2-03-205/8 · 2-03-205/8 · Viru Maakohus Rakvere kohtumaja

Legislator summary

AI generated

kinnistusregistri registriosa nr. 201331 (endine 2013) Vihula vald, Tiigi küla, Peetri kinnistusregistri registriosa nr. 201331 (endine 2013) Vihula vald, Tiigi küla, Peetri

Legislator headnote

AI generated

2-03-205/8 · Viru Maakohus Rakvere kohtumaja: 201331 (endine 2013) Vihula vald, Tiigi küla, Peetri kinnistusregistri registriosa nr. 201331 (endine 2013) Vihula vald, Tiigi küla, Peetri

Full text

ÄRAKIRI

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Viru Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Sirja Tooming

sekretär Tiina Kukner

Otsuse tegemise aeg ja

koht

20. veebruar 2007. a., Rakvere Kohtumaja, Rakvere

Rohuaia 8

Tsiviilasja number

2-03-205 (endine nr. 2-237/03)

Tsiviilasi

H M hagi V T ja Eesti Vabariigi Riigi Maa-ameti kaudu

ning kolmandate isikute H A -A , A T ja Vihula valla

vastu ebaõige kande kustutamises.

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: H M (isikukood xxxx, elukoht xxxx ),

esindaja vandeadvokaat E S (Advokaadibüroo Edith

Sassian&Ko, Pärnu mnt. 20, Tallinn 10141).

Kostjad: V T (isikukood xxxx, elukoht xxxx ),

esindaja volikirja alusel In A (isikukood xxxx, asukoht

Kastani tn. 10, Rakvere 44307, Lääne-Virumaa),

Eesti Vabariik Riigi Maa-ameti kaudu (Mustamäe tee 51,

Tallinn 10602),

esindaja

peadirektori

käskkirja

alusel

Maa-ameti

juriidiline konsultant T K .

Kolmandad isikud kostja poolel:

H A -A (isikukood xxxx, elukoht xxxx ),

A T (isikukood xxxx, elukoht xxxx ),

Vihula vald (Vihula Vallavalitsuse asukoht Mere 6, Võsu

45501, Lääne-Virumaa),

esindaja maakorraldaja T K (isikukood xxxx).

Kohtui

Kohtuistungi

toimumise

stungi

toimumise

stungi

toimumise

stungi

toimumise

aeg

30.01.2007.a.

Istungil

osalesid

Resolutsioon

hageja, hageja esindaja, kostja V.T , kostjate esindajad

hagi rahuldada tervikuna.

Tunn

unn

unnistada

Viru

Maakohtu

kinnistusosakonna

Lääne

stada

Viru

Maakohtu

kinnistusosakonna

Lääne

stada

Viru

Maakohtu

kinnistusosakonna

Lääne

stada

Viru

Maakohtu

kinnistusosakonna

Lääne-Viru

jaoskonna

Viru

jaoskonna

Viru

jaoskonna

Viru

jaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr. 201331 (endine 2013) Vihula vald, Tiigi küla, Peetri

kinnistu omaniku kanded ebaõigeks

kinnistu omaniku kanded ebaõigeks.

Tuva

Tuvastada

stada

stada, et

, et

, et Eesti Vabariik

Eesti Vabariik

Eesti Vabariik annab

annab

annab nõus

nõus

nõusoleku

oleku

oleku Eesti Vabariigi

Eesti Vabariigi

Eesti Vabariigi kandmiseks

kandmiseks

samasse registriossa

samasse registriossa omanikuna

omanikuna

omanikuna.

Tuvastada, et

Tuvastada, et V T

T

T ’l’l’l’l, isikukood

, isikukood

, isikukood xxxx

xxxx

xxxx, elukoht

, elukoht

, elukoht xxxx

xxxx

xxxx, , , , lasub kohustus anda

lasub kohustus anda

nõus

nõusolek

olek

olek enda kustutamise

enda kustutamise

enda kustutamiseks

ks

ks samast registriosa

samast registriosa

samast registriosast kinnistu omanikuna ja

st kinnistu omanikuna ja

st kinnistu omanikuna ja Eesti

Eesti

Vabariigi

Vabariigi kandmiseks

kandmiseks

kandmiseks samasse registriossa omanikuna

samasse registriossa omanikuna

samasse registriossa omanikuna. Kohtuotsus asendab

Kohtuotsus asendab

nõusolekut ja on aluseks kannete tegemisele kinnistusraamatusse.

Välja mõista

älja mõista

älja mõista V T ’lt

’lt

’lt (isikukood

(isikukood

(isikukood xxxx

xxxx

xxxx) ) ) ) H M (isikukood

(isikukood

(isikukood xxxx

xxxx

xxxx) kasuks ja

) kasuks ja

kohtukulude katteks

kohtukulude katteks kokku

kokku

kokku 29

29 500

500 (kakskümmend üheksa

kakskümmend üheksa

kakskümmend üheksa tuhat

tuhat

tuhat viis

viis

viissada) krooni.

sada) krooni.

Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks kohtu kantselei kaudu 20.02.2007.a.

Kohtuotsuse peale on

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonn

õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonn

õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonnakohtule

akohtule

30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamise

30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamise päeva

päeva

päevale järgnevast päevast arvates.

le järgnevast päevast arvates.

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirj

lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg. 6, § 633 lg. 7).

alikus menetluses (TsMS § 442 lg. 6, § 633 lg. 7).

I. Asjaolud, hageja nõue.

Hagiavalduse kohaselt 20.11.1980.a. anti A P ’le välja pärimistunnistus Rakvere

rajoonis Vihula külanõukogus Tiigi külas asuvale majavaldusele. 15.04.1981.a. tegi

A.P testamendi, millega ta pärandas majavalduse hagejale, kes koos oma vanematega

hakkas kasutama majavaldust alates 1981.a. A. P suri 16.05.1992.a. ja 22.12.1992.a.

väljastati hagejale pärimistunnistus. Sel ajal koosnes majavaldus ühekorruselisest

viie toaga elamust, kuurist, kuur-aidast, käimlast, kaevust ja majavaldus paiknes

1100 m2 suurusel maatükil, kahe küla vahel. Erinevatel andmetel on käesoleval ajal

aadressiks xxxx.

30.01.1995.a. tunnistati ÕVVTK Lääne-Virumaa komisjoni otsusega nr. 9998

Lääne-Virumaa Vihula valla Peetri 49 + Lit. N talumaade suhtes õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjektiks M T , kes loovutas nõudeõiguse

H A -A , A T ja V T . ÕVVTK kohalik komisjon ei tunnistanud ehitisi omandireformi

tagastamise objektiks. MaaRS § 6 lg. 2 p. 3 kohaselt ei kuulunud ehitiste alune maa

tagastamisele. Kuigi hagejal oli lähtuvalt MaaRS § 9 lg. l p. l ja 221 lg. l õigus erastada

ehitiste juurde maad kuni 2 hektarit, nõustus ta õigustatud subjektide palvel

hoonestusõiguse seadmisega ehitiste teenindusmaale suurusega 1100 m2.

08.08.1995.a.

sõlmisid

õigustatud

subjektid

hagejaga

mittenotariaalse

kokkuleppe hoonestusõiguse seadmiseks maatükile pindalaga 1100 m2, tähtajaga 99

aastat ja tasuga 50 krooni aastas. Õigustatud subjektid kinnitasid, et nad ei soovi

hoonestusõiguse tasu, vaid hageja peaks maksma ainult maamaksu.

11.07.1996.a. õigustatud subjektide palvel sõlmiti notariaalne kokkulepe

hoonestusõiguse seadmiseks hoonestusõigusega 70 aastat ja hoonestusõigus pidi

ulatuma hoonealusele maale ja hooneid teenindavale maale suuruses 1100 m2.

Muudes tingimustes pidid pooled leppima kokku hiljem. Õigustatud subjektid

kinnitasid, et nad jätkuvalt ei soovi hoonestusõiguse tasu, see suurus piirdub maatüki

maamaksuga ja täiendavad kokkulepped sõlmitakse siis, kui maa on tagastatud.

26.10.2002.a. sõitis hageja maale ja avastas, et jalgvärava ette oli pandud jämeda

ketiga tabalukk, välisuks oli lahti murtud ja vahetatud lukusüdamik. 29.10.2002.a.

sai ta kätte kostja V. T kirja, mis oli dateeritud 26.10., kuid oli postitatud 28.10. Oma

kirjas kostja teatas: "Kuna te olete hõivanud Tiigi külas ebaseaduslikult minule

kuuluva hoone, siis olen sunnitud teie asjad sealt välja tõstma. Ma palun sul oma

asjad ära viia 05.11. Peale selle tõstan asjad kuuri alla ".

04.11.2002.a. saatis hageja kostja V.T le ettepaneku lahendada asi rahumeelselt

ja varem sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu raames. V. T ei olnud nõus

mingit kokkulepet sõlmima. 23.01.2003.a. esitas H. M kohtule hagi V.T vastu

kohustuste täitmise nõudes (Lääne- Viru Maakohtu tsiviilasi nr. 2- 47/2003).

30.01.2003.a. saatis hageja V. T ettepaneku sõlmida kohtuväline kokkulepe. V.T

sellele ettepanekule ei ole reageerinud. Samuti ei ole kostja vastanud 28.03.2003.a.

täiendavale ettepanekule sõlmida poolte vahel kokkulepe.

Oma hagis tsiviilasjas nr. 2-47/2003 viitas hageja selgelt asjaoludele, et ta peab

võimalikuks nõuda kinnistusraamatu kande tühistamist ja/ või temale V.T poolt

tekitatud kahju nõudmist. Hageja selgitas, et oma esimeses hagis valis ta oma

esialgseks õiguskaitsevahendiks V.T kohustiste täitmisele sundimist lootuses, et

kostja käitumine on tulevikus mõistlik. Pakutud vaidluse lahendamise viis olnuks

muudest õiguskaitsevahenditest kergemini ja kiiremini teostatav.

Oma 21.02. 2003.a. vastuses kostja hagile sisuliselt ei vastanud. Kostja peab

endiselt ennast õigustatud isikuks H.M vara omandamisel ilma temale selle eest tasu

maksmata. Samuti ei pea kostja võimalikuks seada hoonestusõigus H. M kasuks. V.T

selline käitumine näitab tema pahausksust.

Hageja on seisukohal, et kolmandad isikud H A A , A T ja kostja V. T

omandasid

kinnistu

tühise

tehinguga,

22.07.1996.a.

ja

27.08.1996.a.

kinnistamisotsused ja kinnistamiskanded on ebaõiged.

1) 11.07.1996.a. kokkulepe on tühine tehing TsÜS § 66 (redaktsioonis kuni

01.07.2002.a.) mõttes, on kehtetu algusest peale ega oma õiguslikke tagajärgi. TsÜS §

66 lg. 2-4 kohaselt on seadusega vastuolev tehing tühine, tühine tehing on kehtetu

algusest peale ja tühist tehingut ei pea täitma. VÕSRS § 7 kohaselt enne 01.07.

2002.a. tehtud tehingut saab pärast 01.07.2002.a. tühistada kehtivates seadustes

sätestatud korras, tühistamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal

kehtinud seadust. Selle sätte mõte seisneb selles, et tehingu kehtivust tuleb hinnata

vana seaduse järgi, kuid tühistamise korda tuleb kohaldada uue seaduse järgi. Alates

01.07. 2002.a. tühise tehingu tunnustamist kohtu kaudu ei ole vaja enam nõuda.

Tühist tehingut ei ole vaja tühistada, vaid lähtuvalt TsÜS § 84 lg. l ei ole tühisel

tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

MaaRS § 6 lg. 2 p. 3 (sõnastuses 07.06.1996.a. - 29.11.1997.a.) kohaselt ei

tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal

asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse

seadmises vastavalt seaduse §-dele 7, 9 ja 10. MaaRS § 9 lg. 10 sätestab, et ehitise

omaniku kasuks hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe suhtes kohaldatakse seaduse

§ 7 lg. 2 sätteid, mis 07.06.1996.a. - 26.03.1996.a. sõnastuses kehtestas: "kokkulepe

maale hoonestusõiguse seadmises peab olema notariaalselt tõestatud ning sisaldama

õigustatud subjekti kohustust seada maa tagastamisel hoonestusõigus ehitise

omaniku kasuks. Kokkulepe peab sisaldama hoonestusõiguse olulisi tingimusi, kaasa

arvatud hoonestusõiguse tasu ja tähtaeg ....Kohaliku omavalitsuse lihtkirjaliku

kinnistamisavalduse alusel kantakse kinnistusraamatusse märge hoonestusõiguse

seadmise tagamiseks".

11.07.1996.a. kokkulepe ei vasta MaaRS § 7 lg. 2 nõuetele, sest ei sisalda

seaduses otseselt sätestatud olulist tingimust - hoonestusõiguse tasu, ega ka muid

AÕS §-des 241-255 sätestatud olulisi tingimusi (puuduvad hoonestusõiguse ulatusele

vastav

kinnisasi,

hoonestusõiguse

pikendamise

tingimused,

ehitise

saatus

hoonestusõiguse tähtaja saabumisel, hüvitis hoonestusõiguse tähtaja saabumisel jm).

Kuna 11.07.1996.a. kokkulepe ei vasta seaduses otseselt nimetatud ja muudele

olulistele tingimustele, kokkuleppe punktid 2.2 ja 2.3. on tingimuslikud, selle

kokkuleppe alusel ei ole hoonestusõiguse ulatuses vastavat kinnisasja moodustatud,

siis seda kokkulepet ei ole võimalik pidada MaaRS § 7 lg. 2 ettenähtud kokkuleppeks,

vaid poolte eelkokkuleppeks, mis on suunatud tulevikus MaaRS § 7 lg. 2 ettenähtud

kokkuleppe sõlmimisele.

ORAS § 5 kohaselt omandireformi kohustatud subjektiks on riik ja kohalikud

omavalitsused. Maa tagastamise käigus ehitiste omaniku kasuks hoonestusõiguse

seadmine toimub erisätete järgi. Kohalikul omavalitsusorganil lasub kohustus

kontrollida, et maa tagastamise käigus ei rikuta teiste isikute õigusi ning et sõlmitud

lepingud vastaksid seadusele. Kohalik omavalitsusorgan ei saa tagastamise protsessi

käigus rikkuda seadusega ja määrustega kehtestatud korda ja arvestada tühiste

tehingutega. 11.07.1996.a. kokkuleppe puhul on tegemist tühise tehinguga. Maa

tagastamisel tühist kokkulepet ei saanud riik ning tema kaudu omandireformi

läbiviiv kohalik omavalitsusorgan arvestada ega selle kokkuleppe alusel teisele isikule

kuuluvate ehitiste alust ja ehitiste teenindamiseks vajalikku maad kolmandatele

isikutele ja kostja V.T ’le tagastada.

2) Vihula Vallavalitsuse 17.10.1995.a lihtkirjalik. kinnistamisavaldus on tühine,

ei oma õiguslikke tagajärgi ja selle avalduse alusel ei saanud kinnistusraamatukannet

teha.

Vihula Vallavalitsuse 17.10.1995.a. kinnistamisavaldus ei sisalda MaaRS § 7 lg.

2 nõutud kohaliku omavalitsuse avaldust kanda kinnistusraamatusse märge H. M

kasuks hoonestusõiguse seadmise tagamiseks. MaaRS § 7 lg. 2 sätestatud märke

eesmärk on tagada maa tagastamise seaduslikkust, luua õiguslikud alused

hoonestusõiguse seadmiseks ja kaitsta ehitiste omaniku õigusi. Avalik-õigusliku

isikuna puudub kohalikul omavalitsusorganil õigus jätta täitmata temale seadusega

pandud kohustusi. Vihula Vallavalitsus kui omandireformi aluste kohustatud subjekt

pidi

täitma

seadusest

tulenevat

kohustust

ja

taotlema

märke

tegemist

hoonestusõiguse seadmiseks H.M kasuks. Seaduses otseselt tuleneva kohustuse

mittetäitmine teeb lisaks muule 17.10.1995.a. avalduse TsÜS (vana redaktsioon) § 66

mõttes tühiseks, mistõttu see avaldus ei saa omada õiguslikke tagajärgi.

AÕS § 64 lg. l kohaselt kinnistusraamatu kanne tehakse kinnistamisavalduse

alusel. Kinnistamisavaldus on asjaõigusleping või ühepoolne avaldus, milles on

väljendatud

soov

kande

tegemiseks

kinnistusraamatusse.

Tagastatud

maa

kinnistamisavalduse esitamisel tuleb juhinduda AÕSRS § 10 lg. l ja MaaRS § 7 lg. 2

sätteist. 17.10.1995.a. kinnistamisavalduse esitamise ajal kinnistamiseks vajalikud

dokumendid puudusid, mida kinnitab Lääne-Viru Maakohtu 23.10. 1995.a.

vahekäsutus. Vahekäsutuse kohaselt puudus MaaRS § 7 lg. 2 sätestatud

nõuetekohane

notariaalne

kokkulepe

hoonestusõiguse

seadmiseks.

Puuduste

kõrvaldamiseks anti Vihula Vallavalitsusele tähtaeg kuni 23.11.1995.a.

KRS

§

kohaselt

võib

kinnistamisavalduse

esitanud

isik

esitada

kinnistusametile täiendavaid dokumente kuni kinnistamisotsuse tegemiseni. KRS §

47 lg. 2 p. 3 kohaselt teeb kinnistamiseks pädev isik otsuse kinnistamisavalduse

rahuldamata jätmise kohta, kui kande tegemise takistust ei ole kõrvaldatud määratud

tähtaja jooksul. Vihula Vallavalitsus oma kinnistamisavaldust ei täiendanud,

täiendavaid dokumente ei esitanud ning 31.01.1996.a. otsusega jättis Lääne-Viru

Maakohus Vihula Vallavalitsuse 17.10.1995.a. avalduse Vihula vallas Tiigi külas

asuva Peetri maaüksuse kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldamata. Seda

kinnistamisotsust ei ole tühistatud ega muudetud. Kinnistusraamatuseadus ei

näinud ette varasema kinnistamisotsuse tühistamist või muutmist ning kord juba

rahuldamata jäetud sama avalduse hilisemat rahuldamist. Vihula Vallavalitsuse

28.08.1995.a. korraldus nr. 419 ei saa olla õigustatud subjektidele maa tagastamise

aluseks ning kinnistamisavalduse aluseks. See korraldus oli tehtud enne maa

tagastamise toimingute lõpetamist. Korralduse p.-st 2.1. nähtub, et korralduse

tegemise aluseks oli 08.08.1995.a. hoonestusõiguse mittenotariaalne kokkulepe, mis

aga MaaRS § 7 lg. 2 ja TsÜS (vana redaktsioonis) § 66 lg. 2 tulenevalt ei saa luua

õiguslikke tagajärgi. Lähtuvalt MaaRS 6 lg. 2 p. 3, § 9 lg. l sätteist ei kuulunud

tagastamisele teise isiku hoonete alune ja hoonete teenindamiseks vajalik maa kuni

kahe hektari ulatuses. Seda 28.08.1995.a. korraldust nr. 419 on võimalik pidada vaid

maa tagastamise eelkorralduseks. Pärast seda, kui 17.10.1995.a. kinnistamisavaldus

jäeti 31.01.1996.a. kinnistamisotsusega rahuldamata ning 11.07.1996.a. sõlmiti

hoonestusõiguse

eelkokkulepe,

pidi

Vihula

Vallavalitsus

maa

tagastamise

menetlustoiminguid jätkama Vabariigi Valitsuse poolt sätestatud nõuete kohaselt.

Maa tagastamise kord on ORAS § 12 lg. 5 kohaselt sätestatud Vabariigi

Valitsuse 05.02.1993.a määrusega nr. 36 kinnitatud Õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise korra (korralduse vastuvõtmise aja redaktsioonis) p.-des 49 - 65. Vihula

Vallavalitsus ei ole sellest korrast kinni pidanud. Korra p. 50 kohaselt koostab maa

tagastamise korralduse vastuvõtmiseks kohaliku omavalitsuse täitevorgan maa

tagastamiseks vajalikest dokumentidest maa tagastamise toimiku. Korra p. 51

alapunkt 6 kohaselt peab maa tagastamise toimikus olema Riigi Maa-ameti

kehtestatud korra kohaselt koostatud maaüksuse plaan ja piiriprotokoll. Korra p. 53

kohaselt

saadab

kohaliku

omavalitsuse

täitevorgan

enne

maa

tagastamise

otsustamist maa tagastamise toimiku (vastavalt käesoleva korra p.-le 51) vastava

maakonna maa-ametile kooskõlastamiseks. Maa tagastamise toimik koostatakse enne

maa tagastamise korralduse vastuvõtmist ja enne maa tagastamise korralduse

vastuvõtmist peab olema maaüksus moodustatud.

Kuni 20.01.1999.a. katastrimõõdistamisel juhinduti Riigi Maa-ameti peadirektori

01.07.1994.a käskkirjaga nr. 41 kinnitatud "Katastrimõõdistamise ajutises juhendis"

sätestatust. Ajutise juhendi p. 2 kohaselt on katastrimõõdistamise objektiks kinnisasi

ja

mõõdistamise

eesmärgiks

maaüksuse

piiride

määramine,

märkimine

ja

mõõdistamine, maaüksuse plaani ja piiriprotokolli koostamine ning piiri maastikul

kättenäitamine.

Lähtuvalt

ajutise

juhendi

p.-dest

21-

on

üheks

katastrimõõdistamise asjaosaliseks maa hoonestusõigust taotlev isik. Kuid Peetri

maaüksuse moodustamisel H.M ei osalenud. Tema allkirjad 28.08. 1995.a. koostatud

piiride protokollil puuduvad. Piiriprotokollid ja maaüksuse plaan ei vasta

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p. 51 alalõigule 6, sest on

koostatud enne hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe sõlmimist ja pärast 28.08.

1995.a. korralduse nr. 419 vastuvõtmist. Vihula Vallavalitsus ei olnud pädev

otsustama maa õigustatud subjektile tagastamist enne maaüksuse moodustamist ja

nõuetekohase notariaalse kokkuleppe sõlmimist. Pärast 28.08.1995.a. korralduse nr.

419 vastuvõtmist oli Vihula Vallavalitsus kohustatud jätkama maa tagastamise

toimiku moodustamist vastavalt kehtestatud nõuetele, kaasama asjaosalisena H. M

ja moodustama hoonestusõiguse ulatusele vastavat katastriüksuse ning alles seejärel

oleks Vallavalitsus saanud vastu võtta maa tagastamise korralduse ja tegema

vastavalt MaaRS § 7 lg. 2 ja AÕSRS § 10 lg. l nõuete kohase lihtkirjaliku

kinnistamisavalduse kinnisajale, s.o. hoonestusõigusele vastava kinnistusregistri osa

avamiseks. Lisaks sellele oli Vallavalitsus kohustatud kandma kinnistusraamatusse

märke H.M kasuks hoonestusõiguse seadmise tagamiseks.

Pärast

Lääne-Viru

Maakohtu

poolt

31.01.1995.a.

kinnistamisavalduse

rahuldamata jätmist ja 11.07.1996.a. kokkuleppe sõlmimist ei saanud enam

28.08.1995.a. Vihula Vallavalitsuse korraldus nr. 419 ja 17.10.1995.a. Vihula

Vallavalitsuse kinnistamisavaldus olla õigustatud subjektidele maa kinnistamise

õiguslikuks

aluseks,

sest

Vihula

Vallavalitsus

17.10.1995.a.

lihtkirjalik

kinnistamisavaldus ei vasta seaduse nõuetele, see avaldus on jäetud 31.01. 1995.a.

rahuldamata, kinnistamisavaldus on tehtud enne hoonestusõiguse seadmise eelduste

loomist, Vihula Vallavalitsus ei täitnud maa tagastamise menetlusreegleid, H.M ei

olnud katastriüksuse moodustamise osaliseks, hoonestusõiguse ulatusele vastavat

katastriüksust (hilisemat kinnisaja) ei olnud moodustatud, 28.08.1995.a. korralduse

vastuvõtmise päevaks ei olnud maa tagastamise menetlus nõuetekohaselt lõpule

viidud, 28.08.1995.a. korraldus nr. 419 tugineb tühisele mittenotariaalsele

kokkuleppele ja selle korralduse andmed ei ole õiged, selle korralduse alusel ei saanud

maad õigustatud subjektidele tagastada. Vihula Vallavalitsuse 17.10.1995.a.

kinnistamisavaldus ei vasta MaaRS § 7 lg. 2 ja AÕS § 10 lg. l toodud nõuetele ja see

avaldus on TsÜS (kuni 01.07.2002.a. redaktsioonis) § 66 lg. 2 ja 3 kohaselt tühine ja

kehtetu algusest peale ega saa luua õiguslikke tagajärgi.

3) 22.07.1996.a. Lääne-Viru Maakohtu kinnistamisotsus ja kinnistamiskanne on

ebaõiged. 31.01.1996.a. otsusega jättis Lääne-Viru Maakohus Vihula Vallavalitsuse

17.10.1995.a. avalduse Vihula vallas Tiigi külas asuva Peetri maaüksuse

kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldamata. Seda kinnistamisotsust ei ole

tühistatud

ega

muudetud.

Vihula

Vallavalitsus

uut

kinnistamisavaldust

kinnistusametile ei ole esitanud. Kinnistamine toimus varem esitatud ja kord

rahuldamata jäetud 17.10.1995.a. Vihula Vallavalitsuse kinnistamisavalduse alusel.

Kinnistamisavaldust ei olnud muudetud ega täidetud, viide hoonestusõiguse

kokkuleppele puudub (kuigi 11.07.1996.a. kokkulepe on kinnistustoimikus). 17.10.

1995.a. avaldusel on maha tõmmatud 18.10.1995.a. registreerimise andmed ja juurde

kirjutatud: "Lääne-Viru Kinnistusamet 16-07-1996 kell l005 772".

Kinnistusraamatuseadus ei näe ette võimalust kord juba registreeritud ja

rahuldamata kinnistamisavaldust uuesti esitada ning sama avaldust uuesti

registreerida. Selline tegevus on vastuolus üldprotsessinormidega ja on vastuolus KRS

§ 33 lg. 3, § 43, § 44 ja 47 lg. 2 p. 3 sätestatud eesmärkidega. KRS § 47 lg. l viimase

lause

kohaselt

kinnistamisotsus

on

maa-

või

linnakohtu

lahend.

Kinnistusraamatuseadus ei näinud ette varasema kinnistamisotsuse tühistamist või

muutmist ning kord juba rahuldamata jäetud sama avalduse hilisemat rahuldamist.

Tsiviilkohtupidamise seadustiku § 225 kohaselt kohtuotsus on lahend, millega asi

sisuliselt

otsustatakse.

Kui

17.10.1995.a.

avaldus

on

jäetud

jõustunud

kinnistamisotsusega rahuldamata, siis sama avaldusega ei saa enam uuesti pöörduda

ning kohtul puuduvad õiguslikud alused sama avaldust uuesti läbi vaadata (TsKPS §

148 lg. l p. 3, § 218 p. 3 jt) ning teha selle alusel uus kinnistamisotsus. Avaldus on

isiku tahte avaldamine ehk tehing. 31.01.1996.a. kinnistamisotsusega jäeti avaldus

(tahe) rahuldamata. Sellega langes õiguslik alus (lihtkirjalik kinnistamisavaldus) ära

ja kinnistamiskande tegemiseks oli vaja avaldada uut tahet ehk esitada uus

lihtkirjalik avaldus.

22.07.1996.a.

kinnistamisotsuse

tegemisel

puudus

õiguslik

alus

-

kinnistamisavaldus. Kinnistamist oleks saanud teha uue, kooskõlas MaaRS § 7 lg. 2,

AÕSRS § 10 lg. l esitatud avalduse alusel. Uus avaldus pidi sisaldama vallavalitsuse

taotlust kanda märge hoonestusõiguse seadmist tagamiseks H. M kasuks, samuti pidi

olema moodustatud hoonestusõiguse ulatusele vastav katastriüksus, millele oleks

saanud avada hoonestusõiguse ulatusele vastava kinnisturegistriosa. Lääne-Viru

Maakohtu 22.07.1996.a. kinnistamisotsus on ebaõige KRS §-de 46, 64 (nüüd § 631)

mõttes. Samuti on ebaõige selle kinnistamisotsuse alusel tehtud kanne. Kuna see

kanne on järgneva kandega kustutatud, siis ei ole vaja kande kustutamist AÕS § 65

kohaselt taotleda, kuid kinnistamisotsuse ja kande ebaõigsus on olulised järgmise

kande ebaõigsuse hindamisel.

4) 06.08.1996.a. kinkeleping ja asjaõigusleping on tühised ja kinnistusraamatu

kanne on ebaõige. Maade tagastamise käigus ei tegutsenud V. T ja teised õigustatud

subjektid heas usus, jätsid hoonestusõiguse seadmiseks vajaliku maaüksuse

moodustamata ja lõid sellega olukorra, kus hoonestusõiguse teostamine ei ole vastava

kinnisasja puudumisel võimalik. V.T ja teiste õigustatud subjektide ning kohustatud

subjekti, Vihula Vallavalitsuse, tegevuse tõttu H.M ’le kuuluvad ehitised on nüüd maa

oluliseks osaks ja V. T peab ennast nende seaduslikuks omanikuks ehitiste eest tasu

maksmata. V. T leiab, et H. M on hõivanud ehitised ebaseaduslikult. Algselt kogu

maa kandmisega kinnistusraamatusse ühe kinnistuna, moodustamata eraldi

maakatastriüksust ja kinnistut, mis vastaks hoonestusõiguse ulatusele, on rikutud H.

M AÕS § 13 lg. 5 sätestatud õigust nõuda tema ehitisealustele ja ehitise

teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist või saada maa omanikuks.

Kogu Peetri kinnistu suurusega 43, 5 ha on oluliselt suurem H. M õiguse ulatusest.

Vastavalt MaaRS § 9 lg. l, AÕS § 13 lg. 5 ja § 15 lg. l ja 19.04.1990.a. maa looduses

eraldamise aktile nr. 13 ulatavad H.M õigused ehitistealusele ja ehitiste

teenindamiseks vajalikule maale suurusega kuni kaks hektarit, kuid mitte vähem kui

1100 m2. Sellist maaüksust, sellist kinnisasja, kinnisasjale vastavat registriosa ei ole

siiani olemas.

Vastavalt AÕS § 241 lg. 4 hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid.

KRS § 8 lg. 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse kõik kinnisasjad ja iga

kinnisasja kohta avatakse iseseisev registri osa, millele antakse eraldi number

(kinnistu number). Hoonestusõiguse ulatusele vastavat kinnistusregistri osa ei ole

kunagi moodustatud, iseseisvat registriosa ei ole avatud. Kuna kogu maa on kantud

kinnistusraamatusse ühtse kinnistuna ja puudub registriosa suurusega kuni kahe

hektarini

või

1100

m2,

kuhu

saaks

nõuda

hoonestusõiguse

seadmist

ja

kinnistusraamatusse vastava kande tegemist, siis väljakujunenud olukorras puudub

H.M ’l siiani AÕSRS § 13 lg. 5 ja 15 lg. võimalus saada maa omanikuks või nõuda

hoonestusõiguse tunnustamist ja selle kandmist kinnistusraamatusse. Vastavalt

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p.-le 63 läheb omandiõigus

tagastatud maale õigustatud subjektile üle maa kinnistusraamatusse kandmise

(kinnistusregistriosa avamise) päevast. Kolmandad isikud ja kostja V.T kanti

omanikena kinnistusraamatusse Vihula Vallavalitsuse kohaldamisele mittekuuluva

maa

tagastamise

28.08.1995.a.

eelkorralduse

ja

tühise

17.10.1995.a

kinnistamisavalduse alusel. Kuna kinnistusraamatukande tegemise alused puudusid,

22.07.1996.a. kinnistusotsus ja kinnistusraamatu kanne on ebaõiged, siis on maa

omandamine tühine TsÜS § 66 mõttes ja ei saa luua õiguslikke tagajärgi.

06.08.1996.a. sõlmisid õigustatud subjektid A T , H A -A ja V T kinkelepingu ja

sellest tuleneva asjaõiguslepingu, millega A T ja H A -A kinkisid V.T ’le 2/3 mõttelist

osa Peetri kinnistust nr. 2013. Heausksusega ei saa kaitsta vara omandamist

omandireformi käigus avaliku võimu akti alusel. Kinkeleping ja asjaõigusleping on

sõlmitud sama ringi siseselt — maa tagastamise õigustatud subjektide vahel, kes

pidid olema teadlikud kõigist tagastamise ja kinnistu omandamise asjaoludest.

Kinkelepingu sõlmis kinkijate nimel V. T .Seega oli tegemist tehinguga iseendaga,

kus V. T ’l oli õigus asja omandamise tingimusi endale kehtestada. Heausksus kaitseb

kolmandate isikute omandatud õigusi. V. T ei ole vaidlustatud kinnistu suhtes

kolmas isik, teda ei saa pidada 2/3 mõttelise osa kinnistu heauskseks omandajaks

(AÕS § 56 lg. 3, AÕS § 95 lg. 2, 01.07. 2003.a. jõustuv AÕS § 95 lg. l1, § 95 lg. l2 ja § 95

lg. 3) ja ta ei saa kinnistusraamatu andmetele tugineda. Kuna maa omandamine ei loo

õiguslikke

tagajärgi,

kinkeleping

ja

asjaõigusleping

põhineb

ebaõigel

kinnistusraamatukandel, siis ei ole kehtivad algusest peale ka kinkeleping ja

asjaõigusleping. Kinkeleping ja asjaõigusleping on tühised TsÜS (vanas redaktsioonis)

§ 66 mõttes.

Eeltoodu põhjal on järgnev 06.08.1996.a. kinnistamisotsus ja kinnistusraamatu

kanne samuti ebaõiged KRS §-de 46, 64 (nüüd § 631), AÕS § 57 lg. l ja § 65 mõttes,

kande tegemise alused ei olnud õiguslikud. V.T ei saa tugineda kinnisasja heausksele

omandamisele. Lähtuvalt AÕS §-de 57 ja 65 ning KRS § 65 sätteist on H.M ’l õigus

nõuda ebaõige kande kustutamist ja parandamist. Tühise tehingu ja ebaõige kande

alusel saadu tuleb tagastada ehk ennistada tuleb endine olukord.

Seadus ei võimalda kinnistusregistriosa sulgemist juhul, kui kinnistusraamatu

kanne on ebaõige. KRS § 72 lg. 2 kohaselt saab seda teha omaniku lihtkirjaliku

avalduse alusel. Hageja nõuet tuleb käsitleda kui maa tagastamise-eelse omaniku

omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõuet. Enne kinnistusregistriosa avamist

oli maa omanikuks riik, kes on õigustatud vajadusel registri osa sulgema või muul

viisil korraldama.

Tagastatud maa on läinud riigi omandist välja seaduse olulise rikkumisega ehk

riigi kui omaniku tahte vastaselt. Riik on kaasatud kostjaks olude tõttu, sest ilma riigi

sekkumiseta ei ole võimalik õiglust jalule seada.

Kuna riigi vastutust ei saa samastada teiste isikute vastutusega maa ebaõigel

tagastamisel ja kinnistamisel, siis taotleb hageja kohtukulude nõudmist ainult ühelt

kostjalt – V. T ’lt ja kolmandatelt isikutelt.

Kuna kustutatud kande automaatset taastamist seadus ette ei näe, siis H. A - A ,

A. T ja Vihula vald saavad olla kolmandateks isikuteks kostja poolel, sest asjas

tuvastamisele kuuluvad asjaolud ja õigussuhted võivad mõjuda nende õigustele või

kohustele ühe poole suhtes.

Hageja palub kustutada Lääne- Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistri

registriosa nr. 2013 Vihula vald Tiigi küla, Peetri kinnistu esimese ja teise jao kanded

ning kanda kinnistusraamatusse omanikuna Eesti Vabariik. Samuti palub hageja

välja mõista hageja kasuks kõik õigusabikulud ja riigilõiv.

Tulenevalt asjaolust, et alates hagiavalduse esitamisest on oluliselt muutunud

tsiviilkohtumenetluse seadus ja kohtupraktika kinnistusraamatu kande parandamise

asjades, on muutunud nõuded kohtuotsuse resolutiivosale (nt. RK lahend 3-2-1-12-

06), on muutunud kohtu nimi ja registri number ning et kohtuotsus peab olema

täidetav, esitas hageja 30.10.2006.a. hagiavalduse nõude täpsustamise avalduse,

milles hageja palub tunnustada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Lääne-Viru

jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. 201331 (endine 2013) Vihula vald, Tiigi

küla, Peetri kinnistu omaniku kanded ebaõigeks ja lugeda, et V. T , isikukood xxxx,

elukoht xxxx, nõustub enda kustutamisega samast registriosast kinnistu omanikuna

ja V.T ning Eesti Vabariik annavad nõusoleku kanda samasse registriossa

omanikuna Eesti Vabariik.

II. Kostja kirjalik vastus.

Kohtule V.T

Kohtule V.T 21.11

21.11

21.11.200

.200

.2003.a.

.a.

.a. kohtule

kohtule

kohtule saabunud kirjali

saabunud kirjali

saabunud kirjalikus

kus

kus vastuses hagi ei

tunnista, vaidleb sellele vastu ning leiab, et hagi on põhjendamatu. Kostja leiab, et:

l. 11.07.1996.a. hageja ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud notariaalne kokkulepe

hoonestusõiguse seadmiseks ei ole tühine. Hoonestusõiguse seadmise võimaluse

sätestavad MRS §-d 7,9, 10, mille kohaselt võib ehitisealuse maa tagastada endisele

omanikule, kui viimane ja ehitise omanik on kokku leppinud hoonestusõiguse

seadmises. Erinevalt hoonestusõiguse seadmisest riigi maale, kus hoonestusõiguse

seadmine saab toimuda vaid Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras ja

tingimustel ning seatakse reeglina sunniviisiliselt, saab subjektide vaheline

kokkulepe olla ainult vabatahtlik ning hoonestusõiguse tingimustes peavad pooled

kokku leppima iseseisvalt seaduse nõudeid arvestades. MRS § 7 lg. 2 kohaselt peab

kokkulepe maale hoonestusõiguse seadmises olema notariaalselt tõestatud ning

sisaldama õigustatud subjekti kohustust seada maa tagastamisel hoonestusõigus

ehitise omaniku kasuks. Nimetatud kokkulepe peab sisaldama hoonestusõiguse olulisi

tingimusi, kaasa arvatud hoonestusõiguse tasu ja tähtaeg. Muus osas kohaldatakse

hoonestusõiguse seadmisele AÕSRS § 15 sätteid.

AÕSRS § 15 lg. l sätestab, et ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud

õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, on õigus nõuda

hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale

ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse. Kui

ehitise omanik ei nõua nimetatud tähtaja jooksul hoonestusõiguse seadmist, muutub

ehitis maatüki oluliseks osaks. Kui maa omanik keeldub hoonestusõiguse seadmisest,

kuid eelnevalt oli sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkulepe hoonestusõiguse

seadmiseks, on ehitise omanikul õigus esitada ühe aasta jooksul, arvates ehitisealuse

maa kandmisest kinnistusraamatusse, hoonestusõiguse tunnustamist ja vastavat

kinnistusraamatu kannet taotlev hagi. Kuni kohtuotsuse jõustumiseni on nimetatud

ehitis vallasasi. Kuna viidatud seadused annavad vaid üldreeglid hoonestusõiguse

seadmise kokkuleppe vormistamiseks, tuleb ja saab hoonestusõiguse seadmist

täpsustada hoonestusõiguse lepinguga.

Kostja leiab, et 11.07.1996.a. õigustatud subjektide ja H.M vahel sõlmitud notariaalne

kokkulepe hoonestusõiguse seadmiseks sisaldab kõiki seaduses sätestatud olulisi

tingimusi. Muuhulgas on pooled kokku leppinud ka selles, et hoonestusõigus seatakse

tasuline, kusjuures tasu suurus ja tasumise täiendavad tingimused lepitakse kokku

hoonestusõiguse seadmisel. Samuti lepiti kokku, et hoonestusõiguse seadmisega

kaasnevate kulude kandmise kord lepitakse kokku hiljem. Seadusest ei tulene, et

pooled pidanuksid hoonestusõiguse tasu konkreetse suuruse kindlaks määrama

hoonestusõiguse seadmise eelkokkuleppes.

Kuivõrd H. M on 11.07.1996.a. notariaalsele hoonestusõiguse seadmise kokkuleppele

alla kirjutanud ja ei ole tõendanud, et ta sõlmis selle olulise eksimuse, pettuse,

ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, mistõttu see

oleks tühine või tühistatud, siis on nimetatud kokkulepe tehinguna kehtiv.

Kuna hageja ei nõudnud ühe aasta möödumisel peale maa kinnistusraamatusse

kandmist hoonestusõiguse lõplikku vormistamist (hoonestusõiguse seadmise lepingu

ja asjaõiguslepingu sõlmimist), siis ei too ka see asjaolu iseenesest kaasa 11.07.1996.a.

kokkuleppe tühisust.

2. Vihula Vallavalitsuse lihtkirjalik 17.10.1995.a. kinnistamisavaldus ei ole tühine ja

omab õiguslikke tagajärgi.

AÕS § 64 lg. l kohaselt tehakse kinnistusraamatu kanne asjaõiguslepingu või

notariaalselt tõestatud ühepoolse avalduse alusel koos või ilma alusdokumente

esitamata. Erandiks on AÕSRS § 10 lg. l, mille kohaselt kantakse maareformi käigus

tagastatud maa kinnistusraamatusse ja tehakse märge hoonestusõiguse seadmise

tagamiseks kohaliku omavalitsuse lihtkirjaliku kinnistamisavalduse alusel.

Kinnistamisavaldus on seega asjaõigusleping või ühepoolne avaldus, milles on

väljendatud tehingu tegemise tahe ehk soov kande tegemiseks kinnistusraamatusse.

Seega sätestab seadus üksnes tehingu vormi, mille kohaselt kohaliku omavalitsuse

poolt esitatav kinnistamisavaldus on lihtkirjalik, kuid ei kehtesta nõudeid

kinnistamisavalduse sisule. Sellest tulenevalt on ekslik hageja väide, et 17.10.1995.a.

kinnistamisavaldus oleks pidanud sisaldama märke hoonestusõiguse seadmiseks

ehitise omaniku kasuks. Kostja arvates piisab, kui avaldusele lisatakse kokkulepe

hoonestusõiguse seadmiseks ja muud seaduses nõutud dokumendid.

Hageja

ei

ole

tõendanud,

et

ta

oleks

vallavalitsuse

toimingud

seoses

kinnistamisavaldusega vaidlustanud või et nimetatud toiming oleks õigusvastaseks

tunnistatud.

3. Põhjendamatu on hageja väide, et kinnistamisavalduse aluseks ei saanud olla

Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korraldus nr. 419 kui tühine haldusakt.

Hageja ei ole ühegi hagiavaldusele lisatud dokumendiga tõendanud, et ta oleks

seaduses sätestatud tähtajal taotlenud ülalmärgitud korralduse õigusvastaseks

tunnistamist või et see oleks pädeva organi poolt tühistatud. Samuti ei ole hageja

tõendanud, et ta oleks seaduses sätestatud tähtajal mistahes muid vallavalitsuse

toiminguid seoses õigustatud subjektidele maa tagastamise avalduse menetlemisega

vaidlustanud.

Seaduse

kohaselt

kehtib

haldusakt

isegi

sõltumata

akti

õigusvastasusest

kuni

kehtetuks

tunnistamiseni,

kehtivusaja

lõppemise

või

haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimise või kohustuse täitmiseni.

4. Ekslik on hageja väide, et 22.07.1996.a. kinnistamisotsus ja selle alusel tehtud

kinnistusraamatu kanne on ebaõiged.

AÕS §57 lg. l kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud

õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud

või kustutatud. AÕSRS § 10 lg. l kohaselt on maareformi käigus tagastatud maa

esmakinnistamise

õiguslikuks

aluseks

vallavalitsuse

poolt

esitatud

kirjalik

kinnistamisavaldus ja vallavalitsuse korraldus. Sellest tuleneb, et kui maa

tagastamise korraldus on kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt

ning ka kande õiguslik alus on tagasiulatuvalt ära langenud. Samuti on siis

kinnistusraamatu kanne ebaõige. Hageja ei ole seaduses sätestatud tähtajal

kinnistamisotsuse tegemise aluseks olevat vallavalitsuse korraldust vaidlustanud,

seda ei ole pädeva organi poolt kehtetuks tunnistatud ega tühistatud. Kuivõrd

27.08.1996.a. kinnistamisotsusega on registriosa nr. 2013 teisest jaost esimene kanne

kustutatud ja uue omanikuna kantud sisse V. T , ei ole riigi kinnistusraamatusse

kinnisasja omanikuna sissekandmine võimalik, sest see oleks vastuolus AÕSRS § 10

lg. 5, mis lubab kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riiki sisse kanda üksnes

juhul, kui maa tagastamise aluseks olnud vallavalitsuse korraldus tühistatakse

pärast maa esmakinnistamist.

5. Põhjendamatu on hageja väide, et maade tagastamise käigus ei tegutsenud V. T ja

teised õigustatud subjektid heas usus, jätsid hoonestusõiguse seadmiseks vajaliku

maaüksuse moodustamata ja lõid sellega olukorra, kus hoonestusõiguse teostamine ei

ole vastava kinnisasja puudumisel võimalik.

V. T 'l ega ka teistel õigustatud subjektidel ei olnud ei seadusest ega ka kokkuleppest

tulenevalt kohustust moodustada 1100 m2 suurust iseseisvat kinnistut PEETRI

maaüksuse arvelt. V.T ei ole teinud hagejale takistusi hoonestusõiguse seadmiseks

ühe aasta jooksul, arvates PEETRI maaüksuse kinnistusraamatusse kandmise

päevast. Hageja ei ole nõudnud nimetatud tähtaja jooksul hoonestusõiguse seadmist,

mistõttu hageja on nimetatud õiguse minetanud. Kuna hageja ühe aasta jooksul

alates

maa

kinnistamisest

ei

nõudnud

hoonestusõiguse

seadmist

vastavalt

kokkuleppele, järeldas V.T , et hageja ei soovinud seda ja nõustus seaduses ja

kokkuleppes märgitud tagajärjega, s.o. ehitiste muutumisega maa oluliseks osaks ja

ehitiste üleminekuga V. T omandisse. Selliseks järelduseks andis aluse AÕSRS § 15

lg. l, mis nägi ette, et kui ehitise omanik oma õigust ühe aasta jooksul ei kasuta,

muutub ehitis maa oluliseks osaks. Hageja oli sellisest tagajärjest teadlik, kuna

vastav hoiatus oli märgitud kokkuleppele notari poolt.

6. Ekslik on hageja väide, et PEETRI maaüksuse kandmisega kinnistusraamatusse

ühe kinnistuna, moodustamata eraldi katastriüksust ja kinnistut, mis vastaks

hoonestusõiguse ulatusele, on rikutud hageja õigust nõuda tema ehitisealustele ja

ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist või saada maa

omanikuks.

Hageja on tõlgendanud ebaõigesti ka AÕS nende sätete sisu, millised reguleerivad

hoonestusõiguse seadmist. AÕS §-ist 241 lg. 1 tulenevalt koormab hoonestusõigus

kinnisasja küll tervikuna, kuid tulenevalt AÕS §-ist 241 lg. 2 võib hoonestusõiguse

seadmisel määrata hoonestusõiguse ulatuse, mis võib ulatuda sellele maa osale, milles

oli kokkuleppes kokku lepitud, s.o. hoonete alusele ja hoonet teenindavale maale.

Eeltoodust tulenevalt ei takistanud seega PEETRI maaüksuse kogu ulatuses

tagastamine ühe kinnistuna seadmast hagejal soovi korral hoonestusõigust ulatuses,

milles oli kokku lepitud kokkuleppe p. 2 alapunktis 2. Seetõttu on ekslik ka hageja

seisukoht, et hoonestusõiguse seadmiseks on vajalik PEETRI kinnistu jagamine ja

uue registriosa moodustamine ehitiste aluse ja ehitiste teenindamiseks ettenähtud

maa suuruse osas. Kostja palub jätta hagi rahuldamata seoses nõuete

põhjendamatusega ning kohtukulud välja mõista hagejalt.

Kostja Eesti Vabariigi esindaja k

Kostja Eesti Vabariigi esindaja kirjaliku vastuse

irjaliku vastuse

irjaliku vastuse kohaselt on hagi kostja jaoks

ainetu, mistõttu kostja hagi ei tunnistaja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja

põhjendab

oma

vastuväiteid

hagiavalduses

ja

sellele

lisatud

dokumentides

sisalduvatele ning täiendavalt kogutud andmetele tuginedes, järgmiselt: hageja on

22.12.1992.a. testamendijärgse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt 15.04.1981.a.

tõestatud testamendi järgi 16.05.1992.a. surnud A P testamendis tähendatud vara

pärijaks. Pärandvaraks, millele pärimisõiguse tunnistus on välja antud, on

majavaldus, mis koosneb: '''ühekorruselisest viie toaga elamust /puit/, kuurist, kuur-

aidast, käimlast, kaevust. Elamus on kasulikku pinda 106,6 m2, millest elamispinda

73,3 m2. Majavaldus asub Lääne-Virumaal, Vihula vallas, Tiigi külas, ning paikneb

1100 m2 suurusel maatükil". Ehitiste omandiõigus on tõendatud ka Lääne-Viru

Hooneregistri Maakonnatalituse 08.08.1995.a. teatisega nr. 3283.

Hageja ei ole ühegi hagiavaldusele lisatud dokumendiga tõendanud, et ta oleks

seaduses

sätestatud

tähtajaks,

so

hiljemalt

0l.01.1998.a.

esitanud

maa

ostueesõigusega

erastamise

avalduse.

Vihula

Vallavalitsuse

28.08.1995.a.

korraldusega nr. 419 "Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine" on 43,5 ha maad

(kolmes lahustükis) tagastatud õigustatud subjektide A. T , H. A -A ja V.T

kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades. Korralduse kohaselt on tagastataval

maal hooneid omava H. M ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud hoonestusõiguse

seadmise kokkulepe, mille kohaselt jäävad H.M ’le kuuluvad hooned tagastatava

maaüksuse sisse. Hageja ei ole tõendanud, et ta ehitiste omanikuna oleks sõlminud

MRS § 9 lg. l ja § 7 lg. 2 sätestatud korras kokkuleppe maale hoonestusõiguse

seadmiseks enne Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korralduse nr. 419 andmist.

Riigi Maa-ameti Maakatastrikeskuse Rakvere Maakatastri 27.09.1995.a. õiendite

kohaselt on Peetri katastriüksused (katastritunnused 88702:001:0211, 88702:001:212

ja 88702:002:0120) Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korralduse nr. 419 alusel

registreeritud maakatastris 26.09. 1995.a. Vihula Vallavalitsus on 17.10.1995.a.

esitanud Lääne-Viru Kinnistusametile avalduse nr. 282 Tiigi külas asuvate

eelnimetatud

katastriüksuste

kinnistusraamatusse

kandmiseks.

Kuivõrd

kinnistamisavalduse juures puudus hoonestusõiguse seadmise notariaalne kokkulepe,

siis tegi kinnistuskohtunik 23.10.1995.a. Vihula Vallavalitsusele vahekäsutuse,

määrates takistuse kõrvaldamise tähtajaks 23.11.1995.a. Vihula Vallavalitsus

vahekäsutuses märgitud takistust tähtajaks ei kõrvaldanud ja kinnistuskohtunik

jättis 31.01.1996.a. kinnistamisotsusega Vihula Vallavalitsuse 17.10.1995.a. avalduse

Peetri maaüksuse kinnistusraamatusse kandmiseks rahuldamata.

11.07.1996.a. on H.A -A , V. T ja A.T ning H.M sõlminud notariaalse hoonestusõiguse

seadmise kokkuleppe H. M kasuks tähtajaga 70 aastat. 22.07.1996.a. on

kinnistuskohtunik

uuesti

läbi

vaadanud

Vihula

Vallavalitsuse

17.10.1995.a.

kinnistamisavalduse, otsustanud avalduse rahuldada ning avada registriosa nr. 2013,

kandes

esimesse

jakku

maatulundusmaa

sihtotstarbega

katastriüksused,

katastritunnused 88702:001:0211, 88702:001:212 ja 88702:002:0120 ning pindalaga

vastavalt 8,8 ha, 28,8 ha ja 5,9 ha. Teise jakku on omanikena kantud H. A -A , V.T ja

A. T , vastavalt igaühe omandi osade suurusega 1/3 kaasomandist. Kolmandasse

jakku kannet hoonestusõiguse seadmise kohta H.M kasuks tehtud ei ole.

06.08.1996.a. sõlmitud notariaalse kinkelepinguga on H. A A ja A.T kinkinud oma

mõttelised osad kinnisasjast V.T ’le. Kinkelepingu p. 3 kohaselt kohustub V. T

seadma

H.M

kasuks

hoonestusõiguse

11.07.1996.a.

sõlmitud

notariaalses

hoonestusõiguse

seadmise

kokkuleppes

toodud

tingimustel.27.08.1996.

a.

on

kinnistuskohtunik kinkelepingus sisalduva asjaõiguslepingu alusel avalduse

rahuldanud ning otsustanud uue omaniku sissekandmise registriossa nr. 2013.

Teisest jaost kustutati esimene kanne ja sellesse kanti uue omanikuna sisse V. T .

Kolmandasse jakku kannet hoonestusõiguse seadmise kohta H.M kasuks tehtud ei

ole.

Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korraldust nr. 419 "Õigusvastaselt võõrandatud

maa tagastamine" vaidlustatud ja tühistatud ei ole.

Kostja leiab, et hagiavalduses pikalt ja põhjalikult käsitletud vaidlus hoonestusõiguse

seadmise kokkuleppe kohta, samuti ka kinkelepinguga seonduvates küsimustes, on

vaidlus hageja ja kaaskostja vahel tsiviilõiguslike tehingute üle, millesse riik kostjana

sekkuda ei saa. Seega on hagi nimetatud küsimustes kostja jaoks ainetu. Riik

kostjana kas saab anda oma nõusoleku kinnistusraamatu kande parandamiseks ja

riigi kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks või keelduda

nõusoleku andmisest. Nõusoleku andmine sõltub sellest, kas on täidetud seaduses

sätestatud konkreetsed tingimused, mis võimaldavad riigil vastavat nõusolekut anda.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 02.10.2000.a. kohtuotsuses tsiviilasjas nr. 3-2-1-

97-00

asunud

seisukohale,

et

kui

maa

kinnistusraamatusse

kandmise

(kinnistusregistriosa avamise) aluseks olnud vallavalitsuse korraldus on tunnistatud

seadusevastaseks, siis on kanne vastavalt AÕS §-le 57 lg. l ebaõige. AÕS § 57 lg. l

kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või

see alus on hiljem ära langenud ning ebaõige kinnistusraamatu kande korral on AÕS

§ 65 lg. l alusel isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda

kinnistusraamatu kande parandamist. Sellisel juhul tuleks võimalikult suures

ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist. Heauskselt

omandatud piiratud kinnisasjaõigust kahjustamata on seda võimalik teha, kui isiku,

kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, hagi alusel kantakse kinnistusraamatusse

kinnisasja omanikuna selle maareformi-eelne omanik.

Lähtudes vajadusest täpsemalt reguleerida kinnistusraamatu kande aluse

äralangemisega seonduvat, sätestas Riigikogu vastava regulatsiooni 29.03.2001.a.

jõustunud kolmanda maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusega

täiendatud AÕSRS §-s 10 lg. 5 ning KRS §-s 72 lg. 2.

AÕSRS § 10 lg. 5 sätestab, et kui maa tagastamise aluseks olnud vallavalitsuse

korraldus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne

muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus

nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab.

Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. KRS § 72 lg. 2

kohaselt suletakse avalik-õiguslikule isikule kuuluva kinnisasja kohta avatud

registriosa omaniku lihtkirjaliku avalduse alusel, kui kinnisasja

kinnistusraamatusse kandmine ei ole KRS § 8 lg. 3 järgi kohustuslik ning kinnisasi ei

ole koormatud piiratud asjaõigustega ega antud teise isiku valdusse. KRS § 8 lg. 3

kohaselt kantakse riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele kuuluv kinnisasi

kinnistusraamatusse, kui see koormatakse asjaõigusega või kui kande tegemist soovib

omanik. KRS § 8 lg. l ja 2 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse kõik kinnisasjad,

kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja

kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu

number) ning see registriosa loetakse kinnisasja suhtes kinnistusraamatuks.

Vastavalt AÕS §-le 62 kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked ning

vastavalt AÕS §-le 63 lg. l on märgeteks eelmärge (p. l), vastuväide (p. 2), keelumärge

(p. 3) ja märkus (p. 4). AÕS § 621 lg. l sätestab, et kinnistusraamatu kanne tehakse,

sealhulgas

muudetakse

või

kustutatakse,

kinnistamisavalduse

alusel.

Kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov teha kanne

kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus. AÕS §

lg.

kohaselt

tehakse

jõustunud

kohtuotsuse

või

-määruse

alusel

kinnistusraamatu kanne jõustunud kohtulahendi ärakirja alusel, ning lg. 3 kohaselt,

seaduses

sätestatud

juhtudel

tehakse

kanne

ilma

kinnistamisavalduseta

ametiülesande korras. AÕS §-s 641 on sätestatud, et kinnisomandi üleandmiseks ja

kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse

üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja

teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande

tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Tulenevalt KRS § 33 lg. l

sätestatust

on

kinnistamine

kinnistamiseks

pädeva

isiku

otsuse

alusel

kinnistusraamatusse kande tegemine, sealhulgas kande muutmine või kustutamine.

Eeltoodust järeldub üheselt, et esmakinnistamiseks loetakse registriosa avamist

(registriosa avamisel tehtavaid kandeid) ning et iga järgmist kannet, sh märke

tegemist sama kinnistusregistriosa mistahes jakku, tuleb käsitleda järgnevate

kinnistamistena antud kinnisasja suhtes. Juhul, kui kinnistamise aluseks olnud valla-

valitsuse korraldus tühistatakse pärast esmakinnistamisele järgnenud kannete

tegemist kinnistusraamatusse, ei ole riigi kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna

sissekandmine võimalik, sest see oleks vastuolus AÕSRS §-ga 10 lg. 5, mis lubab

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riiki sisse kanda üksnes juhul, kui maa

tagastamise aluseks olnud vallavalitsuse korraldus tühistatakse pärast maa esma-

kinnistamist. Kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riigi sissekandmine pärast

esmakinnistamisele järgnenud kannete tegemist kinnistusraamatusse rikuks ka

Riigikohtu eeltsiteeritud otsuses viidatud õiguskindluse ning kinnistusraamatu

avaliku usaldatavuse põhimõtteid. Tuleb rõhutada, et kinnistusraamatusse kinnisasja

omanikuna riigi sissekandmine ei ole eesmärk omaette, vaid see peab kindlustama

maareformi-eelse olukorra taastamise. Selline olukord saab aga tekkida juhul, kui

riigil on võimalik registriosa sulgeda. Registriosa sulgemine saab aga toimuda vaid

juhul,

kui

maa

tagastamise

aluseks

olnud

otsus

on

tühistatud

pärast

esmakinnistamist ja registriosa mistahes jaos ei ole ühtegi teist jõusolevat kannet,

välja arvatud registriosa avamisel tehtud kanded. Eeltoodut põhistab veelgi täpsemalt

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.04. 2003.a. otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-26-2003,

sedastades, et osundatud seadusemuudatuste eesmärgiks oli anda isikule, kelle õigust

on registriosa ebaõige avamisega rikutud, võimalus oma õiguse kasutamiseks ja

võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa

avamist. Kui kinnisasi on edasi võõrandatud või koormatud kolmanda isiku kasuks

piiratud asjaõigustega, siis on isikul, kelle õigust ebaõige kandega rikuti, võimalus

tõendada kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandaja pahausksust ja nõuda kande

kustutamist. Kui kinnisasja järgmine omandaja või piiratud asjaõiguse omaja on

heauskne, siis jäävad nende õigused püsima. Viimasel juhul ei saa registriosa KRS §

72 lg. 2 alusel sulgeda. Kui registriosa selle normi kohaselt sulgeda ei saa, siis ei ole

võimalik hagejale rikkumiseelset olukorda ennistada. Järelikult puudub sellisel juhul

ka alus riigi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks AÕSRS-is sätestatud

alusel. Kui riigi omanikuna sissekandmist pidada eesmärgiks omaette, võib tekkida

olukord, kus ehitise endine omanik ei saa maad ostueesõigusega erastada ega nõuda

hoonestusõiguse seadmist, sest registriosa ei saa sulgeda, ja isik, kes oli omanikuna

sisse kantud, jääb kinnisasjast ilma. Vaid piiratud asjaõiguse omaja õiguslik seisund

ei muutuks.

Osundatud lahendis on kolleegium leidnud, et ehitise omaniku õigus saada maa

omanikuks või nõuda ehitise alusele ja selle teenindamiseks vajalikule maale

hoonestusõiguse seadmist on sellised õigused, mis annavad isikule aluse nõuda

ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist AÕSRS § 10 lg. 5 järgi. Hagi

rahuldamise eesmärgiks on hageja asetamine võimalikult samasesse olukorda, milles

ta olnuks, kui maa seadusvastast tagastamist poleks toimunud. Seega nõuab

esimesena vastust küsimus, kas hagejal ehitise omanikuna oli ja oleks ka praegu

õigus saada maa omanikuks või nõuda hoonestusõiguse seadmist.

Antud juhul ei ole tõendatud, et hageja oleks esitanud tähtaegselt maa

ostueesõigusega erastamise avalduse või et hageja oleks seaduses sätestatud korras

sõlminud kokkuleppe hoonestusõiguse seadmiseks. Kolleegium on seisukohal, et kui

hagejal nimetatud õigused puuduvad, siis ei riku maa tagastamine, selle

võõrandamine ega selle omaniku kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne tema

õigusi ning hagi tuleb rahuldamata jätta. Kui hagejal oli õigus ehitise omanikuna

saada tagastatud maa omanikuks või nõuda sellele hoonestusõiguse seadmist ja see

õigus oleks tal ka praegu, siis tuleb kõigepealt võtta seisukoht registriosa avamise

õigusliku aluse äralangemise osas. Sellest oleneb, kas kanne kostja kui kinnisasja

omaniku kohta oli õige või mitte. Tsiviilkolleegium on samuti leidnud, et AÕS § 57 lg.

l kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta,

see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või kustutatud.

AÕSRS § 10 lg. l kohaselt on maareformi käigus tagastatud maa esmakinnistamise

(registriosa avamise) õiguslikuks aluseks vallavalitsuse poolt esitatud kirjalik

kinnistamisavaldus ja vallavalitsuse korraldus. Seega, kui maa tagastamise korraldus

on kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt, ka kande õiguslik alus

on tagasiulatuvalt ära langenud ja kinnistusraamatu kanne on seega ebaõige. Antud

konkreetsel juhul ei ole vallavalitsuse maa tagastamise korraldust ei kehtetuks

tunnistatud ega tühistatud, seega ei ole alust väiteks, et kinnistusraamatu kanne

oleks ebaõige.

Kolleegium on seisukohal, et kui registriosa avamine oli ebaõige, siis omab tähtsust,

kas ebaõigesti omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult kinnisasja omandanud

isik teadis või pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest ehk asjaoludest,

mis tingisid tagastamiskorralduse õigusvastasuse ja selle kehtetuks tunnistamise.

Selles vaidluses saaks kostjat pahauskseks pidada, kui ta teadis või pidi teadma, et

tagastatud maal asuvad teise isiku õiguslikul alusel püstitatud ehitised ning nende

omanikule ei tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks või nõuda

ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist.

Seda, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandanud isik oli pahauskne - teadis või

pidi teadma ebaõigest kandest - peab tõendama hageja. Kui isik kinnistusraamatu

andmetele tuginedes omandas kinnisasja või piiratud asjaõiguse heauskselt, siis

jäävad AÕS § 56 lg. 3 kohaselt tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Kuna

antud juhul maa tagastamise aluseks olnud Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a.

korraldust nr. 419 "Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine" tühistatud ei ole,

siis riigi kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sissekandmise esimene tingimus

(eeldus) on täitmata. Hageja ei ole esitanud tähtaegselt maa ostueesõigusega

erastamise avaldust ega sõlminud enne Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a.

korralduse nr. 419 "Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine" andmist seaduses

sätestatud

korras

kokkulepet

hoonestusõiguse

seadmiseks.

27.08.1996.a.

kinnistamisotsusega registriosa nr. 2013 teisest jaost on esimene kanne kustutatud ja

uue omanikuna sisse kantud V. T ja isegi juhul, kui maa tagastamise aluseks olnud

vallavalitsuse korraldus oleks tühistatud, ei oleks riigi kinnistusraamatusse

kinnisasja omanikuna sissekandmine võimalik, sest see oleks vastuolus AÕSRS §-ga

10 lg. 5, mis lubab kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riiki sisse kanda

üksnes juhul, kui maa tagastamise aluseks olnud vallavalitsuse korraldus

tühistatakse pärast maa esmakinnistamist. Riigi kinnistusraamatusse kinnisasja

omanikuna sissekandmine on seaduslik ja põhjendatud üksnes juhul, kui riik saab

eesmärgipäraselt, so maareformi-eelse olukorra taastamiseks temale kuuluva

registriosa sulgeda. Seega kuulub eeltoodu kohaldamisele üksnes olukorras, kus maa

on tagastatud või erastatud vales suuruses ja isiku(te)le, kellel vastav õigus puudus,

mistõttu on rikutud vastavalt kas maa tagastamise või maa ostueesõigusega

erastamise õigustatud subjekti õigusi saada maa tagasi või erastada see seaduses

sätestatud ulatuses. Teisisõnu, vastava tagastamis- või erastamiskorralduse

tühistamise korral, peavad olema valeks muutunud kõik kinnistusraamatusse tehtud

kanded (nii esimeses kui ka teises jaos). Antud juhul on aga tegemist vaidlustega,

mille mistahes lahenduse korral ei muutu tagastatud maa suurus ega ka teised

kinnisasja kohta kinnistusraamatu esimesse jakku tehtud kanded. Seega jääb

kinnisasi eksisteerima samasugusega. Tegemist on vaidlustega, mille võimalikeks

lahendusvariantideks võivad olla teise jakku kantud omaniku kohta tehtud kande

parandamine ja ka kolmandasse jakku piiratud asjaõiguse (hoonestusõiguse)

sissekandmine hageja kasuks. Neid kandeid on kinnistusraamatusse võimalik teha ka

kohtuotsuse alusel.

Seega ei ole riigi kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sissekandmine ja

riigi poolt registriosa hilisem sulgemine üldse vajalik ega seadusest tulenevalt ka

võimalik. Antud juhul ei ole maareformi-eelse olukorra taastamine ehk tagastamisele

kuuluva

maaüksuse

uus

formeerimine

vajalik.

See

on

tehtud,

kantud

kinnistusraamatu esimesse jakku ja seda pole vaidlustatud. Kõik kinnisasja

puudutavate tsiviilvaidluste kohta tehtud lahendid, samuti ka poolte kokkulepped on

võimalik kinnistusraamatusse kanda kas kohtuotsuste või asjaõiguslepingute alusel.

Selleks ei ole vaja ega ka võimalik teha riiki vahepeal tarbetult kinnisasja omanikuks.

TsMS § 61 lg. l p. 2 sätestab, et poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus

teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud

õigusabi eest. Kostja esindaja on seisukohal, et Eesti Vabariik kostjana ei ole

kohustatud kandma hageja õigusabikulusid ja need tuleks hagi rahuldamisel välja

mõista teiselt kostjalt, kes on sel juhul põhjendamatult keeldunud nõusoleku

andmisest kinnistusraamatu kande parandamiseks. Kinnistusraamatu kannete

parandamise nõude menetlemisel ei ole Eesti Vabariigi tegevus põhjustanud hagejale

kulutuste tekkimist, samuti ei ole Eesti Vabariik teinud pooltele takistusi

kinnistusraamatu kande parandamiseks kohtuväliselt. Kostja palub jätta hagi

rahuldamata ning välja mõista kostja kasuks kõik õigusabikulud.

Kolmanda isiku kirjalik seisukoh

Kolmanda isiku kirjalik seisukoht.

Vihula Vallavalitsus oma 11.11.2003.a. kohtule saabunud kirjalikus seisukohas

H M hagi kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamiseks ei tunnista järgmistel

põhjustel.

08.08.1995.a. kokkulepe hoonestusõiguse seadmiseks ja 11.07.1996.a. kokkulepe

hoonestusõiguse seadmiseks on eelkokkulepped konkreetse hoonestusõiguse seadmise

lepingu sõlmimiseks, kuna 08.08.1995 kokkuleppe p. 8 ütleb, et nimetatud kokkulepe

on aluseks hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimiseks ning pooled on kohustatud

sõlmima hoonestusõiguse lepingu kohe peale maatüki, aadressiga Tiigi küla Peetri nr.

49, kinnistamist õigustatud subjekti nimele, kuid mitte hiljem kui üks aasta peale

kinnistusraamatukande tegemist. 11.07.1996.a. kokkuleppe p. 2 alapunktis 3 on viide,

et täiendavad tingimused lepitakse kokku hoonestusõiguse seadmisel. P. 3 alusel on

notar pooltele selgitanud, et kui maa omanikud keelduvad hoonestusõiguse

seadmisest, on hoonete ja rajatiste omanikul õigus esitada ühe aasta jooksul, arvates

hoonete ja rajatiste alusel maa kandmisest kinnistusraamatusse, hoonestusõiguse

tunnustamist ja vastavat kinnistusraamatu kannet taotlev hagi. AÕSRS § 13 lg. 5

alusel võib ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa omanikuks,

nõuda ehitusalusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse

seadmist. AÕSRS § 15 alusel oli H.M '1 õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist maale

ühe aasta jooksul, arvates maa kandmisest kinnistusraamatusse. H.M ei ole seda

õigust rakendanud, mistõttu on H M 'le kuuluvad hooned maatüki olulised osad.

Samuti ei saa H.M väita, et ta ei teadnud ega pidanud teadma, et hoonestusõiguse

seadmist tuleb taotleda ühe aasta jooksul, kuna antud säte on 11.07.1996.a.

kokkuleppe p.-s 3 nimetatud ja H.M on tõendanud kokkulepet oma allkirjaga.

Väide, et maade tagastamise käigus V. T ja teised õigustatud subjektid ei

tegutsenud heas usus, jätsid hoonestusõiguse seadmiseks vajaliku maaüksuse

moodustamata, on väär, kuna AÕSRS § 15 alusel on just ehitise omanikul ehk H. M 'l

õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist. Vallavalitsusel puuduvad andmed, miks H.

Muda õigustatud poolena ei pöördunud õigustatud subjektide poole hoonestusõiguse

seadmiseks seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Vihula Vallavalitsus palub jätta hagi

rahuldamata.

Kolmanda isiku A

Kolmanda isiku A T 13.11.2003.a saabunud kirjaliku seisukoha järgi on hagi

põhjendamatu, sest V.T ja Eesti Vabariigi Riigi Maa-ameti poolt teostatud toimingud

on seaduspärased.

Kolmas isik H

Kolmas isik H A -A kohtule kirjalikku seisukohta ei esitanud.

III. Asja kohtulik arutelu.

Hageja palub hagi rahuldada ja jätta hagi tagamine tühistamata. Hageja

esindaja lähtub oma kirjalikest teesidest ja seletab, et 17.04.2003.a. esitas hageja

hagiavalduse, milles tugines 11.07.1996.a. hoonestusõiguse kokkulepe tühisusele,

Vihula Vallavalitsuse lihtkirjaliku 17.10.1995.a. kinnistamisavalduse tühisusele,

Lääne- Viru Maakohtu 22.07.1996.a. kinnistamisotsuse ja kinnistamiskande

ebaõigsusele,

06.08.1996.a.

kinkelepingu

ja

asjaõiguslepingu

tühisusele

ja

06.08.1996.a. kinnistusraamatu kande ebaõigsusele ning sellele, et kostja V.T ei saa

asjaõiguse omandamisel tugineda heausksusele.

Esindaja leiab, et hagi on põhjendatud. Põhjendused on esitatud 17.04. 2003.a.

hagiavalduses ja 12.07. 2004.a. kohtule esitatud seletuse teesides. AÕSRS § 10 lg. 1

kohaselt: "Maareformi käigus tagastatud maa kantakse kinnistusraamatusse

(kinnistusregistri osa avatakse) valla- või linnavalitsuse poolt esitatud kirjaliku

kinnistamisavalduse, valla- või linnavalitsuse korralduse ja maakatastri andmete

alusel". Seaduse mõtte kohaselt peab maa kinnistamisel esinema kolm alust: 1)

vallavalitsuse kirjalik kinnistamisavaldus, 2) vallavalitsuse korraldus ja 3)

maakatastri

andmed.

Käesolevas

vaidluses

ühtegi

alust

maa

esmaseks

kinnistamiseks ei olnud.

1. Vaidlustatud objekt - Vihula vallas asuv Peetri kinnistu, registriosa nr. 2013 - on

õigusvastaselt võõrandatud maa. Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine

toimub omandireformi aluste seaduse ja maareformi seaduse sätete kohaselt. ORAS §

2 lg. 2 kohaselt omandireformi käigus vara tagastamine endistele omanikele või nende

õigusjärglastele ei tohi kasutada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada

uut ülekohut.

2. Õigusvastaselt võõrandatud maal asuvad H.M ’le kuuluvad ehitised, mille

omanikuks sai ta pärimise teel. H.M ’l on õigus ehitiste juurde maa erastamisele.

15.09.1992.a. esitas H. M Vihula Vallavalitsusele maa erastamise (maa ostmise)

avalduse aga see avaldus on lahendamata. Esindaja selgitab, et kui hagi esitati, oli

H.M maa erastamise avaldus kadunud ja sellepärast sai sõlmida hoonestusõiguse

kokkulepe. Avaldust mingil põhjusel varjati, sest see tuli üllatuslikult välja

järelvalvemenetluse käigus.

3. Maad tagastati ebaõigesti. Maa tagastamise ja H.M ’le maa erastamiseta jätmise

seadusevastasus on tuvastatud Maa-ameti teostatud järelevalvemenetluses, mida

kajastavad 08.01.2003.a. käskkiri nr.3, Tallinna Halduskohtu 27.12.2005.a. jõustunud

otsus haldusasjas nr. 3- 1002/2004, Tartu Halduskohtu Jõhvi Kohtumaja 18.05.2006.a.

jõustunud otsus haldusasjas nr. 3-04-115. Vihula Vallavalitsuse ja õigustatud

subjektide tegevuse tõttu on H.M ’le kuuluvad ehitised käesoleval ajal maa oluliseks

osaks ja V. T peab ennast ehitiste seaduslikuks omanikuks ehitiste eest tasu

maksmata. On rikutud H.M Põhiseaduse §-st 32 tulenev õigus omandi puutumatusele

ja võrdsele kaitsele. H.M omandit on sisuliselt võõrandatud ilma kohese ja õiglase

hüvituseta.

4. Järelevalve menetluse käigus on Maa-ameti peadirektor leidnud, et V.T ’le, H. A –

A ’le ja A.T ’le 1994.a. toimunud maa tagastamise nõudeõiguse loovutamine on tühine

tehing. Tartu Halduskohtu 18.05.2006.a. Jõhvi Halduskohtu jõustunud kohtuotsusega

haldusasjas nr. 3-04-115 on muuhulgas tuvastatud, et see 1994.a. toimunud maa

tagastamise nõudeõiguse loovutamine on tühine tehing. Sama on väljendanud riigi

esindaja Maa-ameti 25.01.2007.a. vastuses nr. 4.1.-1/2119 Lääne- Viru Maavanemale.

Tühine tehing on kehtetu algusest peale ega ei saa tekitada õiguslikke tagajärgi.

Seega algselt puudus V.T ’l, H. A -A ’l ja A. T ’l õiguslik alus nii esmase 1995.a.

mittenotariaalse hoonestusõiguse kokkuleppe kui ka 11.07.1996.a. notariaalse

kokkuleppe sõlmimiseks. 11.07.1996.a. hoonestusõiguse kokkulepe on tühine ja

kehtetu algusest peale ja V. T ei saa sellele kokkuleppele ega maa tagastamise

nõudeõiguse loovutamisele tugineda.

5. Maa tagastamise aluseks olevad haldusaktid Lääne- Virumaa ÕVVTK komisjoni

30.01.1996.a. otsus nr. 9998 ja Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korraldus nr. 419

on tunnistatud kehtetuks alates nende haldusaktide andmisest. Vihula Vallavalitsus

ei saa H.M maa erastamise taotlust lahendada seetõttu, et ehitiste alune ja ehitise

teenindamiseks vajalik maa on vaidlustatud Peetri kinnistu nr. 201331 koosseisus.

6. Käesolevaks ajaks on täidetud kostja Eesti Vabariigi esitatud nõue, et ta maad saab

riigi nimele kanda siis, kui maa tagastamise aluseks olnud vallavalitsuse korraldus on

tühistatud ja on saabunud AÕSRS § 10 lg. 5 tingimused, mille kohaselt: „Kui maa

tagastamise aluseks olnud linna- või vallavalitsuse korraldus tühistatakse pärast maa

esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul,

kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks

nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse

kinnistusraamatusse omanikuna riik".

7. Maa esmasel kinnistamisel olid omanikeks võrdsetes mõttelistes osades kostja ja

kolmandad isikud. V. T , A.T ja H.A -A ei saa maa kinnistusraamatusse esmasel

kandmisel tugineda heausksusele. Riigikohus on 02.10.2000.a. lahendis nr. 3-2-1-97-

00 selgitanud:“ Heausksusega ei saa kaitsta omandamist omandireformi käigus

avaliku võimu akti alusel. AÕS §- s 56 lg. 3 reguleeritakse kinnisasja omandamist

tehingu, asjaõiguslepingu läbi.“ Peetri kinnistu esmasel kinnistamisel kehtis AÕS § 56

lg. 3, mis küll alates 01.05.2004.a. on kehtetu kuid sama põhimõte on nüüd kirjas

AÕS §-is 561.

8. Riigikohus on 14.04.2003.a. lahendis nr. 3-2-1-26-03 ja ka teistes lahendites

selgitanud: „Ehitise omaniku õigus saada maa omanikuks või nõuda ehitise alusele ja

selle teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist on sellised õigused,

mis annavad isikule aluse nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist

AÕSRS § 10 lg. 5 järgi. Vaid siis, kui ei ole KRS § 72 lg. 2 märgitud takistusi

registriosa sulgemiseks ja on täidetud teised eeldused, on põhjendatud riigi kandmine

omanikuna kinnistusraamatusse AÕSRS § 10 lg. 5 järgi. Kui maa tagastamise

korraldus on kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt, ka kande

õiguslik alus on tagasiulatuvalt ära langenud ja kinnistusraamatu kanne on seega

ebaõige".

9. Riigikohus on 14.04.2003.a. lahendis nr 3-2-1-26-03 ka selgitanud, et „ Ilma kehtiva

asjaõiguslepinguta oleks kinnistusraamatu kanne kuni 30.06.2003 kehtinud AÕS § 57

lg. 1 järgi ebaõige. Alates 01.07.2003 ei sätesta asjaõigusseadus enam selgelt ebaõige

kande mõistet, kuid AÕS § 65 lg. 1 võib järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet,

mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale“.

10. Peetri kinnistu kanne ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Kogu

õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine oli ebaseaduslik ja sellest pidid teadma

tagastamise avaldust esitanud isik M.T ja tema lapsed V.T , H.A -A ja A.T . Maade

tagastamise käigus ei tegutsenud V. T ja teised õigustatud subjektid heas usus,

millega lõid olukorra, kus on rikutud H. M AÕS § 13 lg. 5 sätestatud õigust saada

tema ehitiste alusele ja ehitise teenindamiseks vajaliku maa osas maa omanikuks.

11. 06.08.1996.a. sõlmisid õigustatud subjektid A.T , H.A - A ja V.T kinkelepingu ja

sellest tuleneva asjaõiguslepingu, millega A.T ja H.A - A kinkisid V.T ’le 2/3 mõttelist

osa Peetri kinnistust nr. 2013. Kinkeleping ja asjaõigusleping on sõlmitud sama ringi

siseselt - maa tagastamise õigustatud subjektide vahel, kes pidid olema teadlikud

kõigist tagastamise ja kinnistu omandamise asjaoludest. Kinkelepingu sõlmis

kinkijate nimel V. T , tehes sellega tehingu iseendaga ja omades õigust asja

omandamise tingimusi endale kehtestada. See, et V. T kavatses saada kogu kinnistu

omanikuks juba H.M ’ga hoonestusõiguse kokkuleppe sõlmimise ajal, nähtub A.T

poolt V.T ` le antud volikirjast, mis on väljastatud 11.07.1996.a. ja registreeritud

notariaalregistris nr. 4722 all. Samal päeval sama notari juures sõlmitud

hoonestusõiguse kokkuleppe kannab notariaalregistri numbrit 4721. Heausksus

kaitseb kolmandate isikute omandatud õigusi. V.T ei ole vaidlustatud kinnistu suhtes

kolmas isik, teda ei saa pidada kinnistu heauskseks omandajaks ja ta ei saa

kinnistusraamatu andmetele tugineda. V.T käitumine on jätkuvalt kinnitanud tema

pahatahtlikkust.

20.11.2003.a. otsuses nr. 3-2-1-128-03 andis Riigikohtu tsiviilkolleegium selgituse:

"AÕS §56 lg. 1 kohaselt eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust. Kui

isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või

piiratud asjaõiguse, siis on tema õigused AÕS § 56 lg. 3 kohaselt seadusega kaitstud.

Seega võib kinnistusraamatu kandele tuginedes omandada heauskselt kinnisasja

isikult, kes küll kinnistusraamatu järgi on asja omanik, tegelikult seda aga ei ole.

Kuni 30.06.2002.a kehtinud TsÜS § 109, kehtiva TsÜS §139 kohaselt heausksust

eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti…. Heauskse omandamise võimaldamise

eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes tehingulisel

alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimalus kaitseb

tsiviilkäibe

stabiilsust.

Heauskse

omandamise

eesmärk

on

kaitsta

ausat

majanduskäivet. Heauskse omandamise instituudi eesmärgiga oleks vastuolus, kui

see kaitseks absoluutselt kõiki tehingulisel alusel kinnisasjaõiguste omandamise

juhtumeid. Kolleegium leiab, et usalduskaitse ei laiene juhtudele, kui õiguslikult on

küll tegemist omaniku vahetusega, kuid tegelikult pole tegemist uue, juurdetuleva

omandajaga, kes sõltub kinnistusraamatu õigsusest.

Kolleegium leiab, et esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda

ka kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Puudub mõistlik

põhjus, miks peaksid nimetatud isikud olema tasuta tehingu järgi omandamisel

rohkem kaitstud kui pärimise korral“. Samale seisukohale jõudis Riigikohus oma

01.09.2004.a. lahendis nr. 3-2-1-90-04 ja hilisemates lahendites. Riigikohtu arvates

heauskse omandamine tasuta käsutamise korral käsutaja esimese ja teise ringi

seadusjärgsete pärijate suhtes on välistatud. Kinkelepingu näol on tegemist esimese

ja teise ringi pärijate vahelise tasuta tehinguga.

12. Seega maa tagastamine on ebaõige, maa nõudeõiguse loovutamise avaldus ja

muud lepingud on tühised, tegemist on sama isikute ringi sees olevate isikute

omavahelise tasuta tehingutega, kus osapoolte esindajaks oli V. T , maa esmane

omandamine ja hilisemad tasuta tehingud nii kinke- kui ka asjaõigusleping ei ole

kaitstud heausksusega, maa omandamine ei loo algselt õiguslikke tagajärgi,

kinkeleping ja asjaõigusleping põhinevad ebaõigel kinnistusraamatukandel, algusest

peale ei ole kehtivad kinkeleping ja asjaõigusleping. Kinkeleping ja asjaõigusleping on

tühised TsÜS kehtinud § 66 mõttes. Tühise tehingu järgu saadu tuleb tagastada, kui

alusetult saadu. Kui asjaõigusleping ei ole tühine TsÜS § 66 mõttes, siis

kinnistusraamatu kanne on siiski ebaõige, sest rajaneb tühistatud korraldusel ja

tühisel tehingul. Sellisel korral tuleb kanne parandada tuginedes alusetu rikastumise

sätetele.

13. Hageja on seisukohal, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige KRS §-de 46, 64,

AÕS § 57 lg. 1 ja § 65 mõttes, sest kande tegemise alused ei olnud õiguslikud. V. T ei

saa tugineda kinnisasja heausksele omandamisele. Lähtuvalt AÕS §-dest 57 ja 65,

AÕSRS § 10 lg. 5, KRS § 65 on H.M ’l õigus nõuda ebaõige kande kustutamist ja

parandamist.

Seadus

ei

võimalda

kinnistusregistriosa

sulgemist juhul,

kui

kinnistusraamatu kanne on ebaõige. KRS § 72 lg. 2 kohaselt saab seda teha omaniku

lihtkirjaliku avalduse alusel. Hageja nõuet tuleb käsitleda kui maa tagastamise eelse

omaniku omanikuna kinnistusraamatusse kandmise nõuet. Enne kinnistusregistri

osa avamist oli maa omanikuks riik, kes on õigustatud vajadusel registri osa sulgema

või muul viisil korraldama. Tühise tehingu ja ebaõige kande alusel saadu tuleb

tagastada ehk tuleb ennistada endine olukord, ebaõige kanne parandada ja kanda

kinnistusraamatusse omanikuna Eesti Vabariik.

14. VÕSRS § 7 kohaselt enne 01.07.2002.a. tehtud tehingut saab pärast 01.07.2002.a.

tühistada kehtivates seadustes sätestatud korras, tühistamise aluste suhtes

kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Selle sätte mõte seisneb selles,

et tehingu kehtivust tuleb hinnata vana seaduse järgi, kuid tühistamise korda tuleb

kohaldada uue seaduse järgi. Tehingu tühistamise mõiste on toodud TsÜS §- s 90 ja

tühistada saab tehingut, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või

vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu. Alates 01.07.2002.a. tühise

tehingu tunnustamist kohtu kaudu ei ole vaja enam nõuda. Tühise tehingu näol on

tegemist ühe asjaoluga, millele hageja tugineb. Sellele asjaolule saab kohus anda

hinnangut kohtuotsuse põhjendavas osas. Tühist tehingut ei ole vaja tühistada, vaid

lähtuvalt TsÜS § 84 lg. 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

15. Tagastatud maa on läinud riigi omandist välja seaduse olulise rikkumisega ehk

riigi kui omaniku tahte vastaselt. Riik on kaasatud kostjaks olude tõttu, sest ilma riigi

sekkumiseta ei ole võimalik õiglust jalule seada. Samas ei saa riigi vastutust

samastada teiste isikute vastutusega maa ebaõige tagastamisel ja kinnistamisel. Riigi

aktiivse sekkumise tõttu on maa tagastamise aluseks olevad haldusaktid tunnistatud

kehtetuks alates nende andmisest. Hageja on korduvalt teinud V.T ’le ettepanekuid

lahendada vaidlus kompromissiga, ühelegi ettepanekule ei ole V.T vastanud. V.T ’l

puudub tahe lahendada asi kokkuleppel. Kohtuväline kompromiss jäi saavutama

kostja V.T süül. V. T tegevus on toonud hulgaliselt kohtuvaidlusi. Riigi esindaja on

teinud kõik, et kaitsta hageja huve. Nii riigil kui H.M ’l on ühine eesmärk - parandada

kinnistusraamatu kanne, kanda omanikuks riik ja seejärel taastada endine olukord.

Väljakujunenud olukorras peaks riik olema käesolevas asjas hagejaks, kuid täiendava

hagi esitamine ilmselt venitaks niigi veninud protsessi. Ühist eesmärki on võimalik

saavutada ka käesolevas hagimenetluses. Hageja esindaja palub arvestada riigi

esindaja osa ning V. T käitumist ja mõista kohtukulud välja üksnes V. T . Hageja

esindaja palub tunnustada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Lääne- Viru jaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr. 201331(endine nr 2013) Vihula vald, Tiigi küla, Peetri

kinnistu omaniku kanded ebaõigeks ja lugeda, et V T , isikukood xxxx, elukoht: xxxx,

nõustub enda kustutamisega samast registriosast kinnistu omanikuna ning V T ja

Eesti Vabariik annavad nõusoleku kanda samasse registriossa omanikuna Eesti

Vabariik.

Kostja

Kostja V.T

V.T

V.T esindaja I.A

esindaja I.A

esindaja I.A selgitab, et tänaseks on kinnistusraamatu

esmakande aluseks olevad dokumendid ÕVVTK 30.01.1995.a. otsus ja valla

28.08.1995.a. korraldus maa tagastamise kohta kehtetuks tunnistatud, kuid V T hagi

ei tunnista ja leiab, et riigi kandmine kinnistusraamatusse omanikuna pole võimalik.

AÕSRS § 10 lg. 5 sätestab, et kui maa tagastamise aluseks olnud korraldus

tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kanne on seetõttu ebaõige, on isikult

õigus nõuda kande parandamise nõusoleku andmist. Seejuures kantakse omanikuks

riik. Kui aga korraldus tühistatakse pärast kinnistu kannete tegemist, pole riigi

kandmine omanikuna enam võimalik, sest see seaks kahtluse alla kinnistusraamatu

kannete usalduse ja õiguskindluse põhimõtte ja oleks vastuolus AÕSRS §-ga 10 lg. 1.

27.08.1996.a. kinnistamisotsusega on II jaos 1. kanne kustutatud ja omanikuks on V.T

. Vaidlusaluste lepingute tegemise ajal kehtinud seadus sätestas, et heauskse

omandamise korral jäävad kanded kehtima. Omandaja on pahauskne siis, kui ta

teadis, et kanne on ebaõige. Heauskse omandamise tõenduseks on registrikanne ja

kehtiv 06.08.1996.a. sõlmitud kinkeleping. Samuti on kehtivad 19.07. ja 22.07.1996.a.

antud volikirjad tehingute tegemiseks iseendaga. V. T ei teadnud ja ei võinud

kinnistu omandamise ajal teada, et korraldus kehtetuks tunnistatakse ja et esmane

kanne seetõttu on seadusevastane. Kooskõlas AÕS §-ga 56 lg. 1 kannete õigsust

eeldatakse. Kanne oli õige kuni korralduse kehtetuks tunnistamiseni ja omanik ei

võinud ette teada, et kanne on ebaõige ja et seetõttu oleks ta pahauskne omandaja.

V.T leiab, et ta on omandanud kinnistu heauskselt ja hageja vastupidised väited on

ekslikud.

Kostja V.T

ostja V.T

ostja V.T ise

ise

ise seletab, et võõrandatud vara tagastati H A-A ’le, Ahto ja V T

’le. Omavahel tehtud kinketehingute tulemusena sai kinnistu Jüri 15 A T ’le ja Heidi

Aio-Ajo’le ning Peetri kinnistu V. T `le. Muu on kirjas lisavastuses.

Kostja

Kostja Eesti Vabariigi

Eesti Vabariigi

Eesti Vabariigi esindaja T.K

esindaja T.K

esindaja T.K kohtuistungil nõustub täielikult hagiga ja

ütleb, et 10.11.2003.a. vastus hagiavaldusele ei kajasta enam õiget seisukohta, sest

asjaolud on jõustunud halduskohtu lahenditest tulenevalt muutunud selliselt, et alus

hagi rahuldamiseks on olemas. Hageja teesid kajastavad kõike vajalikke momente,

mistõttu neil pole enam vajalik peatuda. Heausksuse hindamisel tuleb aga alustada

1996. aastast. 01.12.1993.a. AÕSRS §-s 13 lg. 3 on kirjas, et ehitise omanikul on õigus

saada ehitise aluse maa omanikuks ja selline maa ei kuulu tagastamisele ega

munitsipaalomandisse jätmisele. AÕSRS § 15 sätestab, et hoonestusõiguse seadmist

on õigus nõuda isikul, kes ei soovi või kellel pole õigust maad ostu-eesõigusega

erastada. Riikliku järelvalve menetluse käigus ja ka kahes halduskohtumenetluse

asjas nr. 3-04-23 ja 3-04-115 on tuvastatud, et H. M esitas tähtaegselt oma

ostueesõigusega erastamise avalduse tema omanduses olevate ehitiste juurde maa

erastamiseks. H.M avaldus leiti üles alles järelevalvemenetluse käigus, kui maa-

ameti töötaja käis Vihula Vallavalitsuses asjaolusid uurimas. Seega tuli maa

tagastamisel ja samuti ka Peetri kinnistu kinnistamisel V. T ’l ja ka kahel teisel

omanikul teada, et ehitise omaniku õigused on rikutud, juhul kui temale maad ei

erastata ja hoonestusõiguse lepingut ei sõlmita. See tähendab, et juba esmasel

kinnistamisel oli rikutud nii AÕSRS § 13 lg. 3 kui ka maareformi seadust tervikuna,

mis puudutab just maa ostu-eesõigusega erastamisse. Ei saa rääkida heausksusest,

kui on teada, et maal asub teise isiku ehitisi ja et sellel isikul on õigus maad erastada.

Alles siis, kui on teada, et isik ei soovi erastada, tuleb arutusele hoonestusõiguse

küsimus. Nõudeõiguse loovutamine 1995-1996.a. ei vastanud seadusele. Sellele on

juhitud tähelepanu nii järelvalvemenetluses kui ka halduskohtu otsustes, samuti

Maa-ameti vastuses maavanemale. Riigikohtu tsiviilkolleegium on mitmes lahendis

selgitanud, et heausksena ei käsitleta mistahes tehinguid lähisugulaste vahel, kui

tegemist on tasuta tehingutega. Kinkeleping on tasuta tehing. AÕSRS § 10 lg. 5 on

kohaldatav üksnes pärast esmakinnistamist, kuid antud juhul on riik seisukohal, et

teine kanne põhineb valel esimesel kandel. Mõlemad haldusaktid, mis olid kande

aluseks, on kehtetuks tunnistatud haldusaktidega, mis on kehtivad, ja mis on

halduskohtus kinnitust leidnud. Mingit takistust asja lahendamiseks pole ja AÕSRS

§ 10 lg. 5 alusel saab riigi omanikuna sisse kanda. Seejärel riik saab KRS § 52 alusel

registriosa sulgeda ja alustada toimingutega otsast peale. Kostja esindaja leiab, et

kohtukulud

tuleks

välja

mõista

kaaskostjalt,

sest

antud

juhul

on

tema

põhjendamatult keeldunud kinnistusraamatu parandamisest ja Eesti Vabariigi

tegevus pole põhjustanud hagejale kulutuste tekkimist. Samuti pole teinud Eesti

Vabariik mingeid takistusi asja kohtuväliselt lahendamiseks. Kokkuvõttes Eesti

Vabariik tunnistab hagi, palub hagi rahulda ja kanda kinnistusregistri registriossa

teise jakku Peetri kinnistu omanikuna Eesti Vabariik Lääne-Viru maavanema kaudu,

kes pärast kohtulahendi jõustumist ja kande tegemist saab esitada avalduse koos

kohtuotsusega ning teha ka kohe ettepaneku registriosa sulgemiseks. Seejärel saab

Vihula vald alustada erastamise eeltoimingutega. Ja kui piirid on kindlaks tehtud,

saab maa tagastamise küsimuse lahendada.

IV.

IV. IV. Maakohtu otsuse põhjendused.

Maakohtu otsuse põhjendused.

Kohus leidis, et hagi on õiguslikult põhjendatud, tõendatud ja kuulub

rahuldamisele nii hageja kirjalikes teesides kui ka kostja Eesti Vabariigi esindaja

kirjeldatud asjaoludel, sest kohtumenetluse kestel on hagi tervikuna rahuldamise

eeldused tuvastamist leidnud.

Hageja H.M ’le kuuluvad hooned, mille omanikuks sai ta pärimise teel, asuvad

õigusvastaselt võõrandatud maal. H.M ’l on õigus maa erastamisele. Hageja on teinud

sellekohase avalduse. See avaldus on lahendamata. Hageja ja kostja Eesti Vabariigi

esindaja ütlustest tuleneb, et H.M maa erastamise avaldus leiti üles asja kohtuliku

menetluse käigus ja Maa-ameti järelevalvemenetluses. H.M ’le kuuluvad hooned

paiknevad väidetavalt 8,8 ha suurusel katastriüksusel. Vihula Vallavalitsus ei saa

H.M maa erastamise taotlust lahendada seetõttu, et ehitiste alune ja ehitise

teenindamiseks vajalik maa on vaidlustatud Peetri kinnistu nr. 201331 koosseisus.

Seega on oluline tuvastada, kas Viru Maakohtu kinnistusosakonna Lääne-Viru

jaoskonna kinnistusregistri registriosas 201331 (vana nr. 2013) Peetri 49 kinnistu

kohta tehtud kanded vastavad tegelikule õiguslikule olukorrale.

AÕS § 65 lg. 1 võib järeldada, et ebaõigeks saab pidada kannet, mis ei vasta

tegelikule õiguslikule olukorrale. Kohus nõustub täielikult kostja Eesti Vabariigi

esindaja seisukohaga, mis on väljendatud kirjalikult Maa-ameti kirjas maavanemale

(II, tl.109-112) ja esindaja selgituses kohtuistungil ning hageja põhjendustega, mis on

kirjas kirjalikes teesides (II, tl. 121-125), ning peab sellest lähtuvalt ülemääraseks

korrata ning ümber kirjutada kõiki neid põhjendusi ja seadusesätteid, mida on

korduvalt kirjeldatud hageja ja kostjate poolt.

AÕS § 57 lg. l kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud

õigusliku aluseta, see alus on hiljem ära langenud või kanne on valesti muudetud või

kustutatud. AÕSRS § 10 lg. l kohaselt on maareformi käigus tagastatud maa

esmakinnistamise (registriosa avamise) õiguslikuks aluseks vallavalitsuse poolt

esitatud kirjalik kinnistamisavaldus ja vallavalitsuse korraldus. Seega, kui maa

tagastamise korraldus on kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt,

ka kande õiguslik alus on tagasiulatuvalt ära langenud ja kinnistusraamatu kanne on

seega ebaõige. Hageja ja kostja Eesti Vabariigi sellekohaseid põhjendusi ja selgitusi,

et kinnistusraamatu kanne on ebaõige KRS §-de 46, 64, AÕS § 57 lg. 1 ja § 65 mõttes,

sest kande tegemise alused ei olnud õiguslikud, tõendab see, et asja kohtuliku

menetluse kestel on Maa-ameti teostatud järelevalvemenetluses välja selgitatud ja

tõendatud, et maa tagastamise ja sellele järgnevate toimingute tegemisega on rikutud

seadusesätteid, mistõttu maa tagastamise aluseks olevad haldusaktid - Lääne-

Virumaa ÕVVTK komisjoni 30.01.1996.a. otsus nr. 9998 ja Vihula Vallavalitsuse

28.08.1995.a. korraldus nr. 419 „Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine“ - on

tunnistatud kehtetuks alates nende haldusaktide andmisest. Viidatud haldusakte

tühistanud haldusaktid kehtivad, mida tõendavad haldusasjades tehtud ja jõustunud

kohtuotsused 3-1002/2004, 2-3-238/2004, 3-04-115. Asjakohane on siin poolte esitatud

viide Riigikohtu 14.04.2003.a. lahendile nr. 3-2-1-26-03, mille teksti on hageja

tsiteerinud kirjalike teeside p.-des 8 ja 9. Kui maa tagastamise korraldus on

kehtetuks tunnistatud, siis on see kehtetu tagasiulatuvalt, ka kande õiguslik alus on

tagasiulatuvalt ära langenud ja kinnistusraamatu kanne on seega ebaõige.

AÕSRS § 10 lg. 5 kohaselt, kui maa tagastamise aluseks olnud vallavalitsuse

korraldus tühistatakse ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on

isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks

nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse

kinnistusraamatusse omanikuna riik. Kinnistusraamatu kande aluseks olev

vallavalitsuse maa tagastamise korraldus on kehtetuks tunnistatud, millest

tulenevalt

on

kinnistusraamatu

kanne

muutunud

ebaõigeks.

Ebaõigele

kinnistusraamatu kandele tuginedes ei saa aga kinnisasja käsutada.

Et kogu õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine oli ebaseaduslik, on

tõendatud sellega, et maa tagastamise aluseks olevad õigusaktid on tühistatud ja neid

tühistanud

haldusaktid

kehtivad.

Haldusaktid

on

tühistatud

pärast

esmakinnistamist ja aktide tühistamise tulemusena on muutunud ebaõigeks kõik

registriosas olevad kanded. Järelikult on põhjendatud kostja Eesti Vabariigi esindaja

seisukoht, et olemasolev registriosa tuleb sulgeda ning seejärel viia vaidlusaluse

maatüki osas maareform uuesti läbi, kusjuures esmalt erastada maa ostueesõigusega

H.M 'le, lähtudes tema maa ostueesõigusega erastamise avaldusest, seejärel otsustada

maa tagastamine õigustatud subjektile. AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaselt

üksnes juhul, kui parandada oleks vaja vaid registriosa teises jaos olevat omaniku

kohta tehtud kannet, saaksid kinnistusraamatust nähtuv omanik ja õigustatud isik

kokku leppida omandi üleminekus, vormistades selle notariaalaktina, kuid antud

juhul on maa tagastamise korralduse kehtetuks tunnistamise tulemusena ebaõigeks

muutunud kõik nimetatud registriosas olevad kanded, ka esimeses jaos olevad

andmed kinnisasja kohta, millest tulenevalt on antud juhul ainsaks võimaluseks

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riigi sissekandmine.

Selline toiming on kooskõlas ka AÕSRS § 10 lg. 5 ja KRS § 72 lg. 2 kohaldamist

käsitleva Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.04.2003.a. otsusega nr. 3-2-1-26-2003, milles

on selgelt väljendatud seisukohta, et isikule, kelle õigust on registriosa ebaõige

avamisega rikutud, tuleb anda võimalus oma õiguse kasutamiseks ja võimalikult

suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne kinnistusregistriosa avamist. Kuna

maa tagastamise aluseks olnud Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korraldust nr. 419

"Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine" on tühistatud, siis on riigi

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sissekandmise tingimus täidetud.

Kostja V.T kirjalikus vastuses (I, tl. 145-148) esitatud vastuväited ei ole

põhjendatud ja kohtu arvates on hageja lisaks hagiavaldusele (I, tl.10-18) need

piisavalt selgelt ning põhjalikult, korduvalt käsitledes, ümber lükanud ja tõendanud

(I, tl. 252-260, II, 121-125), et 11.07.1996.a. hageja ja õigustatud subjektide vaheline

notariaalne

kokkulepe

hoonestusõiguse

seadmiseks

on

tühine,

et

Vihula

Vallavalitsuse 17.10.1995.a. kinnistamisavaldus on tühine ega oma õiguslikke

tagajärgi, et Vihula Vallavalitsuse 28.08.1995.a. korraldus nr. 419 on tühine, et

22.07.1996.a. kinnistamisotsus ja kinnistusraamatu kanne on ebaõiged, et V.T ja

teised õigustatud isikud ei tegutsenud heas usus, jätsid hoonestusõiguse seadmiseks

vajaliku maaüksuse moodustamata ja lõid sellega olukorra, kus hoonestusõiguse

teostamine ei ole kinnisasja puudumisel võimalik. Hoonestusõiguse seadmise

probleemistiku käsitlemist kohus vajalikuks ei pea, kuivõrd hageja soovib saada maa

omanikuks. AÕSRS 13 lg. 5 kohaselt ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust

saada maa omanikuks, võib nõuda ehitisalusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule

maale hoonestusõiguse seadmist.

Kostja V.T väide lisana tema kirjaliku vastuse p.-le 5 (II, tl. 81-82), et tema

valdus on AÕS § 35 lg. 1 kohaselt heauskne, ei ole kooskõlas tuvastatuga. V.T ’t ei saa

pidada kinnistu heauskseks omandajaks ja ta ei saa kinnistusraamatu andmetele

tugineda. Maa esmasel kinnistamisel olid omanikeks võrdsetes mõttelistes osades

kostja ja kolmandad isikud. Riigikohus on 02.10.2000.a. lahendis nr. 3-2-1-97-00

selgitanud:“ Heausksusega ei saa kaitsta omandamist omandireformi käigus avaliku

võimu akti alusel. AÕS §-s 56 lg. 3 reguleeritakse kinnisasja omandamist tehingu,

asjaõiguslepingu läbi.“ V. T , A.Te ja H. A A ei saa maa kinnistusraamatusse esmasel

kandmisel tugineda heausksusele. Peetri kinnistu omandamise aluseks oli

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine kostja ema M T ’le, kes loovutas vara

oma lastele võrdsetes osades. Kuivõrd haldusasjas nr. 3-04-115 tehtud kohtuotsustest

nähtub, et maa tagastamise nõudeõiguse loovutamine oli tühine tehing (sama selgitus

II, tl. 111 Maa-ameti kiri), tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi,

siis ei saa maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise avaldus kehtida ega olla aluseks

maa tagastamise korralduse andmisel, ning kinnistu esmakanded on ebaõiged.

Kui registriosa avamine oli ebaõige, siis vajab tuvastamist, kas ebaõigesti

omanikuna kinnistusraamatusse kantud isikult kinnisasja omandanud isik teadis või

pidi teadma registriosa avamise ja kande ebaõigsusest ehk asjaoludest, mis tingisid

tagastamiskorralduse õigusvastasuse ja selle kehtetuks tunnistamise. Kostja V.T

teadis, et tagastatud maal asuvad teise isiku ehitised ning nende omanikule ei

tagatud seadusest tulenevat võimalust saada maa omanikuks. Seega ei saa kostjat

pidada heauskseks. Seda on hageja ka tõendanud. Kohus nõustub nii hageja esindaja

(II, tl.123-124, p.11) kui ka kostja Eesti Vabariigi esindaja käsitlusega V.Teppe

heausksuse kohta koos viidetega Riigikohtu vastavatele lahenditele. 06.08.1996.a.

sõlmisid õigustatud subjektid A.T , H.A A ja V.T kinkelepingu ja sellest tuleneva

asjaõiguslepingu. Lepingud on sõlmitud sama ringi siseselt - maa tagastamise

õigustatud subjektide vahel, kes pidid olema teadlikud kõigist tagastamise ja kinnistu

omandamise asjaoludest. Kinkelepingu sõlmis kinkijate nimel V. T , tehes sellega

tehingu iseendaga ja omades õigust asja omandamise tingimusi endale kehtestada.

Heausksus kaitseb kolmandate isikute omandatud õigusi. V.T ei ole vaidlustatud

kinnistu suhtes kolmas isik.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on 20.11.2003.a. otsuses nr. 3-2-1-128-03 leidnud,

et heauskse omandamise instituudi eesmärgiga oleks vastuolus, kui see kaitseks

absoluutselt kõiki tehingulisel alusel kinnisasjaõiguste omandamise juhtumeid.

Kolleegium leidis, et esimese ja teise järjekorra seadusjärgsed pärijad ei saa tugineda

ka kinnisasjaõiguse heausksele omandamisele tasuta tehingu järgi. Samale

seisukohale jõudis Riigikohus oma 01.09.2004.a. lahendis nr. 3-2-1-90-04 ja

hilisemates lahendites. Riigikohtu arvates heauskse omandamine tasuta käsutamise

korral käsutaja esimese ja teise ringi seadusjärgsete pärijate suhtes on välistatud.

Kinkelepingu näol on tegemist esimese ja teise ringi pärijate vahelise tasuta

tehinguga.

TsÜS § 68 lg. 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse,

võib

tahteavaldust

asendada

jõustunud

kohtuotsus,

millega

tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. H.M on kande muutmiseks V.T ’lt

nõusolekut taotlenud, kuid pole seda saanud. Samas pole V.T ka oma keeldumiste

tegelikke põhjusi avaldanud. Seega lasub kostja V.T ’l kohustus anda nõusolek

kinnistusraamatu ebaõige kande muutmiseks. Kuivõrd Kostja Eesti Vabariik oma

esindaja kaudu on hagi õigeks võtnud, tuleb tema lugeda vastava nõusoleku andnuks.

TsMS § 206 lg. 1 kohaselt on lisaks menetlusosaliste õigustele hagejal õigus muuta

hagi alust või eset, suurendada või vähendada oma nõuet või loobuda hagist, kostjal

aga õigus hagi õigeks võtta. Kostja on hagi õigeks võtnud. TsMS § 440 sätestab, et

„kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks,

rahuldab kohus hagi.“

Hagi on menetluses alates 21.04.2003.a. Alates 01.01.2006.a. jõustus uus

tsiviilkohtumenetluse seadustik. TsMS RakS § 3 kohaselt „Enne käesoleva seaduse

jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja

nende

kindlaksmääramisele

seni

kehtinud

tsiviilkohtumenetluse

seadustikus

sätestatut“.

Kehtinud TsMS § 60 lg. 1 järgi kohus mõistis poole taotlusel, kelle kasuks on

otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud

kohtukulud. Järelikult on põhjendatud kostjalt hageja kasuks kohtukuluna välja

mõista hagi esitamisel tasutud riigilõiv 60 krooni.

TsMS § 61 lg. 1 p. 2 kohaselt mõistis kohus poole taotlusel, kelle kasuks otsus

tehti, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kulud talle

osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle

justiitsministri kehtestatud suuruse. Hageja soovib õigusabikulude katteks kokku

29 500 krooni. Summa ei ületa justiitsministri kehtestatud suurust ja on põhjendatud

hageja kasuks ja õigusabikulude katteks välja mõista kostja V.T ’lt, kes hoolimata

võimalusest asi lahendada kohtuväliselt kokkuleppe teel, ei ole mingil viisil

kujunenud olukorra ja selle lahendamise võimalustega leppinud ning mitmete aastate

vältel toimunud kohtuvaidlustega põhjustanud tarbetuid kulutusi hagejale.

Kohus lähtus tuvastatust ja juhindus AÕS §-de 561, 621 , 65, AÕSRS § 10 lg. 5, §

13, KRS § 65, MaaRS § 9 lg. 1 p. 1, TsÜS § 68 lg. 5, TsMS RakS § 3, TsMS §-de 441-

442, 632 nõudeist.

Kohtunik

/allkiri/

S.Tooming

Ärakiri õige

Nooremreferent

I.Golubev

Kohtuotsus jõustus 05. aprillil 2007.a

05. aprillil 2007.a

Nooremreferent

I.Golubev

2-03-205/8 · Viru Maakohus Rakvere kohtumaja

Legislator summary

Legislator headnote

Need to analyze how this precedent applies to your matter?

Full text