2-06-40001/6 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1 Tsiviilasi nr 2-06-40001

K O H T U M Ä Ä R U S

Tsiviilasja number 2-06-40001 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mare Merimaa Määruse tegemise aeg ja koht 27. juuni 2007, Tallinn Tsiviilasi AS H.H hagi AS-i Ü.C vastu rendilepingu täitmiseks kohustamiseks ja AS-i D vastu kohustuse tuvastamiseks anda nõusolek üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 1.märtsi 2007 määrus hagi tagamise abinõu kohaldamiseks Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS-i D määruskaebus Menetluse liik Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: AS H.H/registrikood xxxxxxxx, registrijärgne aadress X-X xxX, Tallinn/ Esindaja vandeadvokaat Triin Toomemets, Kostja AS Ü.C/registrikood xxxxxxxx, registrijärgne aadress XX x, Tallinn /, Kostja AS D/registrikood xxxxxxxx, registrijärgne aadress XX x, Tallinn / Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat Mari Männiko ja advokaat Karl Kask. Resolutsioon 1.Jätta Harju Maakohtu 1.märtsi 2007 määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata. 2. Saata määruse ärakiri menetlusosalistele ja Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonnale. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa kassatsiooni korras edasi kaevata.

Asjaolud ja menetluse varasem käik 12.07.2000 hageja ja AS D sõlmisid rendilepingu mitteeluruumide asukohaga Tallinnas X-X xxX,xxX,xxX ja xx X kasutamiseks hageja poolt.

2 Mais 2006 esitas hageja AS-le D kirja, milles palus esitada avaldus kinnistusametile rendilepingu kohta märkuse tegemise kinnistusraamatusse. Juulis 2006 sai hageja AS-lt Ü.C avalduse üürilepingu ülesütlemise kohta alates 01.01.2007.

28.12.2006 esitas AS H.H Harju Maakohtule hagi AS Ü.C ja AS-i D vastu, milles palus kohustada AS-i Ü.C täitma 12.07.2000 hagejaga sõlmitud rendilepingut, sh varustama kommunaalteenustega rendilepingu esemeks olevaid mitteeluruume asukohaga Tallinn, X-X xx X,xxX,xxX ja xx X. Ühtlasi palus hageja tuvastada AS-i D kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx, 13290701 kolmandasse jakku märke kandmiseks hageja kasuks 12.07.2000 rendilepingu kohta tähtajaga 12.07.2030.

28.02.2007 esitas hageja taotluse hagi tagamiseks AS-i D suhtes ning palus kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr. xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx kolmandasse jakku eelmärge 12.07.2000 sõlmitud rendilepingu kohta märke kinnitusraamatusse nõude tagamiseks. Hagi tagamise taotluse kohaselt on kostjad huvitatud kinnistuid koormavast rendilepingust vabanemisest. Hagi tagamata jätmise korral võidakse kinnistuid võõrandada ja muul viisil kohtuotsuse täitmise teha võimatuks.

Harju Maakohtu 1.märtsi 2007 määrusega taotlus rahuldati AS D suhtes ning hagi tagamiseks kohus määras kanda Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosadesse nr xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx, xxxxxxxx kolmandasse jakku eelmärge 12.07.2000 sõlmitud rendilepingu tähtajaga 12.07.2030 kohta märke kinnistusraamatusse kandmise nõude tagamiseks. Määruse põhjendustel TsMS § 377 lg 1 kohaselt võib kohus hageja taotlusel hagi tagada, kui on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Asjaõigusseaduse § 63¹ lg 2 kohaselt võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel. Sel juhul ei ole nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Hagejal on kahtlus, et AS D võib kinnistud võõrandada või muul viisil muuta kohtuotsuse täitmise võimatuks ning kohus leidis, et taotlus kuulub rahuldamisele, kuna hagi tagamata jätmine võib muuta võimaliku hagi rahuldava kohtuotsuse täitmise võimatuks.

Määruskaebus ja selle põhjendused AS D palub tühistada Harju Maakohtu 01.märtsi 2007 määrus ja jätta AS-i H.H taotlus hagi tagamiseks rahuldamata. Määruskaebuse põhjendustel AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi saab eelmärke kanda kinnistusraamatusse asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekorra muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega eeldab eelmärke tegemine vastava nõude olemasolu. Kaebuse esitaja on seisukohal, et AS-l H.H puudub õigus nõuda kaebuse esitajalt rendilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse on kantud kasutusvaldus AS-i Ü.C kasuks. Kasutusvaldus on oma sisult asjaõiguslik rent. Kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmisel läksid kaebuse esitaja poolt sõlmitud kasutuslepingud üle AS-le Ü.C, kes muutus nimetatud lepingujärgsete ruumide osas üürilevõi rendileandjaks ning hageja rendileping muutus allrendilepinguks. Allrendilepingu kohta märke tegemist ei näe võlaõigusseadus ette.

3 Kaebuse esitaja nõustub, et AÕS § 63¹ lg 2 kohaselt ei ole hagejal vaja tõendada eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutmise ohtu, kuid hagi tagamise abinõu peab tagama või kergendama kohtuotsuse täitmist. Eelmärge ei saa välistada ega raskendada kinnistute võõrandamist ning eeltoodud põhjusel on määrus põhjendamata ja vastuoluline.

AS H.H vastus määruskaebusele AS H.H leiab, et kohtumäärus on seaduslik ja põhjendatud. Vastustaja märgib, et tema nõudeõiguse olemasolu hindamine on tsiviilasja sisulise lahendamise küsimus. Hagi tagamise abinõu kohaldamise otsustamisel ei saa kohus anda hinnangut nõudele ega teha eelotsustust. See oleks võimalik üksnes sel juhul, kui nõue oleks perspektiivitu ning välistaks menetluse/ TsMS § 372 lg-s 2 sätestatud alused/. Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 asus seisukohale, et hagi tagamise abinõuna märkuse tegemine üürilepingu kohta on võimalik. Seega ringkonnakohus saab kontrollida üksnes asjaolu, kas tegemist on kohase hagi tagamise abinõuga ning kas eksisteeris TsMS §-s 377 sätestatud alus hagi tagamiseks. Määrus on nõuetekohaselt põhjendatud ning vastustajal on nõudeõigus kaebaja vastu ning märke kandmine kinnistusraamatuse kaitseb seadusest tulenevaid üürniku õigusi.

Harju Maakohus jättis 17.mai 2007 määrusega määruskaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebusega ja toimikus olevatega materjalidega, ei tuvastanud määruses materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõigusnormi rikkumist ning ka väidetud vastuolu olemasolu.

TsMS § 377 lg1 kohaselt on hagi tagamise eesmärgiks kohtuotsuse täitmise kindlustamine, kui hagi tagamata jätmise korral võib kohtuotsuse täitmine olla raskendatud või muutuda võimatuks. TsMS §-s 378 on sätestatud hagi tagamise abinõude loetelu, kusjuures tegemist ei ole ammendava loeteluga. Hagi tagamise abinõu kohaldamise üle otsustamisel tuleb arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks /TsMS § 378 lg 4/.

Hagi tagamise abinõu kohaldamise üle otsustamisel tuleks kohtul hinnata esitatud nõude põhjendatust, et mitte põhjustada kostja põhjendamatut koormamist. Seega vastustaja seisukoht on selles osas õige, et perspektiivitu nõude puhul puudub alus hagi tagamise abinõu kohaldamiseks.

Kolleegium nõustub AS H.H vastuses tooduga, et hagi tagamise abinõuna märkuse tegemine üürilepingu kohta on võimalik ka üürilepingute osas. Sellisele seisukohale asus ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04, mille põhjenduste kohaselt AÕS § 63 ¹ lg 2 võimaldab hagi tagada eelmärkega. Kui hagi jääb vastava nõude puudumise tõttu rahuldamata, siis eelmärke aktsessoorsuse tõttu ei ole sellel VÕS § 324 lg-s2 ettenähtud toimet ja hagi tagamine tuleb tühistada. Seejuures AÕS § 63¹ lg 2 järgi hagi tagamise määruse alusel eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu.

4 Selle, kas nõue kuulub rahuldamisele või mitte, ning millise õigussuhte alusel on hagejal õigus äripinda kasutada, otsustab maakohus sisuliselt oma lahendis. Ringkonnakohus ei saa hinnata pooltevahelisi õigussuhteid hagi tagamise abinõu kohaldamise üle otsustamisel. Toimikust ilmneb, et hageja kasutas mitteeluruume 12.07.2000 rendilepingu alusel AS- ga D tähtajaga 12.07.2030. Asjaolu, et vahetus üürileandja 30.06.2006 kinnistu kasutusvalduse seadmise lepingu alusel ei anna alust jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Arvestades eeltoodut, tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.

Mare Merimaa kohtunik