke parendusi ja uuendusi, siis tuleb asja kapitaalremondi kulud kanda asja

omanikul. Samale seisukohale on asunud kostja vastuses hagile (tl 64). Poolte vahel

sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingust ei tulene, kes peaks korraldama X elamu

renoveerimist. Kohus on seisukohal, et poolte praktikast saab järeldada, et hoone

renoveerimise korraldamine jäi kostja kohustuseks. Kuna pooled ei ole sõlminud

kokkulepet AÕS §-s 219 lg 1 sätestatud kohustuste jaotuse muutmiseks, siis ei vabastanud

asjaolu, et hoone renoveerimist korraldas kostja, hagejat kohustusest kanda renoveerimise

kulud.

14. Kasutusvaldusega koormatud kinnisasjal asuva elamu renoveerimiskulude kandmise

kohustus lasub hagejal. Seetõttu nõustub kohus hagejaga selles, et viimase poolt

kasutusvaldusest saadud kahju väljendub muuhulgas elamu renoveerimise maksumuse

suurenemises. T.T. i arvamuse järgi on renoveerimise maksumus suurenenud ca 2,7

miljoni (3 047 571,88 - 354 713,65) krooni võrra. Isegi kui võtta renoveerimise

maksumuse hindamisel aluseks R.K. arvamus, on renoveerimise maksumus suurenenud ca

1,35 miljoni (1 721 126 - 354 713,65) krooni võrra.

15. Kostja väitel on tema huvi kasutusvalduse vastu suunatud tulevikku. Samas ei ole kostja

näidanud, milles seisneb tema kasutusvaldusest saadav kasu. Kohtule ei ole esitatud

andmeid selle kohta, et kostja oleks saanud kasutusvalduse esemest loodus- või õigusvilja.

Samuti ei ole kostja esitanud andmeid selle kohta milline oleks tema kasutusvaldusest

saadav kasu tulevikus. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud kasutusvaldusest kasu

saamise fakti.

16. Sõltumata sellest, kas X elamu renoveerimistööde maksumuse hindamisel võtta aluseks

R.K. või T.T. i arvamus, on ilmne, et hageja kasutusvaldusest saadav kahju on oluliselt

suurem kui hageja kasu.

17. AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud tagajärje saabumine ei ole seotud omaniku kahju või

kasutusvaldaja kasu tekkimise objektiivsete asjaoludega. Siiski peab kohus vajalikuks

märkida, et vastavalt asjatundjate arvamusele, on oluline osa ehitise renoveerimise

maksumuse suurenemisest seotud X elamus kostja poolt tehtud lammutustöödega.

18. Kostja väitel ei ole ta kaotanud huvi kasutusvalduse vastu. Kasutusvaldus ei ole kaotanud

tema jaoks tähtsust. Kohus leiab, et kuigi huvi mõiste on seotud isiku subjektiivse tahtega,

siis AÕS § 212 lg 2 p 1 tähenduses tuleb huvi olemasolu või puudumise hindamisel silmas

pidada õigusnäilikkust. Kostja ei saa väita jätkuvat huvi kasutusvalduse vastu tuginedes

ainuüksi oma subjektiivsele tahtele. Tema subjektiivne tahe peab väljenduma

objektiivsetes asjaoludes, mille kaudu on teistel isikutel võimalik tema huvi hinnata.

Kohus on seisukohal, et AÕS § 177 lg 2 sätestatud 10-aastast tähtaega huvi puuduse

tuvastamiseks saab käsitleda üksnes eeldusliku tähtajana. Sõltuvalt tegelikest asjaoludest

võib huvi puudumine ilmneda tegevusetuses ka lühema aja jooksul.

19. Tunnistaja S.S. ütlustest nähtub, et tema korraldas hoones koristustöid, kusjuures

koristustööde käigus ilmnes, et kodutud kasutasid hoonet elupaigana. Sellega on

tõendatud, et kostja oli 1999. aastal pärast kasutusvalduse seadmist teadlik sellest, et X

elamu vajas kohest hoolt ja korrastamist, et vältida selle edasist lagunemist ja õigusvastast

kasutamist kolmandate isikute poolt.

20. Kostja väitel on ta teostanud X elamus lammutus ja toestustöid. Hageja selles osas kostja

väitele vastu ei vaidle (tl 116). Kostja (tl 140) ja tunnistaja R.K. (tl 138) ütlustest nähtub,

et kostja ei ole elamus pärast 2003. aastat mingeid töid teinud. Samuti ei ole kostja

taganud kasutusvalduse eseme üldist heakorda ning on jätnud X elamu kolmandate

isikute meelevalda. Nimetatud asjaolu on tõendatud tunnistaja U.O. ütlustega (tl 118),

Tartu Linnavalitsuse ettekirjutuse (tl 12-13), Tartu Linnavalitsuse teatise (tl 14),

paikvaatlusega (tl 111), H.P. arvamusega (tl 123). Kohus leiab, et kostja täieliku

tegevusetusega kolme aasta jooksul olukorras, kus X elamus oli kostja poolt teostatud

olulisi lammutustöid, tõendab, et kasutusvaldus on kaotanud kostja jaoks igasuguse

tähenduse. Kostja olukorras mõistlik isik pidi kohtu arvates mõistma, et remonditööde

katkestamine ja hoone järelevalveta jätmine võis põhjustada hoone seisukorra olulise

halvenemise. Kostja on küll esitanud R.K. poolt koostatud hoone renoveerimise kava (tl

130-132) ja tõendi võla andmiseks (tl 133-134), kuid seda otsese vastusena kohtu

sellekohasele ettepanekule (tl 117). Kohus leiab, et kostja tegevusetusele tuginedes on

hagejal alus pidada kostjat täielikult huvi kaotanuks kasutusvalduse teostamise vastu.

21. Kostja väitel ei olnud tal tervisliku seisukorra tõttu objektiivselt võimalik kasutusvaldust

igapäevaselt teostada. Väite tõendamiseks on kostja esitanud väljavõtted haigusloost (tl

86-91). Kohus leiab, et kostjal oli vaatamata oma tervislikule seisukorrale võimalik

teostada kasutusvaldust kolmandate isikute kaudu ja seetõttu ei saa halvenenud tervise

faktiga põhistada huvi jätkuvust kasutusvalduse teostamiseks. Kostja on leidnud

võimaluse algatada X krundi detailplaneeringu koostamine kolmanda isiku, oma tütre

I.S., vahendusel, kuid siis loobunud planeeringu koostamisest (tl 98-103, 108). Kostja

väitel võiks kasutusvaldaja huvi puudumist tõendavateks asjaoludeks olla kasutusvaldaja

pikemaajaline viibimine hooldekodus või välismaal ilma, et oleks asja kasutatud või

näidatud muud moodi üles huvi asja vastu (tl 168). Kohus nõustub selles osas kostja

seisukohaga. Samas peab kohus vajalikuks märkida, et ka kasutusvaldaja pikaajaline

haigus või kestev terviserike võib olla asjaolu, mis viitab kasutusvaldaja huvi lõppemisele

olukorras, kus kasutusvalduse esemeks oleval kinnistul asuv elamu on kasutuskõlbmatu.

22. Hageja on taotlenud kustutada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna Tartu linna

kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri

registriossa

nr

X

sisse

kantud

kinnistu

katastritunnusega 79513:012:0008 asukohaga Oa tn 16, kinnistu registriosa kolmandast

jaost, K.M. ’i kasuks üheksakümne üheksaks aastaks seatud kasutusvaldus. Samuti taotleb

hageja tuvastada K.M. ’i kohustuse olemasolu nõusoleku andmiseks Tartu Maakohtu

Kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr X sisse

kantud kinnistu katastritunnusega 79513:012:0008 asukohaga Oa tn 16, pindalaga 732m2

kasutusvalduse kustutamiseks kinnistu registriosa kolmandast jaost, kuhu on kantud

kasutusvaldaja pärijale üleminev kasutusvaldus K.M. ’i kasuks üheksakümne üheksaks

aastaks.

23. Vastavalt AÕS §-le on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud

isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine

kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1

kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses

ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi 7. lõike järgi ei ole puudutatud isiku nõusolek

nõutav, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse või -määruse või

kohtutäituri avalduse alusel. Vastavalt TsÜS §-le 68 lg 5 võib tahteavaldust asendada

jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. AÕS §-le 642 ja

TsÜS §-le 68 lg 5 tuginedes kvalifitseerib kohus nõude ümber.

24. Eeltoodu alusel ja juhindudes AÕS §-dest 56 lg 1; 642; 177; 212 lg 2 p 1, 2; 218 lg 1; 219

lg 1, KRS 341 lg 1, 7, TsÜS § 68 lg 5 tuleb hagi rahuldada ning lõpetada X , Tartus asuva,

kinnistu K.M. ’i kasuks koormav kasutusvaldus ja tuvastada K.M. i kohustus

tahteavalduse

tegemiseks

Tartu

Maakohtu

Kinnistusosakonna

Tartu

linna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X kolmandast jaost K.M. ’i kasuks

seatud kasutusvalduse kande kustutamiseks. K.M. i tahteavaldust asendab jõustunud

kohtuotsus.

25. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahuks otsus tehti. TsMS

162 lg 1 alusel tuleb kohtukulud jätta kostja kanda.

Kohtunik