2-06-10068/2 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

1

2-06-10068

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Lukiina Vismann Määruse tegemise aeg ja koht 29. november 2006.a. Tallinn Tsiviilasja number 2-06-10068

Tsiviilasi AR ja LM hagi OÜ vastu õigusliku aluseta saadu 22 230.- kr tagastamise ja viivise nõudes Menetlusosalised ja nende esindajad

Istungi toimumise aeg Istungil osalejad Hageja I: AR

Hageja II: LM

Kostja: OÜ 26.10.2006.a.

Hageja I AR Hageja II LM Hagejate nõustaja JP Kostja esindaja MR RESOLUTSIOON

Hagi rahuldada osaliselt.

Mõista välja OÜ-lt 11 115 (üksteist tuhat ükssada viisteist) krooni AR`i kasuks.

Mõista välja OÜ-lt 11 115 (üksteist tuhat ükssada viisteist) krooni LM kasuks.

Menetluskulud jätta kostja kanda. Käesolev kohtuotsus on viivitamata täidetav.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse esitades

2 apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest so 29.11.2006.a.

Hagejate seisukohad .a sõlmisid hageja I ja kostja ning hageja II ja kostja lihtkirjalikud lepingud. Lepingute punktide 4.1 ja 1.1.1 kohaselt kohustus kostja sõlmima hagejaga I asuva kinnistu katastritunnusega asjaõigus-lepingu ning hagejaga II asuva kinnistu katastritunnusega asjaõiguslepingu jooksul. Lepingute punkti 4.2 kohaselt leppisid pooled kokku ka lepingute punktis 1.1.2 toodud elamu ehitamise lepingu sõlmimisest samaaegselt kinnistute asjaõiguslepingute sõlmimisega. Lepingute punkti 5 kohaselt moodustas kinnistute omandamise ja elamute ehitamise hind, ehk müügihinnad, 2 223 000 krooni. Lepingute punkti 5.2 järgi oli hagejale I ja hagejale II pandud kohustuseks tasuda kostjale lepingu allakirjutamise järgselt müügihinna ettemaksuna1%, mis moodustab 22 230 krooni. Lepingu punkti 5.3 kohaselt pidid hageja I ning hageja II tasuma enne kinnistute asjaõiguslepingute sõlmimist kostja pangakontole või hoiustama notari deposiitarvel 19% müügihinnast, mis moodustab 422 370 krooni. Lepingute punktis 5.4 olid pooled leppinud kokku elamute hinnas ja selle tasumise korras. Elamu hind moodustas 80 % müügihinnast, ehk 1 778 400 krooni, mille hageja I ja hageja II olid kohustatud tasuma elamute valmimisel. Lepingute p.5.2 järgi tasusid hagejad kostjale kinnistute müügihinna ettemaksuna 22 230 krooni igaüks pangaülekandega kostja arvele Hansapangas. .a. esitasid hagejad kostjale OÜ vahendusel nõuded tühiste tehingute alusel saadud raha tagastamiseks ning palusid kostjat tagastada raha viie päeva jooksul nõuete kättesaamisest arvates. Postisaadetise väljastusteate kohaselt oli kostja saanud hagejate nõuded .a. ning hagejate ettepanek raha tagastamise kohta kestis kuni .a. .a. esitas kostja e-maili teel vastuse, milles teavitas, et tagastab vaid 50 % hagejate poolt tasutud ettemaksudest, ülejäänud raha peab leppetrahvina kinni. .a. tagastas kostja igale hagejale 11 115 krooni. Kuni käesoleva ajani ei ole kostja hagejatele ülejäänud raha tagastanud. Hagejad on seisukohal, et lihtkirjalikult vormistatud lepingud ei vasta kinnistu võõrandamist puudutavas osas seadusest tulenevatele vorminõuetele ning on sellest tulenevalt tühised, mistõttu lepingute alusel kinnistute eest hagejate poolt tasutud summad kuuluvad hagejatele tagastamisele.

Kostja seisukoht .a. Hageja I ja Hageja II sõlmitud lepingueelsete kavatsuste protokoll elamu müügilepingu sõlmimiseks on osadeks jagatav. Hagejad ise märgivad .a. nõudekirjades, et kostja kohustus neile võõrandama kinnistud hinnaga 444 600 krooni. Samuti märgivad hagejad hagiavalduses, et elamu hind moodustas 80% müügihinnast, ehk 1 778 400 krooni, mille hagejad olid kohustatud tasuma elamute valmimisel. Lepingueelsete kavatsuste protokolli sõlmimise hetkel puudusid kinnistutel igasugused ehitised. Protokolli punkt 4.2 kohaselt leppisid hagejad kostjaga kokku, et Müüja ja Ostja sõlmivad asjaõigusliku lepinguga samaaegselt elamu ehitamise lepingu. Punkti 5.1 järgi sisaldas müügiobjekti müügihind nii kinnistu omandamise kui ka elamu ehitamise tasu. Punkti 6.3 kohaselt lepiti kokku, et Ostja ja Müüja vahelised suhted seoses punktis 1.1 nimetatud kinnistu võõrandamisega ja elamu ehitusega reguleeritakse täiendavalt asjaõigusliku ning elamu ehitamise lepinguga. Seega pooled leppisid kokku tulevikus sõlmitavas töövõtulepingus, mille puhul ei ole notariaalne vorm nõutav.

3 .a. esitasid mõlemad hagejad kostjale nõuded 22 230 krooni tagastamiseks. Kostja tagastas hagejatele 50% tasutud ettemaksudest ning teatas, et leping on vaadeldav elamu ehituse osas elamu tellimuslepinguna. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et tulenevalt TsÜS § 85, on .a. sõlmitud protokollid osadeks jagatavad selliselt, et lepingu põhiesemeks oli ehitamine – ehitamise lepingu hind moodutas 80% kogu protokolli hinnast ning kõrvalesemeks oli kinnistu müük, mis moodustas 20% kogu protokolli hinnast. Kostja soovib märkida samuti, et kuigi ta tagastas hagejatele 50% ettemaksust, siis tegelikkuses oli kostjal kohustus tagastada hagejatele 20% ettemaksust, ehk proportsionaalselt kinnistu müügihinnale kogu lepingu hinnast. Sellele vaatamata, kostja ei soovi käesolevas menetluses esitada hagejate vastu alusetult saadud summade osas vastuhagi. Arvestades eeltoodut on kostjate väited, et protokollid ei vasta tervikuna vorminõuetele, alusetud. Hagejate väited oleksid kohaldatavad sellisel juhul, kui .a. protokollide sõlmimise hetkel oleks kinnistul asunud ehitised kui kinnisasja olulised osad. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Tehingu tegemisel on määrav isiku tahe. Tõlgendades protokolli punkte 4.2, 5.1 ja 6.3, on ilmselge, et hagejate tahe oli suunatud mitte ainult kinnistute ostmise eellepingu, vaid ka elamu ehitamise eellepingu sõlmimisele. Hagejate väited, et poolte poolt lihtkirjalikult vormistatud protokollid olid suunatud vaid kinnistute omandamisele tulevikus, on ekslikud.

Hagejate seisukoht kostja vastusele

Kostja vastusest tulenevalt ei vaidle kostja .a. lihtkirjalikult vormistatud lepingute (edaspidi Lepingud) kinnistute võõrandamist puudutavas osas tühisusele vastu. Kostja on seisukohal, et hagejate poolt kostjale Lepingute p.5.2 järgi tasutud ettemaksud olid tasutud nii kinnistute müügihinna ettemaksuna kui ka tulevikus ehitatava elamu ettemaksuna, kusjuures kinnistu müügihinna ettemaksuks oli 20% ja elamu ehituse tasu ettemaksuks 80% hagejate poolt tasutud summadest. Samas on kostja arvamusel, et hagejate ja kostja vahel sõlmitud Lepingute põhiesemeks oli ehitiste ehitamine ning kõrvalesemeks – kinnistute võõrandamine. Ülaltoodud kostja arusaam ei vasta poolte vahel sõlmitud Lepingutele. Lepingutest nähtub, et enamus Lepingute punktidest on kinnistu võõrandamise sätted. Lepingute punktis 1.2 on toodud lepingute eesmärk, mille kohaselt soovisid pooled fikseerida oma kavatsused seoses planeeritava Müügilepingu sõlmimisega jooksul. Lepingute punkt 4.1 võimaldab tuvastada, mida pidasid pooled Müügilepingu all – kinnistu asjaõigusliku lepingu sõlmimist jooksul. Sellest tulenevalt leiavad hagejad, et nende poolt kostjaga sõlmitud Lepingute põhieesmärgiks oli kinnistute võõrandamise tingimuste sätestamine, mitte aga elamute ehituslepingute tingimuste määramine. Antud asjaolu tõendab ka Lepingute p.4.2, mille kohaselt Elamute ehitamise lepingud pidid pooled sõlmima eraldi. Asjaolu, et kostja seob hagejatelt saadud ettemaksud nii kinnistute võõrandamise kui ka elamute ehitamise tasudega ei vasta Lepingute punktides 5. toodud põhimõtetele. Lepingute punktide 5.2 ja 5.3 kohaselt oli Müügilepingute, ehk kinnistute asjaõiguslike lepingute sõlmimise eelduseks hagejate poolt 444 600 krooni tasumine kostjale, kusjuures 22 230 krooni pidi iga hageja tasuma otse kostja arveldusarvele ja ülejäänud 422 370 krooni kas kostja arveldusarvele enne Müügilepingute sõlmimist või notari deposiidile või panga garantii esitamisel. Ka lepingute sõlmimisel oli kostja selgitanud hagejatele, et kogu Lepingutes fikseeritud Müügihinnast on kinnistute maksumuseks 20%, mida hagejad peavad tasuma esmajärjekorras hiljemalt notariaalse lepingu vormistamise kuupäevaks. Seega, nii iga hageja poolt kostjale tasutud 22 230 krooni kui ka Lepingute p.5.3 ettenähtud summa olid seotud just nimelt kinnistute maksumusega, mitte aga elamute ehituse tasu maksmisega.

4 Hagejad peavad vajalikuks märkida, et nad ei ole kunagi käsitlenud Lepinguid üksnes kui kinnistute omandamisele suunatud lepinguid, kuna Lepingutes oli kokku lepitud ka elamute ehitamises vastavalt punktile 1.1.2 ja punktis 5.4 sätestatud maksumusega ja selle tasumise kohustusega elamute valmimisel. Kostja, tuginedes TsÜS §-le 85, leiab, et elamute ehitamise lepingud oleksid sõlmitud ka juhul, kui pooled ei oleks sõlminud kinnistute müügilepinguid ja asjaõiguslikke lepinguid. Sellise kostja seisukohaga ei saa hagejad nõustuda kuna elamute ehitamise eeltingimuseks oli kinnistute omandamine hagejate poolt. Seega on hagejate arvates ekslik kostja väide, et Lepingutes sätestatud kokkulepped elamute ehitamise osas on kehtivad TsÜS § 85 kohaselt.

Kohtu põhjendused TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti.

Kohus, kuulanud ära hagejad, hagejate nõustaja ja kostja esindaja seletused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub osaliselt rahuldamisele.

Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et .a. sõlmiti hageja 1 ja kostja vahel (t lk 12-19) ning hageja 2 ja kostja vahel (t lk 20-27) lepingueelsete kavatsuste protokoll elamu müügilepingu sõlmimiseks. Samuti on kohtule esitatud maksekorraldustega tõendatud, et hageja 1 (t lk 7-9) kui ka hageja 2 (t lk 10) on tasunud ettemaksuna 1 % müügihinnast, mis moodustab 2 223 000 kroonist 22 230 krooni.

Kohus leiab, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine. Vastavalt TsÜS § 84 lg 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning sellise tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Seega kuna protokoll on sõlmitud lihtkirjalikus vormis, on see vormipuuduse tõttu tühine ja kohus ei pea vajalikuks analüüsida muid vaidlusaluseid asjaolusid. Kohus on seisukohal, et lepingueelsete kavatsuste protokoll on vormivea tõttu vastuolus tsiviilseaduse sisu ja mõttega. Kuivõrd kohus on seisukohal, et vaidlusalune protokoll ei ole hagejatele ja kostjale siduv, ei ole kostjal õiguslikku alust omandada hagejate poolt tasutud 22 230 krooni (kokku 44 460) ja nimetatud summa tuleb hagejatele tagastada VÕS § 1028 lg 1 alusel kui alusetult saadu. Seoses sellega, et kostja on tagastanud hagejatele pool nimetatud summast ehk 22 230 krooni, loeb kohus põhjendatuks mõista kostjalt hageja 1 kasuks välja 11 115 krooni ja hageja 2 kasuks 11 115 krooni.

TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Pole alust eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe mittesõlmimisel oleks sõlmitud elamu ehitamise leping. Ka Riigikohus on oma otsuses nr leidnud, et tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt ehitamise) tühisuse. Seega on kohus seisukohal, et .a. sõlmitud lepingueelsete kavatsuste protokoll elamu müügilepingu sõlmimiseks on tervikuna tühine ja kehtetu algusest peale.

5 Kuna poolte vahel sõlmitud lepingueelsete kavatsuste protokoll on tühine algusest peale, siis ei saa hagejad nõuda tühise tehingu alusel viiviste tasumist ning selles osas tuleb jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, s h kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui poolte osad kohtukuludes on võrdsed, jäävad kohtuvälised kulud kummagi poole enda kanda. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. .a. kohtuistungil tegid hagejad ettepaneku lõpetada käesolev vaidlus kompromissi teel, et kostja tagastaks neile 20 000 krooni, kuid kostja ei nõustunud sellega. Seetõttu jätta kõik menetluskulud tervikuna kostja kanda.

TsMS § 173 lg-te 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Lukiina Vismann Kohtunik