3-06-2329/6 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

1

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtuasja number 3-06-2329 Otsuse kuupäev 20.veebruar 2007 Kohtunik Eda Muts Kohtuasi S OÜ kaebus Ülenurme Vallavolikogu 17. oktoobri 2006 otsuse nr 106 tühistamiseks

Asja läbivaatamise kuupäev 31.01. 2007 Menetlusosalised

Resolutsioon

Kaebuse esitaja S OÜ, esindajad Vastustaja Ülenurme Vallavolikogu, esindaja Karin Ruuder ; Kolmas isik OÜ R Kolmas isik OÜ H Kolmas isik A.

Jätta kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Asjaolud ja menetluse käik

Ülenurme Vallavolikogu 17. oktoobri 2006.a otsusega nr 106 kehtestati Ülenurme vallas Soinaste küla Rehe I (II maatükk) ja Reheundi kinnistu detailplaneering. Rehe 1 (II maatüki) omanik 90% osas on OÜ R ja 10% osas OÜ H. Reheundi katastriüksuse omanik on AS A. Rehe 1 suuruseks on 2,14 ha ja Reheundi kü suuruseks 6658 m2. Kaebuse esitajale S OÜ-le kuulub Saia kinnistu, mis on Rehe I ja Reheundi naaberkinnistu. Saia kinnistu ja Johannese kinnistu osas algatati detailplaneering märtsis 2006.a.

2 S OÜ esitas 05.02.2006 vallavalitsusele Saia kinnistu detailplaneeringu eskiisprojekti. 06.11.2006.a kirjaga nr 7-8/760 palus Ülenurme Vallavalitsus arvestada kaebuse esitajal Rehe I ja Reheundi kinnistute detailplaneeringu lahendusega ning Saia ja Johannese kinnistute detailplaneeringu eskiislahenduse ebatäpsused korrigeerida.

30.11.2006.a esitas S OÜ kaebuse Tartu Halduskohtusse.

Kaebuse põhjendused

Kaebuse esitaja taotleb Ülenurme Vallavolikogu 17. oktoobri 2006.a otsuse nr 106 tühistamist. Kaebaja märgib, et vaidlustatava otsusega kehtestati detailplaneering Rehe I ja Reheundi kinnistutele, mis on kaebuse esitajale kuuluva Saia kinnistu naaberkinnistuteks. Kehtestatud planeeringuga on kavandatud Rehe I ja Reheundi kinnistutele tee rajamine, mis jätkub Saia kinnistule. Detailplaneeringuga on kehtestatud Rehe I maaüksuse sihtotstarbeks tootmisja ärimaa, seega on planeeringuga ettenähtud Saia kinnistu kõrvalkinnistule tootmisja äritegevuse võimaldamine. Saia kinnistu on elamumaa ning ka Reheundi kinnistule on planeeritud elamumaa.

Üldplaneering vaidlusalusele maa-alale on koostamisel. Avalikul väljapanekul olnud üldplaneeringuga eelkirjeldatud teed, mis jätkuks ka Saia kinnistul, ette nähtud ei olnud. Sellest üldplaneeringu lahendusest lähtuvalt esitas kaebuse esitaja 05. septembril 2006.a. Ülenurme Vallavalitsusele Saia ja Johannese kinnistute detailplaneeringute eskiisprojekti, mille kohaselt on vaidlustatud detailplaneeringuga ettenähtud Rehe tee alale planeeritud elamukrundid.

Kaebaja märgib, et Rehe I ja Reheundi kinnistute planeeringuga on otsustatud ka Saia ja Johannese kinnistute maakasutuse ja ehitusõiguse üle ning ka kaebuse esitaja kui Saia ja Johannese kinnistute omaniku õiguste üle ilma, et teda oleks planeerimismenetlusse kaasatud ja ära kuulatud. Kaebuse esitaja sai planeeringust teada juhuslikult seetõttu, et ka Saia kinnistule on käesoleval ajal detailplaneering koostamisel.

Kaebuse esitaja on oma planeeringulahenduses teede planeerimisel aluseks võtnud avalikustamisel olnud üldplaneeringu lahenduse, kuna täiendavat teavitamist valla poolt üldplaneeringu muudatuste kohta või Rehe I ja Reheundi detailplaneeringu kohta ei ole toimunud.

Kuna kaebuse esitajat planeerimismenetlusse ei kaasatud, ei saanud ta teostada enda õigust esitada kehtestatava planeeringu kohta arvamus ja vastuväited. Tegemist on kaebuse esitaja õiguste olulise rikkumisega, mille tõttu tuleb vaidlustatud haldusakt tühistada.

Vastustaja vastuväited Ülenurme Vallavolikogu vaidleb kaebusele vastu ning palub jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja leiab, et detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Ülenurme Vallavolikogu 18.04.2006.a. otsusega nr 27 vastu võetud ja avaliku arutelu läbinud Ülenurme valla üldplaneeringuga ning põhjendab oma vastuväidet järgmiselt.

3

Kuna Saia ja Rehe I kinnistud asuvad osaliselt Tallinn-Tartu-Võru- Luhamaa maantee sanitaarkaitsevööndis, kus elamumajanduse arendamine ei ole soovitav ning piirnevad aladega, kuhu on juba planeeritud äri-ja tootmistegevus, oli avalikustamisele suunatud Ülenurme valla üldplaneeringus ka nende kinnistute perspektiivseks maa kasutamise sihtotstarbeks määratud tootmis-ja ärimaa.

Saia kinnistu omaniku esindaja AS Vallikraavi Kinnisvara (Saia ja Johannese kinnistute detailplaneeringu koostaja) taotles üldplaneeringu avalikustamise käigus muudatuse sisseviimist Ülenurme valla üldplaneeringusse. AS Vallikraavi Kinnisvara taotlus rahuldati osaliselt, üldplaneeringus muudeti Saia ja Johannese kinnistute riigimaantee sanitaarkaitsevööndist väljajääv osa elamumaaks.

Rehe I kinnistu oli aga üldplaneeringu lahenduses äri-ja tootmismaa ning selles osas planeeringu muudatust ei taotletud. Seega olid nii Saia ja Johannese kinnistutele planeeringut koostav AS Vallikraavi Kinnisvara kui ka Saia ja Johannese kinnistute omanikud teadlikud, et nende kinnistutega piirneb äri-ja tootmismaa sihtotstarbega ala.

Kogu Rehe 1 ja Reheundi detailplaneeringu koostamise protsess on olnud avalik. Üldsust on teavitatud Rehe 1 ja Reheundi planeeringu algatamisest, detailplaneeringu vastuvõtmisest ja avalikustamisele suunamisest ning planeeringu kehtestamisest ajalehes „Postimees".

Planeerimisseaduse § 18 lg 5 järgi peab kohalik omavalitsus tähtsaadetisena edastatud kirjaga teatama vastava kinnisasja omanikule planeeringu avaliku väljapaneku ja arutelu toimumise aja juhul kui planeeringuga kavandatu muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või krundi ehitusõigust.

17.oktoobri 2006.a. otsusega nr 106 vastu võetud Rehe I ja Reheundi kinnistute detailplaneering ei muuda ega kitsenda Saia ja Johannese kinnistute senist maakasutust või ehitusõigust, millest tulenevalt ei olnud antud juhul vallal kohustust kinnistu omanikele kirjalikult teatada planeeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu toimumise aega.

Kaasatud isikute seisukoht

Kaasatud isikud OÜ RMK Kinnisvara esindaja ja OÜ Hansamaa esindaja on kohtuistungil seisukohal, et probleemi saaks lahendada kokkuleppe teel. Vaidlustatud planeeringu kehtetuks tunnistamine muudab kogu senise tegevuse tühiseks ning seiskab pikaks ajaks võimaliku ehitustegevuse. Kaasatud isikud on seisukohal, et kui kaebajale planeeringus ettenähtud tee jätkumist nende kinnistule ei ole vaja, siis pole seda teelõppu vaja ka teha. Rehe tee on vajalik Rehe 1 ja Reheundi kinnistule juurdepääsu saamiseks. Valla nägemus oli, et kuna Saia kinnistule puudub juurdepääs, siis tuleks Rehe tee pikemaks teha. Kaasatud isikud on seisukohal, et vaidluse põhjus seisneb selles, et kaebuse esitajale ei meeldi äritootmismaad näha elamumaa kõrval.

Kohtu põhjendused ja otsus

4

Kohus, ära kuulanud protsessiosaliste seletused ja läbi vaadanud toimiku materjalid, leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele.

PlanS § 26 lg 1 kohaselt on planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks igal isikul õigus pöörduda kohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. S OÜ on kaebuse kohtusse esitanud tulenevalt tema õiguste rikkumisest. Kaebaja väitel on vastustaja poolt rikutud vaidlustatud planeeringu menetluskorda (teda ei ole kaasatud planeeringu koostamisse) ning vaidlustatud detailplaneeringus kavandatud tee jätkumine Saia kinnistule seab kitsendusi Saia kinnistu kavandatud kasutamisele.

Seega vajab esmalt lahendamist küsimus, kas vastustaja oli kohustatud kaebuse esitajat Rehe I ja Reheundi kinnistute detailplaneeringu menetlusse kaasama tulenevalt PlanS §- st 18 lg 5.

Vastavalt PlanS § 3 lg1 on planeeringute koostamine avalik. Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. PlanS § 18 lg 5 sätestab, et kui üldplaneeringuga või detailplaneeringuga kavandatu toob kaasa kinnisasja sundvõõrandamise vajaduse või muudab omaniku tahte vastaselt senist maakasutust või krundi ehitusõigust, teatab kohalik omavalitsus tähtsaadetisena edastatud kirjaga vastava kinnisasja omanikule planeeringu avaliku väljapaneku ning üldplaneeringu avaliku arutelu toimumise aja ja koha hiljemalt kaks nädalat enne avaliku väljapaneku algust. Ka PlanS § 25 lg 7 kohaselt tuleb kinnisasja omanikele, kelle senist maakasutust või ehitusõigust kehtestatud planeeringu alusel kitsendatakse, teatada tähtsaadetisena edastatud kirjaga üldplaneeringu või detailplaneeringu kehtestamisest.

Kohus on seisukohal, et S OÜ kaebuse puhul ei esine ühtegi PlanS § 18 lg 5 sätestatud asjaolu, mis oleks tinginud kohalikule omavalitsusele kohustuse teatada kaebajale tähtsaadetisena edastatud kirjaga planeeringu avalikust väljapanekust. Vaidlustatud detailplaneeringuga ei olnud kavatsetud muuta kaebuse esitaja senist maakasutust või ehitusõigust ega pole ka kehtestatud planeeringuga neid muudetud. Kaebuse esitajal Saia kinnistul senini ehitusõigus puudub, seega ei ole vaidlustatud detailplaneeringuga ka seda muudetud. Vastavalt PlanS § 9 lg 2, määratakse krundi ehitusõigus alles kehtestatud detailplaneeringuga. Vaidlustatud detailplaneeringuga ei ole otseselt otsustatud Saia ja Johannese kinnistute omanike õiguste üle. Detailplaneering Saia kinnistule on algatatud märtsis 2006, samas kui vaidlustatud detailplaneering on algatatud jaanuaris 2005.a. Detailplaneering Saia kinnistu osas on alles eskiislahenduste esitamise etapis. Saia kinnistu planeeringu osas on eskiislahendus vallavalitsusele kaebuse järgi esitatud 05.09.2006 kirjaga, kuid Rehe 1 ja Reheundi kinnistute detailplaneeringu väljapaneku kohta on teadaanne ajalehes Postimees avaldatud 26.08.2006 (tlk.16). Seega ei ole alust väitele, et kohalikule omavalitsusele pidi olema teada Saia kinnistu esialgne planeeringulahendus enne vaidlustatud detailplaneeringu avalikule väljapanekule panekut.

5 Nähtuvalt Rehe 1 ja Reheundi kinnistute detailplaneeringu toimikust on detailplaneeringu protsess olnud avalik, planeeringu kehtestamisele eelnenud etappidest on üldsust informeeritud vastavalt seaduses sätestatud nõuetele. Kaebuse esitajal oli teiste isikutega võrdne võimalus saada planeeringu algatamisest ja selle menetlusest teada ja esitada oma vastuväited ajalehtedes avaldatud teadete alusel ning kohalik omavalitsus ei olnud kohustatud teda täiendavalt teavitama. Seega ei kuulu OÜ S PlanS § 18 lg 5 sätestatud isikute hulka, keda pidanuks planeeringu väljapanekust eraldi tähtsaadetisega teavitama. Samas on kohus seisukohal, et hea halduse põhimõtetest tulenevalt oli kohalikul omavalitsusel kohustus teavitada kaebajat naaberkinnistu detailplaneeringu koostamisest ja selle lahendusest, kuna nähtuvalt vallavalitsuse 06.11.2006 kirjast, on vaidlustatud detailplaneeringuga kavandatud Rehe tee jätkumisega kaebajale kuuluvale kinnistule vallavalitsuse poolt nõustutud. Seega oleks vallavalitsusel kui detailplaneeringu algatajal ja koostamise korraldajal tulnud teavitada planeeringu koostamisest naaberkinnistu omanikku, kelle õigusi ja huve võib kehtestatav planeering riivata. Antud juhul seda tehtud ei ole. Kuid ainuüksi antud asjaolu ei too kaasa vaidlustatud otsuse tühistamist. Kaebuse esitaja on kehtestatud detailplaneeringu vaidlustanud kohtus ning saanud selle raames välja tuua kõik asjaolud, milles vaidlustatud planeering tema õigusi rikub ning mida on kohtul antud asja käigus võimalik ka hinnata.

Kaebaja väitel seab Rehe 1 ja Reheundi kinnistute detailplaneering kitsendusi kaebajale kuuluvate Saia ja Johannese kinnistute kasutamisele, kuna selle detailplaneeringuga on ette nähtud Rehe tee jätkumine ka Saia ja Johannese kinnistute alale. Kaebuse esitaja on oma eskiislahenduses näinud ette teistsuguse teede lahenduse. Vaidlustatud planeeringuga ettenähtud tee jätkumine Saia kinnistul takistab kaebaja väitel nende poolt kavandatud elamuehitust. Oma õiguste rikkumisest sai kaebaja teada Ülenurme Vallavalitsuse 06.11.2006 kirjast (tlk.37), kus teatatakse, et Saia ja Johannese kinnistute planeeringulahenduses tuleb arvestada ka varem kehtestatud detailplaneeringus kavandatud teedelahendusega, millega on kavandatud Rehe tee jätkumine planeeringualale. Seega on vaidlustuse põhjuseks Rehe 1 ja Reheundi detailplaneeringuga paika pandud Rehe tee. Kaebuse esitaja ei soovi, et Rehe tee jätkuks Saia ja Johannese kinnistutele, vaid näeb oma kinnistutelt teistsugust avalikule teele väljapääsu lahendust.

Kohus on seisukohal, et vaidlustatud volikogu otsus ei riku kaebuse esitaja õigusi. PlanS § 9 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla territooriumi osa kohta, antud juhul Rehe 1 ja Reheundi kinnistute kohta. Vaidlustatud detailplaneering kaebajale mingeid kohustusi ise pannud ei ole. Vaidlustatud planeering kaebaja maatükke ei hõlma. Rehe 1 ja Reheundi planeeringuga ei ole määratud, kuhu ja kuidas kaebuse esitaja kinnistutel peab teedevõrk paiknema. Kuna vaidlustatud detailplaneeringuga ei ole otsustatud kaebaja õiguste ega kohustuste üle, ei saa otsuse tühistamine kaasa tuua ka kaebaja väidetavate õiguste taastamist. Kaebaja kinnistutele teedevõrgu lahendus ning väljapääs kinnistutelt avalikule teele lahendatakse vastava detailplaneeringu koostamise käigus. Kohtuistungil kõigi menetlusosaliste seletustest ja seisukohtadest selgus, et kaebuse esitajal ei ole kohustust lähtuda pakutud teedelahenduse variandist, vaid tal oli ja on võimalik esitada oma

6 lahendused ja teistsugused variandid, mida tuleb vallavalitsusele selgitada ja põhjendada. Seega on kaebuse esitaja jaoks võimalikud ka teistsugused teelahenduse variandid, selleks ei pea tühistama vaidlustatud detailplaneeringut. Kaebuse esitaja ei saanud lähtuda 2006.a. mais avalikul väljapanekul olnud üldplaneeringu lahendusest, kuna vallavavolikogu esindaja väitel ei olnud üldplaneeringu avalikul väljapanekul sellel maaalal märgitud ühtegi tee, kogu ala oli ettenähtud ärimaaks ning et üldplaneeringuga ei panda üldse teedevõrku paika. Arvestades eeltoodut jätab kohus S OÜ kaebuse rahuldamata.

Kaebuse esitaja on esitanud taotluse välja mõista vastustajalt menetluskulud summas 8635.- krooni. Kuna kohus kaebust ei rahulda, jäävad kõik kaebaja kantud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 92 lg 1).

Eda Muts kohtunik