2-06-13867/6 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-06-13867

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis kohtunik Lea Aavastik Otsuse tegemise aeg ja koht 27. november 2006. a, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1 Tsiviilasi OÜ X hagi OÜ Y vastu 800 000 krooni väljamõistmiseks Menetlusosalised ja nende esindajad hageja OÜ X hageja lepinguline esindaja vandeadv Ingrid Kullerkann, AB Leppik ja Partnerid, Veetorni 4, 10119 Tallinn; kostja OÜ Y kostja lepinguline esindaja vandeadv Marina Valge, AB Valge ja Uiga, Aleksandri 8, 51004 Tartu. Kohtuistungi toimumise aeg 17. november 2006.a Protokollija istungisekretär Tiia Lepp

RESOLUTSIOON 1. Hagi rahuldada. 2. Välja mõista osaühingult Y 800 000 (kaheksasada tuhat) krooni ja intress 21 117 (kakskümmend üks tuhat ükssada seitseteist) krooni 12 senti osaühingu X kasuks. 3. Osaühingu X menetluskulud jätta osaühingu Y kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Asjaolud Hageja ja kostja sõlmisid 11.11.2005 lihtkirjaliku kokkuleppe ehitatavate korteriomandite ostu-müügilepingu sõlmimise tagamiseks. Kokkuleppe kohaselt pidi hageja hiljemalt 01.05.2006 sõlmitava ostu-müügilepingu alusel ostma ehitatavad korteriomandid aadressil S. Tartus. Korterite müügihind kokku oli 8 125 200 krooni koos käibemaksuga. Lepingu kohaselt kohustus hageja tasuma ettemaksuna 4 miljonit krooni osade kaupa: 15. novembriks 500 000 krooni, 12. detsembriks 300 000 krooni ja 3 200 000 krooni hiljemalt

2 15. veebruariks 2006. Hageja on tasunud 800 000 krooni. 13.01.2006 tegi Tartu Linnavalitsuse ehitusregistri vanemspetsialist Ivar Lõbu ettekirjutuse projektivälise ehitustegevuse kohta. Hageja keeldus tasumast 15. veebruariks 2006 kokkulepitud ettemakse osa. 21.02.2006 saatis kostja hagejale kokkuleppest taganemise ja kahju hüvitamise nõude teatise. Teatise kohaselt taganes kostja kokkuleppest seoses 3 200 000 krooni tähtajaks tasumata jätmisega hageja poolt, mida kostja käsitleb lepingu tingimuste olulise rikkumisena.

Hageja nõue ja põhjendused Hageja möönab, et puuduse tõttu kokkuleppe vormis ei ole hagejal enam võimalik nõuda kokkuleppe täitmist. Samas puudub kostjal õigus juba tasutud 800 000 krooni endale jätmiseks. Kostja ei ole tagastanud nimetatud summat vaatamata hageja korduvatele nõudmistele. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 66 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehing alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. Lisaks põhivõlale on hageja esitanud ka intressi nõude. VÕS § 1035, mis sätestab saaja vastutuse üleandmise puudumisest teadmise korral, lg 3 p 2 kohaselt peab saaja maksma saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses. Hageja on seisukohal, et kostja oma majandustegevuse tõttu teadis või pidi teadlik olema eellepingutele seadusega sätestatud kohustuslikest vorminõuetest. Eesti Panga info kohaselt oli VÕS 94 lg 1 sätestatud intressimäär 2005 a teisel poolel 2,25 % aastas ja 2006 a 2,75 % aastas. Hageja on arvutanud intressi 21 117.12 krooni. Hageja on seisukohal, et saadud raha kuuluks tagastamisele ja intress tasumisele ka juhul, kui tegemist ei oleks tühise tehinguga ja kostja taganemisavaldust võiks lugeda kehtivaks. VÕS § 189 lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates.

Kostja vastuväited hagile Kostja esindaja vaidleb hagile vastu. Hagiavalduses toodud asjaolud on õiged. Kuid 13.01.2006 tehtud ettekirjutus ei takistanud kokkuleppe täitmist. Kostja kõrvaldas puudused 25. jaanuariks 2006 ning ehitus jätkus tähtaegselt. Esitatud hagiavaldusest nähtub, et hageja oli algusest peale teadlik asjaolust, et tulenevalt AÕS §-st 119 lg 1 on tehing tühine. VÕS § 14 ja 15 sätestavad lepingueelsete läbirääkimiste ja lepingu sõlmimise ettevalmistavad asjaolud. Läbirääkimisi peavad pooled pidama heas usus. Lepingupool, kelle lasub lepingu ettevalmistamise kohustus, peab teist poolt teavitama lepingu tühisusest, mis tekkis või võib tekkida vorminõuete järgimata jätmisest või muul põhjusel. Kui pool jätab teatamata asjaolust, mis toob kaasa lepingu tühisuse, eelkõige juhul, kui ta laseb teisel poolel uskuda lepingu kehtivusse, on hea usu põhimõtte rikkumine. Kuna hageja näol on tegemist ettevõttega, kelle põhitegevus on seotud kinnisvara ostu, müügi, vahenduse, haldamise ja rentimisega, siis oli hageja algusest peale teadlik nimetatud kokkuleppe tühisusest. Seega rikkus hageja hea usu põhimõtet.

Kohtuistungile kostja seadusejärgne ja/või lepinguline esindaja ei ilmunud, mitteilmumise seaduslikust takistusest kohtule ei teatanud. Kohtuistungi aeg oli kostja lepingulisele esindajale teatavaks tehtud e-kirjaga. Kohtuistungile ilmunud hageja lepinguline esindaja (kellele kohtuistungi aeg oli samuti ekirjaga teatavaks tehtud) taotles asja sisulist arutamist kostja kohalolekuta. Hageja nõue on selge, põhjendatud ja seaduslik. Vandeadv I. Kullerkann taotles hagi täielikku rahuldamist, kõrvalnõude väljamõistmist kostjalt ja kohtukulude määramist kostja kanda.

3

Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele. Puuduse tõttu kokkuleppe vormis on tulenevalt AÕS §-st 119 lg 1 poolte vahel 11.11.2005 sõlmitud lihtkirjalik „Kokkulepe ehitatavate korteriomandite ostu-müügilepingu sõlmimise tagamiseks“ tühine. Kostja lepinguline esindaja on viidanud hageja põhitegevusele, milleks on tehingud kinnisvaraga ning kinnisvara haldamine. Äriregistri andmebaasi kohaselt on kostja, OÜ Y tegevusalaks „kinnisja vallasvara ost-müük, vahendus, haldamine ja arendus“. Seega pidi ka kostja lepingu sõlmimise ajal olema teadlik seaduses sätestatud normi(de)st kinnisasja võõrandamisel. Hageja süüdistamine hea usu põhimõtte rikkumises käib ka kostja enda kohta. Ka tühist tehingut võib täita. Mõlemad tehingu pooled pidi teadma, millega nad riskeerivad, sõlmides vorminõuetele mittevastava eelkokkuleppe korteriomandite võõrandamiseks. Sellest tulenevalt peavad mõlemad pooled kandma ka tehingu täitmata jäämise riski. Hageja on ilma jäänud soovitud korteritest. Vaidlust tasutud summa suuruse üle ei ole. Kostja on kohustatud tagastama tühise tehingu alusel saadud 800 000 krooni TsÜS § 84 lg 1 alusel: tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehing alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisti. VÕS 52. peatükk reguleerib alusetu rikastumisega seotud nõudeid. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt võib üleandja saadu tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas. VÕS § 1033 sätestab saadu tagastamata jätmise alused. VÕS § 1035 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse §-s 1033 sätestatut ei kohaldata, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagastamiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule. VÕS § 1035 lg 3 p 2 kohaselt peab saaja maksma saadud raha eest intressi seadusega sätestatud ulatuses. Eesti Panga info kohaselt oli VÕS 94 lg 1 sätestatud intressimäär 2005 a teisel poolel 2,25 % aastas ja 2006 a 2,75 % aastas. Hageja on arvutanud intressi alates ettemaksete tasumisest summas 21 117.12 krooni. Nimetatud summa tuleb kostjalt lisaks põhivõlale välja mõista.

Kohtukulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Kohus on seisukohal, et hagi täieliku rahuldamise tõttu tuleb kõik hageja kohtukulud terves ulatuses kanda kostjal. TsMS § 174 lg 1, 2 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Kohtunik