2-06-3768/17 · Tallinna Ringkonnakohus

2-06-3768

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Ande Tänav, Malle

Seppik

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. juuni 2007.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-3768

Tsiviilasi

Mai 24 ja Mai 53 Pärnus elamutes asuvate

korteriomandite omanike hagi AS-i Pärnu Soojus

vastu

omandiõiguse

tunnustamiseks

elamutes

asuvatele soojussõlmedele

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 18. jaanuari 2007.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS-i Pärnu Soojus apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

14. juuni 2007.a

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hagejad:

Jaan Küünal (ik xxxxxxxxxxx, x Pärnu); Lea Küünal (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Irmgard

Meimer (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ly Jaanson (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu), LeoViller (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helga Kaasik (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aleksander Boiko

(Alexandr Boiko, ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Liia Ennist (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ella

Kairova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ira Baltser (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Marek Männik

(ik xxxxxxxxxx; x Pärnu); Linda Tauts (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ferdinand Usin (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Nadezda Tereštšenkova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Lidia Barvinok

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Igor Timofejev (ik xxxxxxxxxxx x Pärnu; Raini Jürissoo (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Asta Pärn (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vladimir Tsulkov (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anne Looring (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Irina Golubkova (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helve Veedla (ik xxxxxxxxxxx;. x Pärnu); Helle Koitmaa (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kristiina Grünthal (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Maimu Laadre (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tamilla Neverovskaja (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ilia Kemenov

(Kemenev, ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Stella Lange (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ruth Leping

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Valentina Johanson (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Marko Kivisto

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Nadezda Jersova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anastasia Jersova

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tatjana Andrejeva (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Egon Üpraus (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Uuno Henk (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Natalia Vassiljeva (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anne Jüris (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tamara Prits (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Andrus Lomp (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Pjotr Butko (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Marika Zõbina (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ljubov Biljassova (ik

2(19)

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Maia Allik (ik xxxxxxxxxxx; x); Jelena Abramova (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); Andrei Biljasov (Biliassov, ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ivan Ivanišin (Ivanichine, ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Leida Äke (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Pavil Antiptšik (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aleksandr Kroškin (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Leida Lõoke (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Veiko Mengel (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anatoli Kärkkänen (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Leili Roomets (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Galina Suurkaev (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Senta Poljans (ik xxxxxxxxxxx; x, Pärnu); Leeni Janno (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aivar Ernitz (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Terje Sõrmus (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Monika Tabur (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Asta Tammet (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helmi Urbalu (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Irina Patušina (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anne Urban (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Arne Aunapuu (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Milvi Aruväli (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anne-Malle Pirsi (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kaie Parts (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Nikolai Titov (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Viktor Kostarev (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Enno Vendik (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jaak Pärs (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Natalia Tohv (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); Ilse Kõks (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Allan Nahkur (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Aarne Nahkur (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Eva Paju (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Karin Kask

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Rita Milova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Toomas Kuuda (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helja Kesa (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aarne Arak (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); Eevi Oništšenko (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tamara Utkina (sünd. xx.xx.xxxx; x

Pärnu); Nilo Pärnaste (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Annely Ahtma (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Ahti Lehtsaar (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Natalia Žoglo (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Juta

Kalmu (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); OÜ Sepameister (registrikood 11132360; Mai 24-86);

Leonid Tereštšenkov (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Saima Peks (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Helja Kesa (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jelena Saar (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ljudmila

Rein (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tatjana Ossipova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aveli Aurik

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jelena Saar (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Roman Rattiste (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Senta Kampus (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anu Ojatamm (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Faina Tsumak (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ave Peetri (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Silvi Sutt (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Irina Baljasnaja (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tatjana Suhhoverhova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kaja Martinson

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ljudmila Dmitrijeva (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vaike Veensalu

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Heli Murumets (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anna Kurt (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aleksander Lõssenko (Alexandre Lyssenko, ik xxxxxxxxxxx; x

Pärnu); Svetlana Jerohhova (SvetIana Erokhova, ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Urve Sarapuu (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vladimir Sillaste (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Endla Veber (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Erdi Naber (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ivan Aivazov (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kalev Pormeister (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ene Jürgenson (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vitali Vassiljev (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aino Viirsalu (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Alla Tsernetskaja (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tatjana Blumbach (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Niina Ivanova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Pille Born (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helve Hansson (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Veljo Eilonen (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Liivi Luuk (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Andrei Tšhailo (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Sigrid Leht (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Silvi Alberg (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Maie Alas (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Toomas Kivinukk (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kalju Meltsas (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Margit Ots (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Lii Liimandi (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Elle Järvik (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Armin Kobolt (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Nikolai Zarubalov (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Maria Smirnova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jelena Pogosjan (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kristi Matiisen (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Eleonora Pihl (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Anu Kritt (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Mihhail Sosnin (Mikhail

Sosnine, ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Made Vunk (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kalju Nurmik

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Valeri Mokin (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Marek Ahmedov (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kristi Lindmäe (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tatjana Vozbutene (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tatjana Sulgina (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helgina Hänilane (ik

3(19)

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Marika Kadaja (ik xxxxxxxxxxxx; x Pärnu); Margarita Dets (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Oleg Burkov (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Hans Tilk (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); Eve Põder (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Aleksei Andrejev (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Hugo Soontak (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Maria-Clementina Soontak (ik xxxxxxxxxxx; x

Pärnu); Svetlana Uvarova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Harry Juurikas (ik xxxxxxxxxxx;x

Pärnu); Viivi Kikkas (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Diana Koop (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Žanna Mägi (endine Rogatšova, ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vladimir Popov (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); Elvi Marus (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Sven Anderson (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Sigrid Lillemaa (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Mare Enn (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Urve

Valper (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jaan Üürike (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Arvo Üürike (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Helve Bagortšikova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ave Särg (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Eino Kirk (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Endel Norrman (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Arne Laas (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Stanislav Levtšenko (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Viktor Nesterko (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Pavel Nesterenko (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Ljudmila Zukovskaja (ik xxxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vassili Timošenko (ik xxxxxxxxxxx; x

Pärnu); Tiiu Arukask (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); ÜloVunk (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Mare

Mäesaar (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Laine Kaljurand (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Margit

Rooma (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ljudmila Ivanova (ik xxxxxxxxxxxx; x Pärnu); Harry

Kärp (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Hilda Roosmaa (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vello Nõmm (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Külli Tiisler (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Grigori Potekajev (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Irina Golenkova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Evi Mirk (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Niina Makkonen (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Astrid Jaago (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ülo Tomson (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ivar Kõiv (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); OÜ Risto (registrikood 10052587; Mai 53-23 Pärnu); Randy Kruse (ik xxxxxxxxxxx;

x Pärnu); Sünne Raavik (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Eve Altroff (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Pauliine-Marie Rada (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Andrei Karhu (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Maile Kell (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Lilian Jürine (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Polina

Andrejenkova (ik xxxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kairi Kuusk (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Asta

Kask (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Valentina Kaminskaja (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Sergei

Kaminski (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Maksim Kaminski (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Hermann Kellamäe (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Harri Hiisjärv (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu);

Reet Merilaine (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Malle Veenre (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Enna

Saral (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Boris Mozessov (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ivan Grabovoi

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kairit Vellet (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Marina Grib (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Niina Sirokolobova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kaidy Joala (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ago Raidma (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Linda Guseva (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Valeria Fjodorova (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Pille Põldsepp (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Urmas Simm (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Mati Vaikjärv (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Sofia Šašenok (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Galina Laud (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Liivi Lillemaa (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ülo Vunk (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Flegont Sokolov (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jelena Pankova (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ester Marjapuu (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Jüri Ramst (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu; Piret Mere (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ljudmila Šebunova (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Tiiu Tamson (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Dmitri Lebedev (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Kalev Loob (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Ülle Palling (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Valentina Shabliy (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vladislav Safronov (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Vaike-Gunilde Piirisild (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Alari Lumberg

(ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Gea Kammer (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Valentin Hohlov (ik

xxxxxxxxxxxx; x Pärnu); Galina Šonitševa (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Merle Karu (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Sirje Nõlvak (ik xxxxxxxxxxx; x Pärnu); Malle Jõffert (ik

xxxxxxxxxxx; x Pärnu); hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Blankin

4(19)

Kostja:

AS Pärnu Soojus (registrikood 10248681; Suur-Jõe 52 Pärnu) ja tema seaduslikud esindajad

Hillar Nuut ning Teet Eelmere ja lepingulised esindajad vandeadvokaat Liina Linsi ning

advokaat Kaidi Reiljan-Sihvart

Kohtukulude jaotus

Apellatsiooniastmes kantud menetluskulud (TsMS §

138 ja § 144) jätta AS-i Pärnu Soojus kanda.

Vastavalt Pärnu Maakohtu 18. jaanuari 2007.a otsuses

märgitule kannab esimese astme kohtu menetluskulud

AS Pärnu Soojus.

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Pärnu Maakohtu 18. jaanuari

2007.a

otsuse

lõppjäreldused,

arvestades

põhjenduste

osas

ka

ringkonnakohtu

otsuses

märgitut.

2. AS-i Pärnu Soojus apellatsioonkaebus jätta

rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule edasi kaevata üksnes

vandeadvokaadi vahendusel 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest arvates.

Hagejate nõue ja põhjendused

1. Hagejad palusid tunnustada Mai 24 Pärnus asuvate korteriomandite omanike omandiõigust Mai

24 asuvas ehitises asuvatele kolmele soojussõlmele, mis koosnevad kütte ringluspumpadest,

mudafiltritest, rõhuvahe regulaatoritest, temperatuuri reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee

temperatuuri reguleerimise seadmetest ning seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest,

lisaseadmetest, torustikust ja elektrijõuseadmetest; ning tunnustada Mai 53 Pärnus asuvate

korteriomandite omanike omandiõigust Mai 53 asuvas ehitises asuvale soojussõlmele, mis koosneb

kütteplaatsoojusvahetist, ringluspumbast, paisupaagist, elamu küttesüsteemi lisaveesõlmest,

küttevee temperatuuri reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee plaatsoojusvahetist, temperatuuri

reguleerimise seadmetest ning seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest,

torustikust ja elektrijõuseadmetest.

2. Hagiavalduse kohaselt paikneb Mai 24 elamus kolm soojussõlme, Mai 53 elamus üks

soojussõlm. Kostja väitis kirjades elamutes tegutsevatele korteriühistutele 2004 ja 2005.a, et

soojussõlmed on kostja omandis ning nõudis korteriühistutelt soojussõlmede rendilepingute

sõlmimist ja nende kasutamise eest tasu maksmist (I kd tl 26-30 ja 175-182). Kostja pöördus

samasisuliste avaldustega hagejate ja korteriühistute poole ka suuliselt. Hagejad kostja nõudeid ei

tunnistanud ning olid 2004.a kirjades (I kd tl 31-34, 183-185) seisukohal, et soojussõlmed on nende

kaasomandis ja kostja nõuded on seetõttu alusetud. 2005.a septembri lõpus/oktoobri alguses keeldus

kostja soojussõlmede kasutamise rendilepingu mittesõlmimise tõttu hagejate kasutuses olevaid

elamuid soojusenergiaga varustamast. Samas tulenes vastav kohustus kostjal nii kaugkütteseadusest

(KKütS) kui KÜ-ga Mai 24 ja KÜ-ga Mai 53 sõlmitud soojusenergia müügilepingutest (I kd tl 35-

41 ja 186-194; 279). Kostja tahtis sundida kütte väljalülitamisega soojussõlme kasutamise eest

maksma. Kütte taastamiseks pöördusid hagejaid esindavad korteriühistud 20.09.2005 Eesti

Korteriühistute Pärnu büroo kaudu Energiaturu Inspektsiooni (ETI) poole, kes leidis 26.09.2005

kirjas nr 2-10/297, et kostja on kohustatud KKütS ning Eesti Vabariigi ja kostja vahel 09.06.1999

sõlmitud lepingu alusel tagama tarbijate varustamise soojusenergiaga. Väidetavate rendimaksete

5(19)

tasumata jätmine ei saa olla põhjuseks, mille alusel võiks kostja keelduda ostjate soojusenergiaga

varustamisest. Analoogses vaidluses tegi ETI kostjale 14.10.2005 ettekirjutuse nr 5 (I kd tl 42-47,

195-200), milles kohustati kostjat alustama soojusega varustamist kõigis tema võrguga ühendatud

elamutes ja hoonetes. Kostja taastas hagejate elamute soojusenergiaga varustamise 18.10.2005.

17.10.2005 ja 11.11.2005 pöördusid KÜ-d Mai 24 ja Mai 53 pretensioonidega (I kd tl 48-53 ja 54-

61, 201-206 ja 207-214) kostja poole, rõhutades, et soojussõlmed on vastavate elamute elanike

kaasomandis ning soojusenergiaga varustamise lõpetamine on vastuolus KKütS-ga vaidluse tõttu

soojussõlmede omandiõiguse üle.

3. Soojussõlmed on vastavate ehitiste olulisteks osadeks, mistõttu saavad nende omanikuks olla

vaid ehitiste kui peaasjade omanikud ehk hagejad. Kinnistusraamatu väljavõtetest (I kd tl 63-72 ja

215-217) nähtub, et Mai 24 ja Mai 53 elamud koos nende teenindamiseks vajaliku maaga on

jaotatud korteriomanditeks ning et hagejad on korteriomandite omanikud. Korteriomandid tekkisid

Mai 24 osas 18.02.1999 (I kd tl 62, I kd tl 73-95, I kd tl 96) ning Mai 53 osas 08.10.1999 (I kd tl

218-222, I kd 223-239, I kd tl 240). Kinnistamisavalduste esitamise ajal kehtinud

korteriomandiseaduse (KOS) 1 lg 1 ja § 5 lg 1 kohaselt tekkis hagejatel korteriomandite

kinnistusraamatusse kandmisega omand nende korterite suurusele vastavale mõttelisele osale

maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks.

Kuna kostja ei ole ühegi korteriomandi omanik, ei ole alust tema väidetel soojussõlme

omandiõigusest.

4. Soojussõlmed on ehitiste olulised osad kuni 01.07.2002 kehtinud AÕS § 17 lg 1 ning alates

01.07.2002 kehtiva TsÜS § 55 lg 1 mõttes. Soojussõlm on ehitise osa, millest ehitis on ehitatud.

Ehitise olulise osa definitsiooni ühe komponendi – „ehitise olulised osad on asjad, millest see on

ehitatud” – peetakse silmas kõiki ehituselemente, mis võimaldavad ehitise otstarbekohase

kasutamise või milliste olemasolu ehitises võimaldab järeldada, et ehitis ei ole pooleliolev. Ilma

küttesüsteemi osaks olevate soojussõlmedeta ei ole ehitis Eesti kliimatingimusi arvestades

sihtotstarbeliselt kasutatav. Tegemist on samalaadse ehitise koostiselemendiga nagu elektrisüsteem,

kanalisatsioon jne. Ehitist ei saa lugeda valmisolevaks, kui tal puudub kütmist võimaldav tehniline

lahendus. Asjaolu, et soojussõlm on asendatav mõne teise seadmete kogumiga, ei muuda seda

vallasasjaks. Samuti ei muuda seda vallasasjaks asjaolu, et eraldatud kujul on tegemist iseseisvalt

tsiviilkäibes oleva asjaga – ehitisega ühendatud kujul muutub soojussõlm selle oluliseks osaks.

Olulised ei ole asjaolud, mil viisil, millal ja kelle poolt soojussõlm ehitisega ühendati. Isegi kui

eeldada, et soojussõlm ei ole elemendiks, millest ehitis on ehitatud, on ta ehitisega püsivalt

ühendatud ja seda ei saa eraldada ehitist oluliselt kahjustamata. Eraldamise puhul tuleb hinnata selle

toimumise hetke – kas eraldamine avaldab mõju ehitise kasutatavusele. Soojussõlme äravõtmisel ei

ole ehitis enam endisel kujul kasutatav ning see tuleb millegagi asendada. Soojussõlme käsitleb

ehitise olulise osana ka soojusenergia tarbimist reguleeriv normistik. KKütS § 2 p 4 tähenduses on

soojussõlm tarbijapaigaldis ning ehitisega funktsionaalselt seotud. Ta asub ehitise sees ja on osa

elamusisesest torustike süsteemist. Ehitisest väljapoole jääv osa torustike süsteemist moodustab

võrgu (tuleneb ka KKütS § 2 p-st 3 - võrk ei ole tarbijapaigaldis).

5. Oluline on, kas soojussõlmed on pärast ehitisest eraldamist olemasoleval kujul kasutatavad.

Soojussõlmed on projekteeritud ja välja ehitatud koos konkreetsete ehitistega, arvestades hoonete

eripära. Reeglina muutuvad soojussõlmed ehitistest eraldamisel kasutuskõlbmatuks või vajavad

vähemalt muutmist, parandamist või modifitseerimist (II kd tl 123).

6. Hagejad on tarbijapaigaldise omanikuks kuni liitumispunktini KKütS § 2 p 5 tähenduses (võrgu

ja tarbijapaigaldise ühenduskoht). Konkreetsetes elamutes on liitumispunktiks mõõtesõlm, millega

on ühendatud kostjale kuuluv võrk ja hagejate omandis olev soojussõlm. Tehnorajatisteks saavad

maatükiga püsivalt ühendatud ehitised olla ning teisele isikule kuuluda vaid juhul, kui rajatised on

sellele isikule kuuluva asjaõiguse olulised osad. Kostjale kuuluvaid asjaõigusi kinnistusregistrisse

kantud ei ole. Kuna hagejad valdavad jätkuvalt soojussõlmi, tuleb nende omandiõigust AÕS § 90 lg

1 alusel eeldada.

6(19)

7. Soojussõlmede omandiõigus on alati kuulunud elamutes korteriomandeid omavatele isikutele

ning soojussõlmede renoveerimine 1995-1996.a seda ei muutnud. Mai 53 elamus toimus 1994.a

korterite erastamine, Mai 24 korterid kuulusid soojussõlmede renoveerimise ajal kooperatiivile,

kuid ka need erastati. Soojussõlmed paiknesid elamutes nende ehitamisest 1980-1983 ning olid

ehitiste projektijärgsed osad. 1994.a kehtinud eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 1

kohaselt oli erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Hagejad

või nende õiguseelnejad omandasid korterite erastamisel ka soojussõlmed (Riigikohtu otsus nr 3-2-

1-121-00). Hagejate või nende õiguseelnejate omandiõigust Mai 24 elamu osas kinnitab Pärnu

Linnavalitsuse 16.06.1995 määrus nr 21 „EIB (Euroopa Investeerimispanga) laenu abil

rekonstrueeritavate soojasõlmede ümberehitamise kord” (II kd tl 201-202), mille p 1 kohaselt

rekonstrueeriti soojatarbijate soojasõlmi. Nimetatud määruse alusel toimus ka vaidlusaluste

soojussõlmede renoveerimine, mida Mai 53 elamu osas kinnitab väljavõte 04.02.1995 ajalehest

„Pärnu Postimees” (II kd tl 203). Määrus räägib soojatarbija küttesüsteemist (p 2) ning varem

soojatarbijate poolt paigaldatud seadmetest (p 4).

8. Hagejate esitatud 16.06.1995 määruse p 9 kohaselt võeti rekonstrueeritud soojasõlmed

piiritlusaktiga määratud ulatuses ME Pärnu Soojus bilanssi üksnes kuni rekonstrueerimiseks

vajaliku pangalaenu tasumiseni. Bilanssi andmine ei ole samastatav omandisse andmisega

(Riigikohtu

otsus

nr

3-2-1-16-00).

Vastav

laen

saadi

Pärnu

Linnavalitsuse

ja

Rahandusministeeriumi vahel 10.11.1994 sõlmitud laenulepingu alusel. Renoveerimistööde eest

tasusid soojatarbijad (hagejad või nende õiguseelnejad) kütte kõrgendatud hinna kaudu 1995-

2001.a, vaatamata asjaolule, et formaalselt oli laenu tagasimaksjaks Pärnu linn. Kuna laen on Pärnu

linna poolt Rahandusministeeriumile ja ministeeriumi poolt EIB-le tasutud veebruariks 2001.a, pidi

ME Pärnu Soojus soojussõlmed oma bilansist välja arvama, mis jäi tegemata seoses ME Pärnu

Soojus reorganiseerimisega aktsiaseltsiks 1997.a. Pärnu linn ei näinud soojussõlmede

renoveerimisel ette, et nende omandiõigus võiks muutuda. Renoveerimine ei saanud kaasa tuua osa

korteriomandite omanikele kuuluva vara üleandmist ME-le Pärnu Soojus ega tema õigusjärglasele.

Pärnu linn ei olnud õigustatud tema omandisse mittekuuluvaid soojussõlmi AS-ile Pärnu Soojus üle

andma ning selline tehing sai olla tühine kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt. Piiritlusakt ei tõenda

soojussõlmede kuulumist kostjale. Kostja soovitud sisuga piiritlusakti allkirjastamata jätmise korral

ähvardas kostja Mai 24 ja Mai 53 elamud soojata jätta, kasutades ära oma monopoolset seisundit.

9. Soojussõlmede renoveerimine oli sisuliselt tööettevõtulepingu alusel Pärnu linnale teenuse

osutamine hagejate või nende õiguseelnejate huvides. Teenuse osutamisega ei teki teenuse

tulemusena tekkiva töö kui objekti omandiõigus, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud. Kehtinud

TsK tööettevõttu puudutavad sätted seda ette ei näe. Tööettevõtja antud garantii kinnitab, et

soojussõlmi renoveeriti, mitte ei paigaldatud uusi.

10. Ka juhul, kui soojussõlmedel on ühiseid jooni surveseadmete või surveseadmestikega

surveseadme ohutuse seaduse (SOS) tähenduses, ei välista see soojussõlmede käsitlemist

tarbijapaigaldistena. Sel juhul on tegemist eri liiki surveseadmestikuga, mille asjaõiguslikul

määratlemisel ja omandiõiguse tuvastamisel tuleb lähtuda KKütS ja TsÜS sätetest. Iga

surveseadmestik ei ole tehnorajatis. AÕS § 158 sisaldab üksnes näidisloetelu sellest, mis võib olla

tehnovõrguks või tehnorajatiseks. SOS-i alusel kvalifitseerub surveseadmeks igasugune seade,

milles on ette nähtud rõhu tekkimine (õhupall, karastusjoogi pudel vms). AÕS-i mõtteks ei ole

lugeda igat surveseadmestikku tehnorajatiseks. SOS-i eesmärk on kehtestada teatud liiki ohtlikele

surveseadmestikele

nõuded

ohutuse

seisukohalt.

Surveseadmestiku

kvalifitseerimine

tehnorajatisena AÕS-i tähenduses eeldab, et on välistatud selle kuulumine olulise osana ehitise

juurde. SOS jõustus alles 01.07.2002.

11. Soojussõlmedel tehnorajatiste tunnuste esinemine ei tähenda, et need ei ole ehitise olulised

osad. Tehnorajatise olemasolu tuvastamisel tuleb lähtuda rajatise mõistest (Riigikohtu otsus nr 3-2-

1-67-02). Soojussõlmede renoveerimise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 38 lg 3

sätestas, et rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis

ei ole hoone. Kehtiva PES § 2 lg 1 ja 3 kohaselt on rajatis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja

7(19)

inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Kuna soojussõlmed ei ole maapinna ega

aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud asjad, ei saa nad ka olla tehnorajatised.

12. Kui soojussõlmed on vallasasjad, saab nende omandiõigus üle minna üksnes AÕS-is sätestatud

korras. AÕS § 92 lg 1 ja § 94 kohast kokkulepet omandi ülemineku kohta hagejate või nende

õiguseelnejate ning kostja vahel ei ole sõlmitud. Kostja ei saanud soojussõlmi omandada ka läbi

heauskse omandamise. Kõiki soojussõlmi renoveerimise käigus välja ei vahetatud nt jäeti Mai 24

elamus alles soojaboilerid, millest üks on alles ka täna ja teine on hagejate rahadega välja vahetatud.

Kuna soojussõlmed olid ruumide osad, mida hagejad erastasid koos korteriga, erastasid nad ka

vastavad sõlmed. Osa elamust ei saa jääda erastamata. Sellise tõlgenduse korral pidanuks hagejate

erastamislepingutes kajastama vastavad kitsendused, mida ei kajastatud.

Kostja vastuväited

13. Kostja hagi ei tunnistanud. Soojussõlm on vallasasi. Soojussõlm ei vasta ehitise olulise osa

tunnustele kuni 01.07.2002 kehtinud AÕS § 17 lg 1 ja alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 55 lg 1

mõttes. Soojussõlm ei ole asi, millest ehitis on ehitatud. Kuna elamud ehitati enne soojussõlmede

nende külge ühendamist, ei saa soojussõlmed olla ehitise olulisteks osadeks, millest need on

ehitatud. Hagejatele ei tekkinud Mai 24 ja 53 korterelamu korteriomanditele omandiõiguse

tekkimisega seaduse alusel omandiõigust soojussõlmedele. Kõnealuste soojussõlmede omandiõigus

kuulub kostjale.

14. Soojussõlm on iseseisev, reaalsuses piiritletud ning eraldatud seadmete komplekt, mis ei ole

ehitisega püsivalt ühendatud - soojussõlme on võimalik ehitisest eraldada. Eraldamise kulutused ei

ületa soojussõlme väärtust ja selle ehitisest eraldamine ei kahjusta oluliselt ehitist ega soojussõlme,

mõlemad on pärast eraldamist senisel majanduslikul viisil kasutatavad. Soojussõlme ehitistest

eraldamine ei takista ehitise keskküttesüsteemi edasist sihtotstarbekohast kasutamist ega ehitise

ühendamist kaugküttevõrguga. Soojussõlme on võimalik asendada teise soojussõlme, katla vms

seadmega. Soojussõlm jääb ehitisest eraldamisel terviklikuks ning seda on võimalik paigaldada muu

ehitise, keskküttesüsteemi vms külge. Mai 24 ja Mai 53 elamud on tüüpelamud ja kaugküttevõrgu

osad, millega seal asuvad soojussõlmed on ühendatud, on tüüpilised ning kõnealuste soojussõlmede

kasutuskõlblikkuse säilimine on loogiline. Mai 53 elamus asuva soojussõlmega analoogseid

soojussõlmi on elamutest eraldatud ja paigaldatud teistesse elamutesse.

15. Hagejad ei teinud vahet elamusisese keskküttesüsteemi ja soojussõlme olemusel ja

funktsioonidel. Elamusisene keskküttesüsteem on kogum seadmeid, mida ei ole võimalik eraldada

elamut (seinu) ja seadet (torustikke) kahjustamata. Soojussõlm on soojustehniliste seadmete kogum

(surveseadmestik) elamusisese keskküttesüsteemi ühendamiseks kaugküttevõrguga. Soojussõlm on

elamusisese keskküttesüsteemi sisendiga ühendatud seade, mille eraldamine ei nõua elamusisese

keskküttesüsteemi muutmist. Elamusisene keskküttesüsteem on terviklik ja eesmärgipäraselt

kasutatav ka ilma soojussõlmeta. Soojussõlm ei ole elamusisese küttesüsteemi osa.

16. Tähendust ei oma hagejate viidatud Riigikohtu otsus nr 3-2-1-111-04, mille kohaselt loeti

konkreetses vaidlusasjas 2 soojussõlme tarbijapaigaldisteks ja seega ehitise olulisteks osadeks.

Viidatud lahendis puudub õiguslik analüüs, millistest asjaoludest lähtuvalt saab tarbijapaigaldist

pidada ehitise oluliseks osaks üldiselt. Lahend on siduv üksnes nimetatud vaidlusasjas. Kõikide

tarbijapaigaldise hulka kuuluvate esemete automaatne lugemine ehitise ja selle aluse maa oluliseks

osaks on Riigikohtu lahendi grammatiline tõlgendamine, mis ei ole kooskõlas tegelikkusega.

17. KKütS ei reguleeri asjaõigusi. Ehitise oluliseks osaks mitteoleva asja käsitlemine KKütS

tähenduses tarbijapaigaldisena ei muuda teda ehitise oluliseks osaks. Kaugküttesüsteemi kuuluva

eseme võrgu või tarbijapaigaldise osaks liigitamise määrab kindlaks eseme asukoht

liitumispunkti/mõõtesõlme suhtes. Kuna hagi esemeks olevad soojussõlmed asuvad ruumiliselt

enne mõõtesõlme, liigitub soojussõlm tarbijapaigaldise ehk KKütS reguleerimisalast väljapoole

jäävate soojusseadmete hulka.

8(19)

18. Kõnealused soojussõlmed on surveseadmestikud SOS § 4 tähenduses, mistõttu nad vastavad

AÕS §-s 158 sätestatud tehnorajatise tunnustele. Soojussõlm tehnorajatisena (analoogselt

küttegaasi- või elektripaigaldisega) ei saa AÕS §-st 158 tulenevalt olla korteriomandite oluliseks

osaks. Rajatise asjaõiguslikuks määratlemiseks tuleb välja selgitada, millest see koosneb, mis on

selle eesmärk ja kus see täpselt asub (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-06). Tehnorajatis ei pea selleks,

et ta kuuluks teisele isikule, olema sellele isikule kuuluva asjaõiguse oluliseks osaks (Riigikohtu

lahend nr 3-2-1-67-02).

19. Hagejad tõlgendasid Riigikohtu otsust nr 3-2-1-67-02 meelevaldselt. Riigikohus ei asunud

seisukohale, et tehnorajatise olemasolu tuvastamisel tuleb lähtuda rajatise mõistest. Riigikohus

leidis tehnorajatise mõiste sisustamise osas, et tehnorajatise all tuleb üldmõistena silmas pidada

eelkõige elektri- ja sideliine, gaasi-, soojus- ja veetrasse ja muid sarnaseid liine, trasse ja juhtmeid

(tehnovõrgud), samuti nende teenindamiseks, remontimiseks ja käigushoidmiseks vajalikke

abirajatisi nagu, alajaamad, mahutid jms (tehnorajatised kitsamas tähenduses). Isegi kui

tehnorajatise olemasolu tuvastamisel tuleks lähtuda rajatise mõistest, tõlgendasid hagejad rajatise

mõistet kitsendavalt. Rajatise mõistest ei tulene, et ehitis, mis ei ole hoone, peab olema maapinnaga

ühendatud. Rajatise mõistest tulenevalt on rajatiseks ka ehitised (mis ei ole hooned), mis on

ühendatud teise rajatisega, hoonega vms. Kostja seisukohti kinnitab Riigikohtu põhiseaduslikkuse

järelevalve kolleegiumi otsus nr 3-4-1-3-04.

20. Kuigi Euroopa Rekonstruktsiooni- ja Arengupanga (EBRD) ja EIB laenude arvel 1995-1996.a

soojussõlmede väljavahetamist nimetati renoveerimiseks, oli faktiliselt tegemist uute soojussõlmede

(uute vallasasjade) paigaldamisega. Uute soojussõlmede omandiõigus ei sõltu varem Mai 24 ja Mai

53 elamutes asunud soojussõlmede omandiõigusest. Soojussõlmede üleandmise-vastuvõtmise

aktidest nr A018, 169, 170 ja 171 nähtuvalt paigaldati kõnealustesse elamutesse uued terviklikud

soojussõlmed, mitte üksnes ei vahetatud vanade soojussõlmede osi.

21. Eeltoodust tulenevalt ei oma õiguslikku tähtsust, kas enne 1995-1996.a Mai 24 ja Mai 53

elamutes asunud soojussõlmed olid elamutes asuvate korterite erastamise ajal koos korteritega

erastamise objektiks või mitte ja kas hagejad olid varasemate soojussõlmede kaasomanikeks või

mitte. Varasemate soojussõlmede kaasomanikuks olek ei saanud luua hagejatele omandiõigust

uutele soojussõlmedele.

22. Kuna korterite erastamise objekti määratlus hõlmab ehitusprojekti kohaseid ruume (mitte selles

asuvaid seadmeid), oleks hagejatel ka varasematele soojussõlmedele saanud omandiõigus korterite

erastamisega tekkida üksnes juhul, kui soojussõlmed olid elamute olulised osad. Ainuüksi asjaolu,

et elamute projekteerimisel oli küttelahendusena ette nähtud kaugküte (ja kaugkütte edastamiseks

vajalike soojussõlmede paigaldamine), ei muutnud varasemaid soojussõlmi elamute olulisteks

osadeks kehtinud AÕS § 17 lg 1 tähenduses. Hagejate väide varasemate soojussõlmede hagejate

omandisse kuulumise kohta ei ole tõendatud.

23. EIB määrus ei saa olla hagejate omandiõiguse tekkimise õiguslikuks aluseks. Määruses

kasutatud terminid „soojatarbijate soojasõlmed” jne on käsitletavad üksnes määrusega hõlmatud

soojussõlmede iseloomustamiseks ruumilise määratluse kaudu. EIB määrus reguleerib üksnes EIB

laenu abil soetatud soojussõlmi. Seega ei saa nimetatud määruse alusel teha järeldusi EBRD laenu

abil soetatud soojussõlmede (Mai 53 soojussõlme) kohta. Asjaolu, et EIB määrus reguleeris nii Mai

24 kui ka Mai 53 elamutes asuvate soojussõlmede renoveerimist, ajalehe Pärnu Postimees

04.02.1995 artiklist ei nähtu. Hagejate väidetud asjaolu ei saa olla ajaleheartikliga tõendatav.

24. Lähtudes asjaolust, et ME Pärnu Soojus võttis Pärnu linnalt üle soojussõlmede ehitamiseks ja

rekonstrueerimiseks EIB-lt võetud laenukohustuse, andis Pärnu linn soojussõlmede omanikuna

(tegemist oli uute vallasasjadega ning linn võis neid käsutada, vajamata hagejate nõusolekut)

30.12.1996 akti nr 290 (I kd tl 136-139) alusel ME-le Pärnu Soojus üle EIB-lt saadud laenu arvelt

1995.a ja 1996.a ehitatud ja rekonstrueeritud 55 soojussõlme, sh Mai 24 asuvad soojussõlmed. Mai

24 elamusse paigaldatud kolme soojussõlme ME-le Pärnu Soojus üleandmist tõendavad ka Pärnu

9(19)

LV ja ME Pärnu Soojus vahel 30.12.1996 sõlmitud soojussõlme üleandmise ja vastuvõtmise aktid

nr 169, 170 ja 171 (I kd tl 140, 141 ja 142).

25. Pärnu LV rahandusosakond ja ME Pärnu Soojus sõlmisid 09.02.1995 lepingu EBRD-lt saadud

sihtotstarbelise laenu arvelt soetatud ja ME-le Pärnu Soojus üle antud soojasõlmede (45 tk)

maksumusega 5 363 280 krooni tagasimaksmise kohta (I kd tl 287-288). Antud lepingu alusel andis

Pärnu linn koos EBRD-lt võetud laenukohustusega ME-le Pärnu Soojus rahandusosakonna

30.11.1995 aktiga nr 366 (II kd tl 226-227) üle ka laenu abil soetatud 45 soojussõlme, sh

soojussõlme Mai 53 asuvas elamus. Mai 53 elamusse paigaldatud soojussõlme ME-le Pärnu Soojus

üleandmist tõendab ka Pärnu LV ja ME Pärnu Soojus vahel 14.11.1995 sõlmitud soojussõlme

üleandmise ja vastuvõtmise akt nr A018 (I kd tl 265).

26. VV

05.07.1990

kinnitatud

munitsipaalettevõtte

põhimääruse

p-st

nähtub,

et

munitsipaalettevõtte vara omandiõigus kuulub munitsipaalettevõtte omanikule; p 5 kohaselt lähtub

munitsipaalettevõte oma tegevuses kohaliku omavalitsusorgani huvidest; valdab, kasutab ja käsutab

talle antud munitsipaalomandit omandiseaduse § 7 lg-s 3 ettenähtud alustel kohaliku

omavalitsusorgani poolt kindlaksmääratud piirides. Seega moodustus ME Pärnu Soojus vara selle

ME-le Pärnu Soojus üleandmisega ning munitsipaalettevõtte ja tema omaniku vaheline kokkulepe

vara omandiõiguse ülemineku kohta ei olnud põhimääruse kohaselt ei vajalik ega võimalik (ME

Pärnu Soojus vara kuulus õiguslikus mõttes jätkuvalt Pärnu linna omandisse). Arvestades, et

vaidlusalused soojussõlmed olid Pärnu linna poolt ME-le Pärnu Soojus üle antud, kajastasid ME

Pärnu Soojus raamatupidamisdokumendid (bilanss) talle üleantud vara õigesti ning hagejate väited,

et Pärnu linn oma õigusaktides vaidlusaluse vara omandiõiguse muutumist ette ei näinud, ei oma

tähtsust.

27. Pärnu Linnavolikogu 20.03.1997 otsusega nr 18 (I kd tl 143-144) kujundati ME Pärnu Soojus

ümber AS-iks Pärnu Soojus. Nimetatud otsuse alusel tegi Pärnu linn AS Pärnu Soojus aktsiakapitali

18 miljoni krooni ulatuses mitterahalise sissemakse, milleks oli ME Pärnu Soojus lõpetamisbilansi

kohane netovara (sh kõnealused soojussõlmed). Sellega sai Pärnu linn AS Pärnu Soojus 100%-

liseks aktsionäriks ning AS Pärnu Soojus sai ME Pärnu Soojus õigusjärglaseks. AS Pärnu Soojus

aktsiakapitali vastavust ME Pärnu Soojus põhikapitalile kinnitab vannutatud audiitor Kristi

Maripuu 01.08.1997 arvamus (I kd tl 145). ME Pärnu Soojus lõppbilansi (I kd tl 146-149) kohaselt

kuulusid ME Pärnu Soojus põhivara hulka mh vaidlusalused soojussõlmed (Mai 24 - I kd tl 150;

Mai 53 - I kd tl 274). ÄS § 509 lg 9 alusel tuleb kohaliku omavalitsuse poolt munitsipaalettevõttele

üleantud

vara

lugeda

registrisse

kandmise

hetkest

äriühingu

omandisse

üleläinuks.

Ümberkujundamisega läksid ME Pärnu Soojus netovara hulgas AS-i Pärnu Soojus omandisse

seaduse alusel mh vaidlusalused soojussõlmed ning hagejate väide, et soojussõlmed läksid

õiguslikul alusel hagejate kaasomandisse, on ebaõige.

28. Omandiõiguse tekke osas ei oma õiguslikku tähtsust hagejate väited, et vaidlusalused

soojussõlmed tuli EIB määruse alusel EIB laenu tagasimaksmise tõttu 2001.a bilansist välja arvata.

EIB määruse p-st 9 ei nähtu, et termin „pangalaenu tasumine” tähendab Pärnu linna poolt EIB laenu

tasumist – kuna Pärnu linn andis koos EIB laenu abil soetatud soojussõlmedega ME-le Pärnu

Soojus üle ka EIB laenu tasumise kohustuse, tähendab nimetatud termin ME Pärnu Soojus poolt

EIB laenu tasumist ning kostja tasub nimetatud laenu veel käesoleval ajal. Isegi kui Mai 24

soojussõlmed (mis omandati EIB laenu arvel) anti ME-le Pärnu Soojus EIB määruse alusel üle vaid

kuni EIB laenu tasumiseni, ei piiranud see soojussõlmede omandiõiguse üleminekut ega saanud olla

kehtiv uue omaniku (kostja) suhtes. Samuti ei saanud EIB laenu arvel soetatud soojussõlmede

tähtajaline üleandmine mõjutada EBRD laenu alusel soetatud soojussõlmede üleandmise tingimusi

ega omandiõiguse üleminekut, kuna EIB määrus EBRD laenu arvel soetatud soojussõlmedega

seonduvat ei reguleerinud.

29. EIB laenu ennetähtaegse (2001.a) tagasimaksmise aluseks oli Pärnu linna ja Vattenfall Estonia

OÜ vahel 30.01.2001 sõlmitud aktsiate ostu-müügileping, mille alusel omandas Vattenfall Estonia

OÜ Pärnu linnalt kostja aktsiad ning kohustus Pärnu linnale tasuma EIB laenu. Pärnu linn kinnitas

10(19)

lepingus kostja raamatupidamise aruannete, milles kajastatud kostja vara hulka kuulusid

vaidlusalused soojussõlmed, täielikkust ja õigsust. Seega ainus isik, kelle õigusi soojussõlmede

kostja omandisse üleminek rikkuda sai, tunnistas soojussõlmede kostja omandisse kuulumist ning

soojussõlmede osas nõuete puudumist.

30. Kostja on alates vaidlusaluste soojussõlmede paigaldamisest soojussõlmi katkematult kasutanud

(edastanud soojussõlmede kaudu soojusenergiat), hooldanud ja korras hoidnud, st teostanud

soojussõlmede üle tegelikku võimu. Kostja sai vaidlusaluste soojussõlmede paigaldamisega ka

soojussõlmede ruumide võtmed. Asjaolu, et soojussõlmed asuvad Mai 24 ja Mai 53 elamutes,

kostjal faktilise võimu teostamist ei takista. Kostja ja Mai 24 ja Mai 53 korteriühistutega sõlmitud

lepingute (I kd tl 35-41 ja 186-194) p 4.2 kohaselt on soojussõlmede ruumid antud kostjale tasuta

kasutamiseks. Lepingute p 7.3 kohaselt on kostjal nii soojussõlme ekspluateerimise õigus kui

vastutus korrashoiu eest. Eeltulenevalt ning arvestades, et AÕS §-s 158 sätestatud tehnovõrgud ja -

rajatised asuvad vallasasjadena teisele isikule kuuluvatel kinnistutel, on hagejate väited kostjal

valduse puudumise kohta alusetud.

31. Hagejate väide hagejate kasuks tööettevõtulepingu sõlmimise kohta on meelevaldne ning

tõendamata. Kostja ei tegelenud töövõtjatega. Ühestki käesolevas asjas esitatud dokumendist ei

nähtu, et Pärnu linn tellis soojussõlmed eesmärgiga anda need Mai 24 ja Mai 53 korteriomanike

omandisse. Vastupidi – Pärnu LV 13.01.1995 korraldus nr 15-p kinnitab (II kd tl 228), et EBRD ja

EIB laenude abil soojussõlmede soetamisel oli Pärnu linna eesmärgiks anda need üle ME Pärnu

Soojus ekspluatatsiooni ja bilanssi.

32. KÜ Mai 53 ja kostja vahel 30.03.2000 sõlmitud piiritlusaktis tunnistasid ka hagejad ise, et

kostja õiguseelneja rahaliste vahendite abil soetatud ja paigaldatud soojussõlm kuulub kostja, mitte

hagejate omandisse (I kd tl 278). Hagejate väited soojusseadmete piiritlusakti ebausaldusväärsuse

kohta on ebaõiged ning paljasõnalised. Energiaturu Inspektsiooni 14.10.2005 ettekirjutus soojusega

varustamiseks ei ole 30.03.2000 piiritlusakti sõlmimisega seotud.

Maakohtu otsuse põhjendused

33. Pärnu Maakohus rahuldas hagi ja tunnustas Mai 24 Pärnus asuvas ehitises olevate

korteriomandite omanike omandiõigust Mai 24 asuvas ehitises asuvale kolmele soojussõlmele, mis

koosnevad kütte ringluspumpadest, mudafiltritest, rõhuvahe regulaatoritest, temperatuuri

reguleerimise seadmetest, sooja tarbevee temperatuuri reguleerimise seadmetest ning loetletud

seadmete juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest, torustikust ja elektrijõuseadmetest.

Kohus tunnustas Mai 53 Pärnus asuvas ehitises olevate korteriomandite omanike omandiõigust Mai

53 asuvas ehitises asuvale soojussõlmele, mis koosneb kütteplaatsoojusvahetist, ringluspumbast,

paisupaagist, elamu küttesüsteemi lisaveesõlmest, küttevee temperatuuri reguleerimise seadmetest,

sooja tarbevee plaatsoojusvahetist, temperatuuri reguleerimise seadmetest ning loetletud seadmete

juurde kuuluvatest sulgeseadmetest, lisaseadmetest, torustikust ja elektrijõuseadmetest. Kohus jättis

menetluskulud AS-i Pärnu Soojus kanda.

34. Ei ole vaidlust, et Mai 53 elamu korterid erastati 1994.a. Sel ajal kehtinud EES § 3 lg 1 kohaselt

oli erastamise objektiks mh korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Muu osa erastamist

reguleeris ja mõistet sisustas sama paragrahvi lõige 3, mis algselt rääkis hoones või hoone juurde

kuuluval krundil asuvatest eluruumidena mittekasutatavatest ruumidest, alates 07.04.1994 elamus

või elamuga ühisel krundil paiknevatest abiruumidest. Sama lõige andis volituse Vabariigi

Valitsusele vastava korra kehtestamiseks. VV 01.07.1993 määruse nr 198 lisana kinnitatud

„Eluruumi erastamise korra“ p 7 muu osa sisu kuni 15.06.1994 ei avanud, alates 15.06.1994 loeti

muu osa koosseisu ka elamu keldris, pööningul, ühiskoridoris ja mujal (ka elamuga ühisel krundil

asuvates majapidamis-abihoonetes) paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt olid algselt

ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Kostja ei vaidlustanud hagejate

väidet, et soojussõlmed olid kõnealuste elamute projektijärgsed osad ning mõeldud elamute

11(19)

varustamiseks kaugküttega ehk elamu teenindamiseks, seega erastasid Mai 53 korteriomanikud

koos nimetatud ruumide erastamisega ka hoones paiknenud soojussõlme.

35. Mai 24 soojussõlmede omandamist enne 1995-1996.a toimunud renoveerimist hagejad ega

nende õiguseelnejad ei tõendanud. Hagejad tunnistasid ka ise (A. Tammeti avaldus II kd tl 260), et

Mai 24 korterid kuulusid kooperatiivile (hiljem EÜ-le) „Kungla“ ning korteriomandid tekkisid alles

1999.a elamuühistu poolt avalduse esitamisel Pärnu Maakohtu kinnistusametile (I kd tl 73-93,

kinnistamisotsus I kd tl 96). Sellele eelnes elamuühistu ja Pärnu LV (kes tegutses riigi nimel)

vaheline maa ostu-müügileping 25.11.1998 (I kd tl 62). Eelnevalt ei saanud korterivaldajad olla

korterite omanikeks, neile kuulus kehtinud ES § 4 ja III osa sätete kohaselt üksnes osamaks

elamuühistus või -kooperatiivis.

36. Hinnates kogumis kostja esitatud tõendeid vaidlusaluste soojussõlmede üleandmise kohta (I kd

tl 140-142, 265), Pärnu linna poolt kostja õiguseelnejale soojussõlmede üleandmise muid

dokumente (I kd tl 136-139 ja 287-288, II kd tl 226-227) ja kostja esitatud asjatundja arvamust koos

lisaks olevate ehitusprojektidega, leidis kinnitust kostja väide, et tegelikkuses toimus 1995-1996.a

renoveerimise nimetuse all uute soojussõlmede paigaldamine. Tegemist oli asjaõiguslikus mõttes

täiesti uute esemetega, mille paigaldamise ja vanade soojussõlmede väljavahetamise eesmärgiks oli

vastavalt EIB määruse (II kd tl 201-202) mõttele Pärnu linna soojamajanduse korrastamine.

Asjaolu, et Mai 24 elamus jäeti uue soojussõlme osadena käiku ka kaks vana soojusvahetit, ei

tähenda neile omandiõiguse säilimist hagejate või nende õiguseelnejate poolt. Hagejatel ega nende

õiguseelnejail ei olnud omandiõigust ka vanadele soojusvahetitele nimetatud elamus ning

soojusvahetid olid uute soojussõlmedega ühendamisel oma olemuselt kogu soojussõlme kui asja

olulisteks osadeks kehtinud AÕS § 15 lg 1 (praegu TsÜS § 53 lg 1) mõttes. Kostja esindaja selgitas,

et soojussõlme vahendusel sooja vett ilma soojusvahetita ei saa. Soojussõlm toimiks küll ilma

soojusvahetita, kuid sooja vee saamine on oluline tegur, mistõttu on tegemist asja oluliste osadega.

Asi ja selle olulised osad ei saa tulenevalt viidatud paragrahvide lg-test 2 olla erinevate isikute

omandis. Uued soojussõlmed ei saanud hagejate elamusse ja kaugküttevõrku ühendamata kujul

hagejate omandis olla. Kohus nõustus kostjaga, et tähtsust ei oma, kas ja kes olid varasemate

soojussõlmede omanikeks. Varasemate soojussõlmede kaasomanikuks olek ei saanud luua

hagejatele omandiõigust uutele soojussõlmedele.

37. Õige ei ole hagejate käsitlust töövõtulepingu osas. Ei ole tõendatud, et kostja õiguseelneja ME

Pärnu Soojus tegeles töövõtjana soojussõlmede väljavahetamisega kõnealustes elamutes või sõlmis

tellijana töövõtulepinguid. ME-l Pärnu Soojus oli tulenevalt EIB määruse p-st 3 soojussõlmede

paigaldamise ja montaažitööde vähempakkumise konkursi läbiviimise volitused. Mai 24 1.

soojussõlme projektis on montaažitööde tegijana märgitud AS HEGE (II kd tl 67 ja 68).

38. Kuivõrd kohus tuvastas, et 1995-1996.a soetatud soojussõlmed olid uued asjad, sai Pärnu linn

ostjana/omanikuna need munitsipaalettevõttele üle anda bilanssi andmise kujul vastavate

üleandmis-vastuvõtmisaktidega. Kohus ei seadnud kahtluse alla kostja käsitlust munitsipaalettevõtte

vara ülemineku kohta aktsiaseltsile munitsipaalettevõtte reorganiseerimisel. Puudub vaidlus, et AS-i

Pärnu Soojus aktsiakapital vastas ME Pärnu Soojus põhikapitalile. Soojussõlmed saavad olla

iseseisvate vallasasjadena tsiviilkäibes, neid saab osta ja müüa, mida kinnitavad kostja esitatud

Vabariigi Valitsuse korraldused. Kohus ei nõustunud kostjaga, et vara munitsipaalettevõtte või

aktsiaseltsi bilansis olemine tõendab omandiõigust varale. Riigi vara osas jõudis Riigikohus

sellisele tõdemusele otsuses nr 3-2-1-16-00, tegelikkuses tuleb igal konkreetsel juhul lähtuda

konkreetsetest asjaoludest. Hagejate väidet, et soojussõlmed anti ME Pärnu Soojus bilanssi ajutiselt

kuni pangalaenu tasumiseni, kinnitab Mai 24 osas EIB määruse p 9 ja Mai 53 osas väljavõte

ajalehest „Pärnu Postimees“. Kohus nõustus hagejatega, et vaidlusaluste soojussõlmede kostja

bilansist pärast vastavate laenude tasumist (2001.a) välja arvamata jätmine ei tähenda kostja

omandiõigust neile. Puudub vaidlus, et tegelikkuses tasusid soojatarbijad (hagejad ja nende

õiguseelnejad) soojussõlmede maksumust kõrgendatud hinna kaudu kostjale ja tema õiguseelnejale,

mis kinnitab hagejate väidet, et ka soojussõlmede väljavahetamisel ei peetud silmas nende

omandiõiguse muutumist. Sisuliselt ostsid hagejad ja nende õiguseelnejad soojussõlmi kuni 2001.a

12(19)

Pärnu linnalt välja ning õige on hagejate järeldus, et soojussõlmede renoveerimine/väljavahetamine

oli teatud mõttes teenuse osutamine Pärnu linnale hagejate või nende õiguseelnejate huvides.

39. Vastavalt kuni 01.07.2002 kehtinud AÕS § 17 lg-le 1 ja alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 55

lg-le 1 on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud

ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Samade paragrahvide lg-te

2 kohaselt ei ole ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ehitise osaks. Tulenevalt endise

AÕS § 16 lg-st 1 ning alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 54 lg 1 on kinnisasja/maatüki osadeks

sellega püsivalt ühendatud asjad, nt ehitised. Seega on asja ehitise oluliseks osaks lugemisel

tegemist ka kinnisasja olulise osaga.

40. Väär on hagejate käsitlus ülalnimetatud definitsiooni sõnade „millest see on ehitatud” osas.

Ehitise otstarbekohase kasutamise võimalikkus on üks võimalik aspekt asja ehitisest eraldamisel

asja või ehitise enda kahjustumise hindamisel, ehitise pooleliolemise väide ei tugine seadusele.

Kohus nõustus kostjaga, et seadusandja pidas silmas ehitusmaterjali, soojussõlmedest ehitisi ei

ehitata.

41. Soojussõlme on võimalik ehitisest eraldada ja paigutada teise ehitisse samade funktsioonide

täitmiseks ning hagejate väide soojussõlmede kasutamiskõlbmatuks muutumise kohta on

paljasõnaline. Hagejate esitatud asjatundja arvamuse (II kd tl 123) sisust sellist järeldust ei tulene.

Kostja esitatud asjatundja arvamustest (p-d 3 ja 4) nähtuvalt on võimalik demonteeritud

soojussõlme kasutada mujal ümberehitatuna, komponente lisades või samal kujul. Hagejad ei

vaielnud vastu kostja väidetele, et Pärnu linna piires on soojussõlmi selliselt ümber paigutatud.

Seega ei kahjustu soojussõlm ehitisest eraldamisel oluliselt. Kostja esitatud asjatundja arvamusele

lisatud soojussõlmede ehitusprojektidest tuleneb, et elamusisene torustik (jaotussüsteem, projektide

seletuskirjade p 7) on ühendatud soojussõlmede endi torustikega. Selline ühendatus on püsiv

seaduses antud definitsiooni mõttes. Asjaolu, et soojussõlme ehitisest eraldamise kulud on võrreldes

soojussõlme endi väärtustega väikesed, ei ole määrav. Seaduse mõttes tuleb silmas pidada mitte

ainult väärtuselist, vaid ka funktsionaalset kahjustumist. Kohus nõustus hagejate seisukohaga, et

kahjustumise seisukohalt on oluline eraldamisjärgne moment – soojussõlme võib asendada, kuid

selle puudumine häirib oluliselt majaelanike igapäevaelu. Vaidlust ei ole, et mõlemad elamud

projekteeriti kütmiseks läbi kaugküttevõrgu, mille teostamiseks on soojussõlme olemasolu

vältimatu. Asjakohased ei ole kostja väited soojussõlme eraldamisel elamusisese küttesüsteemi

töökõlblikkuse säilimise ja kahjustumise puudumise kohta, kuna sellist lahtiühendamist ei ole

plaanitud. Soojussõlme kui keerulise seadme ehitust arvestades ei ole lihtne leida teist ehitist, mille

küttesüsteemiga sama soojussõlm ilma muutmiseta ühildub – kostja esitatud asjatundja arvamuse p

3 juhib tähelepanu soojussõlmede vananemisele, sobivatele tehnilistele parameetritele jne.

42. Kuivõrd ehitis kahjustub soojussõlme eraldamisel oluliselt ning vaidlusalused soojussõlmed on

vastavate ehitistega püsivalt ühendatud, on ehitistega ühendatud kujul nende näol tegemist ehitiste

oluliste osadega. Kuna ei ole võimalik tuvastada, millisel ajahetkel vaidlusalused soojussõlmed

ehitisega funktsioonide täitmiseks ühendati ja tööle hakkasid (igal juhul toimus see 1995-1996.a),

omandasid hagejad või nende õiguseelnejad soojussõlmed vastaval ajahetkel EES ja selle

rakendusakti alusel (Mai 53 puhul 1994.a) või hiljem korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 ja § 5 lg

1 alusel (Mai 24 puhul 18.02.1999 kinnistamisotsusega I kd tl 96, Mai 53 erastatud korterid

kinnistati korteriomanditena korteriühistu avalduse alusel 23.12.1999 – I kd tl 223-240). KOS-i

sätete alusel tekkis hagejatel või nende õiguseelnejail korteriomandite kinnistusraamatusse

kandmisega omand nende korterite suurusele vastavale mõttelisele osale maatükist ja selle oluliseks

osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. KOS § 1 lg 2 ja § 2 lg 2

selgitavad, et nimetatud osaks on ka seadmed, mis on ette nähtud korteriomanike ühiseks

kasutamiseks ja ehitise püsimiseks. Soojussõlmed vastavad nimetatud seadmete tunnustele. Läbi

TsÜS § 55 lg 1 ja § 54 lg 1 omandasid hagejad/õiguseelnejad ka vaidlusalused soojussõlmed.

Puudub vaidlus, et hagejate või nende õiguseelnejate poolt korterite erastamisel või korteriomandite

omandamisel ei olnud mingeid kitsendusi seoses kolmandale isikule (kostjale või tema

õiguseelnejale) kuuluva asjaõigusega ning kostjale ei kuulu korteriomandeid kõnesolevates

13(19)

elamutes. Seega leidis kinnitust hagejate poolt soojussõlmede omandamise viis ja aeg. Kuna

tegemist on seaduse alusel omandatud teisele isikule (paigaldamise ja töölehakkamise ajast kas

Pärnu linnale või kostjale/õiguseelnejale) kuulunud asjaga, võib olla alus esitada nõudeid hagejate

vastu nende poolt soetusmaksumuse tasumata osas.

43. Kostja väited grupisoojussõlmede kohta ei ole asjakohased. Puudub vajadus käsitleda poolte

seisukohti soojussõlmede kui vallasasjade või nende valdamise osas juurdepääsu tõttu, kuivõrd

kõnesolevad soojussõlmed on kinnisasjade (korteriomandite) olulised osad ega ole küttesüsteemiga

ühendatud kujul vallasasjadeks. Arvestades kostjal juurdepääsu võimalikkust ruumidesse, milles

asuvad soojussõlmed (vastavalt KÜ-de ja kostja vahelistele lepingutele on see vajalik hooldus- ja

remonttöödeks), on kostja soojussõlmede otsene valdaja ja hagejad omanikena kaudsed valdajad

AÕS § 33 lg 2 tähenduses. See ei muuda soojussõlmede omandiõiguslikku kuuluvust.

44. Hagejad väitsid, et soojussõlmed on ehitiste olulisteks osadeks läbi tarbijapaigaldise kui

üldmõiste. Hagejate tuginesid Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-111-04 ja 3-2-1-153-05. Esimese

lahendi osas nõustus kohus kostjaga, et otsuses ei selgitatud, miks tarbijapaigaldis on ehitise oluline

osa. Õige on kostja väide, et KKütS ei reguleeri asjaõigusi. KKütS reguleerib § 1 lg 1 kohaselt

soojuse tootmise, jaotamise ja müügiga seonduvaid tegevusi kaugküttevõrgus ning võrguga

liitumist. Nimetatud küsimusi seletati lahti teises viidatud lahendis (p 14). Riigikohus viitas, et

tarbijapaigaldise ehitise oluliseks osaks lugemise aluseks on KOS-i vastavad sätted. KOS § 1 lg 2

ütleb, et kaasomandi esemeks on ka ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu korteriomandi reaalosa

hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS võimaldab sisuliselt tarbijapaigaldise kuulumist

kolmandale isikule, mistõttu ei anna nimetatud Riigikohtu lahendid hageja väitele ühest kinnitust.

45. Kostja väitis, et soojussõlmed on tehnorajatised AÕS § 158 mõttes, kuna vastavad

surveseadmestiku tunnustele. Soojussõlmede käsitlus tehnorajatisena võimaldaks AÕS § 158 alusel

väita, et tegemist ei ole kinnisasja olulise osaga. Kohus nõustus kostja käsitlusega soojussõlmede

kui surveseadmestike kohta, arvestades kostja esitatud asjatundja arvamust ja selle lisasid. SOS

jõustus pärast vaidlusaluste soojussõlmede paigaldamist, 01.07.2002. Seadusandja mõte ei olnud

SOS-i vastuvõtmisega muuta kellegi omandiõigust asjadele. SOS-i eesmärk on § 1 kohaselt

ohutusnõuete kehtestamine. Seaduses surveseadme defineerimine ei saa olla aluseks omandiõiguse

muutumisele.

46. Õiguslikus mõttes on oluline soojussõlme lugemine tehnorajatiseks. Kohus nõustus hagejate

käsitlusega, et tehnorajatis peab tulenevalt Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-67-02 vastama rajatise

tunnustele. Otsusest järeldub, et tehnorajatised on kõik rajatised. Rajatise mõistest lähtumise

vajadust kinnitab ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-43-06, mille p-s 14 seostatakse tehnorajatise

olemasolu tuvastamine läbi rajatise tehnorajatiseks lugemise.

47. Soojussõlmede renoveerimise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 38 lg 3

sätestas, et rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis

ei ole hoone. Kehtiva ehitusseaduse § 2 lg 1 ja 3 kohaselt on rajatis aluspinnasega kohtkindlalt

ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Kuna vaidlusalused soojussõlmed ei

ole maapinna ega aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud asjad, nõustus kohus hagejatega, et

soojussõlmed ei saa olla tehnorajatised. Kostja laiendatud käsitlus rajatise mõistest, mis lubab selle

alla mahutada ka teise rajatise või hoonega ühendamise, ei tugine seadusel. Soojussõlmede

kasutuseesmärk vastab tehnorajatiste eesmärgile – läbi soojussõlmede võimaldatakse kasutada

tehnorajatiseks olevat kaugküttesüsteemi ja –torustikku, kuid see ei muuda kohtu järeldust.

48. Kohus ei nõustunud hageja käsitlusega, et tehnorajatis saab võõral maatükil olla vaid asjaõiguse

olulise osana ning kuna hagejate kinnistute osas sellekohaseid kandeid kinnistusraamatus ei ole,

puudub võimalus soojussõlmede tehnorajatisena käsitlemiseks. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-67-02 p-

s 11 selgitati, et selliseks asjaõiguseks on AÕSRS § 152 lg 1 mõtte kohane tähtajaline asjaõigus

ooteõiguse näol servituudi seadmiseks. Selline asjaõigus kinnistusraamatusse kandmist ei vaja.

14(19)

49. EIB määruse osas nõustus kohus kostjaga, et määruses kasutatavad termineid „soojatarbijate

soojasõlmed”, „soojatarbija küttesüsteem” ja „soojatarbijate poolt paigaldatud seadmed” ei saa

tõlgendada hagejate või nende õiguseelnejate poolt soojussõlmede omandiõigust tõendavatena.

Nimetatud määrusega ei määratud kindlaks asjaõigusi, vaid reguleeriti soojamajandust Pärnu linnas.

50. Kuigi ei tõendatud, et piiritlusaktis nr 540300 (I kd tl 278) sedastas KÜ Mai 53 korteriomanike

esindajana soojussõlme kuulumise kostjale ähvarduste tõttu, ei oma selles aktis omandiõiguse kohta

märgitu õiguslikku tähendust. Lähtudes EIB määruse p-st 9 ja hagejate esitatud ajalehe väljavõttest

oli tegemist vajaliku aktiga bilanssi võtmiseks.

51. Hagejaid esindanud korteriühistute ja kostja vahel sõlmitud soojusenergia müügilepingutest

nähtub teadmatus soojussõlme omandiõiguse küsimustes (nt Mai 24 lepingu p-d 4.7, 7.3.1 ja 7.3.3

– I kd tl 36; Mai 53 lepingu p-d 4.2 ja 6.3 – I kd tl 187), kasutatakse sõnastusi „juhul, kui

soojussõlm kuulub müüjale/ostjale“ või „soojussõlm on antud müüjale tasuta kasutamiseks“. Seega

ei saa neid lepinguid omandiõiguse tuvastamise küsimuses käsitleda.

52. Hagi tuleb rahuldada. Hagejad omandasid vaidlusalused soojussõlmed õiguslikul alusel ja viisil

ning kostja ei suutnud oma omandiõigust soojussõlmedele tõendada.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

53. AS Pärnu Soojus palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta

hagid rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse

norme ning rikkus menetluseõiguse norme.

54. Soojussõlmed ei ole Mai 24 ja Mai 53 elamute olulisteks osadeks. Kohus kohaldas ebaõigesti

TsÜS § 55 lg-t 1. TsÜS § 55 lg 1 teise lauseosa kohaselt on ehitise olulised osad asjad, mis on

sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.

Õigusteoorias tunnustatud seisukohtade kohaselt on määravaks, kas lahutatud osa ja ülejäänud asi

on edaspidi senisel viisil majanduslikult kasutatav, ka pärast teiste asjadega ühendamist, samuti on

määrav, kas kulutused eraldamiseks ületavad eraldatud osa väärtuse. Ehitise olulise osa määratluse

seisukohast omab tähtsust, kas eraldamine välistab ehitise või eraldatava asja (soojussõlm)

edaspidise kasutuse. Asjaolu, kas ehitise või eraldatava asja kasutusvõimalus on eraldamise hetkel

katkenud, asja olulise osa määratluse seisukohast tähtsust ei oma.

55. On selge, et soojussõlme elamust eraldamise hetkel ei saa elamut kütta, kuid TsÜS § 55 lg-st 1

tulenevalt ei ole see nimetatud asjade vahelise asjaõigusliku seose määratlemise seisukohast oluline.

Oluline on, et edasine kasutusvõimalus säilib – elamusse uue soojussõlme või muu seadme

paigaldamisel saab elamut jätkuvalt kütta. Ebaõige ja vastuolus õigusteoorias tunnustatud

seisukohtadega on kohtu seisukoht, et TsÜS § 55 lg 1 teise lauseosa tähenduses on ehitise

kahjustamise hindamisel oluline ehitise ja eraldatava asja eraldamise moment.

56. Puudub vaidlus, et vaidlusaluseid soojussõlmi on võimalik väikeste kuludega kõnealustest

elamutest eraldada ning soojussõlmede eraldamine ei mõjuta elamusisese keskküttesüsteemi

töökõlbulikkust. Samuti puudub vaidlus, et nii vaidlusaluseid soojussõlmi kui ka Mai 24 ja Mai 53

elamuid on üksteisest eraldamise ning teiste asjadega ühendamise järgselt võimalik

sihtotstarbekohaselt edasi kasutada (elamutesse saab paigaldada uued soojussõlmed ja eraldatud

soojussõlmi on võimalik kasutada teistes elamutes). Sama kinnitab ka V. Pella asjatundja arvamus.

Seega ei vasta kõnealused soojussõlmed TsÜS § 55 lg 1 teise lauseosa tähenduses Mai 24 ja Mai 53

elamute oluliste osade tunnustele ning kohtu vastupidine seisukoht on ebaõige.

57. Kohus rikkus TsMS § 442 lg 8 nõudeid. Kostja tõi ehitise olulise osa käsitlust puudutavates

vastuväidetes esile, et soojussõlm on lisaks elamule ühendatud ka kaugküttevõrguga ning et T.-A.

Kõivu 31.10.2006 asjatundja arvamus kinnitab, et soojussõlme ehitus sõltub mh kaugküttevõrgu

ehitusest. Seega on vaidlusalused soojussõlmed surveseadmestikuna seotud kaugküttevõrgu

toimimise eesmärkidega ning soojussõlmede kaugküttevõrgust eraldamise momendil on kasutuseta

15(19)

ka üks osa asula kaugküttevõrgust. Asi, millel on samaväärne ruumiline ja funktsionaalne seos

mitme esemega, ei saa olla ühe eseme oluliseks osaks. Kohus jättis kostja vastuväite käsitlemata.

TsÜS § 55 lg 1 ebaõige kohaldamine ning TsMS § 442 lg 8 nõuete rikkumine viis kohtu ebaõigele

seisukohale, et vaidlusalused soojussõlmed on Mai 24 ja Mai 53 elamute olulisteks osadeks ja seega

kuuluvad hagejate omandisse.

58. Hagejad tuginesid käsitlusele, et soojussõlmed on Mai 24 ja Mai 53 elamute olulisteks osadeks

ning saavad kuuluda üksnes korteriomandite omanikele. Hagejad muudele omandiõiguse tekkimise

alustele ei tuginenud. Seega on esmase tähtsusega küsimus, kas vaidlusalused soojussõlmed on Mai

24 ja Mai 53 elamute olulisteks osadeks. Kui soojussõlmed ei ole elamute olulisteks osadeks, ei ole

hagejatel omandiõigust tekkinud ning nõuded tuleb jätta rahuldamata, sõltumata sellest, kas

soojussõlmede omandiõigus kuulub kostjale või mitte.

59. Kohus leidis õigesti, et kuna soojussõlmedest ehitisi ei ehitata, ei vasta vaidlusalused

soojussõlmed TsÜS § 55 lg 1 esimeses lauseosas sätestatud ehitise olulise osa tunnustele.

Vaidlusalused soojussõlmed ei vasta ka TsÜS § 55 lg 1 teises lauseosas sätestatud ehitise olulise

osa tunnustele. Seega ei ole vaidlusalused soojussõlmed käsitletavad Mai 24 ja Mai 53 elamute

oluliste osadena. Soojussõlmed on vallasasjad ning nende omandiõigus kuulub kostjale.

60. Kostja ei nõustunud kohtu seisukohaga, et vaidlusalused soojussõlmed ei ole AÕS § 158

tähenduses tehnorajatised, kohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 158. Kohus asus seisukohale, et

tehnorajatis peab esmalt vastama rajatise tunnustele. Kohus ei toonud välja, kas rajatise mõistele

peab vastama tehnorajatis kui üldmõiste (st nii tehnovõrk kui ka -rajatis) või üksnes tehnorajatis

kitsamas tähenduses. Nagu iga rajatis ei pea olema tehnorajatis, ei pea iga tehnorajatis üldmõistena

ega kitsamas tähenduses olema rajatis kehtiva ehitusseaduse või varasema PES-i tähenduses. AÕS

§-s 158 grammatilisest tõlgendusest ei tulenenud ega tulene, et tehnorajatis (üldmõistena või

kitsamas tähenduses) peab vastama rajatise legaaldefinitsiooni tunnustele, sh olema maapinnaga või

aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud. Ka AÕS § 158 mõttest ei tulene, et tehnorajatis (üldmõistena

või kitsamas tähenduses) peab vastama rajatise legaaldefinitsiooni tunnustele. Lähtudes ainuüksi

AÕS §-s 158 sätestatud tehnorajatiste avatud loetelust, mille kohaselt võib tehnorajatiseks kitsamas

tähenduses olla ka ehitis (hoone või rajatis), ei piirdu tehnorajatise üldmõiste ega tehnorajatis

kitsamas tähenduses üksnes rajatise legaaldefinitsiooni tunnustele vastavate tehnoloogiliste

seadmetega. Termin „tehnorajatis” on iseseisev, spetsiifiline termin ning selles sisalduv sõna

„rajatis” tähistab üldkeele tähenduses rajatist ega ole samastatav rajatise legaaldefinitsiooniga.

61. AÕS § 158 loetelus toodud tehnoloogilised seadmed võivad liigist lähtuvalt asuda võõral

kinnisasjal erinevalt. Võõra kinnistu õhuruumis asuvad elektriliinid ei pruugi olla kinnistu

maapinnaga ühenduses, kaugküttetorustik võib kulgeda läbi võõral kinnisasjal asuva ehitise. Kuni

31.12.2002 kehtinud AÕS § 158 lg 1 ei sidunud tehnorajatise mõistet (üldmõistena ega kitsamas

tähenduses) üksnes teisele isikule kuuluva kinnisasja maapinnaga. Vastavad liinid võisid asuda nii

maapinnal, maapõues kui ka õhuruumis. AÕS §-st 158 tulenevalt ei pea tehnorajatis üldmõistena

ega kitsamas tähenduses vastama rajatise tunnustele (sh olema maapinna või aluspinnasega

kohtkindlalt ühendatud) ning kohtu vastupidine seisukoht ei tulene AÕS § 158 sättest ega mõttest.

62. Kohtu seisukoht, et iga tehnorajatis peab vastama rajatise legaaldefinitsioonile, ei tulene ka

Riigikohtu lahenditest nr 3-2-1-67-02 ja 3-2-1-43-06. Lahendites seda ei analüüsita. Kõnealuste

lahendite põhiküsimuseks on see, kas iga rajatis saab olla tehnorajatis.

63. Kohus leidis, et vaidlusalused soojussõlmed on surveseadmestikud. Lähtudes eeltoodust ning

arvestades, et tehnorajatised (üldmõistena ega kitsamas tähenduses) ei pea vastama rajatise

legaaldefinitsioonile, vastavad vaidlusalused soojussõlmed soojusenergia ülekandmiseks vajalike

surveseadmestikena AÕS §-is 158 sätestatud tehnorajatise kui üldmõiste tunnustele. Teisele isikule

kuuluvad tehnovõrgud ja -rajatised on AÕS § 158 kohaselt vallasasjad ning need ei ole kinnisasja

oluliseks osaks. Kuna vaidlusalused soojussõlmed kuuluvad kostjale, ei saa need analoogiliselt

küttegaasi- või elektripaigaldistele olla Mai 24 ja Mai 53 kinnisasjade olulisteks osadeks.

16(19)

64. Vaidlusalused soojussõlmed kui tehnorajatised on kostja vallasomandis. Pärnu linn soetas

seoses linna soojamajanduse rekonstrueerimise ja soojusvõrgu ümberehitamisega EIB-lt ja EBRD-lt

saadud laenude abil uued soojussõlmed. Lähtudes asjaolust, et ME Pärnu Soojus võttis vastavad

laenukohustused Pärnu linnalt üle, andis Pärnu linn 30.11.1995 akti nr 366 ja 30.12.1996 akti nr

290 alusel ME-le Pärnu Soojus üle laenude abil soetatud soojussõlmed. Üle anti ka vaidlusalused

soojussõlmed, mida tõendavad Pärnu LV ja ME Pärnu Soojus vahel 14.11.1995 sõlmitud akt nr

A018 ja 30.12.1996 aktid nr 169, 170 ja 171 soojussõlmede üleandmise ja vastuvõtmise kohta.

Pärnu Linnavolikogu 20.03.1997 otsusega nr 18 kujundati ME Pärnu Soojus ümber AS-iks Pärnu

Soojus. Tagasiulatuvalt kehtestatud äriseadustiku § 509 lg 9 sätestab, et riigiettevõtte, riikliku

ettevõtte või riikliku väikeettevõtte või riikliku fondi või munitsipaalettevõtte ümberkujundamisel

äriühinguks loetakse neile riigi poolt õiguslikul alusel üleantud vara, selle vara baasil või muul viisil

soetatud ja äriregistrisse kandmise ajal tema seaduslikus valduses olev vara, riigilt äriühingu

omandisse üleläinuks äriühingu registrisse kandmise hetkest. Ümberkujundamisega läksid ME

Pärnu Soojus netovara hulgas AS-i Pärnu Soojus omandisse ÄS § 509 lg 9 alusel üle ka

vaidlusalused soojussõlmed. Munitsipaalettevõtte ümberkujundamise käigus soojussõlmede

omandiõiguse kostjale üleminekut kinnitab ka ME Pärnu Soojus lõpetamisbilanss, mille p 9.2

kohaselt kuulusid põhivara hulka ka nimetatud soojussõlmed ning vannutatud audiitori K. Maripuu

kinnitus AS Pärnu Soojus algbilansi lõpetamisbilansile vastavuse kohta. Kostja tõendas, et

bilansikanded põhinesid kostja omandiõigusel.

65. Kohus leidis, et vaidlusaluste soojussõlmede apellandi bilansist pärast vastavate laenude

tasumist (2001.a) välja arvamata jätmine ei tähenda kostja omandiõigust neile. Kuna vaidlusaluste

soojussõlmede omandiõigus oli apellandi registrisse kandmise hetkest (11.08.1997) kostjale üle

läinud, ei saanud hilisemad tehingud vastavate laenudega kostja omandiõigust mõjutada. Kõnealune

laen ei ole käesolevaks ajaks tasutud ning ekslik on lugeda laenu tasumiseks kostja suhtes kehtinud

Pärnu linna laenunõude müümist kostja ettevõtte erastajale.

Vastused apellatsioonkaebusele

66. Hagejad ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused

67. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsuse

lõppjäreldusi.

Põhjenduste

osas

tuleb

arvestada

ka

ringkonnakohtu

otsuses

märgitut.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

68. Apellant heidab maakohtule ette materiaalõigusnormi (TsÜS § 55 lg 1) ebaõiget kohaldamist

ehitise (elamu) olulise osa mõiste sisustamisel. TsÜS § 55 lg 1 (varem samas sõnastuses AÕS § 17

lg 1) kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt

ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavad asja oluliselt kahjustamata.

69. TsÜS § 55 lõikes 1 esitatud ehitise oluliste osade definitsioon hõlmab kolleegiumi arvates kõiki

elemente, mille kasutamisega (lisamisega) omandab hoone oma olemuslikud tunnused, s.o kõik,

milleta hoonet ei saaks tavaarusaama kohaselt käsitada valmisolevana ehk terviklikuna. Seejuures

viitab mõisteosa „asjad, millest [ehitis] on ehitatud“ eeskätt tavapärastele ehitusel kasutatavatele

materjalidele ja konstruktsioonielementidele, mõisteosa „mis on [ehitisega] püsivalt ühendatud“ aga

peamiselt mitmesugustele ehitamisel kasutatavatele lisakomponentidele, mis on vajalikud hoone

eesmärgipäraseks kasutamiseks (nt veevarustus- ja küttesüsteemid, viimistlusmaterjalid jne).

Mõlemat tüüpi elementidele laieneb TsÜS § 55 lg 1 sätestatud lisakriteerium, mille kohaselt

loetakse ehitisega seondatud komponente selle olulisteks osadeks üksnes tingimusel, et neid ei saa

eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Seejuures on püsiv ja hilisemat

eraldamist mittevõimaldav seos esimest tüüpi algelementidele (tinglikult: ehitusmaterjalidele)

reeglina omane juba nende olemuse tõttu ning eraldatavuse kriteerium omab suuremat iseseisvat

tähendust n-ö lisakomponentide ehitisega ühtekuuluvuse hindamisel.

17(19)

70. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et vaidlusalused soojussõlmed ei ole TsÜS § 55 lg

1 mõttes käsitatavad „asjadena, millest [ehitis] on ehitatud“, vaid „asjadena, mis on [ehitisega]

püsivalt ühendatud“. Püsiva ühendamise all tuleb seejuures mõista paigaldamist eesmärgiga muuta

paigaldatavad komponendid osaks ehitise funktsionaalsest tervikust selliselt, et need vastavalt oma

olemusele teeniksid igapäevaselt ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Käesoleva asja

materjalidest nähtuvalt on soojussõlmed elamutega sellisel viisil ühendatud, nagu õigesti leidis ka

maakohus. Vaidlust ei ole selles, et soojussõlmed on vajalikud elamute eesmärgipäraseks

kasutamiseks. Tuginetud ei ole asjaoludele, nagu oleks soojussõlmed ehitisega ühendatud mööduval

otstarbel (TsÜS § 55 lg 2).

71. Asjade ning ehitiste oluliste osade regulatsiooni (TsÜS §§ 53-55) eesmärk on eelkõige tagada

majanduslike väärtuste funktsionaalne terviklikkus ja komplektsus, vältides teatavat ühist

majanduslikku eesmärki teeniva tervikkogumi toimimiseks vajalike üksikute osade kuulumist eri

omanikele ning sellega kaasnevaid takistusi majanduslike huvide teostamisel (terviku

eesmärgipärasel kasutamisel). See eesmärk ei ole kehtivates ega olnud ka soojussõlmede

paigaldamise ajal kehtinud seadustes siiski sätestatud absoluutsena. TsÜS § 55 lg 1 kaitseb ehitiste

terviklikkust üksnes niivõrd, kuivõrd selle funktsionaalsed osad ei ole ehitisest eraldatavad ilma, et

sellega kaasneks ehitise või eraldatava asja oluline kahjustumine.

72. Ehitise olulise osa definitsioon (TsÜS § 55 lg 1) erineb erinormina üldisest asja olulise osa

definitsioonist (TsÜS § 53 lg 1). Üldise määratluse kohaselt loetakse asja oluliseks osaks selle

koostisosa, mida ei saa asjast eraldada ilma, et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt

muutuks. Seevastu ehitise oluliste osadena on käsitatavad asjad, millest ehitis on ehitatud või mis

on sellega püsivalt ühendatud selliselt, et neid ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt

kahjustamata. „Hävimine või oluline muutumine“ ning „oluline kahjustamine“ vajavad erinevat

sisustamist. Seetõttu ei ole asjakohased apellatsioonkaebuse väited õigusteoorias tunnustatud

seisukohtadest, nagu oleks asjast eraldatud osa oluliseks osaks lugemisel määrav, kas lahutatud osa

ja ülejäänud asi on edaspidi senisel viisil majanduslikult kasutatav.

73. Ehitise olulise kahjustamise all tuleb ringkonnakohtu arvates mõista igasugust sekkumist ehitise

kui funktsionaalse terviku toimimisse, mille tagajärjel häirub ehitise eesmärgipärane kasutamine

ning millega kaasneb märkimisväärsete kulutuste tegemise vajadus ehitise endise funktsionaalsuse

taastamiseks. Ehitise kahjustamiseks ei tule seega pidada üksnes selle konstruktsiooniosade või

viimistluse rikkumist. Ka maakohus on asunud sarnasele seisukohale, mille kohaselt seaduse mõttes

tuleb silmas pidada mitte ainult väärtuselist vaid ka funktsionaalset kahjustumist. Niisugune

määratlus on kooskõlas seaduse mõttega kaitsta ehitist tervikliku majandusliku väärtusena.

74. Vaidlust ei ole selles, et lisaks elamule on soojussõlm ühendatud ka kaugküttevõrguga, mis

kujutab endast elamute soojaga varustamiseks mõeldud tehnorajatist. Samuti ei ole vaidlust, et

elamusisene keskküttesüsteem on TsÜS § 55 lg 1 kohaselt käsitatav elamu olulise osana. Seega on

soojussõlme näol tegemist teatavat laadi ühenduslüliga kaugküttevõrgu ning elamusisese

keskküttesüsteemi vahel, olles vajalik soojuse juhtimiseks kaugküttevõrgu kaudu elamusisesesse

keskküttesüsteemi. Iseenesest on õige apellandi seisukoht, et soojussõlm on funktsionaalselt seotud

nii kaugküttevõrguga kui ka elamusisese küttesüsteemiga. Kohus ei nõustu aga apellandi (kostja)

seisukohaga, nagu oleks soojussõlme ruumiline ja funktsionaalne seos nii elamu kui

kaugküttevõrguga samaväärne. Käesolevas asjas ei ole esile toodud asjaolusid, nagu sõltuks

vaidlusalustest soojussõlmedest kaugküttevõrgu toimimine mingis muus osas kui üksnes Mai 24 ja

Mai 53 elamute teenindamiseks. Seega on vaidlusalused soojussõlmed mõeldud teenima elamu

kasutamise, mitte aga kaugküttevõrgu toimimise huve. Eeltoodust järelduvalt ei sõltu

kaugküttevõrgu kui iseseisva objekti terviklikkus sellest, kas võrguga on liidetud konkreetne

soojussõlm või mitte. Elamut saab lugeda funktsionaalseks tervikuks koos selle teenindamiseks

vajalike tarbijapaigaldistega KKütS § 2 p 4 tähenduses. Ka tuleneb KKütS § 2 p-st 5, et ehitise

(elamu) ja võrgu (KKütS § 2 p 3) vaheliseks piiritluspunktiks on liitumispunkt (s.o võrgu ja

tarbijapaigaldise ühenduskoht). Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et soojussõlme tuleb

lugeda elamu kui funktsionaalse terviku, mitte aga kaugküttesüsteemi osaks.

18(19)

75. Eeltoodut arvestades jõudis maakohus õigele järeldusele, et soojussõlme eraldamisel kahjustuks

ehitis (elamu) oluliselt. Soojussõlmede puudumisel oleks elamute aastaringne eesmärgipärane

kasutamine häiritud ning elamute senise funktsionaalsuse (soojavarustuse) taastamiseks tuleks teha

olulisi kulutusi. Ehkki käesolevas asjas ei ole vaidlust soojussõlmede maksumuse üle, võimaldavad

asjas kogutud materjalid asuda seisukohale, et soojussõlmede asendamine ületaks tunduvalt elamute

igapäevaseks

ja

korrapäraseks

majandamiseks

vajalike

kulutuste

määra,

tuues

kaasa

märkimisväärseid lisakulutusi. Määravaks ei ole seejuures soojussõlmede eraldamiseks vajalike

kulutuste suurus ega eraldatud soojussõlmede edasise kasutamise võimalikkus. Eeltoodust

tulenevalt vastavad soojussõlmed TsÜS § 55 lg 1 sätestatud ehitise oluliste osade tunnustele.

76. Kolleegium ei nõustu ka apellandi seisukohtadega tehnorajatiste mõiste osas, nagu ei peaks

tehnorajatis sisuliselt vastama rajatise legaaldefinitsiooni tunnustele, s.o muuhulgas olema

maapinnaga või aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud. Tehnorajatiste mõiste esmaseks eesmärgiks

on võimaldada iseseisvate esemetena õiguskäibes osaleda (s.o olla iseseisvate asja- jm õiguste

esemeks) niisugustel objektidel, mida eriregulatsiooni puudumisel tuleks käsitada kinnisasja oluliste

osadena. TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulisteks osadeks sellega püsivalt ühendatud asjad

nagu ehitised jne. Maaga püsiva ühenduse puudumisel kinnisasja omaniku õigused kinnisasjal

asuvale objektile iseenesest ei laienekski, mistõttu puuduks ka vajadus sätestada seadusega erandit,

mille kohaselt niisugused objektid kinnisasja osade hulka ei kuulu.

77. Apellandi seisukohta, nagu tuleks vaidlusaluseid soojussõlmi lugeda tehnorajatisteks, ei kinnita

ka maakohtu järeldus, mille kohaselt soojussõlmed vastavad surveseadmestike tunnustele

surveseadme ohutuse seaduse (SOS) § 4 tähenduses. Asjakohane on maakohtu otsuses märgitu,

mille kohaselt SOS kehtestamine eesmärk ei olnud omandisuhete reguleerimine ning seaduses

surveseadme defineerimine ei saa olla aluseks omandiõiguse tekkele või muutumisele. Samuti ei

tulene TsÜS § 54 lõikest 2 ega AÕS §-st 158, nagu ei saaks tehnorajatis olla kinnisasja oluliseks

osaks. Tehnorajatised kuuluvad kinnisasja osade hulka juhul, kui tehnorajatiste omanik on samal

ajal rajatiste aluse maa omanik. TsÜS § 54 lõikest 1 tuleneb kolleegiumi arvates eeldus, et

kinnisasjaga püsivas ühenduses olevad asjad on kinnisasja olulised osad ning vastupidist tuleb

tõendada isikul, kes soovib tugineda oma omandile vaidlusaluste osade suhtes.

78. Kolleegium peab vajalikuks täiendavalt käsitleda TsÜS §-de 54 ja 55 vahelisi seoseid lähtudes

sellest, et TsÜS § 54 lg 1 kohaselt loetakse ehitisi üldjuhul kinnisasja olulisteks osadeks.

Ringkonnakohtu arvates ei tulene TsÜS § 54 lg 1 ja § 55 lg 1 koosmõjust, nagu oleksid ehitise

olulised osad tingimata ühtlasi ka kinnisasja olulisteks osadeks. Seaduses sätestatakse mitmeid

juhte, mil maaga püsivas ühenduses olevat ehitist ei loeta kinnisasja oluliseks osaks ning sellele ei

laiene maatükiga seotud õigused ega kohustused. Seetõttu tuleb kinnisasja ja ehitise olulisi osi

hinnata eraldi ning TsÜS 3. osa („Esemed“), eelkõige §-de 53-55 kontekstis tuleb ehitisi käsitada

iseseisvate tsiviilkäibe objektidena. Ehitise olulised osad tuleb seega lugeda ehitise omaniku

omandis olevaks vahetult TsÜS § 53 lg 2 ja § 55 lg 1 alusel ning mitte TsÜS § 54 vahendusel.

79. Eeltoodust lähtudes jõudis maakohus ringkonnakohtu arvates õigele järeldusele, et

vaidlusalustele soojussõlmedele tekkis hagejatel (nende õiguseelnejatel) omand seaduse alusel.

Omandiõigus vaidlusalustele soojussõlmedele ei sõltu sellest, kelle kanda jäid soojussõlmede

soetamise eesmärgil võetud laenukohustused. Ringkonnakohus nõustub ka ülejäänud osas

maakohtu otsuse põhjendustega ega pea TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata.

Menetluskulude jaotus

80. TsMS § 173 lg 1 ja 3 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, nähes ette, millised

menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest vastavalt TsMS §-le 174. TsMS § 162 lg 1 kohaselt

19(19)

kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kostja esitatud apellatsioonkaebus

jääb rahuldamata, tuleb ka apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta kostja (apellandi)

kanda.

A. Tänav

M. Seppik

K. Kullerkupp