3-05-616/14 · Tallinna Ringkonnakohus

3-05-616 1(7)

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Ivo Pilving, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht

13. veebruar 2007, Tallinn Haldusasja number 3-05-616 Haldusasi AS * (pankrotis) kaebus keskkonnaministri 02.05.2005 käskkirja nr 510 tühistamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 15.05.2006 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus AS * (pankrotis) apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev

18. jaanuar 2007 Menetlusosalised Kaebuse esitaja – AS * (pankrotis), esindaja adv Kaimo Räppo Vastustaja – keskkonnaminister, esindaja Toomas Kutti RESOLUTSIOON Jätta AS * (pankrotis) apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 15.05.2006 otsus haldusasjas nr 3-05-616 muutmata.

Edasikaebamise kord Käesoleva otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates.

ASJAOLUD JA MENETLUSE SENINE KÄIK

1. Tallinna Linna RSN TK 13.11.1989 otsusega nr 330 nõustuti ühisettevõtte * poolt hotelli ehitamisega 1,3 ha suurusele krundile Tallinnas X. Hotelli projekt tuli kooskõlastada Arhitektuuri ja linnaehituse peavalitsuses hiljemalt 15.12.1989 ning hiljemalt 31.12.1989 sõlmida rendileping. 10.03.1992 maa looduses eraldamise akti nr 14 kohaselt anti ühisettevõttele * rendile 1,3 ha maad Tallinnas X hotelli ehitamise otstarbeks. Vabariigi Valitsuse 08.10.1992 korraldusega nr 388-k lubati erandina välja anda ehitusluba ühisettevõttele * hotelli püstitamiseks Tallinnas, X ehituskrundile.

3-05-616 2(7)

Tallinna Linnavolikogu 13.08.1992 otsusega “Maa munitsipaalomandisse taotlemine” taotleti Vabariigi Valitsuselt ühisettevõttele * eraldatud X maa, pindalaga 1,3 ha, munitsipaalomandisse andmist ja luba hotelli ehituse alustamiseks enne maa munitsipaalomandisse andmist.

18.12.1997 esitas AS * (pankrotis) Tallinna Linnavalitsusele avalduse senikasutatava maa asukohaga X, sihtotstarve ärimaa, suurusega 1,3 ha, ostueesõigusega erastamiseks. Avalduses viidati maa kasutamise alusena 10.03.1992 maa looduses eraldamise aktile nr 14 ja 13.11.1989 otsusele nr 330. Avalduse kohaselt on olemas ehitusluba nr 12558, välja antud 28.12.1992, ning pooleliolevad ehitised. 28.12.2001 esitas AS * uue ostueesõigusega erastamise avalduse äriühingu omandis olevate ehitiste ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa asukohaga Tallinnas „X“ erastamiseks.

2. X ehituskrundi piires asuvat maad on tagastatud ja riigi omandisse jäetud järgmiste haldusaktidega.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 31.05.1993 otsusega nr 665 loeti y endisel kinnistul nr xxx asunud hävinud hooned ja krunt suurusega 1335,6 m2 omandireformi objektiks. Maa tagastati V.-A. P ja A. T kaasomandisse Tallinna Linnavalitsuse 26.02.1999 korraldusega nr 1285-k.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 18.07.1994 otsusega nr 3426 loeti Tallinnas, c endisel kinnistul nr xxx asunud ehitised ja krunt suurusega 792,09 m2 omandireformi objektiks. Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2000 korraldusega nr 1853-k tagastati nõudeõigusest suuremas ulatuses õigusvastaselt võõrandatud maa aadressil c suurusega 909 m2 M. F ja A.-E. F kaasomandisse.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 11.05.1998 otsusega nr 9963 loeti Tallinnas X, endisel kinnistul nr xxx asunud ehitised ja krunt suurusega 2910 m2 omandireformi objektiks. Tallinna Linnavalitsuse 09.09.2002 korraldusega nr 2240-k tagastati osaliselt (suurusega 2755 m2) endise kinnistu nr xxx maa OÜ-le M.

Keskkonnaministri 16.05.2005 käskkirjaga nr 644 jäeti d maa (end kinnistu nr xxx), mille kohta ei ole tagastamise taotlust esitatud, pindalaga 454 m² riigi omandisse riigi maareservina.

3. 02.02.2005 esitati Tallinna Linnavalitsusele seisukoha andmiseks taotlused p ja pA maaüksuste riigi omandisse jätmiseks. Linnavalitsus ei ole Vabariigi Valitsuse 03.09.1998 määrusega nr 226 kinnitatud „Maa riigi omandisse jätmise korra“ p 9 alap 2 nimetatud arvamust maa riigi omandisse jätmise kohta esitanud.

Keskkonnaministri 02.05.2005 käskkirjaga nr 510 jäeti viitega maareformi seaduse (MaaRS) §-le 29 ja § 31 lg 1 p-le 8 riigi omandisse riigi maareservina Harju maakonnas Tallinna linnas p maaüksus pindalaga 2433 m2 ja pA maaüksus pindalaga 1587 m2.

4. AS * (pankrotis) kaebuses taotleti keskkonnaministri käskkirja nr 510 tühistamist.

Kaebaja leidis, et haldusaktiga rikutakse tema asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg-st 3 ja MaaRS § 22 lg-st 1 tulenevat õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. MaaRS § 6 lg 3 järgi on hoone või rajatis maareformi seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja

3-05-616 3(7) ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Kaebajale on seaduslikus korras 28.12.1992 välja antud ehitusluba nr 18225 hotelli ehitamiseks X ehituskrundile, ehitusloa alusel on ehitustegevust alustatud. Kaevatav haldusakt on motiveerimata, kuna sellest ei nähtu, miks jäetakse kaebuse esitaja poolt ostueesõigusega erastada soovitav maa riigi omandisse.

5. Tallinna Halduskohtu 15.05.2006 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtu põhjendused olid järgmised.

1) MaaRS § 21 lg 4 kohaselt võib Eesti eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Kaebaja ei ole kantud äriregistrisse. Asjakohatu on kaebaja väide, et äriregistrisse kandmine jäi ära äriühingu suhtes algatatud pankrotimenetluse tõttu. Põhjendusi, miks äriregistrisse kandmine jäi tegemata, eelviidatud normi kohaselt arvestama ei pea. Kuna kaebaja pole maa ostueesõigusega erastamise subjektiks, ei riku kaevatav haldusakt tema subjektiivseid õigusi.

2) Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.12.1997 õiendiga nr 1/V-3/3779 (tl 9) on tõendatud, et kaebajale on 28.12.1992 väljastatud ehitusluba nr 18225 hotelli ehitamiseks X asuvale ehituskrundile. Kuid ehitusseaduse (EhS) § 25 lg 2 kohaselt kaotab ehitusluba kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Säte kohaldub ka enne EhS kehtima hakkamist välja antud ehituslubadele, kuna puudub vastupidist sedastav rakendussäte. Kaebaja pole tõendanud, et ehitusprojekti kohase hotellihoone ehitamist on alustatud. Riikliku ehitusregistri avalikus andmebaasis puudub vastava numbriga ehitusluba. Seega ei saanud ehitusluba kaevatava haldusakti andmise ajal enam kehtida ning kaebajal puudub ka teine alus, mis on erastamisõiguse eelduseks.

3) Kaebajal poleks alust maa ostueesõigusega erastamiseks ka tulenevalt sõlmitud rendilepingust ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 16 lg-test 11 ja 111, kuna vastava maa erastamise taotluse esitamise tähtaeg möödus 07.12.1996 ning rendilepingut ei ole ümber vormistatud hoonestusõiguse seadmise lepinguks.

4) Isegi kui eeldada, et ehitusluba on kehtiv, poleks kaebajal võimalik erastada maad ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud suuruses (1,3 ha) ega ehitusloa alusel realiseerida ehitusprojekti, sest suur osa hotellihoone ehitamiseks eraldatud maast on omandireformi käigus õigusvastaselt võõrandatud varana tagastatud kolmandatele isikutele haldusaktidega, mida kaebaja ei ole vaidlustanud. Seega poleks saavutatav MaaRS § 2 eesmärk tagada praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvi ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Seadusandja ei ole maa ostueesõigusega erastamiseks aluse kehtestamisel kindlasti silmas pidanud äriregistris registreerimata äriühingu huvi pankrotivara suurendamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. AS * (pankrotis) apellatsioonkaebuses taotletakse otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega kaebus rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised.

1) Maa riigi omandisse jätmise küsimus otsustati enne, kui lahendati Tallinna Linnavalitsusele esitatud taotlus maa ostueesõigusega erastamiseks. Kohus on Tallinna Linnavalitsuse asemel

3-05-616 4(7) asunud hindama seda, kas kaebajale üldse peaks maad ostueesõigusega erastama või mitte. Küsimuse, kas pankrotis olevale ettevõttele, keda pole kantud äriregistrisse, saab maad ostueesõigusega erastada, saavad lahendada kohalik omavalitsus ja maavanem, kes teostavad maa ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid ja otsustavad maa ostueesõigusega erastamise. Kohtu seisukoht, et pankrotis olevale ettevõttele ei olegi seadusandja soovinud tagada võimalust maa ostueesõigusega erastamiseks, rikub selle isiku põhiseaduse §-s 24 sätestatud õigust omandi puutumatusele. Sellise tõlgenduse korral on MaaRS § 21 lg 4 vastuolus põhiseadusega. 08.02.2005 lepingu alusel võiks maa erastajaks olla ka äriregistrisse kantud OÜ M (kellega kaebaja on 08.02.2005 sõlminud notariaalse võlaõigusliku müügilepingu Tallinnas X, 8, 10, 12, 14 asuva poolelioleva ehitise müümiseks koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu esemeks on lepingu p 1.1. kohaselt vundamendi süvend ja elemendid, trasside betoonalused, ehituskrunti ümbritsev piire, soojakamber. Lepingu p 1.4.1 kohaselt ei ole lepingu eset riiklikusse ehitusregistrisse kantud ning müüjal puuduvad omandiõigust tõendavad dokumendid).

2) Ehitusloa kehtivuse hindamisel ei saa lähtuda EhS-st. Selle seaduse tagasiulatuv kohaldamine eeldaks sellekohast rakendussätet, mis puudub. Ehitusloa kehtivuse küsimuse hindamisel ja MaaRS § 6 lg 31 sätete kohaldamisel on kohus põhjendamatult jätnud vastu võtmata OÜ D 04.11.2004 eksperthinnangu nr 3-5/78, mille järgi on aadressidel y kuni p apellandi poolt 28.12.1992 ehitusloa nr 18225 alusel rajatud vundamendisüvend (u 5000 m3), vundamendi elemendid (u 25 m3), trasside betoonalused, ehituskrunti ümbritsev piire ja soojakamber, mille hinnanguline maksumus on 0,5 kuni 1 miljonit krooni. MaaRS § 6 lg 3 järgi on hoone või rajatis ka lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. MaaRS § 7 lg 5 kohaselt on ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine kohaliku omavalitsuse pädevuses. Seetõttu on asjakohatu ka kohtu järeldus, et esialgse ehitusloa juurde pole võimalik enam teenindusmaad määrata.

3) Kohus on, käsitledes maarendilepingut, leidnud, et kaebaja õigused sel alusel maa erastamiseks lõppesid 07.12.1996. Jääb arusaamatuks, kas kohus tunnustab sellega äriregistrisse mittekantud juriidilise isiku õigust maad erastada. Pankrot kuulutati välja 20.08.1996 ning enne 07.12.1996 avalduse esitamine oli praktiliselt võimatu dokumentide puudumise tõttu. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta, et maa looduses eraldamise aktis nr 14 märgitu kohaselt kehtib rendileping kuni 31.12.2025.

7. Keskkonnaministri vastuses apellatsioonkaebusele palutakse see jätta rahuldamata.

1) Vastustaja nõustub halduskohtuga selles, et kuna AS * (pankrotis) omab jätkuvalt ettevõtteregistri numbrit xxxxxxxx ja teda pole kantud äriregistrisse, siis ei ole ta maa erastamise õigustatud subjektiks. Samuti viitab vastustaja sellele, et kuna kaebajale hotelli püstitamiseks rendileantud maast on käesolevaks ajaks tagastatud maad 5000 m2 ning y, p ja pA katastriüksused kogupinnaga 4474 m2 on jäetud riigi omandisse, on kaebuse esitaja sisuliselt minetanud maatüki hoonestamise võimaluse väidetavalt olemasoleva ehitusprojekti alusel ja kavandatud mahus. Kui eelviidatud maa tagastamise ja riigi omandisse jätmise korraldused ei ole kaebaja õigusi rikkunud, ei saa seda teha ka käesolev korraldus.

2) On küsitav, kas kaebajale on kunagi ehitusluba välja antud. Tema 18.12.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduses on väidetava ehitusloa numbriks märgitud 12558, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.12.1997 õiendis aga 18225. 18.12.1997 avaldusele ei ole lisatud ehitusluba ega kinnitatud ehitusprojekti. Kuigi 28.12.2001 avalduses märgitakse, et „dokumendid ja avalduse nõutavad lisad vastavalt maa erastamise korrale lisame täiendavalt

3-05-616 5(7) hiljem“, pole neid dokumente kunagi esitatud. Pole esitatud ka kehtestatud korras kinnitatud ehitusprojekti, millelt nähtuks märge ehitustöödega alustamise lubamise kohta. Väidetavalt on ehitusprojekt kadunud. Ehitusprojektid koostatakse vähemalt 4-5 eksemplaris ja vähetõenäoline on, et need kõik oleksid kadunud. Kui puudub ehitusprojekt, millest hotelli ehitamisel lähtuda, siis pole ka mingit kasu ehitusloast, kui see olekski olemas.

3) Kuna varem pole seadusega määratud ehitusloa kehtivuse aega, kuid EhS § 25 kohaselt kaotab ehitusluba kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljaandmise päevast alates, kusjuures ehitamise alustamise päevaks loetakse esimest ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päeva, ja kuivõrd EhS jõustus 01.01.2003, siis lähtuvalt asjaolust, et kaebaja viidatud ehitusloa alusel pole ehitiste püstitamisega alustatud, kaotas ehitusluba kehtivuse kõige hiljem alates 01.01.2005.

4) EV Ülemnõukogu 17.10.1991 otsuse „Eesti Vabariigi maareformi seaduse kehtestamise kohta“ p-ga 3 kehtestati, et pärast maareformi seaduse vastuvõtmist võib õigusvastaselt võõrandatud maal uusi ehituslubasid ja tähtajata maakasutusi anda ainult vastavuses maareformi seadusele. Ühisettevõttele „*“ ei eraldatud ega antud X maatükki tähtajaliseks ega tähtajatuks kasutamiseks ENSV maakoodeksi alusel ja tähenduses, mis oleks olnud õiguslikuks aluseks maa omandamiseks maareformi käigus. Kuigi Vabariigi Valitsus lubas 08.10.1992 korraldusega nr 388-k erandina välja anda ehitusloa, jättis ta linnavolikogu esitatud maa munitsipaliseerimise taotluse rahuldamata. Sellest tulenevalt jäi maa edasi maareformi objektiks.

5) X ehituskrundil ei asu ehitisi MRS § 6 lg 3 tähenduses. 1996. a. on kaebaja esindaja ajutine pankrotihaldur R. P Tallinna Linnakohtule esitatud aruande kohaselt kinnitanud, et ehituskrundile on kaevatud hotelli rajamiseks vundamendi kaevik ja sellega on ehitustegevus piirdunud. Seega ei saa hiljem esitatud väited muude rajatiste kohta tõele vastata. Tegemist on suure auguga, mis on osaliselt täidetud reovee ja olmeprügiga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Käesoleva kaebuse esitamisega soovib kaebuse esitaja kaitsta enda kui ehitise omaniku maareformi seadusest tulenevat õigust erastada ehitise juurde ostueesõigusega maad.

Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, et halduskohtul polnud õigust hinnata, kas kaebuse esitajal on õigus vaidlusaluse maatüki ostueesõigusega erastamiseks maareformi seaduse alusel. Kuigi kaebuse esitaja maa ostueesõigusega erastamise taotlust ei ole veel lahendatud, ei võtnud see kohtult õigust ja kohustust hinnata, kas kaebuse esitajale kuulub subjektiivne avalik õigus, mille riivega ta kaebeõigust põhjendab. Kui maareformi seaduse säte välistab sõnaselgelt kaebuse esitajal vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamise õiguse, siis ei anna kaebuse esitajale viimatinimetatud õigusel põhinevat kaebeõigust üksnes maa ostueesõigusega erastamise taotluse esitamine. Kohtul on HKMS § 7 lg 1 kohaselt õigus rahuldada haldusakti peale esitatud tühistamiskaebust üksnes juhul, kui vaidlustatud haldusakt rikub kaebuse esitaja õigusi. Seetõttu peab kohus tuvastama, kas kaebuse esitajal on subjektiivne õigus, mida vaidlustatud haldusakt võib rikkuda.

9. MaaRS § 21 lg 4 esimene lause sätestab, et Eesti eraõiguslik juriidiline isik võib maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. Eelviidatud sättes nimetatud registriks on äriseadustiku § 22 lg 1 kohaselt äriühingute puhul äriregister.

3-05-616 6(7) Äriregistrisse mittekantud äriühing ei kuulu MaaRS §-s 21 nimetatud maa erastamise õigustatud subjektide hulka. Seetõttu ei laiene sellisele äriühingule ka selles seaduses nimetatud ehitise omaniku õigus erastada ostueesõigusega maad.

Kaebuse esitaja ei ole kantud äriregistrisse. Ettevõtteregister, kuhu kaebuse esitaja on kantud, ei ole Eesti äriregistri pidaja peetav register.

10. Asjakohatu ja ebaõige on kaebuse esitaja väide, nagu oleks põhiseaduse §-ga 32 vastuolus olukord, mil pankrotis olevale ettevõttele ei tagata maa ostueesõigusega erastamise õigust.

Kaebuse esitajal maa ostueesõigusega erastamise õiguse puudumise põhjuseks MaaRS § 21 lg

4 kohaselt ei ole pankrot, vaid asjaolu, et kaebuse esitaja ei ole kantud äriregistrisse. Äriseadustiku § 513 lg 2 sätestab, et ettevõtteregistrisse kantud ettevõtted, mida ei ole 1997. aasta 1. septembriks ettevõtjana äriregistrisse kantud või mille äriregistrisse kandmiseks ei ole selleks ajaks äriregistri pidajale avaldust esitatud või mille äriregistrisse kandmise avaldus on jäetud rahuldamata, loetakse sundlõpetatuks. Eeltooduga ei lõpe küll selle ettevõtte õigusvõime, kuid seadus näeb ette selle isiku likvideerimise. Seetõttu ei ole sellisele ettevõttele maa ostueesõigusega erastamise õiguse mittetagamine vastuolus maareformi eesmärkidega. MaaRS § 2 kohaselt on maareformi eesmärgiks kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber muuhulgas „praeguste maakasutajate“ seadusega kaitstud huvidest lähtudes. Tähelepanu väärib, et samal ajal, mil jõustus MaaRS § 21 lg 4, mis seadis Eesti eraõigusliku juriidilise isiku kuulumise maa erastamise õigustatud subjektide hulka sõltuvusse tema kantusest äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse (07.06.1996), jõustus ka MaaRS § 2 muudatus, millega täpsustati maareformi eesmärke selliselt, et nende hulka arvati ka eelduste loomine maa efektiivsemaks kasutamiseks.

Õige pole ka väide, et MaaRS § 21 lg 4 tõlgendamine viisil, mis võtab isikult õiguse temale kuuluva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks, oleks vastuolus põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandipuutumatuse põhimõttega. Maareformi seaduse regulatsiooni, mis ei näe ehitise omanikule ette õigust ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks, kooskõla hindamisel põhiseaduse §-ga 32 tuleb muuhulgas arvestada ka MRS §-i 351, mis sätestab, et ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, võib riigimaale seada hoonestusõiguse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Seega ei ole ainuüksi isikul maa ostueesõigusega erastamise võimaluse puudumine võrdsustatav temalt ehitise omandiõiguse võtmisega.

11. Asjakohatu on apellatsioonkaebuse viide sellele, et vaidlustatud korralduse tühistamise korral võiks osutuda võimalikuks maa ostueesõigusega erastamine MaaRS § 21 lg-s 4 sätestatud tingimustele vastava juriidilise isiku (OÜ M) poolt. HKMS § 7 lg 1 ei anna apellandile õigust esitada halduskohtusse kaebust teiste isikute õiguste kaitseks.

12. Eeltoodud põhjustel leiab ringkonnakohus, et halduskohtu seisukoht kaebuse esitajal kaebeõiguse puudumise kohta on õige. Seetõttu ei ole apellatsioonkaebuse lahendamiseks vaja peatuda enam protsessiosaliste ülejäänud väidetel. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning halduskohtu vaidlustatud otsus muutmata.

Vastustaja ei ole esitatud taotlust apellatsiooniastme menetluskulude väljamõistmiseks apellandilt. Apellandi apellatsiooniastme kulud, mis esitatud kuludokumentide kohaselt seisnevad 10-kroonises apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivus, jäävad apellandi kanda.

3-05-616 7(7)

Lauri Madise Ivo Pilving Silvia Truman