3-05-905/7 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 22.01.2007, Tallinn Haldusasja number 3-05-905 Haldusasi OÜ * kaebus Pärnu Linnavalitsuse 20.06.2005 korralduse nr 421 (X maa ostueesõigusega erastamisega mittenõustumine) tühistamiseks ning maa ostueesõigusega erastamise taotluse taasläbivaatamiseks kohustamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 30.01.2006. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ * apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 10.01.2007 Menetlusosalised Kaebuse esitaja OÜ * Vastustaja Pärnu Linnavalitsus Kolmas isik AS E Kolmas isik AS P

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 30.01.2006 otsus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest 22.01.2007.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ * esitas 04.01.2005 avalduse Pärnus X hoonete ja rajatiste aluse ning nende teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks. Pärnu Linnavalitsuse 20.06.2005 korraldusega nr 421 ei nõustutud sellega, et OÜ * erastab ostueesõiguse alusel maatüki asukohaga Pärnu linn, X. Antud korralduse peale esitas OÜ * vaide, mis jäeti Pärnu Linnavalitsuse 12.09.2005 korraldusega nr 605 rahuldamata.

3-05-866

2(6) 2. OÜ * esitas 14.10.2005 halduskohtusse kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 20.06.2005 korralduse nr 421 ning 12.09.2005 korralduse nr 605 tühistamiseks ning maa ostueesõigusega erastamise taotluse taasläbivaatamiseks kohustamiseks. Pärnu Halduskohtu 28.11.2005 määrusega eraldati käesolevast haldusasjast OÜ * nõue Pärnu Linnavalitsuse 12.09.2005 korralduse nr 605 tühistamiseks ja tagastati see kaebajale.

3. Tallinna Halduskohtu 30.01.2006 otsusega jäeti kaebus rahuldamata järgmistel põhjustel: a) Vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi: ostueesõigusega erastamise kord) punktile 4 on erastamise eeltoimingute teostamine linnavalitsuse pädevuses ja kuna eeltoimingute ehk kontrollimise järgust ei ole korralduse nr 421 andmisel kaugemale mindud, ei ole vastustaja selles osas oma pädevust ületanud. b) X hoonete juurde maa erastamiseks oli juba 1996. aastal taotluse esitanud AS E. Vastustaja selgitustest võib järeldada, et pigem on põhjendatud AS E kui OÜ * maa erastamise taotlus, kuigi ka AS E taotluse osas ei ole konkreetset otsustust vastu võetud. AS E kasuks on tõlgendatav see, et OÜ * poolt vaidlustatud hooneregistri teatis, mille kohaselt X hooneid kasutab omandiõiguse alusel AS K, osutus õiguspäraseks. c) Rahuldamata on jäänud AS P hagi PI * ja AS E vahelise ning X hoonete üleandmisevastuvõtmise akti nr 16 tühisuse tunnustamiseks. Lisaks jäeti Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2004 lahendiga nr 2-2/357/04 rahuldamata AS P hagi omandiõiguse tunnustamiseks AS E vastu. Kuigi kaebaja ei ole ise AS E vastu omandiõiguse tunnustamise nõuet esitanud, viitab AS P vastavasisulise hagi rahuldamata jätmine, et ka teised samasisulised nõuded võivad olla põhjendamatud. Vastupidine tuleks aga tõendada tsiviilkohtupidamise korras, kuid selles osas ei ole kohtu poole pöördutud. Seega ei ole kaebaja omandiõigus X hoonetele tõendatud. d) Vaidlustatud korraldus on piisavalt põhjendatud. Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 58 ei ole korralduse pealkirjastamine „erastamisega mittenõustumisena” oluline ja väiksemad vaieldavused või ebatäpsused ei mõjuta korralduse sisu.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES

4. OÜ * apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus asja uueks läbivaatamiseks saatmata, millega rahuldada esimese astme kohtule esitatud kaebus. Apellatsioonkaebuse põhjendused: a) Vastustajal puudub vastavalt ostueesõigusega erastamise korrale õigus eeltoimingute käigus teha otsustust riigile kuuluva maa käsutamise ehk ostueesõigusega erastamisega nõustumise või mittenõustumise kohta. Vastavalt ostueesõigusega erastamise korrale saab vastava õiguse vastustajale anda riik oma volituse alusel; selle andmist aga ei ole käesolevas asjas tõendatud. Tsiviilkoodeksi (TsK) kuni 01.12.1993 kehtinud § 99 lg 1 järgi oli maa riigi omand ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 alusel on maa käsutamise õigus ainult riigil (ka õigus võõrandamisele erastamisega). b) Kaebaja omandiõigus X hoonetele on tõendatud esitatud dokumentidega. Kuna vastustaja jättis kontrollimata esitatud dokumentide ja andmete õigsuse, mida tõendavad vastustaja esindaja ütlused istungil, on kontrollimata ja hindamata jäetud ka OÜ * omandiõigus käesolevatele hoonetele. Seega ei saa vastustaja korraldus olla piisavalt põhjendatud. c) Ostueesõigusega erastamise kord ei sätesta, et varasemal avalduse esitajal (AS E) oleksid erastamiseks eelised. Vastustaja on jätnud hinnangu andmata AS E poolt esitatud hooneregistri teatisele (väidetavalt tema omandiõigust tunnistav dokument), kuigi on üldteada, et hooneregistri kanne ei loo ega lõpeta õigusi. Kuigi ajal, mil OÜ * vaidlustas hooneregistri teatist, peeti seda usaldusväärseks omandiõiguse tõendiks, on Riigikohus asjas 3-2-1-118-02 öelnud, et registrikanne hooneregistris ei ole omandiõiguse aluseks ja vallasomandi seisukohalt ei ole hooneregistrile antud ka avalikult usaldatava registri tähendust.

3-05-866

3(6) d) AS-l E kui E Vabariikliku Nõukogu (edaspidi: E VN) õigusjärglasel ei saa olla omandiõigust hoonetele X, kuna E VN moodustati korralduskorras ning vastavalt NSV Liidu ja liiduvabariikide tsiviilseadusandluse aluste §-dele 11 ja 21 ja seejärel kehtinud TsK § 26 lg 1 p-le 4 võis E VN olla tema valduses oleva vara valitseja ning TsK § 97 järgi oli AS E (E VN õigusjärglasena) vara operatiivne haldaja. Samuti, vastavalt Tartu Ringkonnakohtu 29.12.2005 määrusele tsiviilasjas nr II-2-14/2000 tuleb AS-i E vaadata kui majanditevahelist organisatsiooni, mis TsK § 97 alusel tähendab, et AS E oli vara operatiivne haldaja, mitte omanik. AS E omandiõiguse puudumine on sätestatud ka AS E põhikirjas. Lisaks ei eristanud 1993. aastal kehtinud hoonete registreerimise juhend hoonete registreerimisel omanikku ja operatiivset haldajat ning alates 01.04.1991 on X olnud AS P valduses. Õigusnormid ei sätesta alust omandiõiguse tunnustamise nõude esitamiseks isiku vastu, kellel puudus seaduse ja põhikirja alusel omandiõigus. Kohus oleks pidanud käesolevas asjas esitatud dokumente hinnates ise tsiviilõigusliku asjaoluna tuvastama OÜ * ja AS E omandiõiguse olemasolu või puudumise, sest haldusasjas tuvastatav tsiviilõiguslik asjaolu ei ole siduv ühegi tsiviilasja menetlemisel vastavalt Riigikohtu lahendile 3-3-1-31-99. e) Halduskohus on oma otsuses tuginenud kohtulahenditele, milles tuvastatud asjaolusid ei saa halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 17 järgi lugeda üldtuntuks, kuna neis lahendites ei olnud ei kaebaja ega vastustaja protsessiosalisteks ning seetõttu ei saa neid lahendeid ega neis tuvastatud asjaolusid lugeda ka maa ostueesõigusega erastamisel tõenditeks.

5. Pärnu Linnavalitsuse vastuses palutakse apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 30.01.2006 kohtuotsus muutmata järgmistel põhjustel: a) Ostueesõigusega erastamise korra p 4 kohaselt on kohalikul omavalitsusel maa ostueesõigusega erastamisel eeltoimingute tegemise õigus. Kuna eeltoimingute järgust kaugemale ei jõutud, tuleneb vastav pädevus ostueesõigusega erastamise korrast endast ning vajadus riigi täiendavaks volituseks puudub. b) Korraldus nr 421 on õiguspärane, kuna vastab haldusmenetluse seaduse §-s 54 sätestatud tingimustele. Vastavalt maareformi seaduse (MaaRS) § 23 lg-le 6 toimub maa erastamine Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras, seega ostueesõigusega erastamise korra kohaselt. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg-le 3, MRS § 22 lg-le 1 ja ostueesõigusega erastamise korra p-dele 7 ja 11 on õigus maad erastada ehitise omanikul. Maa erastamise õiguslikuks eelduseks on, et maa erastaja on tõendanud omandiõigust ehitistele, mille alust ja mille teenindamiseks vajalikku maad ta soovib erastada. Ostueesõigusega erastamise korra p 13 alapunkti 1 kohaselt kontrollib linnavalitsus muuhulgas esitatud dokumentide ja andmete õigsust, millest tuleneb kohustus kontrollida, kas esitatud on kõik p-s 11 nimetatud dokumendid ning kas need dokumendid ja neis sisalduvad andmed on õiged. Linnavalitsus leidis, et OÜ * esitatud dokumendid on ebapiisavad ning ei tõenda kaebaja omandiõigust X ehitisele ning samuti senist maakasutusõigust. Käesolevat seisukohta kinnitavad ka erinevate kohtute poolt varem tehtud kohtulahendid.

6. Kolmanda isiku AS E vastuses palutakse apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 30.01.2006 kohtuotsus muutmata järgmistel põhjustel: a) Ostueesõigusega erastamise korra p 4 kohaselt teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja korras sätestatud eeltoiminguid. Vastavalt AÕSRakS § 13 lg-le 3 ja MaaRS § 22 lg-le 1 on maa erastamise õigus ehitise omanikul. Ostueesõigusega erastamise korra p 11 ja p 13 alapunkti 1 kohaselt peab kohalik omavalitsus kontrollima esitatud omandiõigust ja maakasutust tõendavate dokumentide õigsust. Kuna OÜ * ei olnud omandiõigust X asuvatele ehitistele tõendanud, ei saanud Pärnu Linnavalitsus erastamise eeltoimingute teostamisest kaugemale minna. Pärnu Linnavalitsus lõpetas haldusmenetluse HMS §-s 43 sätestatud haldusakti vastuvõtmisega. Ostueesõigusega erastamise korras ei ole sätestatud, et maavanem peaks andma nõusoleku või otsustama maa mitteerastamist või määrama kindlaks, kas

3-05-866

4(6) konkreetsel subjektil on olemas õiguslik alus maad erastada, vastava otsustuse peab tegema kohalik omavalitsus erastamise eeltoimingute käigus. Kuna riigimaa käsutamist ei toimunud, ei ole asjakohane apellandi poolt tehtud viide AÕS § 68 lg-le 1 ja 01.12.1993 kehtetuks tunnistatud TsK § 93 lg-le 1. b) Pärnu Linnavalitsus on põhjalikult ja korduvalt kontrollinud OÜ * poolt esitatud dokumente. Apellandi väide, et vastupidist tõendavad linnavalitsuse esindaja ütlused, on kunstlikult otsitud ja väär. Antud ütlused ei ole selged ning ei tõenda, et apellandi poolt esitatud dokumente ei uuritud, sest ütlused puudutasid hoopis AS E omandiõigust tõendavaid dokumente. T. Sai kinnitas istungil, et apellandi poolt esitatud dokumentide uurimise tagajärjel leiti, et kaebuse esitajal puudus omandiõigus ja seetõttu ei olnud võimalik talle maad erastada. Samuti on Pärnu Linnavalitsus täitnud HMS § 15 lg-st 2, §-st 36 ja § 40 lg-st 1 tulenevad nõuded. c) Kohus ei ole kohtuotsuses öelnud, et varem esitatud erastamisavaldusi tuleb otsuste langetamisel eelistada. Kohus on teiste tõendite hulgas ära märkinud ka hooneregistri teatise ja analüüsinud seda ning sellega seonduvas vaidluses tehtud kohtuotsust. Kohus ei ole sedastanud, et teatud asjaolud ei vaja hooneregistri teatise või varasemate kohtuotsuste olemasolu tõttu üldse tõendamist ning need tuleb tõendamisest vabastada. Kohus leidis, et varasemates kohtuotsustes tuvastatu osas tuleks asuda samasugusele seisukohale. d) Kuna käesolevas asjas on vaidlustatud Pärnu Linnavalitsuse korraldus, milles on leitud, et OÜ-l * puudub õigus tema poolt taotletava maa ostueesõigusega erastamiseks, siis ei ole oluline, kuidas olid omal ajal loodud AS E õiguseellased ning kas neile kuulus vara omandivõi operatiivse haldamise õiguse alusel. Lisaks ei ole apellant tõendanud, et E VN on moodustatud korralduskorras ning et tegemist on riikliku organisatsiooniga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

7. Käesolevas asjas tuleb esmalt välja selgitada, kas halduskohus leidis õigesti, et Pärnu Linnavalitsusel oli 20.06.2005 korraldusega nr 421 alus keelduda maa ostueesõigusega erastamisest kaebajale.

8. Käesolevas asjas ei ole tarvis selgitada, kas AS-l E on omandiõigus X ehitisele, kuna sellest, kas teistel isikutel peale kaebaja on õigus vastava ehitise juurde maad erastada, ei sõltu kaebaja erastamisõigus, kui kaebaja ei ole ehitise omanik.

9. Vastavalt AÕSRakS § 13 lg-le 3 on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Kooskõlas MRS § 22 lg-ga 1 saavad ostueesõigusega erastada maad muu hulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt maareformi seadusele. Seega on maa ostueesõigusega erastamise esmaseks eelduseks, et kaebaja oleks X asuva ehitise omanik.

Kaebaja on oma omandiõiguse tõendamiseks X ehitisele esitanud muu hulgas 17.07.1992 sõlmitud liitumislepingu PI * ja OÜ * vahel ning PI * direktori poolt 18.08.1992 antud käskkirja. Kaebaja väite kohaselt oli X asuv ehitis PI * omandis ning läks kaebajale kui PI * õigusjärglasele üle liitumislepingu alusel 02.08.1993, mil kaebaja registreeriti. Seetõttu on vajalik anda hinnang, kas eelpool nimetatud liitumislepingu alusel sai X asuva ehitise omandiõigus minna PI-lt * üle kaebajale.

10. PI * õigusjärgluse ja eelpoolnimetatud liitumislepinguga seonduvat on põhjalikult käsitletud asja juurde võetud Tallinna Ringkonnakohtu 12.05.2003 otsuses haldusasjas nr 2-3/130/03 (halduskohtu toimiku lk 146-161). Ringkonnakohus jääb selles otsuses toodud seisukohtade

3-05-866

5(6) juurde ega pea vajalikuks neid täies ulatuses korrata. Vastuseks kaebaja poolt käesolevas asjas esitatud seisukohtadele peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist.

11. Liitumislepingule hinnangu andmiseks tuleb selgitada, kas PI-l * oli õigus anda sellise tehinguga X asuva ehitise omandiõigus üle kaebajale.

Kaebaja ei ole suutnud tõendada, et liitumislepingule PI * nimel alla kirjutanud peainsener Endel Pulgale oleks antud volitus sellise tehingu tegemiseks. TsK § 66 redaktsioonis, mis kehtis lepingu sõlmimise ajal, sätestas, et tehing, mis on teostatud teise isiku nimel isiku poolt, kes ei olnud volitatud tehingut teostama või kes on volitusi ületanud, loob, muudab või lõpetab esindatava tsiviilõigusi ja –kohustusi ainult juhul, kui esindatav selle tehingu hiljem heaks kiidab.

PI * põhikirja p 5.1 kohaselt pidi instituudi moodustamine, reorganiseerimine ja likvideerimine toimuma E VN üldkoosoleku otsuse põhjal. Tartu Ringkonnakohtu 18.04.2000 otsusega tsiviilasjas nr II-2-14/2000 on tuvastatud, et AS E on E VN õigusjärglane. Kaebaja poolt on esitatud OÜ Eesti Külaehitus kui AS E õiguseellase 20.11.1991 juhatuse koosoleku protokoll nr 9, kus nõustuti põhimõtteliselt instituudi reorganiseerimisega E osalusega osaühinguks. Ringkonnakohus leiab, et juhatuse otsust ei saa lugeda E üldkoosoleku otsuseks põhikirja p 5.1 kohaselt ning ka juhatus ei otsustanud PI * reorganiseerimist liitumislepingus sätestatud viisil.

12. Kaebaja on varasemas menetluses väitnud, et PI * põhikirja p 5.1 muutus kehtetuks seoses ENSV Ministrite Nõukogu 26.03.1984 määruse nr 159 p-dega 2 ja 11. Määruse sätetest tulenes, et instituudi moodustamine ja reorganiseerimine kuulus NSVL Ministrite Nõukogu loal ENSV Ministrite Nõukogu pädevusse. Seejuures on kaebaja esitanud 11.09.1992 koostatud akt-õiendi, milles instituudi tollane direktor väidab, et luba NSVL Ministrite Nõukogult instituudi reorganiseerimiseks saadi. Samas ei ole antud haldusasjas esitatud ENSV Ministrite Nõukogu ega Eesti Vabariigi Valitsuse õigusakti, millega oleks otsustatud PI * reorganiseerimine ning seda just liitumislepingus sätestatud viisil. Liiatigi ei välistanud määruse p-d 2 ja 11 E VN õigust osaleda instituudi reorganiseerimise otsustamisel lisaks valitsusele.

Samuti on kaebaja viidanud, et instituudi põhikirja p 5.1 muutus kehtetuks seoses 04.12.1989 jõustunud ettevõtteseaduse § 17 lg-ga 2, mis sätestas, et ettevõttel, välja arvatud riigiettevõte ja munitsipaalettevõte, ei ole kõrgemalseisvat organit. Selline väide on põhjendamatu, kuna vastav säte ei välistanud E VN ega tema õigusjärglaste pädevust osaleda instituudi reorganiseerimise otsustamisprotsessis vastavalt põhikirjale.

13. Seega ei ole kaebaja omandanud vaidlusalust hoonet PI * õigusjärglasena, mistõttu vaidlustatud korraldus ei saa rikkuda tema õigusi ja kaebajal puudub käesolevas asjas kaebeõigus (HKMS § 7 lg 1).

14. Kaebeõiguse puudumise tõttu ei uuri ringkonnakohus vaidlustatud korralduse õiguspärasust lähemalt. Samuti ei saanud apellatsioonkaebuses märgitud väidetavad menetlusvead eelneva tõttu tuua kaasa väära otsuse tegemist halduskohtu poolt. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et asjaolu, et kohtulahend ei ole asjas käsitatav tõendamisest vabastamise alusena, ei välista selle kasutamist ühe tõendina kogumis.

II

3-05-866

6(6) 15. Pärnu Linnavalitsus on oma 20.06.2005 korralduses nr 421 märkinud, et OÜ * poolt 04.01.2005 esitatud avaldus maa erastamiseks ostueesõigusega on esitatud tähtaega rikkudes. Halduskohus ei võtnud avalduse tähtaegsuse küsimuses selget seisukohta, leides, et see ei ole määrava tähtsusega. Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, kas halduskohus oleks kaebuse saanud rahuldamata jätta ka avalduse esitamise tähtaja ületamise motiivil.

16. Avalduse esitamise ajal 04.01.2005 kehtinud MaaRS redaktsiooni § 40 lg 1 kohaselt võeti avaldusi maa ostueesõigusega erastamiseks vastu kuni 31.12.2003, kui seadusest ei tulenenud varasem tähtaeg. Avaldusi maa erastamiseks ehitise juurde tuli võtta vastu ka pärast nimetatud kuupäeva, kuid mitte hiljem kui kolm kuud pärast ehitise omandamist vallasasjana. Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 2 kohaselt tuli isikul, kellel maareformi seaduse alusel on õigus maad erastada ja kes ei ole vastavat avaldust esitanud, avaldus esitada hiljemalt 01.01.1998.

Kaebaja väidete kohaselt sai ta X ehitise omanikuks hiljemalt 02.08.1993, mil kaebaja registreeriti. Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 2 kohaselt pidi kaebaja seega avalduse esitama hiljemalt 01.01.1998. Kaebaja avaldus ei olnud tähtaegne ka MaaRS § 40 lg 1 teise lause kohaselt, sest nimetatud sätte eesmärgiks ei olnud anda täiendavat avalduste esitamise tähtaega võrreldes Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg-ga 2 isikutele, kes olid omandanud ehitise enne 01.01.1998.

17. Kaebaja leiab, et esitatud avalduse tähtaegsus tuleneb Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg-st 23, mis sätestab, et kui ehitise kaasomanik ei ole tähtaegselt esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid erastamise eeltoimingute teostamise ajal avaldab ta soovi maad ostueesõigusega erastada, esitades vallavõi linnavalitsusele vastava avalduse, erastatakse maa vastavalt kaasomanike osadele ehitises. Nimetatud sätte kohaldamine eeldab, et üks X asuva ehitise väidetavatest kaasomanikest (kaebaja sõnade kohaselt AS P) oleks vastava avalduse esitanud õigeaegselt. Kuna Pärnu Linnavalitsuse väitel ei ole AS P kunagi sellist avaldust esitanud ja kaebaja ei ole avalduse esitamist tõendanud, ei saa OÜ * ülalviidatud sättele tugineda.

18. Seega ei saa apellatsioonkaebust rahuldada ka seetõttu, et maa erastamise avalduse esitamise tähtaeg oli mööda lastud.

Ivo Pilving Silvia Truman Ruth Virkus