3-06-1140/12 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Ivo Pilving ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht

11. mai 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-1140 Haldusasi OÜ Reval Ekspert kaebus Saue Vallavalitsuse 18.04.2006 korralduse nr 382 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 10. oktoobri 2006 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ Reval Ekspert apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev

24. aprill 2007 Menetlusosalised Kaebuse esitaja OÜ Reval Ekspert Vastustaja Saue Vallavalitsus

RESOLUTSIOON

Jätta OÜ Reval Ekspert apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 10.10.2006 otsus nr 3-06-1140 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

08.12.1997 esitas A. L avalduse Saue vallas, X külas X talu maa suurusega ca 2,0 ha ostueesõigusega erastamiseks. Saue Vallavalitsuse 19.10.2000 korraldusega nr 1015 moodustati katastriüksus X suurusega

27 282 m2 sihtotstarbega maatulundusmaa; 16.08.2001 korraldusega nr 726 otsustati nimetatud maaüksus A. Lle ostueesõigusega erastada. Maa ostu-müügi lepingut ei ole sõlmitud. Vallavalitsuse 08.06.2004 korraldusega nr 570 tunnistati 16.08.2001 korraldus nr 726 kehtetuks, loeti X maaüksusel asuv põlenud elamu kasutusest väljalangenud ehitiseks, anti selle kordategemiseks tähtaeg kuni 01.07.2005 ning määrati ehitisele teenindusmaa suurusega 0,22 ha. 11.06.2004 omandas X maaüksusel asuvad ehitised (garaaž, puurkaev ja põlenud elamu vundament) vallasasjana OÜ Reval Ekspert, kes esitas 09.07.2004 kohtule kaebuse

3-06-1140

2(4) vallavalitsuse 08.06.2004 korralduse nr 570 tühistamiseks ning 14.07.2004 avalduse vallavalitsusele X maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks. 02.11.2004 korraldusega nr 598 tunnistas Saue Vallavalitsus oma 08.06.2004 korralduse nr

570 kehtetuks. 31.01.2005 esitas OÜ Reval Ekspert vallavalitsusele projekteerimistingimuste taotluse X maaüksusele 2-korruselise elamu ehitamiseks. 10.02.2005 saatis vallavalitsus OÜ-le Reval Ekspert piiride kulgemise ettepaneku, mis nägi ette X talu hoonete juurde ca 2 700 m2 suuruse teenindusmaa määramise. Vallavalitsuse 21.03.2006 otsusega nr 263 võimaldati OÜ-l Reval Ekspert X maaüksus suurusega 27 282 m2, sihtotstarbega maatulundusmaa (100%), ostueesõigusega erastada.

Vallavalitsuse 18.04.2006 korraldusega nr 382 tunnistati 21.03.2006 korraldus nr 263 kehtetuks põhjendusega, et selles on ekslikult määratud erastatava maa suuruseks 27 282 m2, kuigi 08.06.2004 korraldusega nr 570 on ehitistele määratud teenindusmaa 0,22 ha ning et tulenevalt MRS § 10 lg-st 1 ja 3 ja § 20 lg-st 1 on juriidilisel isikul võimalik ostueesõigusega erastada vaid temale kuuluva ehitise alune ja ehitise teenindamiseks vajalik maa.

Kaebuses palus OÜ Reval Ekspert tühistada 18.04.2006 korraldus nr 362, leides selle ebaseadusliku olevat järgmistel põhjendustel: Vaidlusaluse haldusakti andmisel on tuginetud valla enda poolt kehtetuks tunnistatud korraldusele nr 570. Vallavalitsuse korraldus nr 1015 X katastriüksuse suurusega 27 282 m2 moodustamise kohta on jõus, samuti ei ole katastriüksust X (katastritunnus 72701:002:0175) maakatastrist kustutatud. Vallavalitsus pole põhjendatud, miks juba moodustatud katastriüksus on ebaõige. Vaidlusaluse korraldusega nr 382 tunnistati kehtetuks kaebajale soodustust andev haldusakt. Haldusmenetlusse kaebajat ei kaasatud ning ära ei kuulatud. Sellega rikuti haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40. Lisaks menetlusnormidele on valla poolt rikutud ka materiaalõiguse norme. Kaebaja omandas ehitise vallasasjana pärast 01.01.1998, ehitise võõrandaja oli kuni 01.01.1998 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse ning katastriüksuse moodustamine oli algatatud ja ka lõpule viidud. Eeltoodust ning Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse rakendussätete § 14 lg 2.2 ja maa ostueesõigusega erastamise korra p 7.1 tulenevalt toimub maa ostueesõigusega erastamine 1. jaanuariks 1998 esitatud avalduse alusel ning kaebajal on õigus ostueesõigusega erastada maad X maaüksusel asuvate ehitiste juurde ulatuses, mis vastab ehitiste eelmise omaniku A. L poolt esitatud avalduse alusel moodustatud katastriüksuse suurusele, so 27 282 m2 . Tähendust ei oma, et A. L on füüsiline ja kaebaja juriidiline isik.

Vastustaja Saue Vallavalitsus vaidles kaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: X katastriüksuse moodustamisel 19.10.2000 korraldusega nr 1015 ja maa ostueesõigusega erastamise korralduse nr 726 andmisel 16.08.2001 ei teadnud vallavalitsus, et X maaüksusel asuv elamu on 21.09.2000 toimunud tulekahjus saanud kahjustada. Sellest teada saades tunnistas vallavalitsus 08.06.2004 korraldusega nr 570 kehtetuks A. Lle maa ostueesõigusega erastamise korralduse nr 726, luges põlenud elamu kasutusest väljalangenuks, määras tähtaja ehitise kordategemiseks ning määras ka teenindusmaa 0,22 ha, mis vastas ehitise püstitamiseks 1983. aastal antud maaeralduse suurusele. Vaidlustatud korraldusega kehtetuks tunnistatud korraldus nr 263 oli õigusvastane, sest selle andmisel jäi vallavalitsusel hooletusest märkamata, et 2,7 ha suurune katastriüksus moodustati füüsilise isiku poolt esitatud erastamise avalduse alusel, kaebaja on aga juriidiline isik. Vaidlusaluses korralduses on ekslik viide kehtetule korraldusele nr 570 ning vastustaja tunnistab menetluslikke minetusi, kuid leiab, et sisuliselt on vaidlusalune korraldus õiguspärane. Kui füüsilisel isikul on õigus erastada maad kuni 2 ha temale kuuluva elamu juurde (MRS § 9 lg 1), siis tulenevalt MRS § 21 lg 4, § 22 lg

3-06-1140

3(4)

1 ja § 10 lg 1 on OÜ-l Reval Ekspert juriidilise isikuna õigus erastada ehitiste juurde ehitiste alune ja nende teenindamiseks vajalik maa. Kaebaja tõlgendusest lähtudes tekiks juriidilistel isikutel võimalus erastada maad suuremas ulatuses, kui see on ette nähtud MRS § 10 lõikes 1. Kaebaja suhtes rikuti HMS § 40 sätestatud menetlusosalise ärakuulamisõigust, kuid ka korrektselt läbiviidud haldusmenetlus ei oleks otsuse tegemist mõjutanud.

Tallinna Halduskohus rahuldas kaebuse ning mõistis vallalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 17 002 kr. Kohus leidis, et OÜ-l Reval Ekspert ei ole õigust erastada maad füüsilise isiku poolt 08.12.1997 avalduse alusel moodustatud katastriüksuse ulatuses. Õige ei ole kaebaja tõlgendus maa ostueesõigusega erastamise korra punktile 7.1. MRS teeb maa ostueesõigusega erastamisel erastatava maa ulatuse osas vahet füüsilistel ja juriidilistel isikutel. Juriidiliste isikute puhul seab MRS maa erastamise ulatuse sõltuvusse sellest, kas tegemist on põllumajandusliku tootmisega tegeleva juriidilise isikuga või mitte.

Kaebaja ei tegele põllumajandusliku tootmisega ning tal on MRS § 10 lg 1 kohaselt õigus erastada üksnes talle kuuluvate hoonete ja rajatiste alune ning nende teenindamiseks vajalik maa. Viidatud korra punkti 7.1 alusel on maa ostueesõigusega erastamist võimalik läbi viia 1.jaanuariks 1998 esitatud avalduste alusel juhul, kui ehitise pärast 1. jaanuari 1998 vallasasjana omandanud isikul on MRS-st tulenevalt õigus erastada maad ulatuses, mis on märgitud enne 1.jaanuarit 1998 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusele. MRS § 9 lg 1 p 1 kohaselt on füüsilisel isikul õigus erastada temale kuuluva elamu juurde maad kuni 2 ha ulatuses.

Juriidilisele isikule MRS sellist õigust ei sätesta. Vastavalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punktile 4 määratakse ehitise teenindamiseks ehitise alune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Nimetatud sättest tulenevalt võib eeldada, et kaebaja ehitiste juurde määratav teenindusmaa, mille erastamiseks on kaebajal õigus tulenevalt MRS-st, suurus oleks kindlasti väiksem kui 2 ha (seega siis ka väiksem, kui on füüsilise isiku A.

L maa ostueesõigusega erastamise avalduse alusel moodustatud katastriüksus). Vastustaja seisukoht, et kaebaja saab ostueesõigusega erastada vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maa, on õige. Seega tuli vallavalitsusel oma 21.03.2006 korraldus nr 263, mis nägi ette juriidilisele isikule maa ostueesõigusega erastamise 2000. aastal moodustatud X katastriüksuse ulatuses, selles osas kehtetuks tunnistada. Vaidlusalune korraldus on aga puudulikult motiveeritud ning haldusakti andmisel on vastustaja oluliselt rikkunud menetlusja vorminõudeid, mis võisid mõjutada asja otsustamist.

Peale asjaolu, et juriidilisele isikule on ekslikult võimaldatud erastada seadusega lubatust suurem maatükk, on korralduses märgitud, et juriidilisel isikul on õigus ostueesõigusega erastada kohaliku omavalitsuse poolt määratud ehitiste teenindusmaa ning et Saue Vallavalitsuse 08.06.2004 korraldusega nr 570 on X maaüksusel asuvale ehitisele, mille omanikuks on OÜ Reval Ekspert, määratud teenindusmaa 0,22 ha. Kohtumenetluse käigus on tuvastatud, et 08.06.2004 korraldus nr 570 on Saue Vallavalitsuse 02.11.2004 korraldusega nr

598 tunnistatud kehtetuks. Korralduse nr 570 kehtetusest tuleneb, et kaebajale kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalikku maad ei ole määratud ja vastav menetlus on läbi viimata. Seega on vaidlustatava korralduse põhjendustes tuginetud kehtetule haldusaktile ning haldusakti faktiline ja õiguslik motivatsioon on seetõttu osaliselt ebaõige. Puudulikult ja ebaõigesti motiveeritud haldusakt on õigusvastane ja kuulub tühistamisele. Põhjendatud on ka kaebaja väide HMS § 40 rikkumise kohta.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-06-1140

4(4) Kohtuotsuse peale esitas apellatsioonkaebuse OÜ Reval Ekspert. Apellant leiab ebaõige ning maa ostueesõigusega erastamise korra p 7.1 mõtte ja eesmärgiga vastuolus olevat halduskohtu seisukoha, et juriidiline isik, kes omandab ehitised pärast 01.01.1998 vallasasjana, ei saa maad erastada füüsilisest isikust eelmise omaniku poolt kuni 01.01.1998 esitatud avalduse alusel ja selles märgitud suuruses. Apellant on jätkuvalt seisukohal, et MRS ega maa ostueesõigusega erastamise kord sellise järelduse tegemiseks alust ei anna. Seaduse kohaselt on määrav vaid asjaolu, kas erastamise avaldus oli esitatud kuni 01.01.1998 ja kas katastriüksuse moodustamisega oli alustatud. Käesoleval juhul oli ehitiste eelmise omaniku A. L poolt avaldus kuni 01.01.1998 esitatud ning selle alusel katastriüksus suurusega 27 181 m2 moodustatud ja maakatastrisse kantud. Seega on õiguslik alus erastada kaebajale 27 181 m2, mitte teenindusmaa, nagu ekslikult leiab esimese astme kohus. Eeltoodu alusel palub apellant muuta vastavas osas esimese astme kohtu otsuse motiive ja mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja kohtuotsuse apelleerimisega seotud menetluskulud.

Vastustaja Saue Vallavalitsus vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et halduskohtu otsuse põhjendused on õiged ja materiaalõigusnormidega kooskõlas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

HKMS § 34 lg-st 2 alusel kontrollib ringkonnakohus apelleeritud kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust OÜ Reval Ekspert apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud Saue Vallavalitsuse vastuväidete piires ning leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse muutmiseks alust. Samuti ei tuvastatud ringkonnakohus HKMS §-s 45 sätestatud kohtumenetluse normide rikkumist. Halduskohus ei ole eksinud materiaalõiguse tõlgendamisel ja kohaldamisel ning apellandi vastupidise seisukohaga ei saa nõustuda. Ebaõige on apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et kaebajal on tulenevalt maa ostueesõigusega erastamise korra punktist 7.1 õigus maa ostueesõigusega erastamiseks A.

L poolt enne 01.01.1998 esitatud avalduse alusel moodustatud katastriüksuse ulatuses, so 27 282 m2. Apellant eksib, väites, et maareformi seadus ega maa ostueesõigusega erastamise kord ei erista peale 01.01.1998 omandatud vallasasjast ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse käsitlemisel isikuid ning et määrav on üksnes asjaolu, kas avaldus maa ostmiseks on esitatud enne 01.01.1998 ja kas selle avalduse alusel on katastriüksuse moodustamisega alustatud. Apellandi viidatud maa ostueesõigusega erastamise korra p 7.1 sellise järelduse tegemiseks alust ei anna.

Nimetatud sätte esimese lause kohaselt juhul, kui ehitis erastatakse või omandatakse muul viisil pärast 1. jaanuari 1998 vallasasjana, on ehitise omandajal õigus saada maaomanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Maareformi seadus eristab juriidilisi ja füüsilisi isikuid maa ulatuse osas, mida neil on võimalik ehitiste juurde ostueesõigusega erastada, so sätestab isikutele erinevad alused maaomanikuks saamiseks. Füüsilisel isikul on õigus erastada väljaspool linna piire asuva elamu juurde maad kuni 2 ha (max 50 ha), juriidilisel isikul aga üksnes hoonete/rajatiste aluse ja nende teenindamiseks vajaliku maa (MRS § 9 lg 1 ja § 10 lg 1).

Seega järeldas halduskohus õigesti, et maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 7.1 alusel on maa ostueesõigusega erastamist võimalik läbi viia 1. jaanuariks 1998 esitatud avalduse alusel juhul, kui ehitise pärast 1. jaanuari 1998 vallasasjana omandanud isikul on MRS-st tulenevalt õigus erastada maad ulatuses, mis on märgitud enne 1. jaanuari 1998 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusele. Kaebajal sellist MRS-st tulenevat õigust ei ole. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 7.1 mõtteks ja eesmärgiks ei olnud võimaldada juriidilisel isikul saada maaomanikuks suuremas ulatuses kui see seadusega ette nähtud on.

Kohtunikud Oliver Kask Ivo Pilving Silvia Truman