2-03-796/5 · Tallinna Ringkonnakohus

2-03-796

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Urmas Reinola, Gaida

Kivinurm

Otsuse

avalikult

teatavaks-

tegemise aeg ja koht

26. oktoober 2006.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-03-796

Tsiviilasi

OÜ * hagi AS-i vastu 1 063 429,12 krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05. mai 2006.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ * apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

12. oktoober 2006.a

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellant (hageja) OÜ * (reg k xxxxxxxx), lepinguline

esindaja adv Raul Ainla

Vastustaja (kostja) AS (reg k xxxxxxxx), lepinguline

esindaja adv Toomas Vaher

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu 05. mai 2006.a

otsuse lõppjäreldus – jätta rahuldamata OÜ * hagi

AS

vastu

1 063 429,12

krooni

väljamõistmiseks,

arvestades põhjenduste osas ka ringkonnakohtu otsuses

märgitut.

2. OÜ * apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Kohtukulude jaotus

OÜ * kohtukulud jätta tema enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.

Hageja nõue ja põhjendused

2(13)

1. Hageja palus kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks 1 063 429,12 krooni. Hagiavalduse

kohaselt alustas hageja 2003.a. mais kostjaga läbirääkimisi kostjale kuuluva 11540/55652

mõttelise osa hoonestusõiguse võõrandamiseks (Harju Maakohtu Kinnistusameti Tallinna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr xxxxx). Hageja esitas kostjale hoonestusõiguse

eest pakkumise hinnaga 850 krooni m2 eest. Hoonestusõiguse ostmise finantseerimiseks tegi

hageja kulutusi ja võttis kohustusi. Tehingu finantseerimiseks vajas hageja 9 809 000 krooni ning

nimetatud summa saamiseks sõlmis hageja kolm laenulepingut.

2. AS-iga SEB Eesti Ühispank sõlmis hageja laenulepingu nr 1320110090310 laenusummaga 6

866 300 krooni. Lepingu p 3.2. kohaselt pidi pank kandma laenusumma Tallinna notar T. L notari

deposiitkontole. Laenu väljastamise eeltingimusena kohustus hageja AS-ile Advokaadibüroo *

(AB *) eelnevalt kandma omafinantseeringuna vähemalt 2 942 700 krooni, samuti pidi olema

notar T. L esitatud avaldus raha vastuvõtmiseks deposiiti tingimusega, et juhul, kui tehingut ei

tehta hiljemalt 27.06.2003, kohustub notar laenusumma pangale tagastama. 19.06.2003 kandis

Eesti Ühispank notar T. L kontole üle 6 866 300 krooni. AB * deposiiti maksti 19.06.2003

kolmes osas - 2 000 000 krooni kandis laenulepingu alusel OÜ * eest OÜ x ning OÜ * kandis ise

üle 750 000 + 192 000 krooni.

3. Kuna OÜ x ja hageja vahel 16.06.2003 sõlmitud laenulepingu alusel antud laen oli lühiajaline

ning laenusumma tuli tagastada kolme kuu jooksul, siis vajas OÜ * laenu, et OÜ-lt x laenatud

2 000 000 krooni tähtaegselt tagasi maksta. 16.06.2003 sõlmis hageja äriühinguga Y.

laenulepingu, mille kohaselt viimane kohustus hagejale laenama 130 000 eurot. 19.06.2003 kanti

nimetatud summa hageja kontole. 27.06.2003 tagastas hageja OÜ-lt x laenatud 2 000 000 krooni.

4. 20.06.2003 kirjaga teatas AS juhataja M. T hagejale, et kostja aktsionärid ei ole tehingu

suhtes üksmeelel ning et kostja annab oma seisukohast tehingu sõlmimise võimalikkuse kohta

teada koheselt, kui on selgitatud kaasomanike seisukohad ning nende tingimused ja tehingu

tingimusi on arutanud kostja nõukogu. Kiri anti üle notar T. L büroos, sest pooled olid kokku

leppinud, et müügitehing toimub 20.06.2003. Tehingu sõlmimiseks olid pooled kooskõlastanud

ka notariaalse lepingu projekti.

5. Kostja nõukogu andis 26.05.2003 koosolekul juhatusele nõusoleku hoonestusõiguse müügiks

hinnaga 850 krooni m2.

6. 03.07.2003 saatis hageja esindaja kostjale kirja, milles juhtis tähelepanu kostja pahausksele

käitumisele ning hoiatas kahjunõude esitamise eest juhul, kui tehing jääb mõistliku aja jooksul

sõlmimata. 15.07.2003 saatis M. T hageja lepingulisele esindajale avalduse, milles palus seoses

18.07.2003 toimuva kostja nõukogu koosolekuga täpsustada, milliseid ehitisi, millises mahus ja

millise valmimistähtajaga soovib hageja müüdava hoonestusõiguse osale püstitada. 22.07.2003

kirjas avaldas hageja lepinguline esindaja lootust, et tehingu sõlmimine leiab aset lähemal ajal.

25.08.2003 saatis hageja lepinguline esindaja M. T kirja, kus juhtis tähelepanu sellele, et tema

viimase kirja saatmisest on möödunud rohkem kui kuu, mille jooksul ei ole hageja saanud kostjalt

mistahes teavet. Viimane kontakt oli hagejal kostjaga siis, kui hageja sai 15.07.2003 kostjalt kirja.

Kostja võõrandas 19.08.2003 kõnealuse hoonestusõiguse osa R AS-ile.

7. Kuna hagejast mitteolenevatel põhjustel jäi hoonestusõiguse omandamise tehing sõlmimata,

tagastas notar T. L 27.06.2003 Eesti Ühispangale tehingu sõlmimiseks deposiidis olnud 6 866 300

krooni ja AB * tagastas 18.09.2003 tehingu sõlmimiseks deposiidis olnud 2 942 700 krooni.

8. Kostja ei arvestanud lepingueelsetel läbirääkimiste pidamisel ja lepingu sõlmimise

ettevalmistamisel hageja huvide ja õigustega ning pidas lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi

ning lõpuks katkestas läbirääkimised. Laenulepingud sõlmis hageja selleks, et teha kostjaga

tehing ning ellu viia plaanitud äriprojekt. Kuna leping jäi kostja süül sõlmimata, on hageja

sõlminud kasutud laenulepingud ning hagejal tuleb seetõttu tasuda intresse ja lepingutasu, mis on

hageja kahju. Kostja pahauskse käitumise ja hagejal kahju tekkimise vahel on otsene seos. Kui

kostja oleks hagejaga tehingu sõlminud, oleks olnud laenud eesmärgipärased ja põhjendatud,

3(13)

intresside maksmise ja muude lepingutega seotud kulutuste tegemisega oli hageja arvestanud.

9. Laenulepingust OÜ-ga x tulenev kahju - 16.06.2003 laenulepingu kohaselt andis OÜ x

hagejale laenu summas 2 000 000 krooni; p 1.2 kohaselt kanti nimetatud summa Advokaadibüroo

* deposiitarvele. Laenuintressiks oli 8% aastas. Laen tagastati koos intressiga 27.06.2003 OÜ-le

x. Hageja peab OÜ-le x tasuma 8 päeva eest (19.06-27.06.2003) intressi 438,35 krooni päevas –

kokku 3506,85 krooni.

10. Laenulepingust Y tulenev kahju – laenusummaks oli 130 000 eurot ja laenuintressiks 2,1%

laenusummalt kuus. Lepingu p 2.4 kohaselt kohustus hageja maksma tagasi kogu laenuperioodi

intressi ka siis, kui laen tagastatakse ennetähtaegselt. Laenulepingu p 2.2 kohaselt tuli

laenusumma koos intressiga tagastada hiljemalt 20.06.2005. Intressisumma 2 aasta eest on kokku

1 025 152,92 krooni ehk 65 520 eurot.

11. Laenulepingust Eesti Ühispangaga tulenev kahju - Kuna tehingut kostja süül ei sõlmitud,

kaotas OÜ * EÜP-le makstud lepingutasu summas 34 331,50 krooni.

12. Kostja on põhjustas oma teoga kahju, kostja tegu on õigusvastane ning kostja on õigusvastase

teo toimepanemisel käitunud otsese tahtlusega.

13. Hageja esitas kostjale pretensiooni, millele kostja ei vastanud.

Kostja vastuväited

14. Kostja hagi ei tunnistanud. Ei ole õige, et pooled kooskõlastasid lepinguprojekti tehingu

sõlmimiseks 20.06.2003.

15. 26.05.2003 arutas kostja nõukogu x hoonestusõiguse müügi küsimust. Hageja väidetavat

pakkumist arutati üldises plaanis, kuna selle kohta omas suulist informatsiooni üks kostja

nõukogu liikmetest. Nõukogu koosoleku ajaks ega hiljem ei ole hageja kostja juhatajale

pakkumist esitanud. Nõukogu otsusega anti kostja juhatajale volitused müügilepingu sõlmimiseks

hagejaga, kuid see omas tähendust vaid äriühingu siseselt. Hageja ei saanud sellele otsusele

toetuda, kostja juhataja hagejat sellest ei teavitanud.

16. Kostja nõukogu otsusele läbirääkimisi kostja juhataja ja hageja esindaja vahel ei järgnenud.

Kostja seadusliku esindajaga kohtus hageja esindaja esmakordselt 20.06.2003. Teistel isikutel ei

olnud volitusi hagejaga läbirääkimiste pidamiseks.

17. Hagiavaldusele lisatud lepinguprojekti nägi kostja esmakordselt 20.06.2003 hommikul.

Nimetatud lepinguprojekti ning selle konkreetseid tingimusi ei olnud kostja juhataja ega nõukogu

arutanud ega heaks kiitnud. Lepingu allakirjutamiseks esitatud variant ei olnud poolte vahel

kooskõlastatud.

18. Kaasomanikud, kes oleks pidanud olema 20.06.2003 sõlmitava lepingu osalisteks (AS R, AS

E, RK AS, AS H), ei olnud lepingu sõlmimiseks kohale tulnud. Isegi kui kostja oleks olnud nõus

lepingut sõlmima, oleks leping jäänud sellisel kujul sõlmimata. Lisaks ei olnud kõik

kaasomanikud lepingu tingimustega nõus, millele viitas kostja oma 20.06.2003 kirjas. Kuigi

hageja oli ettevalmistanud lepinguprojekti, mille kohaselt pidid lepinguosalisteks olema kõik

kaasomanikud, ei olnud hageja kaasomanikega konkreetseid lepingutingimusi kooskõlastanud.

19. Kostja ei olnud teadlik, kas müügilepingu projekti järgne rahasumma on kantud deposiiti,

polnud teada, kas selline eeldus oli üldse vastuvõetav. Müügilepingu projekti p-st 4.3 ja kostja

nõukogu 26.05.2003 otsusest nähtub, et müügisumma 9 809 000 krooni tuli hoiustada AB *

pangaarvel. Nimetatud summat AB * arvel hoiustatud ei olnud. Hagiavalduse kohaselt kanti

rahasumma notari deposiitarvele. Seega ei olnud lepinguprojekt allkirjastamiseks vajaliku

tasemeni kooskõlastatud ja kostja ei saanud olla veendunud, et hageja on lepingu sõlmimisele

eelnevad kohustused täitnud ja ostusumma deponeerinud.

4(13)

20. Müügilepingu projektist võib järeldada, et hageja plaanis sõlmida või oli sõlminud

laenulepingu Ühispangaga ning ülejäänud lepingusumma pidi olema omafinantseering. Muude

laenulepingute sõlmimisest hageja poolt ei saanud kostja teadlik olla.

21. Pärast 20.06.2003 ei olnud hageja ise aktiivne, et läbirääkimisi pidada. Hageja ei määranud

uut aega lepingu sõlmimiseks ega teinud katseid jõuda kokkuleppele lepingu olulistes

tingimustes.

22. Kostja jaoks oli tehingu oluliseks tingimuseks, milliseid ehitisi, millises mahus ja millise

valmimistähtajaga soovib võimalik ostja hoonestusõigusele ehitada (15.07.2003 kostja kiri).

Hageja teadis tulenevalt 20.06.2003 kirjast, et vajalik on konkreetsete lepingutingimuste

kooskõlastamine nõukoguga, kuid ei vastanud kostja küsimustele hoonestusõigusele plaanitavate

ehitiste osas. Hageja teatas, et kavandatud tegevus on idee tasandil, mida saab avalikustada pärast

müügilepingu sõlmimist (hageja 22.07.2003 kiri). Sama seisukoha avaldas hageja esindaja

varasemalt kostja nõukogu liikmele. Selline variant ei olnud kostjale vastuvõetav. Kostja nõukogu

koosolekul 18.07.2003 seati müügilepingu tingimuseks maksimaalselt kolmekorruseliste ehitiste

püstitamine.

23. Kostjale tegid pakkumised ka OÜ H ning RK AS, mis olid hageja pakkumisest märgatavalt

konkreetsemad. Hageja oli teadlik, et kostjale on esitatud konkureerivad pakkumised. Kostjal oli

põhimõtteline soov temale kuuluvat hoonestusõiguse mõttelist osa müüa, mida kinnitavad

läbirääkimised teiste isikutega ning konkureerivad pakkumised. Kuna hageja oma pakkumist

täpsustada ei soovinud, ei olnud võimalik hagejaga lepingut sõlmida. Hageja sisuliselt keeldus

oma 22.07.2003 kirjas lepingu sõlmimisest sellistel tingimustel – hageja kavatses lähtuda sellest,

et tal on õigus omandatavale maa-alale püstitada kuni viis 16-korruselist hoonet. Hageja oleks

sellisest plaanist lähtudes ära kulutanud kogu kaasomandis oleva krundi ehitusõiguse ning teised

kaasomanikud ei oleks saanud midagi ehitada. See ei olnud vastuvõetav teistele kaasomanikele.

Kuna hageja ei avaldanud oma täpseid plaane enne müügilepingu sõlmimist, siis ta sisuliselt

keeldus hoonestusõiguse kasutuskokkuleppe sõlmimisest kostja jaoks olulistel tingimustel.

24. Kostja müüs hoonestusõiguse mõttelise osa 19.08.2003 RK AS-ile sama hinnaga (9 809 000

krooni), kuna RK aktsepteeris kostja tingimusi. Müügilepinguga sõlmitud kaasomandis oleva

hoonestusõiguse kasutamise korra kokkuleppe kohaselt võis K tema ainukasutusse jäävale maa-

alale püstitada viis kuni kolmekorruselist hoonet. Hoonestusõiguse müümine K oli mõistlik ja

õigustatud. K kui kaasomanikul oli ostueesõigus. Kostja käitus hea usu põhimõttest lähtudes,

jättes hagejaga juba algselt lepingu sõlmimata, kuna ostueesõiguse teostamise tagajärjel oleks

hageja hoonestusõigusest nagunii ilma jäänud.

25. Lepingueelsetest läbirääkimistest tekkivat vastutust saab kohaldada vaid siis, kui poolte vahel

läbirääkimised eksisteerisid. Kuna kostja juhataja ja hageja esindaja läbirääkimisi ei pidanud, ei

vastuta kostja hagejale väidetavalt tekkinud kahju eest. Hageja ei tõendanud, et hagejal on kahju

tekkinud ja et kahju tekkimine on põhjustatud kostja käitumisest, ei näidanud, et hageja ja kostja

juhataja vahel toimusid läbirääkimised ega seda, et kostja käitumine väidetavatel läbirääkimistel

oli õigusvastane. Isegi kui nimetatud asjaolud leiavad tõendamist, ei ole kostja kahju tekkimises

süüdi. Isegi kui kostja on süüdi kahju tekkimises, tuleb kahju hüvitamise eesmärki ning hageja

osa kahju tekkimises arvestades kahjuhüvitist vähendada.

26. Hagejale kahju tekkimine hagiavalduses nõutud ulatuses ei ole tõendatud. Ei nähtu, et hageja

oleks tasunud lepingutasu Ühispangale 68 663 krooni, intresse OÜ-le x 3506,85 krooni ning

intresse äriühingule Y 1 025 152,92 krooni. Intresside tasumine ei ole kahju. Hageja sai oma

käsutusse rahasumma ja intress on tasu raha kasutamise eest. Hageja käitumise ja kahju tekkimise

vahel puudub põhjuslik seos. Kui kostja poolne lepingu sõlmimisest keeldumine 20.06.2003

teona kõrvaldada, oleks kahju ikkagi tekkinud, sest lepingu sõlmimisega ei olnud nõus teised

kaasomanikud.

27. Kostja ei rikkunud VÕS § 14 lg-s 1 ja lg-s 3 sätestatud kohustusi, kuna läbirääkimisi kostjaga

5(13)

ei peetud. Asjaolu, et kostja nõukogu andis kostja juhatajale 26.05.2003 nõusoleku müüa

hoonestusõiguse mõttelise osa hagejale, ei tekitanud hagejale mitte mingisuguseid õigusi.

Kolmandate isikute ees on siduvaks juhatuse tegevus. Nõukogu otsus ei ole kostja tegevus

hagejaga läbirääkimistel. Hagejal ei olnud alust olla veendunud, et temaga leping igal juhul

sõlmitakse. Kuna hageja ei teinud kostjale pakkumist ning hageja esindaja ja kostja juhataja pole

lepingu tingimusi arutanud, ei ole kostja tegevus õigusvastane. Kui vaadelda lepinguprojekti

edastamist kostjale läbirääkimistena, ei ole kostja seadusest tulenevaid kohustusi rikkunud.

28. Kostja ei ole VÕS § 14 lg-st 1 tulenevalt kohustust rikkunud, kuna arvestas mõistlikult hageja

huvidega, mis talle teada olid. Hageja sõlmitud laenulepingutest tuleneva võimaliku kahjuga ei

saanud kostja arvestada, kuna kostja ei teadnud laenulepingute sõlmimisest. VÕS § 14 lg 1 alusel

ei tekkinud kostjal kohustust iga hinna eest leping 20.06.2003 sõlmida, arvestamata, et kostjale

esitati lepinguprojekt alles sama päeva hommikul, sisuliselt kostja juhataja läbirääkimisi ei

pidanud. Kostjal polnud võimalik lepingutingimusi nõukoguga kooskõlastada. Kostja ei ole

pahauskselt käitunud.

29. Ei ole õige, et kostja pidas läbirääkimisi lepingu sõlmimise tahteta. Lepingu sõlmimise tahe ei

tähenda, et lepingut ollakse valmis sõlmima ükskõik millistel tingimustel ja ükskõik kellega. Siia

alla ei kuulu olukord, kus isik soovib sõlmida lepingu konkreetsetel tingimustel ning nendes

tingimustes kokkuleppe mittesaavutamisel lepingutut ei sõlmita.

30. Ka asjaolu, et lepingut ei sõlmitud hagejaga hiljem, ei näita kostja pahausksust. Hageja ei

näidanud üles initsiatiivi läbirääkimisi pidada. Hageja ise ei soovinud avaldada kostja jaoks

olulist informatsiooni hoonestusõigusele plaanitavate ehitiste osas, millega hageja sisuliselt

keeldus aktsepteerimast kostja jaoks olulisi tingimusi.

31. Kostja ei ole kahju tekkimises süüdi. Kostja käitumises ei ole tahtlust hagejale kahju tekitada,

kuna kostja eesmärgiks oli hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimine. Kostja käitumises puudub

ka hooletus, kuna kostja tegevus oli mõistlik ja põhjendatud ning ta arvestas mõistlikult hageja

huvidega. Seega rakendas kostja käibes vajalikku hoolt.

32. Kui kohus leiab, et kostja on hagejale kahju tekitamises süüdi, tuleb kahjuhüvitist VÕS § 139

ja § 140 alusel vähendada. Hageja käitumise tõttu jäi leping sõlmimata - hageja esitas lepingu

alles allkirjastamiseks määratud päeva hommikul, ei andnud kostjale informatsiooni

hoonestusõigusele ehitatavate objektide kohta. Kahju on suures osas põhjustatud seetõttu, et

hageja sõlmis kahjulike tingimustega laenulepingud. Hageja võttis suure majandusliku riski enne,

kui lepingutingimused olid poolte vahel kooskõlastatud. Kuna läbirääkimisi poolte esindajate

vahel ei peetud, ei saanud hageja eeldada, et leping temaga kindlasti sõlmitakse ning kostja ei saa

vastutada ebamõistlikult suurte riskide võtmise eest. Hageja ei teatanud laenulepingute

sõlmimisest kostjale ning kostja ei saanud sellise kahju tekkimisega arvestada. Hageja käitumist

arvestades, on kahjuhüvitise nõudmine kostjalt sellises ulatuses ebaõiglane. Kostja ei pea

vastutama hageja võetud ebamõistlikult suurtest riskidest tuleneva kahju eest.

33. OÜ * ja Y vahel sõlmitud laenuleping ei seostu väidetavate läbirääkimistega kostja ja hageja

vahel. Hagi asjaolude kohaselt oli hoonestusõiguse omandamise tehingu finantseerimisega on

seotud vaid kaks laenulepingut – OÜ-x ja AS-iga SEB Eesti Ühispank sõlmitud laenulepingud.

Y-ga sõlmitud ebamõistlike tingimustega laenuleping vormistati selleks, et kunstlikult

konstrueerida väidetav kahjunõue. Hageja ja laenuandjad OÜ x ning Y on omavahel seotud

isikud. Y on AS-i S omanik, AS S on PTI AS-i omanik. PTI AS-i nõukogu liige on H. K, kes

hageja väidete kohaselt on volikirja alusel esindanud OÜ-d * väidetavatel läbirääkimistel

kostjaga. AS-i S nõukogu liikmeks on olnud H. S, sama isik on olnud ka OÜ * nõukogu liikmeks.

Seega esineb seos Y ja OÜ * vahel. Samuti esineb erinevate isikute (P.P, E. S) kaudu seos ka

OÜ x ja Y vahel.

Esimese astme kohtu otsuse põhjendused

6(13)

34. Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus mõistis OÜ-lt * AS-i kasuks välja

õigusabikulude katteks 53 171,50 krooni. Kohus tühistas Tallinna Linnakohtu määrusega nr

2/231-11515/03 13.01.2004 AS-ile kuuluvale 15987/55652 suurusele mõttelisele osale

hoonestusõigusest (Tallinna Kinnistusjaoskonna registriosa number xxx, uus number xxxxx) OÜ

* kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi summas 1 025 152,92 krooni.

35. OÜ * ja AS vaidlusaluse hoonestusõiguse mõttelise osa müügilepingut ei sõlminud ning

AS müüs hoonestusõiguse mõttelise osa 19.08.2003 hinnaga 9 809 000 krooni R K AS-ile kui

kaasomanikule. Tegemist oli sama hinnaga, millega soovis hoonestusõiguse mõttelist osa osta OÜ

*.

36. Kostja 26.05.2003 nõukogu koosoleku protokollist (lk 47-49) nähtub, et koosolekul võeti

teadmiseks, et x hoonestusõiguse mõttelise osa võõrandamise enampakkumine alghinnaga

850kr/m2 nurjus ning otsustati anda kostja juhatusele nõusolek hoonestusõiguse võõrandamiseks

ostu korras * OÜ-le hinnaga 850kr/m2 tingimusel, et müügisumma peab olema laekunud enne

müügilepingu sõlmimist AB * arvele ning volitati juhatajat M. T sõlmima müügileping OÜ-ga *.

37. M. T 20.06.2003 kirjaga teatas kostja hagejale, et kostja aktsionärid ei ole tehingu suhtes ühel

meelel, neil on erinev ettekujutus tehingu tingimustest, neid sooviti arutada 19.06.2003 nõukogu

koosolekul, kuid kuna kõiki liikmeid ei olnud kohal, ei saanud seda küsimust arutada. Juhataja

märkis, et ei pea võimalikuks nõukogu poolt küsimust läbi arutamata tehingut kostja nimel

sõlmida. Asjaolu, et kostja nõukogu ei olnud kindel, milliste tingimustega saaks hoonestusõiguse

müüa, kinnitas M. T ka kohtuistungil. Sama asjaolu kinnitavad ka kostja nõukogu liikme H. T

kirjad 16.06.2003 ja 17.06.2003 nõukogu esimehele Ü. T. Kostja 20.06.2003 kirjas selgitas kostja

hagejale, et kaasomanikud ei ole nõus lepingut alla kirjutama, mistõttu on vaja teada tingimused,

mis kaasomanikele ei ole vastuvõetavad, samas võidakse esitada tingimusi, mis ei ole

vastuvõetavad kostjale, mis võib tingida olukorra, et lepingut ei saa sõlmida. Kostja märkis, et

kuivõrd kõiki kaasomanikke ei tulnud lepingut sõlmima, ei ole võimalik lepingut sõlmida ning et

kostja annab oma seisukoha tehingu sõlmimise võimalikkuse kohta kohe, kui on selgitatud välja

kaasomanike seisukohad, tingimused ja kui tehingu tingimusi on arutanud kostja nõukogu.

Asjaolu, et lepingus pidid olema osalised ka teised kaasomanikud, kinnitab hageja esitatud

lepinguprojekt. Märgitud lepinguprojekti sai M. T oma ütluste kohaselt meili teel eelmisel õhtul

enne notari aega ning vaid mõni päev varem teatati AB-st *, et tuleb minna notari juurde. M. T

ütluste kohaselt oli 2003.a. mais enampakkumine nurjunud ning tema jaoks oli pärast

enampakkumise nurjumist AB * vahendusel saabunud OÜ * pakkumine ootamatu.

38. Hinnates M. T ütlusi enampakkumise nurjumise ja OÜ * pakkumise kohta koos kostja

nõukogu 26.05.2003 otsustega, millega anti M. T nõusolek hoonestusõiguse müügiks hinnaga

850kr/m2 OÜ-le * ning volitused lepingu sõlmimiseks, oli M. T teadlik, et OÜ-lt * oli tulnud

pakkumine ostuks. Seega sai M. T volitused hakata tehingut sõlmima, mis ei tähenda, et

läbirääkimised lepingu sõlmimiseks selle nõukogu otsusega kas algasid või lõppesid. Tunnistaja

ütluste kohaselt tegeles OÜ * pakkumisega AB *, ehkki M. T ei olnud AB-ga * sõlminud muud

õigusabilepingut peale enampakkumise korraldamise kokkuleppe ning tema kui juhataja ei

andnud kellelegi volitusi pidada hoonestusõiguse müügiga seotud läbirääkimisi. Kostja nõukogul

ei olnud enne 20.06.2003 selge, millistel tingimustel tehing sõlmitakse, mida kinnitavad H. T

kirjad ning tunnistaja M. T ütlused.

39. Tunnistajate H. K ja M. T ütlused on vastuolulised ja nendega ei leidnud tõendamist, et H. K

OÜ * lepingulise esindajana oleks läbi rääkinud kõik hoonestusõiguse ostu-müügitingimused, sh

kaasomanikke puudutavad huvid ja tingimused kostja seadusliku esindaja juhatuse liikme M. T.

Tunnistajate ütlustest järeldub, et kostja 26.05.2003 nõukogu otsuse sai hageja muudelt isikutelt

kui kostja juhatuselt, millega võis hageja saada teada ka võimalikest algsetest müügitingimustest

nagu hind, raha AB * deposiitarvele tasumine ja et lepingu sõlmimiseks on volitus M. T ning et

nõukogu on andnud põhimõttelise nõusoleku. Sellisel viisil informatsiooni saamine ei ole

hinnatav pooltevahelise läbirääkimise pidamisena. Nõukogu liikme H. T kiri nõukogu esimehele

7(13)

16.06.2003 ja 17.06.2003 kinnitab, et kõigil nõukogu liikmetel ei olnud teada väidetavalt

ettevalmistatud lepingu tingimused, neid ei olnud eelnevalt nõukogus läbi arutatud. Hageja ei

eitanud, et ta suhtles kostja nõukogu liikmetega, seda kinnitas ka H. K, nõukogu liikmetega

suhtlemist ei ole võimalik samastada juhatusega suhtlemisega ja lugeda seda läbirääkimiste

pidamiseks.

40. Juhatus on aktsiaseltsi juhtimisorgan, kes esindab seltsi kooskõlas ÄS § 306 lg 1 ja § 307 lg 1

ja TsÜS § 31 lg 1. Õige ei ole hageja väide, et nõukogu liikmetega suhtlemist saab samastada

seltsi esindusega TsÜS § 31 lg 5 järgi. ÄS § 306 lg 1 ja § 307 lg 1 sätestavad, et juhatus on

aktsiaseltsi esindav organ ning vastavalt TsÜS § 31 lg-le 3 ei või juriidilise isiku organile antud

pädevust üle anda muule organile või isikule. TsÜS § 31 lg-st 5 tulenevalt loetakse organi tegevus

juriidilise isiku tegevuseks, ent nimetatu ei tähenda, et nõukogu kui organi pädevusevälist

käitumist saab pidada seltsi esindusõiguse teostamiseks. Kostjal ei tekkinud õigusi ja kohustusi

hageja esindaja suhetest nõukogu liikmetega. Kostja nõukogu 26.05.2003 otsuse järgi oli lepingu

sõlmimise volitused juhatajal, mitte kolmandatel isikutel, see pidi hagejale olema teada, kuna

suheldi nõukoguga. Asjaolu, et M. T kui kostja juhatuse liige suhtles kostja nõukogu liikmetega

hoonestusõiguse müügiga seotud küsimustes, on väljapoole tavapärast majandustegevust tehtava

tehingu puhul kohane ja seaduslik.

41. Hinnates kostja 20.06.2003 kirja hagejale, milles selgitati lepingu sõlmimata jätmise põhjusi,

sh kaasomanike huve, kostja nõukogu liikme H. T 16.06.2003 ja 17.06.2003 kirja Ü. T

19.06.2003 toimuva nõukogu koosoleku päevakorra täiendamise kohta, M. T ütlusi, et tema sai

projekti meili teel päev enne 20.06.2003 ja ei andnud kellegi volitusi läbirääkimisi pidada, H. K

ütlusi, et info kostja valmisolekust lepingut sõlmida sai ta hagejalt, ning asjaolu, et kaasomanikud

20.06.2003 notari juurde ei tulnud ning et nendega eelnevalt läbi ei räägitud, ei olnud seisuga

20.06.2003 pooled tegelikult müügiga seotud ja kostja jaoks olulisi küsimusi arutanud ning

läbirääkimisi pidanud.

42. Hageja 03.07.2003 pretensioonist kostjale nähtub, et teiste kaasomanike nõusolek

müügitehinguks ei ole vajalik, samas kinnitas H. K, et märgitud küsimus oli siiski aktuaalne ning

samas oli lepingu projektis ka kaasomanikud kajastatud. 15.07.2003 kostja kirjas hageja

esindajale selgitas kostja, et 18.07.2003 toimub kostja nõukogu koosolek, milles arutatakse

maatüki küsimust ja sellega seonduvalt palutakse täpsustada milliseid ehitisi, millises mahus ja

millise tähtajaga soovib OÜ * hoonestusõiguse mõttelisele osale x püstida (lk 52). 22.07.2003

vastuses teatas hageja esindaja, et hageja järgib detailplaneeringut (lubatud püstitada 5 16-

korruselist hoonet, lk 53) ning et on nõus tegema koostööd teiste hoonestusõiguse

kaasomanikega. 25.08.2003 kirjas teatas hageja esindaja, et arvestades eelmisest kirjast

möödunud 1 kuu, ei ole kostja teavitanud midagi, samas näitas üles soovi, et hageja soovib

lepingut sõlmida. Nimetatud kirjavahetust poolte vahel võib hindas kohus kui läbirääkimiste

alustamist.

43. Tunnistaja M. T kinnitas, et hoonestusõiguse mõttelise osa müük oli võimalik lahendus kostja

majandustegevuse olukorra päästmiseks, eelkõige oli küsimus selles, millistel tingimustel ja

kellele seda müüa, milline saab olema ostja edaspidine tegevus seoses ostetava hoonestusõiguse

mõttelise osaga, millised on kaasomanike huvid ja tingimused, aga ka kuidas müüki korraldada.

Kostja nõukogu 27.03.2003 protokollist nähtub, et nõukogu otsustas anda juhatusele nõusoleku x

hoonestusõiguse võõrandamiseks hinnaga 800 kr/m2 H AS-ile ning juhuks, kui müük

ebaõnnestub, anda nõusolek juhatusele võõrandmiseks vähemalt hinnaga 850 kr/m2. 24.04.2003

avaldati ajalehes „x” hoonestusõiguse enampakkumise tingimused ja tähtaeg 20.05.2003.

26.05.2003 tegi nõukogu uue otsuse, mille sisu on analüüsitud eelpool. 13.06.2003 tegi RK AS

kostjale pakkumuse mainitud mõttelise osa ostuks hinnaga 850kr/m2 (lk 131) eesmärgiga

kasutada maa-ala 2-korruselise kaubandushoone rajamiseks 2005-2006 K laiendamise eesmärgil.

Kostja nõukogu liige H. T tegi nõukogu esimehele 16.06.2003 ja 17.06.2003 ettepaneku

täiendada 19.06.2003 toimuva nõukogu koosoleku päevakorda hoonestusõiguse müügitingimuste

ning teise kaasomaniku RK AS pakkumise arutelu kohta. 20.06.2003 kirjas selgitas kostja notari

8(13)

juures lepingu sõlmimata jäämise asjaolusid ja põhjendusi, 15.07.2003 tegi kostja ettepaneku

hagejale täpsustada millistel tingimustel ja milliseid ehitisi ning millise aja jooksul soovib hageja

hoonestusõiguse alale püstitada. 18.07.2003 kostja nõukogu koosolekul otsustati kinnitada

hoonestusõiguse mõttelise osa võõrandamise tingimused - pinna suurus, müügihind, tasumise

kord, valduse üleandmise kuupäev, hüpoteekidest vabastamine, ehitiste korruselisus – 3 (lk 132-

133). Nimetatud otsuses ei märgitud kellele hoonestusõigus müüakse. Tunnistaja M. T ütluste

kohaselt oli kostja jaoks hoonestusõiguse müümine majanduslikult äärmiselt oluline, mistõttu oli

nõukogus erinevatel aegadel märgitud küsimus arutusel. On tõendatud, et kostjal oli soov ja tahe

müüa vaidlusalust hoonestusõiguse mõttelist osa. Huvi müügi vastu näitas kostja üles

enampakkumise korraldamisega ja kirjavahetuses hagejaga pärast 20.06.2003. Erinevate

nõukogude otsuste kaudu on näha müügitingimuste kujunemine ja läbimõtlemiseks vajalik aeg.

Nimetatu ei ole vastuolus VÕS § 14 lg-ga 1, millest tulenevalt peavad lepingueelseid

läbirääkimist pidavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvidega ja õigustega, mis tähendab

ka õigust lähtuda ka lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel ka enda huvidest ja õigustest, sest

vastasel korral osutuks lepingu sõlmine tahtega vastuolus olevaks. Kostja ei ole hagejaga tahteta

alustanud läbirääkimisi pärast 20.06.2003 ning asjaolu, et hagejaga lepingut ei sõlmitud, ei viita,

et kostja oleks pidanud/alustanud hagejaga läbirääkimisi ilma soovita lepingut sõlmida.

44. Kuivõrd ei leidnud tõendamist, et kostja oleks pahauskselt, so eelkõige lepingu sõlmimise

tahteta pidanud hagejaga läbirääkimisi, ei järgne ka kostja vastutust hageja ees VÕS § 1043 ja §

1045 lg 1 p 7 järgi. Eeltoodud põhjendustel jääb hagi rahuldamata, mistõttu ei pea kohus andma

hinnangut hageja väidetele kahjust, põhjuslikule seosele kostja käitumise ja hagejal tekkinud

võimaliku kahju kohta, ega kostja vastuväidetele ning sellele, kas kahju suuruse hindamisel tuleks

hüvitist vähendada hageja võimaliku süü tõttu. Samuti ei ole vaja anda hinnangut märgitud

asjaolude kohta esitatud tõenditele.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

45. OÜ * palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada

ja mõista kostjalt välja hageja kohtukulud. Kohus hindas vääralt tõendeid, rikkus menetlusnormi

ja jättis kohaldamata materiaalõigusnormid.

46. Kostja juhatuse liikme M. T 20.06.2003 kirjas toodu ning kostja juhatuse liikme viibimine

notaribüroos tehingu sõlmimiseks kokkulepitud ajal tõendab, et tehing oli allkirjastamiseks ette

valmistatud, kuid kostja juhatuse liige loobus viimasel hetkel aktsionäride survel tehingu

sõlmimisest. Kohus omistas liigset tähtsust asjaolule, et kostja nõukogu ei olnud kindel, milliste

tingimustega peaks ja saaks hoonestusõigust müüma.

47. Kostja nõukogu liikme H.T 16.06.2003 ja 17.06.2003 kirjadest nõukogu esimees Ü. T nähtub,

et kostja oli juba hiljemalt 16.06.2003 teadlik 20.06.2003 plaanitavast tehingu sõlmimisest ning

nõudis lepinguprojekti arutamist nõukogu koosolekul; samuti, et pooled olid pidanud

läbirääkimisi tehingu sõlmimiseks ning olid jõudnud tehingu ettevalmistamise faasi, kuid kostja

üks nõukogu liikmetest soovis tehingu sõlmimist takistada.

48. M. T 20.06.2003 kirja kohaselt ei ole kaasomanikud nõus lepingut alla kirjutama, kuna osa

tingimusi ei ole neile vastuvõetavad ja kuivõrd kaasomanikud ei tulnud tehingut sõlmima, siis ei

olnud võimalik lepingut sõlmida. Nimetatu viitab, et kaasomanikud olid teadlikud tehingu

sõlmimisest ning kostja ei näinud ega pidanud enne 20.06.2003 notaribüroos kirja üleandmist

nägema võimalikku probleemi. Eeltulenevast järeldub, et hageja oli notari juurde tulles

veendumusel, et leping sõlmitakse ning teised kaasomanikud on nõus lepingut sõlmima. Kostja

esindaja sai 19.06.2003 nõukogu koosolekul või pärast seda, kuid enne 20.06.2003 notaribüroosse

minekut nõukogult juhised lepingu sõlmimisest keelduda. Kui asi oleks olnud läbirääkimiste

staadiumis, ei oleks lepingu sõlmimiseks kokku lepitud aega notari juures.

49. Kohus märkis, et M. T sai lepinguprojekti eelmise päeva õhtul ning et mõni päev varem

9(13)

(17.06.2003) teatati, et tuleb minna notari juurde. Seega oli lepingutingimustes kokku lepitud

toimunud läbirääkimiste käigus ning lepinguprojekt edastati kostja esindajale piisava varuga.

Kuna 19.06.2003 toimus kostja nõukogu koosolek, kus M. T anti väidetavalt juhised lepingut

mitte sõlmida, on loogiline, et M. T oli pidanud läbirääkimisi ja andnud kostja esindajana

nõusoleku tehingu sõlmimiseks.

50. Kohus märkis, et OÜ * pakkumisega tegeles Advokaadibüroo *, ehkki M. T ei andnud

kellelegi volitusi pidada hoonestusõiguse müügiga seotud läbirääkimisi. Nimetatud asjaolud ei

välista, et M. T pidas OÜ * esindaja H. K läbirääkimisi. Läbirääkimiste pidamiste fakti kinnitas

ka ütlustega tunnistaja H. K. M. T ei teinud midagi selleks, et Advokaadibürood * tehingu

ettevalmistamisest kõrvaldada.

51. Kohus pööras põhjendamatult tähelepanu kostja nõukogu väidetavale informatsiooni

puudumisele tehingu tingimuste osas. Nõukogu otsustas juba 26.05.2003 koosolekul, kellele ja

millise hinnaga hoonestusõiguse osa müüa. Isegi kui nõukogu liige H. T ei teadnud kõigist

tehingu tingimustest, ei oma see tähendust, kuna hageja ei saanud ega pidanud tagama kostja

juhtorganite vahelist infovahetust. Äriühingu juhtorganite vahelise informatsioonivahetuse

puudulikkus ei saa olla õigustuseks juhatuse liikme pahausksele käitumisele.

52. Kohus leidis, et tunnistajate M. T ja H. K ütlused on vastuolulised ja tõendamist ei leidnud, et

tunnistajad oleksid läbi rääkinud kõik hoonestusõiguse müügitingimused, sh kaasomanikke

puudutavad tingimused. Sellise järeldusega võttis kohus otsuse kui terviku suhtes vastuolulise

seisukoha, sest kohus leidis ka, et läbirääkimisi üldse ei peetud. Kohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1.

Kohtuotsuses esineva vastuolu korral, mis puudutab asja lahendamise seisukohast olulist asjaolu,

tuleb lugeda kohtuotsus olulises osas põhjendamatuks. Läbirääkimiste toimumise ja tehingu

sõlmimiseks ettevalmistuste tegemise fakti ei välistaks asjaolu, et kõiki lepingu tingimusi poolte

vahel ei kooskõlastatud.

53. M. T väide et ta kohtus H. K esimest korda 20.06.2003 notaribüroos, on vale ning lükatud

ümber teiste tõendite, sh M. T enda ütlustega. M. T 20.06.2003 H. K üleantud kiri näitab, et M. T

on tehinguga seotud küsimustega hästi kursis. M. T ei eitanud H. K suhtlemist telefoni teel. M. T

osalemist läbirääkimistes näitab tema informeeritus. Kohtuistungil väitis M. T, et

hoonestusõiguse tingimused muutusid iga päev. M. T väide, et usaldus tema vastu ei olnud nii

suur, et läbirääkimisi oleks usaldatud ainult tema kanda, tõendab, et M. T osales läbirääkimiste

pidamises.

54. Suhtlemine kaasomanikega oli M. T ülesanne. Kaasomanike osa tehingu sõlmimisel pidi

olema kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe sõlmimine.

Hoonestusõiguse osa oleks saanud kostjale müüa ka kasutuskorda seadmata. Asjaolu, et M. T

suhtles kaasomanikega on tõendatud tema ütlustega ning 20.06.2003 kirjaga.

55. Hageja ei väitnud, et samastab kostja nõukogu liikmetega suhtlemist kostja juhatuse

liikmetega läbirääkimistega. Asjaolu, et hageja suhtles ka nõukogu liikmetega, ei ole asja

lahendamisel oluline. Põhjendatud ja seaduslik on suure väärtusega tehingu ettevalmistamisel

suhelda ka nõukogu liikmetega, seda leidis ka kohus.

56. Kostja pidi lähtuma VÕS § 14 lg-st 1. Kuna M. T pidi olema teadlik, et tehingu sõlmimisega

võib tekkida probleeme, pidi ta hagejat sellest informeerima, sest M. T oli teadlik, et hageja peab

tehingu ettevalmistamise käigus kandma deposiiti raha. Otsus sellise tingimuse kohta võeti vastu

kostja nõukogu poolt 26.05.2003 koosolekul, millest M. T osa võttis. Mõistlik isik pidi ette

nägema, et raha tehingu finantseerimiseks võib tulla võõrvahenditest ning sellega kaasnevad

kulutused. M. T tõi kohtuistungil ja kirjas välja põhjuse, miks tehing ära jäi - aktsionäride

erinevad ärihuvid. Sõltumata aktsionäride erimeelsusest pidas kostja juhatuse liige läbirääkimisi

tehingu sõlmimiseks. Kohtu välja toodud asjaolud ei lükka ümber H. K ütlusi läbirääkimiste

pidamise kohta ning muid tõendeid, mis viitavad poolte vahel peetud läbirääkimistele. M. T lasi

OÜ-l * tehinguks ettevalmistusi teha ega teatanud võimalikest takistustest. Kostja selline

10(13)

käitumine ei olnud kooskõlas VÕS § 14 lg-ga 1, kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt.

57. Kohus leidis, et pooled hakkasid läbi rääkima alates 20.06.2003. Hageja esindaja saatis

kostjale pärast 20.06.2003 kolm kirja – 03.07.2003, 22.07.2003 ja 25.08.2003. Kostja vastas vaid

15.07.2003 kirjale, kus ta lepingu sõlmimist ära ei ütle. Samuti ei vastanud kostja 25.08.2003

kirjale ega teatanud, et hoonestusõiguse osa võõrandati juba 19.08.2003 RK AS-ile. Kostja

käitumine on kvalifitseeritav pahauskse ja heade kommete vastase käitumisena. Hagejat hoiti

lootuses, et tehing sõlmitakse. Poolte kirjavahetus ei välista, et pooled leppisid enne 20.06.2003

kokku tehingu sõlmimiseks vajalikes küsimustes. Kohus jättis põhjendamatult kohaldamata VÕS

§ 14 lg-d 1 ja 2 ning § 1043 ja § 1045 lg 1 p-d 7 ja 8.

Vastus apellatsioonkaebusele

58. AS ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata.

Apellatsioonkaebuses puuduvad viited menetlusnormide rikkumisele tõendite hindamisel ja

asjaolude tuvastamisel, mistõttu ringkonnakohtul ei tule TsMS § 652 lg 5 kohaselt tõendeid uuesti

hinnata. M. T 20. juuni 2003.a kirjast ei nähtu nagu oleks tehing olnud ette valmistatud või nagu

oleks kaasomanikega peetud lepingueelseid läbirääkimisi. Asjaolu, et advokaadibürool * ei olnud

volitusi läbirääkimisi pidada, ei tõenda, et läbirääkimisi pidas M. T. Vastustaja ei nõustu apellandi

seisukohaga, et maakohtu otsuses on liigset tähelepanu pööratud vastustaja nõukogul tehingu

kohta informatsiooni puudumisele. Oletuslikud on apellatsioonkaebuse väited selle kohta, nagu

oleks vastustaja esindaja M. T kohtunud apellandi esindaja H. K ka enne 20. juunit 2003.a.

Kohtuotsuses puudub vastuolu küsimuses, kas poolte vahel toimusid läbirääkimised või mitte.

Väidetavad arutelud kostja nõukogu liikmetega toimusid juhatuse teadmata, kusjuures

niisugustest aruteludest ei saanud hagejale tekkida õigusi ega kohustusi, kuivõrd äriühingut saab

esindada vaid juhatus. Kostja ei ole rikkunud VÕS § 14 lg-st 1 tulenevat kohustust ega käitunud

heade kommete vastaselt VÕS § 1045 lg 1 p 8 mõttes, kuna ta on mõistlikult arvestanud kõigi

nende hageja huvidega, mis olid talle teada. Vastustaja ei ole pidanud läbirääkimisi lepingu

sõlmimise tahteta ega muul viisil pahauskselt. Apellandile ei ole kahju hagiavalduses märgitud

ulatuses tekkinud ning puudub põhjuslik seos. Puudub õigusvastane tegu ning vastustaja ei ole

väidetava kahju tekkimises süüdi.

Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused

59. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Muutmata tuleb jätta maakohtu otsuse lõppjäreldus, arvestades motiivide osas ka ringkonnakohtu

otsuses märgitut. Apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu.

60. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt lepingueelse vastutuse

kohaldamise eeldusena tuleb esmajärjekorras tuvastada, kas ja missuguses ulatuses pidasid pooled

lepingu sõlmimiseks läbirääkimisi või valmistasid muul viisil ette lepingu sõlmimist. Alles

läbirääkimiste või lepingu ettevalmistamise toimumise kindlakstegemisel on võimalik hinnata,

kas pooled käitusid seejuures kooskõlas VÕS §-st 14 tulenevate kohustustega. Lepingueelseid

läbirääkimisi pidavatel või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavatel isikutel lasub

seadusest tulenev kohustus arvestada mõistlikult üksteise huvide ja õigustega. Tegemist on

kaitsekohustusega, mis omakorda on tuletatud üldisest kohustusest käituda läbirääkimiste ajal või

muul viisil lepingu sõlmimist ette valmistades heas usus. Kaitsekohustuse sisu on kohustus

arvestada mõistlikult üksteise huvide ja õigustega, millest ühtlasi tuleb vajadus arvestada

läbirääkiva poole käitumisele hinnangu andmisel VÕS § 7 lg-s 2 sätestatud asjaolusid.

61. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel tehingu tegemiseks läbirääkimisi üldse peeti. Küll aga

on pooled erinevatel seisukohtadel läbirääkimiste alguse aja suhtes. Maakohus asus seisukohale

(otsuse p 64 lk 12), et lepingueelsete läbirääkimiste pidamiseks poolte vahel saab lugeda 2003.a

11(13)

juulis toimunud kirjavahetust, mille käigus hageja heitis kostjale ette lepingu sõlmimisega

venitamist (hageja 03.07.2003.a kiri kostjale, t I kd lk 50-51), kostja seevastu palus hagejal

täpsustada kavandatavat ehitusmahtu (kostja 15.07.2003.a kiri, t I kd lk 52), millele kostja vastas

22.07.2003.a kirjaga (t I kd lk 53) ning viimaks hageja 25.08.2003.a kiri palvega teatada, millal

on kostja valmis lepingut sõlmima (t I kd lk 54). Hageja (apellant) leiab, et läbirääkimised algasid

juba varem ning hiljemalt 16.06.2003.a oli kostja teadlik 20.06.2003.a kavandatud tehingu

sõlmimisest notari juures. Kolleegiumi arvates nähtub asja materjalidest, et poolte vahel peeti

kavandatava tehingu suhtes läbirääkimisi juba 2003.a juunis. Läbirääkimiste toimumise

tuvastamiseks ei ole nõutav tõendada, et poolte seaduslikud esindajad olid teatud ajavahemiku

vältel isiklikult kohtunud, vaid kavandatava tehingu kohta on teavet võimalik vahetada ka muul

viisil. Seadus ei sätesta lepingueelsete läbirääkimiste legaaldefinitsiooni, kuid ringkonnakohtu

arvates saab läbirääkimiste all mõista ühe potentsiaalse lepingupartneri poolt teisele

potentsiaalsele lepingupartnerile niisuguse info edastamist, milles väljendub selgelt mõistetav

soov astuda teatud tingimustel omavahelistesse lepingusuhetesse. Läbirääkimiste toimumine ei

eelda, et pooltel oleks kõigist kavandatava tehingu tingimustest juba ühine ettekujutus, vaid

reeglina selgubki alles läbirääkimiste käigus, kas on võimalik jõuda mõlemat poolt rahuldavale

tulemusele. Kolleegiumi arvates viitab kostja 20. juuni 2003.a kiri, milles põhjendatakse tehingu

mittesõlmimist, asjaolule, et poolte vahel oli juba enne nimetatud kuupäeva kõne all olnud

võimaliku tehingu sõlmimine kindla lepingueseme suhtes (11540/55652 mõttelist osa

hoonestusõigusest aadressil Paldiski mnt 100). Samas ei ole esitatud asjaolude põhjal võimalik

kindlaks teha läbirääkimiste alguse täpset aega. Läbirääkimiste alguseks ei saa pidada kostja

nõukogu 26.05.2003.a koosolekut, mil nõukogu otsustas anda juhatusele nõusoleku

hoonestusõiguse müügiks hinnaga 850 kr/m2, kuna läbirääkimine eeldab kahe potentsiaalse

lepingupartneri (juriidiliste isikute puhul nende pädevate juhtimisorganite) vahelist suhtlemist.

Samuti ei võimalda esitatud tõendid kindlaks teha, missugusesse seisu olid läbirääkimised 20.

juuniks 2003.a jõudnud ning kas ja missuguste oluliste lepingutingimuste osas olid pooled selleks

ajaks üksmeele saavutanud. Vastavas osas nõustub kolleegium maakohtu otsuse p-des 60 – 62 (lk

11) toodud põhjendustega ega korda neid TsMS 654 lg 6 alusel. Notari juures aja

kokkuleppimine ei tõenda, nagu oleksid pooled jõudnud tehingu kõigis olulistes tingimustes

üksmeelele, kuna notari aja saab broneerida üks tehingupooltest ilma teise poole sellekohase

tahteavalduseta. Kolleegiumi arvates saab käesoleval juhul läbirääkimiste alguseks lugeda hetke,

mil kostja juhataja sai kätte notariaalse lepingu projekti (t I kd lk 29-46), kuna tõendeid ei ole

esitatud poolte võimaliku varasema suhtluse sisu ning vahetatud teabe laadi kohta.

62. Kolleegium ei nõustu maakohtu ega ka apellandi seisukohaga, et lepingueelsetest

läbirääkimistest tekkiv vastutus on oma olemuselt deliktiline vastutus ning lepingueelsete

läbirääkimistega tekitatud kahju tuleb hüvitada VÕS-i kahju õigusvastase tekitamise sätete

kohaselt. Ehkki õiguskirjanduses on esitatud erinevaid seisukohti lepingueelsest vastutusest

tuleneva kahjuhüvitusnõude õigusliku aluse kohta (vrdl P. Varul jt, Võlaõigusseadus I, Üldosa

(§§ 1-207), kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2006, § 14 kommentaar 4.6.2. kj 63) leiab

kolleegium, et läbirääkimised on võlasuhte tekkimise iseseisvaks aluseks vastavalt VÕS § 3 p-le

6. Seega kuuluvad läbirääkimistest tekkinud kohustuste rikkumisel kohaldamisele üldised

vastutust reguleerivad sätted, s.o VÕS § 100 jj. Kohustuse rikkumise üldise koosseisu kohaselt

loetakse kohustuse rikkumiseks käitumine viisil, mis ei ole kooskõlas konkreetses võlasuhtes

poolelt oodatava käitumisega.

63. Kolleegium märgib, et praktilist erinevust VÕS §§ 101 lg 1 p 3 ja § 115 kohaldamine kahju

õigusvastase tekitamise sätete (VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7) asemel siiski kaasa ei too, kuivõrd

mõlemal juhul tuleb üldjoontes tuvastada samad vastutust tingivad elemendid. Seega on

kolmeastmeline delikti üldkoosseis, mille kohaselt tuleb esmalt kindlaks teha teost, kahjust ja

nendevahelisest põhjuslikust seosest koosnev objektiivne teokoosseis, seejärel õigusvastasus ja

kolmandaks süü, põhimõtteliselt rakendatav ka lepingueelsetel läbirääkimistel põhineva võlasuhte

puhul. Teona on siinjuures käsitatav poole konkreetne käitumine läbirääkimiste käigus ning

12(13)

õigusvastasus seisneb teisele isikule kuuluva seadusega kaitstud õigushüve (õigus ausatele ja heas

usus peetavatele läbirääkimistele) rikkumises. Süü elementi puudutavas osas tuleb arvestada VÕS

§ 14 lg 3 ja osalt ka lg 4 sätestatud erisusega, kuivõrd nimetatud sätted nõuavad isiku pahausksust

ega võimalda seetõttu vastutuse kohaldamist üksnes hooletuse (VÕS § 104 lg 2 – 4) puhul.

64. Esmalt tuleb tähelepanu pöörata küsimusele, kas kostja tekitas oma käitumisega

pooltevaheliste lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejale kahju selliselt, et hagejal tekkinud

kahju saab lugeda kostja käitumise tagajärjeks vastavalt VÕS § 127 lg-le 4. Kostja käitumisena

tuleb hinnata seda, missugust informatsiooni ta läbirääkimiste käigus teisele poolele edastas ning

kas teine läbirääkimispartner sai selle info põhjal mõistlikult eeldada, et tehing just temaga ning

esialgsetel tingimustel sõlmitakse. Seega peaks VÕS §-s 14 sätestatud kohustuse rikkumisele

tuginev hageja tõendama, et kostja (juriidilise isiku puhul kostja esindaja) andis talle

läbirääkimiste käigus signaali, mille alusel hagejal sai tekkida mõistlik ootus tehingu temaga

sõlmimise suhtes. Kolleegiumi arvates ei ole hageja käesolevas asjas tõendanud kostjalt niisuguse

avalduse saamist, mis andnuks hagejale juba läbirääkimiste algjärgus aluse kavandatava lepingu

sõlmimisele mõistlikult tugineda. Kolleegium toetab maakohtu seisukohta, mille kohaselt

26.05.2003.a kostja nõukogu otsuses sisaldunud algsetest müügitingimustest – hind, raha

tasumine AB * deposiitarvele, tehingu sõlmimiseks volituste andmine M. T ja nõukogu

põhimõtteline nõusolek – sai hageja muudelt isikutelt kui kostja juhatus ning sel viisil

informatsiooni saamine ei ole käsitatav poolte vahel läbirääkimiste pidamisena. Samuti nõustub

ringkonnakohus, et suhtlemist nõukogu liikmetega ei saa pidada läbirääkimisteks, millest kostjal

kui juriidilisel isikul tekkinuksid õigused või kohustused.

65. 20. juuni 2003.a kirjas (t I kd lk 28) teavitas kostja hagejat sellest, et kostja aktsionärid on

tehingu suhtes erinevalt meelestatud ning et tehingu tingimused vajavad täiendavat

kooskõlastamist nõukogu liikmetega. Samas kirjas viitas kostja, et ka kõik kaasomanikud ei ole

nõus lepingut allkirjastama ning et tõenäoliselt võivad tingimuste osas üles kerkida niisugused

erimeelsused, mis välistaksid lepingu sõlmimise kostja poolt. Kolleegiumi arvates vastab kirja

sisu täiel määral VÕS § -s 14 sätestatud kohustusele teavitada teist läbirääkimispartnerit lepingu

ettevalmistamisel ilmnenud probleemidest ja takistustest. Kirjas sisalduva info kohaselt pidi

hageja arvestama ka võimalusega, et läbirääkimised nurjuvad ja tehing jääb sõlmimata.

Arvestades ringkonnakohtu seisukohta läbirääkimiste alguse aja kohta (vt eelpool otsuse p 61)

leiab kolleegium, et kostja teavitas hagejat tehingu sõlmimise võimalikest takistustest koheselt

peale nende ilmnemist.

66. Kaasomanikke puudutavas osas peab kolleegium vajalikuks märkida, et sõltumata

kaasomanike teadlikkusest 20. juunil 2003.a kavandatud tehingu sõlmimisest notaribüroos või

selle tehingu tingimustest, puudub alus omistamaks kostja kui ühe kaasomaniku käitumist

lepingueelsete läbirääkimiste käigus ülejäänud kaasomanikele. Hageja ei ole tuginenud sellele,

nagu oleks tal lisaks kostjale tekkinud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenev võlasuhe ka

ülejäänud kaasomanikega. Kaasomandis oleva lepingueseme puhul võib küll kaasomanikust

läbirääkimispartner olla VÕS § 14 alusel kohustatud teavitama teist poolt kaasomanike õigustest

seoses lepinguesemega, kuid kaasomanikul ei ole seadusest tulenevat kohustust tagada ülejäänud

kaasomanike nõustumine sõlmitava lepinguga selles ulatuses, milles see puudutab kaasomanike

õigusi. Läbirääkimiste partneri teavitamine sellest, et kõik kaasomanikud ei ole valmis lepingut

sõlmima, on kooskõlas VÕS §-st 14 tulenevate kohustustega.

67. Kolleegiumi arvates on poolte vahel 2003.a juulis toimunud kirjavahetus käsitatav

läbirääkimiste jätkumisena, kuivõrd kirjades arutleti hoonestusõiguse kasutamise tingimuste

(ehitusmahu) üle. Seda seisukohta ei mõjuta asjaolu, et neljast kirjast kolm (03.07.2003.a,

22.07.2003.a ja 25.08.2003.a) on vastaspoolele saatnud hageja ning kostja on sama ajavahemiku

vältel edastanud hagejale ühe kirja (15.07.2003.a). Oma 03.07.2003.a ja 25.08.2003.a kirjades ei

teinud hageja kostjale ettepanekuid tehingu sisu kohta, vaid rõhutas peamiselt oma soovi tehing

koheselt sõlmida ning hoiatas kostjat tehingu sõlmimisega viivitamise eest. Kostja palus oma

15.07.2003.a kirjas hagejal täpsustada, milliseid ehitisi, millises mahus (sh ehitusalune pind ja

13(13)

korruselisus) ning valmimistähtajaga soovib kostja hoonestusõiguse mõttelisele osale püstitada.

Hageja aga märkis oma 22.07.2003.a vastuses, et ei saa kavandatavaid ehitisi lähemalt

iseloomustada, kuid kavatseb järgida nii müügilepingut kui ehitusõigust, mis võimaldab püstitada

krundile kuni viis 16-korruselist hoonet. Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja ei saanud hagejalt

viimase kavatsuste kohta soovitud mahus teavet, ei saanud kostjalt ka eeldada läbirääkimiste

käigus edasise initsiatiivi ülesnäitamist. VÕS § 14 lg-st 1 tulenev kohustus arvestada

lepingueelsete läbirääkimiste käigus mõistlikult teise lepingupoole huvidega ei tähenda, nagu

tuleks lepingueelsete läbirääkimiste käigus seada esikohale teise läbirääkimispartneri huvid.

Lepingusuhte olemusest lähtudes peab kumbki pool lepingut sõlmides silmas eeskätt omaenda

huve, teise poole huvide ja õigustega tuleb arvestada niivõrd, kuivõrd see on asjaolude kohaselt

mõistlik. Kolleegium nõustub ühtlasi maakohtu seisukohaga, mille kohaselt tuvastatud ei ole

kostja poolt läbirääkimiste pidamisel teise poole huvidega mõistlikus ulatuses mittearvestamine

ega pahausksus läbirääkimistel, sh lepingu sõlmimise tahte puudumine.

68. Lugedes läbirääkimiste alguseks kostja juhataja poolt lepingu projekti saamist (vt otsuse p

61) ning arvestades 20. juunil 2003.a kostja poolt hagejale edastatud kirja läbirääkimiste käigus

ilmnenud probleemide kohta leiab kolleegium, et tõendatud ei ole kostja poolt hagejale niisuguse

teabe edastamine, mille põhjal hagejal võinuks tekkida mõistlik ootus, et tehing sõlmitakse just

temaga ning et tehingu kõigis olulistes tingimustes on põhimõtteline kokkulepe saavutatud.

Eeltoodu põhjal asub kolleegium järeldusele, et täidetud ei ole lepingueelsetest läbirääkimistest

tuleneva vastutuse objektiivse teokoosseisu üks keskseid eeldusi, milleks on teo (käitumise)

esinemine, mille tagajärjeks saaks olla läbirääkimispartneril kahju tekkimine.

69. Kui ei esine kahju tekkimise põhjusena läbirääkimistel osalenud poolele etteheidetavat tegu,

puudub vajadus hinnata ka teisel poolel kahju tekkimist, kuivõrd niisugusel juhul on juba ette

välistatud põhjusliku seoses olemasolu teo ja õigusvastase tagajärje (kahju) vahel. Sellisel juhul

saab rääkida isiku poolt endale ise kahjuliku tagajärje tekitamisest. Seega jättis maakohus

põhjendatult hindamata hageja väited kahju tekkimise asjaolude, selle suuruse ja laadi kohta,

samuti sellega seotud tõendid. Ringkonnakohus märgib, et lepingueelsetest läbirääkimistest

tuleneva vastutuse puhul tulevad kahjuna kõne alla muuhulgas kulutused, mida teine pool tegi

mõistlikult lepingu sõlmimisse uskudes. Seejuures lasub ka kahjustatud isikul endal kohustus teha

temast mõistlikult sõltuv ähvardava kahju vähendamiseks. Lisaks saavad hüvitatavad olla üksnes

niisugused kulutused, mida läbirääkimistele tuginenud pool teatud ajavahemiku vältel mõistlikult

tegi. See ajavahemik algab nn usalduskoosseisu tekkimisega ning lõppeb niipea, kui kahjustatu ei

või enam olla mõistlikult kindel, et leping sõlmitakse. Kolleegium leiab, et pärast kostjalt

20.06.2003.a kirja saamist ei saanud hageja olla mõistlikult kindel selles, et leping just temaga

sõlmitakse.

70. Apellant taotles vastustajalt kohtukulude väljamõistmist. Vastavalt Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 kohaldatakse enne nimetatud

seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende

kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tulenevalt kuni

01. jaanuarini 2006.a kehtinud TsMS § 60 lõigetest 1 ja 8 jäävad apellatsioonkaebuse

rahuldamata jätmisel apellandi kohtukulud tema enda kanda. Vastustaja kasuks on maakohtu

otsusega apellandilt välja mõistetud õigusabikulud TsMS § 61 lg 1 p 1 sätestatud ulatuses.

K. Kullerkupp

G. Kivinurm

U. Reinola