2-06-3947/2 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2-06-3947

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 15. detsember 2006. a kell 10.00 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinn Tsiviilasja number 2-06-3947 Tsiviilasi TL hagiavaldus OÜ vastu üüri tõstmise tühiseks tunnistamise nõudes Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: TL Hageja esindaja: volikirja alusel VB Kostja: OÜ Kostja esindaja: advokaadi volikirja alusel UT Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel: IL Kohtuistungi toimumise aeg 22. november 2006. a

RESOLUTSIOON 1. Hagi mitte rahuldada. Kohtukulude jaotus 2. Välja mõista TL’ilt menetluskulu täies ulatuses OÜ kasuks. 3. Välja mõista TL’ilt asja läbivaatamiskulu (menetlusdokumentide kättetoimetamise kulu) täies ulatuses EV kasuks. Menetluskuluna väljamõistetud asja läbivaatamiskulu kuulub tasumisele . Maksekorralduse selgitusse tuleb märkida kohus ja kohtumaja, mille otsuse järgi rahaline nõue tasutakse, kohtuotsuse number ja see, et makse teostatakse menetluskulu katteks. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

2 Asjaolud ja hageja nõue 1. Kohtule . a esitatud hagiavalduse kohaselt sai hageja . a kostjalt teate üüri tõstmise kohta. Teate kohaselt tõstis kostja ühepoolselt üürilepingu alusel hageja perekonna kasutuses oleva eluruumi aadressil üüritasu määra algselt 15 krooni/m2 kuni 72 krooni/m2 alates . a.

2. Hageja ei ole nõus üüri tõstmisega kostja poolt nimetatud ulatuses. Hageja peab üüri tõstmist tühiseks, kuna hageja üürileping kostjaga on tähtajaline. Kostja ei ole hageja korteris mingeid töid teostanud. Hageja korter on remonditud hageja perekonna vahendite arvel. Hageja leiab, et ta ei ole kohustatud tasuma üüri 72 krooni/m2 eest. Hageja ei ole kohustatud seda tegema kehtiva a sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja ei nõustu eksperdiarvamusega, sest AS järeldustes ei kajastu nimelt hageja korteri remondikulude arvestused ning see on vastavalt VÕS § 299 lg 3 samuti tühine.

Kostja vastus 3. Kohtule . a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Tallinna Ringkonnakohus on oma . a otsuses leidnud, et poolte vaheline üürileping on tähtajatu, mitte tähtajaline nagu ekslikult leiab hageja. Riigikohus on oma lahendis märkinud tingimused, mis peavad olema täidetud üüri tõstmise teates. AS eksperdiarvamuse kohaselt on antud piirkonna kahetoalise korteri üürimäär 3 000 – 5 000 krooni kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed. Üürimääraga 3 200 krooni kuus on antud üürile ka teisi kahetoalisi kortereid.

Kohtuistung 4. Kohtuistungil . a jääb hageja esitatud nõude juurde. Alates üüri tõstmisest kuni käesoleva ajani ei korteris mingeid töid tehtud, korter ei vajagi remonti kuna hageja abikaasa on ehitaja. Hageja leiab, et üür peaks olema 15 krooni/m2 s.o. sama hind peaks olema üürilepingu lõppemiseni.

5. Kostja esindaja jääb esitatud vastuväidete juurde. Teadet koostades üürileandja arvestas Riigikohtu lahendis märgitud nõudeid. Kostja leiab, et maja tervikuna vajab hooldamist.

Kohtu põhjendused 6. Kohus, kuulanud ära hageja, hageja ja kostja esindajad, kolmanda isiku ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele.

7. Kohus on tuvastanud, et hageja kasutab asuvat kahetoalist eluruumi hageja ja a sõlmitud kirjaliku üürilepingu (tl 24-25) alusel. Käesolevaks ajaks on pooltevaheline tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega muutunud tähtajatuks üürilepinguks (tl 18, 23). 8. Pooled vaidlevad üüri tõstmise üle. Hageja leiab, et üür peaks olema 15 krooni/m2 , kuna kostja pole hageja korteris ega terves majas remonti teinud. VÕS § 299 näeb üürileandjale tähtajatu üürilepingu korral ette, et üürnikule peab teatama üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse või vaidlustamise korra puudumise korral on üüri tõstmine VÕS § 229 lg 3 alusel tühine. 9. Kohtule on esitatud üüri tõstmise teade (tl 6), mille kohaselt on uue üürimäära suuruseks 72 krooni ühe ruutmeetri eest kuus, millele lisanduvad maksed kõrvalkulude eest. Hageja väitel ei ole üüri tõstmine põhjendatud, AS järeldustes ei kajastu hageja korteri remondikulude arvestused. VÕS § 229 lg 2 p 3 järgi peab üüri tõstmise teates sisalduma üüri tõstmise põhjendus ja arvestus. VÕS § 303 lg 1 sätestab, et üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise

3 sama seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Eelnimetatud sättest tulenevalt on üüri suuruse tõstmine ülemäärane siis, kui pärast tõstmist osutub üürimäär ülemääraseks VÕS § 301 tähenduses. 10. Kohus leiab, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine oli majanduslikult põhjendatud. Kohtule esitatud AS ekspertarvamuse (tl 7-14) kohaselt on elamus asuvate 2-toaliste korterite turutasemele vastav üürimäär vahemikus 3 000-3 500 kr kuus. Kohus nõustub kostjaga selles, et üürimäär 3 200 krooni, ei anna kostjale ebamõistlikku kasu. VÕS § 301 lg 2 järgi ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. 11. Eeltoodu alusel peab kohus põhjendatuks üürileandja ühepoolset üüri tõstmist keskmise turuhinnani, kostja on üüri tõstmise teates üüri tõstmist põhjendanud ja esitanud AS eksperdiarvamuse vaidlusaluse eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüri kohta. Kohtukulud 12. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku TsMS § 143 p 4 ja § 146 lg 1 p 3 ja § 173 kuulub hagejalt väljamõistmisele riigituludesse kohtukuluna menetluskulu täies ulatuses, mis seisneb asja läbivaatamiskulus ehk hagejale ja kostjale hagimaterjalide ja kohtukutsete kättetoimetamise kulus.

13. TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja menetluskulu täies ulatuses. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik