3-06-1157/4 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tallinna Halduskohus

Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht

19. jaanuar 2007, Tallinn Haldusasja number 3-06-1157 Haldusasi P.H.`i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korralduse nr 848-k tühistamiseks Asja läbivaatamise kuupäev

04. jaanuar 2007 Kohtuistungil osalenud isikud P.H.i esndaja vandeadvokaat Paavo Paas Tallinna Linnavalitsuse esindaja Aive Karing RESOLUTSIOON Jätta P.H.i kaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o. 19.01.2007 arvates esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule.

ASJAOLUD

Nõmme Linnaosa Valitsus esitas 26.05.1999 Omandireformiametile avalduse Pärnu mnt 376 hoone I ja II korteriomandi seadmiseks. Tallinna Tuletõrje-ja Päästeameti andmetel toimusid 10. ja 11.08.2000 Pärnu mnt 376 elamus põlengud. Tallinna Tuletõrje-ja Päästeameti Nõmme rühmapealiku 12.09.2000 seletuse kohaselt oli tegemist kahekordse asustamata puitelamuga, mille hoovipoolse osa esimene korrus ja kogu teine korrus oli tuletõrje kohale saabudes leekides. Kustutamise käigus avati katus, vahelagi ja hoone keskosas vaheseinu ning parempoolne otsasein. Nõmme Linnaosa Valitsuse ametkondade vahelise komisjoni 17.08.2000 protokolli kohaselt tunnistati Pärnu mnt 376 tulekahjus kannatada saanud elamu hävinuks, kasutamiskõlbmatuks ja antud seisukorras taastamisväärtust mitte omavaks. Komisjon tegi Nõmme Linnasoa Valitsusele ettepaneku lammutada nimetatud hoone varemed, arvestades täiendavat asjaolu, et maja oli enne põlengut maha jäetud ja seda asustasid asotsiaalid.

Nõmme Linnaosa Valitsus korraldas 04.-05.09.2000 aastal elumaja põlengujärgse lammutamise ja krundi korrastamise, mille kohta vormistati 05.09.2000 lammutustööde vastuvõtmise akt. P.H. ostis 03.10.2000 sõlmitud ostu-müügilepingu alusel erastatud korterite omanikelt pärast Pärnu mnt 376 elamu lammutamist selles asunud korterid 2,3,4 ja 5 koos vastava mõttelise osaga elamust. P.H. esitas 06.11.2000 Nõmme Linnaosa Valitsusele avalduse, milles teatas, et on omandanud Pärnu mnt 376 elamus korterid 2-5 ja et hoone on tulekahjus kahjustatud ja reaalselt seda ei eksisteeri. Kaebaja palus avalduses erastada talle ka Tallinna linnale kuuluv osa selleks, et hoone taastada. 2001.a. määrati kahele ehitisele, mis paiknesid Pärnu mnt 376 aadressil, iseseisvad aadressid Pärnu mnt 376 ja Pärnu mnt 376a. Pärnu mnt 376a osas on Tallinna Linnavalitsus 29.09.2004 vastu võtnud korralduse nr 1885-k ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks korteriomandi seadmiseks. P.H. tellis Pärnu mnt 376 katastriüksuse moodustamise. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti piirkonna arhitekt koostas 19.09.2003 Pärnu mnt 376 moodustatava krundi piiride ettepaneku, mille alusel maamõõdufirma koostas katastriüksuse plaani töö nr 12-01 pindalaga 513 m2. Katastriüksuse plaanile ei ole kantud ehitisi ega vundamendi asukohta. Riikliku ehitisregistri 17.01.2006 andmetel on Pärnu mnt 376 aadressil registreeritud kahekorruseline kuue korteriga elamu. Tallinna linnaomandina on registreeritud kaks korterit, mille reaalosad on määratlemata. Kaebaja nimele on registreeritud neli korterit (krt 2 pindalaga 25,0 m2 reaalosa suurus 250/1356, krt 3 pindalaga 19,6 m2 reaalosa suurus 196/1356, krt 4 pindalaga 19,1 m2 reaalosa suurus 191/1356 ja krt 5 pindalaga 23,6 m2 reaalosa suurus 236/1356). Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korraldusega nr 848-k „Pärnu mnt 376 korteriomandi seadmise avalduse lahendamine“ lõpetati korteriomandi seadmise menetlemine ja otsustati mitte määrata Pärnu mnt 376 ehitise teenindamiseks vajalikku maad. Korralduse õiguslikuks aluseks on muuhulgas MRS §6 lg 3 ja lg 31, EES §211 ja 212 ja EhS §2 lg 2.

KAEBAJA SEISUKOHT Kaebaja on seisukohal, et Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korraldus nr 848-k on ebaseaduslik. Kaebaja on seisukohal, et Pärnu mnt 376 hoone ei hävinud põlengus täielikult. Tallinna Linnaarhiivist saadud dokumentidest nähtub, et 10.08.2000 toimunud põleng suudeti likvideerida ligikaudu 1 tunni ja 10 minutiga. Väljasõidu protokoll-arvestuskaardilt nähtub, et tulekahjus põles hoone 1. korrus osaliselt, 2. korrus täielikult, pööning ja 15 m2 katust, avati 8 m2 välisseina. Nimetatud arvestuskaartidelt nähtub veel, et 11.08.2000 toimus kolm väiksemat põlengut, milledest kahel juhul põles üksnes 2 m2 suurune pind katuseräästast ja -sarikatest.

Ainuüksi asjaolu, et kustutati katuseräästast ja -sarikaid, tõendab, et hoone ei hävinud tulekahjus nagu seda on väidetud korralduses. Korraldusest nähtub, et pärast põlenguid teostati Nõmme Linnaosa Valitsuse tellimusel Pärnu mnt 376 ehitise lammutustööd. Pärnu mnt 376 ehitise maapealne osa hävitati avaliku võimu enda ebaseadusliku tegevuse tulemusena, mitte ei hävinud tules. Pärnu mnt 376 kaasomanikke, kellelt kaebaja korterid omandas, ei teavitatud lammutustöödest, mistõttu kaebaja ei olnud ostu-müügilepingu sõlmimise ajal teadlik elamu maapealse osa lammutamisest.

Kaebaja ei käinud vahetult enne ostu-müügilepingu sõlmimist kortereid üle vaatamas ja eeldas, et need on samasuguses seisus kui peale põlengut. Kaebajale teadaolevalt ei ole lammutustöödeks ka ehitusluba taotletud. Kaebaja leiab, et korralduses toodud väide, et ehitis oli sellisel määral põlenud, et sisuliselt oleks tulnud ehitada uus hoone ei ole õige, kuna käesoleval ajal asub kinnistul endiselt ehitis ehk elamu vundament. Lisaks vundamendile on maatükil veel piirdeaed ja reoveekaev. Kaebaja leiab, et korraldus on vastuolus ka õiguse üldpõhimõtetega.

Avalik võim on olnud teadlik seoses Pärnu mnt 376 elamuga tekkinud olukorrast ning on alates korterite omandamisest andnud kaebajale lubadusi maa erastamise võimalikkuse kohta. Erinevate Tallinna linnaametnike soovitusel on kaebaja teinud maa erastamise kiirendamiseks täiendavaid kulutusi, sh maa katastriüksuse plaani koostamine, ehitusprojekti koostamine, projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlemine elamu rekonstrueerimiseks. Samuti tasub kaebaja kuni käesoleva ajani maamaksu Pärnu mnt 376 asuva maa kasutamise eest. Avaliku võimu niisugune käitumine ei ole kooskõlas hea halduse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega.

Kaebaja on seisukohal, et korraldus sisaldab tegelikkusele mittevastavaid andmeid ning ei ole kooskõlas kehtiva õigusega. Korraldus rikub kaebaja õigust erastada ostueesõigusega maad, millel paiknevad tema omandis olevad ehitised ja tema omandiõigust.

Kaebaja palub kohut tühistada Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korraldus nr 848-k.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

Tallinna Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja palub see jätta rahuldamata. Kaebaja ostis korterid pärast Pärnu mnt 376 asunud ehitise põlengute ja lammutamise toimumist. Kaebaja esitas 06.11.2000 Nõmme Linnaosa Valitsusele avalduse, milles teatas, et on omandanud Pärnu mnt 376 elamus korterid 2-5. Samas avalduses märkis ta, et hoone on tulekahjus kahjustatud ja reaalselt seda ei eksisteeri. MRS § 6 lg 31 rakendamise komisjoni 18.10.2005 koosoleku protokollis märgiti, et Pärnu mnt 376 aadressil ei paikne ehitisi MRS § 6 lõige 3 tähenduses, mille juurde maad erastada.

MRS § 38 lg 2 punkt 4 kohaselt on Maa-ametil maareformi läbiviimisel õigus anda selgitusi maareformiga seotud õigusaktide rakendamisel. Sarnastes küsimustes, kus puudub ehitis (ka tulekahjus hävinud) on Maa-amet esitanud märgukirju MRS § 6 lg 31 kohaldamise kohta. Maa-amet on oma 12.12.2005 kirjas nr 4.1-5/13414 juhtinud tähelepanu asjaolule, et kui maad taotletakse tulekahjus osaliselt hävinud ehitise juurde, s.h põlenud ehitise juurde, tuleb lähtuda MRS § 6 lõikes 31 sätestatust. MRS § 6 lg 31 mõttes tähendab hoone kordategemine seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse kordategemise käigus sellisesse seisukorda, mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena MRS § 6 lg 3 tähenduses ja on sihtotstarbeliselt kasutatav.

Olenevalt olukorrast ja vajadusest saab ehitise korrastamisena käsitleda eelkõige katuse parandamist või uue katuse panemist, avade sulgemist seintes, seinte kindlustamist või parandamist jms, et peatada hoone edasine lagunemine. Selleks, et ehitist oleks võimalik korda teha, on vajalik teatavas seisundis oleva ehitise olemasolu. Ehitis tuleks korrastada vastavalt olemasolevale ehitise kujule ja sihtotstarbele. Sisuliselt uue hoone ehitamine ei ole kooskõlas MRS sätte ja mõttega. Seega ei saa ehitiseks maareformi seaduse tähenduses lugeda objekti, mis on põlenud määral, mis nõuab sisuliselt uue ehitise püstitamist.

Kui ehitisest on alles ainult vundament, siis ei ole võimalik anda tähtaega selle kordategemiseks. Antud juhul oli tegemist avariiohtliku ehitusega, mille vastu endised omanikud ei tundnud vähimatki huvi. Linn peab jälgima, et hooned ei oleks ohtlikud. Kaebaja omandas Pärnu mnt 376 paiknevad korterid alles pärast põlengut ja lammutamist. Seega ostis kaebaja korterid ja mõttelise osa elamust, mida polnud olemas. 03.10.2000 ostumüügilepingu punktis 1.2.1 ostja (kaebaja) kinnitab, et ta on kõigi korteritega tutvunud ja ostab need seisundis, millises need on lepingu sõlmimise päeval.

Seega väited, et kaebaja ei olnud teadlik elamu lammutamisest, ei ole asjakohased. AÕS § 92 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale. Seega tegelikkuses vallasomandi üleminekut ei toimunud, kuivõrd asja ise ei olnud säilinud.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, ära kuulanud protsessiosalised ja uurinud kohtule esitatud tõendeid, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt:

1.Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korraldusega nr 848-k lõpetati korteriomandi seadmise menetlemine ja otsustati mitte määrata Pärnu mnt 376 ehitise teenindamiseks vajalikku maad, kuna puudub ehitis MRS §6 lg 3 tähenduses. Kaebaja väidetel asub Pärnu mnt 376 pooleliolev ehitis ehk elamu vundament ja selle juurde on kaebajal õigus erastada maad vastavalt MRS sätetele. Kohus kaebajaga ei nõustu.

2.Vastustaja poolt kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et E. A.`i esindaja P.H., S. O. ja M.

A. esindaja I. A. ning R.P. sõlmisid 03.10.2000 notariaalse ostu-müügilepingu, mille kohaselt E.A., S.O., M.A. ja R.P. müüsid nende omandis olevad Pärnu mnt 376 elamus asuvad korterid 4,5,3 ja 2 koos neile vastava mõttelise osaga elamust P.H.`ile 24 000 kr. eest. Lepingu p-s 1.2.1 P.H. avaldab ja kinnitab, et ta on kõigi korteritega tutvunud ja ostab need seisundis, millises need on lepingu sõlmimise päeval (tl. 40,41). 10.-11.08.2000 toimusid Pärnu mnt 376 puitelamus põlengud. Nõmme Linnaosa Valitsuse ametkondadevahelise komisjoni 17.08.2000 istungil otsustati tunnistada Pärnu mnt 376 tulekahjus kannatada saanud tänavapoolne elamu hävinuks, kasutamiskõlbmatuks ja antud seisukorras taastamisväärtust mitteomavaks ning otsustati teha Nõmme Linnaosa Valitsusele ettepanek nimetatud hoone varemete lammutamiseks. Nõmme LOV korraldas 04.-05.09.2000 kõnealuse elamu põlengujärgse lammutamise, mille kohta vormistati 05.09.2000 lammutustööde vastuvõtmise akt (tl.37). Kohus jätab tähelepanuta need kaebaja arutlused, mis puudutavad kõnealuse hoone tulekahjus hävimist või mittehävimist ja selle lammutamise õiguspärasust või õigusvastasust. Kaebaja ei omanud põlengu toimumise ja põlengujärgse elamu lammutamise ajal elamuga mingit puutumust ja seetõttu ei saanud elamu lammutamine Nõmme LOV poolt rikkuda ka ühtki kaebaja subjektiivset õigust. Küll on aga kaebaja juba 06.11.2000, s.o. avalduse esitamise ajal Nõmme LOV-le, olnud teadlik asjaolust, et aadressil Pärnu mnt 376 hoonet reaalselt ei eksisteeri. Kaebaja palub kaasosanikuna luba erastada Tallinna linnale kuuluv osa, et hoone taastada (tl.42). Samas kaebaja ei esitanud kohtule tõendeid, millest nähtuks, et peale korterite omandamist Pärnu mnt elamus, oleks ta vaidlustanud asjaolusid, mis olid seotud elamu kasutamiskõlbmatuks tunnistamise ja selle lammutamisega. Seega kaebaja sisuliselt aktsepteeris nimetatud asjaolusid.

3.EES §211 kohaselt korteriomandi omanikuks on õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. EES §213 kohaselt avaldus korteriomandi seadmiseks, milles pidi sisalduma taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks, tuli eluruumide erastamise kohustatud subjektil või korteriühistul või eluruumi vallasasjana omavatel isikutel esitada vallavõi linnavalitsusele kuni 31.12.2001. Eluruumi all on EES §-s 3 silmas peetud elamut või korterit koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olevat elamut või korterit. Tulenevalt EES §21 lg 1 ja 2 loetakse ehitusjärgus olevaks elamuks või korteriks sellist elamut või korterit, mille tehnilise valmiduse aste on üle 50% ja selliseid ehitusjärgus eluruume käsitatakse erastamisel asustamata eluruumidena, v.a. kui füüsilised isikud on kehtestatud korras osalenud eluruumi ehitamisel oma vahenditega.

Käesolevas asjas ei ole kaebaja avaldust korteriomandi seadmiseks Tallinna Linnavalitsusele esitanud, sellekohase avalduse on 26.05.1999 esitanud linnavalitsusele Nõmme LOV (tl 30). Samas on käesolevas asjas kohtule esitatud dokumentidega üheselt tõendatud, et Pärnu mnt

376 maatükil ei ole alates 05.09.2000 EES §3 kohast elamut ega ka kortereid kui vallasasju. Samuti ei ole kõnealusel maatükil EES §21 kohast ehitusjärgus olevat elamut või korterit. Seega ei ole kaebajal võimalik korteriomandi omanikuks saada.

4.Kaebaja viidates AÕSRS §13 lg 3 ja MRS §22 lg 1 leiab, et tal kui ehitise omanikul on õigus ostueesõigusega maad erastada. Seejuures peab kaebaja ehitiseks, mis annab talle õiguse maad ostueesõigusega erastada, Pärnu mnt 376 maatükil asuvat põlengujärgse elamu vundamenti. Kohus kaebajaga ei nõustu. MRS §22 lg 1 kohaselt ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt MRS-le. MRS §6 lg 3 loeb hooneks ehitist ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitist ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. EhS §2 lg 2 annab hoone legaaldefinitsiooni, ehk hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Selliste tunnustega hoonet Pärnu mnt 376 maatükil ei ole, nii nagu ei ole kõnealusel maatükil ka lõpetamata ehitist ehk ehitusjärgus olevat elamut vastavalt EES §21 lg 1. Kuna kõnealune vundament ei ole käsitletav ehitise kui tervikliku asjana, siis ei anna see ka kaebajale õigust selle juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja viited väidetavalt Pärnu mnt 376 asuvale piirdeaiale ja reoveekaevule on antud asjas asjakohatud, kuna kaebaja ei ole nimetatud rajatiste omanik.

5.Samuti ei oma antud asjas iseseisvat õiguslikku tähendust asjaolu, et riiklikus ehitusregistris olid seisuga 17.01.2006 registreeritud aadressil Pärnu mnt 376 kahekorruseline kuue korteriga elamu. Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määrusega nr 405 kinnitatud Riikliku ehitusregistri pidamise põhimääruse §24 kohaselt registriandmetel on informatiivne ja statistiline tähendus ning andmete registrisse kandmine ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. EhS-s ei ole sätestatud teisiti.

6.Kaebaja leiab, et vaidlustatud korraldus on vastuolus õiguse üldpõhimõtetega. Kaebaja väidetel on talle erinevate Tallinna linnaametnike poolt antud lubadusi maa erastamise võimalikkuse kohta ja linnaametnike soovitusel on ta teinud maa erastamise kiirendamiseks täiendavaid kulutusi, sh maa katastriüksuse plaani koostamine, ehitusprojekti koostamine, projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlemine elamu rekonstrueerimiseks. Kohus leiab, et nimetatud asjaolud ei ole iseenesest vaidlustatud haldusakti tühistamise aluseks. Kaebaja ei esitanud kohtule ka tõendeid, mis kinnitaksid, et Tallinna Linnavalitsuse ametiisikud on andnud kaebajale mingeid lubadusi. Asjaolu, et AS Kommunaalprojekt on koostanud 17.02.2004 Pärnu mnt 376 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks korteriomandi seadmiseks katastriüksuse moodustamiseks plaani (töö nr 12-01), ei andnud kaebajale alust eeldada, et ta saab korteriomandi omanikuks. Moodustataval katastriüksusel korteriomandi seadmiseks vajalikud ehitised (eluruumid) puuduvad. Korteriomandi seadmisega ei ole seotud väidetavalt kaebaja poolt 10.06.2003 esitatud projekteerimistingimuste taotlus Pärnu mnt 376 ümberehituseks, s.o. tules hävinud elamu rekonstrueerimiseks. Korteriomandi seadmine eeldab eluruumide kui vallasasjade reaalset olemasolu. Et aadressil Pärnu mnt 376 eluruumid puuduvad, kinnitab ju kaebaja enda tegevus, mis väljendub projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlemises, ehitusprojekti koostamises jne. Kohus nõustub vastustajaga selles, et kaebaja soovib aadressile Pärnu mnt

376 ehitada sisuliselt uut hoonet. Sellise hoone juurde teenindamiseks vajaliku maa määramine ei vasta EES §211 ja §212 sätestatule ning ei ole kooskõlas MRS mõttega, ehk tegemist ei ole korteriomandi seadmisega.

Eeltoodut arvestades on Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korraldus nr 848-k seaduslik ja selle tühistamiseks puudub alus.

Marion Vakker Kohtunik