3-05-181/17 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman, Ruth Virkus ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 4. mai 2007, Tallinn Haldusasja number 3-05-181 Haldusasi K.M kaebus Saku Vallavalitsuse 15.02.2005 korralduse nr 148 (vaideotsuse) ning 25.08.2004 piiride kulgemise ettepaneku osaliseks tühistamiseks, 18.11.2004 kirjas nr 8-1/3690-II väljendatud piiride kulgemise ettepaneku muutmisest keeldumise õigusvastaseks tunnistamiseks ja Saku Vallavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks koostada uus piiride kulgemise ettepanek Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 07.04.2006 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus K.Mi apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 10. aprill 2007 Menetlusosalised Kaebaja K.M Vastustaja Saku Vallavalitsus Kolmandad isikud S. M, M. M ja Õ. V

RESOLUTSIOON

Jätta K.M apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 07.04.2006 otsus nr 3-05- 181 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Saku Vallavalitsus saatis 25.08.2004 kirjaga K, S, M ja R.M ning Õ. V Saku vallas x külas asuvate hoonete juurde erastatava ja tagastatava maa piiride kulgemise ettepaneku, millele oli lisatud vastav skeem. K.M vastuväited ja ettepanekud piiride kulgemise ettepanekule jättis vallavalitsus 7. oktoobri ja 18. novembri 2004 kirjadega ning 15.02.2005 korraldusega nr 148 rahuldamata.

3-05-181 2(6) Kaebuses halduskohtule palus K. M: 1) tühistada vallavalitsuse poolt 25.08.2004 koostatud piiride kulgemise ettepanek ja 15.02.2005 korraldus nr 148, millega jäeti rahuldamata kaebaja vaie vallavalitsuse tegevuse peale maa erastamise ja tagastamise piiride määramisel, 2) tunnistada õigusvastaseks vallavalitsuse 18.11.2004 kirjas väljendatud keeldumine kaebaja vastuväiteid arvestada, 3) teha vallavalitsusele ettekirjutus koostada uus seaduse nõuetele vastav piiride kulgemise ettepanek. Kaebuse kohaselt kuulub kaebajale ja S. M varem mõttelistes osades ning 2000. aastal võrdseteks reaalosadeks jagatud elamu, mille juurde on 1984. aastal eraldatud 0,53 ha maad. Elamu asub õigusvastaselt võõrandatud maal, mille suhtes on õigustatud subjektiks tunnistatud ka kaebaja, kellel on veel tagasi saada 0,5 ha. Valla koostatud piiride kulgemise ettepanek näeb ette tagastada kaebajale 1 200 m2 elamu juurde ja 3 400 m2 lahustükina, S. Mitile aga erastada elamu juurde ühes tükis 5 500 m2. Õige ja maareformi seaduse § 9 lõikes 1.1 sätestatud põhimõttega kooskõlas oleks, kui elamu juurde kaebajale tagastatava ja S. M erastatava maa suurus on võrdne. Maakorralduslikult on see võimalik. Kaebaja on tasunud maamaksu poole elamu juurde kuuluva maa so 0,27 ha eest. Valla ettepaneku järgi S. M erastatavale maale jäävad kaebajale kuuluvad viljapuud. Vastustaja poolt tehtud piiri kulgemise ettepanekut järgides jääks kaebaja ilma oma omandist. Kaebuse täpsustustes märgiti, et korralduse nr 148 (vaideotsuse) tühistamine annab kaebajale võimaluse nõuda vaidega seotud kulutuste hüvitamist vastustajalt.

Saku Vallavalitsus kaebusega ei nõustunud ja esitas sellele järgmised vastuväited. Elamu, millest kaebuses juttu, on K ja S.M saanud kinkena. Ehitatud on see maale, mis 1984. aastal anti R. M tähtajatuks kasutamiseks 0,53 ha suuruse õue-aiamaana ja millest 0,16 ha kasutamise õigus oli 05.10.1984 maa looduses eraldamise akti kohaselt Õ. V ja M. M. Nimetatud 0,53 ha jääb endise x 8 kinnistu nr 560 pindalaga 63,29 ha piiridesse, mille suhtes tunnistati omandireformi õigustatud subjektideks E. H, Õ. V ning R, H ja A. M igaüks 1/5 maa osas. Saku Vallavalitsuse 24.08.1998 korraldustega nr 1835-1839 tagastati Õ. V 12,18 ha, A ja H. M 12,13 ha kummalegi, K.M (R. M õigusjärglane nõudeõiguse loovutamise kaudu) 12,12 ha ja H. P (E. H õigusjärglane nõudeõiguse loovutamise kaudu) 12,04 ha maad. Endisest kinnistust on tagastamata 2,69 ha, sealhulgas kõnealune 0,53 ha. Tagastamata maal asuvad: M ja R. M ning Õ. V kaasomandisse kuuluv elamu, laut, kuur ja kelder; Õ. V ainuomandisse kuuluv kuur, saun ja kasvuhoone; K.M elamu (1/2 reaalosana) ja kõrvalhoone; S. M kaks elamut (üks neist ½ reaalosana). Kuivõrd K ja S M ei ole suutnud jõuda kokkuleppele, siis lähtudes maa ostueesõigusega erastamise korra punktist 13.1 koostas vald piiride kulgemise ettepaneku. 03.05.2004 kutsuti kõik asjaosalised vallavalitsusse kokkuleppe sõlmimiseks, kuid kaebaja ei ilmunud kohale. Seetõttu väljastas vallavalitsus piiride kulgemise ettepaneku kõigile asjaosalistele 25.08.2004 kirjaga. Kokkuleppe sõlmimiseks anti tähtaeg ka kaebaja esitatud vaide lahendamise ajal, kuid tulemusteta. Kaebaja peab seaduse nõuetele vastavaks ainult sellist piiride kulgemist, mis vastaks vaid tema soovidele, millega vald aga nõustuda ei saa, sest see rikuks S. M õigusi. Erastatava maa ulatuse määramist ei saa põhjendada senise maakasutuse ulatusega. Lähtuda tuleb MRS § 221, mille kohaselt saavad teiste hulgas ostueesõigusega erastada maad isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. S. M tagasitaotletaval maal asuva elamu omanikuna esitas avalduse ca 1 ha maa ostueesõigusega erastamiseks. Ostueesõigusega erastatava maa piiride määramisel arvestati nii MRS § 22.1 sätestatud nõudega moodustada kinnistu elamu juurde kui ka maakorraldusseaduse §-s 5 sätestatud maakorralduslike põhinõuetega.

Kolmas isik S. M vaidles samuti kaebusele vastu ning leidis vallavalitsuse koostatud piiride kulgemise ettepaneku õiguspärase olevat.

3-05-181 3(6) Tallinna Halduskohus jättis kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: MRS § 23 lg 2 kohaselt saab maa tagastamise otsustada siis, kui kohaliku omavalitsuse korraldusega on erastatava maa suurus ja piirid täpselt määratud, sest sellest sõltub, kui palju maad on võimalik tagastada ja kui palju tuleb tagastamise võimatuse tõttu kompenseerida. Käesolevas asjas on vaidlus S. M elamute juurde ostueesõigusega erastamisele ja kaebaja elamu juurde tagastamisele kuuluva maa pindala üle. 16.10.2000 kaasomandi lõpetamise ja reaalosadeks jagamise lepinguga jagati M kinnisvaid vallasasi, mistõttu pole asjakohane kaebaja tuginemine AÕS §-dele 71-77. Põhjendatud pole kaebaja seisukoht, et kuivõrd elamu jagati tema ja kolmanda isiku vahel reaalosadeks võrdselt, siis tuleb võrdselt jagada ka elamu juurde erastatav ja tagastatav maa. Ostueesõigusega erastatav maa peab vastama maakorralduse nõuetele. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p-de 4-6 järgi tuleb kinnisasja moodustamisel muuhulgas lähtuda sellest, et kinnisasjale oleks tagatud otstarbekas juurdepääsutee, et oleks tagatud kinnisasja terviklikkus ja otstarbekas kuju, looduslikke piire arvestavad lihtsad ja selged piirid ning vältida tuleb kinnisasja kiildumist ja ribasust. Saku Vallavalitsuse poolt 25.08.2004 koostatud piiride kulgemise ettepanekus on ülalnimetatud nõudeid arvestatud. Kaebaja enda poolt 17.12.2004 Saku Vallavalitsusele esitatud nägemus piiride kulgemisest tema ja kolmanda isiku hoonete juurde, ei ole tõend TsMS § 229 tähenduses. Kaebaja ei esitanud kohtule maakorraldaja poolt koostatud piiride kulgemise skeemi, mis tõendaks, et kaebaja poolt soovitud piir vastab maakorraldusnõuetele. Kaebaja viidatud MRS § 9 lg 1.1 näeb ette maa jagamise võimalikult võrdsetes osades, kuid sättest ei nähtu, et maa peab igal juhul olema elamute juurde jagatud ühe katastriüksusena. Kui maakorraldusnõuded ei võimalda üht katastriüksust moodustada, siis võib maad jagada ka mitmeks katastriüksuseks. Vaidlusalusest piiride kulgemise ettepanekust nähtub üheselt, et kaebajale kuuluva elamu juurde ei ole võimalik maakorraldusnõudeid rikkumata moodustada katastriüksust suurusega ca 2700 m2. Maa suurus pole ainus kriteerium maa jagamisel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti ja sellel maal asuva elamu omaniku vahel. MRS § 9 lg 11 sisalduvast maa võimalikult võrdsetes osades jagamise nõudest kinnipidamisel tuleb arvesse võtta Me üksnes erinevatele subjektidele jäävate maatükkide suurust, vaid ka nende väärtust. Kaebaja ei esitanud kohtule tõendeid, et vallavalitsuse koostatud piiride kulgemise ettepaneku järgi kuuluks ostueesõigusega erastamisele kõlvikuliselt väärtuslik ja kaebajale tagastamisele väheväärtuslik maa. Vastupidi, vastustaja väitel on kaebajale tagastamisele kuuluv 3 461 m2 suurune lahustükk kolmandale isikule ostueesõigusega erastamisele kuuluvast maatükist väärtuslikum. Kaebaja väited 0,27 ha maa eest maamaksu tasumise ja erastatavale maale jääva kaebaja 4 ploomipuu kohta ei anna samuti alust jagada maa kaebajale meelepärasel viisil. Kaebusele lisatud Tallinna Botaanikaaia botaaniku U. L arvamuse kohaselt kasvab vaidlusalusel maatükil neli ploomipuud, sh üks neist alõtśa ja kaks puud neljast on kuivanud. Kaebaja pole tõendanud ei omandiõigust viidatud puudele ega märkimisväärsete kulutuste tegemist nende saagikandeealisena hoidmiseks. Kolmanda isiku väidetel kasutas kaebaja puude alust maad aiamaana viimati aastal 1990. Põhjendatud on vastustaja seisukoht, et maa piire ei määrata maamaksu teate alusel. Vaidlusaluses Saku Vallavalitsuse 18.11.2004 kirjas nr 8-1/3690-II väljendatud keeldumine arvestada kaebaja vastuväiteid piiride kulgemise ettepanekule ei riku ühtki kaebaja subjektiivset õigust. Kaebaja ei ole ka näidanud, mil viisil tema olukord paraneb, kui vastustaja keeldumine arvestada kaebaja vastuväiteid, õigusvastaseks tunnistada. Seega puudub kaebajal põhjendatud huvi keeldumise õigusvastaseks tunnistamiseks ning kohus ei pea vaidlustatud toimingu õiguspärasust sisuliselt kontrollima. Ei ole alust kaebaja vaidlustatud 15.02.2005 korralduse nr 148 tühistamiseks. Tegemist on vaideotsusega, millega jäeti rahuldamata kaebaja 17.12.2004 vaie. Kaebuse saab vaideotsuse peale esitada siis, kui see rikub isiku õigusi iseseisvalt vaidemenetluse esemest sõltumatult.

3-05-181 4(6) Kaebaja pole ühtegi vaidemenetluse esemest sõltumatut rikkumist esile toonud. Kaebaja on vaidemenetluses 06.01.2005 ära kuulatud. Kaebajale, S. M ja Õ. V anti vaidemenetluses veel kord tähtaeg (06.02.2005) maa piiride osas kokkuleppe saavutamiseks. Asjaolu, et vaideotsuses märgitud põhjused vaide rahuldamata jätmise kohta ei ole kaebajale meelepärased, ei ole vaideotsuse tühistamise aluseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

K. M apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada. Apellatsioonkaebuses korratakse halduskohtule esitatud kaebuse motiive ning apellant leiab, et kohus jättis põhjendamatult kohaldamata MRS § 9 lg 1.1, mille kohaselt tuleb jagada erastatav ja tagastatav maa elamu omanike vahel võimalikult võrdsetes osades. Saku Vallavalitsus ei ole seadusest tulenevat nõuet maa võrdseks jagamiseks arvesse võtnud ja otsustas määrata S. M elamu juurde maad ca 4 korda rohkem kui kaebaja elamu juurde. Ebavõrdne oleks maa jagamine ka siis, kui arvesse võtta vallavalitsuse poolt osundatud lahustükk. Kaebajale tagastatava maa suuruseks oleks siis 0, 46 ha, S. M elamu juurde erastatava maa suuruseks aga 0,55 ha. Ebaõige on kohtu väide, et elamu juurde kuuluva maa jagamisel võib ja tuleb arvesse võtta elamualusest maast eraldi asuvat lahustükki. Mitme katastriüksusena saab elamu juurde maad anda ainult juhul, kui tegemist on vahetult külgneva maaga, millest saab moodustada eraldi katastriüksuse. Käesoleval juhul ei ole apellandi elamu juurde pakutav maatükk elamu aluse maaga vahetult külgnev ega piirnev maa, vaid asub eraldi lahustükina. Lahustükk on kaebajale eraldi tagastatav maa ning MRS § 9 lg 1 alusel elamu juurde kuuluva maa jagamisel ei saa seda lahustükki arvesse võtta. See kuulub tagastamisele sõltumata elamu juures oleva maa jagamisest. Eraldiasuva maatüki arvessevõtmine on selgelt vastuolus MRS § 9 lg-ga 1.1, kuna see ei külgne ega piirne elamu juurde kuuluva maaga. Kohus on ebaõigesti nõustunud Saku Vallavalitsuse väitega, et elamute juures oleva maa ebavõrdne jagamine on vajalik selleks, et tagada S. M juurdepääsu oma elamule. S. M on kasutanud kogu aeg juurdepääsuks kaebaja kasutuses olevale maatükile jäävat teed. Apellant ei ole kunagi teinud kolmandale isikule takistusi selle tee kasutamiseks ega kavatse teha seda ka pärast maaomandi kindlaksmääramist. Kohus on asja lahendamisel jätnud põhjendamatult arvestamata AÕS §-ga 156, maa ostueesõigusega erastamise korra punktiga 15, õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra punktiga 49 ja MKS §-ga 5. Kohus järeldas ebaõigesti, et AÕS § 71-77 ei ole vaidluse lahendamisel asjakohased sätted. Tulenevalt AÕS RS § 2 lg 1 ja § 13 lg 4, TsÜS § 54 ja PlanS § 44 on ehitised maakasutusega lahutamatult seotud ja seetõttu ehitise kaasomandi jagamisel tuleb jagada ka maakasutus AÕS sätete ning maakorralduse (planeeringu) sätteid arvestades. Seega ei välista ehitise kui vallasasja kaasomandi jagamine maakasutuse jagamist, vaid lausa eeldab seda. Selle maa jagamine saab käia ainult samadel põhimõtetel kui elamu jagamine, seega antud juhul võrdsetes osades, kuna teisiti ei ole kokku lepitud. Valla poolt tehtud ettepaneku järgi maad jagades jääksid kaebajale kuuluvad viljapuud kolmandale isikule erastatavale maale. Sellega rikutakse kaebaja omandiõigust. Kuna tegemist on elamu juurde kuuluva õuemaaga, siis tuleb lähtuda analoogiast MRS § 7 lg 5.1, mille kohaselt elamu omanikul on õigus erastada kogu tema õiguslikus kasutuses olev maa, kui see on kasutusele võetud enne Aluste jõustumist. Maa praeguses suuruses on apellandi poolt kasutusse võetud juba 1984.aastal.

Saku Vallavalitsuse kirjalikus vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning nõustutakse halduskohtu otsuse põhjendustega. Vastustaja väidete kohaselt on vaidlevatele pooltele antud korduvalt võimalus maa jagamises kokku leppida, kuid tulemusteta. Piiride kulgemise ettepaneku koostamisel arvestas vald MRS § 9 lg 1.1 ja § 22.1, maakorralduse

3-05-181 5(6) seaduse § 5 ning maa ostueesõigusega erastamise korras sätestatud nõuetega. Isalt kinkena saadud elamu kaasomandi lõpetamise ja reaalosadeks jagamise lepinguga jagasid K ja S M ehitise kui vallasasja reaalosadeks. Maa on jätkuvalt riigi omandis ning maa ei saanud olla ega olnud elamu jagamist puudutava lepingu objektiks. Apellant ei ole tõendanud, et need viljapuud kuuluvad tema omandisse. Vallavalitsus ei nõustu kaebaja väitega nagu oleks maamaksuteade dokument, millest tuleks lähtuda maa jagamisel.

Kolmas isik S. M palub samuti jätta kohtuotsuse muutmata. Juhul, kui maad jagada kaebaja taotletud viisil, kaotab kolmas isik S. M ligipääsu oma majadele. Kaebaja juba praegu teeb selleks takistusi ning apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine väide ei vasta tõele. Kaebaja ja kolmas isik on vennad. Kaebaja sai pettusega isalt (vara tagastamise õigustatud subjektilt) 12 ha metsa koos maaga, mis tegelikult oleks pidanud olema jaotatud kõigi kuue õe-venna vahel, ning nüüd tahab veel maad juurde.

Ringkonnakohtu poolt menetlusse kolmandate isikutena kaasatud M. M ja Õ. V oma seisukohta kohtuotsuse ja apellatsioonkaebuse kohta ei avaldanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse muutmiseks alust. MRS § 9 lg 1 p 1 sätestab elamu omanikule õiguse erastada kuni 2 ha maad. Käesoleva vaidluse puhul on tegemist juhtumiga, kus õigusvastaselt võõrandatud maal asuvad nii teiste füüsiliste isikute omandis olevad elamud (kolmandad isikud S, M ja R. M) kui ka maa tagastamise õigustatud subjektidele (K.M ja Õ. V) kuuluvad elamud, kusjuures üks elamutest on maa erastamise õigustatud subjekti S. M ja maa tagastamise õigustatud subjekti K. M omandis võrdsetes reaalosades ning üks elamutest on M. M ja R. M (kes vastustaja selgituste kohaselt ei esitanud maa ostueesõigusega erastamise avaldust) ja maa tagastamise õigustatud subjekti Õ. V kaasomandis. Taolises olukorras näeb MRS § 9 lg 1.1 ette, et kokkuleppe puudumisel jagatakse maa elamute omanike ja õigustatud subjekti vahel võimalikult võrdselt. Käesolevas asjas käib vaidlus üksnes K. M tagastatava ja S. M erastatava maa suuruse ja piiride üle. Vallavalitsuse tehtud piiride kulgemise ettepaneku järgi jääks kaebaja elamuosa juurde 1 207 m2 ja lahustükina tagastatakse lisaks talle juba tagastatud maale veel 3 461 m2 ning kolmanda isiku S. M elamu ja elamuosa juurde jääks endisest kinnistust ostueesõigusega erastamiseks 5 548 m2. Esimese astme kohus leidis, et vallavalitsus toimis erastatava ja tagastatava maa piiride kulgemise ettepaneku koostamisel seaduspäraselt ning ringkonnakohus nõustub sellega. Õige on kohtu seisukoht, et erastatava maa piiride määramisel tuleb arvestada MRS § 22.1 sätestatud nõudega kinnistu moodustamisest elamu juurde ning kinni pidada ka maakorralduse nõuetest. Saku Vallavalitsus ei ole vaidlusaluse piiride kulgemise ettepaneku koostamisel nende nõuete vastu eksinud. Ettepaneku tegemisel on vallavalitsus arvestanud maakorralduslike nõuetega ja lähtunud põhjendatult ka vajadusest tagada kolmandale isikule S. Mitile juurdepääs oma kinnistule kaebaja kinnistut läbimata. Kaebaja osundatud MRS § 9 lg 1.1 näeb ette maa võimalikult võrdsetes osades jagamist, kuid ei sätesta, et elamu juurde tuleb maad tagastada ühe katastriüksusena. Maareformi käigus saab maad tagastada ka lahustükkidena. Õigusvastaselt võõrandatud maal asuvate elamute juurde maa tagastamise ja erastamise ulatuse määramisel tuleb arvestada tagasitaotletava maa kogu pindalaga, Me üksnes elamute juures olevaga. Käesoleval juhul on õigusvastaselt võõrandatud maa suuruseks 63,29 ha, millest on õigustatud subjektidele juba tagastatud 60,6 ha, sealjuures kaebajale 12,12 ha. Seega ei saa väita, et elamu omaniku ja õigustatud subjekti vahel on maa jagamine toimunud ebavõrdselt. Kaebaja poolt esitatud piiride kulgemise ettepanek eeltoodud asjaoludega ei arvesta.

3-05-181 6(6) Vastuseks kaebaja väitele, et S. M erastavale maale jäävad tema istutatud neli ploomipuud, märgib ringkonnakohus, et maareformi käigus maasuhete ümberkorraldamisel on oluline ehitiste ja istanduste, Me üksikute viljapuude asukoht. Samuti selgitab ringkonnakohus, et Saku Vallavalitsuse poolt tehtud piiride kulgemise ettepanek on oma sisult esimene etapp erastatava ja M tagastatava maa suuruse ja piiride määramise protsessis ning ettepanek on katastriüksuse moodustamise aluseks. Konkreetsed piirid looduses pannakse paika katastriüksuste mõõdistamisel, mille käigus saab arvestada ka kaebaja väiteid selle kohta, et erastatava ja tagastatava maa piir asub liialt lähedal tema elamule. Kohus on piisavalt selgitanud, miks ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohased AÕS §-d 71-77 ning ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega.

Oliver Kask Ruth Virkus Silvia Truman