3-06-1665/5 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus

Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 16.märts 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-1665 Haldusasi T.K.e kaebus Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korralduste nr 129 ja 130 tühistamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 01.märts 2007 Menetlusosalised Kaebuse esitaja T.K., esindaja vandeadvokaadi vanemabi Raini Nõu, vastustaja esindajad Kersti Lipu ja Heikki Salm, kolmas isik A.T.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada T.K.e kaebus.

2. Tühistada Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldused nr 129 ja 130.

3. Mõista Kullamaa Vallavalitsuselt T.K.e kasuks välja menetluskulud summas 23 374 (kakskümmend kolm tuhat kolmsada seitsekümmend neli) krooni.

Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o. 16.03.2007 arvates esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule.

ASJAOLUD

ÕVVTK Lääne maakonnakomisjoni 28.01.1994 otsusega nr 82 (otsuse uus redaktsioon 13.01.2004) loeti omandireformi objektiks Kullamaa vallas asuv Pärna (Xxxxx) talu nr 24, end.kinnistu nr 4426 maa ja ühistatud vara (laut) ja selle vara suhtes tunnistati õigustatud subjektideks H. T. ½ maa osas ning T.K. ½ maa osas ja ühistatud vara osas. H.T.le on maa kompenseeritud.

28.06.1978 sõlmiti J. T. ja A.T.`i vahel notariaalne ostu-müügi leping, mille kohaselt A.T. omandas Kullamaa külas Xxxxx nime kandva rehielamu. 30.10.1998 toimunud tulekahjus kõnealune elamu hävines pea täielikult. 2003.a. toimetas A.T. maale soojaku, millele ehitati hiljem peale teine korrus. 19.02.2004 Kullamaa Vallavalitsuse korraldusega nr 36 väljastati sellele ehitisele (soojakule) tulekahjus hävinud hoone ennistamise perioodiks kasutusluba nr K-11/03 ja esitati ehitise (soojaku) kohta andmed ehitisregistrisse. 23.09.2004 Kullamaa Vallavalitsuse korraldusega nr 248 võimaldati A.T.`il ostueesõigusega erastada Kullamaa vallas 18 380 m2 maad. Tingituna Lääne maavanema 17.11.2004 korraldusest nr 118 ja 01.06.2006 ettepanekust viia korraldused nr 36 ja 248 vastavusse õigusaktidega, tunnistas Kullamaa Vallavalitsus 15.06.2006 korraldusega nr 142 korraldused nr 36 ja 248 kehtetuks. Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldusega nr 129 määrati Kullamaa külas A.T.`ile kuuluva endise Xxxxx majavalduse kordategemiseks või kõrvaldamiseks 25. aastane tähtaeg. Samal päeval andis Kullamaa Vallavalitsus veel ka korralduse nr 130, millega määras A.T.`ile kuuluva endise Xxxxx majavalduse teenindamiseks vajaliku maa suuruses 18 380 m2.

KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT

Kaebaja on seisukohal, et Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldused nr 129 ja nr 130 on ebaseaduslikud. Kolmas isik omandas 1978.a. ostu-müügilepinguga elamu, mis hävines 30.10.1998.a toimunud tulekahjus pea täielikult. Alles jäi osaliselt raudkividest vundament, kuid osad raudkivid eemaldati hiljem, et panna need alla 2003.a. õigusvastaselt võõrandatud maale toodud asjale, mida kolmas isik ja vastustaja näivad pidavat ehitiseks. Põlenud ehitise kunagisest vundamendist on tänaseks päevaks säilinud väga vähe ja suures osas ei nähtu seda maapinnalt üldse.

Vundamendi jäänuseid on kohane nimetada vareks, sellist mõistet on kasutatud ka kaebajale tagastatava lauda asendiskeemil. Põlenud ehitist pole taastatud. Kaebaja peab 2003.a vaidlusalusele maale toimetatud moodustist soojakuks. Algselt oli soojak 1-korruseline, hiljem lisati sellele teine korrus. Soojak on postidelt eraldatav, ülestõstetav, soojaku all kasvab rohi. Soojakus püsivalt sees ei elata. Kaebaja nägemusel ei ole soojaku näol tegu ehitisega EhS § 2 lg 1 tähenduses, sh ei saa seda pidada inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikuks asjaks, selle kohale asetamine ei ole käsitatav ehitamisena EhS § 2 lg 6 mõttes.

Kui ka keegi peaks seda ehitiseks, on see omavoliliselt paigaldatud ning seetõttu õigusvastane. Teadaolevalt ei ole seoses soojakuga ehitusprojekti, ehitusluba ega kasutusluba. 19.02.2004.a korraldusega nr 36 anti ehitisele kasutusluba ja 23.09.2004.a korraldusega nr 248 võimaldati A.T.`il erastada ostueesõigusega maad. Lähtudes aga Lääne maavanema 17.11.2004.a korraldusest nr 118 ja 01.06.2006.a ettepanekust viia korraldused nr 36 ja 248 vastavusse õigusaktidega, tunnistas vastustaja nimetatud korraldused kehtetuks. Selgusetuks jääb ka, millal esitas kolmas isik avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks.

Väidetavalt 1996.a kolmanda isiku poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldust maa ostueesõigusega erastamise toimikus ei ole. Küll oli toimikus 22.05.1998.a. esitatud avaldus. Ka Lääne maavanema 01.06.2006.a ettepanekus märgitakse, et "Riigimaa ostueesõigusega erastamise juriidiline toimik nr 14923 on avatud pr A.T.i poolt 22.mail 1998.a. allkirjastatud avalduse alusel, milles soovitakse maad ostueesõigusega erastada 1978.aastal ostetud elamu juurde". Kuna 1996.a avaldust eelnimetatud toimikus ei ole, siis järeldub, et sellist avaldust pole kunagi olnud ning et see esitati alles 1998.a mais ehk pärast vastava tähtaja möödumist.

Maa ostueesõigusega erastamise avaldust sai käesoleval juhul esitada kuni 01.01.1998.a.

Vastustaja pole motiveerinud, miks ta on võimaldanud kolmandale isikule maa erastamist, teades, et erastamise avaldus esitati pärast 01.01.1998.a. Ostueesõigusega maa erastamise avalduse esitamise ajal ei olnud seda soojakut olemas ning ka kolmas isik sidus ostueesõigusega erastamist siis veel põlemata ehitisega. Maa ostueesõigusega erastamise avaldus saab seonduda ainult selle ehitisega, mis on olemas avalduse esitamise ajal. Hilisemalt, st pärast maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtaja möödumist, tekitatud väidetav ehitis ei anna alust rääkida ehitise omanikust, kes omaks õigust erastada maad.

Kuivõrd kaevatavates haldusaktides kasutatakse mõistet "majavaldus", siis peegeldub sellest vastustaja ja kolmanda isiku jätkuv soov seostada maa erastamist just soojakuga. Vastustaja ei ole esitanud kaalutlusi, millistel faktilistel asjaoludel ja õiguslikul alusel on endiselt aktuaalne soojak, selle omanik ning selle omaniku väidetav õigus maa erastamiseks. Maa ostueesõigusega erastamise toimik ei sisalda senist maakasutusõigust tõendavaid dokumente, samuti ei ole kohalik omavalitsus väljastanud õigusaktidega kehtestatud korras ehitusluba ehitisregistris nr 120260138 all elamuna registreeritud hoone ehitamiseks.

Kaebaja leiab, et vaidlustatud haldusaktid on faktiliselt põhjendamata, ei selgu asjaolud, motiivid vms, millistest oleks haldusaktide andmisel lähtutud. Haldusakt on põhjenduste esitamata jätmisel või puudulikul märkimisel õigusvastane. Korralduse nr 129 juures on selgusetu, miks on toimingud määratud alternatiivselt, st et võib ehitise nii korda teha kui ka kõrvaldada - selles osas puudub faktiline alus. Õiguslikus mõttes on alternatiivtoimingu võimaldamine arusaamatu seetõttu, et kuna vastustaja on soovinud määrata ehitise teenindamiseks vajalikku maad, siis tulnuks ette näha ainult ehitise kordategemine - teenindusmaa määratakse vaid ehitise kordategemise määramisel.

Samuti on mõistmatu tähtaeg 25 aastat: aktis puuduvad faktilised asjaolud ning õigusnormid, millistest tulenevalt võiks sellise tähtaja määramist pidada põhjendatuks. Teades, et ehitise põleng oli 1998.a, siis ei selgu, miks ei ole vastustaja arvestanud tähtaja andmisel seigaga, et ehitise omanikul on olnud juba ca 8 aastat aega kas ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Et kolmas isik ei ole huvitatud põlenud ehitise taastamisest, tõendab ka eelkirjeldatud soojaku ja tema n-ö seadustamise asjaolud, millest nähtub üheselt, et kolmas isik on soovinud oma tulevikku seostada soojakuga.

Ka pälvib tähelepanu, et varasemalt on vastustaja määranud hoone ennistamise tähtajaks kaks aastat, mis oli kaevatavate haldusaktide andmise ajaks möödas, ilma et kolmas isik oleks teinud mingeid ehitise taastamisele suunatud toiminguid. Samuti jääb nii faktiliselt kui õiguslikult arusaamatuks kasutatud mõiste "majavaldus", kuna mingit majavaldust ei eksisteeri. Vastustajal polnud alust määrata ehitise teenindamiseks vajalikku maad, kuna anti ka võimalus majavalduse kõrvaldamiseks. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse vaid siis, kui kohalik omavalitsus määrab tähtpäeva ainult ja üksnes ehitise kordategemiseks.

Praegusel juhul on aga kolmandal isikul võimalik valida kahe alternatiivi vahel: valides majavalduse kõrvaldamise, tekib olukord, kus tagastamisele mineval maal pole vastavalt teisele isikule kuuluvat ehitist (sh selle vundamendi osiseid). Ennatlik on ka rääkida põlenud ehitisele tulevikus kasutusloa andmisest, kuna puudub kindlus, et selline ehitis saab üldse olemas olema, millele oleks võimalik õiguslikult kasutusluba anda. Xxxxx majavalduse teenindamiseks määratud maa (18380 m2) ei ole ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagaks ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

Niisuguses ulatuses teenindusmaa määramise osas jääb selgusetuks, kuidas on jõutud veendumuseni, et ehitise teenindamiseks tuleb maad määrata just sellises suuruses. Korralduses nr 130 puuduvad viited mingitele objektiivsetele kriteeriumitele, millistele tuginevalt on jõutud vaidlusaluse järelduseni. Samuti ei nähtu, et keegi oleks haldusmenetluse käigus teinud mingeid toiminguid, milliste tagajärjel oleks jõutud tõdemuseni, et teenindamiseks määratud pind ca 1,8 ha on otstarbekas. 18380 m2 juures on oluline, et see pindala moodustub kahe lahustüki pindade summeerimisel.

Muu kõrval on arusaamatu, kuidas on võimaliku ehitise teenindamiseks vaja möödapääsmatult kasutada 13599 m2-lise pindalaga lahustükki, millel eelnimetatud vare ei paiknegi. Samuti on tähtis, et vastustaja on teenindusmaa suuruse määramisel võtnud muutmata kujul aluseks 23.09.2004.a korraldusega nr 248 määratud lahustükid ja nende pindalad. Samas, tingituna eeskätt MRS § 6 lg-test 31 ja 33, on korralduse nr 130 andmise aluseks olev õiguslik regulatsioon teine. Kui ka eeldada, et väidetava ehitise teenindamiseks saanuks käesoleval juhul teenindusmaad määrata, on määratud maa ulatus oluliselt ülepaisutatud, kusjuures ülemäärasus seondub ka väiksema maatükiga.

Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 8 näeb ette, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek saadetakse isikule, kelle omandis on ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse, või tema volitatud esindajale ja maa tagastamise õigustatud subjektile, kelle maa tagastamise taotlus on lahendamata. Seoses teenindusmaa määramisega kaebajale mingit sellist ettepanekut saadetud ei ole. Varasemad lahustükid ei ole ka sellel põhjusel teenindusmaa määramisel kasutatavad, et kaebaja ei nõustunud 2003.a ja 2004.a seoses varasemalt plaanitud maa ostueesõigusega erastamisega talle teatavaks tehtud piiride kulgemise ja maa-ala suurusega.

Sellele juhtis vastustaja tähelepanu ka maavanem oma 01.06.2006.a ettepanekus. Vaidlustatavad vastustaja korraldused rikuvad kaebaja õigust nõuda, et talle tagastatakse võimalikult suures ulatuses õigusvastaselt võõrandatud maa.

Kaebaja palub kohut tühistada Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldused nr 129 ja nr

130 ja mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 23 374 krooni.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

Kullamaa Vallavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja palub see jätta rahuldamata. Põlenud hoone taastamise ajaks püstitas A.T. ajutise ehitise, millele vastustaja andis 19.02.2004 korraldusega nr 36 ehitusloa tulekahjus hävinud hoone ennistamise perioodiks kaks aastat. Maavanema 01.06.2006 tehtud ettepaneku alusel tunnistas vastustaja nimetatud korralduse kehtetuks. Seega on vale kaebaja väide, et vastustaja peab soojakut ehitiseks. Vale on ka kaebaja väide, et soojakus püsivalt sees ei elata. A.T. on kantud Kullamaa valla elanike registrisse alates 01.01.1992 ning ta on oma elukohana registreerinud Xxxxx talu juba enne tulekahju ja ei ole registreeringut siiani muutnud.

Vastustaja möönab, et maa ostueesõigusega erastamise toimikus puudub 1996.a esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus. Toimikus on avaldus 22.05.1998.a kuupäevaga. A.T. esitas uue taotluse, kuna vallavalitsuses on ametnikud vahetunud ja arvatavasti esimest avaldust ei leitud. Samas aga on tõendatav, et avaldus esitati juba varem. Näiteks vallavalitsuse 08.08.1997 korraldusest nr 209 „Kokkuleppe tähtaja määramine“ nähtub, et A.T. soovis osta maad rohkem kui 2 ha. Samuti on vallavalitsuse kasutusel olevas ostueesõigusega erastamise avalduste registri viiendal lehel märgitud kirje „T.

A. – Xxxxx – Kullamaa – 08.01.1996 – reg nr 32“. Vastustaja ei vaidle vastu, et maa ostueesõigusega erastamise toimik ei sisalda senist maakasutusõigust tõendavaid dokumente. Nimetatud dokumente ei ole, kuna isik soovis ostueesõigusega erastamist suuremas ulatuses, kui oli senine maaeraldus. Senist maakasutust tõendab Kullamaa kolhoosi aegne toimik „Õueaiamaa aktide II eksemplar“, mis sisaldab 07.12.1984 akti nr 49 selle kohta, et A.T.`ile on antud tähtajata kasutamiseks 0,05 ha hoonete, õue ja pv. alust maad. See nähtub ka kolhoosi maa nöörraamatu leheküljelt 40, kuhu on märgitud, et A.T.`ile on eraldatud 0,05 ha.

Samuti nähtub Kullamaa kolhoosi ettevõtete, asutuste, organisatsioonide maakatastriraamatu leheküljelt 14, et viimasele on eraldatud 0,05 ha maad. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et kuna kaebaja on vastava maa tagastamise osas ainsaks õigustatud subjektiks, siis on ta õigustatud nõudma, et temale tagastataks see maa võimalikult suures ulatuses või täielikult. Kaebaja ei ole oma avalduses maa tagastamiseks soovinud kogu võõrandatud maa tagastamist. Samuti on kaebaja korduvalt keeldunud kokkulepete sõlmimisest maa erastamise ja tagastamise õigustatud subjektide vahel ja otseselt vältinud tagastamise menetlust (kaebajale on mitmeid kutseid saadetud).

Vastustaja on seisukohal, et Xxxxx majavalduses paiknev, kuid tules hävinenud rehielamu säilinud vundament on seaduslik ehitis. Vastustaja on seisukohal, et A.T.`ile peaks jääma võimalus oma eluaseme taastamiseks. Kaebaja väide nagu oleks lubamatu alternatiivne võimalus nii ehitise kordategemiseks kui kõrvaldamiseks on alusetu. Vaidlustatud haldusaktiga on antud A.T.`ile võimalus ise otsustamaks, kas teha ehitis korda või kõrvaldada. Kaebajale on arusaamatu, miks ei ole kolmas isik 8 aasta jooksul asunud korrastama põlenud ehitist. Samas aga on jätnud ta tähelepanuta asjaolu, et vastustaja on vahepeal aktsepteerinud ajutist ehitist.

Seega oli A.T.`il põhjendatud lootus maa ostueesõigusega erastamiseks. Vastustaja märgib veel, et teenindusmaad määrates eeldati, et kolmandal isikul on siiski õigus ja võimalus maa edasiseks ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja väide, et vastu piiri asub kaebajale tagastamisele kuuluv lehmalaut, ei ole tõene. Vallavalitsuse 08.02.2006 korraldusega nr 36 „Ühistatud vara tagastamise menetluse lõpetamine“ on nimetatud lauda tagastamise menetlus lõpetatud. Maavanem on küll algatanud korralduse üle järelevalve ja teinud ettepaneku korralduse kooskõlla viimiseks kehtivate õigusaktidega, kuid vallavalitsus otsustas ettepanekut mitte arvestada.

Seega on tegemist kehtiva haldusaktiga ja laut on jätkuvalt valla omandis. Vastustaja leiab, et haldusaktid on igal juhul selged ja üheselt mõistetavad. Haldusaktides ei pea vastustaja majavaldusena silmas soojakut, vaid majavaldust üldiselt. Kuigi elumaja on põlenud, on A.T. seal kogu selle aja vältel elanud. Vastustaja möönab, et korraldust teenindusmaa määramise kohta ja teenindamiseks vajaliku maa määramise korra punktides 7 ja 8 kirjeldatud ettepanekut ei saadetud kaebajale. Kuna aga vastustaja oli eelnevalt korduvalt tulemusteta kaebajat kutsunud kokku leppima ja määratlema tagastatava ja erastatava maa piire, määras vallavalitsus erastatava maa piirid lähtuvalt MRS § 23 lg-st 2.

Vastustaja möönab ka seda, et vaidlustatud korraldusi ei saadetud kaebajale, kuna nimetatud korralduste osapooled olid vastustaja ja kolmas isik.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHAD

Kolmas isik märgib, et juba 1998.a. talvel sai muretsetud soojak ja viidud Xxxxxle ning kevadel hakati seda elamiskõlblikuks muutma. 2003.a hakkas soojaku katus vett läbi laskma ja siis tekkis mõte ehitada peale teine korrus, mille tegemiseks sai tellitud projekt. 2003.a lõpus toimus ehitise mõõdistamine ja 2004.a veebruaris väljastati ehitisele kasutamisluba. Kolmas isik pole kunagi pidanud seda hoonet kapitaalseks ehituseks, vaid varuvariandiks kuni vana talumaja taastamiseni. Vana talumaja taastamine on viibinud mitmel põhjusel, nt majanduslikel. Kolmas isik palub kaebuse jätta rahuldamata.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, ära kuulanud menetlusosalised ja uurinud kohtule esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et kaebus tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt:

1.Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldusega nr 129 määrati Kullamaa külas A.T.`ile kuuluva endise Xxxxx majavalduse kordategemise või kõrvaldamise tähtajaks 25 aastat ning korraldusega nr 130 määrati A.T.`ile kõnealuse majavalduse teenindamiseks vajalik maa suuruses 18 380 m2. Korralduse nr 129 õiguslikuks aluseks on MRS §6 lg 31 ja korralduse nr

130 õiguslikuks aluseks on MRS §6 lg 31 ja 33 ja Vabariigi Valitsuse 30.07.1998 määrus nr 144.

2.MRS §6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised. MRS §6 lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et ehitise näol, mille kolmas isik omandas 1978.a. ostu-müügilepinguga ja mis hävines 30.10.1998.a. toimunud tulekahju tagajärjel, on tegemist sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud ehitisega. Ehitisest on osaliselt alles ainult vundament. Kui ehitis vastab MRS §6 lg 31 2. lauses sätestatud tunnustele, siis välistab see küll ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise, kuid mitte sama lõigu 3.lause alusel ehitise kordategemiseks tähtaja andmise ja selleks ehitise juurde ajutise teenindusmaa määramise. Kui ehitise kordategemise tõttu langevad ära MRS §6 lg 31 2.lauses sätestatud asjaolud, mille tõttu ehitist ei käsitata MRS §6 lg 2 p 3 kohaselt maa tagastamist välistava ehitisena, on sellise ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine võimalik. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-57-04 hinnati MRS §6 lg 31 2.lauses sätestatud tunnustele vastava ehitise juurde maa erastamise õiguspärasust, mitte ehitise kordategemiseks tähtaja andmise õiguspärasust. Seetõttu ei määra selles lahendis avaldatud seisukohad lõplikult MRS §6 lg 31 3.lause rakendamisel Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korralduse nr 129 õiguspärasuse hindamise tulemust.

3.Kaebaja väidetel ei asu kõnealusel maal ühtki EhS §2 avatud mõistele „hoone“ vastavat ehitist. Tallinna Ringkonnakohus märgib oma 10.05.2006 lahendis haldusasjas nr 3-05-132, et „MRS §6 lg 31 3.lause tõlgendamisel ei ole määrav mõistele „hoone“ ehitusseaduses ja planeerimisja ehitusseaduses antud tähendus. Sätte rakendamisel tuleb lähtuda eesmärgist tagada maa endiste omanike ja praeguste maakasutajate huvide tasakaalustatud kaitse. MRS §

6 lg-st 3, mis maa tagastamist takistava hoone või rajatisena käsitab lõpetamata ehitist või ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba, ilmneb, et seadus ei seo seaduslikul alusel maa kasutajate huvide kaitset alati üksnes tervikliku ehitise olemasoluga. … Otsustamaks, kas võimaldada MRS §6 lg 31 3.lause alusel hoone omanikul ehitise kordategemist, on asjakohane arvestada muuhulgas ka ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid, saavutamaks konkreetsel üksikjuhul õiglase ning maakasutaja ning maa tagastamise õigustatud subjekti huve arvestava lahenduse.“ Ringkonnakohtu hinnangul ei välista maareformi eesmärk, MRS §6 lg 31 3.lause ja Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse p 9 ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud õiguslikul alusel püstitatud ja maareformi ajal õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist. Viimatinimetatud sätte eesmärgiks on keelata ehituslubade andmine hoonestamata maale selliselt, et maa tagastamise õigustatud subjekti võimalusi maa tagastamiseks omandireformi alguse ja maa tagastamise taotluse esitamise ajaga võrreldes piiratakse. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et kolmanda isiku poolt 1978.a. ostu-müügilepingu alusel omandatud ehitis on püstitatud õiguslikul alusel. Samuti hävines elamu maareformi ajal, s.o. 30.10.1998 toimunud õnnetusjuhtumi (tulekahju) tagajärjel. Seega ei ole uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamine kolmandale isikule välistatud, kuid seejuures tuleb vastustajal ehitusloa väljastamisel igal juhul arvestada ehitise kasutusest väljalangemise aega ja muid asjaolusid.

4.Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldusega nr 129 määrati A.T.`ile Xxxxx majavalduse kordategemise või kõrvaldamise tähtajaks 25 aastat. Kohus nõustub kaebajaga selles, et MRS §6 lg 31 3.lause kohaldamisel tuleb kohalikul omavalitsusel valida kahest võimalusest üks, s.o. määrata tähtpäev kas ehitise kordategemiseks või selle kõrvaldamiseks. Nimetatu nähtub otseselt viidatud sätte viimasest lausest, ehk kohalik omavalitsus määrab ehitisele teenindamiseks vajaliku maa ainult sel juhul, kui ta on määranud ehitise korda tegemiseks tähtpäeva. Kuna vastustaja on ebaõigesti kohaldanud MRS §6 lg 31 kolmandat lauset, siis on korraldus nr 129 juba seetõttu õigusvastane. Kuna MRS §6 lg 31 kolmas lause sisaldab diskretsiooni, siis tulenevalt HMS §56 lg 3 tuleb haldusakti põhjenduses märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Korraldusest nr 129 ei nähtu põhjendusi ega kaalutlusi, millest vastustaja on lähtunud kolmandale isikule 25.aastase tähtaja andmisel. Arvestades kaebaja kui omandireformi õigustatud subjekti ja kolmanda isiku kui praeguse maakasutaja huvide tasakaalustatud kaitset, on ilmselge, et 25.aastase tähtaja andmine kolmandale isikule ehitise korda tegemiseks ei ole millegagi põhjendatud ega mõistlik. Samuti ei selgu kõnealusest korraldusest, mida on vastustaja silmas pidanud mõiste „majavalduse“ all. MRS §6 lg 31 annab kohalikule omavalitsusele õiguse määrata tähtpäev kasutusest väljalangenud ehitise kordategemiseks.

5.Kullamaa Vallavalitsuse 15.06.2006 korraldusega nr 130 määrati A.T.`ile kuuluva „Xxxxx“ majavalduse teenindamiseks vajalik maa suuruses 18 380 m2. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine on diskretsiooniotsus ning haldusorgani kaalutlusotsuse õiguspärasuse hindamisel tuleb kohtul HKMS §19 lg 6 tulenevalt kontrollida, kas haldusakti andmisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Kohus nõustub kaebajaga selles, et vaidlustatud kaalutlusotsus on motiveerimata ning kohtul ei ole võimalik selle õiguspärasust kontrollida.

Korraldusest ei nähtu, millistele faktilistele asjaoludele tuginedes jõudis vastustaja veendumuseni, et ehitise teenindamiseks tuleb maa määrata just ülalnimetatud suuruses. Selle maa pindala juures on veel oluline ka see, et see moodustub kahe lahustüki (maatükk 1 pindalaga 4781 m2 ja maatükk 2 pindalaga 13 599 m2) summeerimisest ja muu kõrval on arusaamatu, kuidas on kasutusest välja langenud ehitise teenindamiseks vaja kasutada 13 599 m2-lise pindalaga lahustükki, millel eelnimetatud ehitise vundament ei asugi. Vastustaja poolt kohtuistungil antud põhjendus, et maa suuruse määramisel arvestati asjaoluga, et kolmandal isikul on tulevikus õigus ostueesõigusega erastada elamu juurde kuni 2 ha maad, ei tulene seadusest.

Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p-st 4 tulenevalt arvestada, et teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrjeja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise jne. Sama korra p 4 alap-st 5 ja pst 8 tuleneb, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada maa tagastamise õigustatud subjektide huvidega, kui nende maa tagastamise taotlus on lahendamata.

Vastustaja tuginemist MRS §9 lg 1 p 1 ei saa lugeda põhjendatuks ja seda põhjusel, et nimetatud sätet rakendatakse maa ostueesõigusega erastamisel. Käesolevas asjas on tuvastatud, et ehitise näol, mille juurde korraldusega nr 130 teenindusmaa määrati, on tegemist sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud ehitisega ja selle juurde maa ostueesõigusega erastamine on välistatud. Seega tuleb vastustajal sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud ehitise juurde teenindusmaa määramisel arvestada ülalnimetatud korra p-s 4 sätestatut, mitte aga MRS §9 lg 1 p 1 sätestatut.

Kuna teenindusmaa määratakse konkreetse ehitise juurde, siis on taas arusaamatu, mida peab vastustaja silmas korralduses kasutatud mõiste „majavalduse“ all.

6.Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 7 kohaselt kohalikult omavalitsuselt vastavad volitused saanud ametnik või organ koostab ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku kaardil (plaanil) arvestades korras sätestatut. Kaardil (plaanil) peavad olema märgitud ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse, teenindusmaa piirid ja ettepaneku koostamise kuupäev. Korra p 8 kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek saadetakse isikule, kelle omandis on ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse ja maa tagastamise õigustatud subjektile, kelle maa tagastamise taotlus on lahendamata. Korra p 9 kohaselt isikul, kellele ettepanek saadeti, on õigus ühe kuu jooksul ettepaneku saamise päevale järgnevast päevast arvates esitada kirjalikult oma motiveeritud vastuväited teenindusmaa määramise ettepanekule. Antud juhul ei ole sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud ehitise juurde selle teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekut kaardil (plaanil) koostatud ega kaebajale saadetud. Sellekohase ettepanekuna ei ole arvestatavad maa ostueesõigusega erastamise toimikus sisalduvad 2004.a. koostatud katastriüksuse plaanid. Nimetatud plaanid on olnud aluseks Kullamaa Vallavalitsuse 23.09.2004 korralduse nr 248 vastuvõtmisel, millega nõustuti 18 380 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamisega A.T.`ile. Lääne maavanema 17.11.2004 korraldusega nr 118 algatatud järelevalve tulemusel tunnistas Kullamaa Vallavalitsus oma 15.06.2006 korraldusega nr 142 korralduse nr 248 kehtetuks. Seega kui vastustaja leiab, et on võimalik anda kolmandale isikule tähtpäev kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks, siis tuleb tal koostada kaardil (plaanil) selle ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek arvestades seejuures korra p-s 4 sätestatud nõudeid ja saata ettepanek kaebajale.

7.Kaebaja arutlused selle üle, kas A.T. on tähtaegselt esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse või mitte, on antud juhul asjakohatud ja kohus jätab need tähelepanuta. Vaidlustatud korraldused ei käsitle A.T.`ile maa ostueesõigusega erastamist, vaid sihtotstarbelisest kasutusest välja langenud ehitise korda tegemiseks tähtpäeva määramist ja selle ehitise juurde teenindusmaa määramist.

8.HKMS §92 lg 1 alusel mõistab halduskohus Kullamaa Vallavalitsuselt T.K.e kasuks menetluskuludena välja AB Jaak Oja poolt osutatud õigusabikulud 23 364 krooni ja riigilõiv

10 krooni, kokku 23 374 krooni.

Marion Vakker Kohtunik