3-07-419/4 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

3-07-419

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus Kohtunik Lea Kuuse Otsuse tegemise aeg ja koht

27. aprill 2007. a. Tallinn Haldusasja number 3-07-419 Haldusasi L.B.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 27.12.2006 korralduse nr 2632-k tühistamise ning xxxxxxx asuva maatüki erastamise lõpuleviimise kohustamise nõuetes Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebuse esitaja L.B. esindaja v. adv Raul Otsa Vastustaja Tallinna Linnavalitsus esindaja Kristel Tähhe-Kaljulaid Asja läbivaatamine kohtuistungil 05. aprillil 2007 RESOLUTSIOON

1. Rahuldada L.B.i kaebus;

2. Tühistada Tallinna Linnavalitsuse 27.12.2006 korraldus nr 2632-k;

3. Kohustada Tallinna Linnavalitsust vaatama uuesti läbi L.B.i avaldus xxxxxxxx maa erastamiseks ning teha avalduse osas uus otsus kuue kuu jooksul käesoleva otsuse jõustumisest arvates.

Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 28; § 31 lg 4).

I ASJAOLUD

1. 15. oktoobril 1960. Tallinna Linna TSN Täitevkomitee Põllumajanduse osakonna ning E. B.i vahel sõlmitud lepinguga anti viimasele tähtajatuks kasutamiseks 600m² suurune aianduskrunt nr. 13 asukohaga Tallinnas xxxxxx, mis oli eraldatud E. B.ile Tallinna II Lastehaigla poolt 1954 aastal.

2. 20.aprillil 1960.a. kinnitatud ehitusprojekti nr. TG-33-60 alusel väljastati E. B.le ehitusluba nr. 3360 aiamaja püstitamiseks ehitusprojekti järgi. E. B. suri xx xx xxxx.

3. 12.06.1996, 07.10.1998 ning 06.06.2002.a. esitas E. B.i poeg L.B. Tallinna Linnavalitsusele avaldused esmalt Tallinnas xxxxxx asuva maa ostmiseks (1996), hiljem sama maa erastamiseks (1998, 2002).

4. Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2006.a. korraldusega nr. 2632-k jäeti L.B.i avaldus xxxxxx asuva maa ostueesõigusega erastamiseks rahuldamata, põhjendades seda esiteks sellega, et puudub ehitis maareformi seaduse § 6 lg 3 ja § 6 lg 3² tähenduses, mille juurde saab maad ostueesõigusega erastada; teiseks sellega, et L.B.ile ei ole läinud üle xxxxx maakasutusõigus ning kolmandaks sellega, et xxxxxxxx jääb õigusvastaselt võõrandatud kinnistule, mille suhtes on esitatud tagastamise taotlus.

II KAEBUSE ESITAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

5. Kaebuse esitaja taotleb Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2006.a. korralduse nr. 2632-k (edaspidi: vaidustatud korraldus) tühistamist ning Tallinna Linnavalitsuse kohustamist xxxxxxx asuva maa eramistoimingute lõpuleviimiseks.

6. Esmalt leiab kaebuse esitaja, et tal on seaduslikul alusel tekkinud Tallinnas Xxxxxxx asuva maa kasutusõigus. Seda seisukohta põhjendab kaebuse esitaja järgmiselt:

a)E. B.le maa kasutada andmise ajal 15. oktoobril 1960.a kehtinud ENSV maakoodeks (edaspidi: MaaK) nägi ette, et perekonna ühel liikmel maakasutusõiguse tekkimisel ja tema maakasutajaks vormistamisel tekkis maakasutusõigus automaatselt kogu perekonnal. Seeläbi tagati Maak-i mõistes perekonna maakasutusõiguse järjepidevus ning ühe perekonnaliikme surma korral kasutas maad edasi teine pereliige. Tema maakasutusõiguse aluseks oli varemalt surnud pereliikmele väljastatud maakasutusõiguse riiklik akt. Eeltoodust tulenevalt on L.B.i maakasutusõigust tõendavaks dokumendiks perekondliku õigusjärgluse alusel E. B.ile 15. oktoobril 1960.a. Tallinna Linna TSN Täitevkomitee Põllumajanduse osakonna poolt aianduskrundi nr. 13 suurusega 600m² asukohaga xxxxxxx, Tallinn, milline eraldati maakasutajale Tallinna II Lastehaigla poolt 1954 aastal tähtajatuks kasutamiseks andmise otsus ja selle alusel sõlmitud ning notari tõestatud leping.

b)Lisaks eeltoodule on L.B. järjepidevalt alates vaidlusaluse maa E. B.’ile kasutada andmisest kuni käesoleva ajani kasutanud kõnealust maad, seda hooldanud, harinud ja kasvatanud seal aiasaadusi, samuti ehitas L.B. nimetatud maale suvemaja ning alustas aiamaja ehitusega. L.B. on tasunud kõik maaga seotud maksud ja sõlminud kõik maaga seotud lepingud.

c) MaaK § 78 lõikest 1 tulenevalt oli kodanike maakasutuse puhul maakasutusõiguse subjektiks kas pere või perekond, mitte aga tema üksikud liikmed.

d)MaaK § 51 lg 1 p 5 kohaselt lõppes maakasutusõigus perekonna kõigi liikmete surma korral. MaaK-i § 52 lg 4 alusel lõppes maakasutusõigus maatüki kasutamiseks andmise tähtaja möödumisel vabatahtlikul loobumisel ning pere või perekonna kõigi liikmete surma, ümberasumise ja töösuhte lõppemise korral ilma vastava riigiorgani otsuseta. Maakasutusõigus lõppes seega alles viimase perevõi perekonna liikme surmaga, kui ei esinenud teisi Maak-i §-s

51 või Maak-i eriosas sätestatud kodanike maakasutusõiguse lõppemise aluseid.

e)MaaK § 51 lg 2 kohaselt võidi maakasutusõigus lõpetada ka juhul, kui maatükk jäeti kasutamata kaks aastat järjest või kui maatükki ei kasutatud otstarbeks, milleks see anti. Sellisel juhul oli maakasutusõiguse lõppemine seotud MaaK § 52 lg-st 3 tulenevalt maa kasutada andnud riigiorgani otsusega. Vaadeldavas asjas omandas E. Brakman aianduskrundi kasutamise õiguse 15. oktoobri 1960.a. lepinguga. Lepingu p.-i 2 kohaselt kohustati teda kasutama aianduskrunti viljapuude ja marjapõõsaste istutamiseks, maaharimiseks jt. aiatöödeks. Samuti kohustati teda hoidma puhtana kõnnija sõiduteed, teeäärset kraavi, teeäärseid tuulekaitseja dekoratiivpuid jne. Eeltoodule lisaks oli maakasutajal lubatud ehitada aianduskrundile valve-aiamaja kehtestatud korras kinnitatud ehitusprojekti järgi (lepingu p. 3). Seega oli maakasutajal lepingu p. 3 kohaselt õigus, mitte kohustus ehitada aianduskrundile valveaiamaja. Järelikult juhul, kui maakasutaja täitis aianduskrundi kasutamiseks ettenähtud kohustused nõuetekohaselt vastavalt lepingu p.-le 2, oli ta maatükki kasutanud vastavalt ettenähtud otstarbele ja MaaK § 51 lg 2 siinkohal kohaldamisele ei kuulunud. Xxxxxxx, Tallinn aianduskrundi sihipärasele kasutamisele viitavad ka erastamistoimikule lisatud Tallinna II Linnahaigla 4. oktoobri 1960.a. õiend maakasutuse kohta ja 05. septembril 1960.a. koostatud Tallinna Linna TSN Täitevkomitee Põllumajanduse osakonna aianduskrundi ülevaatuse akt. Nimetatud dokumentidest nähtub, et E. B. oli juba lepingu sõlmimise ajaks s.o. 15. oktoobriks 1960.a. asunud aianduskrunti kasutama.

f)Vaidlustatud korralduses sisalduv viide MaaK §-le 117 kui maakasutusõiguse üleminekut reguleerivale sättele linnas ehitisele omandiõiguse üleminekul ei ole vaadeldaval juhul asjakohane ega käesolevas asjas kohaldatav. Vaadeldaval juhul on vaidlusaluseks küsimuseks ehitusloa kehtivus ning maakasutusõiguse olemasolu maatüki suhtes, millel ei asunud ENSV maakoodeksi kehtivusajal ühtegi ehitusprojekti alusel ehitatud ehitist ega pooleliolevat ehitist. MaaK ei võrdsustanud sarnaselt maareformi seadusega (edaspidi: MRS) ehitusluba ega ehitusprojekti ehitise või poolelioleva ehitisega.

g)MaaK kohaselt läks ehitise omandiõiguse üleminekul üle ka maatüki või selle osa kasutamise õigus. Ülaltoodud üldreeglist erineva korra nägi ette üksnes MaaK § 117 lg 3 pooleliolevate ehitiste võõrandamisele, misjuhul läks maakasutusõigus uuele omanikule üle vaid siis, kui talle oli ettenähtud korras antud ehituskrunt. MaaK-i § 117 lg 3 määratles erikorra üksnes pooleliolevate ehitiste võõrandamisele linnas, kuid pooleliolevate ehitiste aluse maa kasutamisele perekonnasiseselt laienesid ikkagi kodanike maakasutuse põhisätted (MaaK 10. peatükk) ning MaaK üldsätted maakasutuse lõppemise osas (MaaK § 51 lg 1 ja 2).

h)Eeltoodu kinnitab, et L.B.il kui E.B.pojal tekkis seaduse alusel perekondliku suhte kaudu maakasutusõigus xxxxxxx maatükile juba enne E. B. surma xx xx xxxx.a ning maakasutusõiguse ümbervormistamine eraldi menetlusena ei olnud vajalik. Samuti ei olnud seadusest tulenevalt vajalik ega ka võimalik vormistada Xxxxxxx, Tallinn maakasutusõiguse üleminekut E. B.lt L.B.ile pärimisõiguse teel. Seda tulenevalt asjaolust, et MaaK kehtivusajal oli võimalik pärandada isikule kuuluvat ja tema omandis olevat vara. Samas kuulus ENSV ajal kogu maa riigile, mistõttu ei olnud võimalik pärandada riigile kuuluvat maatüki ega selle kasutusõigust.

7. Teiseks on kaebuse esitaja seisukohal, et Xxxxxxx maa erastamise aluseks on seaduslikus korras välja antud ehitusprojekt ja kehtiv ehitusluba aiamaja ehitamiseks. Seda seisukohta põhjendab kaebuse esitaja järgmiselt:

a)Xxxxxxx erastamise aluseks on 20. aprillil 1960.a. kinnitatud ehitusprojekt nr. TG-33-60, mis tähendab, et on olemas ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba maareformi seaduse § 6 lg 3 tähenduses. Avaldaja alustas ehitustegevusega juulis 2006, püstitades vastavalt ehitusprojektile vundamendi ning jätkas aiamaja seinte püstitamisega.

b)Maareformi seaduse § 22 lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna. MRS § 6 lg 3 kohaselt on hooneks Maareformi seaduse tähenduses ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras antud ehitusluba.

c)Vaidlusalusel juhul anti Xxxxxxx luba nr. 3360 ehitamiseks 20. aprillil 1960.a. tollel aja kehtinud seaduse alusel. Nimetatud luba ei ole kehtetuks tunnistatud ega tühistatud. Samuti ei sisaldunud ehitamiseks antud luba ajalisi piiranguid ega muid kehtivuse reservatsioone.

d)Vaidlustatud korralduses on ehitusseadust tõlgendatud ebaõigesti ning vastuolus põhiseaduse ja materiaalõiguses kohalduvate õiguse üldpõhimõtetega. EhS § 25 lg 2 kui materiaalõigusnorm ei ole kohaldatav tagasiulatuvalt enne seaduse jõustumist välja antud ehituslubadele. Olukorras, kus ehitusseadus seab soodustava haldusakti kehtivuse lõppemise sõltuvusse seaduses sätestatud tähtaja piirangust on nimetatud seadusereservatsiooni kohaldamiseks varasemalt välja antud haldusaktide suhtes tagasiulatuvalt vaja eraldi regulatsiooni. Ilma vastava regulatsioonita on seadusemuudatus kohaldatav üksnes edasiulatuvalt seaduse jõustumisest alates välja antud haldusaktide (nt. ehituslubade) suhtes. Seda seisukohta toetab põhiseaduse §- st 10 tulenev õigusriigi põhimõte. Koormava (ebasoodsa) tagasiulatuva mõjuga norm on vastuolus põhiseadusega, välja arvatud juhul, kui seda õigustavad ülekaalukad põhjused. Vaadeldaval juhul tähendab PS §-st 10 tulenev usalduskaitse ehk õiguspärase ootuse põhimõte seda, et seaduses vastava eriregulatsiooni puudumisel ei kohaldu ehitusseaduse muudatus ehituslubade kehtivusaja kohta tagasiulatuvalt enne ehitusseaduse kehtima hakkamist välja antud lubade suhtes. Enne ehitusseaduse jõustumist kehtinud õiguskord ei seadnud tähtajalisi piiranguid ehituslubade kehtivusele. Haldusorganitele antud üksnes võimalus tunnistata kehtetuks ehitusload, mille alusel ei ole ehitamisega alustatud. Pärast haldusakti (ehitusloa) andmist seaduses tehtud muudatused ei saa aga haldusakti õiguspärasust mõjutada. Erandina võib seadusandja ette näha juba väljaantud haldusaktide muutmise või need ise kehtetuks tunnistada (isikut koormav normi tagasiulatuv mõju). Vastav muudatus peab aga olema piisavalt selge ja üksikisikule ettenähtav.

e)Ehituslubade väljaandmiseks ning ehitustegevuse üle järelevalve teostamiseks pädev kohaliku omavalitsuse organ Tallinna Linnaplaneerimise Amet on korduvalt kinnitanud, et

20. aprillil 1960.a. kinnitatud Xxxxxxx, Tallinn ehitusprojekt ja ehitusluba on kehtivad ning ehitusloa alusel võib alustada ehitustegevusega. Seeläbi kinnitas kohalik omavalitsus 20. aprillil 1960.a. kinnitatud ehitusloa nr. 3360 kehtivust ehituse alustamisel.

III VASTUSTAJA SEISUKOHT

8. Tallinna Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu ning palub see rahuldamata jätta.

9. Esiteks väidab vastustaja, et Xxxxxxx maakasutusõigus ei ole L.B.ile üle läinud. Seda seisukohta põhjendab vastustaja järgmiselt:

a)MaaK § 78 lg 1 kohaselt oli on maakasutusõigus koos elaval ja ühist majapidamist omaval perekonnal. L.B. ei ole kuidagi tõendanud, et tal oli 1960-1969 E. B.ga ühine majapidamine. Lisaks tuleb tähele panna, et koos saavad elada ainult elus olevad inimesed – peale E. B.’i surma xxxx. aastal lõppes E. B.’il maakasutusõigus ning seoses sellega ei olnud võimalik enam rakendada ka MaaK § 78 lõiget 1.

b)MaaK § 78 lg 3 kohaldamisel tuleb eelnevalt vaadata MaaK § 78 lõiget 2, mis sätestab maakasutusõiguse perekonnas juhul, kui maakasutusõigus tuleneb mitme perekonnaliikme vastavast õigusest. L.B. ei ole ära näidanud seda õiguslikku alust, millest tulenevalt oli temal emaga samal ajal Xxxxxxx aianduskrundi kasutusõigus. Seega ei ole täidetud MaaK § 78 lgst 2 tulenev tingimus maakasutusõiguse valiku tegemiseks, millest tulenevalt omakorda ei ole võimalik senise maakasutusõiguse lõppemisel rakendada MaaK § 78 lg-t 3 L.B.’i vastava maakasutusõiguse puudumise tõttu.

c)L.B. ei ole peale ema surma vormistanud talle antud õiguse alusel pärimismenetluse kaudu maakasutusõigust ümber. Samale seisukohale on jõudnud Maa-amet, kes on leidnud, et E. B. maakasutusõigus ei ole pärimisõiguse teel üle läinud L.B.ile. MaaK §-de 117 ja 141 kohaselt sai maatüki või selle osa kasutamise õigus linnas üle minna vaid juhul kui uuele omanikule läks üle ehitise omandiõigus ning maakasutusõiguse ülemineku aluseks oli ehitise omandiõiguse üleminekut tõendav dokument. L.B. ei vormistanud peale E. B. surma ehitusloa omandiõiguse üleminekut, millest tulenevalt ei ole talle üle läinud ka E. B.’ile kinnitatud maakasutusõigus.

d)Kuivõrd maakasutusõigus ei olnud omand, siis ei läinud antud õigus tegelikele pärijatele automaatselt üle. Samuti ei ole teada, kas E. B.’il oli veel teisi pärimisõiguslikke isikuid peale L.B.’i.

10. Teiseks leiab vastustaja, et 1960. aastal antud ehitusluba Xxxxxxx maale aiamaja ehitamiseks on kehtivuse kaotanud. Seda seisukohta põhjendab vastustaja järgmiselt:

a)Ehitusseaduse § 25 lg 2 kohaselt kaotab välja antud ehitusluba kehtivuse kui ehitustegevust ei ole alustatud 2 aasta jooksul ehitusloa väljastamisest. 27. veebruari 2006 vastuse kohaselt leiab Maa-amet, et Ehitusseaduse § 25 lg 2 sätestus kehtib ka enne Ehitusseaduse jõustumist välja antud ehituslubade suhtes. Tulenevalt eeltoodust kehtib 2- aastane ehitustegevuse alustamise kohustus ehitusloa kehtivuse eeldusena enne 1. jaanuari 2003 välja antud ehituslubade suhtes samadel alustel kui peale viidatud kuupäeva välja antud ehituslubadele. Kui ehitustegevust ei ole alustatud seaduse jõustumisest alates 2 aasta jooksul (kuni 1. jaanuar 2005) kaotab enne 1. jaanuari 2003 väljastatud ehitusluba kehtivuse. Nimetatud seisukohta toetab ka Tallinna Halduskohtu 15. mai 2006 otsus haldusasjas nr 3- 05-616 ja Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2007 otsus haldusasjas nr 3-05-616.

b)Kaebaja on jõudnud ebaõigele järeldusele Ehitusseaduse § 25 lg 2 tagasiulatuvast mõjust varem välja antud ehituslubadele. Ehitusseaduse § 25 lg 2 piirang ehitusloa kehtivuse lõppemisele on piisavalt pikk, millise aja jooksul on igal isikul, kellele on väljastatud ehitusluba, võimalik alustada ehitustegevusega. Antud säte ei oma tagasiulatuvat jõudu, kuivõrd ta ei kehtesta ehitusloa kehtivuse piirangut alates ehitusloa välja andmisest alates, vaid sätestatud piirang on suunatud tulevikku. Seega ei ole Ehitusseaduse § 25 lg 2 puhul tegemist õiguskindluse rikkumisega Põhiseaduse mõttes. Isikule on antud piisav aeg talle väljastatud õiguse realiseerima asumiseks.

11. Kolmandaks väidab vastustaja, et Xxxxxxx maaüksus asub õigusvastaselt võõrandatud endisel kinnistul “Nõmme nr xxx” (endine kinnistu nr 5008), mille suhtes on esitatud restitutsiooninõue. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § lg kohaselt

maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse § 16 kohaselt maatüki oluline osa. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt ei saa paragrahv 14 lõikes 1 nimetatud ehitise olemasolu olla aluseks maa mittetagastamiseks.

IV KOHTUISTUNG

12. Kohtuistungil jäi kaebuse esitaja kaebuses esitatud nõuete ja seisukohtade juurde, märkides täiendavalt, et vastustaja on erastamistoimingutega põhjendamatult viivitanud. Samuti selgitas kaebuse esitaja, et pärast ehitusloa saamist 1960. aastal alustati ehituse eeltöödega, vundamendipiiridest võeti välja muld, tehti raketised, maa tasandamiseks toodi kruusa ning veidi valati ka betooni, seejärel jäi aga ehitamine rahapuudusel seisma. Ka märkis kaebuse esitaja, et Tallinna Linnavalitsus ei ole temalt kunagi küsinud, kas ehitamisega on alustatud, vaid küsiti üksnes seda, kas ehitis on valmis; samuti ei ole haldusmenetluse käigus nõutud kaebuse esitajalt mingisuguste varasema ehitustegevusega seotud tõendite esitamist.

13. Vastustajagi jäi kohtuistungil oma kirjalike seisukohtade juurde, märkides kaebuse esitaja täiendavalt öeldu kohta seda, et toimikus olevatelt fotodelt nähtub, et ehitustegevusega on alustatud käesoleval sajandil ning varasema ehitustegevuse alustamise kohta tõendeid esitatud ei ole.

V KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

14. Kohus, hinnanud poolte väiteid ja esitatud tõendeid, leiab et L.B.i kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

15. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et Tallinnas Xxxxxxx asuv 600 m2 suurune maatükk anti 1960. aastal sõlmitud lepinguga tähtajatuks tasuta kasutamiseks E. B.le. Vaidlust ei ole ka selles, et L.B. on E. B. poeg, ega selleski, et pärast E. B. surma xxxx. aastal on L.B. Xxxxxxx maatükki pidevalt edasi kasutanud, seal aiasaadusi kasvatanud ning muuhulgas tasunud ka maamaksu.

16. Vaidlus L.B.i õiguse üle erastada ostueesõigusega xxxxxx asuv maa taandub eelkõige küsimusele, kas Xxxxxxx asub L.B.ile kuuluv hoone või rajatis maareformi seaduse § 6 lg 3 tähenduses ehk teisisõnu, kas nimetatud sätte kohaselt saab L.B.ile kuuluva hoone või rajatisena vaadelda 1960. aastal E. B. nimele välja antud ehitusluba aiamaja püstitamiseks ehitusprojekti järgi. Teiseks on vaidlus selles, kas L.B.il oli üldse tekkinud Xxxxxxx maakasutusõigus.

17. Kohus on seisukohal, et vaidlustatud haldusakt tuleb tühistada selles esitatud põhjenduste puudulikkuse ning asjakohatuse tõttu. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. HMS § 56 lõigete 1 ja 2 kohaselt tuleb haldusakti põhjendada selliselt, et põhjendustest nähtuks haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus. Vaidlustatud haldusaktiga on jäetud rahuldamata maa ostueesõigusega erastamise taotlus kolmel motiivil: esiteks on leitud, et 20.04.1960.a. välja antud ehitusluba on kaotanud ehitusseaduse (EhS) § 25 lõikest 2 tulenevalt kehtivuse, teiseks on asutud seisukohale, et kõnealuse maa kasutusõigus ei ole ENSV Maakoodeksi sätete kohaselt kaebuse esitajale üle läinud ning kolmandaks on tuginetud asjaolule, et kõnealuse maa osas on esitatud tagastamise taotlus. Kohtu hinnangul on kõik nimetatud seisukohad väärad või mitteveenvad.

18. Esmalt ei nõustu kohus vastustajaga selles, et EhS § 25 lõige 2 kohaldub ka enne EhS jõustumist välja antud ehituslubade suhtes. Nimetatud sätte kohaselt kaotab ehitusluba kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljaandmise päevast arvates. Varem välja antud ehituslubade kehtivust ei viimatinimetatud paragrahvis ega ka EhS rakendussätetes ei reguleerita. Ehitusloa sisuks on isikule antav õigus ehitise püstitamiseks – see õigus on piiratud ühelt poolt erinevate ehitustehniliste tingimustega, aga teiselt poolt võib see olla piiratud ka ajaliselt. Ehitusloa kehtivuse tähtaeg on üks ehitusloa sisuks oleva isikule antava õiguse elemente, mis määrab ära vastava õiguse ulatuse. See tähendab, et ehitusloa kehtivuse tähtaja küsimus on materiaalõigusliku iseloomuga ning seega tuleb see küsimus lahendada ennekõike loa andmise ajal kehtinud õigusaktide alusel. Hilisemates õigusaktides kehtestatud piirangud saavad sellise ehitusloa kehtivust mõjutada üksnes selgelt sätestatud rakendusnormide olemasolul. See tähendab, et EhS § 25 lõike 2 kohaldamiseks ka enne EhS jõustumist välja antud ehituslubadele peaks EhS sisaldama vastavat normi, mida EhS aga ei sisalda. Seejuures ei ole iseenesest välistatud näiteks haldusmenetluse alustamine varem välja antud ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks, ent EhS § 25 lõikes 2 sätestatud automaatselt saabuv tagajärg enne EhSi jõustumist välja antud ehituslubadele laieneda ei saa. Mis puutub vastustaja poolt kohtule esitatud Maa-ameti 27.02.2006 kirjas nr 4.1-4/1594 (tl. 83) toodud viitesse Tallinna Ringkonnakohtu seisukohale HkMS § 9 lg 5 tõlgendamise kohta, siis leiab halduskohus, et sellisel kujul tõmmatud paralleel ei ole käesoleval juhul asjakohane seetõttu, et Maa-ameti kirja ning seal viidatud ringkonnakohtu määruse esemeks olevas HkMS § 9 lõikes 5 reguleeritakse kaebusega halduskohtu poole pöördumise tähtaega, mis on protsessiõiguslik küsimus ning protsessinormide osas kehtib teatavasti üldpõhimõte, et kohaldamisele kuulub menetluse ajal kehtiv seadus. Küsimus ehitusloa kui isikule antud õiguse kehtivuse tähtajast on aga iseloomult materiaalõiguslik ning sõnaselge vastupidise rakendussätte puudumisel tuleb selline küsimus lahendada õiguse tekkimise ajal kehtinud seadusest lähtudes.

19. Mis puutub vastustaja poolt viidatud Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu seisukohtadesse haldusasjas 3-05-616, siis eeltoodud põhjustel ei pea kohus võimalikuks halduskohtu varasema seisukohaga nõustuda. Erinevalt nimetatud asjas võetud halduskohtu seisukohast, on kohus käesoleva asja lahendamisel veendumusel, et EhS § 25 lg 2 kohaldamist ei saa õigustada varasematele ehituslubadele selle sätte kohaldamist välistava rakendussätte puudumisega, vaid vastupidi – EhS kohaldamine varasemate ehituslubade suhtes oleks õigustatud sellekohase lubava rakendussätte olemasolul. Puutuvalt aga vastustaja viitesse eelviidatud asjas tehtud Tallinna Ringkonnakohtu lahendile tuleb nõustuda kaebuse esitaja poolt kohtuistungil märgituga, et ringkonnakohus nimetatud lahendis EhS § 25 kohaldamise küsimusele sisuliselt hinnangut ei andnud, kuivõrd asjas esitatud apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmiseks piisas muudest asjaoludestki.

20. Lähtudes eespooltoodust on vastustaja asunud vaidlustatud käskkirjas ekslikult seisukohale, et Xxxxxxx asuvale maatükile aiamaja ehitamiseks 20.04.1960 antud ehitusluba on kehtivuse kaotanud.

21. Kuigi ülaltoodud põhjustel ei ole iseenesest tähtsust sellel, kas ehitustegevusega Xxxxxxx maatükil alustati esmakordselt juba 1960-ndatel aastatel või tehti töödega algust 2006. aastal, peab kohus vajalikuks rõhutada, et isiku poolt esitatud ostueesõigusega maa erastamise avalduse lahendamiseks läbi viidava haldusmenetluse käigus peab haldusorgan välja selgitama kõik asjas tähtsust omavad asjaolud ning nõudma seejuures taotluse esitajalt vajalike tõendite esitamist või koguma neid vajadusel omal algatusel. Haldusasja toimikust (tl. 58) nähtub, et L.B. on Tallinna Linnaplaneerimise Ametile 28.11.2005.a. teatanud, et Xxxxxxx tehti ehitustegevusega algust pärast ehitusloa väljastamist 20.04.1960. aastal. Samas ei nähtu, et erastamise avalduse lahendamisel oleks Tallinna linn selles teates sisalduvat informatsiooni kuidagi arvestanud või asunud mingilgi moel kaebuse esitaja sellise väite tõepärasust kontrollima. Kohus leiab, et kirjeldatud olukorras on vastustajal kohatu tugineda kohtumenetluses väitele, et kaebuse esitaja ei ole ehitustegevusega alustamist tõendanud – vastustaja võiks sellele tugineda juhul, kui ta oleks kaebuse esitajalt haldusmenetluses vastavate tõendite esitamist nõudnud. Kohtu hinnangul oleks ehitustegevusega alustamist võimalik tõendada muuhulgas vaatlusega, tunnistajate ütlustega, erinevate dokumentaalsete tõenditega jne. Haldusmenetluses peab haldusorgan taotluse esitajat abistama ja suunama vähemalt nii palju, et nõuab tõendamist vajavate asjaolude kohta tõendite esitamist ning vajadusel selgitab taotluse esitajale sedagi, millised tõendid võiksid konkreetse asjaolu tõendamiseks kõne alla tulla. Haldusmenetluse üldpõhimõttega kooskõlas olevaks ei saa pidada seda, et haldusorgan üllatab taotluse esitajat alles haldusaktis või – nagu see on käesoleval juhul – haldusakti andmisele järgnenud kohtumenetluses väitega, et mingi asjaolu on taotluse esitajal tõendamata, kusjuures menetluse käigus ei ole haldusorgan pidanud vajalikuks taotluse esitaja tähelepanu sellele juhtida.

22. Teiseks tugineb vastustaja vaidlustatud käskkirjas sellele, et kaebuse esitajal ei tekkinud maakasutusõigust, viidates seejuures ENSV Maakoodeksi §-dele 117 ja 34. Haldusasja toimikus olevast lepingust (tl. 27) nähtuvalt on E. B. saanud Xxxxxxx tähtajatu maakasutusõiguse 1960. aastal, haldusasja toimiku juurde võetud maa erastamise toimikus asuvalt surmatunnistuselt (erastamistoimiku lk. 6) nähtuvalt suri E. B. Xx xx xxxx. ENSV Maakoodeks kinnitati ENSV Ülemnõukogu 31. juuli 1970. aasta seadusega ning hakkas kehtima 01.01.1971.a. Eelnimetatud maakoodeks lähtub „NSV Liidu ja liiduvabariikide maaseadusandluse alustest“, mis võeti NSV Liidu seadusena NSV Liidu Ülemnõukogu poolt vastu 13.12.1968.a. ja jõustus 1.juulist 1969.a. Vaidlustatud käskkirjast ei selgu, miks hindab vastustaja sellises olukorras maakasutusõiguse tekkimise ja isikulise kehtivuse küsimusi ENSV Maakoodeksi sätetest juhindudes – nimetatud õigusakt ei kehtinud eespooltoodust nähtuvalt ei E. B. maakasutusõiguse tekkimise ajal ega ka tema surma ega pärandi avanemise ajal. Asjaolu, et ka kaebuse esitaja on oma seisukohtades tuginenud ENSV Maakoodeksi sätetele, ei ole siinkohal oluline.

23. Samas leiab kohus, et käesoleva asja lahendamise seisukohast ei ole aga nõukogude okupatsiooniperioodil kehtinud maakasutusõigust reguleerivate normide analüüs esmatähtis. Vaidlust ei ole selles, et pärast oma ema surma xxxx. aastal jätkas L.B. Xxxxxxx maatüki kasutamist aiasaaduste kasvatamiseks, hooldas ja haris sealset maad ning täitis ka maakasutusest tulenevaid kohustusi. Nii on kaebuse esitaja väitnud ning vastustaja ei ole sellele vastu vaielnud, mistõttu ei ole kohtul põhjust kaebuse esitaja väidete õigsuses kahelda. Ka on kohtule esitatud Tallinna Linnaarhiivi arhiiviteatis selle kohta, et E. B. ja L.B. olid alates 1945. aastast mõlemad sisse kirjutatud aadressile Tallinnas zzzzzzzz, kust E. B. kirjutati välja surma tõttu ning L.B. oli sellele aadressile sisse kirjutatud kuni majaraamatute pidamise lõppemiseni 1973. aastal. Arvestades sissekirjutuse olulisust tol ajal, tuleb eelnevaga lugeda tõendatuks, et E. B. ja L.B. moodustasid ühiselt majandava perekonna.

24. Vaidlustatud korraldusest ei nähtu, millistele õigusnormidele tuginedes on vastustaja leidnud, et aianduskrundi kasutusõigus ei laienenud E. B. perekonnaliikmetele või et see õigus ei oleks saanud E. B. surma korral L.B.ile üle minna. Siinkohal märgib kohus, et ka juhul kui asjas kuuluksid kohaldamisele 1971. aasta jõustunud ENSV Maakoodeksi sätted, siis ei saaks asjakohaseks pidada vaidlustatud käskkirjas viitamist ENSV Maakoodeksi §-le 117, milles reguleeriti maakasutusõiguse üleminekut linnas ehitiste omandiõiguse üleminekul. Teadaolevalt ei olnud E. B. surma ajal xxxxx aadressil ühtegi ehitist, mistõttu ei saaks maakasutusõiguse üleminekut selle sätte alusel hinnata.

25. Eespooltoodust nähtub, et kaebuse esitaja kasutas Xxxxxxx maad oma ema eluajal perekonnaliikmena koos emaga ning jätkas maa kasutamist pärast ema surma. Ei nõukogude okupatsioonivõimud ega Eesti Vabariigi ametivõimud ei ole seejuures maakasutuse õiguspärasust enne vaidlustatud korralduse andmist kahtluse alla seadnud. Tõenäoliseks ei saa pidada, et ametivõimudele ei olnud E. B. surm või L.B.i poolt maa kasutamise jätkamine teada. Seega olenemata õiguslikust olukorrast on avalik võim ligi 35 aasta jooksul L.B.i maakasutust vaikides aktsepteerinud. Sellest asjaolust ei saa mööda vaadata ka maa erastamise küsimuse lahendamisel. See, kas kaebuse esitaja oleks pärast oma ema surma pidanud maakasutuse kuidagi moodi ümber vormistama, ei ole antud juhul sedavõrd oluline –on ilmne , et kaebuse esitaja ei hõivanud kõnealust maatükki omavoliliselt, vaid jätkas varem koos emaga kasutatud maa kasutamist pärast ema surma ning mingeid takistusi avalik võim talle selleks ei teinud. Seejuures on iseäranis märkimisväärne, et kaebuse esitaja ei ole tegelikku olukorda Tallinna linnavõimude eest kuidagi varjanud. Esimese avalduse kõnealuse maa omandamiseks esitas ta juba 1996. aastal ning ei haldusasja toimikust ega selle juurde võetud maa erastamise toimikust ei nähtu, et Tallinna linnavalitsus oleks 10 aasta jooksul kordagi kaebuse esitaja maakasutusõiguse küsimust tõstatanud. Lisaks on Maksuja Tolliamet esitanud L.B.i nimele maamaksuteate (tl. 66). Sellises olukorras peaks haldusorgan, tuginedes maa erastamise taotluse rahuldamata jätmisel taotluse esitaja maakasutusõiguse puudumisele, iseäranis põhjalikult põhjendama, miks ta leiab, et maakasutusõigus puudus ning arvestama seejuures asjaoluga, et faktiliselt on isik maad avaliku võimu teadmisel ja vaikival heakskiidul väga pika aja jooksul kasutanud.

26. Ülaltoodust tulenevalt ei saa asjakohaseks pidada vaidlustatud käskkirjas esitatud põhjendusi seoses maakasutusõiguse puudumisega.

27. Kolmandaks on vaidlustatud käskkirjas tuginetud sellele, et Xxxxxxx asub õigusvastaselt võõrandatud kinnistul, mille suhtes on esitatud restitutsiooninõue, mis on Xxxxxxx osas lahendamata. Ka see põhjendus ei ole kohtu hinnangul asjakohane. MRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei kuulu tagastamisele maa, millel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised (mille hulka kuulub sama paragrahvi lg 3 alusel ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba). Niisiis tuleb väidetava ehitise omanikule maa erastamise küsimus lahendada enne maa tagastamise küsimust, mistõttu ei saa maa tagastamise taotluse esitamine olla takistuseks maa ostueesõigusega erastamisel.

28. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et vaidlustatud haldusakt ei ole põhjendatud – haldusorgani seisukoht erastamisõigust andva ehitusloa kehtivuse lõppemise osas tugineb seaduse väärale tõlgendamisele ning korralduses ei ole piisavalt ja veenvalt põhjendatud kaebuse esitaja maakasutusõiguse puudumist. Seetõttu tuleb vaidlustatud käskkiri tühistada ning teha Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus L.B.i avaldus uuesti läbi vaadata, juhindudes seejuures käesolevas kohtuotsuses võetud seisukohtadest, tuvastades haldusmenetluse käigus kõik asjas tähtsust omavad faktilised ja õiguslikud asjaolud ning tehes HMS sätetele vastava õiguspärase otsustuse. Kaebuse esitaja on taotlenud halduskohtult Tallinna Linnavalitsuse kohustamist erastamistoimingute lõpuleviimiseks, kohtu hinnangul on see nõue rahuldatud avalduse uueks läbivaatamiseks kohustamisega – antud juhul ei saa kohus võtta seisukohta küsimuses, kas L.B.il on õigus kõnealust maad erastada või mitte: selleks vajalikud asjaolud peab tuvastama ja maa erastamise avalduse lahendama esmalt haldusorgan.

29. Kohus arvestab, et Xxxxxxx maa erastamise avalduse lahendamine on väldanud pikka aega ning peab seetõttu vajalikuks anda vastustajale konkreetne tähtaeg kohustamisnõude osas tehtud otsuse täitmiseks. Kohtu hinnangul on piisavaks ja mõistlikuks ajaks kuus kuud kohtuotsuse jõustumisest arvates – selle aja jooksul peab Tallinna Linnavalitsus suutma avalduse uuesti läbi vaadata, vajalikud tõendid koguda ning uue otsustuse teha.

VI MENETLUSKULUD

30. HkMS § 92 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. HkMS § 93 lg

1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Nende esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Kohus rahuldab kaebuse, ent kuna kaebuse esitaja ei ole kulude nimekirja ega kuludokumente esitanud, siis menetluskulud vastustajalt väljamõistmisele ei kuulu.

Lea Kuuse Kohtunik