3-05-295/6 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 22. jaanuar 2007, Tallinn Haldusasja number 3-05-295 Haldusasi R.K jt kaebus Tallinna Linnavalitsuse 23. mai 2001. a korralduse nr 2108-k lisa p 10 ja 28. novembri 2001. a korralduse nr 5091-k lisa p 1 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2006. a otsus Menetluse alus ringkonnakoh- tus Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 10. jaanuar 2007 Menetlusosalised Kaebajad R.K, I-K.M, T.V, E.S, I. A, I. S, N. L, E. S, A. P, U. T, A. P, R. M, T.T, I. A,S. P, J. N ja N. P Vastustaja Tallinna Linnavalitsus Kolmas isik AS * (likvideerimisel)

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2006. a otsus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates ot- suse avalikult teatavakstegemisest 22. jaanuaril 2007.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse 23. mai 2001. a korralduse nr 2108-k lisa p-ga 10 otsustati Haabersti Linnaosa Valitsuse valitsemisel olevate mitteeluruumidena kanda hooneregistrisse ruumid nr 571–585 aadressil x. Tallinna Linnavalitsuse 28. novembri 2001. a korralduse nr 5091-k lisa p-ga 1 otsustati Haabresti Linnaosa Valitsuse valitsemisel olevate mitteelu- ruumidena kanda hooneregistrisse ruumid nr 586–587 aadressil x.

R. K, I.-K.M, T. V, E. S, I. A, I. S, N. L, E. S, A. P, U. T, A. P, R. M, T. T, I. A, S. P, J. N ja N. P esitasid 27. märtsil 2002 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palusid Tallinna Linna- valitsuse 23. mai 2001. a korralduse lisa p 10 ja 28. novembri 2001. a korralduse lisa p 1 tühis-

3-05-295

2(6) tada. Kaebuse esitajad leidsid, et kõik elamus asuvad korterid erastati aastatel 1994-1995 ning elamus ei ole projekti kohaselt nähtud ette ruume, mida saaks registreerida mitteeluruumidena. Elamu tehniline kelder ja tehniline korrus erastati korteriomanikele nende mõtteliste osade hulgas.

2. Tallinna Halduskohus jättis 12. detsembri 2002. a otsusega kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium jättis 27. oktoobri 2004. a otsusega R. K apellatsioonkae- buse rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Riigikohtu halduskolleegiumi 28. aprilli 2005. a otsusega haldusasjas nr 3-3-1-9-05 rahuldati R. K kassatsioonkaebus, tühistati haldus- kohtu ja ringkonnakohtu otsused ning saadeti asi uueks läbivaatamiseks halduskohtule.

3. Tallinna Halduskohtu 11. aprilli 2006. a otsusega kaebus rahuldati. Kohus põhjendas ot- sust järgmiselt: a) x elamus asuvate korterite erastamise ostu-müügilepingutest nähtuvalt on erastatud 64 kor- terit, igaüks koos sellele vastava muu osaga elamust, mis moodustab teatud protsendi elamu korterite üldpinnast. Igale korterile vastava elamu muu osa suuruse kindlaksmääramisel on lähtutud konkreetse korteri üldpinna osakaalust kogu hoone korterite üldpinnas. Erastamise ostu-müügilepingutes on igale korterile vastava muu osa protsent elamu korterite üldpinnast sama, mis on märgitud ka Tallinna Hooneregistri 2. aprilli 2001. a tõendil ja mis moodustab 99,99% elamu korterite üldpinnast. Nähtuvalt 10. mai 1994. a hindamise aktist korteri nr 44 kohta on elamu eluruumide üldpind 4129,0 m2. b) Mitte ühegi x elamu korteri erastamisel ei ole kõnealuseid rendipindasid korterile vastava mõttelise osa arvutamisel arvesse võetud. Vaidlusalused rendipinnad on korteriomanikele 1994-1995. aastal erastatud ning üürnikele erastati kogu maja täies ulatuses. Kuna vaidlusalu- sed rendipinnad on arvestatud eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati korteriomanikele, siis ei ole MEES § 11 alusel võimalik hiljem korteriomani- ke omandi suurust vähendada, sest sellega oleks rikutud põhiseaduse (PS) § 32 lg-t 1. Seega ei ole MEES § 11 vaidlusaluste ruumide suhtes kohaldatav.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

4. Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja rahuldada kaebus. Apellatsioonkaebust põhjendati järgmiselt: a) MEES § 11 otsustati väidetava vastuolu tõttu PS §-ga 32 kohaldamata jätta, kuid otsuse re- solutsioonis ei ole seda märgitud. Samuti ei edastatud otsust Riigikohtule põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks. Jääb arusaamatuks, miks MEES § 11 ei ole kohalda- tav ja millisel juhul see norm üldse kohaldamisele kuulub. MEES § 11 kui erinorm võimaldas valla- ja linnavalitsusel ühe aasta jooksul (29. november 2000 kuni 28. november 2001) kanda enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist mitteeluruumideks muudetud, kuid ehitusseadu- se järgi nõuetekohaselt vormistamata jäänud abiruumid hooneregistrisse. Ka normi asukohast mitteeluruumide erastamise seaduses tuleneb, et selle eesmärgiks oli kõrvaldada faktilise olu- korra vastuolu mitte ehitusseaduse sätetega, vaid vastuolu eluruumide erastamise seaduse ja mitteeluruumide erastamise seaduse sätetega. Sellel eesmärgil andis uus reformiseadus täien- dava üheaastase tähtaja ja sellest tulenes registripidaja kohustus kanda mitteeluruumid hoone- registrisse Tallinna linna nimele. Jättes MEES § 11 kohaldamata, leiti, et normi eesmärgiks oli kõnealuste mitteeluruumide jätmine erastamise objektiks. Algselt abiruumiks ettenähtud ruu- mid olid faktiliselt ümber ehitatud ja mitteeluruumidena kasutusele võetud enne eluruumide erastamisele asumist (hiljemalt 1993). Samas oli projektijärgsete abiruumide (tehniliste ruu- mide) ametiruumiks ümberehitamine jäetud vastava ümberehitusprojekti või kasutusloa alusel hooneregistri dokumentides kajastamata.

3-05-295

3(6) b) Tallinna Linnavalitsuse 28. novembri 2001. a korraldusega nr 5091-k parandati üksnes 23. mai 2001. a korralduses nr 2108-k esinenud faktivead, s.h x elamut puudutavas osas, kuna punktis 9 olid kõnealuste mitteeluruumide numbrid (inventariseerimise plaanil nr-d 586-587) ekslikult näidatud numbritena 579-580 ning ruumide pind 33,7 m2 ekslikult pinnana 33,6 m2. c) Kohus ei näidanud, milles seisneb tühistatavate haldusaktide õigusvastasus ega ole määra- nud tagasitäitmise viisi. Vaidlustatud haldusaktid on õiguspärased, sest lõpetasid vaid vastuolu ruumide tegeliku ja juriidilise staatuse vahel. Kuna vaidlustatud korralduste tühistamisega kaob õiguslik alus, mille järgi ruumid ehitisregistris mitteeluruumina arvele võeti, tuleb ameti- ruumideks ümberehitatud ruumid kas lammutada ja taastada tehniliste ruumidena või leppida teadvalt olukorraga, et ehitisregistri andmed ei kajasta ruumide tegelikku ümberehitusjärgset kasutusotstarvet. Abiruumide mitteeluruumideks ümberehitamise sisulist ja formaalset külge ei ole eristatud. Asjaolude hindamisel on lähtutud üksnes hooneregistri andmetest, millega on rikutud HKMS § 25 lg 4 sätteid. Kaebaja ei ole huvitatud mitte elamu abiruumide taastami- sest, vaid 1 241 300 kr maksva mitteeluruumi omandamisest.

5. R. Karmi vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja nõustutakse haldus- kohtu otsusega. Lisaks leitakse, et MEES § 11 iseenesest ei ole vastuolus põhiseadusega ja on kohaldatav, kui on järgitud selles ettenähtud kohaldamise tingimusi ja kohaldamine ei too kaa- sa isikute põhiseadusega kaitstud õiguste rikkumist. Seega ei ole põhjust põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks.

6. AS ESP (likvideerimisel) vastuses toetatakse apellatsioonkaebust. Kolmas isik leiab, et tema valduses olevate ruumide erastamine ei kahjusta korteriomanike huve ega õigusi, kuna ruumid on pidevalt olnud kolmanda isiku valduses ning neid ei ole kasutatud abiruumidena.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

7. Ringkonnakohus peab esmalt vajalikuks märkida, et väär on Tallinna Halduskohtu 9. det- sembri 2005. a määruses võetud seisukoht, et käesolevas asjas on poolteks vaid R. K ja Tal- linna Linnvalitsus. Kaebuse linnavalitsuse korralduste vaidlustamiseks esitasid koos R. K kokku 17 isikut, kes on jätkuvalt kõik kaebajateks käesolevas asjas. Ehkki nad võivad olla hu- vi asja vastu kaotanud, ei ole nad esitanud kohtule avaldust kaebusest loobumiseks. Kohtute varasemate otsuste peale apellatsioon- ja kassatsioonkaebuste esitamata jätmine ei ole käsita- tav kaebusest loobumisena. Kaebusest loobumine peab olema selgesõnaline.

Ekslik on ka halduskohtu seisukoht, et esimese astme kohus ei saa muuta kõrgema astme koh- tu poolt uueks läbivaatamiseks saadetud asjas protsessiosalisi. Protsessiosaliste ring on hal- duskohtumenetluses määratud kindlaks seadusega (HKMS § 14) ja see ei sõltu kohtu, sh kõr- gemalseisva kohtu hinnangust, v.a juhul, mil kõrgemalseisev kohus on teinud protsessiosalise kaasamise küsimuses selgesõnalise lahendi (HKMS § 74). Sellist lahendit ei ole ringkonnako- hus ega Riigikohus käesolevas asjas teinud. Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsusest ei nähtu, et ringkonnakohus poleks teisi kaebajaid peale R. K käsitanud kaebajatena. Riigikohtu 28. aprilli 2005 otsuses on selgesõnaliselt märgitud, et haldusasja sisuks on „R.K jt“ kaebus. 8. Halduskohus ei käsitanud R. K asja uuel läbivaatamisel enam kaebajate esindajana. Seega oleks teistele kaebajatele tulnud saata isiklikud kutsed istungil osalemiseks (TsMS § 217 lg 5 ja § 321 lg 1). Isiklikke kutseid ei saatnud asja teistkordsel läbivaatamisel teistele kaebajatele ka ringkonnakohus.

3-05-295

4(6) Ringkonnakohus leiab, et R. K on jätkuvalt teiste kaebajate esindaja. R. K selgitas küll hal- duskohtule 30. jaanuaril 2006 esitatud avalduses, et ta ei esinda alates apellatsioonkaebuse esi- tamisest enam teisi kaebajaid. Halduskohus on jätnud kindlaks tegemata avalduse esitaja tege- liku tahte. Oma volituste puudumist selgitas R. K varasema apellatsioonkaebuse ja kassat- sioonkaebuse esitamise kontekstis, lähtudes väärast ettekujutusest, et teised kaebuse esitajad ei ole enam käesolevas asjas menetlusosalised.

TsMS § 225 lg 3 kohaselt võib esindaja esindatava huvides edasi tegutseda ja teda esindada niikaua, kuni esindatav on korraldanud oma huvide kaitsmise muul viisil. Halduskohus oleks pidanud selgitama, kas esindamise lõpetamine vastab R. K tegelikule tahtele ja kui vastab, selgitama, kuidas on teised kaebajad enda esindamise korraldanud. Ringkonnakohtu istungil selgitas R. K, et olukorras, kus teisi kaebajaid tuleb jätkuvalt käsitada menetlusosalistena, on ta nõus neid jätkuvalt esindama. Seega ei saa K 30. jaanuari 2006. a avaldust lugeda avaldus- teks esindussuhte lõpetamiseks, vaid üksnes selgituseks selle kohta, kelle nimel ta esitas vara- sema apellatsioonkaebuse ja kassatsioonkaebuse. Seadus ei välista, et kaaskaebajate esinda- jaks olev isik esitab apellatsioonkaebuse vaid enda nimel, jäädes ülejäänud menetlustoimingu- te tegemisel siiski teiste kaebajate esindajaks. Kuna ka teised kaebajad ei ole R. K volitusi ta- gasi võtnud, tuleb R. K lugeda jätkuvalt teiste kaebajate esindajaks ning teised kaebajad osale- sid seega esindaja kaudu nii halduskohtu kui ka ringkonnakohtu istungil.

II

9. Käesolevas asjas tehtud Riigikohtu otsuse kohaselt pidi halduskohus asja uuel läbivaatami- sel tegema esmalt kindlaks, millisest tervikust lähtuvalt arvutati eluruumide erastamise ajal iga korteri reaalosale vastava muu osa suurus. Teisisõnu tuli tuvastada, kas rendilepingute alusel kasutatud ruumid arvestati eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati selliselt korteriomanikele.

10. Käesolevas menetlusstaadiumis ei ole vaidlust selle üle, et x elamus korterite erastamisel ja selle aluseks olnud mõtteliste osade arvutamisel jagati vastava korteri üldpind kõigi korteri- te üldpindade summaga.

Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus õigesti järeldanud, et seega ei võetud vaidlusaluste ruumide pinda arvesse iseseisva reaalosana, vaid arvestati eluruumide erastamise ajal korterite reaalosadele vastava muu osa hulka ja erastati korteriomanikele. Kui rendipinnad oleks soovi- tud jätta korteriomanike vahel mõtteliste osadena jagamata, oleks mõtteliste osade arvutamisel tulnud vastava korteri üldpind jagada kõigi korterite ja renditavate ruumide üldpinna summa- ga. Jagaja suurendamisel on jagamistehte tulemus väiksem. Mõtteliste osade arvutamisel jaga- ja suurendamisel rendipindade võrra olnuks korterite vahel mõtteliste osadena jagatav elamu muu osa rendipindade võrra väiksem ja selle arvelt oleks moodustunud iseseisev reaalosa. Kuna rendipindade võrra elamu muud osa ei vähendatud, loeti nad sarnaselt trepikodade, ühiskasutuses koridoride ja muu säärasega kuuluvaks elamu muu osa hulka ja jaotati erastami- sel mõtteliste osadena korteriomanike vahel.

11. Tulemust kinnitab asjaolu, et seadusest tulenevalt oligi linnaosavalitsus kohustatud vaid- lusalused ruumid mõtteliste osadena kaebajatele ja teistele tollastele eluruumide kasutajatele erastama. Vastavalt eluruumide erastamise seaduse § 3 lg-le 3 tuli koos korteritega erastada ka abiruumid. Abiruumideks loeti sama sätte alusel kõik elamus ja elamuga ühisel krundil paik- nevates hoonetes asuvad ruumid, mis ehitusprojekti kohaselt olid ette nähtud elamu teeninda- miseks või elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et vaidlusalused ruumid olid projektikohaselt ehitatud abiruumideks. Ruumide fakti-

3-05-295

5(6) line kasutamine mitteeluruumina ei andnud korterite erastamise ajal alust arvata nad elamu muu osa hulgast välja. Ka 21. juulil 1995 jõustunud mitteeluruumide erastamise seadus ei kä- sitanud vaidlusaluseid ruume mitteeluruumidena, sest selle seaduse § 2 lg 2 kohaselt pidi mit- teeluruum vastavalt ehitus- (ümber-)ehitusprojektile või Eesti Vabariigi elamuseaduse § 3 lg 2 kohasele kohaliku omavalitsuse otsusele olema ette nähtud alaliselt kasutamiseks mitteelu- ruumina ja olema kantud hooneregistrisse. Vaidlusalused ruumid ei olnud erastamise ajal kan- tud mitteeluruumidena hooneregistrisse.

III

12. Eelnevast tulenevalt ei ole võimalik kaebajate korteriomandi hulka kuuluvate mõtteliste osade suurust MEES § 11 alusel tagantjärele vähendada. Halduskohus ei pidanud MEES § 11 suhtes algatama põhiseaduslikkuse järelevalve menetlust. MEES § 11 ei ole käesolevas asjas asjassepuutuv. MEES § 11 nagu mitteeluruumide erastamise seadus tervikuna on kohaldatav vaid selliste mitteeluruumide suhtes, mis on selle seaduse kohaselt erastamise objektiks (§ 2). Kuna vaidlusalused ruumid olid juba erastatud ja eraisikute omandis, ei olnud nad enam MEES § 2 kohaselt erastamise objektiks. See, kui suures ulatuses MEES § 11 oli pärast jõus- tumist praktikas võimalik rakendada ja kas see norm tervikuna oli otstarbekas, ei ole tõlgen- damisel määrava tähtsusega. Tõlgendamisel tuleb eeldada, et seadusandja ei soovinud anda sättele põhiseadusevastast sisu.

Ringkonnakohus leiab ka, et MEES § 11 rakendamata jätmine vaidlusalustele ruumidele viib sisuliselt õiglasele tulemusele. Korteriomanike omandiõigus on kaalukam kui kolmanda isiku ootus tema kasutuses olevate ruumide omandamiseks. Seadusega oli vaidlusaluste ruumide erastamine ette nähtud ja ruumid erastatigi kaebajatele. Kolmandale isikule ei ole seadusega kunagi antud õigust vaidlusaluste ruumide erastamiseks. Kui kolmas isik ja vastustaja tõlgen- dasid MEES § 11 vääralt, ei saa see anda alust kaebajate omandiõiguse lõpetamiseks.

13. Väär on vastustaja seisukoht, et vaidlustatud korralduse tühistamisel võib tekkida olukord, kus ehitisregistri andmed ei kajasta ruumide tegelikku ümberehitusjärgset kasutusotstarvet. x elamu korteriomanikel on vaidlusaluste ruumide kaasomanikena võimalus otsustada, kas jät- kata nende kasutamist abiruumide või mitteeluruumidena. Kaasomanikud võivad kanda vaid- lusalused ruumid ehitisregistrisse mitteeluruumidena kas siis, kui vaidlustatud korraldus tühis- tada. Tähtsust ei ole sellel, kas kaasomanikud soovivad säilitada vaidlusaluseid ruume enda omandis või need võõrandada.

14. Väär on vastustaja etteheide, et halduskohus on asjaolude hindamisel lähtunud üksnes hoo- neregistri andmetest (formaalsest aspektist). Asjas ei ole määravat tähtsust hooneregistri kan- del, vaid sellel, kas vaidlusalused ruumid on juba erastatud.

15. Väär on vastustaja seisukoht, et halduskohus ei ole kindlaks teinud vaidlustatud korraldus- te õigusvastasust. Riigikohus märkis käesolevas asjas, et juhul, kui vaidlusalused rendipinnad arvestati eluruumide erastamise ajal korterite reaalosale vastava muu osa hulka ja erastati kor- teriomanikele, siis ei ole MEES § 11 alusel võimalik hiljem korteriomanike omandi suurust vähendada. Vaidlustatud korraldustes on MEES § 11 alusel astutud samme rendiruumide eras- tamiseks mitteeluruumidena. Kuna halduskohus tegi kindlaks, et rendiruumid on juba erasta- tud ja tegemist ei ole mitteeluruumidega, on halduskohus ühtlasi tuvastanud ka vaidlustatud korralduste õigusvastasuse.

16. Asjakohatu on vastustaja etteheide, et halduskohus ei ole teinud ettekirjutust korralduste tagasitäitmiseks. Kaebajad on küll menetluse algstaadiumis märkinud, et nad taotlevad ka kor-

3-05-295

6(6) ralduste tagasitäitmist (tl 27, p 4), kuid ei ole kaebust täpsustades selle nõude juurde jäänud (tl 38, 39). Seega ei olnud tagasitäitmisnõude esitamine kaebajate tegelikuks tahteks.

Ringkonnakohus leiab ka, et tagasitäitmisnõude läbivaatamata jätmine ei saa rikkuda vastusta- ja õigusi, sest vastustajal on võimalik täita õigusvastane haldusakt RVastS §11 alusel tagasi ka ilma kohtu ettekirjutuseta.

Ivo Pilving Silvia Truman Ruth Virkus